Разработка организационно-экономического механизма программно-целевого планирования ремонта объектов жилищного фонда

Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

Автореферат

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

разработка организационно-экономического механизма программно-целевого планирования ремонта объектов жилищного фонда

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

Плохих Алексей Николаевич

Москва 2008

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Липецком государственном техническом университете

Научный руководитель

доктор технических наук,

профессор, советник РААСН

Корнеев Александр Дмитриевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор

Фалькевич Николай Антонович

кандидат экономических наук

Хуснутдинов Ринат Алмазович

Ведущая организация - Воронежский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится 3 июня 2008г. в 16.30 на заседании диссертационного совета Д 212.138.05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, г. Москва, Шлюзовая наб, д. 8., ауд. 329

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «__ » ___________ 2008 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

Е.И. М

Исаева Г.Л.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Решение проблемы формирования рынка доступного жилья в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" сводится не только к росту объемов строительства и повышению качества содержания жилья. Приоритетный национальный проект и ФЦП «Жилище» направлены, прежде всего, на обеспечение доступности жилья для отдельных категорий граждан, перед которыми государство несет определенные обязательства. В том числе и перед теми, кто в XXI веке живет в домах, построенных в 60-е годы прошедшего столетия. За последние пять лет объем ветхого и аварийного жилья удвоился и превысил 100 млн.м2.

По официальным оценкам Росстроя ежегодные расходы на модернизацию жилищного фонда составляют более 70 млрд.руб. Должно быть обеспечено коренное реформирование жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), от состояния и функционирования которого в решающей степени зависит обеспечение безопасности жизнедеятельности и создания комфортных условий проживания граждан. На современном этапе ЖКК муниципальных образований выступает как важнейшая жизнеобеспечивающая подсистема регионального развития, создающая условия для качественного предоставления жилищно-коммунальных услуг гражданам.

Проведенный в работе комплексный анализ состояния жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры, объемов и структуры выполненных ремонтных работ, действующей системы финансирования ЖКК, условий развития конкурентной среды и механизмов реализации принципов государственно-частного партнерства, а также реализации Жилищного Кодекса РФ позволил выделить три важных взаимосвязанных аспекта стратегического развития жилищно-коммунального комплекса, включающих доступность приобретения жилья и его эксплуатации, повышения качества и эффективности жилищно-коммунального обслуживания населения, а также создание условий для реализации проектов воспроизводства и обновления жилищной недвижимости за счет комплексной реконструкции районов существующей застройки и капитального ремонта жилищного фонда.

В настоящее время высокий физический износ жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры не может гарантировать безаварийное функционирование жилищно-коммунального хозяйства и обеспечение безопасности проживания.

Во всех без исключения регионах требуется проводить мероприятия по капитальному ремонту и сносу ветхих аварийных домов. Такие мероприятия невозможны без масштабных инвестиций, однако региональные и местные бюджеты не располагают необходимыми средствами.

Федеральный Закон №185-ФЗ от 21.07.07 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» направлен на создание правовых и организационно-экономических условий предоставления бюджетам субъектов РФ целевых средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного и ветхого жилья на безвозвратной и безвозмездной основе.

Вместе с тем, нереализованные потребности в проведении капитального ремонта в многоквартирных жилых домах требуют конкретизации содержания планирования ремонтов, адаптированного к рыночным условиям на уровне органов местного самоуправления, отработки организационных механизмов консолидации финансовых ресурсов на капитальный ремонт многоквартирных домов за счет средств бюджетов, привлечения целевых средств Фонда, средств собственников помещений и других инвестиций.

Актуальность темы диссертации обусловлена необходимостью решения органами местного самоуправления задач по совершенствованию действующего организационно-экономического механизма планирования ремонта объектов жилищного фонда

Исследованию различных аспектов совершенствования организации и планирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства посвящены работы ряда отечественных ученых. Организационные формы управления жилищным фондом рассматриваются в трудах В.Н.Баринова, В.В. Бузырева, А.В. Горемыкина, П.Г. Грабового, Д.М. Жукова, Л.Р. Маиляна, В.Я, Мищенко, Ю.П. Панибратова, А.П. Прокопишина, Ю.Ф. Симионова, Е.Б. Смирнова, A.M. Стражникова, Д. Фридмана. Вопросы экономической оценки данной проблемы отражены в работах В.И. Бабакина, Е.М. Блеха, А.Н. Кирилловой, Б.М. Колотилкина, Г.А. Порывая, А.Г. Ройтмана, СР. Хачатряна, B.C. Чекалина, В.З. Черняка. Известны также работы Х.М. Гумбы, М.И. Каменецкого, И.Г, Лукмановой, А.А. Олтяну, А.И. Солунского, Г.М. Хайкина, Л.Н. Чернышова, С.Г.Шеиной и др., посвященные экономическим проблемам в строительной и жилищно-коммунальной сферах.

Вместе с тем, анализ результатов реформирования жилищно-коммунального хозяйства в РФ показал, что имеется немало дискуссионных вопросов, отражающих недостаточную степень познания затронутой проблемы. Многие аспекты регулирования этого сегмента национальной экономики остаются не в полной мере разработанными. Так, до настоящего времени при формировании программ капитального ремонта не учитываются происходящие процессы трансформации форм собственности в ЖКХ, нет ясности в терминологии текущего и капитального ремонтов, недостаточно проработаны модели управления многоквартирными домами, учитывающие приоритеты интересов хозяйствующих субъектов, связанных с ремонтными работами. Отсутствие разработанных схем организации софинансирования капитального ремонта в жилищной сфере регионов в условиях различных форм собственности на жилье, новой структуры источников финансирования, необходимость повышения эффективности использования финансовых ресурсов, недостаточность научной разработанности данной проблемы обусловили выбор автором темы диссертационной работы, определили ее цель, задачи и структуру.

Целью диссертационной работы является разработка организационно-экономического механизма и методических рекомендаций по планированию ремонта жилищного фонда в условиях реформирования жилищно-коммунальных комплексов муниципальных образований.

В соответствии с поставленной целью автором решаются следующие задачи:

- анализ динамики обновления жилищного фонда, в том числе за счет воспроизводственных процессов по выполнению ремонтных работ;

- проведение структурного анализа состояния жилищного фонда, динамики его развития и потребностей в капитальном ремонте;

- исследование сущности и содержания текущего и капитального ремонтов жилищного фонда в условиях реформирования ЖКК;

- разработка предложений по системе показателей планирования капитального ремонта жилищного фонда, структурированных по уровням управления и степени консолидации ресурсов;

- разработка методических подходов к формированию долгосрочной программы капитального жилищного фонда;

- разработка принципов софинансирования и механизмов аккумулирования финансовых ресурсов при формировании программы капитального ремонта на уровне муниципального образования;

- разработка предложений по планированию и обеспечению государственной поддержки капитального ремонта жилищного фонда с учетом требований законодательства.

Объектом исследования является жилищный фонд различных форм собственности в муниципальных образованиях и система планирования его ремонтов, направленная на повышение качества условий проживания граждан.

Предметом исследования являются процессы организации воспроизводства и формирования экономических отношений при реализации программ капитального ремонта.

Методологическая база исследования. В процессе исследования применялись общенаучные и частные методы познания: анализ и синтез, систематизация и классификация, методы сравнительного, функционально-стоимостного анализа, метод экспертных оценок, экономико-математические методы.

Информационной базой для практического решения поставленных задач послужили: законодательные и нормативные акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства, отраслевые и методические документы, материалы территориального органа Федеральной службы государственной статистики по реформе ЖКХ, результаты обследования технического состояния жилых домов на примере Липецкой области за последние 5 лет, данные бухгалтерской и финансовой отчетности жилищно-коммунальных предприятий г. Липецка.

Научная новизна работы и полученных результатов состоит в разработке основополагающих принципов, положений и методических рекомендаций, по формированию организационно-экономического механизма программно-целевого планирования капитального ремонта жилищного фонда в муниципальных образованиях с учетом рационального использования имеющегося консолидированного бюджета.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

- раскрыто содержание и сущностные признаки капитального ремонта как формы простого воспроизводства жилищного фонда, даны предложения по развитию инновационных возможностей и модернизационных функций капитального ремонта в современных условиях;

- на основе проведенного анализа состояния жилищного фонда и существующих проблем с учетом зарубежного и отечественного регионального опыта по реализации ремонтных мероприятий выявлены несоответствие потребности и реальных объемов капитального ремонта, а также организационно-экономическая несбалансированность интересов и участия собственников жилья и органов местного самоуправления;

- предложены методические подходы к формированию долгосрочной программы капитального ремонта в муниципальном образовании, предусматривающие структурирование государственных обязательств перед собственниками жилья, мер государственной поддержки собственников в проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов;

- разработана система показателей и механизм планирования капитального ремонта на консолидированной основе за счет источников финансирования, формируемых на всех уровнях управления многоквартирными домами;

- разработана модель планирования ремонтных работ в многоквартирных домах в условиях общедолевой собственности на жилье с учетом ресурсов муниципалитетов и привлекаемых инвестиций;

- разработаны рекомендации по оптимизации источников инвестирования программы капитального ремонта за счет аккумулированных средств на ремонт многоквартирного дома и государственной поддержки.

Практическая значимость. Внедрение основных положений диссертационной работы на практике позволило более полно представить экономическую сущность накопленного износа жилых домов и научно обосновать методику установления приоритетов проведения ремонтных работ жилищного фонда. Предложенные в работе рекомендации могут быть использованы при совершенствовании рыночных отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства регионов РФ.

Апробация диссертационной работы

жилищный фонд многоквартирный ремонт

Основные теоретические и практические выводы доведены до возможности реализации, что подтверждено актом о внедрении и используется на практике в городской управляющей компании «Правобережная» г. Липецка.

Теоретические построения, выводы и рекомендации использованы в качестве учебного и методического материала, а также при повышении квалификации при чтении лекций по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Экономика строительства».

Основные выводы и положения опубликованы в статьях, сборниках научных работ и доложены на научно-практических конференциях в г. Белгороде, Волгограде, Казани, Курске, Липецке, Пензе, Старом Осколе, Тамбове, Уфе в 2004-2007 г.г.

Публикации

По теме диссертационной работы опубликовано 14 научных работ общим объемом 14,84 п.л., в том числе 4,5 п.л. лично автором. Получено авторское свидетельство № 6013 от 19 апреля 2006г. «Информационная система управления техническим состоянием жилищного фонда», зарегистрированное в Отраслевом фонде алгоритмов и программ.

Структура и содержание работы

Структура работы определена логикой исследования, отражает его цели и задачи. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Результаты работы изложены на 151 страницах текста, включающих 23 таблицы, 20 формул, 21 рисунок и 3-х приложений. Библиографический список содержит 150 наименований источников.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Высокая динамичность российской экономики, а также необходимость сохранения национального капитала (около одной пятой стоимости основных фондов представляют собой жилые здания) требуют интенсификации развития жилищного фонда, его реконструкции, модернизации и капитального ремонта.

Задача реализации активной воспроизводственной политики в сфере жилья в рамках национального жилищного проекта обуславливает в научном плане планирование структуры, ресурсов и объемов по строительству новых объектов, реконструкции и капитальному ремонту эксплуатируемых зданий в условиях обеспечения комплексного обновления территорий сложившейся застройки.

Значение ремонтных работ в сфере жилищного фонда в условиях многообразия форм собственности на жилье, перспектив выполнения капитального ремонта, как метода простого воспроизводства жилищного фонда, заметно возрастает в условиях сложившегося недоремонта, что ведет к нарастанию преждевременного физического износа, моральному устареванию, ухудшению условий проживания населения, и, как следствие, сокращению сроков эксплуатации и потери стоимости жилищного капитала. По ориентировочным оценкам потребность в капитальном ремонте жилых домов в настоящее время составляет около 4% (70 млн.кв.м) общей площади жилищного фонда ежегодно, исходя из рекомендуемого межремонтного срока в 25 лет, что в три раза превышает фактические объемы капитального ремонта.

В этих условиях приоритетной задачей выступают программно-целевые подходы, обеспечивающие в долгосрочном периоде выбор и реализацию оптимальной структуры объемов и видов капитального ремонта, их финансово-экономической сбалансированности, оценку и обоснование методов достижения эффективности проведения ремонтных работ, оптимального сочетания его экономических и социальных результатов, мобилизации всех имеющихся ресурсов и выявления резервов по обеспечению планомерного наращивания объемов капитального ремонта.

Необходимость проведения капитального ремонта определяется, в первую очередь, динамикой физического износа основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. В зависимости от выбора ремонтной стратегии (видов ремонтов, их периодичности в сочетании с нормативными сроками службы и фактическим техническим состоянием) могут приниматься наиболее эффективные плановые модели капитального ремонта, базирующиеся на рыночных методах управления (рис. 1).

1 2 3

10 20 30 40 50 60 70

Условные обозначения: 1 - 10 лет; 2 - 20-25 лет; 3 - более 50 лет

Рис. 1. Схема оптимизации стратегии капитального ремонта жилищного фонда

Исходя из различного уровня технического состояния жилищного фонда, объема и характера ремонтных мероприятий автор выделяет комплексный капитальный ремонт (ККР) и выборочный капитальный ремонт (ВКР).

Изучение роли и значения капитального ремонта жилья, проведенное в работе, показало, что в современных условиях ошибочно сводить эту форму простого воспроизводства только к восстановлению первоначальных характеристик жилого здания и устранению физического износа. В условиях научно-технического прогресса и развития современных материалов и оборудования, возможности их использования во времени увеличиваются. Автор считает целесообразным при проведении капитального ремонта использование инновационных подходов и модернизационных функций, поскольку, благодаря применению современных строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования, возможности улучшения внутрипланировочной структуры жилых помещений возрастают. Применение новых инновационных технологий по автоматизации, диспетчеризации эксплуатационных процессов в домах, учету, контролю и регулированию потребления ресурсов может частично устранять и моральный износ.

Формирование текущих и перспективных планов и программ капитального ремонта должно обеспечиваться на основе общих плановых принципов сбалансированности интересов собственников и органов местного самоуправления. Анализ системы планирования капитального ремонта жилищного фонда показал, что в дореформенный период сформировалась достаточная нормативная база, теоретические основы и практическая реализация оценки состояния жилых домов. Инструментарий планирования, базирующийся на использовании балансовых и оптимизационных моделей потребностей позволяет определять наличие ресурсов и их распределение при формировании планов капитального ремонта. В целом, как считает автор, методологические основы планирования не теряют своей актуальности и могут использоваться при формировании системы планирования капитального ремонта в рыночных условиях с учетом ее адаптации к новой структуре управления, переходу на самофинансирование капитального ремонта и формированию новых источников финансирования. При этом необходимо учитывать наличие высокого физического и морального износов, накопление значительных объемов неудовлетворенного спроса на проведение капитальных ремонтов, отсутствие начисления амортизационных средств в сфере жилья, низкий уровень доходов у большинства категорий граждан, недостаточное применение в практике жилищного хозяйства рыночных методов привлечения источников финансирования капитального ремонта.

В диссертации определены принципы формирования системы планирования капитального ремонта жилищного фонда, включающие учет многообразия форм собственности на жилья, создание системы накопления и мобилизации финансовых ресурсов, механизмы привлечения частных инвестиций. На рис. 2 приведена система показателей планирования капитального ремонта, классифицированных по уровням управления.



Рис. 2. Система планирования капитального ремонта жилищного фонда по уровням управления

В настоящее время система организации и планирования капитального ремонта жилищного фонда характеризуется многообразием подходов, наличием разнообразных способов и форм управления многоквартирными домами, значительным числом организаций с различными организационно-правовыми формами собственности, участвующих в эксплуатации и содержании жилищного фонда. В табл. 1 приведена характеристика организационных моделей управления многоквартирными домами в РФ.

Таблица 1

Характеристика организационных моделей управления многоквартирными домами (по состоянию на 1.01.2008г.)

Наименование показателя	Ед. изм.	Россия всего	В т.ч. по федеральным округам
			ЦФО	СЗФО	ЮФО	ПФО	УФО	СФО	ДВФО
Число многоквартирных домов, собственники помещений которых должны выбрать способ управления	ед.	2,3 млн	680 тыс	195 тыс	233 тыс	490 тыс	150 тыс	436 тыс	116 тыс
Из числа многоквартирных домов выбрали способ управления - всего	ед.	601,5 тыс	125 тыс	30 тыс	61 тыс	229 тыс	52 тыс	80 тыс	21 тыс
в том числе: непосредственное управление собственниками	ед.	211 тыс	27 тыс	5 тыс	33 тыс	96 тыс	8 тыс	37 тыс	2 тыс
ТСЖ, ЖСК	ед.	55 тыс	12 тыс	6 тыс	5 тыс	25 тыс	2 тыс	3 тыс	1 тыс
управление управляющей организацией	ед.	334 тыс	85 тыс	17 тыс	22 тыс	107 тыс	42 тыс	40 тыс	17 тыс
Количество управляющих организаций, выбранных собственниками помещений в многоквартирных домах	ед.	4 тыс 020	972	476	422	949	422	565	214
в том числе: МУП (муниципальные унитарные предприятия)	ед.	1 тыс 493	415	134	188	386	123	205	42
муниципальные учреждения	ед.	281	56	87	21	67	27	17	6
частные организации	ед.	1 тыс 967	399	220	185 .	462	252	308	141
организации смешанной формы собственности	ед.	231	98	34	25	24	12	24	14
индивидуальные предприниматели	ед.	48	4	1	3	10	8	11	11
Всего товариществ собственников жилья (ТСЖ)	ед.	22 тыс 100	4 тыс. 719	4 тыс 475	3 тыс 220	5 тыс 126	1 тыс 337	2 тыс 557	666
Всего предприятий, предоставляющих услуги в сфере ЖКХ	ед.	47 тыс 863	13 тыс 885	4 тыс 264	5 тыс 650	9 тыс 556	6 тыс 031	5 тыс 624	2 тыс 853
капитальный и текущий ремонт жилищного фонда - всего	ед.	7 тыс 309	2 тыс 577	711	590	1 тыс 225	1 тыс 411	420	375

По данным Росстроя за 2007 год

С учетом складывающейся инфраструктуры управления многоквартирными домами требуется формирование такой системы организации и планирования ресурсов на ремонт жилищного фонда, которая обеспечит комплексный подход к управлению ремонтами жилых зданий в муниципальном образовании, позволяющий улучшить качество принимаемых управленческих решений в сфере ремонтов на основе достижения прозрачности договорных отношений между участниками процесса управления жилищным фондом.

Организационно-экономический механизм планирования ресурсов на ремонт объектов жилищного фонда -- система рычагов и методов, использование которых позволяет органам местного самоуправления и хозяйствующим субъектам повысить эффективность реализации ремонтной политики в муниципальном образовании.

Анализ технического состояния жилищного фонда показал, что реформирование жилищно-коммунального хозяйства имеет серьезные недостатки. Несмотря на то, что значительная доля расходов бюджетов муниципальных образований идет на жилищно-коммунальное хозяйство, становится более угрожающей проблема безопасности проживания граждан, качество жизни населения. При этом финансовое положение в управляющих организациях ухудшается, возрастает аварийность на объектах, увеличиваются объемы незапланированных ремонтов. В работе определены причины и факторы, оказывающие значительное влияние на эффективность принимаемых управленческих решений в сфере ремонтов: отсутствие конкуренции в сфере управления жилищным фондом, усугубляющаяся ситуация с недоремонтом жилищного фонда, отсутствие механизмов привлечения дополнительных источников финансирования, снижение платежеспособности населения в связи с ростом цен и тарифов.

Жилищный Кодекс РФ определяет принципиально новый подход к организации планирования капитального ремонта жилищного фонда. Ответственность за содержание и ремонт общего имущества возлагается на собственников помещений. На основании статьи 158 указанного Кодекса собственники должны накапливать средства на капитальный ремонт. Однако до настоящего времени не разработано действенного механизма эффективных накоплений и системы аккумуляции средств собственников, предназначенных для проведения капитального ремонта.

Следует отметить, что в соответствии с федеральным законом №185-ФЗ федеральными органами власти принято решение об организации системы предоставления субъектам РФ средств на капитальный ремонт. Это связано с неудовлетворительным техническим состоянием жилищного фонда, собственником которого было государство, что привело в настоящее время к сдерживанию по этой причине процессов создания ТСЖ и развития конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами. Исходя из этого, следует признать проблемы капитального ремонта сферой прямой ответственности государства. При выполнении государственных обязательств по проведению капитального ремонта жилищного фонда со сроком эксплуатации более 25-30 лет, дальнейшее его содержание и ремонт должно являться сферой ответственности собственников жилья. Для жилищного фонда, не подпадающего под муниципальные программы капитального ремонта (как правило, это дома, жилье в которых приобретено или построено по договору купли-продажи, договорам соинвестирования) собственники помещений должны обеспечить внесение накопительных взносов на капитальный ремонт общего имущества. Предлагаемая модель планирования капитального ремонта приведена на рис. 3.



Рис. 3. Предлагаемая модель планирования капитального ремонта многоквартирных домов, переданных в управление собственникам

В сложившейся ситуации планирование ресурсов на ремонты объектов жилищного фонда должно находиться под контролем органов местного самоуправления, которые должны более активно использовать административные рычаги и экономические механизмы на основе программно-целевых методов обеспечения капитального ремонта, соединения достоинств и устранения недостатков основных форм организации планирования: «сверху вниз» и «снизу вверх», и переход к форме «цели - результаты». Такой подход позволяет органам местного самоуправления формировать цели и задачи по повышению качества условий проживания, стимулирующие выдвижение и разработку механизмов по достижению поставленных целей за счет программного проведения капитального ремонта.

В работе в основу формирования долгосрочной программы капитального ремонта жилищного фонда положены следующие подходы:

- выполнение государственных обязательств по проведению ремонтных мероприятий в жилищном фонде, требующем капитального ремонта;

- соблюдение ответственности и обязательств собственников помещений по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов;

-установление в законодательном порядке мер государственной поддержки собственников помещений в проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов;

- совершенствование нормативно-методической базы капитального ремонта, в т.ч. установления регламентов, стандартов, норм и нормативов.

Предлагаемая модель формирования долгосрочной программы капитального ремонта приведена на рис. 4.

При этом при финансировании капитального ремонта общего имущества за счет отчислений собственников автором предлагаются следующие меры государственной финансовой поддержки и стимулирования собственников:

- предоставление ТСЖ, ЖСК, СПК, УО гарантий по банковским кредитам на капитальный ремонт;

- субсидирование ТСЖ, ЖСК, СПК, УО при выплате процентной ставки по банковским кредитам на капитальный ремонт;

- предоставление бюджетных дотаций на капитальный ремонт на принципах софинансирования с собственниками жилья, а также для софинансирования первого взноса по кредиту;

- адресная социальная поддержка семей с низкими доходами при оплате расходов на капитальный ремонт жилья в рамках программы жилищных субсидий;

- льготные условия кредитования собственников помещений;

- льготные условия кредитования собственников нежилых помещений в многоквартирных домах;

- налоговые льготы;

- выдача государственными гарантийными фондами гарантий банкам и иным кредитным учреждениям в обеспечение возврата кредитов управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК, СПК, УО).



Рис. 4. Модель формирования долгосрочной программы капитального ремонта в муниципальном образовании

Финансовая поддержка необходима в первую очередь вновь создаваемым, а также эффективно работающим товариществам собственников жилья для улучшения технического состояния многоквартирных домов, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания в них. Из бюджетов всех уровней происходит аккумуляция инвестиционных ресурсов, что представлено на рис. 5.

Рис. 5. Структура бюджетных средств, направляемых на финансовую поддержку капитального ремонта многоквартирных домов

Общий объем финансовых ресурсов на реализацию программы капитального ремонта жилищного фонда в муниципальном образовании ОФ автор предлагает определять следующим образом:

ОФ= (1)

Где Sir - общая площадь жилья, находящегося в частной собственности;

di - доля отчислений собственниками жилья на капитальный ремонт в общей сумме оплаты за жилищные и коммунальные услуги ПЖКХi;

Фм - средства местного бюджета на реализацию программы капитального ремонта;

Фр - лимит бюджетного финансирования субъекта РФ в качестве выполнения государственных обязательств по капитальному ремонту жилищного фонда;

ФD - финансовые средства местного бюджета на капитальный ремонт доли муниципальной собственности в многоквартирных домах;

Садр - объем адресных жилищных субсидий на капитальный ремонт малообеспеченным категориям собственников жилья, доля платежей которых на услуги ЖКХ превышает допущенный федеральный стандарт;

Сф - лимит финансирования капитального ремонта жилищного фонда, выделенный из Фонда содействия реформированию ЖКХ;

Иr - привлекаемые частные инвестиции на капитальный ремонт I жилых домов;

Кi - сумма привлекаемых кредитов собственниками жилья на проведение капитального ремонта;

- Сiпр.с. - субсидирование из бюджетов ТСЖ, ЖСК при выплате процентной ставки по кредитам.

Метод выбора наилучшего варианта программы капитального ремонта должен соответствовать критерию формирования такого варианта, при котором для определения (ограниченного) объема финансирования объектов сумма экономических потерь от непроизведенного в установленные сроки капитального ремонта должна быть минимальной.

Трансформация форм собственности в жилищном фонде (около 80% находится в частной собственности) и организациях, осуществляющих ремонтную деятельность (около 70% имеют акционерные формы собственности), реализация конкурсных условий их привлечения к выполнению работ (услуг) по капитальному ремонту, повышение ответственности собственников за обеспечение сохранности общего имущества в многоквартирных домах, меры государственной поддержки, развитие конкурентной среды и института профессиональных управляющих, высокая социальная значимость выполняемых работ и услуг требуют отработки методических подходов, позволяющих повысить эффективность планирования капитального ремонта в рыночных условиях на уровне муниципального образования.

С этих позиций в работе дается оценка структурного и финансово-экономического потенциала капитального ремонта жилищного фонда на примере г.Липецка. Организация и планирование ресурсов для осуществления капитального ремонта находится под контролем администрации города, которая запрашивает информацию о техническом состоянии жилищного фонда у управляющих организаций и на основании этой информации принимает решения о распределении имеющихся в распоряжении финансовых ресурсов для осуществления капитального ремонта. Управляющие организации осуществляют конкурсный отбор подрядчиков для осуществления капитальных ремонтов исходя из выделенного объема финансирования.

Автор на примере г.Липецка провел анализ привлеченных организаций, выполняющих работы по капитальному ремонту путем проведения конкурсов на выполнения городского заказа по капитальному ремонту. Если в 2005 г. в качестве исполнителей было привлечено по конкурсу только 50% организаций, остальной объем работ выполнен МУП «Городская управляющая компания», то в 2007 г. на все объекты капитального ремонта были привлечены организации на конкурсных принципах.

В табл. 2 представлены основные показатели по капитальному ремонту жилищного фонда в г.Липецке.

В настоящее время основным источником финансирования являются средства регионального и местного бюджетов.

В связи с недостаточным финансированием мероприятий по капитальному ремонту жилищного фонда в период с 1990 по 2002 в настоящее время в жилищном фонде имеется огромная потребность в замене внутридомовых систем отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, замене мягких, шиферных и металлических кровель, ремонте фасадов.

За период 2003 - 2007 годов проведение капитального ремонта жилищного фонда, согласно титульных списков, осуществлялось за счет средств местного бюджета.

Таблица 2

Основные показатели по капитальному ремонту жилищного фонда в г.Липецке

Год	Общая жилая площадь, м2	Источники финансирования (муниципальный бюджет), тыс. руб.	Финансирование в расчете на 1 м2, руб.	Структура ремонтных работ по объектам (выборочный и комплексный кап. ремонт)
2005	234492	101527	432,96	ККР -17домов ВКР - 97 домов
2006	1025036	233352	227,65	ККР - 66 домов ВКР-167 домов
2007	384860	150564	391,22	ККР-12 домов ВКР - 87 домов

Проведенные в работе расчеты позволили определить прогнозные объемы софинансирования капитального ремонта многоквартирных домов в г.Липецке на трехлетний период табл. 3.

Таблица 3

Структура и объемы источников финансирования капитального ремонта

Наименование показателя	Всего (тыс.руб.)	в т.ч. по годам
		2009	2010	2011
1. Средства федерального бюджета через фонд содействия реформированию ЖКХ	325900	120500	110100	95300
2. Средства регионального и местного бюджета г.Липецка	446000	150000	148000	148000
3. Средства собственников помещений в многоквартирных домах	44800	7500	14800	22500
4. Кредитные ресурсы	15000	5000	5000	5000
Итого	922700	283000	273400	266300

В основу расчета положены следующие принципы: средства Фонда выделяются по утвержденной методике и составляют порядка 40%, средства местного бюджета - 55%, средства собственников - 5%. К 2011 году структура финансирования будет меняться: средства Фонда снижаться, средства местного бюджета - возрастать, средства собственников - достигать 10%.

С целью консолидации финансовых ресурсов в работе предлагается создание муниципального фонда капитального ремонта в г.Липецке для обеспечения софинансирования городской программы капитального ремонта.

Сравнение плановых и фактических затрат позволяет сделать выводы об эффективности расходования ограниченных финансовых ресурсов.

Более эффективному расходованию консолидированного бюджета на проведение ремонтов будет способствовать реализация финансово обеспеченной и научно обоснованной ремонтной политики. Организационно-экономический механизм реализации ремонтной политики для г.Липецка приведен на рис. 6.



Рис.6. Организационно-экономический механизм реализации ремонтной политики

Для формирования производственной программы содержания и текущего ремонта и титульного списка по капитальному ремонту жилых зданий, необходимо знать:

количество, сметную стоимость проводимых ремонтов за определенное время;

фактическое состояние всех объектов жилого фонда;

- потребность в осуществлении ремонтных работ с разбивкой по элементам жилых зданий;

- динамику изменений в состоянии всех объектов жилого фонда.

Эти данные необходимы для принятия решений о выделении ресурсов на ремонты и для формирования производственной программы и титульного списка. Всю перечисленную информацию может получить заинтересованный пользователь с соответствующим уровнем доступа из электронной базы данных по жилищному фонду, сформировав в ней соответствующие запросы.

Сравнение плановых и фактических затрат позволяет сделать выводы об эффективности расходования ограниченных финансовых ресурсов.

При помощи разработанных в рамках диссертационного исследования информационных модулей в управляющих организациях ведется учет и анализ затрат на ремонты, формируются такие отчетные документы как производственная программа по выполнению плана капитального ремонта на любой определенный временной отрезок. Это позволяет уточнять фактическое состояние жилищного фонда, корректируя величины физического износа по элементам жилых зданий с учетом ранее проведенных ремонтных работ, что позволяет планировать вид, характер и стоимость необходимых ремонтов. Поадресный учет затрат позволяет повысить производительность труда в управляющей организации, сделать финансовые потоки прозрачными, выявить недобросовестных подрядчиков, сократив тем самым убытки от финансирования ремонтных мероприятий.

На рис. 7 представлен процесс отбора объектов для выполнения ремонтов на основе расчетных обозначены величины показателя физического износа и фактического технического состояния.

Объекты жилищной недвижимости, попавшие в треугольник ABC, подлежат первоочередному в данный момент времени капитальному ремонту.

Приоритет при отборе зданий принадлежит тем объектам, у которых физический износ выше. Этим объясняется форма треугольника при отборе зданий. То есть наиболее выгодным вариантом будет отбор большего количества зданий, подлежащих комплексному капитальному ремонту, а среди зданий, подлежащих выборочному капитальному ремонту - тем, у которых износ больше.

Таким образом, отбор зданий для проведения капитального ремонта, а также сноса, модернизации или реконструкции, в пределах выделенных средств справедливо производить, начиная двигать треугольник АВС справа налево, до тех пор, пока не перестанет выполняться условие

, (2)

где - сумма расчетных средних потребностей в финансировании выборочного и комплексного капитального ремонта, руб.;

- сумма выделенных средств j-источников, предназначенных для осуществления выборочного и комплексного капитального ремонта, руб.



Рис. 7. Графический метод отбора объектов для проведения капитального ремонта на основе показателя физического износа

Практическую значимость механизма распределения средств на текущий и капитальный ремонты имеет в том случае, когда есть возможность распределять средства не только по зданиям, но и конкретно по элементам зданий, что особенно важно при проведении выборочного капитального ремонтов. Это будет способствовать более эффективному расходованию средств на приобретение материалов для ремонта, что в целом обеспечивает экономию финансовых средств.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Обеспечение системы ремонтно-реконструкционных мероприятий, являющейся одним из ключевых направлений реформирования жилищно-коммунального комплекса, имеет важную социально-экономическую значимость и рассматривается как основной фактор жизнеобеспечения и сохранения качества жилищного фонда. Как показал анализ, в сфере эксплуатации жилищного фонда, особенно в переходный период, когда государственные расходы и средства предприятий и организаций существенно сократились, а рыночные механизмы привлечения средств населения, частных инвестиций, ресурсов кредитных организаций только разрабатывались, происходит значительное накопление недоремонта жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, а степень физического и морального износов достигают критического состояния.

2. Важнейшим методом обеспечения сохранности жилищного фонда и улучшения условий проживания населения выступает капитальный ремонт, как форма простого воспроизводства жилищного фонда, неразрывно взаимообусловленная с процессом расширенного воспроизводства (реконструкции, модернизации и строительства нового жилья). Проведенный анализ регионального и зарубежного опыта капитального ремонта выявил структурные признаки и элементы дополнительного улучшения, «добавленного качества» отремонтированным жилым домам, что позволило автору существенно расширить задачи и результаты капитального ремонта с учетом развития инновационных и модернизационных функций.

3. Принципиально новые возможности роста объемов капитального ремонта жилья открываются в связи с созданием на федеральном уровне Фонда содействия реформированию ЖКХ и передаче на безвозмездной основе лимитов финансирования в субъекты РФ, что дает мощный импульс для развития организационно-экономических механизмов привлечения капитала, реализации региональных и муниципальных программ, обеспечивающих консолидацию различных источников финансирования, активизации процессов обновления существующей жилой застройки.

4. С учетом развития института частной собственности на жилье, создания рыночной инфраструктуры управления многоквартирными домами в диссертации разработана модель планирования капитального ремонта, учитывающая наличие в многоквартирном жилом доме различных форм собственности (муниципальной, государственной, частной) и позволяющая осуществлять программно-целевую установку по уровню качества жилищного фонда с последующей реализацией задач на уровне многоквартирных домов и местного самоуправления.

5. Новые возможности планирования капитального ремонта методами рыночного регулирования открываются в связи с повышением роли органов регионального и муниципального управления в решении проблем финансово-экономического обеспечения, сбалансированности пропорциональности объемов и видов ремонтов, позволяющих осуществить выход на систему планового воспроизводства жилья, возможности охвата программами всех потребностей в ремонте для жилищного фонда, независимо от форм собственности. Реализация программно-целевых подходов к организации капитального ремонта позволяет системно увязать интересы и обязательства государства в лице органов власти, собственников помещений, управляющих организаций с обеспечением мер поддержки собственников в проведении капитального ремонта, а также взаимообусловить процессы формирования балансовых моделей потребностей и наличия ресурсов, выделенных на капитальных ремонт - с одной стороны, и оптимизацию долгосрочных стратегических планов с моделями годового планирования ремонтов - с другой стороны.

6. Проблема обеспечения надежности и долговечности жилищного фонда ставит задачу привлечения внебюджетных источников финансирования капитального ремонта, как важнейшую стратегическую задачу. Разработанный в ходе исследования на примере жилищного фонда в г.Липецке прогноз объемов капитального ремонта характеризуется соотношением бюджетных ресурсов федерального и регионального уровней, средств местного бюджета, собственников помещений, кредитных ресурсов, а также степенью реализации государственных обязательств и социальной поддержки в проведении капитального ремонта малообеспеченных семей. В целом доминантным фактором реализации программы капитального ремонта выступают финансовые ресурсы, система организационно-технологического обеспечения ремонтов и социальной поддержки процессов их проведения. С целью более активного привлечения средств внешних инвесторов необходима отработка моделей государственно-частного партнерства в реализации программ капитального ремонта многоквартирных домов.

7. Выполнение программ капитального ремонта базируется на информационно-аналитическом обеспечении и мониторинге технического состояния жилых домов. В работе разработана и апробирована в практике планирования жилищного хозяйства г.Липецка информационная система и реализован программный модуль «Учет затрат на ремонты», который позволили вести поадресный учет проводимых ремонтов с разбивкой по видам работ, конструктивным элементам, подрядным организациям, объему материальных ресурсов и т.д. Годовой экономический эффект при внедрении предложенной системы в ООО ГУК «Правобережная» г.Липецка за счет экономии рабочего времени по оценке состояния технического состояния здания, определении числа домов, требующих в приоритетном порядке капитального ремонта, использовании программного обеспечения, составил около 500 тыс. руб. в год.

По теме диссертации опубликованы следующие работы

1. Плохих А.Н. Организационно-экономический механизм управления ремонтами жилого фонда муниципального образования // Вестник Тамбовского университета. Сер. Гуманитарные науки (включен в перечень журналов ВАК) - 2007. - № 5. - Тамбов, 2007 - 0,5 п.л.

2. Плохих А.Н. Особенности учета проводимых ремонтов в управляющих организациях как фактор, влияющий на сохранность жилого фонда // Сборник статей международной конференции. - Липецк: ЛГТУ, 2006 - 0,1 п.л.

3. Погодаев А.К., Плохих А.Н. и др. Концепция создания информационной системы по стратегическому управлению техническим состоянием жилищного фонда города // Вести высших учебных заведений Черноземья: научно-технический и производственный журнал - Липецк, 2005. - №2. - 0,5 п.л., лично автором - 0,33 п.л.

4. Плохих А.Н, Шайтанов В.А. Применение метода ФСА в сфере управления ремонтами жилых зданий региона // Вопросы современной науки и практики. - Тамбов, 2006. - №4. - 0,4 п.л., лично автором - 0,3 п.л.

5. Плохих А.Н. Система финансовых и информационных потоков в сфере управления ремонтами жилого фонда // Сб. статей международн. научн.-практ. конф. - Тамбов, 2007. - 0,3 п.л.

6. Корнеев А.Д., Плохих А.Н. и др. Установление очередности ремонтов жилых зданий по величине показателя функциональности // Образование, наука, производство, управление 24-25.11.2005: материалы региональной конференции - Старый Оскол, 2005. - 0,5 п.л., лично автором - 0,3 п.л.

7. Корнеев А.Д., Плохих А.Н. и др. Изменение показателя функциональности здания от проведенных ремонтов // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. - Белгород - №12, 2005 - 0,3 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

8. Корнеев А.Д., Рыбина И.А., Плохих А.Н., Томилов А.Л. Оценка технико-экономического состояния жилых зданий по величине показателя функциональности // Материалы 4 международной научно-технической конференции (12-14 мая 2005 г). Ч. 2. - Волгоград: ВГАСУ, 2005 - 0,3 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

9. Корнеев А.Д., Рыбина И.А., Плохих А.Н. Экономические аспекты оценки физического износа // Материалы всероссийской конференции. - Курск, 2006. - 0,2 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

10. Корнеев А.Д., Рыбина И.А., Плохих А.Н., Томилов А.Л. Особенности планирования капитального ремонта с применением экономико-математических методов // Достижения, проблемы и перспективные направления развития теории и практики строительного материаловедения. - Казань-Пенза, материалы международной научно-практической конф., 2006. - 0,3 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

11. Корнеев А.Д., Рыбина И.А., Плохих А.Н., Томилов А.Л. Особенности финансирования текущего и капитального ремонта жилых зданий // Строительство - Коммунальное хозяйство, Т.2. материалы Х юбилейной международной научно-технической конференции - Уфа, 2006. - 0,2 п.л., лично автором - 0,1 п.л.

12. Корнеев А.Д, Плохих А.Н. Организационно-экономический механизм управления ремонтами жилого фонда региона // Материалы межд. конференции. -Волгоград, 2006. - 0,3 п.л., лично автором - 0,2 п.л..

13. Корнеев А.Д., Бондарев Б.А., Рыбина И.А., Томилов А.Л., Плохих А.Н. Экономико-информационное управление жилищным фондом: монография. - Липецк: ЛГТУ, 2007. - 11, 4 п.л. (2,5 п. л. лично автором).

14. Корнеев А.Д., Погодаев А.К., Бондарев Б.А., Плохих А.Н., Томилов А.Л. Информационная система управления техническим состоянием жилищного фонда: свидетельство об отраслевой регистрации разработки № 6013, зарегистр. 19.04.2006, Отраслевой фонд алгоритмов и программ, Москва, 2006.

Размещено на Allbest.ru

...