Малоэтажные жилые здания

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Введение

2. жилые здания

3. Классификация малоэтажных жилых зданий

4. Недостатки и преимущества малоэтажные жилых зданий

5. Обзор рынка малоэтажного жилья. Ценовые характеристики

6. Износ жилых зданий

7. Обзор малоэтажных жилых комплексов Ленинградской области

8. Заключение

9. Список литературы

1. Введение

малоэтажное жилое здание

Целью данной курсовой является анализ состояния рынка малоэтажных жилых зданий. Анализ спроса и предложения, уровня стоимости кв. м., особенности потребительских предпочтений, структуры спроса, а также прогнозы и тенденции развития рынка.

Строительство малоэтажных зданий широко распространено. Внимание к малоэтажному строительству возрастает, несмотря на то, что эта застройка характеризуется небольшой плотностью жилого фонда и в соответствии с этим относительно высокой стоимостью благоустройства на единицу полезной площади. Однако у малоэтажного строительства есть существенные преимущества. Прежде всего это непосредственная связь с природным окружением, возможность организации досуга на свежем воздухе, возможность иметь в жилище здоровый микроклимат.

2. Малоэтажные жилые здания

Малоэтажное жилое здание - малоэтажное здание, предназначенное для постоянного или сезонного проживания людей.

По этажности, учитывая определение термина «малоэтажное здание», они могут быть подразделены на одноэтажные, двухэтажные, в т. ч. одноэтажные с мансардой, и трехэтажные. В зависимости от основных стеновых материалов малоэтажные здания могут быть подразделены на каменные, кирпичные, бетонные (железобетонные), деревянные, в т. ч. из массивных деревянных деталей (бревен, брусьев), каркасно-щитового, панельного и т. п. вида; из других местных стройматериалов, в т. ч. глинобитные.

По конструкции стен малоэтажные здания можно подразделить на кладочные (камень, кирпич, бревно и брусья, блоки и др.), монолитные (бетон, керамзитобетон, саманно-заливные и т. п.), каркасные (деревянные, металлические и др. каркасы), панельные и щитовые (деревянные панели и щиты, панели из легких стальных конструкций, железобетонные панели и т. п.), комбинированные, например, цокольный или первый этаж из камня или кирпича, а второй этаж (мансарда) из деревянных деталей или конструкций.

В зависимости от материалов стен, перекрытий и фундамента капитальность (срок службы) малоэтажных зданий может быть представлена пятью группами: от первой - здания с каменными (кирпичными, крупноблочными) стенами, железобетонными перекрытиями и каменными или бетонными фундаментами, срок службы которых не менее 150 лет, до пятой - каркасные, щитовые, саманные и глинобитные здания с деревянными перекрытиями, столбчатыми фундаментами и сроком службы до 30 лет.

По социальному уровню малоэтажные жилые здания могут быть подразделены на три основные группы: социальные, экономичные и элитарные.

К социальным (муниципальным) относят малоэтажные жилые здания, квартиры (комнаты) в которых предоставляются бесплатно или за доступную цену найма или аренды по нормативам социального минимума жилой площади тем гражданам, которые имеют право на получение данной жилплощади. Социальные малоэтажные жилые здания являются, как правило, муниципальной собственностью и представлены многоквартирными зданиями блокированного или секционного типа.

Малоэтажные жилые или смешанные здания, возводимые гражданами за счет собственных или заимствованных в установленном порядке средств (кредитов, ссуд, займов), относят к экономичным (доступным). Такие здания являются в основном одноквартиными (односемейными) ; при наличии при них обустроенного и используемого для хозяйственной деятельности земельного участка значительной площади, такие жилища называют усадьбой. Экономичное жилое здание, при котором имеется небольшой земельный участок, используемый только для отдыха (газоны, лужайки, беседки и т. п.), называют коттеджем.

К элитарным (высококомфортным, особо престижным) относят одноквартирные малоэтажные жилые здания с высокими потребительскими параметрами (общей и жилой площади, количества комнат, насыщенности инженерным оборудованием и т. п.). Обычно их называют особняками, виллами. Последние характеризуются наличием земельного участка большой площади (от 1 гектара) с парком, садом, водоемом и т. д.

Сложившиеся к настоящему времени потребительские параметры малоэтажных жилых зданий различного социального уровня позволяют учесть их дополнительные характеристики и граничные условия. Социальные жилые здания предусматривают, как правило, общую площадь квартиры в пределах 30 кв. метров, а сметная стоимость их строительства составляет порядка 150-200 у. е. за 1 кв. метр общей площади. Экономичные жилые здания - это в основном двухэтажные (одноэтажные с мансардой) здания общей площадью 120-150 кв. метров, а стоимость одного кв. метра может находиться в диапазоне от 150 до 500 у. е. Общая площадь элитарных жилых зданий за последние годы снизилась - с 400-500 кв. метров в 1992-94 г. г. до 180-220 кв. метров в 1999-2001 г. г. Объясняется это осознанием реальных эксплуатационных расходов и критериев комфортности.

По количеству квартир малоэтажные жилые здания подразделяют на одноквартирные (элитарные и экономичные здания), двухквартирные (частный случай экономичных и социальных жилых зданий) и многоквартирные (преимущественно социальные жилые здания).

По периодичности проживания малоэтажные жилые здания могут быть подразделены на здания для постоянного (круглогодичного) проживания и здания для сезонного проживания (в основном - дачи). К последним, естественно, не относят здания и постройки типа садовых (летних) домиков, хозблоков и т. п.

Предлагаемая классификация малоэтажных зданий не претендует на окончательную полноту и достаточность. Но она сегодня может составить основной понятийный аппарат участников создания малоэтажных зданий. Наряду с терминологией классификация нуждается в определенной устойчивости и нормативной регламентации. Без этого создание современной нормативной базы отечественного малоэтажного жилищного строительства, острую необходимость которой чувствуют все, просто невозможно. Ибо, не имея единого понятийного аппарата, нормативная база будет грешить неточностями и погрешностями.

3. Классификация малоэтажных жилых зданий

1. Малоэтажные жилые здания подразделяют (классифицируют) по основным и дополнительным признакам.

Основные признаки:

функциональное назначение;

этажность;

материалы и конструкции стен;

уровень инженерного обеспечения;

срок службы (капитальность).

Дополнительные признаки:

количество квартир;

социальный уровень;

периодичность проживания.

2. По функциональному назначению малоэтажные жилые здания подразделяют на

жилые и многофункциональные. К многофункциональным относят жилые малоэтажные здания, в специальных помещениях (зонах) которых производится товарная продукция или оказываются услуги населению (дом-пекарня, дом-аптека, дом-магазин, дом-малокомплектная школа и т. п.).

3. По этажности малоэтажные жилые здания подразделяют на:

одноэтажные;

двухэтажные, в т. ч. одноэтажные с мансардой;

трехэтажные, в т. ч. двухэтажные с мансардой;

четырехэтажные, в т. ч. трехэтажные с мансардой.

4. По материалам и конструкциям стен малоэтажные жилые здания классифицируют:

4. 1 По основным стеновым материалам:

каменные;

кирпичные;

деревянные, в т. ч. из массивных деревянных деталей (бревна или брусья), панелей, щитов, каркасов на основе древесины;

бетонные, в т. ч. железобетонные;

из местных строительных материалов (блоки, камни и др.), включая глинобитные.

4. 2 По конструкции стен:

кладочные (камень, кирпич, бревна или брусья, блоки и др.) ;

монолитные (бетон, керамзитобетон и т. п.) ;

каркасные (деревянные, металлические и др.) ;

панельно-щитовые (деревянные щиты и панели, железобетонные панели, панели из легких стальных конструкций и др.) ;

комбинированные (например, цокольный или первый этаж из камня или кирпича, а второй этаж или мансарда из деревянных конструкций и деталей).

5. По уровню инженерного обеспечения малоэтажные жилые здания подразделяют на три категории согласно табл. 1.

6. По сроку службы (капитальности) малоэтажные жилые здания подразделяют на пять групп - в зависимости от вида материалов фундамента, стен и перекрытий - согласно табл. 2.

7. По количеству квартир малоэтажные жилые здания подразделяют на:

одноквартирные;

двухквартирные;

многоквартирные, в т. ч. блокированные и секционные.

4. 8 По социальному уровню малоэтажные жилые здания подразделяют на:

социальные;

экономичные (доступные) ;

элитарные.

4. 9 По периодичности проживания малоэтажные жилые здания подразделяют на малоэтажные жилые здания постоянного проживания и малоэтажные жилые здания сезонного проживания. К последним в основном относят дачные дома без систем отопления, но не учитывают при этом садовые домики и хозяйственные блоки.

4. Недостатки и преимущества малоэтажные жилых зданий

Малоэтажные жилые дома имеют свои недостатки и преимущества

К недостаткам можно отнести следующие:

1) небольшая плотность жилого фонда, что приводит к более высокой стоимости благоустройства на единицу полезной площади и большой потребности в территории;

2) невысокая степень капитальности (для массового строительства) ;

3) увеличение радиуса культурно-бытового обслуживания

К преимуществам жилых малоэтажных домов относят следующие:

1) непосредственная связь человека с природным окружением;

2) возможность организации отдыха семьи на свежем воздухе;

3) возможность иметь здоровый микроклимат;

4) возможность для социальных контактов при хорошей изоляции;

5) возможность для аграрной деятельности сельских жителей и горожан - садоводства, огородничества, цветоводства;

6) более простые методы возведения зданий и облегчённые конструкции, использование местных строительных материалов.

7) сокращённые сроки возведения здания за счёт использования личного труда застройщика;

8) упрощённые системы инженерного оборудования;

9) более дешёвые дорожные работы.

Малоэтажные жилые дома обеспечивают хорошие гигиенические качества жилой среды - инсоляцию, проветривание, а также значительный световой фронт. Индивидуальные дома характеризуются свободой в выборе планировочной схемы, пропорций, размещения световых проёмов и ориентации. Ориентируют помещения жилого дома по сторонам горизонта, по отношению к улице, двору, саду, соседнему участку, а также в зависимости от расположения главного входа и положения хозяйственных помещений. Одноквартирные дома дают возможность поэтапного увеличения площади с ростом числа членов семьи путём использования чердачного пространства, надстройки или пристройки дополнительных помещений, что весьма актуально в современных условиях.

5. Обзор рынка малоэтажного жилья

Строительный рынок в России переживает период интенсивного роста. Одним из наиболее перспективных его сегментов является малоэтажное домостроение. Среди причин развития данного сегмента: увеличение благосостояния населения, рождающее желание жить в более комфортных условиях, с одной стороны, и высокая потребность в недорогом жилье, с другой. В середине 1990-х годов петербургские власти признали возведение малоэтажных домов в черте города перспективным направлением строительной отрасли. Слова \»коттедж\» и \»таун-хаус\» прочно вошли в лексикон специалистов по недвижимости. По замыслу, малоэтажки должны были стать типичным жильем для представителей среднего класса (как это распространено на Западе). На практике же пока основными покупателями данного сектора являются слои населения, чей доход высок или выше среднего. Считается, что Петербург по развитию рынка недвижимости отстает от Москвы на 4-5 лет. Происходит это по целому ряду причин. Одна из них - транспортная проблема, вторая - необеспеченность коммуникациями территорий, предназначенных под малоэтажное строительство, третье - ограниченное предложение при высокой цене продукта. Интерес к обособленному постоянному проживанию в основном расположен недалеко от города, или в черте его. Места далее 50 км от города уже зоны временного (сезонного) проживания, и интересны исключительно как дачные поселки. Исходя из перспективного плана развития Санкт-Петербурга, и устранения препятствий, увеличение моды на проживание, а соответственно и спроса на малоэтажные проекты, бум именно коттеджных поселков ожидается в 2006-2007 годах. На таунхаусы спрос носит уже сформировавшийся характер. Не менее 25% петербуржцев хотели бы жить в ближнем пригороде. За год на пригородном рынке выставляется около 5000 объектов (участки и индивидуальные дома). Объем предложения ежегодно увеличивается на 20-25%. В год продается 300-500 коттеджей. Доля девелоперских проектов пока составляет всего около 15% от общего объема рынка, но при этом имеет тенденцию к росту. Учитывая демографическую структуру и уже сложившуюся обеспеченность жильем в Ленинградской области, а также складывающуюся конъюнктуру на рынке малоэтажного коттеджного строительства можно сделать прогноз о существенном росте объемов жилищного строительства в 2005-2007 г. г., в большей степени за счет комплексной коттеджной и малоэтажной застройки. Емкость рынка составляет около 5 млрд. долл. США. Рынок коттеджного строительства сейчас находится в фазе активного роста. Началось формирование зон комплексной застройки в традиционных местах постоянного проживания и отдыха в Ленинградской области. Рынок малоэтажного жилья в Петербурге сформирован, и в перспективе будет постоянно расти без резких всплесков спроса и предложения. По мере исчерпывания земельных участков под застройку зоны малоэтажной застройки будут активнее перемещаться в ближайшие предместья Петербурга.

По официальной статистике в 2006 году было построено 139, 9 тыс. малоэтажных жилых домов с общей площадью 19. 8 млн. кв. м. В структуре рынка малоэтажного домостроения четвертая часть принадлежит деревянным домам. Деревянное домостроение, традиционное для России (на территории трети России больше 50% населения регионов проживает в деревянных домах, а на более чем половине территории страны от 25 до 50% населения имеют жилище из дерева), в последние годы получило новый потенциал для развития. На современном российском рынке можно обобщенно выделить два основных типа деревянных домов: из массивной древесины (рубленные, брусовые дома, дома из оцилиндрованного бревна и клееного бруса) и каркасно-панельные (в т. ч. щитовые). На настоящий момент самый распространенный способ строительства в деревянном домостроении - из массивной древесины. На дома со стенами из рубленого вручную и оцилиндрованного бревна, а также профилированного массивного бруса (клееного и простого) приходится до 80% рынка. На долю каркасного и панельного домостроения приходится, соответственно, 20%. В ближайшие годы, вместе со строительством социального жилья, эта доля будет расти. в заключении выделим основные тенденции рынка деревянного домостроения:

рост спроса на экономичные деревянные дома - каркасные и блочно-модульные

Крупные проекты коттеджных поселков реализуются сейчас с использование деревянно-каркасных технологий. Такие поселки построены в Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ростовской области, Краснодарском крае, на Урале и других регионах. Объемы строительства модульных деревянных домов пока незначительны, но технология называется одной из наиболее перспективных. Среди примеров организованной блочно-модульной застройки - подмосковный поселок «Благово» или ленинградский поселок «Янино».

увеличение интереса к деревянным коттеджным поселкам

Если совсем недавно единственным материалом для строительства элитных поселков был кирпич (камень), то сейчас все чаще используется дерево. Сегмент деревянных коттеджных поселков растет ~ на 30% в год. Для строительства используется клееный брус или оцилиндрованное бревно.

снижение доли импортных деревянных домов;

рост интереса к небольшим деревянным домам площадью 100-200 кв. м. ;

интерес к домам в классическом и старорусском стиле (меньший спрос на дома в скандинавском и американском стилях) ;

строительство деревянных дачных поселков (организованная застройка) :

На рынке появились предложения организованных дачных поселков. В отличие от социального жилья, строящегося в основном по каркасной и модульной технологиям, или коттеджных поселков для постоянного проживания, для которых наиболее распространенными материалами являются клееный брус и оцилиндрованное бревно, дачи строят из простого и профилированного бруса, реже - из оцилинрованного бревна и клееного бруса. Площадь домов в дачных поселков - 60-150 кв. м.

повышение цен на деревянные дома.

Эта тенденция присуща всему строительному рынку и связана с удорожанием строительных материалов и услуг строителей.

Ценовые характеристики

В течение прошлого года цены на малоэтажное жилье, как и в целом по городу, росли. Стоимость квадратного метра общей площади в секционных домах и таун-хаусах в черте города составила от 850 до 1500 долл. США. В отдельных проектах стоимость достигала 1700 долл. США за кв. м. Цена предложения в таун-хаусах по сравнению с квартирами в малоэтажных секционных домах в среднем на 25-30% выше. Цены на загородное жилье включают две составляющие: стоимость земельного участка и цена квадратного метра общей площади коттеджа. В соответствии с этим, на рынке существуют предложения от застройщиков исходя из стоимости за сотку земли: Выборгский район - 2000-2300 долл. США, Всеволожский район - 3000-10000 долл. США, Курортный - от 10000 долл. США. Стоимость коттеджа зависит от площади: при цене 1000 долл. США за кв. м. за дом придется отдать от 250000 (250 кв. м) до 600000 долл. США (600 кв. м).

6. Износ и методы измерения

Физический износ. Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивних злементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней зксплуатации конструктивние злементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, зксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все зто приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ - зто частичная или полная потеря злементами здания своих первоначальных технических и зксплуатационних качеств.

Многие факторы влияют на время достижения зданием допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, являются:

качество применяемых строительных материалов;

периодичность и качество проводимых ремонтных работ;

качество технической эксплуатации;

качество конструктивных решений при капитальном ремонте;

период неиспользования здания;

плотность заселения.

При неиспользовании здания (отселенное здание) износ увеличивается в несколько десятков раз быстрее, нормальной эксплуатации заселенного дома. Значительное на рост физического износа отселенного здания оказывает измененный тепловлажностный режим внутри здания, что приводит к ускоренному разрушению конструктивных элементов и инженерного оборудования. Физический износ жилого дома определяет вид, объемы и затраты капитального ремонта.

Оценка состояния здания в общего физического износа представлена ниже.

Оценка состояния здания Физический износ, %

Хорошее 0-10

Вполне удовлетворительное 11-20

Удовлетворительное 21-30

Не вполне удовлетворительное 31 - 40

Неудовлетворительное 41-60

Ветхое 61-75

Непригодное (аварийное) 75 и выше

Для решения конкретных проблем модернизации домов недостаточно знать общий физический износ здания, который определяют сложением данных физического износа конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Для этого необходимо знать техническое состояние (износ) основных конструктивных элементов, не подлежащих замене (фундаменты, стены, лестницы железобетонные перекрытия) и остаточный срок их службы.

Моральный износ. Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда и удешевления производств по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.

Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценивание жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях сходного по объемно-планировочным решениям и благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочных и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются недостатки:

отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего уровнем тротуара или отмостки 14 м и более) ;

деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;

средняя площадь квартир по дому более 45 м2;

планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Первая форма морального износа приводит к снижению начальной стоимости жилищного фонда, что отражается на восстановительной стоимости здания и, следовательно, на амортизационных отчислений на капитальный ремонт, т. е. к снижению себестоимости услуг жилищного хозяйства.

Восстановительная стоимость жилого дома - это первоначальная стоимость здания за вычетом величины, отражающей уменьшение затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно - планировочным решениям и уровню комфорта с ранее возведенными домами за счет увеличения производительности труда.

В отличие от первой формы морального износа вторая форма обусловливает дополнительные капитальные вложения, необходимые для ликвидации технического и функционального старения, что, в свою очередь, способствует возрастанию амортизационных отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление модернизируемых зданий.

7. Обзор малоэтажных жилых комплексов Ленинградской области

Один малоэтажный проект, стоящийся сейчас во Всеволжском районе, является ЖК «Шуваловский парк». Это малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса, который возводится компанией «47 регион» в поселке Вартемяги. Высота домов в «Шуваловском парке» - 3 этажа. Комплекс будет обладать развитой инфраструктурой: общественно-деловым центром, там расположатся магазины, кафе, мини-пекарня, химчистка и т. д. В 10 минутах езды от жилого комплекса «Шуваловский парк» находятся крупнейшие гипермаркеты и строительные магазины: Мега-Парнас, IKEA, Ашан, Призма, Максидом, К-Раута и ТРК «Гранд Каньон».

Еще один малоэтажный жилой комплекс «Черничная поляна« вскоре появится во Всеволожском районе в поселке Юкки на границе с Санкт-Петербургом. Граница с городом проходит по Приозерскому шоссе. С юга поселок граничит с КАД через буферную зону, застраиваемую крупными торговыми и развлекательными центрами (Мега, Ашан, Икея, Адамант, Максидом и др.). Строит проект одноименный ЖСК. В поселке развитая инфраструктура: магазины, кафе, школы, полиция, почта и др. Функционирует сеть спортивных баз, имеются лыжные трассы, трамплины. Рядом находится целая система озер, в частности, живописное Тохколодское озеро, а также лесопарк «Осиновая роща». Жилой комплекс состоит из нескольких монолитно-кирпичных 3-этажных домов на 35-40 квартир каждый (по генплану всего 7 домов). Квартиры свободной планировки площадью 37, 8 - 74, 1 кв. м. Высота потолков 2, 85 м.

8. Заключение

В целом, малоэтажная застройка является одним из наиболее оптимальных форматов для всех участников рынка. Сейчас малоэтажное строительство рассматривается, как способ повысить доступность жилья для широких слоев населения и увеличить темпы строительства жилой недвижимости. Ведь стоимость квадратного метра здесь может быть ниже, чем в многоэтажных проектах. Кроме того, в рамках комплексного освоения удаленных территорий наиболее оптимально возводить именно невысотные жилые объекты. Для покупателей малоэтажные проекты - это, прежде всего, комфортное проживание и возможность улучшить качество жизни. Они отличаются более «семейным» окружением и безопасностью. С точки зрения экологии, такие проекты наносят гораздо меньший вред окружающей среде из-за низкой плотности застройки, в них есть возможность организовать больше рекреационных зон. Кроме того, за счет низкой плотности застройки снижается нагрузка на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.

9. Список литературы

Газета «Строительный Эксперт»

http://www.ssk-inform.ru - Технический паспорт малоэтажного жилого здания

http://www.vashdom.ru Рынок малоэтажного домостроения

http://zem.ru - Обзор проблематики малоэтажного жилья в России.

Размещено на Allbest.ru

...