Сравнительная оценка эффективности реконструкции и реновации жилищного фонда города

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

«ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ»

Высшая школа урбанистики имени А.А. Высоковского

Выпускная квалификационная работа - магистерская диссертация

Сравнительная оценка эффективности реконструкции и реновации жилищного фонда города

по направлению подготовки 07.04.04 Градостроительство

образовательная программа «Управление пространственным развитием городов»

Груздова Екатерина Юрьевна

Москва 2018

Оглавление

Введение

1. Направления развития жилой застройки Москвы. Режимы реорганизации фонда

1.1 Состояние жилищного фонда в Москве и направления его развития

1.2 Реновация как метод обновления жилой застройки города

1.3 Реконструкция жилищного фонда как способ преобразования жилой застройки города

Выводы по главе

2. Критерии развития территории и методы оценки величины экологического следа

2.1 Критерии развития территории

2.2 Обоснование подлежащих расчету показателей сравнительной оценки эффективности реновации и реконструкции жилищного фонда города

2.3 Экологический след как величина для оценки затрат природных ресурсов при строительстве

Выводы по главе

3. Сопоставительный анализ эффективности проведения реконструкции и реновации

3.1 Оценка эффектов преобразования жилищного фонда города вследствие реконструкции и реновации

3.2 Оценка затрат от преобразования жилищного фонда. Экологический след реновации и реконструкции домов серий I-515, I-510, I-511

3.2.1 Затраты на снос зданий или их частей. Подсчет объемов строительных отходов и углеродного следа

3.2.2 Экологический след при строительстве домов по реновации и реконструкции жилищного фонда

3.3 Сопоставление оцененных эффектов и затрат

Выводы по главе

Заключение

Список используемой литературы

Приложение

Введение

Актуальность исследования. Одной из опций по поддержанию или созданию комфортной для проживания городской среды является обновление жилищного фонда, в чем объективно нуждается жилая застройка Москвы. Средний возраст жилых зданий столицы - 47 лет, а у домов исторических районов он достигает 80 лет Исследование ЦИАН . В структуре жилищного фонда Москвы значительную долю составляют пятиэтажные дома типовых серий, построенные в 1950-1970-е годы. Последние два десятилетия в решениях органов исполнительной власти Москвы неоднократно затрагивался вопрос о сносе и реконструкции жилищного фонда таких серий.

В градостроительной практике устойчиво бытуют несколько принципиально различных режимов преобразования сложившегося фонда застройки, в том числе, режимы реновации и реконструкции фонда застройки.

В рамках данной исследовательской работы, под реновацией понимается снос жилых зданий, эксплуатация, ремонт, реконструкция которых представляются нецелесообразными в силу их физического износа и (или) морального старения с возведением нового жилья на месте снесенного с иными параметрами и внешним обликом.

Под реконструкцией застройки понимается реконструкция существующих зданий, сооружений, направленная на совершенствование их объемно-планировочных, конструктивных, инженерно-технических характеристик, путем максимального использования возможностей существующего и минимизации объемов сносимого фонда.

В июле 2017 года был принят Федеральный закон № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве». На сегодняшний день, в так называемую «программу реновации», юридически не являющуюся государственной программой города Москвы, включено около 5 тыс. домов по всему городу. Поскольку главным архитектором города Москвы - С.О. Кузнецовым было заявлено Интерфакс: Главный архитектор Москвы назвал высотность новых кварталов по программе реновации , что в рамках программы реновации будет осуществлено строительство более плотной и высокой застройки (от 9 до 14 этажей) на месте снесенного жилья, профессиональное урбанистическое сообщество обратило внимание на возможные последствия в виде увеличения загруженности транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры города, ухудшения экологической ситуации и нарушение преемственности развития сложившейся городской среды в районах реновации.

Как написано на официальном сайте мэра Москвы, основная цель «программы реновации» - «не дать пятиэтажным домам, построенным в Москве с 1957 по 1968 год, превратиться в аварийные и непригодные для жизни. Срок эксплуатации большинства таких домов уже истек или истечет в ближайшее время Официальный сайт мэра Москвы: вопросы и ответы ». Однако, немногочисленные архитекторы, занимавшиеся реконструкцией пятиэтажного жилого фонда в Москве, опровергают этот тезис, считая, что несущие конструкции планируемых к сносу домов пригодны для эксплуатации в течение 100-120 лет Новые известия: Архитектор Кротов - о реновации: "Москвичи растворятся как сахар в чае". В свою очередь, Правительство Москвы приняло решение снести дома, попадающие в данную категорию и возвести на их месте новые кварталы, разработанные по конкурсным проектам, а жителей сносимых домов переселить.

Отметим, что сегодня органами власти Москвы не рассматриваются другие возможные «технологии» преобразования жилой застройки, например - реконструкции существующего жилищного фонда, что ставит под сомнение обоснованность решения о проведении именно реновации застройки. Более того, одним из важнейших критериев развития территории является устойчивость - развитие в интересах настоящего и будущего поколений, что предполагает минимизацию затрат природных ресурсов. Принцип устойчивого развития территории широко акцентируется и в Градостроительном Кодексе РФ "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ" ГрК РФ, Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе. Однако, по нашему мнению, способ реновации застройки является ресурсозатратным и способен негативно повлиять на экологическую обстановку. При этом существуют альтернативные способы преобразования жилищного фонда - более эффективные и менее затратные.

С учетом вышеизложенного, можно сформулировать исследуемую проблему: выбор реновации как основного режима преобразования жилищного фонда города предполагает перерасход материальных ресурсов: затраты на снос, на утилизацию отходов, на расширенное воспроизводство фонда, что противоречит принципам устойчивого развития территории. В рамках изучения проблемы нами был поставлен и исследовательский вопрос: какой из двух методов преобразования жилой застройки - реновация или реконструкция - представляется наиболее эффективным с точки зрения расходов природных ресурсов? Для оценки эффективности обоих методов преобразования жилищного фонда необходимо проанализировать соотношение соответствующих эффектов и затрат. В качестве меры затрат природных ресурсов в работе впервые в подобных расчетах рассматривается экологический след проведения мероприятий по реновации или реконструкции пятиэтажного жилищного фонда первого периода индустриального домостроения.

Разработанность темы. Для изучения структуры и состояния жилищного фонда Москвы используются материалы по обоснованию проекта внесения изменений в Генеральный план города Москвы, утвержденного Законом города Москвы от 15.03.2017 №10 «О внесении изменений в Генеральный план города Москвы», а также Паспорт Государственной программы города Москвы «Жилище» на 2012-2018 годы Приложение к постановлению Правительства Москвы от 22 апреля 2014 г. №205-ПП и исследования ЦИАН ЦИАН: 10 отличий рынка Москвы и Санкт-Петербурга .

Темы реконструкции, санации и модернизации зданий ранее подробно рассматривали И.Э. Линник И.Э. Линник, Ю.В. Тихоненко, С.В. Синий, Методы реконструкции жилых кварталов, Науково-технічний збірник №105, Е.Я. Харичева Харичева Е.Я. «Реновация» массового жилья в прибалтийском регионе (Германия, Польша, Эстония, Латвия, Литва, Россия), 2012., А.В. Махровская Махровская А.В. Реконструкция старых жилых районов крупных городов / А.В. Махровская. - Л. : Стройиздат, 1974. - 246 с., С.К. Регамэ Регамэ С.К. Об оценке градостроительной роли рядовой застройки / С.К. Регамэ, Е.М. Якубович // Градостроительство. - 1982. - Вып. 33. - С.42-49., В.К. Соколов Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий (основные принципы, методология и классификация) / В.К. Соколов. - М.: Московский рабочий, 1982. - 238 с., Н.Н. Петрова, А. Колотилкин Колотилкин А. Прошлое, настоящее и будущее пятиэтажек // Проблема - 2002, №4 (50) апрель. и другие. Авторы описывают примеры с опытом проведения реконструкции в Германии, Японии и странах Прибалтики и приводят расчеты по финансовым, материальным экологическим тратам. Детально расписывается методика и рекомендации по реконструкции зданий в книге Герхарда Мюллера-Менкенса «Новая жизнь старых зданий» Мюллер-Менкенс, Герхард Новая жизнь старых зданий: непрерывность развития архитектуры: пер. с нем. / Герхард Мюллер- Менкенс. М.: Стройиздат, 1981. 248 с..

Последствия и специфику проведения реновации жилых зданий рассматривают Э.К. Трутнев Трутнев Э.К. Вопросы технологии замещения посредством «закона о реновации» правовых методов на квазиправовые методы градорегулирования. Сайт Высшей школы урбанистики, 2017, И.Р. Медведев Медведев И.Р. Правовые аспекты программы реновации Москвы // Закон, 2017., Г.И. Ревзин Meduza. 10 тезисов Григория Ревзина о сносе пятиэтажек. Максимально коротко. . Эксперты выражают мнение относительно негативных последствий московской программы реновации в виде нагрузки на инфраструктуру, нарушения правовых имущественных отношений, непредсказуемости изменения городской среды, уничтожения местных сообществ в районах реновации. Д.К. Поляков Поляков Д.К., Пупенцова С.В. Сравнительный анализ проектов реноваций и редевелопмента // В сборнике: фундаментальные и прикладные исследования в области управления, экономики и торговли Сборник трудов научной и учебно-практической конференции. В 3-х частях. 2017. С. 72-79., Е.В. Иванова, Л.Г. Селютина Селютина Л.Г. Подходы к реализации программ реконструкции градостроительных комплексов в российской практике // Управление городом и городским хозяйством: сб. научн. тр. - СПб., 2014. - С. 46-50., С.Ю. Авдеева Авдеева С.Ю. Проблема воспроизводства жилищного фонда в России // Международный научно-исследовательский журнал. - 2014. - No 12-2 (31). - С. 5-6. приводят примеры проведения реновации за рубежом и сравнивают эффекты от реализации реновации и реконструкции, делают вывод о том, что реконструкция экономически дешевле реновации в большинстве случаев. Beijia Huang, Verena Weiler, Carrie Pope, Sadhan K Ghosh, M. Desirйe Alba-Rodrнguez, Eric Marks Carrie Pope, Eric Marks, Edward Back, Tim Leopard, Thomas Love. Renovation versus New Construction and Building Decision Tool for Educational Facilities, Hindawi Publishing Corporation Journal of Construction Engineering Volume 2016, Grace K.L. Lee и Edwin H.W. Chan Grace K.L. Lee, Edwin H.W. Chan, (2009) "Indicators for evaluating environmental performance

of the Hong Kong urban renewal projects", Facilities, Vol. 27 Issue: 13/14, pp.515-530 исследуют сложности в выборе органами власти и девелоперами между реновацией и реконструкцией зданий, а также рассматривают факторы воздействия проектов по обновления городской недвижимости на окружающую среду.

В данной работе экологический след рассматривается как совокупная оценка затрат природных ресурсов, необходимых для производства, строительства, реконструкции, утилизации жилого фонда, выраженная в площади территории, необходимой для природного воспроизводства затраченных ресурсов. Наиболее известные методы оценки величины экологического следа предоставляют материалы организаций WWF и Global Footprint Network. Многими исследователями по теме строительства и обновления застройки были предприняты попытки подсчета экологического следа мероприятий жизненного цикла зданий, в число авторов входят S. Bastianoni, A. Galli, V. Niccolucci & R. M. Pulselli S. Bastianoni, A. Galli, V. Niccolucci & R. M. Pulselli. The ecological footprint of building construction // The Sustainable City IV: Urban Regeneration and Sustainability, 2006., R.L. Marcea, K.K. Lau R.L. Marcea, K.K. Lau. Carbon Dioxide Implications of Building Materials // Journal of Forest Engineering, 37-43. и другие. Также Arianna Brambilla Arianna Brambilla Graziano Salvalai Marco Imperadori Marta Maria Sesan. Nearly zero energy building renovation: From energy efficiency to environmental efficiency, a pilot case study Energy and Buildings Volume 166, 1 May 2018, Pages 271-283, Ivan Andric Ivan Andriжa Andrй Pina Paulo Ferrгo Bruno Lacarriиre Olivier Le Corre. The impact of renovation measures on building environmental performance: An emergy approach. Journal of Cleaner Production

Volume 162, 20 September 2017, Pages 776-790 и Maryam Khoshbakht Maryam Khoshbakht, Zhonghua Gou Yi Lub Xiaohuan Xiec, Jian Zhang. Are green buildings more satisfactory? A review of global evidence. Habitat International 27 February 2018 пишут о положительных эффектах зеленого строительства, о энергоэффективных возможностях реконструкции зданий и о влиянии модернизации зданий на окружающую среду. Вспомогательными источниками информации для расчетов объемов строительных материалов и строительного мусора стали чертежи домов серий I-510, I-515, I-511, находящиеся в открытом доступе в Интернете, а также консультации архитекторов и строителей и сайты строительных компаний.

Состав и структуру строительных отходов и возможные методы их переработки подробно изучали И.А. Соломин, В.Ф. Касьянов, А.В. Ляпин, О.И. Чернышева, Т.В. Белова, А.А. Болотова, П.П. Олейник, Л.С. Григорьева, А.Е. Ходаков - что также используется в теоретической базе исследования.

Методы исследования. Эмпирического уровня - описание, сравнение, измерение, интервью. Теоретического уровня - анализ, синтез, аналогия.

Цель исследования: провести сравнительный анализ эффективности мероприятий по реновации и реконструкции жилищного фонда на примере Москвы.

Задачи:

1) изучить структуру и состояние жилищного фонда Москвы;

2) изучить решения Правительства Москвы по преобразованию жилищного фонда города;

3) проанализировать и описать преимущества и недостатки режимов реновации и реконструкции жилищного фонда;

4) определить ключевые критерии развития территории;

5) определить сопоставимые составляющие эффектов и затрат от проведения реновации и реконструкции;

6) провести расчеты образования углеродного следа от строительства и сноса домов и их частей по реновации и реконструкции домов серий I-510, I-515, I-511;

7) сделать сопоставительный анализ эффективности проведения реновации и реконструкции в масштабах Москвы.

Объект исследования: существующие практики по преобразованию жилищного фонда города в контексте Москвы: предложенная к реализации «программа реновации» и альтернативная ей и рассматриваемая профессиональным сообществом направленность мероприятий на максимальное сохранение и развитие жилищного фонда за счет его реконструкции.

Предмет: эффективность процессов преобразования сложившейся жилой среды исследуемого района с точки зрения воздействия на экологическую обстановку.

Гипотеза: ориентация на максимальное сохранение существующего фонда застройки путем его реконструкции, модернизации, иных форм приспособления, и сноса только той части застройки, износ которой делает ее реконструкцию экономически неэффективной, снижает затраты, как минимум, на снос и утилизацию строительного мусора, и, тем самым, уменьшает «экологический след» вмешательства.

Ключевые направления исследования в рамках исследовательской проблемы:

- реновация как система мероприятий по замене существующего жилищного фонда города;

- реконструкция как система мероприятий по совершенствованию и развитию существующего жилищного фонда города;

- экологический след;

- углеродный след;

- пространственная организация жилых районов.

Научная новизна. Для оценки эффективности реконструкции и реновации жилищного фонда в московском контексте необходимо сопоставление эффекта и затрат от преобразования застройки. Ранее не производились расчеты, наглядно показывающие, что строительство с учетом затрат на снос и утилизацию объемов строительного мусора и восстановления благоустройства района будет дешевле или дороже реконструкции существующих зданий.

Практическая значимость темы. На фоне актуальных споров и рассуждений по поводу «программы реновации» предлагаются варианты альтернативные тотальному сносу застройки. Одной из альтернатив является реконструкция объектов строительства. Для того, чтобы понять, какой из способов обновления жилищного фонда выгоднее и оставляет меньший экологический след, необходимо провести сравнительный расчет эффектов и затрат от реализации как реновации, так и реконструкции.

Методология. В основе предстоящего исследования лежит изучение теоретической базы на тему преобразования жилищного фонда и разбор кейсов, потому наиболее подходящими и эффективными методами представляются: описание, сравнение, измерение, интервью, анализ, синтез и аналогия.

Для обработки теоретической базы, в частности, для изучения и понимания режимов преобразования жилищного фонда, необходимо представить их описание с применением синтеза и анализа, что также позволит выделить преимущества и недостатки реконструкции и реновации, с точки зрения воздействия на окружающую среду. Интервью со специалистом в отрасли реконструкции необходимо для полного описания данного режима и получения информации от первого источника о количественных и качественных эффектах реконструкции многоквартирного дома.

Дальнейшее проведение аналогии между практиками проведения мероприятий по преобразованию жилищного фонда даст возможность провести параллели и выявить подходящие для российской действительности подходы. Основываясь на предшествующем опыте применения обозначенных режимов преобразования застройки, можно спрогнозировать по образцу возможные исходы решений проблемы влияния на экологическую ситуацию от проведения реконструкции и реновации.

Объективной характеристикой общей величины затрат природных ресурсов является экологический след. Сопоставление удельной величины углеродного следа, соответствуюшего затратам на создание фонда для одного жителя и рассчитанного на доступных примерах реконструкции и реновации застройки, позволяет сделать вывод о том, что преемственность развития, обеспечиваемая при преимущественной реконструкции существующего фонда, одновременно обеспечивает и его большую устойчивость. При проведении расчетов для получения величины экологического следа применяется метод измерения.

Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав и заключения.

В первой главе описывается состояние и структура жилищного фонда города Москвы, направления его развития и предложения по обновлению фонда. Особое внимание уделяется таким режимам преобразования жилой застройки, как реновация и реконструкция. Даются определения понятий для рамок данного исследования и приводятся преимущества и недостатки обоих методов на основе наработанной теоретической базы и предыдущего опыта.

Во второй главе описываются критерии развития территории, параметры устойчивости территории. Дается определение экологическому следу, как характеристике, объективно показывающей уровень воздействия мероприятий по реорганизации фонда жилых зданий. Приводятся методы оценки величины углеродного следа в контексте строительства. Измерив величину экологического следа, можно провести сравнение последствий реновации и реконструкции для окружающей среды.

Третья глава включает сопоставительный анализ экологических эффектов и затрат на примерах реконструкции и реновации застройки. Величины по объемам влияния и качественные воздействия мероприятий по реновации и реконструкции приводятся из имеющегося опыта по преобразованию жилых единиц и проведенных исследования и переводятся в соизмеримые величины для возможности их сравнения между собой.

реновация реконструкция экологический застройка

Глава 1. Направления развития жилой застройки Москвы. Режимы реорганизации фонда

1.1 Состояние жилищного фонда в Москве и направления его развития

Жилищный фонд города Москвы имеет разнообразную и неоднородную структуру. В 2017 году общая площадь жилищного фонда Москвы составляла 250,3 млн.?м² и включала 4,4 млн жилищ (квартир и одноквартирных домов) Материалы по обоснованию проекта внесения изменений в Генеральный план города Москвы, утвержденного Законом города Москвы от 15.03.2017 №10 "О внесении изменений в Генеральный план города Москвы". Средняя площадь московского жилища - 57,0 м Там же.. Средний возраст жилых домов, согласно расчетам ЦИАН по данным фонда Реформы ЖКХ, составляет 47 лет ЦИАН: 10 отличий рынка Москвы и Санкт-Петербурга .

Преимущественно в центральной части города и единично на периферии удалось сохраниться домам дореволюционного периода постройки. Дома, построенные с 1917 по 1953 годы, преимущественно размещены вдоль радиальных проспектов Москвы, в центре и на Юго-Западе города. Микрорайонная застройка периодов с 1953 по 1982 годы занимает значительные площади столицы - в особенности, районы за Третьим Транспортным кольцом и до МКАД. Дома более поздних периодов строились либо также микрорайонами на периферии и за границами Москвы, либо точечно как в центре города, так и в срединной зоне Описание сделано исходя из наблюдений автора и по анализу визуализированных пространственных данных, на примере . Дома типовых массовых серий (блочные, панельные, кирпичные), строившиеся после 1950-х годов, характеризуются невыразительным и монотонным внешним видом. Их точечное строительство в центре города повлекло за собой нарушение сложившейся целостности исторической среды Материалы по обоснованию проекта внесения изменений в Генеральный план города Москвы, утвержденного Законом города Москвы от 15.03.2017 №10 "О внесении изменений в Генеральный план города Москвы", а застраивание срединной и периферийной зон Москвы привело к возведению микрорайонов с мрачным обликом и пустотами между домами. Глазычев В.Л. называл такую застройку «типовыми “пластинами” многоэтажных домов послевоенной эпохи» Глазычев В.Л. Урбанистика // Изд-во Европа, 2008. -- 220 с..

Многоквартирный фонд составляет около 92% общей площади жилищного фонда города. Фонд различается по этажности. Застройка средней этажности -- от 6 до 9 этажей занимает в нем около 25%, столько же -- застройка выше 17 этажей. Большую часть фонда -- свыше 30%, составляет 12-16 этажная застройка Материалы по обоснованию проекта внесения изменений в Генеральный план города Москвы, утвержденного Законом города Москвы от 15.03.2017 №10 "О внесении изменений в Генеральный план города Москвы". Соответственно, около 20% жилищного фонда города составляет застройка малой этажности (ниже 5 этажей). Средняя обеспеченность москвича жилищным фондом - 20 м² общей площади Там же..

Жилищный фонд Москвы разнообразен не только по возрасту и этажности, но и по своему состоянию. Институт Генплана Москвы оценивает жилищный фонд города следующим образом. Более 82% жилищного фонда Москвы находится в хорошем (износ 0-20%) и удовлетворительном (износ 21-40%) состоянии, 17% -- в неудовлетворительном (износ 41-60%) состоянии, менее 1% -- в ветхом (износ от 61%). Наибольший объём ветхого фонда и фонда в неудовлетворительном состоянии сосредоточен на территории Центрального и Восточного административных округов города Там же..

По мнению представителей органов исполнительной власти Москвы расчетный ресурс пятиэтажных домов самых первых типовых серий, подлежащих сносу, составляет 40-60 лет Ц. Голодный Квартал экспериментов (рус.) // «Наука и жизнь»: журнал. -- 1958. -- № 1. -- С. 62--65. Планировка квартир таких домов отличается большой скромностью: кухни имеют небольшую площадь (около 6 м²), зачастую комнаты бывают смежными, а высота потолков - 2,48-2,6 м. В отличии от них, жилые здания, так называемых «несносимых серий», построенные в послевоенный период, способны прослужить, по разным оценкам, 100-120 лет, Deutsche Welle: Немецкий профессор архитектуры: хрущевки не так и плохи. Новые Известия: Архитектор Кротов - о реновации: "Москвичи растворятся как сахар в чае" . Необходимо только проводить своевременный капитальный ремонт зданий каждые 50 лет Из интервью с Кротовым А.В..

По сведениям из Паспорта Государственной программы города Москвы «Жилище» на 2012-2018 годы, доля пятиэтажных домов, построенных с 1956 по 1965 годы, в 2012 г. составляла 30% Паспорт Государственной программы города Москвы «Жилище» на 2012-2018 годы. от всего жилищного фонда города.

Проанализировав структуру и состояние жилищного фонда Москвы, можно сделать вывод о том, что жилая застройка Москвы объективно нуждается в обновлении, особенно, около 30% ее площадей, во избежание возникновение аварийных ситуаций. Под обновлением жилищного фонда понимается как своевременный капитальный ремонт, так и реконструкция, реставрация и реновация зданий. Для пятиэтажной застройки характерен не только физический и технический износ, но и моральное устаревание, поскольку скромное планировочное решение квартир не соответствует требованиям современного жителя мегаполиса.

Результаты прогноза ГАУ «Институт Генплана Москвы» показывают, что при нормативных сроках амортизации и отсутствии упреждающих мероприятий, фонд с износом более 60% может составить за период до 2025 года - 4 млн м², за 2025-2035 годы - уже 13 млн.?м², а в период 2035-2050 годов достигнуть 51 млн м². «Если в настоящее время жилищный фонд в неудовлетворительном состоянии сосредоточен, в основном, на территориях, застроенных до начала индустриального домостроения и в т.?ч. первого и, частично, второго его периодов, то к 2035 году в неудовлетворительное состояние начнет переходить жилищный фонд последующих этапов массовой застройки» Материалы по обоснованию проекта внесения изменений в Генеральный план города Москвы, утвержденного Законом города Москвы от 15.03.2017 №10 "О внесении изменений в Генеральный план города Москвы".

При этом, разнообразие характеристик физического и морального износа, архитектурно-пространственной и историко-культурной ценности, средовых и социально-демографических особенностей даже расположенного в одном квартале жилищного фонда настолько велико, что требует в каждом конкретном случае индивидуального определения оптимального сочетания режимов преобразования застройки.

Для исторической части города с культурными и средовыми ценностями релевантна научная реставрация с особым индивидуальным подходом и сохранением ценных архитектурных элементов.

Своевременный капитальный ремонт необходим жилым домам, не попадающим в категории ветхих, аварийных, сносимых или нуждающихся в перепланировке или изменению объемно-пространственных решений. Капитальный ремонт способен продлить срок эксплуатации дома и является превентивной мерой по предупреждению аварий.

Реконструкция предлагается сохраняемому жилищному фонду с морально устаревшей планировкой и объемно-пространственными характеристиками, имеющему прочные или подлежащие ремонту несущие конструкции. По оценкам ГАУ «Институт Генплана Москвы» реконструкцию целесообразно проводить в жилищном фонде, находящемся в Центральном, Северном, Юго?Восточном и Западном административных округах Москвы.

Реновации (замене) подлежит несохраняемый жилищный фонд, занимающий значительные территории в Восточном, Северо?Восточном, Северном, Юго?Восточном, Юго?Западном и Северо?Западном округах Москвы.

Выбор наиболее подходящего режима преобразования жилищного фонда с учетом индивидуальных особенностей территории видится рациональным, потому как в основе Генерального плана города Москвы лежит «комплексный учет реальных социальных, экологических, экономических и структурно-территориальных проблем и предпосылок, сложившихся как в ходе исторического развития города, так и в результате реализации градостроительных планов предшествующего периода, а основой устойчивости градостроительной стратегии города является преемственность решений Генерального плана» - как отмечает О.А. Баевский Баевский О. А. Новый генеральный план Москвы: особенности состава, содержания и путей реализации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -- 2004. -- Июль (№ 2 (19)). .

Поскольку в фокусе данной исследовательской работы стоит жилищный фонд Москвы, построенный в период первого индустриального домостроения, и он не относится к историко-культурному наследию, а также не сможет быть сохранен только средствами капитального ремонта, то в дальнейшем в работе будут рассмотрены режимы реновации и реконструкции жилой застройки - их специфика, преимущества и недостатки в контексте обновления жилищного фонда Москвы.

1.2 Реновация как метод обновления жилой застройки города

Под реновацией в данной работе понимается снос жилых зданий, эксплуатация, ремонт, реконструкция которых представляются нецелесообразными в силу их физического износа и (или) морального старения с возведением нового жилья на месте снесенного с иными параметрами и внешним обликом.

Органы государственной власти города Москвы около 30 лет назад озадачились вопросом обновления жилищного фонда, и в качестве приоритетного режима преобразования была выбрана реновация. Еще в июле 1999 года мэр Юрий Лужков подписал постановление «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года», по которому расселению и сносу подлежали 1772 пятиэтажных панельных дома сносимых серий 1959--1962 годов постройки. Дома сносились поштучно, перед сносом каждого дома оценивалась целесообразность его сноса, состояние дома и ситуация с экологической точки зрения Forbes: Собянин и Лужков: как различаются программы реновации двух московских мэров . Программа растянулась на 20 лет. К 2017 году был снесен 1701 дом серий К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1605-АМ и их модификаций. В том же году Собяниным был объявлен старт новой «программы реновации», нацеленной на ликвидацию целых кварталов домов первого периода индустриального домостроения и возведения на их месте новой застройки.

В июле 2017 года Владимир Путин подписал закон Федеральный закон от 01.07.2017 N 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве» о реновации жилищного фонда в Москве, в котором обозначены основные пункты «новой программы» и правовые основы переселения жителей в новые дома, а 1 августа данная «программа» была утверждена Мэром города Москвы и был опубликован список домов, вошедших в «программу». Всего в «программу» было включено 4062 домов Официальный сайт мэра Москвы. Опубликована карта, на которой отмечены вошедшие в программу реновации дома. . На месте снесенного жилья планируется возведение новых домов, три четверти которых будут высотой до 14-ти этажей Сайт РБК. Высотки составят до 25% построенных в ходе реновации Москвы домов.

Еще в марте, когда только появился законопроект о сносе пятиэтажек, экспертное урбанистическое сообщество и часть жителей Москвы восприняли новость о «программе», в большинстве своем, негативно. Так, прежде всего, попали под сомнение правовые основания «программы». Э. К. Трутнев одной из проблем обозначил «вопрос о деструктивном характере утверждённой № 141-ФЗ псевдоправовой технологии замещений и выталкиваний из практики управления системных документов и методов ради утверждения антисистемных документов и методов» Трутнев Э.К. Вопросы технологии замещения посредством «закона о реновации» правовых методов на квазиправовые методы градорегулирования. Сайт Высшей школы урбанистики, 2017, а И.Р. Медведев в статье для Ведомостей Семь причин отказаться от реновации. Юрист Иван Медведев о том, почему принятие законопроекта о сносе пятиэтажек стоит отложить. , описывая семь причин отказа от реновации, отметил, что «срочное принятие специального закона при наличии общих норм в Гражданском, Земельном и Жилищном кодексах плохо сочетается с самой идеей того, что же такое закон». В целом, юристами данный законопроект был охарактеризован, как деструктивный и нуждающийся в тщательной доработке, не идущей вразрез существующему законодательству.

Поскольку заявлено, что «программой» будет осуществлено строительство более плотной и высокой застройки на месте снесенного жилья, урбанисты обратили внимание на возможные последствия в виде загруженности транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры города, ухудшения экологической ситуации и непредсказуемого изменения сложившейся городской среды в районах реновации. Вопрос о социальной нагрузке поднимал Г.И. Ревзин в критике реновации Meduza. 10 тезисов Григория Ревзина о сносе пятиэтажек. Максимально коротко. : «То есть в Москву переселяют, условно говоря, Петербург… Но их расселяют в срединной зоне города на старой инфраструктуре. Что происходит с дорогами и прочими сетями (канализация, электричество, социальные сети - школы, детские сады и т.д.)?». Э.К. Трутнев также отмечал, что сбалансированность застройки «невозможно обеспечить при реновации, требующей кардинального увеличения этажности застройки до 14-15 этажей и выше», ввиду отсутствия предопределенных правилами землепользования и застройки значимых ограничений в параметрах строительства Трутнев Э.К. Вопросы технологии замещения посредством «закона о реновации» правовых методов на квазиправовые методы градорегулирования. Сайт Высшей школы урбанистики, 2017. Иванова Е.В. считает, что после реновации растет концентрация населения, что приводит к высокой степени загруженности социальной, транспортной и коммунальной инфраструктур и в целом способствует резкому снижению качества жизни в городе Иванова Е.В. Достоинства и недостатки реновации жилой застройки // Актуальные вопросы экономических наук. - 2016. - № 48. - С. 120-126. . Селютина Л.Г. также отмечает, что новые встроенные паркинги спровоцируют повышение автомобильной нагрузки на транспортные магистрали, а также на близлежащие территории: дворы, газоны, придомовую территорию Селютина Л.Г. Системный подход к решению задач в сфере проектирования и управления строительством // Kant. - 2015. - № 2 (15). - С. 71-72..

Также исследователи отмечают, что реновация влечет за собой разрушение сложившейся городской среды, идентичности территории и «памяти места». И.Э. Линник утверждает, что при проектировании реновации фонда необходим учет связей реновируемого квартала или микрорайона с прилегающими частями города, имеющими традиционную или историческую особенность И.Э. Линник, Ю.В. Тихоненко, С.В. Синий, Методы реконструкции жилых кварталов, Науково-технічний збірник №105. И.Р. Медведев, говоря о компенсации сентиментальных ценностей при переселении жильцов сносимых домов Медведев И.Р. Правовые аспекты программы реновации Москвы // Закон, 2017., приводит цитату архитектора Е. Асса: «во многих районах пятиэтажного строительства уже есть свой уклад жизни. И мне он не кажется плохим. Напротив, в нем есть своеобразная поэзия, дух, атмосфера, и при нормальном ремонте, я думаю, они вполне могли бы еще существовать достаточно долго» Евгений Асс -- о своей мастерской, реновации и ответ- ственности // The Village. 2017. 26 июня. , с которой нельзя не согласиться.

Свое видение на проблему высказали и экологи: Гринписом было подсчитано, что в результате реализации программы в Московской области будет потеряно 2,7 тыс. га зеленых насаждений, а также будут образованы «миллионы тонн строительного мусора, которые будут хаотично складироваться в разных уголках Подмосковья». В старых границах Москвы сократится около 7% зеленых площадей, а в отдельных районах этот показатель может составить 50% Коммерсантъ: Реновации готовят пути отходов. Зеленые жалуются на программу сноса пятиэтажек..

Архитектор Юрий Эхин подсчитал, что в результате сноса хрущевок образуется объем строительного мусора, способный заполнить 25 миллионов грузовиков, из который можно выстроить цепь длиной от Земли до Луны Реновация по-московски: чем снос пятиэтажек грозит жителям столицы .

Тем не менее, есть и поддерживающие программу реновации мнения. Так, А.В. Новиков на лекции «Человек и город. Кем и как создается городская среда?» высказался в поддержку «программы реновации», однако отметил, что для наиболее оптимальной реализации программы необходимо выделить больше времени на подготовку и оценку градостроительной ситуации, также и для того, чтобы понять настроение жителей районов реновации. О. Мочалова и Ж. Дешамбр также подчеркивают, что такие крупномасштабные проекты, как реновация, очень сложны, многоаспектны и требуют четкого продумывания и осмысления Мочалова О., Дешамбр Ж. Реновация жилых кварталов, пример Франции // Sustainable Building Technilogies, 2017..

Пупенцова С.В. и Поляков Д.К. считают, что необходимо «освобождать города от хрущевок», построенных по типовым проектам К-6 и К-7 Поляков Д.К., Пупенцова С.В. Сравнительный анализ проектов реноваций и редевелопмента // Фундаментальные и прикладные исследования в области управления, экономики и торговли Сборник трудов научной и учебно-практической конференции. В 3-х частях. 2017. С. 72-79.. Данное жилье задумывалось, как временное. Типовые пятиэтажные дома имеют невзрачный внешний вид, тесные и неудобные квартиры. Авторы считают, что проекты способны развить городскую среду, улучшить транспортную и экологическую обстановку в городе, повысить морально-эстетических облик мегаполиса. В качестве примера, авторы рассматривают программу реновации «Развитие застроенных территорий» Закон № 238-39, утверждающий данную программу, был принят 6 мая 2008 года. в Санкт-Петербурге.

Одним из примеров кварталов реновации является Дюшер (9-й квартал Лиона), построенный в 1960-1966 годах по проекту архитектора Ф.Р. Коттена. Из-за того, что к 2003 году большая часть квартала была занята социальным жильем, ставшее ветхим, было принято решение провести реновацию квартала. На данный момент уже построено 1300 новых домов, еще 600 строятся или будут введены в эксплуатацию к 2019 году. Новый квартал позиционируется как экоквартал: здания сертифицированы по французскому зеленому стандарту HQE (Высокое экологическое качество) с низким энергопотреблением, тепловые сети работают на биомассе, в квартале поддерживаются общественные и зеленые пространства Мочалова О., Дешамбр Ж. Реновация жилых кварталов, пример Франции // Sustainable Building Technilogies, 2017.. В Лионе есть еще один проект по обновлению квартала «Юрий Гагарин». Обновление квартала включает в себя мероприятия по реконструкции трех жилых домов башенного типа и мероприятия по сносу остальных жилых зданий, не подлежащих реконструкции. Новые здания ждет сертификация по зеленым стандартам, сам квартал будет благоустроен, и по его территории пустят трамвай и организуют подземные паркинги Там же..

При этом, реновация как мероприятие по сносу застройки жилых кварталов и возведению на ее месте новой, может повлечь за собой непредсказуемые негативные последствия. Реновация целых районов пятиэтажной застройки вызывает опасения ввиду следующих возможных последствий:

- резкое увеличение плотности застройки и населения;

- нарушение сложившейся городской среды и утрата местных культурных ценностей;

- непредсказуемое изменение транспортной ситуации;

- значительное воздействие на экологическую обстановку ввиду уничтожения зеленых насаждений и образования тонн строительного мусора.

Эксперты утверждают, что реновация могла бы иметь минимальные последствия по перечисленным пунктам, если бы подготовка к реализации программы имела комплексный, постепенный и продуманный характер. Мы же считаем, что существуют и альтернативные реновации варианты обновления жилищного фонда, одним из которых является реконструкция, имеющая более предсказуемые последствия и несущая меньшее воздействие на экологическую обстановку. О специфике реконструкции речь пойдет далее.

1.3 Реконструкция жилищного фонда как способ преобразования жилой застройки города

В соответствии с частью14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ: «реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017), Ст. 1, ч. 14».

Обозначим, что мы рассматриваем реконструкцию отдельного объекта капитального строительства и воздействие данного мероприятия на среду жилого района, а не реконструкцию жилых кварталов - комплексное решение по преобразованию квартала, включающее благоустройство территории между домами, снос малоценных и строительство новых зданий, реконструкцию и перепланировку сохраняемых жилых домов И.Э. Линник, Ю.В. Тихоненко, С.В. Синий, Методы реконструкции жилых кварталов, Науково-технічний збірник №105.

В литературе и профессиональном языке встречаются синонимы «реконструкции» и термины, обозначающие входящие в реконструкцию мероприятия по обновлению и восстановлению жилой застройки. Так, зачастую применяется термин «модернизация» в русскоязычной литературе И.Ю. Зильберова, Н.Н. Петрова Модернизация зданий с целью повышения энергоэффективности, комфорта и безопасности проживания, а также продления срока эксплуатации жилых зданий ФБГОУ ВПО РГСУ, Ростов-на-Дону и modernization Dr. John D. Barge, State School Superintendent “Making Education Work for All Georgians”. Guidance for Funding of Total Modernization of a Building 106/5/4/.16 в англоязычной литературе. В словаре-справочнике терминов нормативно-технической документации под модернизацией понимается частный случай реконструкции, который затрагивает изменение архитектурных решений и объемно-планировочных парам здания наряду с обновлением инженерных коммуникаций до уровня пригодности в современных условиях проживания.

Также, в качестве синонима «реконструкции» авторы статей используют слово «реновация», под которым понимается обновление здания, устранение серьезных дефектов, возникших вследствие старения или под воздействием осадков Харичева Е.Я. «Реновация» массового жилья в прибалтийском регионе (Германия, Польша, Эстония, Латвия, Литва, Россия), 2012..

Одной из технологий по обновлению объектов капитального строительства является санация, широко применяемая в Германии. Санация нацелена на утепление здания (утепление фасадов, замена оконных материалов, восстановление кровельных покрытий), устройстве специальных ограждений и ремонте помещений. Под санацией подразумевается больше, чем капитальный ремонт, но меньше, чем реконструкция Там же.. Санация проводится без переселения жителей.

При изучении и анализе источников информации в рамках исследования рассмотрена литература по темам модернизации, реновации, санации, реконструкции - темам, схожим с термином «реконструкции», обозначенном в данной главе. Найденные термины согласуются с контекстом исследования, поскольку перечисленные мероприятия по преобразованию застройки так или иначе относятся к реконструкции - обновлению и восстановлению объекта капитального строительства без его ликвидации.

В контексте настоящего исследования принципиальным отличием реконструкции застройки от ее реновации является то, что первая направлена на максимальное сохранение и совершенствование существующего фонда - минимизацию сноса и преемственное развитие территории, вторая - на максимальный снос существующего фонда: «зачистку» территории.

Когда летом 2017 года на повестке дня остро стоял вопрос о программе реновации жилищного фонда в городе Москве Программа реновации жилищного фонда в городе Москве. Постановление правительства Москвы N 497-ПП от 1 августа 2017 г. «Программе реновации жилищного фонда в городе Москве». Вступило в силу 1 августа 2017 года. Программа реновации принята на срок до 2032 года., звучали мнения о том, что реконструкция могла бы стать достойной альтернативой реновации. В частности, в дискуссии «Московская реновация: возможны ли альтернативные форматы?» Ссылка на видео с дискуссии , организованной Высшей школой урбанистики в библиотеке Достоевского, член Союза архитекторов России Юрий Эхин вынес на обсуждение тезис об альтернативности реконструкции перед реновацией. А Э.К Трутнев писал, что такой подход к обновлению фонда, как реконструкция, позволяет сохранять сбалансированность инфраструктуры, потому как при реконструкции происходит ремонт здания с незначительным наращиванием его этажности, а, следовательно, плотности застройки на территории Трутнев Э.К. Вопросы технологии замещения посредством «закона о реновации» правовых методов на квазиправовые методы градорегулирования. Сайт Высшей школы урбанистики, 2017. Реконструкция продлевает срок эксплуатации здания и придает ему новый облик - при грамотном подходе эстетичный и гармонирующий с городской средой Реновация или реконструкция, снос пятиэтажек, Москва. .

Один из методов, применяемых при реконструкции - это мансардное строительство. Оно позволяет увеличить этажность здания и его облик. Колотилкин А. считает, что такой подход способен подарить зданиям вторую жизнь, он в половину раз дешевле нового строительства и не требует прокладки новых коммуникаций под домом, организации котлована и фундамента Колотилкин А. Прошлое, настоящее и будущее пятиэтажек // Проблема - 2002, №4 (50) апрель.. Харичева Е.Я. подтверждает, что мансардное строительство - это один из самых легких способов реконструкции пятиэтажек. Из плюсов такого подхода: низкая стоимость и простота, а из минусов: остальные квартиры не претерпевают изменений, незначительно изменяется общая площадь здания. Но все зависит от архитектурного проекта, тем не менее Харичева Е.Я. Реновация массового жилья в Прибалтийском регионе // Пространство культуры, 2012. с .17-30 . Возведение надстроек, междомовых вставок и обстроек, отдельных соразмерных корпусов, продуктивное использование подземного пространства, в принципе, считаются наиболее рациональным и экономически эффективным способом повышения плотности застройки Методика реконструкции городов. - М. : Стройиздат, 1975. - 63 с..

Также сохранение имеющейся застройки и ее реконструкция без значительных расширений площадей и воздействия на прилегающую инфраструктуры и благоустройство территории позволяет не изменять сложившуюся в районе/территории застройки идентичность и нагрузку инфраструктуры. Объемы использования услуг и инфраструктуры в районе не повышаются либо изменяются совсем незначительно, что подсказывает наиболее предсказуемый исход от проведения преобразования жилищного фонда. Таким образом, реконструкция могла бы решить проблему реновации, обозначенную в предыдущем разделе: незначительно затрагиваются сентиментальные ценности жителей района, поскольку им не грозит переселение, а сложившийся быт и характер территории сохраняется. Например, в Литве, по статистике, половина проживающих людей в панельных домах довольны состоянием зданий и окружающей среды Вайда П. Жители крупных городов Литвы скептически относятся к реновации домов // The Baltic Course (International magazine for Decision Makers) - 06.2010. . В данных районах сложилась быт, позволяющий либо компенсировать, либо не замечать часть недостатков. Поэтому литовцы скептически относятся к реновации домов и поддерживают реконструкцию взамен сноса зданий и переселения жителей.

В Москве имеются примеры реконструированных пятиэтажек: дом № 4 на Химкинском бульваре (см. Приложение А.1) и дом № 32 на улице Мишина (см. Приложение А.2). Первый проект был реализован Архитектурной мастерской Кротова А.В. Сайт организации Городская реконструкция пятиэтажек. . Реконструкция пятиэтажного пятисекционного дома серии 1-515 завершилась в 2003 году. Дом имеет несущие продольные стены, срок службы которых рассчитаны на 125 лет. Общая площадь жилого дома была увеличена в 2,2 раза, изначально она составляла 4,4 тыс. м². Были надстроены три этажа и мансардные помещения. Несущей частью для надстройки стали пилоны по всему периметру здания, устроенные на буронабивных сваях Сайт Архитектурной мастерской А.В, Кротова. . За счет расширения и изменения планировочных решений количество квартир в доме увеличилось с 100 до 122-х. на 8 и 9 этажах расположены двухуровневые квартиры. Изменился фасад здания, его теплотехнические свойства и инженерные коммуникации, размеры квартир соответствуют современным требованиям и проблема морального устарения здания была решена. Как говорит А.В. Кротов, при реконструкции использовались самые дешевые материалы, и проект представляет собой «минимум», от которого можно отсчитывать расходы на проведение реконструкции Из интервью с А.В. Кротовым.