Особенности купли-продажи и оборота земель сельскохозяйственного назначения

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

«У всех мужчин и женщин без исключения есть единое общее дело - сельское хозяйство. Ему обучают всех с детства - отчасти в школе, где дают наставления, отчасти - на полях, поблизости от города, куда вывозят детей как бы для игры, однако они не только наблюдают, но, пользуясь удобной возможностью упражнять тело, также и трудятся».

Томас Мор

Я выбрала темой моего дипломного исследования «Проблемы купли-продажи и оборота земель сельскохозяйственного назначения в свете Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г. № 101-ФЗ и Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае»», так как в настоящее время это одна из самых важных и в то же время до конца нерешенных проблем в российском законодательстве. Вопрос о земле в России извечный, наболевший, а его обострение приходится на годы перемен, реформ и революций. Отношение к земле в нашей стране - отражение самосознания народа. От того, как общество реагирует на предлагаемые проекты, в том числе законодательные, можно судить о том, в каком обществе мы живем, капиталистическом или, скажем, развитого социализма; авторитарном или демократическом; либо все еще находимся в пути от одного к другому. Земля сегодня с позиций реальной экономики рассматривается, как экономический ресурс и, вкупе с другими природными ресурсами, как решающий фактор стабилизации экономики, проведения реформ. Земельный вопрос, особо касательно отношений собственности на землю, является политическим, а тот или иной ответ на него есть аргумент в борьбе за власть (поскольку от ответа не в последнюю очередь зависит поддержка потенциального избирателя). Все это суть предметы исследования историков, философов, экономистов и политологов.

Целью же моего исследования являются вопросы практические: обнажение проблем оборота земель сельскохозяйственного назначения, возможные пути их решения, предложения по устранению пробелов и недостатков, выявленных практикой применения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ и Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае», которые могут быть полезными как практикам, правоприменителям, так и законодателям.

Изучение законодательства, регулирующего земельные отношения, и практики его применения позволит выявить проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения, причины их возникновения. Анализ истории земельной реформы и оценка сегодняшней ситуации позволят сделать правильные выводы и сформировать предложения по устранению проблем, дать практические советы и рекомендации субъектам земельного права.

Проблема оборота земель сельскохозяйственного назначения существует не только в России, но и в зарубежных странах, и везде она решается по-разному.

Статистические данные свидетельствуют о том, что несоответствие темпов роста населения темпам освоения земельных ресурсов выводит проблему обеспечения продовольствием из разряда долгосрочных в разряд наиболее срочных задач. С 1900 по 2000 год население планеты увеличилось с 1,6 до 6 миллиардов человек, т.е. в 3,8 раза. За этот же период площадь сельскохозяйственных угодий удалось увеличить с 4,1 до 4,8 миллиарда гектаров, т.е. только на 15 процентов Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). Международная академия оценки и консалтинга., 2003г., С.3..

Напрашивается вывод о том, что с каждым годом значимость сельскохозяйственных угодий будет возрастать. А это означает, что в ближайшие 20 лет в России будут востребованы земельные ресурсы, и многое будет зависеть от того, в чьих руках они окажутся. Ясно одно - спрос на пашню будет расти. Пахотные земли в России занимают 129 миллионов гектаров, или 9,5 процента мировых запасов при численности населения в 146 миллионов человек. Для сравнения: в зарубежной Европе (включая Украину и Белоруссию) имеется 170 миллионов гектаров пашни при численности населения в 580 миллионов человек Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями). Международная академия оценки и консалтинга., 2003г., С.3.. Поэтому каждая страна старается защитить и сохранить свои сельскохозяйственные земли и вводит те или иные ограничения на их оборот.

На данном этапе земельное законодательство можно считать сформировавшимся, хотя многие вопросы требуют тщательной доработки. А началась земельная реформа в 1861 году в связи с отменой крепостного права в России и сохранением за помещиками права собственности на большую часть принадлежащих им земель. Крепостные крестьяне получили с выкупом приусадебную и пахотную землю. До расчета за землю крестьянин получал земельный надел на праве постоянного пользования, на него распространялся статус "временнообязанного", т.е. обремененного повинностями в виде барщины и оброка.

В ходе реформы крестьяне получили около 20 процентов земли, на которой сформировалось общинное землепользование. Каждая семья получила земельные полосы, на которых она хозяйствовала. Однако крестьяне не имели права купли - продажи или залога земли, а только могли ее передавать по наследству. Возникли предпосылки развития на условиях рыночных отношений как крупного помещичье - капиталистического аграрного предприятия, так и крестьянского хозяйства. Рынок земли в отношении помещичьей недвижимости, по сути, не имел ограничений, за немногими исключениями, связанных с дворянскими дарениями и пожалованиями.

Иная ситуация была в сфере общинного, крестьянского землепользования - оно укрепило деревню, но не содействовало развитию буржуазных, рыночных отношений.

Ликвидация общинного землепользования (но не крупного помещичьего землевладения) стала сверхзадачей аграрной реформы 1906, известной в истории как Столыпинские реформы.

По своей глубине, масштабности, системности, содержательности и последствиям проект реформы, осуществленный Столыпиным, стоит в одном ряду с начинаниями Петра I, Александра II, Октябрьской революцией 1917 года. Это действительно была великая аграрная реформа в великой стране.

Исключительно важное значение организаторы аграрной реформы уделили правовому и финансовому обеспечению преобразований, мерам по защите интересов новых собственников и недопущения обезземеливания крестьян, хорошо понимая характер и возможные последствия этой угрозы. Увы, даже при этом они не смогли избежать ее реализации.

Наибольшую роль в столыпинской земельной реформе сыграли Государственный Дворянский земельный банк и Государственный Крестьянский поземельный банк.

Дворянский земельный банк выдавал дворянам льготные ипотечные ссуды в размере 60 процентов стоимости имений сроком до 66 лет.

Крестьянский поземельный банк оказывал помощь крестьянам в приобретении в собственность земельных участков. Главные функции Крестьянского поземельного банка состояли в скупке помещичьих и иных земель и перепродаже их частным лицам.

Наиболее льготные условия кредитования банк предоставлял хуторянам: при покупке участка они получали ссуду в размере полной стоимости участка. "Отрубники" должны были 5 процентов стоимости земли вносить наличными, а товарищества - 20 процентов. За 1906 - 1916 гг. с помощью Крестьянского банка было создано около 1,2 млн. отрубов и более 400 тыс. хуторов.

Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды в размере 60 процентов рыночной стоимости земли сроком на 25 - 30 лет. В случае недоимки земля переходила в собственность банка. К 1917 году земельный фонд банка уже составил около 7 млн. га. Проценты по ссудам составляли 7,5 - 8,5 процентаПояснительная записка к проекту Федерального Закона «О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения»

Большими преимуществами в получении ссуд и пособий пользовались показательные хозяйства, которым помощь, как правило, оказывалась безвозмездно. Кроме того, крестьянским хозяйствам оказывалась агроэкономическая помощь, выдавались особые кредиты на приобретение техники, чем-то напоминающие нынешний лизинг.

Наряду с государственными Дворянским и Крестьянским банками формировались акционерные земельные банки и так называемые благотворительные банки в поддержку сельского хозяйства. В результате в то время было построено большое количество маслобоен, скотобоен, сформирована сеть государственных селекционных лабораторий, испытательных станций, учебных центров и заведений.

Как выше отмечалось, особую озабоченность организаторов земельной реформы 1906 вызывала проблема закрепления земли за собственником и недопущение процесса обезземеливания, что влекло к социальной дестабилизации деревни, миграционному давлению на город, разорению деревни, бродяжничеству и беспризорности. Реформаторы начала века в лице русской разночинной интеллигенции, просвещенного дворянства и промышленных кругов (в отличии от радикал - либерал - реформаторов конца века) хорошо понимали эту проблему и категорически не хотели аграрной "шоковой терапии". Именно поэтому при проведении столыпинской реформы предусматривались меры, существенно ограничивающие оборот земель - крестьянская земля не могла отчуждаться лицу иного сословия, не могла быть заложена иначе как через Крестьянский банк, не могла быть продана за личные долги, завещана иначе как по обычному праву, а также предусматривалась защита крестьянской семьи и обезземеливания в случае распутства и пьянства ее главы, запрещение продажи одному лицу более шести наделов, все сделки подлежали рассмотрению и санкционированию специальным государственным органом.

Огромную роль государственного регулятора отношений по обороту земель сельскохозяйственного назначения, развития процессов земельной реформы в этот период сыграли землеустроительные комиссии, которые были созданы в соответствии с царским указом от 04.03.1906. Без их участия не проводилась ни одна сделка, связанная с изменением права собственности на землю, а порядочность, ответственность, профессионализм работников комиссии снискали в провинциях России высочайший моральный авторитет. Земский врач, земский учитель и землеустроитель начала века формировали лицо русской интеллигенции.

К 1913 году из 15 млн. крестьянских хозяйств вышли из общины 2 млн., из которых ушли на отруба 1 млн., ушли на хутора - 200 тыс. хозяйств, еще 1,2 млн. хозяйств вынуждены были продать землю, и работали на ней уже в качестве наемной рабочей силы.

В собственности крестьянских хозяйств находилось 214,7 млн. гектаров или 58,5 процента всей земли. В собственности царской фамилии, помещиков, монастырей - 152,5 млн. га или 41,5 процента. В структуре крестьянских хозяйств кулаки имели свыше 80 млн. га или 37 процентов

земли. Помещик в среднем владел 1175 гектарами, кулак - 30, середняк - 9 гектарами земли1Пояснительная записка к проекту Федерального Закона «О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения».

Данная статистика показывает, что к 1913 году в России в основе своей сложились на селе экономические предпосылки для развития многоукладного (крупного, среднего и мелкого) буржуазного аграрного рыночного хозяйства.

Земельная реформа 1917 года. После победы Октябрьской революции земля была национализирована без выплаты компенсаций прежним собственникам. Все земли - государственные, удельные, кабинетские, монастырские, церковные, посессионные, майоратные, частновладельческие, общественные, крестьянские - декретом были обращены во всенародное достояние, а с принятием первого Земельного кодекса РСФСР (30 октября 1922 г.) признаны государственной собственностью и переданы в пользование крестьянам. Крестьяне, получив в пользование более 130 млн. десятин земли, освобождались от ежегодной уплаты 700 млн. рублей золотом за ее аренду и долгов за землю, составляющих 3 млрд. рублей.

Земельная реформа 1929 года. С 1929 года началась коллективизация крестьянства. В результате земельные отношения стали развиваться на основе исключительной государственной собственности на землю, которая от имени государства предоставлялась в пользование сельскохозяйственным предприятиям (колхозам, совхозам, госхозам), организациям и учреждениям.

Земельная реформа 90-х годов осуществлялась в три этапа.

Первый этап преобразований земельных отношений начался с введением в действие "Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле" от 15.03.90 и принятия Указа. Президиума Верховного Совета РСФСР "О некоторых вопросах предоставления и изъятия земель" от 25.04.90 N 1420.

Для предоставления сельским жителям в пожизненное наследуемое владение, аренду или временное пользование земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, огородничество, сенокошение и пастьбу скота сельским и поселковым органам местного самоуправления было передано из земель колхозов и совхозов 35 млн. га земель, из них 23 млн. га в качестве свободного фонда перераспределения земель.

В конце года (декабрь 1990 г.) внеочередным съездом народных депутатов РСФСР были приняты Законы "О земельной реформе", "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", "О социальном развитии села", "О внесении изменений и дополнений в Конституцию Российской Федерации".

Основная цель данных правовых актов заключалась в создании условий для равноправного развития на селе многоукладной экономики на базе многообразия и равенства различных форм собственности на землю. В каждом районе был сформирован фонд перераспределения земель за счет принудительного изъятия у колхозов и совхозов до 10 процентов имеющихся у них сельскохозяйственных угодий (почти 17 млн. га).

Наряду с этим было установлено, что земельные участки, переданные в частную собственность, за исключением садовых, дачных и приусадебных участков, нельзя в течение 10 лет продавать, дарить, сдавать в залог или иным способом производить отчуждение. В декабре 2001 года счет этим 10 годам закончился.

Второй этап земельной реформы был положен Указом Президента Российской Федерации: от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы" и постановлениями Правительства Российской Федерации от 29.12.91 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", и от 04.09.92 N 708 "Об утверждении Положения о реорганизации колхозов и совхозов", и от 04.09.92 N 708 "Об утверждении Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий". "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" от 14.06.92 N 631 Указ разрешил выкуп земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Бесспорно, ключевым правовым документом буквально "взорвавшем" социалистическую форму землепользования был Указ Президента Российской Федерации: от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы". Именно в соответствии с его требованиями вся земля и все имущество сельскохозяйственных предприятий в течение 1991 - 1992 были безвозмездно переданы в частную собственность членов трудовых коллективов и поделены на паи (доли). Этим же правом пользования наделялись пенсионеры (бывшие труженики колхозов и совхозов и лица, занятые в социальной сфере села).

Указ позволил 11,8 млн. труженикам села стать собственниками земельных долей общей площадью 115 млн. га сельскохозяйственных угодий1 Пояснительная записка к проекту Федерального Закона «О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения».

Собственник земельной доли получил право:

- передавать земельную долю по наследству; выделить ее в натуре для ведения фермерского и личного подсобного хозяйства; продать; подарить; обменять земельную долю на имущественный пай; передать в аренду фермеру или сельскохозяйственной организации; передать на условиях договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением или договора о внесении земельной доли в уставной капитал (паевой фонд) сельскохозяйственных организаций, созданных на месте бывшего колхоза или совхоза.

Нетрудно заметить, что Указ своими нормами вводил свободный оборот земли сельскохозяйственного назначения, но его юридической силы было явно недостаточно, чтобы "узаконить" свободу оборота, придать надлежащую легитимность. Для этого необходим был закон - Земельный Кодекс.

Отчаянное сопротивление левой оппозиции, сделавшей борьбу против свободы оборота земли сельскохозяйственного назначения важнейшим, если не основным, участком фронта сопротивления реставрации капитализма в России, сделало невозможным реализацию Указа Президента Российской Федерации: от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы" в полном объеме.

В этих условиях в субъектах Федерации пошли по пути принятия своих законов, призванных развить нормы Указа, на что был вынужден отреагировать Конституционный Суд Российской Федерации. В постановлениях от 01.02.1996 и от 30.04.96 признал, что отсутствие соответствующего федерального закона по предметам совместного ведения не препятствует законодательным органам субъектов Российской Федерации и Президенту Российской Федерации принимать собственные нормативные правовые акты, восполняющие пробелы в правовом регулировании вопросов, требующих законодательного решения, при условии, что такие акты не противоречат Конституции Российской Федерации, и их действие во времени ограничивается периодом до принятия соответствующего федерального закона. При этом после издания федерального закона указанные акты регионов и Президента Российской Федерации должны быть приведены в соответствие с ним.

Указанное право субъектов Российской Федерации на принятие собственных нормативных правовых актов, восполняющих пробелы федерального законодательства, было позднее подтверждено Федеральным законом "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации" от 24.06.99 N 119-ФЗ.

К концу 90-х годов и началу нового века объективно сложились все предпосылки для вступления земельной реформы России в третий этап - законодательно обеспеченного, полноценного рынка земли, позволяющего развивать вширь и вглубь буржуазные аграрные экономические отношения.

Началом этого этапа следует считать принятый Федеральным Собранием России и подписанный Президентом Путиным В.В. 25 октября 2001 года Земельный Кодекс России. Качественным шагом этого этапа, безусловно, стало принятие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г. № 101-ФЗ, устанавливающего правила оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Практика применения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» показала необходимость внесения в него поправок и изменений, связанных с регулированием владения, пользования и распоряжения земельными долями. Для решения этой проблемы депутаты Госдумы на основании поступивших из регионов предложений подготовили и внесли на рассмотрение палаты изменения и дополнения в законе об обороте сельхозземель.

18 июля 2005г. был принят Федеральный Закон № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Федеральный закон «О землеустройстве».

Несомненно, все вышеуказанные законодательные акты являются большим шагом на встречу упорядочения оборота земель сельскохозяйственного назначения, но остается также и много нерешенных вопросов, ответы на которые, поможет дать проведенное мною исследование.

1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО РЕГУЛИРУЮЩЕЕ ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

1.1 Конституция Российской Федерации

Конституция Российской Федерации содержит следующие основополагающие нормы, которые должны быть соблюдены при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 9 Конституции РФ содержит правовые нормы, определяющие экологический, социальный и экономический аспект земельных и других природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Статья 35 Конституции РФ предусматривает, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Право наследования гарантируется.

Статья 36 Конституции РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами могут осуществляться собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

По смыслу статья 18 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина, в том числе закрепленные в статьях 35 и 36 Конституции РФ, являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием.

Статья 55 Конституции РФ, допускает возможность ограничения прав и свобод человека, но лишь федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации

Соотношение гражданского и земельного законодательства определено в пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеются прямые отсылки к гражданскому законодательству в статьи 6, 12 и 16.

Особенности оборотоспособности земель выделены в Гражданском кодексе РФ. В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Специфика содержания права собственности на землю установлена в статье 209 Гражданского кодекса РФ. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3 статья 209 Гражданского кодекса РФ).

Схоже положение содержится в статье 260 Гражданского кодекса РФ, согласно которому лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены или не ограничены в обороте.

Наконец, в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», нормы части второй Гражданского кодекса РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере в какой их оборот допускается земельным законодательством.

1.3 Земельный кодекс РФ

30 октября 2001 года вступил в силу новый Земельный кодекс Российской Федерации. Он принят после почти семи лет безуспешных попыток разработки федерального земельного кодификационного законодательного акта, который был бы соразмерен экономическим, политическим, идеологическим и правовым реалиям.

В земельном кодексе РФ содержаться общие правовые нормы, определяющие правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

К ним следует отнести нормы-принципы земельного законодательства (статья 1), правовые нормы, регулирующие подразделение земель в Российской Федерации на категории и порядок отнесения земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (статья 7,8), отношения собственности на землю (статьи 15-24), возникновение прав на землю (статьи 25, 26, 28-39), определяющие ограничения оборотоспособности земельных участков (статья 27), назначающие особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения (Глава 14).

Земельный кодекс Российской Федерации регулирует земельные отношения, под которыми понимаются отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Данное определение земельных отношений базируется на положении ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, согласно которому "земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории". И Конституция, и Кодекс рассматривают землю в двух основных качествах: как основу жизни и основу деятельности. В первом качестве земля суть природный объект, во втором - природный ресурс.

Одновременно предложенный в Кодексе подход к предмету земельного законодательства предопределялся вполне конкретным теоретическим пониманием природы земельного права. Еще в начале 1920-х годов И.И. Евтихеев писал: "Юридическая природа земельного права представляется довольно спорною. Нерешенным встает вопрос о том, к области частного или публичного права надлежит отнести институты земельного права. Наряду с элементами цивилистического, частноправового характера в земельном праве можно было всегда наблюдать ряд норм публично-правового происхождения. На первый взгляд кажется соблазнительным выделить те и другие и отнести сообразно их природе к двум основным делениям права. Однако в реальности указанные два элемента настолько тесно переплетаются, что их распластывание невозможно совершить без ущерба для цельности и ясности права, регулирующего отношение субъектов к земле. Для земельного права характерен не способ правового регулирования (договорный или односторонний), не субъекты правоотношений, а... объект - земля..." Евтихеев И.И. Земельное право. М.: Госиздат, 1923. С. 1.

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

В соответствии с действующим Земельным кодексом РФ земли в РФ подразделяются на 7 категорий:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Критерием подразделения земель на категории является целевое назначение этих земель.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004г. (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ);

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

В главе 14 Земельного кодекса РФ дается понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения, их использование, особенности и т.д. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В отличие от Земельного кодекса РСФСР 1991 г. новый Земельный кодекс допускает признание землями сельскохозяйственного назначения только тех, которые находятся за чертой поселений. Поэтому на сельскохозяйственные угодья, расположенные в черте поселения, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения не распространяется.

Земли сельскохозяйственного назначения не могут быть также в составе земель лесного фонда, так как границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства (статья 101 Земельного кодекса РФ).

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Особую роль в составе земель сельскохозяйственного назначения занимают сельскохозяйственные угодья - земельные угодья, систематически используемые как основное средство производства для получения сельскохозяйственной продукции. Они являются наиболее ценной составной частью земель сельскохозяйственного назначения, имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В документах государственного земельного кадастра отдельно выделяют земли, составляющие резерв сельскохозяйственных угодий. Это залежь, земли в стадии рекультивации, земли в стадии мелиорации, другие сельскохозяйственные земли, пригодные к освоению в сельскохозяйственные угодья Система классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра. Утверждена Приказом Госкомзема России от 22 ноября 1999 г. N 84, с изм. и доп., внесенными Приказом Росземкадастра от 3 апр. 2001 г. N П/68.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами, коммерческими и некоммерческими организациями, однако лишь для ведения сельскохозяйственного производства или иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Гражданам земельные участки предоставляются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены юридическим лицам, которые могут быть коммерческими организациями (хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, унитарные предприятия) и некоммерческими организациями (потребительские кооперативы (например, садоводческие товарищества), общественные организации, религиозные организации (объединения), благотворительные фонды). Особыми субъектами являются станичные и иные казачьи общества, а также родовые общины и семьи из числа малочисленных народов Севера, связанные с традиционными отраслями и промыслами.

Земли сельскохозяйственного назначения ограничены в обороте. Оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также порядок использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется специальным Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако эти ограничения не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Таким образом, в Земельном кодексе в силу политических причин оказались неурегулированными отношения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Земельный кодекс содержит лишь бланкетные правовые нормы - отсылает к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

1.4 Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г. № 101-ФЗ

В январе 2003 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Это событие представляет собой новый этап не только в развитии земельного законодательства, но и в жизни страны в целом.

Во всем мире установлено 14 видов ограничений на оборот сельскохозяйственных земель, которые применяются в различных странах в той или иной комбинации, а именно:

1) перечень земель, запрещенных к приватизации, находящихся в ограниченном или свободном обороте;

2) квалификационные требования (опыт работы или сельскохозяйственное образование), предъявляемые к покупателям земли;

3) ограничения или запрет для иностранцев права собственности на землю (только аренда);

4) запрет на изменение целевого назначения угодий без согласования с органами власти;

5) перечень лиц, имеющих преимущественное право на приобретение земли (арендаторы, соседи, сельские жители, органы власти и т.д.);

6) минимальная цена продажи;

7) случаи бесплатной или льготной приватизации государственных земель;

8) предельные размеры земельных участков, находящихся в собственности у одного лица;

9) предельные размеры арендуемых земель;

10) минимальные и максимальные сроки аренды;

11) разрешение или запрет на субаренду земель;

12) особенности совершения сделок с землей (с разрешения или без разрешения органов власти);

13) основания и порядок изъятия неиспользуемых земель;

14) сроки моратория на перепродажу земель.

В Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" использованы ограничения под номерами 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10 и 13.

Следует отметить, что принятию этого Федерального закона предшествовало широкое обсуждение вопроса об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Эта проблема дважды (в декабре 2001 года и апреле 2002 года) рассматривалась на парламентских слушаниях в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации, на заседании Государственного совета Российской Федерации (апрель 2002 года), на конференции Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации (июнь 2002 года).

В результате при принятии законопроекта во втором чтении в него было внесено 75 поправок, которые изменили концепцию некоторых его положений, разработанных Правительством Российской Федерации.

Практика применения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (вступил в силу с 27.01.2003, через шесть месяцев после официального опубликования) показала, что в него необходимо внести целый ряд изменений и дополнений. Таким образом, Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" было внесено 32 поправки, а позднее 18 июля 2005г. был принят Федеральный Закон № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Федеральный закон «О землеустройстве».

В окончательном виде концепция Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сводится к следующему.

В пункте 4 статьи 1 Федерального закона введен запрет на приватизацию земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Запрета на приватизацию иных земель не установлено.

Одновременно субъектам Российской Федерации было предоставлено право устанавливать своими законами дату, с которой на территории конкретного субъекта Российской Федерации будет разрешена приватизация перечисленных земель сельскохозяйственного назначения. Однако, если они эту дату не определят, то в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 19.1 приватизацию таких земель можно осуществлять с 1 января 2004 года.

Земли сельскохозяйственного назначения разрешено приобретать любому гражданину или юридическому лицу.

Вопрос о правах иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения вызвал самые ожесточенные споры и дебаты.

В результате в пункте 2 статьи 2 и статье 3 Федерального закона было установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками и земельными долями из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

После обсуждения различных вариантов перечней лиц, имеющих преимущественное право покупки, депутаты Государственной Думы согласились, что преимущественное право покупки продаваемого земельного участка должно быть только у субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, - у муниципального образования.

Если эти органы публичной власти откажутся от покупки земельного участка, то продавец может продать его любому третьему лицу (статья 8 Федерального закона).

Преимущественное право покупки продаваемой земельной доли принадлежит другим участникам долевой собственности. Если и они откажутся от приобретения земельной доли, то участник долевой собственности может продать ее любому другому лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением соответствующей категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы.

Нарушение этих требований является основанием для принудительного прекращения прав на землю.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка (пункт 3 статьи 1 Федерального закона).

Статья 4 Федерального закона ограничивает минимальные и максимальные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица.

Минимальные размеры земельных участков для граждан и юридических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Выдел земельного участка в счет земельной доли, площадь которого будет меньше установленного минимального размера, не допускается. Также не допускается совершение сделок с земельными участками, например, в случае продажи части земельного участка, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых меньше, чем установленные минимальные размеры земельных участков.

Однако эти требования о минимальных размерах земельных участков решено не распространять на случаи выдела земельного участка в счет земельной доли (долей) для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем установленные минимальные размеры.

Максимальные размеры общей площади земельных участков, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

При этом Федеральный закон определил, что максимальный размер земельного участка может быть установлен субъектом Российской Федерации в пределах от 10 до 100 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (не менее чем 10 процентов, как записано в Федеральном законе).

Сверхнормативные гектары придется отчуждать в течение года (статья 5 Федерального закона).

При рассмотрении законопроекта во втором чтении он был дополнен новой статьей 9 "Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения".

В этой статье законодатель установил, что минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность. Определены и другие особенности аренды.

Порядок предоставления таких земель находящихся в муниципальной собственности установлен статьей 10 Федерального закона.

В собственность земельные участки разрешено предоставлять гражданам и юридическим лицам только на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача земли в аренду допускается даже при наличии одного заявления при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков.

Для отдельных категорий юридических лиц (религиозные организации, казачьи общества, общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири, Дальнего Востока и т.д.), перечень которых приведен в пункте 5 статьи 10, передача земель в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов), но без права выкупа арендуемых земель в собственность.

Эти юридические лица могут приобрести земельные участки в собственность на общих основаниях на торгах (конкурсах, аукционах).

Одновременно Федеральный закон (пункт 4 статьи 10) наделил субъекты Российской Федерации правом своими законами устанавливать случаи бесплатного предоставления сельскохозяйственных угодий гражданам на праве общей собственности (земельные доли) из земель нереорганизованных сельскохозяйственных организаций, а также земельных участков из фонда перераспределения земель.

Федеральный закон (статьи 12 - 18) установил, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, но с учетом особенностей, определенных этим законом.

К особенностям относятся, в частности:

1) установление упрощенного порядка извещения участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли (через средства массовой информации);

2) преимущественное право участников долевой собственности на покупку земельной доли;

3) принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности;

4) заявительная процедура выдела земельного участка в счет земельной доли;

5) признание юридической силы ранее выданных документов, удостоверяющих права на земельную долю;

6) изменение отношений договоров аренды земельных долей (в случае их неприведения в соответствие с законодательством) на отношения договоров доверительного управления.

Федеральный закон относит к компетенции субъектов Российской Федерации принятие целого ряда правовых норм (определение даты начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения, установление минимальных и максимальных размеров земельных участков, наделение муниципальных образований отдельными полномочиями по регулированию оборота земель, определение средств массовой информации, в которых предусмотрено опубликование сообщений о выделении земельных участков в счет земельных долей и о проведении общего собрания собственников земельных долей).

Если до 10 июля 2003 года (дата вступления в силу статьи 19.1 Закона) субъект Российской Федерации не принял свой закон, обеспечивающий реализацию Федерального закона, то на территории такого субъекта будут применяться правила, установленные статьей 19.1. В этой статье перечислены нормы, которые должны быть урегулированы в законе субъекта Российской Федерации.

Основная цель принятия Федерального закона - в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства. С вступлением в силу Федерального закона снимается запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, установленный статьей 8 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Применение механизмов государственного регулирования, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", позволит обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ также является ключевым фактором обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.

1.5 Закон Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» 17 июля 2003г. (в ред. Законов СК от 19.11.2003 № 41-кз, от 11.05.2004 № 26-кз)

Для реализации законодательной инициативы края в вопросах оборота земель сельскохозяйственного назначения был принят ставропольский закон «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае».

Действие данного закона распространяется на отношения по управлению и распоряжению землями, находящимися в собственности Ставропольского края, за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, управление и распоряжение которыми осуществляется в соответствии с Законом Ставропольского края «Об управлении и распоряжении имущественными объектами государственной (краевой) собственности в Ставропольском крае».

Закон Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» распространяется также на отношения по управлению землями, находящимися в муниципальной собственности и другими землями.

Управление и распоряжение землями, находящимися в собственности Ставропольского края, осуществляется Правительством Ставропольского края непосредственно или специально уполномоченным им органами исполнительной власти Ставропольского края.

Данный закон содержит нормы регулирующие учет и использование земель в Ставропольском крае, приобретение земель в собственность Ставропольского края и распоряжение ими, платность предоставления земли и другие, устанавливает минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (статьи 25, 26).

Кроме того, законодательство четко определило, что в аренду может быть передан только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, но не земельная доля.

В целях упорядочения отношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения, выполнения требований статей 16 и 17 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Министерством сельского хозяйства Ставропольского края совместно с управлением Роснедвижимости по Ставропольскому краю был проведен ряд совещаний как на краевом уровне с участием специалистов районных управлений сельского хозяйства и земельных комитетов, так и в районах. На совещаниях была затронута проблема приведения отношений по использованию земли в соответствии с действующим законодательством.

В настоящее время во всех районах идет работа по межеванию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности, постановке участков на государственный кадастровый учет, регистрации договоров аренды земли в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края.

2. ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

земля сельскохозяйственный участок продажа

Как показывает практика, приобретение прав на земельные участки может осуществляться несколькими способами. Основными из них являются:

совершение сделки с самим участком (купля - продажа, мена, дарение, вклад в уставный капитал и т.п.);

приобретение земельных долей (долей в праве общей собственности на сельскохозяйственные земельные участки) с последующим выделением земельного участка в натуре (при необходимости);

приобретение акций (долей участия) в юридическом лице - собственнике земельного участка.

Граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Наиболее распространенные виды сделок с земельными участками следующие:

а) купля - продажа. У субъектов РФ и при определенных условиях - у муниципальных образований имеется преимущественное право на покупку земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, отчуждаемых их собственниками, что обеспечивается формальной процедурой уведомлений о предстоящих сделках купли - продажи (ст. 8 Закона РФ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Кроме того, законодательство содержит особый порядок совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности (ст. 12, 13 указанного Закона);

...