Ипотечные программы как основания возникновения прав на жилую недвижимость

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

"Алтайский государственный аграрный университет"

Кафедра землеустройства, земельного и городского кадастра

ИПОТЕЧНЫЕ ПРОГРАММЫ КАК ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Барнаул 2015

Содержание

Введение

Глава I. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования

1.1 Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования

1.2 Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России

Глава II. Основные инструменты ипотечного кредитования

2.1 Субъекты и объекты ипотечного кредитования

2.2 Классификация ипотечного кредитования

2.3 Этапы ипотечного кредитования

2.4 Регистрация ипотеки

Глава III. Природные и экономические характеристики города Барнаула

3.1 Природно-климатические характеристики города

3.2 Промышленно-экономические характеристики Барнаула

Глава IV. Эколого-экономическое обоснование ипотечного кредитования в городе Барнауле

4.1 Экологическая характеристика города Барнаула

4.2 Анализ ипотечных кредитов, предоставляемые банками города

4.3 Сравнительный анализ стоимости приобретения готового жилья и

стоимости ипотечного кредитования

4.4 Сравнительный анализ расчета налога с использованием кадастровой и рыночной стоимости

Глава V. Безопасность жизнедеятельности

Заключение

Библиографический список

Введение

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Цель выпускной квалификационной работы: анализ ипотечных программ как основания возникновения прав на жилую недвижимость в городе Барнаула.

Для достижения целей необходимо решить следующие задачи:

1. изучить теоретических основ ипотечного жилищного кредитования;

2. выявить основные инструменты ипотечного кредитования;

3. проанализировать ипотечные кредиты, предоставляемые банками города Барнаула;

4. провести сравнительный анализ стоимости приобретения готового жилья и стоимости ипотечного кредитования;

5. рассчитать налог на объект недвижимости.

Объектом исследования являются ипотечные программы банков города Барнаула.

Написание выпускной квалификационной работы осуществлялось с применением метода статистической обработки и анализа данных.

Глава I. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования

1.1 Понятие и принципы ипотечного кредитования

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka -- залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, здания, сооружения) [9].

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

- земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты .

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе - Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда самим Кодексом или Законом об Ипотеке не предусмотрено иное.

Существенными условиями договора об ипотеке являются:

- предмет договора;

- его оценка;

- обеспечиваемое обязательство;

- размер и срок исполнения обязательства [33].

Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров и положений статьи 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оформление ипотеки в настоящее время вызывает массу трудностей, это довольно сложная процедура. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, то есть связанной системы юридических фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога.

Форма договора о залоге определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по российскому законодательству, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется и форма договора залога зарегистрированных в России гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.

Согласно статье 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика, как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности .

Ипотечный кредит -- это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование -- это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) экономически нецелесообразны. Ипотека позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных экономических и социальных проектов. Иначе говоря, ипотека может стать мощным инструментом экономического подъема региона или целого государства.

В функциональном плане ипотека представляет собой систему специфических финансовых, производственных, потребительских, организационных, нормативно-правовых инструментов и механизмов. В организационном плане ипотека - это определенный набор участников, взаимоотношения между которыми определяются их функциями в ипотечной системе.

Ипотечная система - совокупность участников ипотечного процесса, взаимодействующих между собой посредством определенного набора ипотечных инструментов под воздействием и с помощью ипотечных механизмов в целях удовлетворения собственных экономических интересов. Рефинансирование ипотечных кредитов - процесс привлечения кредиторами с использованием различных способов долгосрочных инвестиционных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов заемщикам на первом уровне ипотечной системы. Рефинансирование может осуществляться через накопительные вклады населения на счетах банка-кредитора, через продажу банком закладных на первичном рынке или через эмиссию ипотечных ценных бумаг, которая может осуществляться как банком-кредитором, так и компанией-инвестором, которая самостоятельно оперирует с данным видом ценных бумаг, размещая их на фондовом рынке как высоко ликвидные и доходные ценные бумаги.

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему право преимущественно перед другими способами кредитования [10].

Отличительными чертами ипотеки являются:

- во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

- во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

- в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

- в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом -- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

- в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека) [24].

1.2 Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

Что касается истории организации земельного кредита, то первое место в хронологическом порядке занимает Государственный Заемный Банк, учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.

При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.

Полное Собрание Законов Российской Империи за вторую половину ХVIII века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита в то время являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности.

С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года.

В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.

Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек. Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.

В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу.

Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли. Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены.

Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом так называемое расписание подесятичных нормальных оценок. Их использование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.

Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.

Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:

- повышенное внимание проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;

- преобладание земельного ипотечного кредита;

- определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;

- ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60% оценочной стоимости недвижимости;

- развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;

- выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;

- основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;

- обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;

- резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50%);

- участие государства в ипотечном процессе.

Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства. Уполномоченные Министерства финансов назначались во все банки. Они могли вмешиваться в деятельность правления банка.

В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.

Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности.

Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны [17].

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России

ипотечный жилищный кредитование

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

- Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья);

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

- Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федераций и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

- Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

- Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» [21].

Глава II. Основные инструменты ипотечного кредитования

2.1 Субъекты и объекты ипотечного кредитования

Ипотека предполагает, что приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым недвижимость может выступать как предмет залога в ипотечном кредитовании.

Объектом ипотеки являются:

- жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки);

- любой земельный участок, кроме указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;

- предприятия и здания, используемые в предпринимательской деятельности;

- строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома);

- морские и воздушные суда.

Предмет залога должен отвечать следующим условиям:

- быть подключен к системе отопления, при этом подача тепла должна поступать на всю жилую площадь;

- иметь отдельную кухню и санузел;

- иметь исправное сантехническое оборудование, окна, двери, а для последних этажей еще и крышу;

- иметь горячее и холодное водоснабжение как в ванной комнате, так и на кухне.

К зданию, в котором находится предмет залога, также предъявляются определенные требования. Прежде всего оно не должно находиться в аварийном состоянии или нуждаться в капитальном ремонте. Фундамент здания обязательно должен быть кирпичным, цементным или каменным, а перекрытия - металлическими или железобетонными [12].

На рынке ипотечных кредитов одну из основных ролей играют также субъекты ипотеки. Основные субъекты:

Заемщик -- лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 % от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) -- организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит.

Инвесторы -- покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Второстепенные субъекты:

Риэлторская компания -- профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания -- необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания -- выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

- страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Государственный регистратор -- орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус -- согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.

Паспортные службы -- регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства -- обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью [31].

2.2 Классификация ипотечного кредитования

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

В зависимости от объекта кредитования можно выделить несколько видов ипотеки:

- ипотека на квартиру;

- ипотека на городской или загородный дом;

- ипотека на комнату в коммунальной квартире;

- ипотека на долю в жилом помещении.

Ипотечные кредиты подразделяются на социальные и коммерческие.

Социальная ипотека - это проект правительства России, направленный на улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием государственной финансовой поддержки и ипотечного кредитования.

Можно выделить несколько способов предоставления социальной ипотеки:

- предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;

- продажа государственного жилья в кредит по льготной цене;

- дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту и др.

В первую очередь стать участниками данного вида ипотеки могут стать «очередники», нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Кроме того, воспользоваться социальной ипотекой могут военнослужащие, молодые семьи, работники бюджетной сферы и др.

Для того, чтобы стать участником социальной ипотеки необходимо обратиться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района), т.к. варианты социальной ипотеки зависят от инициативы местных властей и различаются в разных регионах. Кроме требований органов государственной власти, существуют также требования банка, предоставляющего ипотеку. Обычно они касаются гражданства заемщика, наличия у него регистрации по месту жительства, продолжительности трудового стажа и т.д.

Коммерческая ипотека применяется для кредитования как физических, так и юридических лиц. Коммерческая ипотека выдается тем гражданам, которые не нуждаются в приобретении жилья, исходя из социальной нормы, но желают улучшить свои жилищные условия. Данный вид ипотеки, предоставляемый юридическим лицам, является достаточно привлекательным для банков [3].

По целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и небанковские.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (Табл. 1).

Таблица 1

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

По способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа [18].

2.3 Этапы ипотечного кредитования

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования :

- предварительный этап;

- сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

- оценка вероятности погашения кредита;

- принятие решения по кредиту;

- заключение кредитной сделки;

- обслуживание кредитной сделки;

- закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление включает следующую информацию:

- желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

- описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

- источник первоначального платежа;

- назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;

- биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;

- сведения о работе и источниках дохода;

- сведения об активах и обязательствах.

Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» -- выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика, документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг -- процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

Следующий этап -- «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

- договор купли-продажи недвижимости;

- кредитный договор;

- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

- договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

- осуществляется прием платежей;

- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

- ведется бухгалтерский учет операций;

- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

- взимаются просроченные платежи;

- ведется работа с проблемными кредитами:

- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора, обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

- ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» -- заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик [22].

2.4 Регистрация ипотеки

О возникшем праве на заложенное имущество делается специальная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, составление специального документа - закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Все указанные данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями [33].

Глава III. природные и экономические характеристики города барнаула

3.1 Природно-климатические характеристики города

Барнаул - административный центр Алтайского края, Расположен в восточной части Приобского плато, в зоне лесостепи, на левом берегу Оби в устье Барнаулки. Площадь города - 940 кв. км.

Город расположен на юге лесостепной зоны Западной Сибири, на левом берегу реки Оби. Территория города приурочена к Проиобскому плато и долинам реки Оби и реки Барнаулки. Данные геоморфологические структуры определяют рельеф города.

Приобское плато - пологоувалистая равнина с абсолютными отметками от 230-250 м в северной части города до 185-190 м близ границы плато с долиной Барнаулки. Общий наклон поверхности плато с северо-запада на юго-восток, к долине Барнаулки. Рельеф плато осложнен эрозионными структурами: долиной реки Пивоварки, оврагами, мелкими понижениями типа «степных блюдец». Наиболее крупные из них - лог в долине Пивоварки протяженностью 12 км и в западной периферии территории города - овраг Сухой лог протяженностью 8 км. Склон плато в долине Оби довольно крутой (25-600), высота его достигает отметки 25-40 м.

Климатические особенности Барнаула определяются положением Алтайского края на юго-востоке Западной Сибири и воздействием Алтайской горной области. Открытость территории к Северному Ледовитому океану и районам Казахстана и средней Азии создает возможность поступления различных по свойствам воздушных масс, что способствует значительной изменчивости погодных условий. Вследствие положения внутри огромного континента, климат отличается континентальностью. Для Барнаула характерна морозная, умеренно-суровая и малоснежная зима и теплое лето. По количеству выпадающих атмосферных осадков Барнаул относится к зоне недостаточного увлажнения. Среднегодовая сумма осадков - 539 мм, наибольшее количество (72 мм) выпадает в июле, наименьшее (27-28 мм) в феврале и марте. Во все сезоны преобладают ветры юго-западного направления.

Поверхностные воды городского округа - города Барнаула Алтайского края представлены рекой Обью с ее левым притоком Барнаулкой, впадающей в Обь слева в черте города, и мелкими реками - притоками Оби и Барнаулки - Пивоваркой, Землянухой, Ляпихой, Власихой, ручьем Сухой Лог и малыми безымянными притоками. Кроме того к поверхностным водам относятся небольшие озера, пруды, искусственные водоемы - пруды- накопители, находящиеся в основном на землях садоводческих товариществ.

На территории Барнаула развиты водоносные комплексы: четвертичный, неогеновый, палеогеновый.

По почвенно-географическому районированию территория г. Барнаула находится в зоне черноземов умеренно засушливой и колочной степи. Структура почвенного покрова характеризуется вариациями черноземов обыкновенных и выщелоченных малогумусных среднесуглинистых. В целом черноземы территории обладают благоприятными химическими и технологическими свойствами. Мощность гумусового слоя их колеблется в пределах 40-50 см, реакция среды (pH) нейтральная, содержание воднорастворимых солей не превышает 0,05%.

Флора городского округа относится к подзоне южной лесостепи. Коренная растительность представлена степными, лесными и пойменно-луговыми типами, здесь распространены злаки и разнотравье.

Степные поверхности приурочены к поверхности Приобского плато, где распространены разнотравно-злаковые ассоциации, развитые на обыкновенных и выщелоченных черноземах. Они почти полностью распаханы или угнетены хозяйственной деятельностью человека и сохранились лишь на склонах балок, логов и на выгонах близ селений.

В границе города расположен участок уникального соснового ленточного бора. Всего в бору в черте города растет 30 видов древесных и кустарниковых пород. Травянистый покров бора состоит из засухоустойчивых злаков, а также разнотравных ассоциаций. В пониженных местах бора - богатый моховой покров с зарослями кустарничков - брусники, черники и высоких трав, а также разнотравно-злаково-папоротниковые сообщества.

На территории городской застройки растительность представлена искусственными насаждениями: парки, скверы, бульвары, которые располагаются у общественных зданий, по осям главных улиц.

Основными местами обитаний животных являются пойма реки Оби, долин Барнаулки, ленточный бор, поля, перелески [26].

3.2. Промышленно-экономические характеристики Барнаула

Развитие города проходит в соответствии с пятью направлениями Стратегии социально-экономического развития, базовым направлением которой является развитие реального сектора экономики.

В 2014 году объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по крупным и средним промышленным предприятиям превысил 65 млрд. рублей. Индекс промышленного производства по полному кругу предприятий составил 102%.

В структуре отраслей обрабатывающего производства наибольший удельный вес - 36% занимает пищевая промышленность. На втором месте с долей в 15% находится производство резиновых и пластмассовых изделий. Третье место принадлежит производству прочих неметаллических минеральных продуктов - 10%.

На долю предприятий города приходится 70% регионального объема производства растительного масла; более 60% - переработанной рыбной и консервной продукции, кондитерских изделий; 40% мясной и молочной продукции; 30% хлеба и хлебобулочных изделий.

Увеличение объемов строительства стимулирует наращивание производства стройматериалов: наиболее высокие темпы роста отмечены в производстве бетона - в 1,9 раза; строительного раствора в 1,6 раза; конструкций и деталей сборных железобетонных - на 25%; кирпича строительного - на 12,9%. По всей перечисленной номенклатуре доля Барнаула в краевом объеме от 70% до 80%.

Иначе складывается ситуация в отраслях машиностроения, металлургии и металлообработки. Из-за отсутствия заказов существенно упали объемы производства, что повлекло падение индекса производства транспортных средств и оборудования до 38%. Сокращение индекса производства в металлургии до 80,1%.

В целом, по крупным и средним организациям города сальдированный финансовый результат увеличился на 9% и превысил 9 млрд. рублей. Более 70% прибыли приходится на организации, занимающиеся операциями с недвижимым имуществом и арендой, оптовой и розничной торговлей.

По итогам 2014 года налоговых и неналоговых доходов поступило 6,5 млрд. рублей, что на 1,4% выше уровня 2013 год а. Налоговые поступления составили 4,4 млрд. рублей. Годовой план исполнен на 101%, в том числе по налогу на доходы физических лиц на 101,8%.

Около 40% налоговых поступлений в городской бюджет приносят предприятия малого и среднего бизнеса. По количеству субъектов малого бизнеса на 1 тысячу жителей Барнаул занимает второе место в Сибирском федеральном округе. При этом отставание от лидера - Новосибирска составляет всего два пункта. Малый бизнес обеспечивает пятую часть пищевой переработки и полностью - мебельное и химическое производство.

Прошедший год для предпринимательства был достаточно успешным: по итогам 9 месяцев почти в 2 раза увеличились объемы инвестиций малых предприятий, темп роста товароборота превысил 109%.

В рамках разработанной экономическими службами города Программой антикризисных мер, начал работать телефон доверия, по которому работники могут сообщить о фактах нарушения трудового законодательства. Два раза в месяц, на специально созданной комиссии, каждый факт нарушения рассматривается персонально.

Замедление динамики повышения доходов населения обусловило замедление темпов роста потребительского спроса. Индекс физического объема оборота розничной торговли по итогам года составил 100,8%.

По емкости потребительский рынок города один из самых больших в Сибири. В Барнауле отмечается не только самая высокая обеспеченность торговыми площадями - 0,8 кв. м на 1 жителя, но и среднедушевой товарооборот - 237,9 тыс. рублей.

Анализ доходов и расходов населения показывает, что за последние пять лет заработная плата увеличилась в 1,5 раза, а оборот розничной торговли - в 1,8 раза, общественного питания - в 1,6 раза. В 2014 году, при росте средней заработной платы на 6,8% индекс цен на продовольственные товары составил 114,1%, в том числе на мясо - 116,9%, молоко и молочную продукцию - 116,6%. Учитывая удорожание основных составляющих продовольственной корзины, есть опасность ухудшения структуры питания. Поэтому контроль за состоянием цен является на сегодня наиважнейшей задачей, а главным инструментом их сдерживания - активное развитие сети социальных магазинов и проведение социальных ярмарок.

В 2014 году хозяйствующими субъектами инвестировано в основной капитал 55,04 млрд. рублей, что превысило плановое значение - 46,2 млрд. рублей - на 19%.

В прошедшем году строительными компаниями города построен рекордный объем жилья - 453 тысячи квадратных метров [37].

Глава IV. эколого-экономическое обоснование ипотечного кредитования в городе барнауле

4.1 Экологическая характеристика Барнаула

Барнаул - самый крупный по численности населения город Алтайского края. Население города составляет в 635,5 тыс.человек, плотность населения -- 1 955 чел/кмІ.

Барнаул является крупнейшим промышленным центром Алтайского края, причем исторически сложилось так, что в нем на весьма ограниченной площади сконцентрировано множество предприятий. Именно они во многом определяют текущую экологическую обстановку в городе, которая, несмотря на все предпринимаемые властями усилия, остается достаточно сложной и напряженной.

Ежегодные выбросы вредных веществ в атмосферу в Барнауле составляют около 75 000 тонн. Основными источниками загрязнения воздушного бассейна являются объекты теплоэнергетики (ТЭЦ-2 - 48% общего объема выбросов и ТЭЦ-3 -30%), автотранспорт, промышленные предприятия, печное отопление домов частного сектора. Из всех определяемых примесей в большей степени атмосферный воздух города загрязнен взвешенными веществами (пылью), сажей, диоксидом азота, формальдегидом.. На протяжении нескольких лет по данным веществам наблюдаются превышения предельно допустимых концентраций. Немалый вклад в загрязнение атмосферы Барнаула вносит и автомобильный транспорт, которого в городе с каждым годом становится все больше [2].

Загрязнение поверхностных вод Барнаула происходит вследствие сброса неочищенных сточных вод в Обь и Барнаулку предприятиями города. Наиболее крупными источниками сбросов являются промышленные предприятия (Барнаульский шинный завод -- среднегодовой сброс до 3 млн мі; Алтайдизель -- до 500 тыс. мі; Барнаултрансмаш -- до 270 тыс. мі; Алтайский завод агрегатов -- до 400 тыс. мі), городские очистные сооружения (до 100 млн. мі) и 3 ТЭЦ (до 11 млн. мі). Поступление загрязняющих веществ в реки Пивоварку, Власиху и Сухой Лог представлено ливневыми стоками с АЗС, свалок, а также автомобильных дорог, стоянок и гаражей.

Практически все реки, протекающие через Барнаул, относятся к третьему и четвертому классу загрязнения, и главная причина этого -- плохое состояние очистных сооружений как предприятий, так и городской канализационной системы, в результате чего в водные артерии попадает большое количество плохо очищенных или неочищенных вовсе сточных вод. Основными загрязняющими веществами являются нефтепродукты, железо общее, соединения меди, фенолы летучие, средние концентрации которых превышают предельно допустимые концентрации. Помимо этого, русла малых рек захламлены мусором как естественного, так и бытового происхождения.

В городе актуальны проблемы, связанных с загрязнением почвы. В почвах по Барнаулу и примыкающей пойме среднее содержание ртути повышено и составляет 0,3 мг/кг, максимально 0,88-1,01 мг/кг, что доказывает техногенную природу загрязнения этим элементом, относящимся к первому классу опасности. Вблизи автомобильных дорог содержание свинца в почвах составляет от 40 мг/кг до 300 мг/кг. Непосредственно в г. Барнауле в почвах отмечены аномалии в содержаниях свинца (до 70-100 мг/кг), цинка (500-600 мг/кг), что в 5,6 раз превышает фон и в 2 раза выше ПДК, лития - 28,4 мг/кг, что намного выше фона. Основными причинами микробного загрязнения почвы является увеличение количества твердых бытовых отходов, несовершенство системы очистки населенных мест, отсутствие условий для мойки и дезинфекции мусоросборных контейнеров, а также образование несанкционированных свалок отходов [35].

...