Управление многоквартирными жилыми домами

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Московский государственный университет природообустройства»

Кафедра «Экспертизы и управления недвижимостью»

Курсовой проект

по дисциплине

«Управление жилищно-коммунальным комплексом»

на тему: «Управление многоквартирными жилыми домами»

Выполнил(а) студент(ка) Спридонова А.П.

Очной формы обучения специальности 291500

«Экспертиза и управление недвижимостью»

Руководитель курсового проектирования

Большеротова Л. В.

Москва - 2013



Содержание

Введение

Глава 1.Управление многоквартирными жилыми домами (реформа ЖКХ)

1.1 Что есть управление многоквартирным домом?

1.2 Как выбрать способ управления домом?

1.3 Договорные связи

1.4 Критерии выбора

1.5 Совместное домовладение

Глава 2. Управление ТСЖ

2.1 ТСЖ - это дом или микрорайон?

2.2 Некоммерческий механизм управления кондоминиумом

2.3 Организация контроля за ведением финансово-хозяйственной деятельности объединения жителей

2.4 Техническая эксплуатация

Глава 3. Анализ финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья «Югория» за 2005 - 2006 гг

Выводы

Заключение

Список литературы

Приложение



Введение

Никто не рождается с готовым представлением о том, как успешно содержать свое жилье. Однако такое знание, равно как и необходимое умение и навыки, приходят вместе с опытом и в результате изучения. В тоже время накопленный опыт показывает, что коммунальные проблемы, которые поставила перед нами жизнь, наиболее эффективно с организационно-финансовой точки зрения можно решать, используя механизм объединения жильцов в товарищества собственников жилья и это на сегодняшний день весьма актуальный вопрос.

В Москве набирает темпы жилищно-коммунальная реформа. То, что кондоминиум обретает в России очередную свою родину, стало очевидным сразу после принятия Закона Российской Федерации от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" и Указа Президента Российской Федерации от 28.04.97 № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации". Последовавшие вслед за этим постановления и распоряжения на федеральном и региональном уровнях - их только в Москве вышло около 100, сформировали и задействовали механизм реализации жилищно-коммунальной реформы. И вот она у нас на пороге, выбор предстоит сделать жителям каждого дома, который затронул процесс приватизации. Государство инициировало реформу ЖКХ, и, по сути, взяло на себя обязанность и ответственность за выполнение ее главной задачи - организации управления кондоминиумами в домах, где приватизировано более 50 % квартир. Речь не идет о выходе из-под государственной опеки или лишении каких-либо льгот и привилегий. Опеки государства и так практически нет, а все льготы как были, так и останутся. Организация управления домами - вот в чем смысл реформы, дома должны обрести хозяина, которым государство уже быть не может. Помощь государства на этапе реформы сводится к четырем функциям:

* проведение приватизации жилья и регистрация прав собственности на квартиры (этот механизм уже отлажен и продолжает действовать);

* присвоение регистрационных номеров (внесение в Единый госреестр) домам и земельным участкам (этот процесс в широком смысле только начинается);

* устранение последствий аварий и чрезвычайных ситуаций по жилому фонду, остающемуся в ведении государства, и частичное временное возмещение убытков от эксплуатации жилья, передаваемого в управление ТСЖ (эта практика только начинает складываться);

* адаптация существующей исполнительной власти и ТСЖ (это предстоит начинать с чистого листа).

От пассивного или активного выполнения государством этих функций, особенно последней, и зависит судьба жилищной реформы в России. При пассивном варианте выполнение реформы ложится на плечи самих жителей и при сохранении набранных темпов завершится не раньше, чем через 150 лет. Не имея возможности растягивать проведение реформы на долгие годы, Правительство Москвы приняло, на основе постановления от 29.08.2000 № 690, активный вариант. Оно само (в лице районных управ и ДЕЗов) подключается к процессу формирования кондоминиумов, паспортизации домов, созданию ТСЖ и их альтернативы - коммерческих управляющих организаций.

И если раньше городские власти в вопросе выбора способа управления домом больше полагались на заинтересованность и активность собственников жилья, то в настоящее время особое значение приобретает их информирование путем освещения проблем эксплуатации и содержания домов в средствах массовой информации, путем комплексной работы в этом направлении префектур и районных управ. Целью проводимой работы должно стать изменение сложившегося стереотипа мышления, поворот интереса собственников к управлению принадлежащей им собственностью.

Целью моей курсовой работы является изучение управления жилищно-коммунального хозяйства товариществом собственников жилья. Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения.

Первая глава работы, состоящая из пяти разделов, рассматривает вопросы, связанные с мероприятиями по переходу к профессиональному управлению собственностью домовладельцев. Во второй главе, состоящей из четырех разделов, изучаются вопросы, посвященные техническому обслуживанию и управлению жилого дома, товариществом собственников жилья. Третья глава курсовой работы раскрывает анализ финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья «Югория» за 2005 - 2006 гг.



Глава 1.Управление многоквартирными жилыми домами (реформа ЖКХ)

С 1 января 2007 года все жилые дома в нашей стране должны были перейти на новую систему управления, а каждый российский собственник жилья -- ощутить на себе качественные перемены, привнесенные реформой ЖКХ. Жильцы должны были решить, будут ли они управлять своим домом самостоятельно (общим собранием), организуют ли товарищество собственников жилья (ТСЖ), наймут ли частную управляющую компанию (УК). Те дома, жители которых проигнорируют возможность самостоятельного выбора, будут переданы в ведение УК по конкурсу, организованному муниципалитетом, и не факт, что дом останется под крылышком до боли знакомого жильцам ДЕЗа. Новая система потребует от жильцов демонстрации гражданской ответственности и увеличения затрат на ЖКХ.

Можно сколько угодно говорить об инфантильности русского характера, но, чтобы выбрать, человек должен хотя бы иметь представление о том, что и зачем он выбирает. У нас пока если жители дома и осведомлены о существовании альтернативы ДЕЗа, то на практике найти ему достойную замену не так легко. Во-первых, не все хотят увеличивать свои коммунальные платежи, а при найме частной УК это почти неизбежно. К старым расценкам придется сразу добавить двадцать-тридцать процентов, да и УК не каждый дом возьмется обслуживать, им выгоднее обслуживать многоквартирные высотки. (Опрос экспертов - Приложение 1).

Второй вопрос: где искать профессиональных управляющих? По данным фонда «Коммунальная культура жизни», в Москве сейчас работает 30 частных УК. Однако человеку, не осведомленному о специализированных источниках, сложно найти о них информацию. Даже поисковые системы в интернете на сочетание «управляющие компании» выдают по большей части информацию, не имеющую отношения к ЖКХ. Тем более не факт, что все компании, заявившие о себе как об УК, обладают необходимым опытом и квалифицированными сотрудниками.

Основным доказательством профессионализма, на которое могут опираться жильцы, делая выбор, является репутация и опыт. Как и в случае со строительными фирмами, дабы не попасться в мышеловку с заманчиво дешевым сыром, стоит посмотреть на то, что уже сделано. Если под управлением этой компании уже есть дома, стоит съездить туда, посмотреть, как они выглядят внешне, в каком состоянии территория, поговорить с жильцами.

Излишняя дешевизна услуг -- тоже повод для подозрений. Например, затраты на капитальный ремонт в нашей сегодняшней квартплате и так занижены, что приводит к ветшанию жилья. Поэтому, если предлагается еще меньшая сумма, -- это явно не профессиональный подход.

Если жители не примут никакого решения, то судьба их дома будет решена на конкурсе, это позволит, наконец избавиться от монополизма в сфере ЖКХ. Сейчас ходят разговоры о том, что на этих конкурсах муниципалитеты будут «проталкивать» свои компании, это абсолютно несостоятельные версии, Постановление написано таким образом, чтобы обеспечить полноценные конкурсы с реальной конкуренцией. Главный критерий, по которому будет выбираться управляющая компания, -- максимальный объем услуг по фиксированной цене. Но возникает другая проблема. Как признают в ФАС, частные управляющие компании предпочитают брать под опеку новые дома. Что касается старого фонда, то, возможно, у ДЕЗов и не появится конкурентов. Неудивительно, что во многих районах уже сейчас жителям приносят анкеты для так называемого голосования по выбору УК. Правда, список компаний-претендентов, как правило, ограничивается одной строчкой, в которой указан местный ДЕЗ. А собственнику квартиры предлагается лишь поставить галочку в одной из трех граф: «за», «против», «другой вариант».

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

1.1 Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

· Деятельность. Управление - это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома - с момента его постройки и до момента сноса.

· Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект. По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

o управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

o управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

Субъект.

Субъект управления - лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

o осуществляет управленческую и организационную работу;

o принимает решения;

o обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

· Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

· Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

1.2 Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии выбора способа управления домом:

Способ управления	Непосредственное управление	ТСЖ, ЖК, иные ПК	Управляющие организации
Критерии дифференциации
Заключение договоров с организациями - поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники	Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями - поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями с поставщиками с ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключения договора не требуется	Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК).	Заключается с каждым собственником отдельно
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.	Имеет место, если в органы управления выбраны лица - не профессионалы в области управления многоквартирным домом.	Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала	Могут быть.	Могут быть.	Нет.
Затраты на управление домом, содержание штата управления	Нет.	Есть.	Есть.
Количество собственников в доме	До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»).	От 4 (условно).	От 4 (условно).
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома	Нет расходов на управление домом.	- оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы); - содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК); - осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности - ст. 137 ЖК).	Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом, исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

1.3 Договорные связи

Непосредственное управление.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

· Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

· Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

· В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.



Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности



Управление ТСЖ, ЖК, ПК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):

· Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

· Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).



Рис. 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК

Управление управляющими организациями.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

· состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

· перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

· порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

· порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме



Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

1.4 Критерии выбора

Местная власть должна разработать критерии выбора и оценки работы управляющей организации, проводить мониторинг деятельности управляющих организаций. Сделать эту информацию общедоступной для населения.

Жилищным кодексом РФ не определены требования к управляющей организации. Установлено только, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Интересам достижения этих целей, по всей видимости, и должна быть подчинена деятельность управляющей организации. А значит, применительно к этим целям должны формироваться подходы, критерии выбора и построение системы контроля за деятельностью управляющих организаций.

Задача, на мой взгляд, одновременно простая и сложная. С одной стороны, из перечня лицензируемых видов деятельности «управление коммунальной инфраструктурой и жилищным фондом» исключено в 2001 году. До июня 2005 года была необходима лицензия на «деятельность по эксплуатации электрических и тепловых сетей за исключением случая, если указанная деятельность осуществляется для обеспечения собственных нужд юридического лица или индивидуального предпринимателя». Следовательно, все предприятия независимо от формы собственности, должны были получать лицензию, если занимались эксплуатацией жилищного фонда, хотя бы на эти виды деятельности. И это логично, исходя из того, что к лицензируемым видам деятельности относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации, и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием. Тем не менее, сегодня реальность такова, что нет понятия лицензирования, то есть на рынок эксплуатации и содержания жилья может прийти любой и заявить себя в качестве управляющей организации.

Если посмотреть с другой стороны - еще в начале 2003 года приказом Госстроя России от 13.01.03 № 12 и постановлением Госстандарта России от 15.04.03 № 36 утверждена система добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере Российской Федерации «Росжилкоммунсертификация». Сертификация в жилищно-коммунальной сфере проводится в целях повышения качества и безопасности жилищно-коммунальных услуг, защиты прав и интересов граждан. В процессе сертификации проверяется соответствие показателей сертифицируемого объекта требованиям нормативных документов. При этом используются методы проверок, позволяющие провести идентификацию объекта, соответствие его параметров и характеристик нормативным документам. Органом по сертификации на территории Ханты-Мансийского округа является «Окружной Центр подготовки работников ЖКХ». Примечательным является то, что управляющие организации, в том числе ТСЖ, ЖСК есть в списках групп предприятий, сертифицируемых в системе добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере Российской Федерации «Росжилкоммунсертификация».

С учетом вышеизложенного возрастает роль органов местного самоуправления. Руководствуясь статьей 165 Жилищного кодекса РФ, в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления должны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовой формы. Для этого местная власть должна разработать критерии выбора и оценки работы управляющей организации, проводить мониторинг деятельности управляющих организаций. Сделать эту информацию общедоступной для населения.

Критериями допуска управляющей организации могут быть:

* опыт работы организации (сотрудников) в жилищно-коммунальной сфере;

* квалификация руководителя, специалистов (наличие сертификата «Росжилкоммунсертификация»);

* заявленная стоимость выполнения работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;

* перечень услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;

* предложенный договор на управление;

*отзывы иных лиц, с которыми существуют договорные отношения по управлению многоквартирными домами.

Собственники жилых помещений также могут запросить у организации - претендента на управление информацию и оценивать его на:

* отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.

* отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.

1.5 Совместное домовладение

Для каждого собственника главным, несомненно, является его квартира. В Гражданском кодексе она так и названа -- «главная вещь». Однако, всем понятно, что в многоквартирном доме эта вещь (помещение) не может существовать изолированно от остального -- от фундамента, крыши, несущих конструкций здания, лифта, лестничных клеток, разных инженерных коммуникаций, обеспечивающих подачу тепла, воды, электроэнергии, канализование жидких отходов.

Состав общего имущества дома и права на него.

Все перечисленное является общим имуществом собственников квартир, которые владеют им совместно -- в долях, но эти доли, естественно, не могут быть выделены в натуре. В то же время доля общего имущества, приходящаяся на квартиру, всегда «следует судьбе» главной вещи, то есть если у квартиры изменился владелец, то к нему без каких-либо обсуждений переходит и соответствующая доля в праве на общее имущество дома (этому посвящены статьи 289 и 290 Гражданского кодекса РФ).

Каким же документом установлено право жителя на совместное владение общим имуществом дома. Действительно, в свидетельстве о праве собственности на квартиру ничего не сказано об общем имуществе. Министерство юстиции России разъясняет, что в этом нет необходимости. Согласно федеральному закону от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «государственная регистрация возникновения... или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество» (статья 23 пункт 2).

Состав общего имущества в каждом доме различен -- не только по его перечню, но и по величине. Это определяется в основном конструктивными параметрами здания. Перечень общего имущества по запросу домовладельцев должен составить соответствующий орган технической инвентаризации жилищного фонда (БТИ, ПИБ). Получить его следует как можно скорее, что позволит более правильно выбрать приоритеты и направления работы по его содержанию.

Обязанность содержать общее имущество дома.

Таким образом, каждый собственник жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме наделен правом собственности на общее имущество этого дома, а, следовательно, обязан и заботиться о его содержании. Эта обязанность предусмотрена федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственниках жилья»: «домовладельцы в кондоминиуме несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества» (статья 16 пункт 1). Причем неиспользование домовладельцем принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения его полностью или частично от участия в этих расходах (статья 16 пункт 2).

Многие жители не задумываются над тем, что ежемесячными «платежами за квартиру» мы как раз и оплачиваем содержание не своей квартиры, а именно нашего общего имущества. При этом «доля участия» в общих расходах обычно принимается пропорциональной общей жилой площади квартиры, которая и указывается в квитанции-извещении о взносе (статья 9 пункт 1).

Однако домовладельцы на общем собрании могут принять иной порядок определения «долей участия». Например, в некоторых домах жители решили делить между собой отдельные расходы не по метражу, а по квартирам -- всем поровну, возможны и другие варианты.

Доходы от общего имущества многоквартирного дома.

Возникает вопрос -- а может ли право собственности на общее имущество приносить материальную выгоду или оно всегда требует только расходов на его содержание.

Начнем с состава общего имущества. Если он включает нежилые помещения или другие объекты, которые можно сдать в аренду, домовладельцам следует совместно решить этот вопрос, что позволит в течение определенного времени иметь дополнительный источник финансирования предстоящих расходов.

Той же цели можно достичь, рассмотрев возможность создания в доме новых помещений, например путем пристройки или надстройки здания (включая устройство мансард).

Если в состав общего имущества входят коммуникации, которые используются поставщиками для оказания коммунальных услуг в других зданиях, они должны оплатить домовладельцам часть дохода, получаемого от эксплуатации этих коммуникаций.

Внутридомовые коммуникации также должны служить источником дополнительных средств. Например, абонентная плата за пользование радиотрансляционными точками включает надзор за сетями внутри подъездов, который предприятия не ведут. Расщепление тарифа (например, 85% и 15%) позволяет домовладельцам оплачивать предприятию радиосети меньшие суммы, чем раньше, когда принадлежность внутридомовых сетей не учитывалась. Аналогичный подход можно применять во взаимоотношениях с предприятиями водоснабжения, водоотведения, тепло- и электроснабжения.

Неотчуждаемость общего имущества дома.

Общее имущество домовладельцев является неотчуждаемым -- представьте себе абсурдное решение о продаже лифтов в доме предпринимателю, который ведет их эксплуатацию, продавая билеты пассажирам. Однако установка перегородок в поэтажных коридорах, по сути, мало чем отличается от указанного примера, но встречается довольно часто. Споры по таким фактам возникают не всегда, но судебные решения нередко бывают ошибочными.

Дело в том, что общую долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме (статья 290 ГК РФ) нередко путают с владением и пользованием имуществом, находящимся в долевой собственности (статья 247 ГК РФ), которое возникает при разделе площади квартир. В этом случае вопрос должен решаться по соглашению всех участников, а при не достижении согласия -- в порядке, устанавливаемом судом. В отношении общего имущества многоквартирного дома суд не может устанавливать права собственников -- они определяются только самими домовладельцами по долям участия.

Принцип здесь один -- никто не может быть лишен права долевой собственности на общее имущество дома. Порядок пользования им (сдача в аренду, другие временные ограничения) не может нарушать интересов никого из собственников и должен устанавливаться только в результате общего согласия. Нельзя установить даже временную перегородку в поэтажном коридоре, если сосед возражает против этого. Межведомственная комиссия не может рассматривать такие вопросы даже при наличии технической возможности (наличие проекта и согласований соответствующих органов).

Доля участия собственников нежилых помещений.

Первые этажи многоквартирных домов нередко принадлежат расположенным в них организациям -- торговым, сферы услуг и прочим. Их руководители обычно и слышать не хотят об участии в расходах по содержанию общего имущества дома.

Такое отношение не может быть терпимо. Дом имеет общие конструкции, единый фундамент, общую крышу -- все они изнашиваются и требуют комплекса мероприятий, входящих в состав технического обслуживания, текущего и капитального ремонта. При оценке конкретных особенностей домов к ним могут быть добавлены и другие виды затрат.

Поэтому собственники как встроенных, так и пристроенных помещений не могут быть освобождены от расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Их обязанности установлены статьями 15-18 федерального закона «О товариществах собственников жилья», причем принятое в них понятие «домовладелец» определено в статье 1 закона как собственник связанного с жилым зданием объекта недвижимости или помещения, как части жилого здания, предназначенного, в том числе, для нежилых и иных целей, находящегося в собственности физических или юридических лиц. При определении доли их участия в общих расходах могут быть применены коэффициенты, учитывающие степень эксплуатации имущества -- интенсивность потребления ими ресурсов, степень загрязненности территории и входов и другие факторы.

Совместное пользование земельным участком.

Хотя понятие кондоминиум определяется как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, вопросы земельных отношений до сих пор в большинстве городов решаются отдельно от вопросов владения многоквартирным домом.

До принятия Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения регулировались законодательными актами субъектов федерации. Однако теперь их предстоит привести в соответствие с кодексом, что требует определенного времени.

Согласно кодексу земельные участки, на которых расположены жилые здания, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственникам помещений. Для приобретения прав на участок они «совместно обращаются... с заявлением на приобретение прав на земельный участок с приложением его кадастрового плана» (статья 36 пункт 5).

Слова «совместно обращаются» в ряде случаев были поняты как необходимость представления обращений от всех без исключения собственников дома, что обычно нереально. Вторую сложность вызывает требование приложить кадастровый план -- его составление дорого и не всегда может быть сделано быстро. Поэтому во многих городах решение вопросов оформления земельных участков затягивалось. Однако это не может оправдывать передачу их решения незаинтересованным лицам.

Земельный кодекс предусматривает, в случае отсутствия кадастрового плана, утверждение границ земельною участка на основании дежурных кадастровых карт, при этом границы и размеры участка определяются с учетом фактически используемой площади (статья 36 пункт 7).



Глава 2. Управление ТСЖ

2.1 ТСЖ - это дом или микрорайон?

Нельзя не сказать о развитии вполне естественной тенденции укрупнения жилищных массивов обслуживаемых зданий. Действительно, управление по принципу «один дом -- одна управляющая структура» при всей внешней привлекательности для жителей имеет существенный недостаток: оно неэкономно, в то же время чрезмерное укрупнение объекта управления (например, до размеров квартала или микрорайона) грозит потерей главного преимущества нарождающейся формы управления -- самоуправления -- так как жители при этом значительно отдаляются от управляющих структур, далеко не каждый собственник, как обязывает закон, непосредственно принимает участие в их создании, а затем в формировании выборного органа управления.

Практика проведения выборочных опросов жителей в таких «укрупненных товариществах» показывает, что значительная часть собственников квартир даже не знает о произошедшей «смене власти». Печально, но в ряде городов жилищно-эксплуатационные организации внешне изменились, назвавшись «товариществами собственников жилья», но при этом сохранили прежний стиль и неэффективные формы и методы работы. Еще печальнее, что иногда это заведомо делается с целью списать многолетние долги жилищной организации, продолжив ее деятельность в другом качестве. Действительность при этом не подтверждает факта создания товарищества -- не произошло передачи функций управления жильем в руки граждан, в чем, собственно, и заключаются смысл и цель рождения и развития новой формы управления. Эту принципиальную ошибку постоянно допускают многие даже опытные руководители жилищных и административных структур, подменяя выполнение поставленной концепцией реформирования ЖКХ задачи передавать все большее количество жилья в управление самим гражданам показушными «перекрашиваниями» бывших МУПов в товарищества или подделкой документов статистической отчетности, где вместо вновь созданных ТСЖ десятками фигурируют срочно вдруг перерегистрированные дома жилищно-строительных кооперативов, которые по тридцать и более лет и так уже находятся в управлении граждан (самым бесцеремонным образом, например, подобная показательно-отчетная акция переименования ЖСК в ТСЖ была осуществлена в первые годы реформы в Рязани, благодаря чему многие до сих пор считают этот город передовиком в деле создания товариществ и образцом для подражания).

Что касается создания товариществ и других управляющих организаций на базе домов, обслуживавшихся до последнего времени муниципальными предприятиями, с удовлетворением хочется отметить практику создания и функционирования нескольких товариществ в городе Оренбурге, объединивших по одному и более микрорайонов муниципального жилищного фонда, в которых председателями правлений и управляющими избраны работавшие ранее в этих же домах руководители-жилищники.

С сожалением приходится констатировать, что ознакомление экспертов МООД с работой подобных «крупногабаритных» ТСЖ в других городах не позволяет сделать выводы о законности их регистрации и соблюдении их руководителями принципиальных положений организации управления и ведения финансово-хозяйственной деятельности в этих специфических по масштабу, но типичных по форме и статусу некоммерческих самоуправляемых объединениях собственников жилья. Мотивы действий таких руководителей разнообразны, но во всех случаях нарушения закона и несоблюдение прав граждан-собственников оказались возможными по причине, прежде всего, неосведомленности жителей о своих правах и обязанностях (по содержанию своей собственности, по выбору способа управления ею, по пользованию информацией для потребителей жилищно-коммунальных услуг и т. д.).

Другой распространенной причиной является неграмотность самих руководителей, ответственных за осуществление мероприятий реформы по развитию новых форм управления жилищным фондом. В дополнение к материалам Российской Жилищной Федерации можно рекомендовать им для ознакомления и использование многолетнего опыта и методические разработки специалистов УЖКХ Администрации Екатеринбурга, которая хоть и не во всем идеально, но в целом законно, квалифицированно и масштабно проводит мероприятия по созданию новых нетрадиционных для ЖКХ, форм самоуправления и самоуправления и самообслуживания приватизированного жилья в условиях, как городов, так и сельских населенных пунктов (приложение 2).

От ошибок не застрахован никто, поэтому рассмотрим некоторые примеры из практики работы административных структур, и созданных при их содействии или непосредственном участии управляющих жилищных организаций и попытаемся проанализировать типичные ошибки тормозящие, а иногда и приводящие к краху хорошие начинания по совершенствованию процесса управления жильем:

*Неправильно сформулированные в учредительном протоколе вопросы повестки дня и принятые голосованием общего собрания домовладельцев документы на пользование земельным участком оформлены на внешнюю управляющую организацию.

*Сбор средств на расчетный счет внешней управляющей организации ведет к потере платежами статуса членских взносов.

*Счета-фактуры, договора на оказание услуг товариществом своим членам -- такой практики не должно быть в ТСЖ.

Для расчета величины затрат на обслуживание и управление домохозяйством применяются нормативы муниципальных жилищных организаций (без учета индивидуальных особенностей домовладений и большого диапазона размеров их площади, а также реальной потребности в штатном персонале). Сохранение действовавшей ранее системы расчетов за ЖКУ через жилищные организации без учета изменения статуса собственников-потребителей, объединившихся в некоммерческую организацию.

Допущение в директивных документах администрации нарушений прав собственников в кондоминиуме на самостоятельное решение вопросов содержания и распоряжения частной и обще-долевой собственностью (санкционирование перепланировок общего имущества без согласия всех совладельцев; отчуждения нежилых помещений в составе кондоминиума и т. п.).

Административная практика нарушения прав дольщиков-инвесторов при оформлении разрешений на строительство жилых объектов и документации на передачу их в эксплуатацию, а также в осуществлении выбора собственниками формы управления многоквартирным домом-новостройкой. Перечень ошибок исчерпывающим не является и основная причина этого заключается в следующем: фундаментом большинства подобных ошибок является непонимание того, что ТСЖ -- не разновидность жилищной организации, а специфическая форма некоммерческого управления жилищным фондом. Именно этим обстоятельством определяется перспективность развития этой формы управления с максимально полезным использованием присущих ей преимуществ по сравнению с другими известными нам формами:

- добровольность, а значит, осознанность гражданами объединения для принятия коллективных и коллегиальных управленческих решений;

- демократичность формирования органов управления и контроля, равные возможности для участия в их работе для всех членов организации;

- экономичность коллективного пользования недвижимостью в форме совместного домовладения,

- возможность самостоятельного формирования жителями рациональной структуры управления многоквартирным домом, повышающей эффективность его эксплуатации;

- формирование и утверждение величины расходов на содержание и ремонт жилья самим собственником и заинтересованность его в уменьшении своих затрат путем повышения качества обслуживания жилья и качества процесса управления;

- отсутствие накопления и распределения между членами организации прибыли, которая если и появляется, то вся расходуется исключительно на уставные цели по содержанию и ремонту домовладения;

- отсутствие налогооблагаемой базы у некоммерческой организации, которая не ведет предпринимательской деятельности;

- осуществляемая непосредственно собственниками система контроля за финансово-хозяйственной деятельностью и качеством обслуживания домовладения, с гарантией обеспеченная уставными принципами деятельности некоммерческой организации.

Из этого следует вывод, который позволяет сделать шаг к повышению эффективности многотрудного процесса жилищного реформирования, надо понять, что деятельность любой созданной жителями многоквартирного дома самоуправляемой организации, в том числе в форме некоммерческой управляющей организации, есть необходимый (обязательные) этап формирования структуры управления любым многоквартирным домом, чтобы структура работала эффективно. Задача этого этапа -- создание и отработка необходимых предпосылок для естественного перехода по желанию собственника от самоуправления к привлечению внешней управляющей или обслуживающей организации.

Осуществление в цивилизованной форме на подготовленной почве такого перехода и будет означать вступление в новый этап управления жильем -- в рынок жилищно-коммунальных услуг. Очевидной недоработкой действующей Концепции реформирования ЖКХ является игнорирование этого факта и абсолютное не использование в документах, рекомендациях и практике реформы потенциала некоммерческих управляющих и обслуживающих организаций, которые существуют весьма успешно работают, но «сами по себе», как бы вне зоны действия реформы.

Теперь мы знаем из чего можем выбирать, но плохо представляем, как сделать выбор, не нарушив закон и в то же время обеспечив защиту своих прав.

2.2 Некоммерческий механизм управления кондоминиумом

Включает в себя три «запрограммированных» момента:

1. Самоорганизация граждан до уровня сознательного принятия коллективных решений, то есть до уровня реализации ими права на самоуправление.

2. Грамотная кадровая политика, как гарантия обеспечения нормативных требований эксплуатации жилищного фонда при соблюдении качества и адекватной величины затрат.

3. Оформленный документально механизм контроля жителями законности действий и качества работы персонала и руководства уполномоченной собственниками управляющей организации.

Каждый из трех должен работать и приносить ощутимую материальную пользу жителям, отдавшим предпочтение некоммерческому способу управления.

Схема организации процесса управления кондоминиумом дана ниже. Объект управления -- кондоминиум (земельно-имущественный комплекс) -- находится в совместном владении собственников общего имущества многоквартирного дома и по их выбору должен быть управляем одним из разрешенных законом способов. Остановимся на примере товарищества собственников жилья, организация которого в многоквартирном доме подробно описана в Законе «О ТСЖ».

Верхняя половина схемы раскрывает структуру самоуправляемой организации:

- руководящий орган -- общее собрание собственников,

- исполнительный орган -- правление (члены-собственники),

- контролирующий орган -- ревизионная комиссия (члены-собственники).

Налицо установленный уставом (Приложение) процесс самоуправления, осуществляемый во всех случаях непосредственно собственниками -- жителями многоквартирного дома: сами решили, сами реализовали и сами проконтролировали полученный результат. Понятно, что такое возможно только при достаточном уровне самоорганизации. Обратим внимание -- ни в одной из трех ступеней невозможно участие в принятии решений представителей каких-либо внешних организаций, включая органы власти.

Собрания должны быть кворумными, решения оформляются протоколом, документы, утвержденные общим собранием, обязательны для исполнения правлением, всеми участниками товарищества и совладельцами общего имущества, не оформившими членство -- это установлено законом и уставом товарищества. Компетенция и полномочия собрания, правления и ревкомисии также определены уставом (Приложение) и могут быть регламентированы подробнее внутренними документами товарищества, разработка которых является обязанностью правления. Комплекс внутренних документов юридического лица (товарищества) должен охватывать все вопросы взаимодействие жителей дома с правлением и персоналом товарищества.

В случае принятия собственниками решения о привлечении к управлению домом внешней управляющей организации протокол общего собрания должен четко формулировать, какие функции передаются, а какие будут выполняться правлением товарищества и ревизионной комиссией, уставные функции ответственности которые не могут быть переданы никому (или нужно ликвидировать юридическое лицо - ТСЖ; и тогда возникает вопрос а нужно ли было его создавать?). Если домовладельцы, например в новостройке, изначально ориентированы на заниматься самоуправлением, то принимая единственное управленческое решение - не создавать ТСЖ - они должны ясно понимать, что в этом случае становятся заказчиками платных услуг по управлению и содержанию их долей в общем имуществе многоквартирного дома. Цена услуг - договорная. (И возникает вопрос: а не разумнее ли все-таки создать товарищество?).

...