Анализ ипотечного кредитования: зарубежный и отечественный опыт

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• 1. Сущность ипотечной формы кредита, зарубежный и отечественный опыт
• 1) Предварительная квалификация заемщика
• 2) Подбор и оценка жилья
• 3) Выдача кредита
• 2. Ипотечное кредитование
• 1) Как получить ипотечный кредит
• 2) Регистрируем сделку
• 3. Специальные ипотечные программы
• 1) Ипотека без первоначального взноса
• 2) Ипотека -- молодым семьям
• 3) Ипотека без комиссий
• 4) Всероссийская программа «Строим вместе»
• 5) Социальная ипотека
• 6) Московская программа по ипотеке «Военные сертификаты»
• 7) Всероссийская программа «Военная ипотека»
• 4. Практическая часть
• Список Литературы


1. Сущность ипотечной формы кредита, зарубежный и отечественный опыт

Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии, например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, то есть от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет.

Во Франции льготные кредиты называются "льготные кредиты на вступление в право собственности" и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет.

В Италии льготные кредиты распространяются институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до 100% расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик.

В Испании большое распространение получили "квалифицированные жилищные кредиты". Они выдаются органами государственного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных по сравнению с рыночными условиями как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных средств и срока погашения кредита.

В настоящее время значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом "Корпорация "Жилищная инициатива" совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эта программа предусматривает схемы ипотечного кредитования жилищного строительства. Двухуровневая схема («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Одноуровневая схема («немецкая модель») представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» -- Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов.

Таким образом, система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

Организация процесса ипотечного кредитования российскими банками

Характеристика этапов ипотечного кредитования в российских банках

Банки предоставляют жилищные ипотечные кредиты как в рублях, так и в валюте. Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам, могут изменяться в зависимости от банка, но, как правило, это:

- наличие постоянной работы в том регионе, где проживает заемщик;

- наличие достаточного совокупного дохода на семью для погашения кредита;

- наличие собственных денежных средств для внесения первоначального взноса.

Ипотечный кредит отличается от обычного кредита своим целевым назначением. Он предоставляется исключительно для приобретения жилья. При этом основным обеспечением по такому кредиту является ипотека приобретаемого жилья (Приложение 4).

Оформление ипотечного кредита - многоэтапная процедура (Приложение 5), включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего имущества, его оценку и страхование, заключение договоров кредитования и купли-продажи, и их регистрацию [16, с.240].

При предоставлении ипотечного кредита банк предъявляет достаточно жесткие требования к своим потенциальным заемщикам по различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтвержденный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет требования и к возрасту заемщика - чаще всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60-65 лет к моменту его погашения. Приоритетным же возрастом для ипотечного кредитования являются люди 30-35 лет.

Процедура выдачи ипотечного кредита включает несколько этапов:

- предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

- андеррайтинг заемщика;

- подбор и оценка жилья;

- оформление кредитного и других договоров по сделке;

- регистрация заключенных договоров;

- выдача кредита;

- обслуживание и погашение кредита.

1) Предварительная квалификация заемщика

Предварительная квалификация (одобрение) заемщика - заемщик выбирает банк и программу кредитования, подает заявку на кредит и определенный данным банком пакет документов, на основании которого банк принимает принципиальное решение о возможности взаимодействия с данным заемщиком.

Предварительная квалификация заемщика необходима, чтобы отобрать заемщиков, которые соответствуют разработанным банком критериям надежности. Каждый банк самостоятельно определяет эти критерии и устанавливает свой перечень документов, необходимых для получения кредита. В целом же каждый потенциальный заемщик должен представить банку информацию о постоянных доходах и расходах, образовании, трудовом стаже, составе семьи, имеющемся имуществе и т.д.

Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка. Стандартный перечень таких документов составляют (Приложение 6):

- основные документы;

- документы, подтверждающие семейное положение заемщика;

- документы, подтверждающие здоровье заемщика;

- документы, подтверждающие доходы заемщика;

- информация об активах заемщика;

- документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика, а также кредитную историю заемщика;

- сведения о продавце квартиры;

- документы, представляемые предпринимателями без образования юридического лица.

Андеррайтинг заемщика

Андеррайтинг заемщика - банк оценивает кредитоспособность заемщика и определяет максимальную сумму, которую он готов выдать данному заемщику, и другие параметры кредита - процентную ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше).

Для оценки вероятности погашения кредита проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. При этом учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

- отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

- отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

- отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Андеррайтинг заемщика - наиболее трудоемкая операция, он проводится после того, как принято принципиальное решение о предоставлении кредита данному заемщику. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования заставляет банки более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Кредитные организации соглашаются принимать в расчет совокупный доход семьи заемщика, доход родителей, когда заемщики - молодая семья, и даже нескольких со заёмщиков (максимум четырех человек), не являющихся родственниками. Кроме того, банки рассчитывают сумму кредита по максимуму - позволяют заемщику выплачивать 60% дохода вместо 30%, как было раньше.

Помимо заработной платы, многие банки принимают во внимание доходы от работы по совместительству, доходы от сдачи недвижимости в аренду, проценты по банковским вкладам, дивиденды по акциям, но при условии, что эти доходы постоянные и подтверждаются соответствующими документами.



2) Подбор и оценка жилья

Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, представляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки зрения качества залога и дает согласие на его приобретение.

Подбор жилья может происходить как до обращения клиента в банк, так и после. При первом варианте продавец жилья и потенциальный покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки по согласованной цене в определенный срок. Банк в этом случае оценивает жилье с точки зрения достаточности и ликвидности его как предмета залога по ипотечному кредиту и с учетом первоначального взноса заемщика на его оплату определяет максимальную сумму кредита. При втором варианте заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную для него банком, подбирает на рынке походящее жилье и заключает с продавцом сделку купли-продажи при условии се одобрения банком. Банки предъявляют к жилью, приобретаемому с помощью ипотеки, целый ряд требований: оно должно быть ликвидным, принадлежать продавцу на правах собственности, не должно находиться в аварийном состоянии и т.п.

Оформление и регистрация кредитных и других договоров по сделке

Оформление кредитного и других договоров по сделке -- центральный этап процедуры ипотечного кредитования. Как правило, в тот день, когда оформляется и подписывается договор купли-продажи и жилье переходит в собственность заемщика, оно передается в залог банку в качестве обеспечения ипотечного кредита. Предмет залога страхуется в пользу банка. Как правило, заключается комплексный договор страхования, включающий страхование жизни заемщика, объекта и титула при покупке квартиры на вторичном рынке либо жизни и трудоспособности заемщика при покупке квартиры па первичном рынке.

Регистрация заключенных договоров в Федеральной регистрационной службе (ФРС) занимает порядка 7-14 дней. ФРС выдает свидетельство о праве собственности, которое предоставляется банку. Регистрируется также залог жилья. Оформление свидетельства о праве собственности на жилье является основанием для выдачи кредита.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры: заемщик ипотечный кредит

- договор купли-продажи недвижимости;

- кредитный договор;

- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

- договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров и положений статьи 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В договор об ипотеке (Приложение 7) стороны включают:
предмет ипотеки;

- цену передаваемого в ипотеку помещения;

- существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

- указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по договору об ипотеке);

- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

- основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора.

В настоящее время нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению такого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 года.

3) Выдача кредита

Выдача кредита - банк выдает заемщику кредит, за счет которого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением является невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.

Выдача кредита банком позволяет заемщику рассчитаться с продавцом жилья. При покупке квартиры у застройщика средства на его счет можно перечислить по безналичному расчету. На вторичном рынке обычно используется наличная форма расчета через банковскую ячейку. Иногда для расчетов по ипотечной сделке банки используют документарный аккредитив. Наибольшей популярностью пользуется услуга эксперт-сейфинга, т.е. аренды банковской ячейки.



2. Ипотечное кредитование

Приобретение собственного жилья -- первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.

Ипотека - это залог недвижимости. Общая схема ипотеки следующая -- кредитор выдает сумму на приобретение недвижимости. Заемщик приобретает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенная недвижимость оформляется в качестве залога по полученному кредиту. При этом приобретенное имущество остается у должника в его владении и пользовании.

Ипотека регулируется федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Термины «кредит» и «ипотека» различаются принципиально: кредит -- это деньги, которые банк выдает Вам в обмен на некий залог, этот залог и есть ипотека.

Ипотечный кредит -- кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика произвести заданное количество платежей.

В выдаче ипотечного кредита принимает значительное количество организаций. Банки проверяют платежеспособность заемщика; страховые компании страхуют риски, возникающие в процессе выдачи кредита; оценочные компании помогают оценить рыночную стоимость квартиры.

Особенности ипотечного кредита:

* Срок выдачи кредита от 6 месяцев до 27 лет.

* Проценты за приобретаемое жилье составляют до 95 %.

* Приобретаемая квартира автоматически становится залогом.

* Первоначальный взнос составляет от 5 до 40 % от стоимости квартиры.

* Платежи по кредиту не должны превышать 30-35 % ежемесячного дохода заемщика.

* Ипотечный кредит погашается ежемесячными равными платежами, включающими в себя проценты по кредиту и часть основного долга.

* При предоставлении кредита учитываются следующие доходы заемщика: заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и другие за последние 2 года.

Преимущества ипотечного кредита:

· Ипотека -- это возможность получить жилье в собственность, как только банк даст разрешение на получение кредита.

· Ипотечный кредит погашается в течение достаточно долгого срока - от 5 до 40 лет в зависимости от выбранной программы.

· Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту по величине сопоставимы с той суммой, которая обычно выплачивается за аренду жилья. Разница состоит в том, что ипотека избавляет Вас от необходимости отдавать деньги за «чужое» жилье и дает Вам возможность вкладывать их в собственную недвижимость.

· Арендуя жилье, Вы можете оформить только регистрацию по месту жительства. Приобретая жилье по ипотеке, Вы получаете возможность оформить официальную прописку, а также прописать в квартире членов Вашей семьи.

· Сегодня на рынке отмечается стабильный рост цен на недвижимость (в год от 15 до 30%). Приобретая недвижимость по ипотеке, Вы выгодно распоряжаетесь своими денежными средствами.

· Ипотека дает возможность на получение солидной налоговой льготы (сумма до одного миллиона рублей выводится из-под налогообложения).

Минусы ипотечного кредитования:

· Проценты по кредиту составляют иногда до 100 % от стоимости квартиры.

· при внесении первоначального взноса Вам потребуется дополнительная сумма на сопутствующие расходы.

· разные банки учитывают разные виды Ваших доходов.

· иметь официальное место работы просто необходимо. Причем стаж на данном месте должен составлять не менее 6 месяцев.

· банки могут потребовать поручителей.

1) Как получить ипотечный кредит

При выборе кредитора, прежде всего, обратите внимание на процентную ставку кредита и срок, на который он выдается.

Определяясь с выбором банка, уточните следующее:

· возможность досрочного погашения кредита (может караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности);

· доля выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи);

· действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).

Нужно иметь в виду, что кредитная организация не выдаст сумму, равную стоимости квартиры. Максимум, на который может рассчитывать заемщик - кредит в размере от 70 % до 95 % от стоимости жилья. Сумма зависит не только от банка, но и от стоимости квартиры, Ваших доходов, престижность Вашей компании и должности, которую Вы в ней занимаете и многих других факторов.

Стандартная величина первого взноса - от 0 до 30% от суммы покупки.

Величина процентной ставки зависит от способа подтверждения доходов, выбранного кредитного продукта (квартира, коттедж и т.д.), а также срока кредитования. Минимальная процентная ставка на 10 лет - 9,5%, а на 20 лет - 10%. Ставка по кредиту может быть плавающей (естественно, по вашему желанию). То есть она может меняться в зависимости от ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR).

Банк накладывает ряд ограничений. Чаще всего банки отказываются кредитовать ветхое или аварийное жилье, а также новостройки на этапе котлована. По ипотеке нельзя купить долю квартиры, а также квартиру с сомнительной юридической историей.

Ваша кандидатура будет рассматриваться на получение ипотеки, если вы молоды (от 20 до 40 лет), получаете относительно высокую «белую» зарплату (от $1000) и имеете стаж работы на своем предприятии от полугода.

Вам потребуются следующие документы: копия паспорта, трудовой книжки, справку о доходах с места работы. Все остальные документы желательны, но необязательны.

7. Проходим андеррайтинг.

Андеррайтинг -- процедура проверки банком платежеспособности заемщика.

Никаких шансов на кредит нет у безработных и неквалифицированных рабочих, а также мужчин, не служивших в армии, а также у тех, кто получил отвод у страховщиков по причинам медицинского характера, а также у лиц, с судимостью по определенным статьям.

8. Получаем решение кредитного комитета, которое действительно в течение трех месяцев.

9. Ищем квартиру. Согласуем ее с банком.

Проверяем состояние и юридическую чистоту (титул) квартиры.

10. Оформляем страховку. Заполняем предельно честно анкету у страховщика. Знайте, что страхуется сумма кредита, увеличенная на 10%.

Этапы ипотечной сделки

1. Подписываем кредитный договор с банком.

После этого банк переводит деньги на счет клиента (как вариант - закладывает в депозитарную ячейку). На этот же счет клиент может внести и первоначальный взнос.

Потом подписывается договор с продавцом жилья - о приобретении квартиры. В нем должны быть прописаны не только условия покупки квартиры, но и все условия залога, то есть обязательства клиента перед банком.

2) Регистрируем сделку

Понадобится три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Обычно процедура регистрации ипотечной сделки занимает не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением в виде залога.

Данные статистики показывают, что около 80% населения нашей страны и в Южно-Сахалинске в частности нуждается в улучшении жилищных условий.

В Южно-Сахалинске ипотекой занимаются региональное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, жилищно-строительные кооперативы, а также работающие с физическими лицами банки.

Также оформить ипотеку можно через агентство недвижимости. К примеру, работающий в Южно-Сахалинске банк “Сбербанк” или «ВТБ»” работают с желающими получить кредит на покупку недвижимости заемщиками только через риэлтерские агентства. Суть схемы заключается в том, что риэлтеры доводят информацию о возможности приобретения жилья в рассрочку до своих клиентов и тем самым “продвигают” услуги банка, а также информируют потенциальных заемщиков об основных условиях предоставления кредита, что снижает нагрузку на работников банка. Кроме того, риэлтеры берут на себя составление пакета документов, связанных с куплей-продажей жилья.

А в последние время во взаимоотношения выдающего ипотечный кредит банка и заемщика начинает включаться еще один участник - строительная компания. Традиционно ипотечные кредиты выдавались на покупку жилья на вторичном рынке, и залогом служила уже построенная квартира. Но, начиная с конца 2003-начала 2004 года, отдельные банки начинают осуществлять инвестиции в строительство жилья, предназначенного для приобретения через ипотеку, или же готовятся к запуску таких программ. При реализации данной схемы основной риск несет банк, который оплачивает застройщику полную стоимость еще не построенной квартиры, а в случае невыполнения заемщиком долговых обязательств предпринимает меры по взысканию предмета залога. До тех пор, пока жилье находится в процессе строительства, залогом являются как поручительства физических или юридических лиц, так и право выкупа строящейся квартиры. Как только квартира будет сдана в эксплуатацию, заемщик регистрирует право собственности на жилое помещение с обременением ипотекой, и предметом залога становится сама квартира. Иными словами, он не может продать, завещать или отдать в залог приобретенное в рассрочку жилье до тех пор, пока не погасит полную стоимость кредита.

Приведем сравнительный анализ условий предоставления ипотечного кредита банков и финансово-кредитных организаций Кемеровской области.

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России можно сделать следующие выводы.

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой.

2. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования требуют при их решении использовать программный подход

3. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.



3. Специальные ипотечные программы

На сегодня существует несколько специальных ипотечных программ, в которых мы постараемся разобраться.

В данной статье вы найдете краткую информацию об основных специальных программах ипотеки. Для более полного изучения ипотечной программы перейдите по ссылке на соответствующую страницу. В разделах сайта «Ипотека банки» Вы сможете узнать подробнее о конкретной программе выбранного банка.

Итак, в статье: ипотека без первоначального взноса, ипотека для молодых семей, государственная ипотека, ипотека без комиссии, социальная ипотека, военная ипотека. А также программа «Строим вместе», национальный проект «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России».

1) Ипотека без первоначального взноса

Это не совсем корректное название программы. Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначального взноса, Вам придется взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать под залог уже имеющуюся квартиру. Однако, здесь важно помнить, что у семьи должен быть достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Ипотечный кредит без первоначального взноса увеличивает риски и распространен не так широко, как ипотека с первоначальным взносом, хотя и имеет своих сторонников.

Ипотеку без первого взноса предлагали, например,:

Банк Москвы

Внешторгбанк

Абсолют-Банк

Банк жилищного финансирования

Однако, следует отметить, что в результате возникновения ипотечного кризиса в США в 2007 году, многие банки ужесточили требования к заемщикам, и в настоящее время практически нет банков, которые выдавали бы кредиты без первоначального взноса. Сам же минимальный первоначальный взнос также увеличился до 15- 20 % от стоимости недвижимости.

Более подробно об ипотеке без первоначального взноса.

2) Ипотека -- молодым семьям

Участники подпрограммы -- молодые семьи, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъектов Российской Федерации, участвующих в реализации подпрограммы.

Если вы -- молодая семья и мечтаете жить в собственной квартире, то у вас есть возможность стать участниками специальной государственной подпрограммы «Ипотека -- молодым семьям».

Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита.

Право на улучшение жилищных условий с использованием субсидии или иной формы государственной поддержки за счет средств федерального бюджета предоставляется молодой семье только один раз. Субсидия предоставляется в размере не менее: 35% расчетной (средней стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, -- для молодых семей, не имеющих детей; 40% расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, -- для молодых семей, имеющих 1 и более детей.

Более подробно об ипотеке молодым семьям.

3) 

4) Ипотека без комиссий

Сегодня не так много банков, предоставляющих ипотеку без комиссий. Например, Московский кредитный банк и агентство недвижимости «Лаурел» предложили специальную программу ипотечного кредитования «Ипотека без комиссий». Главным достоинством новой программы ипотеки является абсолютная прозрачность условий предоставления кредита, что достигается отсутствием каких-либо банковских комиссий за рассмотрение заявки, выдачу и сопровождение кредита и др.

Стоимость кредита для заемщиков по программе «Ипотека без комиссий» будет определяться процентной ставкой -- 9,9% в долларах США и 12% в рублях. Сохраняются условия базовой программы: первоначальный взнос -- от 20% стоимости квартиры, срок кредитования -- до 15 лет при оформлении кредита в долларах США и до 10 лет -- в рублях, сумма кредита -- от 30 тыс. до 250 тыс. долл. США или от 1 млн. до 7,5 млн. руб.

5) Всероссийская программа «Строим вместе»

Программа ипотечного кредитования «Строим вместе» позволяет участникам приобретать жилье с длительной рассрочкой -- за счет собственных средств населения.

Задача участника программы -- накопить за некоторое время в общем паевом фонде часть ориентировочной стоимости квартиры (это может быть 30, 40, 50 или 60%), затем выбрать подходящую квартиру или дачу. Кооператив добавляет недостающую сумму на покупку недвижимости и оформляет все необходимые документы. Вы можете распоряжаться недвижимостью с момента ее приобретения: например, сдавать квартиру внаем (с согласия ПИК), делать ремонт в новостройке, обустраивать дачу или строить на купленном земельном участке свой дом. Срок рассрочки можно выбрать в интервале от 3 до 20 лет, в зависимости от тарифного плана и срока накопления. Когда пай полностью выплачен, залог с недвижимости снимается.

6) Социальная ипотека

Социальная ипотека -- проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе «коммерческой ипотеки». Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой -- льготная стоимость квадратного метра жилья. К примеру, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 2000 долларов (прим. автора: на момент принятия проекта, а сейчас значительно больше!). При этом, правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки сократить эту сумму до 500 долларов. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Более подробно о социальной ипотеке.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России»

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России» в качестве одного из приоритетов установил повышение доступности ипотеки для населения. Процентная ставка в 2006 году должна уменьшиться до 12 процентов годовых в рублях, в 2007 году -- до 11 процентов, в 2008-м -- до 10. С 1 июля 2006 года АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) снижает процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса, процентная ставка по ипотечному кредиту составит от 11,5 процента до 14,5 процента годовых в рублях.

7) Московская программа по ипотеке «Военные сертификаты»

Военнослужащие, прослужившие 10 лет и увольняемые в результате оргштатных мероприятий, по здоровью или выслуге лет полу чают субсидию в размере определенной Госстроем расчетной стоимости. Для имеющих в соответствии с законом «О статусе военнослужащих» право на дополнительную жилплощадь расчет размера этой субсидии будет производиться с учетом дополнительных квадратных метров общей площади. Срок реализации сертификатов теперь продлен до 9 месяцев (ранее -- 6 мес.).

8) Всероссийская программа «Военная ипотека»

Программа «Военная ипотека» предусматривает механизм реализации накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения для военнослужащих.

Соответствующий закон содержит положения, устанавливающие в качестве формы реализации права на жилье механизм накопительной ипотечной системы для военнослужащих, которые заключили первые контракты о прохождении военной службы с 1 января 2005 года. За военнослужащими, заключившими контракты до 1 января 2005 года, сохраняется возможность реализации своего права на жилье в соответствии с ранее сложившейся системой жилищного обеспечения (служебное жилье, жилищный сертификат, социальный найм).

Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт молодого военного будет перечисляться солидная сумма -- в среднем около 30 тысяч рублей. Участниками этой системы, как правило, становятся молодые военнослужащие -- курсанты, младшие офицеры и прапорщики, контрактники.



4. Практическая часть

Задача 1.

Рассчитать реальную процентную ставку по депозиту на основе имеющейся информации. Сделать вывод о целесообразности размещения средств на депозит.

Вариант	8
Годовая номинальная процентная ставка по депозиту, %	270
Дата вклада (в текущем году)	01.06
Прогнозируемый годовой темп инфляции в следующем году, %	250
ИПЦ в текущем году, в % к декабрю предыдущего года:
декабрь	100
январь	112,1
февраль	125,7
март	136,3
апрель	148,5
май	163,9

Решение:

Найдем среднемесячное инфляцию с января по май

Таким образом, темп инфляции во второй половине текущего года 13700% в месяц.

В следующем году прогнозируемый темп инфляции составит 250% в месяц.

Для того чтобы рассчитать инфляцию за весь срок вклада необходимо перевести темп инфляции в индекс цен.

Индекс инфляции за весь срок вклада рассчитывается

2645248.89*525.22=1389334313.87

Чтобы рассчитать реальную процентную ставку, необходимо индекс перевести в темп инфляции

I = (1389334313.87-1) * 100% = 138933431286,9%

Реальная процентная ставка по вкладу в банке рассчитывается по формуле И. Фишера

Если деньги инвестируется по 270% годовых, то при прогнозируемых темпах инфляции, реальный доход составит 99%. Таким образом, при предлагаемой коммерческим банком процентной ставке вкладчик сможет обеспечить только сохранность своих сбережений от обесценивания.

Задача 2.

Определить соответствует ли реальное количество денег в обращении действительной потребности в них (табл. 7). Сделать вывод о нехватке/избытке денежных средств в экономике и о последствиях, возможных в данной ситуации. Какие могут возникнуть сложности при использовании формулы К. Маркса на практике? Как определяется действительная потребность в деньгах в РФ? Таблица

Показатель	Сумма, млрд. руб
Стоимость проданных в кредит товаров	1370,2
Сумма выплаченного государственного долга	719,4
Задолженность предприятий железнодорожного транспорта бюджету	384,5
Стоимость оказанных услуг	444,0
Стоимость произведенных и реализованных товаров	1616,4
Задолженность государства перед предприятиями ж/д транспорта	1202,5
Наличные деньги	73,7
Вклады до востребования и остатки средств на срочных счетах	60,8

Решение:

В первую очередь необходимо рассчитать фактический объём денежной массы, обслуживающей сделки в экономике по формуле. Данный показатель будет использован для расчёта скорости обращения денежной единицы, а также для сравнения его с действительной потребностью в данных. Представив необходимые значения в формулу, получим

Получается, в среднем 1 р. Обслуживает чуть более 16 сделок от реализации товаров в стране за рассматриваемый период.

Рассчитаем теперь действительную потребность в деньгах на основе имеющихся данных

Таким образом, действительная потребность в деньгах не превышает фактический объём денежной массы: 66,91 млрд. р. и 134,5 млрд. р.- избыток денежных средств в стране. Такая ситуация может привести к обесценению денег, то есть количества товаров, которое может быть приобретено на денежную единицу по сложившимся на рынке ценам. Темп обесценения денег отражает темп инфляции.

Задача 3.

Торговая сделка, оформлена простым векселем сроком обращения 60 дней, который был учтён в банке. Определить доход и годовую доходность для продавца векселя и банка. Условия сделки представлены в табл. 8.

Показатель	Значение
Вексельная сумма, руб.	300 000
Дата составления	19.11.05
Дата учета	23.12.05
Процентная ставка, %	10%
Учетная ставка, %	8%

Решение

Определим общую сумму обязательств, которая будет выплачена в момент векселя

Определим цену, по которой вексель учитывается коммерческим банком

Вычислим доход коммерческого банка

305000-302865= 2135 р

Доходность этой операции за 25 дней определяется отношением дохода к затратам, понесённым для получения этого дохода:

R = 2135/302865 = 0,007 (0,7%)

Соответственно годовая доходность этой операции за 365 дней составляет 25 %

Вычислим доход продавца векселя

302865-300000= 2865р

Вычислим доходность операции за 34 дня

2865/300000=0,009 (0,9%)

Задача 4

Сравнить проценты к уплате, связанные с использованием револьверного кредита и отдельного кредита (ролл-Овера) получаемого на условиях простого процента сроком на 1 месяц

Исходные данные для расчета

Сумма кредита, руб.	118 000
Ставка по кредиту, %	24
Комиссионные, %	4
Остаток на счете, руб.	27 756

Показатель Значение

Динамика движения средств на расчетном счете

День	1	2	3	4	5	6	7	8
Приход, руб.	13850	36860	38232	8548	88960	15810	26660	311854
Расход, руб.	0	98765	48765	39652	56780	38563	45679	285675
День	9	10	11	12	13	14	15	16
Приход, руб.	38888	42680	4962	27570	28471	18970	163958	10220
Расход, руб.	10400	87994	12458	25431	16778	14577	114397	27695
День	17	18	19	20	21	22	23	24
приход, руб.	14836	57113	22428	23050	14000	21752	166875	52593
Расход руб.	15678	87899	37665	19873	32455	14900	107953	0

Решение

Смоделируем ситуацию движения денежных средств на расчётном счёте предприятия, а также соответствующие изменения размера и остатка кредита, процентов и комиссионных по нему

Пример использования револьверного кредита

Лимит кредита -118000 руб.

Ставка кредита -24 % (360дней)

комиссионные -4 % (360 дней)-на необработанную часть кредита

День	Приход	Расход	Остаток на счете	Размер кредита	Процент	Комиссионные	Остаток кредита
1	13850	0	41606	13850	138,5	0,17	104150
2	36860	98765	-20299	20299	202,99	0,16	97701
3	38232	48765	-30832	30832	308,32	0,15	87168
4	8548	39652	-61936	61936	619,36	0,09	56064
5	88960	56780	-29756	29756	297,56	0,15	88244
6	15810	38563	-52509	52509	525,09	0,11	65491
7	26660	45679	-71528	71528	715,28	0,08	46472
8	311854	285675	-45349	45349	453,49	0,12	72651
9	38888	10400	-16861	16861	168,61	0,17	101139
10	42680	87994	-62175	62175	621,75	0,09	55825
11	4962	12458	-69671	69671	696,71	0,08	48329
12	27570	25431	-67532	67532	675,32	0,08	50468
13	28471	16778	-55839	55839	558,39	0,10	62161
14	18970	14577	-51446	51446	514,46	0,11	66554
15	163958	114397	-1885	1885	18,85	0,19	116115
16	10220	27695	-19360	19360	193,6	0,16	98640
17	14836	15678	-20202	20202	202,02	0,16	97798
18	57113	87899	-50988	50988	509,88	0,11	67012
19	22428	37665	-66225	66225	662,25	0,09	51775
20	23050	19873	-63048	63048	630,48	0,09	54952
21	14000	32455	-81503	81503	815,03	0,06	36497
22	21752	14900	-74651	74651	746,51	0,07	43349
23	166875	107953	-15729	15729	157,29	0,17	102271
24	52593	0	36864	36891	368,91	0,14	81109
				Итого	10800,65

Таким образом, резюмируем: используя кредитную линию револьверного типа за месяц (24 банковских дня) предприятие выплатило процентов и комиссионных в размере 10800,65 руб. К примеру, если бы фирма пользовалась кредитом на условиях простого процента, то её затраты, связанные с поддержанием этого источника финансирования, составили:



Список Литературы

1. Авагян, Г.Л. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие / Г.Л. Авагян, Т.М. Ханина, Т.П. Носова. - М.: Магистр, НИЦ ИНФРА-М, 2012. - 416 c.

2. Анисимов, А.В. Деньги, кредит, банки: Учебник для ВУЗов / А.В. Анисимов. - М.: КноРус, 2009. - 656 c.

3. Болвачев, А.И. Деньги, кредит, банки: Учебник / Е.А. Звонова, М.Ю. Богачева, А.И. Болвачев; Под ред. Е.А. Звонова. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2012. - 592 c.

4. Варламова, М.А. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие / М.А. Варламова, Т.П. Варламова, Н.Б. Ермасова. - М.: ИЦ РИОР, 2013. - 128 c.

5. Дворецкая, А.Е. Деньги, кредит, банки: Учебник для академического бакалавриата / А.Е. Дворецкая. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 480 c.

6. Ефимова, Е.Г. Деньги, кредит, банки: Практикум / Е.Г. Ефимова. - М.: МГИУ, 2009. - 116 c.

7. Ефимова, Е.Г. Деньги, кредит, банки / Е.Г. Ефимова. - М.: МГИУ, 2009. - 116 c.

8. Ефимова, Е.Г. Деньги, кредит, банки / Е.Г. Ефимова, А.Т. Алиев. - М.: МГИУ, 2010. - 228 c.

9. Звонова, Е.А. Деньги, кредит, банки: Учебник и практикум / Е.А. Звонова, В.Д. Топчий. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 455 c.

10. Казимагомедов, А.А. Деньги, кредит, банки / А.А. Казимагомедов. - М.: Экзамен, 2007. - 559 c.

11. Казначевская, Г.Б. Деньги, кредит, банки. / Г.Б. Казначевская. - М.: КноРус, 2012. - 352 c.

Размещено на Allbest.ru

...