Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие и соотношение «земель поселения» и «земель населенных пунктов»

2. Состав земель населенных пунктов

3. Пригородные зоны

Заключение

Список используемой литературы

ВВЕДЕНИЕ

Развитие земельного законодательства в XX веке привело к появлению нескольких новых правовых конструкций, среди которых особое место занимают «категория земель» и «правовой режим земель». Это связано с тем, что усложнение общественных отношений в сфере использования и охраны земель уже не позволяло регулировать земельные отношения посредством норм и правил общего характера, а заставляло их дифференцировать исходя из соответствующей государственной или общественной необходимости Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. 5-е изд., доп. и перераб. М., 2002. С. 707..

Вместе с тем, отечественное законодательство, регулирующее правовой режим земель населенных пунктов, крайне неоднозначно. Множество нормативных актов, подчас противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение.

Таким образом, налицо актуальность сформулированной темы курсовой работы, которая позволяет не только определить новые подходы к исследованию категории земель населенных пунктов, но и систематизировать накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику.

Степень научной разработанности проблемы. Понятие земель населенных пунктов широко используется в юридической науке и правоприменительной практике.

В курсовой работе используются работы таких ученых в сфере земельного и других отраслей права, как О.И. Крассов, С.А. Боголюбов, И.А. Иконицкая и ряда других авторов, комментарии градостроительного законодательства, учебники по земельному праву.

Цель и задачи исследования вытекают из актуальности и степени научной разработанности проблемы.

Целью представленной работы выступает комплексный теоретико-правовой анализ земель населенных пунктов проведенный по следующим направлениям:

всесторонний анализ правовых актов, действующих в Российской Федерации как источников правового регулирования режима земель поселений;

рассмотрение проблем применения правовых норм, регулирующих режим земель населенных пунктов.

Объект и предмет исследования определяются тематикой работы, ее целью и задачами.

Предметная направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще- и частнонаучные, а также специальные методы познания.

Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и сравнения. В качестве общенаучных методов, с помощью которых проводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системный метод. В качестве частнонаучного метода выступил конкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

Данные методы позволили наиболее последовательно и полно рассмотреть различные аспекты правового режима земель поселений в рамках цели и задач исследования.

Эмпирическая база исследования построена на нормативном материале. Нормативную основу составили: Конституция РФ,Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета.- 2009.- № 7. федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования земель поселений.

1. ПОНЯТИЕ И СООТНОШЕНИЕ «ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЯ» И «ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ»

Подавляющая часть населения проживает в населенных пунктах, которые являются средоточием и центром жизни граждан. Согласно Всероссийской переписи населения 2002 г. почти две трети россиян проживает в городских поселениях, а остальные -- в сельских. Земли населенных пунктов занимают второе место после земель сельскохозяйственного назначения среди других категорий земель, что обусловливается их ролью и важностью для проживания и обеспечения благополучия граждан Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для вузов / М.: Юрайт-Издат,2009. С.402.. Здесь происходят главные жизненные события людей, связанные с их рождением, бытом, трудом, отдыхом, захоронением.

Населенные пункты - зоны концентрированного проживания людей. В России все населенные пункты классифицируются по различным признакам. Согласно ЗК РФ, на основе производственной и функциональной специализации в сочетании с численностью населения выделяют города, рабочие, дачные и курортные поселки, сельские населенные пункты.

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения земли населенных пунктов выполняют функцию территориально-пространственного базиса. Землями населенных пунктов являются земли, целевым назначением которых является использование их для застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений. Признаком, с помощью которого эти земли отграничиваются от иных категорий земель, является черта городского или сельского поселения.

Правовой режим земель населенных пунктов регулируется земельным законодательством, которое устанавливает общие принципы регулирования земельных отношений по поводу данной категории земель, и градостроительным законодательством, задача которого - отразить особенности отношений, складывающихся по поводу использования земель населенных пунктов Кауфман М. Пробелы в земельном праве: понятие и виды // Земельное право.-2009.- № 6.- С. 38..

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в зависимости от расположения, структуры, численности населения и целей земли и населенные пункты бывают сельскими, городскими поселениями, муниципальными районами, городскими округами, с внутригородскими территориями городов федерального значения, муниципальным образованием, меж-селенной территорией.

Населенные пункты могут иметь временное значение и непостоянный характер, в ряде отраслей хозяйства и экономики могут быть служебными объектами: это железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы, палаточные городки, одиночные дома. Такие поселения должны находиться в ведении муниципальных образований с которыми они связаны в административном и территориальном отношениях.

Землями населенных пунктов (городов, поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов, стойбищ, заимок и др.) признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий Там же.- С. 431. Занимая сравнительно небольшую площадь относительно последних, земли населенных пунктов выполняют незаменимую функцию территориального базиса и служат местом проживания подавляющего большинства населения страны, обеспечивая его жизнедеятельность и предполагая надлежащие землепользование, благоустройство и озеленение.

Земли рассматриваемой категории предназначены для развития поселений, благополучия проживающих в них людей.

ОАО «Сибнефтепровод» обратилось в суд с жалобой о признании недействительными решения исполнительного комитета Совета народных депутатов Ханты-Мансийского автономного округа и постановления главы администрации округа как изданных с нарушением СНиП № 02.07.01--89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНиП № 2.05.06--85 «Магистральные трубопроводы», Временного положения «О порядке изменения городской черты в связи с развитием индивидуального жилищного строительства», ссылаясь на то, что в 1980 г. был образован г. Мегион, городская черта которого дважды расширялась на основании оспариваемых решения и постановления. В результате этого магистральные трубопроводы, принадлежащие ОАО «Сибнефтепровод», оказались в черте города.

После издания незаконных нормативных актов у ОАО «Сибнефтепровод» возникли препятствия для осуществления основного вида уставной деятельности -- транспортировки нефти по магистральным нефтепроводам, в связи с чем оно было вынуждено принять меры по строительству новых нефтепроводов в обход города. Затраты на строительство новых нефтепроводов ОАО «Сибнефтепровод» расценивает как убытки, причиненные в результате издания заинтересованными лицами незаконных нормативных актов.

Представитель правительства Ханты-Мансийского автономного округа с жалобой не согласился, пояснив, что СНиП распространяется на проектирование и реконструкцию магистральных трубопроводов, органы государственной власти при увеличении черты города эти трубопроводы не строили и не проектировали, а при выборе трассы необходимо было учесть перспективные изменения на 20 лет вперед. Представитель муниципального образования г. Мегиона также возражал против жалобы, пояснив, что изменение городской черты произошло во исполнение Закона РСФСР от 21.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе».

Трубопроводы же построены с нарушением действовавших в то время норм, что подтверждается актами приемки в эксплуатацию. Акты приемки не подписаны представителем исполкома Совета народных депутатов, хотя согласно СНиП участие данных лиц в приемке строящихся объектов обязательно. Кроме того, у заявителя отсутствует право пользования земельным участком, которое должно подтверждаться государственным актом на землю, и соответствующие акты предоставлены суду не были.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не находит оснований к удовлетворению жалобы. Городская, поселковая черта, черта сельского населенного пункта -- внешняя граница земель этих поселений, которая отделяет их от других категорий земель, устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Решение исполнительного комитета Совета народных депутатов Ханты-Мансийского автономного округа «Об утверждении городской черты г. Мегиона» и постановление главы администрации округа «О расширении городской черты г. Мегиона» приняты компетентными органами субъекта РФ в пределах их полномочий.

Заключением экспертной комиссии Государственной экологической экспертизы, письмами ОАО «Сибнефтепровод» в адрес главы администрации г. Мегиона установлено, что необходимость выноса основного нефтепровода Нижневартовск -- Курган -- Куйбышев и резервного нефтепровода Усть-Балык -- Нижневартовск в обход г. Мегиона обусловлена не прохождением участков трубопроводов в черте города, а в связи с истечением срока их эксплуатации, значительным износом и аварийным состоянием труб Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 18 февраля 2005 г. № 11801/12 // ВВАС РФ. - 2005. - № 7..

Земли населенных пунктов должны использоваться прежде всего для застройки и развития городских и сельских поселений, для проживания и благополучия граждан; поэтому они отделяются чертой от земель других категорий и подлежат охране с учетом их особого правового статуса и режима использования, предоставления, изъятия и т.п.

Компактность проживания граждан и интенсивность деятельности производственных и общественных объединений в городах и иных населенных пунктах повышает значение выбранных населением органов местного самоуправления и их роль в организации землепользования. Так, между предпринимателем М. и муниципальным унитарным предприятием (МУП) «Колхозный рынок» заключен договор на использование торговой площади под киоски и оказание услуг МУП «Колхозный рынок». Глава администрации г. Уфы вынес постановление «О ходе выполнения постановления главы администрации г. Уфы «О плане мероприятий по реконструкции МУП "Колхозный рынок"», которое М. просит признать недействительным.

Из материалов дела следует, что обжалуемое постановление принято во исполнение постановления главы администрации г. Уфы, которым утвержден план перспективного развития МУП «Колхозный рынок», кроме того, предписано подготовить и согласовать в соответствующих службах города документацию по реконструкции объектов МУП. Указанным постановлением МУП «Колхозный рынок» разрешена разработка проекта упорядочения застройки территории рыночного комплекса; проектно-сметная документация застройки согласована со всеми соответствующими городскими службами.

Постановление обязывает МУП «Колхозный рынок» обеспечить освобождение части территории, подпадающей под реконструкцию и занятой киосками; письменно уведомить предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих торговлю товарами непродовольственной группы в киосках, о непролонгации договора на использование торговой площади под киоски. Это положение соответствует ранее принятым правовым актам главы администрации г. Уфы и не противоречит действующему земельному и иному законодательству.

Отказывая в удовлетворении иска, суд обоснованно отклонил доводы истца о несоответствии акта земельному, антимонопольному законодательствам и ст. 113 ГК, дав им надлежащую правовую оценку. Кроме того, судом сделан правомерный вывод о том, что права и законные интересы истца обжалуемым постановлением не нарушены. В п. 2 этого постановления предпринимателям и юридическим лицам, освободившим торговые площади МУП «Колхозный рынок», предложено организовать торговлю на территории ТСК «Северный» ОАО «Урал-- Лада».

Данное положение не создает препятствий в осуществлении права истца заниматься предпринимательской деятельностью, предусмотренного ст. 23 ГК, и не ограничивает его право выбрать иное место для такой деятельности. Помимо этого, постановлением предусмотрено после окончания реконструкции предоставление мест для торговли на рынке предпринимателям, освободившим торговые площади МУП «Колхозный рынок» и принявшим участие в финансировании реконструкции рынка. Суд также правильно указал, что условиями самого договора на использование торговой площади под киоски предусмотрена обязанность предпринимателя освободить занимаемую земельную площадь, если во время действия этого договора будут производиться переустройство, реконструкция рынка Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.11.1995 № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2009) // СЗ РФ.- 1995.- № 31.- Ст. 3211.

// Российская газета.- 2009.- № 7.

Границы и черта населенных пунктов имеют правовые последствия для земельных и иных общественных отношений. В прежнем земельном законодательстве России предусматривалось, что все земли внутри городской черты находятся в ведении городского Совета народных депутатов; современное российское законодательство также исходит из того, что на земли населенных пунктов распространяются многие полномочия органов местного (городского) самоуправления, а в городах федерального значения -- органов государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга¹Проблемы общей теории права и государства: Учебник для вузов / Под ред. В.С. Нерсесянца. М., 2002. С. 427..

Городская черта, как и черта сельского населенного пункта, отделяет поселения от остального пространства и имеет серьезные юридические последствия, определяя правовой режим земель, находящихся внутри нее. Согласно ст. 84 ЗК черта населенного пункта представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие их от земель иных категорий.

Установление черты проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации. Черта населенных пунктов должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Утверждение и изменение черты городских, сельских населенных пунктов осуществляются органами государственной власти субъектов РФ, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где она утверждается и изменяется по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ по согласованному представлению законодательных (представительных) органов Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вопленко Н.Н. Реализация права. Волгоград, 2008. С. 40. Утверждение и изменение черты городских поселений, входящих в состав закрытого административно-территориального образования (ЗАТО), осуществляются Правительством РФ.

Включение земельных участков в черту населенных пунктов не влечет за собой прекращения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Для регулирования порядка продажи, приобретения и использования земельных участков в черте поселений были приняты Указы Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» и от 26.11.1997 № 1264 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды». Черта населенных пунктов отделяет эти земли от земель иных категорий.

Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в пределах черты населенных пунктов в градостроительстве означает использование этих объектов в соответствии с земельным законодательством, градостроительным регламентом; ограничения на пользование этими объектами установлены в соответствии с земельным и иным законодательством РФ, а также сервитутами.

Согласно ст. 274 ГК собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях -- и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов.

Границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в пределах черты поселений, именуются красными линиями; по Градостроительному кодексу они обозначают существующие, планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, связи, автодороги, железнодорожные и иные линии Вопленко Н.Н. Реализация права. Волгоград, 2008. С. 41.. Границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красных линий или границ земельного участка считаются линиями регулирования застройки.

2. СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Согласно ст. 85 ЗК РФ:

«В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне Земельный кодекс Российской Федерации от 20.02.2008 №137- ФЗ.

Правовой режим использования и охраны земель внутри городских и сельских населенных пунктов во многом определяется территориальными функциональными зонами этих земель в соответствии с их застройкой, предназначением и целями использования.

Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилам землепользования и застройки).

В их состав могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам, для каждой из которых должен быть предусмотрен свой правовой режим использования и охраны земельных участков:-- жилым (предназначенным для застройки жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения; индивидуальной жилой застройки, малоэтажной, средне-этажной смешанной, многоэтажной жилой застройки);

-- общественно-деловым (для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами);

-- производственным (для застройки промышленными, коммунально-складскими, производственно-бытовыми, иными производственными объектами);

-- инженерных и транспортных инфраструктур (для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры);

-- рекреационным (занятым городскими лесами и садами, скверами, парками, прудами, озерами, водохранилищами, предназначенным для отдыха граждан и туризма);

-- сельскохозяйственного использования (занятым пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями и сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемыми в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки);

-- специального назначения (для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых и производственных отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с назначением других территориальных зон поселений);

-- военных объектов (занимающих территории, имеющие специальный режим использования и охраны, обусловленный требованиями обеспечения государственной и военной тайны, нужд обороны, безопасности и территориальной целостности страны);

-- иным территориальным зонам (могут появляться по мере развития поселений, градостроительства и наращивания научно-технического прогресса) Элькинд П.С. Толкование и применение норм земельного права. М., 2009. С. 183 ..

Данная классификация зон населенных пунктов продолжает развитие важнейшего института земельного права -- земель населенных пунктов; поэтому она может быть понята в контексте с другими нормами ЗК и Градостроительного кодекса.

Перечисление возможных территориальных зон, в которых расположены земельные участки земель населенных пунктов, и перечень целей использования земельных участков в этих зонах является, как правило, незакрытым, примерным, что снижает императивный, юридический статус указанного перечня, придает ему описательный, рекомендательный характер. Важнейшим и общим правилом для всех землеобладателей независимо от формы права на землю является обязательность градостроительных регламентов (п. 3 ст. 85 ЗК).

В состав различных территориальных зон могут согласно ЗК включаться и не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автодорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами. По Градостроительному кодексу территории общего пользования характерны тем, что ими беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа установил, что государственное учреждение «Кемеровская дирекция областного дорожного фонда» обратилось к Инспекции Министерства по налогам и сборам РФ по г. Анжеро-Судженску и отделению федерального казначейства Министерства финансов РФ по г. Анжеро-Судженску о возврате излишне уплаченного земельного налога, а также процентов за просрочку его возврата. Суд обязал инспекцию и отделение федерального казначейства возвратить излишне уплаченный земельный налог с процентами за несвоевременный возврат платежа Земельное права / Под. ред. А.С. Пиголкина. М., 2003. С. 395; Власов В.И Земельное право. Ростов-на-Дону, 2002. С. 349..

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации г. Анжеро-Судженска истцу предоставлен в бессрочное пользование земельный участок под автодорогу. Платежным поручением истцом был уплачен земельный налог за год. Считая налог излишне уплаченным в связи с освобождением от уплаты земельного налога «земель общего пользования», к которым на основании выписки из Единого государственного реестра земель относится указанный участок, истец обратился в налоговый орган с заявлением о возврате излишне уплаченного налога² Кемулария Э.Ш. Проблемы применения гражданского законодательства по аналогии. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1983. С. 27.. Ввиду отсутствия ответа в установленный налоговым законодательством срок заявлен иск.

Согласно ст. 12 Закона РСФСР от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» от уплаты земельного налога освобождались земли общего пользования населенных пунктов. Землями общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах помимо прочих являются земли, используемые в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные). В материалы дела представлены две выписки из ГЗК, одна из которых свидетельствует об отнесении спорного земельного участка к землям промышленности, транспорта, связи, а другая -- к категории «земли поселений». Таким образом, эти земли, используемые для проезда и прохода всего населения, считаются землями общего пользования.

В п. 1 ст. 85 ЗК упоминаются зоны специального назначения и военных объектов.

Зоны военных объектов и иные режимные территории имеют особый земельно-правовой режим, устанавливаемый органами исполнительной власти РФ и ее субъектов по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, правилами застройкиБрайнин И.Я. Аналогия и распространительное толкование в истории земельного права и в российском праве. Дис. ... канд. юрид. наук. Киев, 2009. С. 217..

Правовой режим земель населенных пунктов характерен возможностями ограничений землепользования и хозяйственной деятельности, в том числе земельно-планировочных, которые предусматриваются в строительных нормах и правилах (СНиП) и подразделяются на несколько видов, наиболее известными из которых являются сервитута, т.е. ограничения права пользования в интересах других лиц, соседей (ст. 41, 48 и др. ЗК, ст. 274 ГК). Сервитуты устанавливаются в силу давности договора, обычая, закона, по решению суда, за плату или бесплатно. Ограничения землепользования в городах действуют чаще, чем на землях иных категорий ввиду плотности застройки и скученности проживания населения. Согласно Воздушному кодексу РФ от 19.03.1997 № 60-ФЗ вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могут создать опасность полетам воздушных судов.

В соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284) и Основным положениям Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. (утв. Указом Президента РФ от 22.07.1994 № 1535) устанавливаются следующие ограничения землепользовании в поселениях, в результате которых должны быть обеспечены:

-- безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

-- возможность размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

-- возможность доступа на участки работников муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Подобные и иные ограничения землепользования предусматриваются и в более поздних нормативных актах, посвященных приватизации. Именно таким образом должно осуществляться сочетание публичных и частных интересов в области землепользования в населенных пунктахАлексеев С.С. Право: азбука - теория - философия: Опыт комплексного исследования. М.: Статут, 2008 С. .

Краткосрочное и долгосрочное резервирование земель под будущие государственные и муниципальные нужды, связанное с ограничением земелепользования в данный момент, позволяет уменьшить и ограничить потери в случаях последующих перепланировок территорий, при планировании и создании скверов, городских лесов, крупных промышленных предприятий, жилищно-коммунальных объектов, строительства шоссейных и железных дорог, путепроводов, водоемов в поселениях Боннер А.Т. Применение аналогии при рассмотрении судом гражданских дел // Российское государство и право.- 2009.- № 6.- С. 37..

Схемы и проекты районных и иных планировок, планы развития объектов коммунально-бытового обслуживания населения, промышленных узлов, предусматривающие земельно-правовые ограничения, направленные в перспективе на обеспечение благоприятной среды проживания, могут приниматься на десятки лет вперед. В г. Москве и ряде других мегаполисов действуют законы о резервировании земель Сильченко Д.Ю. Применение аналогии в градостроительном законодательстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 67..

Согласно Федеральному закону от 29.12.2004 № 191-ФЗ в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, на использование таких объектов может быть наложен запрет.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам, совладельцам одного жилого дома и квартир в нем, принадлежащих на праве частной собственности (кондоминиуму) на основании ЖК, в котором подробно предусматриваются права и обязанности сторон, в том числе в области земельных отношений.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может приобретать земельный участок под строением и вокруг него в собственность или в аренду; для возведения во дворе гаражей, установок для сбора или прессования мусора и иных сооружений необходимо обращение в земельные органы Трубицина Т.А. Институт аналогии в российском праве // Право и политика.- 2007.- № 1.- с. 118. .

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 129-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления Алиэскеров М. Процессуальная аналогия в гражданском судопроизводстве // Российская юстиция.- 2002.- № 3.- С. 32. .

Наибольшие проблемы в связи с образованием ТСЖ вызывают размежевание и установление границ земельных участков, что регулируется Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах (утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223) и Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утв. приказом Министерством РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 № 59.

В ряде крупных городов приняты положения о порядке создания, учета, государственной регистрации, управления и эксплуатации кондоминиумов. Размеры земельных участков для кондоминиумов определяются в соответствии с градостроительной документацией по красным линиям, границам смежных земельных участков и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций.

Площадь участка, передаваемого в общую долевую собственность бесплатно, определяется в зависимости от площади жилого здания и иных объектов недвижимости, потребностей их обслуживания, с учетом соблюдения требований противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями, необходимости доступа ко всем объектам кондоминиума.

Из-за плотности застройки на комплекс домов нередко выделяется один земельный участок, в результате чего возникают проблемы определения, обслуживания и оплаты уборочной территории, заключения договора аренды и сноса строений. Еще худшей представляется ситуация, когда из-за отсутствия закрепления границ земельного участка за домами ТСЖ появляются разные владельцы домов и земельных участков, являющихся недвижимыми вещами, согласно ст. 130 ГК прочно связанными друг с другом.

Предусматриваются также минимальные расстояния от границ землевладений до строений, а также между строениями. Так, между фронтальной границей участка и основным строением расстояние может быть определено в соответствии со сложившейся линией застройки. От границ соседнего участка до основного строения расстояние должно быть 3 м; хозяйственных и прочих строений - 1 м; открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м.

Для всех основных строений допускается до трех надземных этажей с возможным использованием мансардного этажа. Высота таких строений от уровня земли до верха плоской кровли должна быть не более 11,6 м, до конька скатной кровли - не более 16 м. Высота всех вспомогательных строений от уровня земли до верха плоской кровли - не более 11,6 м, до конька скатной кровли - не более 7 м. Высота шпилей, башен, флагштоков не ограничена.

Предприятия обслуживания должны размещаться в первых этажах выходящих на улицы жилых домов или пристраиваться к ним при условии, что загрузка предприятий и входы для посетителей располагаются со стороны улицы. Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улицы не допускается.

Правовой режим общественно-деловой зоны районного (в городе) значения (0.2.) заключается в следующем. Эта зона предназначена для обслуживания населения, проживающего в зонах Ж.3 и Ж.4. На территории этой зоны могут размещаться гостиницы; заведения среднего специального образования; школы искусств; клубы, кинотеатры, видеосалоны; танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы, библиотеки, архивы, информационные центры; объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; спортплощадки, теннисные корты; магазины, торговые центры; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские; пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты обслуживания; почта, телефон, телеграф; приемные пункты и предприятия прачечной и химчистки; бани; аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры; здания администраций, офисы фирм и компаний, представительства, конторы; суды; научные, проектные и конструкторские организации, различные агентства; отделения банков; издательства, редакционные комплексы.¹ Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2002 г. № 9614/04 // ВВАС РФ. - 2003. - № 4.

Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости признается размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств.

К числу условно разрешенных видов использования относятся виды использования недвижимости, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке: размещение крупных предприятий обслуживания, требующие по нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; временных сооружений мелкорозничной торговли; казино; общественных туалетов. Установлены следующие параметры объектов недвижимости. Предусмотрено, что для жилых домов, выходящих на магистральные улицы, количество жилых помещений должно составлять не более 10% площади первого этажа дома. Высота зданий для всех основных строений не должна превышать 12 наземных этажей с возможным использованием мансардных этажей. Высота от уровня земли до верха кровли должна быть не более 44 м. Исключением являются шпили, башни и флагштоки.

Допускается выделение общественно-деловой зоны местного значения (0.3.). Ее назначением является обслуживание населения, проживающего в зонах Ж.1 и Ж.2. В этой зоне разрешается осуществлять виды использования недвижимости, существующие на момент принятия правил застройки. Допускается размещать: жилые дома; гостиницы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж.2, клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; библиотеки; объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж.2, спортплощадки, теннисные корты; магазины; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары; пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни с магазинами по продаже готовой продукции, приемные пункты прачечной и химчистки; почта, телефон, телеграф; аптеки; кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры; научные, проектные и конструкторские организации, агентства; отделения банков.

Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости являются сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Условно разрешенными видами использования считаются виды использования недвижимости, превышающие требования к застройке: размещение крупных предприятий обслуживания, требующих автостоянок более чем на 10 автомобилей; гаражей и стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств.

Определены следующие параметры недвижимости. Высота и размеры зданий предприятий обслуживания должны соответствовать требованиям к застройке земельных участков жилой зоны, для которой организуется данная коммерческая зона.

В учебной зоне (0.4.) размещаются профессионально-технические, средние специальные и высшие учебные заведения; общежития, связанные с учебными заведениями; жилые дома для педагогического и обслуживающего персонала; учебные полигоны, хозяйственные участки; производственные базы и мастерские учебных заведений; гостиницы, пансионы; парки, скверы, бульвары; объекты, связанные с отправлением культа; спортплощадки, теннисные корты; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; кинотеатры, видеосалоны, танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы; библиотеки, архивы, информационные центры; магазины, торговые центры; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские, приемные пункты прачечной и химчистки, почта, телеграф, телефон; ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты обслуживания; аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих врачей, восстановительные центры; бани, сауны; здания администрации; научные, проектные и конструкторские организации, агентства; отделения банков; теле- и радиостудии Карташов В.Н. Теория правовой системы общества: Учебное пособие. В 2-х т. Т. 1. Ярославль, 2008. С. 328.. Эти виды использования недвижимости относятся к разрешенным.

К неосновным и сопутствующим видам использования относятся сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Условно разрешенными видами использования недвижимости, т.е. требующими специального согласования, признаются разрешенные виды использования, нарушающие требования к застройке предприятия по обслуживанию транспортных средств, а также размещение общественных туалетов.

Параметры недвижимости в этой зоне следующие: площадь озеленения земельных участков должна составлять не менее 40% территории; количество наземных этажей должно быть до 9; высота зданий для всех основных строений от уровня земли до верха кровли - не более 36 м. Установлено минимальное расстояние между учебными корпусами и проезжей частью скоростных и магистральных улиц непрерывного движения: 50 м, до проезжей части улиц и дорог местного значения - 25 м. Таков правовой режим использования недвижимости в общественно-деловых зонах.¹ Крассов О.И. Земельное право. Учебник. - М.: Юристь, 2004. - С. 438.

Типы производственных зон в соответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99) устанавливаются в зависимости от предусматриваемых видов использования недвижимости, ограничений на использование территорий и характера застройки каждой конкретной зоны.

Размещение новых и реконструкция существующих производственных предприятий должны производиться на основании предпроектных проработок и исследований либо проекта обоснования инвестиций, получивших положительные заключения соответствующих органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора, госэкспертизы и управлений государственной противопожарной службы. При этом должны предусматриваться санитарно-защитные зоны.

Производственно-общественная зона представляет собой ценные территории города, занятые промышленностью. Такая зона организуется с целью постепенной переориентации промышленных предприятий для коммерческого использования.

В этой зоне размещаются парки, скверы, бульвары; сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств; профессионально-технические, средние специальные и высшие учебные заведения; клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; объекты, связанные с отправлением культа; выставочные залы и комплексы; информационные центры; магазины, торговые центры; открытые и закрытые рынки. В этой зоне размещаются предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские; дома моды, пошивочные ателье; почта, телефон, телеграф; аптеки, поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные центры, бани; приемные пункты и предприятия прачечной и химчистки; здания управлений, администрации, офисы фирм и компаний, представительства, конторы; научные, проектные и конструкторские организации, агентства, банки, отделения банков; издательства, редакционные комплексы; теле- и радиостудии; выставки, ярмарки; казино; общественные туалеты; инженерные сооружения.¹ Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.02.2005 по делу № Ф03-А04/04-1/4583 // СПС Гарант.

Размеры земельных участков, предоставляемых для нового строительства, реконструкции и расширения промышленных и коммунально-складских объектов, а также при их приватизации определяются в соответствии с нормативами, санитарными, противопожарными и иными специальными нормами. Территория, занимаемая промышленными, коммунально-складскими объектами и их инфраструктурами, должна составлять не менее 60% всей территории промышленно-складской зоны.

Благоустройство территорий промышленных и коммунально-складских зон, организация и благоустройство санитарно-защитных зон осуществляется за счет собственников, владельцев, пользователей производственных объектов. В санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилых зданий, детских дошкольных организаций, общеобразовательных школ, организаций здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих товариществ и огородов.

3. ПРИГОРОДНЫЕ ЗОНЫ

земля поселение населённый пригородный

Чем больше численность населения и более развита промышленность городов, тем больше их потребности в формировании, создании и функционировании примыкающих к городам зон, призванных обеспечивать благоприятную среду обитания и надлежащее обслуживание городского и сельского населения.

В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Характерными особенностями и проблемами пригородных зон является то, что, во-первых, их земли не входят непосредственно в земли населенных пунктов, т.е. тех городов, вокруг которых они создаются Ершов В. Защита по аналогии // Земельные отношения.- 2009.- № 3.- С. 4.. И это естественно, поскольку земельные участки, включаемые в пригородные зоны, относятся к территориям других муниципальных образований и имеют свои органы местного самоуправления. Во-вторых, пригородные зоны, образуемые вокруг городов с достаточным количеством населения, не находятся в прямом административно-правовом подчинении города, но составляют с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию, хотя и находятся за пределами черты городских населенных пунктов.

В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую поселения природную среду. Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития населенного пункта в границах пригородной зоны города осуществляется по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления.

Территория пригородной зоны включает земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития его территории, территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города (территория резерва для развития поселения), размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, а также объектов инженерной и транспортной инфрастуктур, садоводческих и дачных кооперативов и т.п.

На состав и градостроительную деятельность пригородных зон влияют интересы населения города, вокруг которого создается зона, жителей городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города, интересы других субъектов градостроительной деятельности. Зонирование территорий пригородных зон городов определяется с учетом земле- и лесоустроительной документации в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории:

-- субъекта РФ, части территории субъекта РФ (в том числе пригородной зоны);

-- района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета);

-- генерального плана города, разрабатываемого вместе с его пригородной зоной.

В связи с вышеизложенным границы и режим использования и охраны земель пригородных зон утверждаются нормативными правовыми актами не органов местного самоуправления городов либо прилегающих к ним муниципальных образований, а законами субъектов РФ. Так, Закон о пригородных зонах городов Московской области принят законодательным органом Московской области.

Границы и режим пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, располагающихся на землях нескольких субъектов РФ, регулируются федеральными законами. Как правило, их проекты готовятся и согласовываются в заинтересованных субъектах РФ, примыкающих к городам, вокруг которых создаются пригородные зоны.

До настоящего времени федеральные законы о пригородных зонах городов Москвы и Санкт-Петербурга не приняты, и режим землепользования в них осуществляется по принципу «двойного ключа»: основные решения в области земельных отношений, строительства, лесопаркового хозяйства должны приниматься органами государственной власти соответственно Московской и Ленинградской областей, но, как правило, по согласованию с органами государственной власти указанных городов и всегда с учетом интересов проживающего в них населения. Размеры, режим и конфигурация пригородной зоны определяются количеством и составом населения города, характером его промышленности и иных отраслей народного хозяйства, включая жилищно-коммунальное, а также необходимостью обслуживания разнообразных нужд города, в том числе сбора, перемещения, захоронения, переработки и других способов обращения с отходами производства и потребления.

Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития населенного пункта в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Этим создаются предпосылки не только для расширения населенных пунктов, но и для комплексного развития территорий, учета интересов жителей пригородных зон.

В пригороде размещаются леса и лесопарки, загородные парки и садово-огородные товарищества, водоемы и пляжи, дачи, сады и иные виды зеленых насаждений, дома и базы отдыха, туристические и спортивные базы, железные и автомобильные дороги, аэропорты и пристани, транспортные сооружения и иные устройства, предназначенные для сообщения с городом.

Здесь возводятся сооружения городского водопровода с водоохранными зонами, линиями канализации и санитарной очистки, места складирования и захоронения городских отходов, прочие сооружения, предназначенные для удовлетворения нужд городского населения, но не размещенные в пределах города и не в ущерб сельскому населению.

Пригородные зоны создаются и в других государствах, в том числе в европейских странах, странах СНГ.

Земли пригородных зон, особенно зеленых, выполняя значительные экологические и рекреационные функции, во многом схожи с землями особо охраняемых территорий и объектов, регулируемых в гл. XVII ЗК (ст. 94--100). Сходны и их задачи. В Законе об охране окружающей среды предусматривалось создание пригородных зеленых зон, в том числе лесопарковых защитных поясов вокруг городов и промышленных поселков -- территорий, выполняющих средозащитные (сре-дообразующие, экологические), санитарно-гигиенические и рекреационные функции, защитных и охранных зон, в том числе санитарно-защитных, озелененных территорий, зеленых зон, включающих лесопарковые зоны и иные изъятые из интенсивного хозяйственного использования защитные и охранные зоны с ограниченным режимом природопользования.

Вокруг промышленных зон и объектов хозяйственной деятельности наряду с указанными создаются защитные и охранные зоны, а в кварталах и микрорайонах городских и сельских поселений -- территории, зеленые зоны, включающие лесопарковые и иные зоны с ограниченным режимом природопользования и повышенным режимом охраны в интересах проживающего вокруг населения. Цели создания таких зон -- охрана условий жизнедеятельности человека, среды обитания растений, животных и других организмов вокруг промышленных зон и объектов хозяйственной деятельности, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду.