Право государственной собственности на землю

Размещено на http://allbest.ru

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФГБОУ ВПО «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ФИЛИАЛ ФГБОУ ВПО «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» В Г. ПЕТРОПАВЛОВСКЕ

ИНСТИТУТ ДИСТАНЦИОННОГО ОБРАЗОВАНИЯ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ «ЮРИСПРУДЕНЦИЯ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Земельное право

На тему: Право государственной собственности на землю

Выполнил: Рылякова Валентина Викторовна

Студент 2 курса

Тюмень, 2015

Содержание

Введение

1. Понятие и общая характеристика права собственности на землю

2. Основания возникновения права собственности на землю

2.1 Возникновение права собственности на землю из актов органов государственной власти и местного самоуправления

2.2 Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей

2.3 Возникновение права собственности на землю из иных оснований

3. Возникновение права собственности РФ на земельные участки

3.1 Возникновение права собственности РФ при разграничении государственной собственности на землю

3.2 Возникновение права собственности РФ на земельные участки по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством

4. Прекращение и ограничение прав собственности на землю

4.1 Основания прекращения прав собственности на землю

4.2 Основания прекращения права пользования земельным участком

5. Характеристика и основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности

6. Охрана права собственности на землю

Заключение

Список использованных источников

Введение

В основе земельно-правовых отношений лежат отношения собственности.

Отношениям собственности в любом обществе принадлежит первостепенная, главенствующая роль, поскольку основу экономической жизни составляет совершающийся в определенной исторической форме процесс производства.

Собственность - это система исторически изменяющихся объективных отношений между людьми в процессе производства, обмена, потребления, характеризующих присвоение средств производства и предметов потребления; это присвоение, обретение чего-либо в свою власть, в свою принадлежность.

Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность (присвоенность) материальных благ собственнику, предусматривающих объем и содержание его прав в отношении принадлежащего ему (собственнику) имущества, а также способы и пределы осуществления этих прав.

Собственность может быть государственной и частной.

Однако часть 6 данной статьи предполагает законное закрепление объектов, которые находятся только в собственности государства. К таким объектам, например, относятся земли сельскохозяйственного назначения. Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования законодательства о земле, повышения эффективности его государственного регулирования.

Целью курсовой работы является определение роли и значения права государственной собственности на землю, выявление особенностей применения данного права в системе государственного регулирования. Задачи исследования предопределяются его целью и состоят в том, чтобы:

1) изучить понятие и характеристику права собственности на землю;

2) рассмотреть и проанализировать основания возникновения и прекращения права собственности на землю;

3) описать порядок и основания предоставления населению (физическим и юридическим лицам) земельных участков, находящихся в собственности государства;

Данная работа состоит из введения, четырех параграфов, заключения и списка литературы.

1. Понятие и общая характеристика права собственности на землю

Конституция РФ провозглашает право собственности на землю и включает его в основные права и свободы человека и гражданина, которые являются неотчуждаемыми, непосредственно действующими и не могут быть изменены иначе как в порядке, установленном Конституцией (от. 17, 18 и 64 Конституции РФ).

Право собственности на землю -- это право собственника земельного участка по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Содержание права собственности на землю:

1) владение земельным участком. Это обладание им как своим. Для юридического лица это возможность числить его на своем балансе;

2) пользование землей. Это возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию.

В соответствии с ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке полезные общераспространенные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.

В соответствии с ЗК РФ собственник земельного участка должен возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания, строения, сооружения (если такое строительство соответствует целевому назначению участка и его разрешенному использованию) с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;

Распоряжение земельным участком. Это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т. д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения земельным участком, отдавать его в залог и т. д.

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и небыли соединены с лишением владения.

Основания возникновения права собственности на землю, регулируются ГК РФ и возникают из:

1) договоров;

2) акта государственного органа или органа местного самоуправления;

3) судебного решения;

4) по приобретательской давности.

2. Основания возникновения права собственности на землю

Основания возникновения права собственности на землю предусмотрены ЗК РФ.

2.1 Возникновение права собственности на землю из актов органов государственной власти и местного самоуправления

Возникновение права собственности на землю из актов органов государственной власти и местного самоуправления является одним из наиболее распространенных оснований возникновения прав на землю.

Данное основание имеет ряд отличий от договора и иных оснований. Главным отличием является наличие у одного из субъектов властных полномочий по отношению к другим субъектам.

Еще одно отличие связано с отсутствием согласованности воли субъектов.

И последнее отличие заключается в том, что возможность участия определенных категорий субъектов в таких правоотношениях предопределяется нормами права. Именно эти отличия позволяют выделить правоотношения, возникающие из актов органов государственной власти и местного самоуправления в особую группу - административные основания получения земельных участков на праве собственности.

В собственность граждан и юридических лиц земельные участки, по общему правилу, предоставляются на основании договора купли-продажи, заключаемого по результатам конкурса или аукциона. В этом случае решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о выставлении земельного участка на торги расценивается как публичная оферта, поскольку оно адресовано неопределенному кругу лиц, всем желающим приобрести землю на возмездной основе.

В случаях, предусмотренных законом, возможно бесплатное предоставление на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления.

Например, в соответствии с ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, бесплатно по месту военной службы предоставляется земельный участок для индивидуального жилищного строительства ФЗ «О статусе военнослужащих» от 27.05 1998г. №76-ФЗ (с измен. и допол.)// Российская газета - №104 - 02.06.1998г..

Предоставление земельных участков на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления может осуществляться для строительства, а также для иных целей, не связанных со строительством. Также по решению названных органов земельные участки предоставляются собственникам объектов недвижимости, расположенных на этих участках. собственность земля право жилищный

Одной из важнейших стадий предоставления земельного участка является проведение государственного кадастрового учета. Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель (далее - ЕГРЗ) земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Кадастровый учет осуществляется за счет заинтересованных физических и юридических лиц земельными кадастровыми палатами, создаваемыми в субъектах РФ Приказ Росземкадастра «Об упорядочении деятельности по ведению государственного земельного кадастра» от 26.09.2001г. №П/166 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти - 2001 - №41..

Для проведения кадастрового учета земельного участка заинтересованные лица подают в Земельную Кадастровую палату субъекта РФ по месту нахождения земельного участка заявку о проведении кадастрового учета, правоустанавливающие документы и документы о межевании земельного участка.

Процедура государственного кадастрового учета включает в себя проверку представленных документов, составление описания земельного участка в ЕГРЗ, присвоении ему индивидуального кадастрового номера, изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и формирование кадастрового дела.

Моментом внесения соответствующей записи в ЕГРЗ процедура формирования земельного участка заканчивается. С этого времени земельный участок считается возникшим как объект недвижимости, и в дальнейшем он может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам в собственность или на ином праве.

Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством объектов недвижимости, осуществляется на основании заявления, подаваемого гражданином или юридическим лицом, в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления. Закон предусматривает для таких случаев упрощенный порядок предоставления земельного участка.

Граждане, имеющие в пожизненном наследуемом владении или в постоянном (бессрочном) пользовании земельные участки, имеют право однократно бесплатно переоформить эти участки в собственность. Крассов, О.И. Право частной собственности на землю - М.: Юристъ, 2000.- С.68

Для указанных случаев установлен упрощенный порядок переоформления, состоящий из следующих юридических фактов: подача заявления, принятие органом государственной власти или местного самоуправления в двухнедельный срок решения, государственная регистрация права собственности.

2.2 Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей

Ст.8 ГК РФ одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей называет сделки.

Земельные участки представляют собой разновидность имущества, а поэтому «они могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и природных ресурсах» Гражданский кодекс Российской Федерации - М.: Сибирское университетское издание, 2009.- ст.129 п.3

В настоящее время наряду с предоставлением земельных участков по решению органов государственной власти и местного самоуправления все чаще основаниями возникновения прав на землю становятся сделки. «Это связано с тем, что многие граждане и юридические лица уже получили земельные участки на праве собственности» Карлова Н. В. Возникновение, изменение и прекращение прав на землю - М, 2004. - С.67..

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Договоры являются наиболее распространенной разновидностью сделок.

Как и все сделки в общем, сделки с земельными участками должны отвечать четырем требованиям: их содержание не должно противоречить закону, стороны должны обладать необходимым объемом право- и дееспособности, воля и волеизъявление сторон сделки должны совпадать, форма сделки должна соответствовать требованиям закона.

Сделки по поводу земли от имени гражданина, не обладающего полной дееспособностью, совершают (либо дают согласие на их совершение) законные представители с соблюдением ограничений, установленных ст. 37 ГК РФ.

В соответствии с нормами гражданского законодательства сделки с недвижимостью, как правило, совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего их содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160, 339, 550 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. В отношении земельных участков к таким договорам относится, например, договоры ипотеки и ренты.

Правовым последствием сделок с земельным участком является необходимость государственной регистрации возникновения или прекращения права на земельный участок в связи с совершением сделки. Следует отметить, что регистрации всегда будет подлежать возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, но далеко не все сделки с земельным участками.

Так, в соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи земельного участка сам по себе государственной регистрации не подлежит, однако, государственная регистрация необходима для перехода (передачи) соответствующего права.

В то же время в случаях дарения земельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст. 574 ГК РФ), так и передача права собственности на основании договора.

Также следует отметить сделку, предметом которой является часть земельного участка, от сделки, предметом корой является доля в праве на участок. Так, физическое лицо, обладающее, например, 1/200 долей в праве собственности на земельный участок, способно даже без соглашения других сособственников произвести отчуждение своей доли путем совершения дарения (п.2 ст.246 ГК РФ). При возможном выделении такой доли в натуре размер участка вполне может оказаться менее допустимого.

Договоры и иные сделки не влекут непосредственно возникновения права собственности, они влекут возникновение обязательства, в рамках которого и происходит переход имущества от прежнего собственника новому. Тихомиров, М.Ю. Права на землю в РФ - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.- С.284

Согласно ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность или быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Купля-продажа земельных участков - наиболее распространенный на практике договор. Его заключение, изменение и расторжение регулируется положениями статей 454 - 491 и 549 - 558 ГК РФ, особенности же данного договора установлены ст. 37 ЗК РФ.

Данный договор является возмездным, консенсуальным и двусторонне-обязывающим.

Первым существенным условием договора является его предмет.

Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Из сказанного следует, что условие о предмете договора купли-продажи земельного участка считается согласованным при наличии кадастровой карты (плана) земельного участка.

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей.

Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. №221 - ФЗ// Российская газета - №165 - 01.08.2007г.

Кроме того, согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ// "Российская газета", N 145, 30.07.1997.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Для продажи земельного участка в качестве второго существенного условия договора установлена цена, которая, по общему правилу должна быть выражена в рублях. Иных существенных условий в договоре продажи земельного участка не предусмотрено.

Момент перехода права собственности связан с государственной регистрацией такого перехода. Вместе с тем немаловажное значение имеет передача участка, которая в соответствии со ст. 556 ГК РФ подлежит оформлению в виде передаточного акта.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Отдельно необходимо отметить положения ст. 37 ЗК РФ «Особенности купли-продажи земельных участков». В сущности, данная норма содержит два вида требований к договору купли-продажи:

- О недопустимости нарушения права покупателя на информацию;

- О недопустимости включения в договор условий, противоречащих закону.

Также стоит уделить внимание купле-продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Во-первых, продажа земельного участка для строительства может осуществляться без предварительного согласования места размещения объекта.

Во-вторых, такая продажа осуществляется по общему правилу на торгах, но законом могут быть установлены и исключения.

Порядок проведения торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, ст. 447-448 ГК РФ, а также Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков». Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков» от 11.11.2002г. №808 // Собрание законодательства РФ - 2002 - №46 - ст. 4587.

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене. Конкурс проводится в тех случаях, когда собственником земельного участка устанавливаются условия (обязанности) по использованию земельного участка.

Начальная цена земельного участка определяется его продавцом на основании независимой оценки, проводимой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Правовое регулирование оценочной деятельности осуществляется ФЗ «Об оценочной деятельности», в соответствии со ст. 3 которого «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

По результатам оценки земельного участка составляется письменный отчет, в котором указывается и обосновывается рыночная стоимость земельного участка.

Победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену за предмет торгов. При проведении конкурса победителем признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором, членами комиссии и победителем торгов.

Не позднее 20 дней с момента оформления протокола продавец и победитель торгов заключают договор купли-продажи земельного участка.

Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя. ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001г. №178-ФЗ// Российская газета, N 16, 26.01.2002.

2.3 Возникновение права собственности на землю из иных оснований

1. Основанием возникновения права собственности на землю может служить судебное решение, которое выносится судом в случае признания гражданских прав и обязанностей.

ЗК РФ в ст. 59 признает судебное решение в качестве основания возникновения прав на землю. Аналогичное положение содержится в ст.8 ГК РФ и относится к гражданским правам в целом.

Судебное решение играет роль в юридическом составе возникновения, изменения или прекращения прав на землю. В частности, своим решением суд может изменить момент возникновения прав на землю. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ// "Российская газета", N 145, 30.07.1997. -Ст.28 п.1

Следует отметить, что основанием возникновения права собственности на землю может быть также и мировое соглашение, утвержденное определением суда. «Правовая природа данного основания, по сути, близка к сделке в части соглашения между сторонами, но также близка и судебному решению в части утверждения мирового соглашения путем вынесения соответствующего определения суда». Ковалева, И.С. Особенности возникновения и реализации прав на землю - М., 2008, с.74. Определенную роль здесь играет именно определение суда, поскольку своим определением суд решает, утвердить или нет данное соглашение. В качестве примера можно привести следующее положение ЗК РФ. Так, на основании решения суда о признании неправомерным отказа в предоставлении земельного участка в собственность соответствующие органы обязаны предоставить земельный участок. (п.10 ст.30 ЗК РФ).

2. Следующим основанием возникновения права собственности на землю является приобретательская давность.

Сущность приобретательской давности состоит в возврате в гражданский оборот имущества, утратившего хозяина.

Действующее земельное законодательство не содержит каких-либо специальных ограничений в применении норм о приобретательской давности к земельным участкам. Напротив, ст. 25 ЗК РФ, посвященная основаниям возникновения прав на земли, отсылает к гражданскому законодательству и иным федеральным законам.

Во-первых, право собственности в силу приобретательской давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (в том числе государству). И, во-вторых, положения п.2 ст.214 ГК РФ и п.1 ст.16 ЗК РФ нельзя рассматривать в качестве нормативного основания возникновения права собственности на землю. Их роль сводится лишь к констатации факта принадлежности государству всей земли, кроме тех участков, которые переданы в частную собственность. Принадлежность земель государству не установлена на будущее. Судьба земельного участка может измениться, в том числе и с помощью норм приобретательской давности. Ерофеев, Б.В. Земельное право России М.:- Юрайт - Издат, 2004. С.254 Исключением из этого являются земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте, перечень которых дан в ст.27 ЗК РФ. Для возникновения права собственности по давности владения необходимо, чтобы юридическое или физическое лицо, не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело, как своим собственным, недвижимым имуществом в течение 15 лет.

Как мы видим, приобрести право собственности по давности владения может только гражданин или юридическое лицо. Следовательно, на основании ст.234 ГК РФ может возникнуть только право частной собственности на землю.

Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество.

Также необходимо отметить, что для возникновения права собственности на основании давности владения необходимо и судебное решение об установлении факта владения земельным участком в порядке ст.234 ГК РФ и государственная регистрация права собственности.

3. Приобретение права собственности на земельный участок возможно посредством заключения договора ренты или пожизненного содержания с иждивением (гл.33 ГК РФ). Плательщик ренты становится собственником земельного участка, который обременен рентой. Рента ограничивает собственника земельного участка в возможности распорядиться земельным участком без согласия получателя ренты. В случае приобретения в собственность земельного участка, обремененного рентой, его приобретатель берет на себя обязательство по уплате рентных платежей. Особенностью договора ренты и пожизненного содержания ренты с иждивением является то, что в отличие от других сделок по отчуждению земельных участков закон требует обязательного нотариального удостоверение данной сделки (ст.584 ГК РФ).

4. В качестве основания возникновения права собственности на земельный участок может выступать также передача земельного участка в уставной (складочный) капитал (паевой фонд) хозяйственного общества (товарищества или кооператива). Порядок, размер и сроки внесения земельных участков в уставной капитал предусматриваются учредительными документами соответствующего общества. Кроме того, условия внесения земельного участка и его оценка отражаются в договоре, заключенном между участником и обществом. Передача земельного участка в собственность в случае реорганизации юридического лица правопреемникам этого юридического лица происходит согласно нормам гражданского законодательства о правопреемстве (ст. 58, 59 ГК РФ). При преобразовании, слиянии и присоединении земельный участок переходит правопреемнику в неизменном виде. Однако в случае разделения или выделения может возникнуть вопрос о разделе имущества.

Получение земельного участка в качестве компенсации при выходе из коммерческой организации является способом приобретения права собственности на земельный участок как для граждан, так и для юридических лиц. Получение земельного участка при наличии соответствующих условий возможно вне зависимости от того, вносил ли участник при вступлении в организацию земельный участок в качестве взноса в уставной капитал или нет. Приобретение земельного участка вышеуказанным способом закреплено в ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».

Следует обратить внимание на тот факт, что закон, предусмотрев возможность внесение земельного участка в качестве взноса в паевой фонд кооператива с условием обязательного возврата земельного участка при выходе, не учел важного момента. Так, при внесении земельного участка в паевой фонд кооператива, последний становится его собственником, приобретая правомочия распоряжения, в том числе отчуждать земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности. На практике может возникнуть ситуация, когда к моменту выхода лица, внесшего земельный участок в качестве паевого взноса, кооператив может отказаться от права собственности на землю. Действующее законодательство не предполагает для подобных ситуаций права собственности с обременением. Жариков, Ю.Г. Земельное право России -- М.: КноРус, 2008.- С.304

3. Возникновение права собственности РФ на земельные участки

3.1 Возникновение права собственности РФ при разграничении государственной собственности на землю

Юридические факты при возникновении права собственности РФ в процессе разграничения государственной собственности на землю можно разделить на несколько групп.

К первой группе относятся юридические факты, указывающие на наличие на земельном участке федеральных объектов и организаций. В данную группу включаются случаи, когда на земельном участке находятся объекты недвижимости. Например, ст.8 ФЗ «О статусе столицы РФ» определяет, что земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ, находятся в собственности РФ.

ЗК РФ (п.4 ст.87) установил, что земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами обороны и безопасности и другими объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со ст.71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.

В других случаях на земельном участке должны находиться не просто объекты, а соответствующие организации. Земельные участки, на которых расположены организации, входящие в систему государственного резерва, являются федеральной собственностью.

Юридический состав может включать два вышеназванных случая, то есть на земельном участке могут находиться и объекты, и организации. Земли, занимаемые предприятиями и (или) объектами, по роду деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, находятся в федеральной собственности.

Вторая группа юридических составов называет главным факт предоставления земельных участков государственным органам и организациям.

Еще одним юридическим фактом, влекущим возникновение права собственности РФ, является отнесение земель к определенной категории.

В целом названные группы юридических фактов укладываются и соотносятся с юридическими фактами, названными в ст.3.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ». ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25.10.2001г. №137-ФЗ// Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.

Для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, существует проблема внесения сведений на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о наименовании документа-основания для возникновения прав на земельные участки при признании права федеральными законами. Например, в ЕГРП при регистрации права собственности РФ в графе «документы-основания» указывается нормы статьи Лесного кодекса РФ.

Если в случае предоставления земельного участка органам государственной власти, предприятиям или организациям можно определить, что основанием возникновение прав являются административные акты, но в отношении другого случая определить такое наименование затруднительно. «Факт нахождения на земельном участке здания, строения, сооружения находится в собственности РФ, документально подтверждается только косвенными обстоятельствами - фактом приобретения государственным органом, учреждением или предприятием здания, строения, сооружения в оперативное управление, внесением имущества в реестр федеральной собственности». Алексеев, В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования - М., 2007, с.53.

Постановлением Правительства РФ утвержден перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования при разграничении государственной собственности на землю.

В первом случае основания для рассмотрения права публичной собственности на земельный участок является принадлежность земельного участка органу государственной власти РФ, его территориальному органу, органу местного самоуправления, казенному предприятию, государственному или муниципальному унитарному предприятию либо некоммерческой организации, созданной органом государственной власти субъекта РФ.

Основанием для регистрации права собственности РФ на земельный участок является нахождение на данном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего РФ. Этот юридический факт должны подтвердить правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка.

В основе критериев для отнесения земельных участков к тому или иному уровню публичной собственности на протяжении всего процесса разграничения были положены :

1) принцип единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

2) целевое назначение и разрешенное использование земельных участков.

3.2 Возникновение права собственности РФ на земельные участки по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством

Традиционно основания возникновения права собственности принято подразделять на первоначальные и производные. Если в основу такого разграничения взять критерий правопреемства, основания приобретения права собственности РФ на земельные участки, предусмотренные гражданским законодательством, относится к производным способам приобретения права.

При использовании критерия воли при разграничения оснований возникновения права собственности РФ к производным относятся случаи, когда право собственности переходит к РФ по воле собственника, отчуждающего имущество (сделки, наследование по завещанию, реорганизация).

К первоначальным способам относятся случаи принудительного отчуждения права собственности на земельные участки в пользу РФ. Эти основания приобретения прав на землю могут быть использованы только публичными собственниками, в том числе и РФ. Указанные случаи рассматриваются гражданским и земельным законодательством как основания прекращения права собственности. К ним относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд, национализация, конфискация, реквизиция (в некоторых случаях).

РФ может приобрести земельные участки как путем изъятия, в том числе путем выкупа для государственных нужд, так и на основании договора купли-продажи. При этом не следует отождествлять правоотношения по изъятия земельного участка для государственных нужд в случае, если собственник согласен на его выкуп, и отношения по приобретению земельного участка РФ на основании договора купли-продажи. Совокупность юридических фактов и их значение при изъятии и при купле-продаже земельных участков различаются.

При изъятии земельного участка необходимым юридическим фактом является акт органа исполнительной власти РФ об изъятии земельного участка. Заключенный впоследствии договор должен лишь конкретизировать условия выполнения указанного решения. Ерофеев, Б.В. Земельное право России - М.: Юрайт - Издат, 2004.- С. 409

Приобретение государством земельных участков на основании гражданско-правовых сделок без использования процедуры предварительного изъятия земельных участков производится на основании договора, который непосредственно в данном случае является основанием возникновения права собственности. Указанный договор определяет содержание административного акта, принимаемого уполномоченным органом исполнительной власти РФ для приобретения земельных участков, основной целью которого является уточнение порядка финансирования сделки из бюджета и т. д.

Приобретение земельных участков РФ на основании договоров купли-продажи, дарения, наследования имущества определяется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Это означает, например, что купля-продажа земельного участка также регулируется положениями §7 ст. 30 ГК РФ, но с учетом специальных правил, предусмотренных земельным законодательством.

Исходя из п.3 ст.37 ЗК РФ в договор включаются сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем соответственное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

В настоящее время при заключении договоров купли-продажи земельных участков установлена ответственность в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии разрешенным использованием, что обязывает продавца предоставить информацию только при наличии ограничений (обременений) прав, а не о самом разрешенном использовании. Веденин, Н.Н. Земельное право в вопросах и ответах - М.: Юрайтъ, 2007.- С.76

Статьи 1116 п.2 и 1151 п.2 ГК РФ свидетельствуют о том, что РФ не только является единственным получателем выморочного имущества, но и о том, что такое имущество переходит к ней в порядке наследования по закону.

Вместе с тем, в законодательстве закреплены особенности правового положения РФ как наследника. Во-первых, этот субъект освобожден от принятия наследства (п.1 ст.1152 ГК РФ). Во-вторых, для РФ не применяются правила о сроке на принятие наследства (ст.1154 ГК РФ), а также нормы, предусматривающие принятие наследства после истечения установленного срока (п.1 и 3 ст. 1155 ГК РФ). Также при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (п.1 ст.1157 ГК РФ).

При наследовании земельного участка необходимо учитывать принцип земельного законодательства о делении земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется на основании их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп.8 п.1 ст1 ЗК РФ).

Возникновение права собственности РФ при принудительном отчуждении земельных участков относятся к специальным основаниям возникновения права собственности. Субъектом данной возможности приобретения права собственности является РФ.

Действующий ЗК РФ дает определение конфискации земельного участка как принудительного безвозмездного изъятия земельного участка у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное им преступление.

При изъятии земельных участков для государственных нужд решения об изъятии и о размере убытков могут быть оспорены в суде. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п.2 ст.55 ЗК РФ).

В п.27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года №11 отмечается, что в случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене, перечисленные органы могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее, чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии, исковое требование не подлежит удовлетворению.

4. Прекращение и ограничение прав собственности на землю

Прекращение и ограничение прав на землю происходит в случаях, порядке и на условиях предусмотренных законодательством РФ. Прекращению и ограничению прав на землю посвящены, в частности, нормы ГК РФ, ЗК РФ, ЛК РФ, ЖК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ «Об охране окружающей среды», ФЗ «О радиационной безопасности населения», ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и др.

4.1 Основания прекращения прав собственности на землю

Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается:

· при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

· при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

· в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

При отчуждении земельного участка происходит добровольная передача права собственности на земельный участок третьему лицу на основании сделки (договоров купли-продажи земельного участка, мены земельного участка, дарения земельного участка и т.п.).

Добровольный отказ от права собственности на земельный участок регулируется ст. 236 ГК и ст. 53 ЗК.

Нормами названных статей установлено, что гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Случаи принудительного изъятия определены гражданским законодательством в п. 2 ст. 235 ГК.

К таким основаниям принудительного прекращения права собственности относится: обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам; отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд; изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства; реквизиция; конфискация; национализация.

4.2 Основания прекращения права пользования земельным участком

В соответствии со ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок путем подачи заявления об отказе от права на земельный участок в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в порядке, установленном ст. 53 ЗК РФ.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:

· использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

· порче земель;

· невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

· невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

· неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

· при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Согласно ст. 46 ЗК РФ прекращение аренды земельного участка происходит по основаниям, установленным гражданским законодательством (ГК устанавливает следующие общие основания прекращения аренды:

· истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621);

· отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610);

· досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. ст. 619, 620);

· односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (п. 3 ст. 450)),

· а также по инициативе арендодателя по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Однако не допускается прекращение аренды земельного участка даже при ненадлежащем использовании земельного участка и с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях.

Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 11).

Ст. 47 ЗК РФ в качестве оснований прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон установлены: истечение срока, на который земельный участок был предоставлен; те же основания, что и для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, когда право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности, и когда право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи: работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы; работника, принятого на обучение, на весь срок получения образования; работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.

Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

Согласно ст. 48 частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен и в судебном порядке в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка (ст. 276 ГК РФ)), а публичный - в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

5. Характеристика и основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

...