Перспективы развития ипотечного кредитования на жилищное строительство

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Курсовая работа

по дисциплине «Организация кредитной работы»

на тему: «Перспективы развития ипотечного кредитования на жилищное строительство»

Содержание

ипотечный кредитование жилищный сбербанк

Введение

1. Ипотечное кредитование.

1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита

1.2 Особенности применения ипотечного кредита

1.3 Механизм ипотечного кредитования

2. Организационно-практические основы ипотечного кредитования в России на примере ОАО «Сбербанк»

2.1 Характеристика ОАО «Сбербанк» и его основные показатели деятельности

2.2 Исследование современного состояния развития системы ипотечного кредитования на жилищное строительство

2.3 Стимулирование ипотечного кредитования в России

Заключение

Список использованной литературы



Введение

В условия мирового финансового кризиса решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять фин. средства в реальный сектор экономики.

Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки является не самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.

В настоящее время еще не полностью сформировался необходимый для эффективного использования механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово - экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы данной работы обусловлена: значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны и необходимостью разработки конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечного жилищного кредитования в России, активизации проявления его социально-экономической роли.



1. Ипотечное кредитование

1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Характерные черты ипотеки:

. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции ипотечного кредитования:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

функция обеспечения возврата заемных средств;

функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

1.2 Особенности применения ипотечного кредита

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

1.3 Механизм ипотечного кредитования

Участники рынка ипотечных кредитов могут быть основными и второстепенными. Различают четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Каждый из них имеет свои цели:

заемщики (залогодатели) - получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода;

кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;

правительство - определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Существует множество второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т.п.

Правительство Российской Федерации на заседании 30 июня 2005 г. рассмотрело и одобрило Концепцию развития единой (унифицированной) системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России (она же АИЖК).

АИЖК является важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам.

Развитие АИЖК позволит интенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала с финансового рынка страны в банковский сектор и через него - в виде ипотечных кредитов - широким массам населения равномерно по всей территории Российской Федерации.

Одним из главных условий адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.

Непосредственной целью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию являются:

создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории Российской Федерации;

создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Схема ипотечного кредитования чётко определяет взаимоотношения всех участников ипотечного кредитования и широко применяется за рубежом. Она может быть признана классической для ипотечного кредитования. Для её применения необходимо как минимум наличие четырёх условий:

право кредитора продать залог и погасить за счёт этого кредит;

создать систему рефинансирования ипотечных кредитов;

создать рынок обращения ипотечных ценных бумаг;

развить систему страхования кредитов.

Основные этапы ипотечного кредитования можно подразделить на:

докредитный (поиск недвижимости, согласование и другие процедуры);

заключение сделки

этап непосредственно кредитования;

послекредитные процедуры.

Стадии ипотечного кредитования:

подача заявления заёмщика в кредитное учреждение с просьбой о выдаче кредита;

работа кредитного учреждения с обращением заёмщика за кредитом.

Сбор информации о заёмщике: информация с предыдущего места работы, проверка общей кредитоспособности и дополнительной возможности возврата кредита; задекларированные источники дохода, налоговые декларации, владение иной недвижимостью, счета в банках и т.д.;

тщательная работа с приобретаемой заёмщиком недвижимостью, и в частности проверка чистоты титула недвижимости, которая обычно проводится другими финансовыми, юридическими и иными структурами по соответствующим договорам с кредитором (стоимость работ включается в общую стоимость услуг);

проверка соответствия стоимости приобретаемой недвижимости её истинной цене, самостоятельная независимая оценка (при необходимости проводится страхование оценки);

проверка состояния недвижимости, сроков её амортизации, которые всегда должны быть больше сроков кредитования. Проверка ликвидности недвижимости, причём не только на настоящий момент, но и на перспективу с учётом всех характеристик недвижимости и состояния рынка;

предварительные переговоры о страховании кредита, которое может включать страхование предмета ипотеки, титула недвижимости, кредитных договоров, жизни заёмщика. Возможны общие варианты страхования;

окончательный анализ, включающий подбор ипотечных инструментов, размера первичного взноса, сроков и условий кредитования и др.;

вынесение окончательного решения о возможности или невозможности предоставления кредита на базе всех данных, полученных по результатам полного анализа (андеррайтинга);

завершение ипотечной сделки - стадия оформления покупки недвижимости, кредита, ипотеки, гарантий, страхования.

Встреча всех участников сделки - продавца, покупателя-заёмщика, кредитора, страховщика, юристов, брокера или риэлтора, оценщика и заключение договоров: купли-продажи, кредитного, ипотечного и страхового, подписание купчей и закладной.

Механизм совершения сделки: заёмщик берёт у кредитора ипотечный кредит. Недостающую сумму он выплачивает продавцу из собственных средств (собственный капитал заёмщика). Продавец после получения всех средств за проданную недвижимость в объёме полной стоимости недвижимости по согласованной рыночной цене, включающей собственные и заёмные средства покупателя, полностью передаёт свои права на недвижимость покупателю по договору купли-продажи и уходит с рынка.

Официальный переход прав на объект недвижимости к заёмщику происходит после подписания обязательства, обеспеченного ипотекой, после чего кредитные средства направляются продавцу недвижимости. Но покупатель-заёмщик сразу после завершения сделки будет иметь недвижимость, обременённую ипотекой, собственные средства заёмщика в стоимости недвижимости в данный момент будут составлять сумму его первичной оплаты за недвижимость.

Обслуживание кредита предполагает принятие на себя кредитором всей ответственности за выдачу ипотечного кредита, сбор выплат по кредитным долгам, пересылку кредитных поступлений, получаемых от заёмщика, реальным инвесторам. Обслуживание кредита - достаточно доходный вид деятельности: первичный кредитор получает 0,25 - 0,38% от основного долга без процентов.

После выплаты заёмщиком основного долга, который включает основную сумму ипотечного долга и стоимость кредитования, в конце кредитного срока все договоры и закладная аннулируются. Кредитор составляет документ, подтверждающий погашение кредита и освобождение недвижимости от залога.

При неисполнении заёмщиком принятых договорных обязательств кредитор осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество через лишение прав собственности заёмщика и удовлетворение требований залогодержателя за счёт продажи залогового имущества.

Предметом ипотеки залога может являться только недвижимость, которая может находиться в гражданском обороте и имеется возможность её отчуждения. В приложении к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства России от 22 декабря 1993 года 96-рп "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке" в п.6 гл.1 представлен перечень объектов недвижимости: земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Недвижимость как предмет залога (ипотеки), подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Имущество, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога.

Недавно Госстрой России выступил с предложением создать государственное агентство по страхованию ипотечных рисков.

За рубежом ипотечное страхование - востребованная услуга. В первую очередь потому, что в условиях высокой конкуренции банки вынуждены увеличивать сумму ипотечного кредита относительно стоимости залога (иногда до 90 - 95%). При этом их риски существенно возрастают. Так, в случае дефолта заемщика банк рискует не покрыть понесенные убытки за счет выручки от реализации заложенного жилья.

Специалисты называют ипотечное страхование не только спасительным кругом для банков, но и инструментом повышения доступности жилья за счет снижения размера первого взноса по ипотечным кредитам. Ведь в этом случае на ипотечный рынок выходят граждане со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но не имеющие необходимых накоплений для внесения требуемого банками первоначального взноса при приобретении жилья (обычно - 30% стоимости квартиры).

Сегодня наблюдается тенденция к увеличению размера кредита по отношению к собственным средствам заёмщика. Вс говорит о том, что рынок будет расширяться. А значит, услуга страхования ипотечных кредитных рисков будет востребована со стороны банков. Однако пока нет и намека на ее появление. Это обусловлено:

банки и страховщики никак не могут договориться между собой. У них разные представления о механизмах реализации страхования.

Пока банки не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои финансовые риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Многие банкиры заняты обсуждением вопроса: что необходимо сделать, чтобы не самим страховать свой финансовый риск, а переложить эту заботу на заемщиков? Но правовая легализация страхования ответственности за не возврат полученного ипотечного кредита неизбежно будет стимулировать активный поиск и искусственное создание некоторыми заемщиками страховых случаев по договору страхования ответственности.

появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства.

Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (например, на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Именно это является главной составляющей финансового риска, связанного с ипотечным кредитованием. Дело в том, что невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов нет.

Другая проблема - отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется.

Проблем не так уж много. И при содействии государства их можно решить. Логичнее сначала устранить все препятствия для функционирования системы ипотечного страхования. Это бы повысило активность участников рынка.

Пока же многие из них к инициативе создания государственного ипотечного страхового агентства относятся настороженно. Некоторые предполагают, что государство может монополизировать рынок. Ипотечным страхованием все-таки должны заниматься частные страховые компании. Поэтому надо создать все условия для работы частных страховщиков, а функции государственного агентства строго ограничить в законодательном порядке.



2. Организационно-практические основы ипотечного кредитования в России на примере ОАО «Сбербанк»

2.1 Характеристика ОАО «Сбербанк» и его основные показатели деятельности

Открытое акционерное Общество «Сбербанк России» (далее ОАО «Сбербанк») является историческим преемником основанных указом императора Николая I Сберегательных касс, которые поначалу были лишь двумя маленькими учреждениями с 20 сотрудниками в Санкт-Петербурге и Москве. Затем они разрослись в сеть сберегательных касс, работавших по всей стране и даже в трудные времена помогавших сохранить устойчивость российской экономики. Позже, в советскую эпоху, они были преобразованы в систему Государственных трудовых сберегательных касс. А в новейшее время превратились в современный универсальный банк, крупную международную группу, чей бренд известен более чем в двадцати странах мира. Рассмотрим подробнее историческое развитие банка:

1895-1917 - у Сбербанка появляются новые клиенты, их численность составляет более 500 клиентов в день

1917-1941 - сберкассы стали выполнять денежные переводы, выпускать собственные заемные сертификаты, а также проводить операции с ценными бумагами

1941-1953 - учрежден новый Устав государственных сберкасс

1953-1991 - количество сберегательных касс увеличилось вдвое: с 40 000 до 80 000, а количество клиентов в банке возросло в 12 раз

1991-2008 - начали функционировать первые банкоматы, создан Негосударственный пенсионный фонд Сбербанка, вводится услуга «Сбербанк Онлайн»

2009 - Сбербанк вошел в топ 20 крупнейших банков по рыночной капитализации, стал генеральным партнером Олимпийских игр «Сочи 2014»

2010 - Сбербанк отменил все комиссии за рассмотрение и выдачу кредитов, дважды были снижены процентные ставки кредитования.

В сегодняшнем Сбербанке почти ничего не напоминает о сберегательных кассах, функции которых он выполнял на протяжении значительного периода своей истории. Но удивительно другое: Сбербанк уже мало похож даже на самого себя всего лишь десятилетней давности.

Способность к переменам и движению вперед - признак отличной «спортивной» формы, в которой находится сегодня Сбербанк. Титул старейшего и крупнейшего банка России не мешает ему открыто и добросовестно конкурировать на банковском рынке и держать руку на пульсе финансовых и технологических перемен. Сбербанк не только шагает в ногу с современными тенденциями рынка, но и опережает их, уверенно ориентируясь в стремительно меняющихся технологиях и предпочтениях клиентов. Сбербанк сегодня - это кровеносная система российской экономики, треть ее банковской системы. Банк дает работу и источник дохода каждой 150-й российской семье. 

На долю лидера российского банковского сектора по общему

объему активов приходится 29,4% совокупных банковских активов (по состоянию на 1 августа 2014 года). 

Банк является основным кредитором российской экономики и занимает

крупнейшую долю на рынке вкладов. На его долю приходится 46,4% вкладов населения, 34,7% кредитов физическим лицам и 33,9% кредитов юридическим лицам. 

Сбербанк сегодня - это 16 территориальных банков и более 17 тысяч отделений по всей стране, в 83 субъектах Российской Федерации, расположенных на территории 11 часовых поясов. 

Только в России у Сбербанка более 110 миллионов клиентов - больше половины населения страны, а за рубежом услугами Сбербанка пользуются около 11 миллионов человек. 

Спектр услуг Сбербанка для розничных клиентов максимально широк:

от традиционных депозитов и различных видов кредитования до банковских карт, денежных переводов, банковского страхования и брокерских услуг. 

Все розничные кредиты в Сбербанке выдаются по технологии «Кредитная фабрика», созданной для эффективной оценки кредитных рисков и обеспечения высокого качества кредитного портфеля. 

Стремясь сделать обслуживание более удобным, современным и технологичным, Сбербанк с каждым годом все более совершенствует возможности дистанционного управления счетами клиентов. В банке создана система удаленных каналов обслуживания, в которую входят:

онлайн-банкинг «Сбербанк Онлайн» (более 13 млн активных пользователей);

мобильные приложения «Сбербанк Онлайн» для смартфонов (более 1 млн активных пользователей)

SMS-сервис «Мобильный банк» (более 17 млн активных пользователей).

одна из крупнейших в мире сетей банкоматов и терминалов самообслуживания (более 90 тыс. устройств).

Среди клиентов Сбербанка - более 1 млн предприятий (из 4,5 млн зарегистрированных юридических лиц в России). Банк обслуживает все группы корпоративных клиентов, причем на долю малых и средних компаний приходится более 35% корпоративного кредитного портфеля банка. Оставшаяся часть -- это кредитование крупных и крупнейших корпоративных клиентов. 

Сбербанк сегодня - это команда, в которую входят более 260 тыс. квалифицированных сотрудников, работающих над превращением банка в лучшую сервисную компанию с продуктами и услугами мирового уровня. Следует отметить, что банк стремительно трансформируется в один из крупнейших мировых финансовых институтов. В последние годы Сбербанк существенно расширил свое международное присутствие. Помимо стран СНГ (Казахстан, Украина и Беларусь), Сбербанк представлен в девяти странах Центральной и Восточной Европы (Sberbank Europe AG, бывший VBI) и в Турции (DenizBank). 

Сделка по покупке DenizBank была завершена в сентябре 2012 года и стала крупнейшим приобретением за более чем 170-летнюю историю Банка. Сбербанк России также имеет представительства в Германии и Китае, филиал в Индии, управляет Sberbank Switzerland AG. В 2013 году состоялся официальный запуск бренда Сбербанка в Европе.

Сбербанк сегодня - единственный российский банк, входящий в топ-50 крупнейших банков мира. В рейтинге топ-1000 крупнейших банков мира по капиталу (Top 1000 World Banks), опубликованном журналом The Banker, Сбербанк занял 34 место, поднявшись на 15 позиций по сравнению с предыдущим годом. Немаловажно, что Сбербанку принадлежит в этом рейтинге 1 место в мире по рентабельности активов (ROA), 1 место по рентабельности собственного капитала (ROE) и 5 место в мире по соотношению «капитал к активам».

В 2013 году Сбербанк занял 63 место в рейтинге самых дорогих мировых брендов, опубликованном консалтинговой компанией Brand Finance. Стоимость бренда Сбербанка оценена в $14,16 млрд: за год она выросла почти на $3,4 млрд. Тем самым Сбербанк признан самым дорогим брендом России. Основным акционером и учредителем Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации, который владеет 50% уставного капитала плюс одна голосующая акция. Остальными акционерами Сбербанка России являются более 273 тысяч юридических и физических лиц Доля физических лиц в уставном капитале банка составляет около 9 %, а доля иностранных инвесторов -- более 24 %.

Обыкновенные и привилегированные акции банка котируются на российских биржевых площадках с 1996 года. Американские депозитарные расписки (АДР) котируются на Лондонской фондовой бирже, допущены к торгам на Франкфуртской фондовой бирже и на внебиржевом рынке в США.

Органами управления Сбербанка являются: Общее собрание акционеров, Наблюдательный совет, Правление Банка. Возглавляет Правление Президент и председатель Правления Банка. С ноября 2007 года эту должность занимает Греф Герман Оскарович.

Структура Сбербанка выглядит следующим образом:

Общее собрание акционеров

Является высшим органом управления Банка. Банк ежегодно проводит годовое общее собрание акционеров. К компетенции Общего собрания акционеров относятся следующие вопросы: внесение изменений и дополнений в Устав Банка или утверждение Устава Банка в новой редакции; реорганизация Банка; ликвидация Банка; избрание членов Наблюдательного совета Банка, досрочное прекращение их полномочий; избрание Президента, Председателя Правления Банка и досрочное прекращение его полномочий; избрание членов Ревизионной комиссии Банка и досрочное прекращение их полномочий и др.

Наблюдательный совет

Орган, подчиненный Общему собранию акционеров. В его компетенции входит: определение приоритетных направлений деятельности Банка, утверждение Стратегии развития Банка; созыв годового и внеочередного Общих собраний акционеров, за исключением случаев, когда правом созыва и проведения Общего собрания акционеров наделяются органы и лица в соответствии с федеральным законом; утверждение повестки дня Общего собрания акционеров; определение даты составления списка лиц, имеющих право на участие в Общем собрании акционеров, и другие вопросы.

Правление банка

Коллегиальный исполнительный орган , который осуществляет руководство текущей деятельности банка, а также решает такие задачи, как: предварительно обсуждает вопросы, подлежащие рассмотрению Общим собранием акционеров и Наблюдательным советом Банка, в том числе годовые отчеты, включая годовую бухгалтерскую отчетность Банка, подготавливает по ним проекты соответствующих решений; организует выполнение решений Общего собрания акционеров и Наблюдательного совета Банка; обсуждает отчеты руководителей подразделений центрального аппарата Банка и руководителей территориальных банков об итогах деятельности за соответствующие периоды и об итогах работы по конкретным направлениям банковской деятельности; определяет политику Банка в сфере управления рисками, обеспечивает условия для ее эффективной реализации, организует процесс управления рисками в Банке, определяет подразделения, ответственные за управление отдельными видами рисков и др.

Совет директоров

Осуществляет общее руководство деятельностью Банка, за исключением решения вопросов, отнесенных к компетенции Общего собрания акционеров Банка действующим законодательством Российской Федерации и Уставом Банка. В его компетенцию входит определение стратегических направлений деятельности Банка, контроль над финансово-хозяйственной деятельностью, создание и функционирование эффективной системы внутреннего контроля, обеспечение реализации прав акционеров, а также контроль над деятельностью исполнительных органов.

Департаменты

В свою очередь департаменты состоят из различных отделов, в частности из отделов и центров ипотечного кредитования. Центр ипотечного кредитования (ЦИК) - это специализированное отделение, деятельность которого полностью сосредоточена на обслуживании клиентов по ипотечным программам Сбербанка. Специализированный центр ипотечного кредитования Сбербанка позволяет значительно упростить и ускорить процедуру оформления ипотечного кредита по готовому и строящемуся жилью. Клиенты в одном отделении могут получить информацию о действующих ипотечных программах банка, получить все необходимые консультации у сотрудников отделения, выбрать квартиру из базы предложений застройщиков и риелторов, оформить заявку на предоставление кредита, застраховать недвижимость. Для удобства клиентов центры ипотечного кредитования оборудованы комнатами переговоров и депозитариями для проведения сделок с использованием индивидуальных сейфов.

В Москве первый центр ипотечный кредитования Сбербанка начал работу осенью 2008 года в Тверском отделении по адресу ул. Сущевская, д. 20. Сейчас у Московского банка Сбербанка России функционируют 29 ипотечных центров.

Таблица 1. «Основные показатели деятельности ОАО «Сбербанк» и их анализ».в млн. руб

Показатели	2012 год	2013 год	Абс.прирост	Темп прироста	2014 год	Абс.прирост	Темп прироста
Активы	30 530 611	32 917 869	2 387 258	8%	38 118 023	5 200 154	16%
Кредитный портфель	6 744 758	8 202 289	1 457 531	22%	9 579 056	1 376 767	17%
Капитал	1 527 170	1 677 335	150 165	10%	2 003 104	325769	19%
Прибыль	7 379 507	9 070 076	1 690 569	23%	9 560 947	490 871	5%

В данной таблице были подсчитаны такие показатели деятельности банка, как активы, кредитный портфель (кредиты, выданные нефинансовым коммерческим организациям, индивидуальным предпринимателям, а также физическим лицам), капитал и прибыль ОАО «Сбербанка» за последние 3 года.

По данным таблицы видно, что темп прироста активов в 2013 году вырос на 8% до 32,9 млрд рублей, а в 2014 году темп вырос вдвое до 38,1 млрд рублей, соответственно увеличился и капитал банка: в 2013 году на 10% до 1,6 млрд рублей и в 2014 году на 19% до 2 млрд рублей. Несложно заметить, что банк активно выполняет свою основную деятельность - кредитование юридических и физических лиц, что отражено в таблице. Темп прироста кредитного портфеля поднимается, но медленно. В 2013 году темп прироста увеличился на 22% до 8,2 млрд рублей, а в 2014 году - только на 17% до 9,5 млрд рублей, что напрямую отразилось на доходах банка. Темп прироста прибыли в 2013 году поднялся на 23% до 9 млрд рублей, в 2014 году - на 5% до 9,5 млрд рублей. Данный факт свидетельствует о том, что банк сменил свою кредитную политику в 2014 году и начал выдавать кредиты населению и юридическим лицам с особой осторожностью, учитывая всевозможные кредитные риски.

2.2 Исследование современного состояния развития системы ипотечного кредитования на жилищное строительство

Кредитные операции занимают важнейшую часть в деятельности банка. Они обеспечивают прибыльность банков. Кредитование является наиболее доходной и рискованной статьей активов банка, в связи с этим возникают вопросы в управление кредитным портфелем. Кредитный портфель характеризуется риском и доходностью. Чем выше доход, тем выше риск и наоборот. Формирование данного портфеля обязательно в деятельности банка. От кредитного портфеля зависит репутация банка и его финансовый результат.

Рассмотрим структуру кредитного портфеля Сбербанка за последние 3 года (в млн. рублей)

Рис. 1

Рис. 2

Рис. 3

По данным диаграммам мы видим, что доля кредитов, выданных физическим лицам с каждым годом увеличивается: в 2012 году на 1 200 000 млн. рублей, а в 2013 году на 1 980 900 млн. рублей, что еще раз доказывает востребованность населения в кредите.

Кредиты, выданные физическим лицам подразделяются на виды, которые составляют определенную часть кредитного портфеля в целом.

Рис. 4

Таблица 2 «Динамика портфеля ипотечных кредитов по срокам предоставления».

Срок кредита	2011 год (руб)	2012 год (руб)	Т пр (%)	2013 год (руб)	Т пр (%)
5-10 лет	800 000	150 000	-81,25	300 050	100
10-20 лет	1 300 000	1 350 000	3,8	1 200 000	-11
20-30 лет	200 000	50 000	-75	250 090	400

Судя по данным таблицы мы можем сделать следующие выводы. Как видно по таблице темп прироста по краткосрочным кредитам меньше, чем по среднесрочным кредитам:

Кредит на 5-10 лет - не выгодно для клиента

Кредит на 10-20 лет - оптимальная величина ежемесячного платежа

Кредит на 20-30 лет - банки боятся кредитовать, т. к. большой срок, есть риск потерять деньги.

Рис. 5

На процентные ставки влияет ставка рефинансирования установленная Центральным Банком. Как видно по рисунку 4 процентная ставка в банках России на много выше, чем в Европейских и Американских банках. Это связанно с тем, что когда банк берет кредит у Центрального Банка под ставку финансирования ему необходимо с ним расплатиться и в тоже время получить прибыль, поэтому банк повышает процентные ставки для своих клиентов.

2.3 Стимулирование ипотечного кредитования в России

В России необходимо постоянно совершенствовать механизм предоставления ипотеки, т. е. снизить процентные ставки, увеличить срок кредитования и т. д.

Таким образом, реализация задачи повышения доступности жилья связана, в первую очередь, с осуществлением такой экономической политики, при которой снижается соотношение уровня цен на жилье и доходов «среднестатистической» российской семьи. Реализация данной задачи ограничена объективными экономическими условиями. Однако, помимо соотношения цены на жилье и доходов населения, на доступность жилья оказывают влияние и другие факторы. Это, в частности, принципиальная возможность его приобретения за счет заемных средств (ипотечного кредита).

В качестве показателя доступности ипотечного кредита можно принять соотношение размера регулярного (ежемесячного) платежа по кредиту и дохода семьи за данный период времени. В свою очередь, средний размер платежа (по возврату основного долга и процентов) зависит от срока кредитования и процентной ставки. Поэтому стимулирование развития ИЖК должно быть направлено на снижение ставок и увеличение сроков кредитования.

Определенным ограничением мероприятий по развитию ипотечного кредитования является их возможное влияние на рост цен на жилье. В литературе отмечается, что неконтролируемое развитие «дешевого» ИЖК при несбалансированных объемах строительства увеличивает ценовое давление на рынке предложения жилья. Но ипотека - далеко не основной фактор, влияющий на конъюнктуру цен на недвижимость. Однако это не исключает необходимости использования взвешенных подходов к развитию ипотеки.

В качестве основных направлений стимулирования развития системы ипотечного жилищного кредитования можно выделить:

_ содействие развитию системы рефинансирования ипотечных кредитов в целях снижения процентных ставок и увеличения сроков кредитования (для повышения доступности ипотечных кредитов);

_ программы адресной помощи отдельным категориям граждан в улучшении жилищных условий, предусматривающие компенсацию части первоначального взноса и/или части ставки по кредиту при реализации.

Законодательные органы страны создают законы, которые регулируют ипотеку. Они преследуют интересы не заемщиков и банков, а свои. Им необходимо ускорить экономическое развитие страны и решить жилищные проблемы.

Одним из ключевых моментов ипотечного кредитования является процентная ставка. На сегодняшний день процентные ставки по ипотеке в нашей стране значительно превышают ставки в Европе и Америке.



Заключение

Существующее в России законодательство обеспечивает возможность приобретения различных видов недвижимого имущества под залог. В частности, законом разрешена ипотека земельных участков, зданий, сооружений, судов (воздушных, водных) и ипотека жилых помещений.

Мировой финансовый кризис затормозил развитие ипотечного кредитования в России, вернув его практически на исходные позиции. Однако эксперты в области экономики считают, что трудности российской ипотеки носят временный характер и после окончания кризисной ситуации вновь вернутся на прежние темпы развития.

В данной работе рассмотрены вопросы, связанные с определением сущности ипотеки, изучены вопросы развития ипотечного кредитования в России и в Татарстане, рассмотрен опыт зарубежных стран. Исходя из чего, можно сделать следующие выводы:

1. Ипотека - это залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

2. Проведенный анализ развития ипотечного кредитования в РФ показал, что ипотечное кредитование в России начал сбавлять темпы своего развития. К концу 2008 года возросли ставки ипотечного кредитования, снизился объем выдачи кредитов, банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ. Также тенденцией стало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства. Аижк готово запустить в Татарстане специальный проект, который будет направлен на выпуск ипотечных облигаций. Такие меры по оживлению рынка недвижимости Татарстана внушают надежду, что ипотека в Казане в скором времени немного оживится.

3. Проведенный анализ опыта развитых стран показал, что ипотека является мощным фактором развития экономики (так до 80% всех залогов в Европе являются ипотечными), поскольку процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

4. Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

- ограниченное предложение жилья - главный тормоз развития ипотеки, поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту.

- низкая платежеспособность населения особенности - в настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей;

- невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит;

- высокие процентные ставки, основные причины которых - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях;

- политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

- отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей - дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г.№51- ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32.-Ст.3301.

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. - 1998. - 22 июля.

3. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2011

4. Всероссийский научный журнал «Регион: экономика и социология» / Под. ред. Селиверстова В.Е. - ИЭОПП СО РАН

5. Журакина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2010

6. Зубарев В. Жилье для среднего класса // Красноярский рабочий. - 2011

7. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории - к современности // Банковская деятельность - 2010

8. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. - 2010

9. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под. ред. Рогожиной Н.Н. - М.: Фонд Институт экономики города, 2010

10. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит - 2011

Размещено на Allbest.ru

...