Выселение граждан из жилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Выселение граждан из жилых помещений



Введение

выселение граждане жилище право

Вот уже девять лет, как страна живет по Жилищному кодексу РФ, вступившему в действие с 1 марта 2005 года. Его принятие, сопровождалось "устрашающими" слухами и с момента введения его в действие породило много дискуссионных вопросов. Одними из таковых являются положения, касающиеся выселения граждан из жилых помещений. В нашей стране, где так остро стоит многие годы жилищная проблема, больше всего люди на сегодняшний день стали опасаться перспективы остаться без крыши над головой.

Актуальность темы исследования "Выселения граждан из жилых помещений" на сегодняшний день видится в том, что с принятием ЖК РФ суды все чаще рассматривают и удовлетворяются исковые заявления о выселении из жилого помещения. И только суд вправе решать, подлежит ли лицо выселению из занимаемого жилого помещения, какими бы виновными не были основания такого выселения.

Конституция РФ с учетом требований международно-правовых актов в ст.2 закрепила норму, согласно которой человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Государство обязано признавать, соблюдать и защищать права и свободы человека. В числе основных социально - экономических прав и свобод человека и гражданина провозглашено право на жилище. Провозглашенная конституционная норма с учетом положений ст.15 Конституции РФ, включившей общепризнанные принципы и нормы международного права и международных договоров РФ в российскую правовую систему, явилась основополагающей для развития всех отраслей законодательства, в том числе и жилищного.

Норма о праве человека на жилище содержится и во Всеобщей декларации прав человека, которая гласит "каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи".

Согласно Конституции РФ каждый имеет право на жилище, оно неприкосновенно, и никто не может быть произвольно лишен его. Эти конституционные принципы закреплены в ст.3 ЖК РФ. Частью 4 данной статьи установлено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами.

В ЖК РФ заложен новый правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на Конституции РФ, статья 46 которой гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод, в частности жилищных отношений. Кодекс закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав по отношению к их защите в административном порядке (ст.11 ЖК РФ).

Согласно ч.4 ст.3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законодательством РФ.

Несмотря на прописанные в ЖК РФ нормы, проблемы, возникающие в сфере жилищных правоотношений в последние годы, не решились и ведут к определенным последствиям для граждан:

1. выселение при несоблюдении правил проживания в квартире, расположенной в многоквартирном доме (спокойствие, тишина, перепланировка, соблюдение прав соседей, возможность проникновения в квартиру при аварийной ситуации, порядок в подъезде и т.д.);

2. выселение за невнесение оплаты жилья и коммунальных услуг;

3. выселение бывших членов семьи собственника жилого помещения и др.

Актуальность выбранной темы курсовой работы заключается в том, что на сегодняшний день вопрос выселения граждан из жилых помещений, регулируемый действующим ЖК РФ, является непростой задачей не только для истцов и ответчиков, но и для судей. По общему правилу, исходя из смысла норм жилищного и гражданского законодательства РФ, выселение из жилого помещения по любому основанию допустимо не иначе, как по решению суда. Только суд вправе решать, подлежит ли лицо выселению из занимаемого жилого помещения, какими бы виновными не были основания такого выселения.

При написании данной работы использованы:

Теоретическая основа работы; вклад в развитие теории жилищного права внесли заведующей кафедрой гражданского права Белгородского госуниверситета, доктор юридических наук, профессор Е.В. Богданов, заслуженный юрист РФ Г.Ф. Шешко, доктор юридических наук, профессор, адвокат Московской городской коллегии адвокатов Г.А. Свердлых, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета, кандидат юридических наук Л.Г. Сайфулова, начальник Правительственного управления Аппарата Государственной Думы, доктор юридических наук, профессор В Б Исаков, доктор юридических наук, профессор Л.М. Пчелинцева и другие. Их труды посвящены различным вопросам жилищных правоотношений, а в частности выселению граждан из жилых помещений.

Нормативно-правовая база: Конституция РФ 1993 г., Декларация прав и свобод человека и гражданина 1991г., Жилищный кодекс РФ 2005г., третья часть Гражданского кодекса РФ 01.03.2002 г., Семейный кодекс РФ 1995г и другие.



Глава I. Право граждан на жилище в РФ

1.1 Природа и сущность права на жилище

В российском законодательстве понятие " жилище" раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры. Термин " жилище" означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт, иное инженерное оборудование).

Жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового. Однако критерии, предъявляемые к жилому помещению, не всегда были четко обозначены в законодательстве, что на практике являлось причиной многочисленных злоупотреблений.

Понятие жилища, согласно ст.673 "Объект договора найма жилого помещения" ГК РФ, определяется как изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Еремичев И.А. и Страунинг Э.Л. В своем издании дают краткое определение жилому помещению, говоря, что оно представляет собой помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В свою очередь, продолжают они, жилые помещения образуют жилищный фонд. Под жилищным фондом в свою очередь понимается совокупность всех жилых помещений, независимо от формы собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные помещения в других строениях, которые пригодны для проживания.

В ст.15 ЖК РФ п.2 дается более полное определение понятия жилого помещения, которым признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В п.2 указанной статьи дается легальное определение жилого помещения как объекта гражданских прав, содержащее его существенные признаки.

Во-первых, жилое помещение относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст.130 ГК РФ).

Во - вторых, данное помещение является изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, лестничную клетку или в общий коридор.

В - третьих, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (п.2 ст.288 ГК РФ, п.1 ст.17 ЖК РФ). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям, например, противопожарным, экологическим и др.

Порядок признания помещения жилым помещением и требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

Обязанность по созданию условий для осуществления права на жилище приняло на себя государство. Государство обязано выполнять целый комплекс мероприятий для удовлетворения потребностей граждан: осуществлять программу строительства благоустроенного жилья; обеспечивать справедливое распределение жилой площади, охрану жилищного фонда и т.п.

Обязанности органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище закреплены ФЗ РФ "Об основах федеральной жилищной политики" От 24 декабря 1992 г. № 4218 - 1 (ст.3). Выделим некоторые обязанности государственных органов:

- порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений;

- доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья;

- содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;

- правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости в жилищной сфере и т.д.);

- сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством;

- контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере и др. 

Право граждан РФ на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

Из права на жилище вытекает возможность для человека пользоваться имеющимся у него на законном основании жилым помещением без опасения, что кто - то сможет лишить его этого помещения по каким - либо соображениям. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Заведующий кафедрой гражданского права и процесса Белгородского госуниверситета, доктор юридических наук, профессор Богданов Е.В. делает вывод и кратко излагает, что в право на жилище в качестве составляющих элементов входят следующие правомочия граждан:

- право пользования имеющимся жилым помещением;

- право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного и муниципального фондов и право на удовлетворение жилищной потребности путем приобретения жилого помещения в собственность по гражданско-правовым сделкам или в результате строительства.

Теоретическое осмысление проблем правовой природы и сущности права на жилище продолжается. Этот процесс важен не только для юридической науки, но и для разработки правовых основ современной государственной жилищной политики в условиях развивающихся рыночных отношений, одной из основных целей которой является решение жилищной проблемы, создание механизмов (в том числе правовых) для реального осуществления гражданами права на жилище. Проблема доктринального определения права граждан на жилище существует. Это вызывает необходимость дальнейшего осуществления научного исследования различных аспектов конституционного права граждан РФ на жилище, включая формы и гарантии его реализации.

1.2 Понятие и основания выселения граждан из жилого помещения

Согласно ст.3 ч.4 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законодательством РФ. В законодательных актах субъектов РФ, муниципальных образований, локальных актах государственных органов не могут быть предусмотрены иные основания выселения из жилого помещения, а если они предусмотрены, то не должны применяться. Законодательство РФ в этой части не предоставляет дополнительных полномочий по регулированию выселения из жилых помещений иным субъектам законотворческой деятельности. Связано это, с необходимостью строгого соблюдения ст.25 Конституции РФ о неприкосновенности жилища. Данное положение содержится в п.1, 2 ст.3 ЖК РФ и закрепляет, что жилище неприкосновенно, никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Жилищным кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

По общему правилу, исходя из смысла норм жилищного и гражданского законодательства РФ, выселение из жилого помещения по любому основанию допустимо не иначе, как по решению суда. Поскольку жилищная проблема в настоящее время решается в РФ на уровне государственной политике, государственных программ, жилье является приоритетом в плане защиты прав граждан. Только суд вправе решать, подлежит ли лицо выселению из занимаемого жилого помещения, какими бы виновными не были основания такого выселения. ЖК РФ лишь указывает основания и порядок выселения, которым должен руководствоваться суд при вынесении соответствующего решения.

Первым рассматриваемым нами основанием выселения будет невнесение нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги. Обязанность нанимателя вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа месяца следующего за прожитым, в соответствии с п.1 ст.155 ЖК РФ.

Ст.678 ГК РФ также определяет обязанность нанимателя по договору найма жилого помещения по внесению платы за пользование жилым помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и плата за содержание и ремонт жилого помещения, включая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление и т.д.

Договор управления, если таковой имеется, может предусматривать иные сроки внесения платежей.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя и допускается это в судебном порядке именно в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (п.1 ч.4 ст.83 ЖК РФ). На сегодняшний день это наиболее распространенные случаи выселения. Можно сказать, что самый популярный вид "выселенцев" - это неплательщики. Стоит нанимателю жилого помещения забыть, не захотеть или не иметь возможности платить за коммунальные услуги в течении 6 месяцев, можно начинать паковать чемоданы, причем не только свои, но и своих зарегистрированных по этому месту жительства родственников".

При расторжении договора вследствие того, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течении более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

На сегодняшний день в стране многие семьи имеют значительные задолженности по коммунальным платежам. Далее мы остановимся на вопросе: кто может опасаться выселения из жилого помещения в связи с неуплатой коммунальных услуг?

Ответ на этот вопрос зависит от причин неуплаты коммунальных услуг. Как показывает практика, суды, установив уважительные причины образования задолженностей свыше шести месяцев, отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора социального найма, но при этом удовлетворяют требования о погашении задолженностей. В качестве уважительных причин невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи детей, инвалидов и т.д. В тоже время, ответчик-наниматель не должен забывать, что доказывать уважительность причин образования задолженности должен он сам.

В ст.90 ЖК РФ предусматривается, что если наниматель и проживающих с ним членов его семьи не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течении более шести месяцев без уважительных причин, то они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Вторым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.2 ч.4 ст.83 ЖК РФ). К таким гражданам относятся:

- члены семьи нанимателя (ст.69 ЖК РФ);

- временные жильцы (ст.80 ЖК РФ);

- поднаниматели (ч.4 ст.79 ЖК РФ).

Выселение нанимателя и членов его семьи производится без предоставления другого жилого помещения.

Третьим основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п.3 ч.4 ст.83 ЖК РФ). Речь может идти о нарушении правил пользования жилым помещением или санитарно - эпидемиологических правил, санитарно - гигиенических правил, а также требований пожарной безопасности.

Четвертым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является использования жилого помещения не по назначению (п.4 ч.4 ст.83 ЖК РФ). Поскольку жилое помещение предназначено для проживания граждан, то всякое иное его использование, связанное, например, с размещением в жилых помещениях промышленных производств, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, можно квалифицировать как использование жилого помещения не по назначению.

Согласно ч.2 ст.35 и ч.1 ст.91 ЖК РФ в случае, если указанные в данных статьях граждане используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то по требованию собственника жилого помещения либо наймодателя после их предупреждения об устранении перечисленных нарушений они подлежат выселению на основании решения суда.

При этом ЖК РФ не содержит нормы, устанавливающие формы предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением.

Поскольку закон не требует какой - либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч.2 ст.35 и ч.1 ст.91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, свидетельствующие как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, согласно ст.84 ЖК РФ, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст.85ЖК РФ).

Если производится выселение из жилого помещения, расположенного в том доме, который подлежит сносу, и согласно ст.86 ЖК РФ такое выселение производится в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе жилого дома.

Если сносится дом, в котором находятся приватизированные гражданами квартиры, то собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение в собственность либо выплачивается компенсация в денежной форме. Данная обязанность возложена опять-таки на орган, принявший решение о сносе жилого дома.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья подлежат граждане в случае, если занимаемое ими жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Также, выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством применяется в случаях признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания. В соответствии со ст.87 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение, либо жилое помещение признано аварийным или непригодным для постоянного проживания. Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем.

В случае если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не сохраняется либо его общая площадь уменьшается настолько, что проживающие в нем лица могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, увеличится настолько, что общая площадь на одного члена семьи существенно превысит установленную норму предоставления, граждане подлежат выселению из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

При выселении по приведенным ранее основаниям гражданам, выселяемым из ранее занимаемого жилого помещения, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее следующим требованиям (ч.1 ст.89 ЖК РФ):

- жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, при этом неблагоустроенность ранее занимаемого жилого помещения и отсутствие в нем коммунальных удобств вовсе не являются основанием для предоставления нанимателю неблагоустроенного жилого помещения;

- жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям;

- жилое помещение предоставляется гражданам равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; при выселении из жилого помещения, размер которого менее нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, тогда гражданину предоставляется другое благоустроенное жилое помещение с учетом этой нормы, а в случае, если наниматель ранее занимал отдельную квартиру или не менее чем две комнаты, ему собственно должна быть предоставлена отдельная квартира либо жилое помещение, состоящее из того числа комнат, в коммунальной квартире (ч.2 ст.89 ЖК РФ);

- при предоставлении жилого помещения не допускается заселение одной комнаты несовершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч.1 ст.58 ЖК РФ);

- жилое помещение должно отвечать состоянию здоровья нанимателя и членов его семьи, постоянно проживающих с ним в одном жилом помещении, т.е. оно может быть предоставлено с превышением нормы предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ч.2 ст.58 ЖК РФ);

- благоустроенное жилое помещение, предоставляемое выселяемому гражданину в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч.3 ст.89 ЖК РФ).

Если во всех указанных случаях наниматель отказывается от выселения, орган государственной власти или орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о принудительном выселении из занимаемого жилого помещения. Обращаясь с таким иском, соответствующий орган должен указать другое благоустроенное помещение, которое будет предоставлено нанимателю вследствие его принудительного выселения.



Глава 2. Особенности отдельных оснований выселения граждан из жилых помещений

2.1 Выселение собственников из занимаемого жилого помещения

В данном пункте нами будет рассмотрен вопрос о выселении собственников из занимаемых жилых помещений. Первоначально мы определим содержание права собственности, которое закрепляется в ст. 209 ГК РФ. Согласно данной статьи собственнику жилого помещения принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки.

Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный ответственным органом срок, суд по иску последнего в отношении собственника может принять одно из следующих решений:

1. о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью;

2. о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Кодекс детально регламентирует механизм изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Положения ст.32 ЖК РФ конкретизируют положения ст. ст.279 - 282 ГК РФ.

Положения ч.6 ст.32 ЖК РФ предусматривают два способа расчетов с собственником жилья в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд:

во-первых, выплата определенной выкупной цены жилого помещения, в которую включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, если иное не установлено соглашением с собственником жилого помещения;

во - вторых, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Правовыми последствиями первой формы расчетов является выселение собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья. Вторая форма предполагает выселение собственника из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.

В соответствии с ч.10 ст.32 ЖК РФ аналогичный порядок осуществления расчетов с собственниками жилых помещений предусмотрен в случае признания в установленном законом порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления ими требований о его сносе в разумный срок.

Собственник жилого помещения может быть выселен без предоставления другого жилого помещения вследствие обращения взыскания на принадлежащее ему жилое помещение по обязательствам перед кредиторами. Указанные основания регламентированы положениями ст. ст.237 - 256 ГК РФ.

Таковыми, например, могут являться долги по договорам кредита, займа, ипотеки, долги, связанные продолжительным периодом неуплаты налогов, платежей за квартиру и коммунальные услуги, и другие обязательственные отношения. Обращение взыскания по долгам собственника может быть обращено на долю должника в общем имуществе супругов, в состав которого входит совместно нажитое супругами в период брака жилое помещение. Обращение взыскания в указанных случаях осуществляется в соответствии с нормами гражданского и гражданско-процессуального законодательства в судебном порядке. Решение о выселении собственника из жилого помещения принимается судом.

Все виды выселения собственников из занимаемых жилых помещений можно условно подразделить на две группы:

1. выселение без предоставления другого жилого помещения;

2. выселение с предоставлением другого жилого помещения.

В жилищном законодательстве для собственников доминирует выселение из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая зарплата, содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений.

Собственники жилых помещений в отличии от нанимателей по договору социального найма лишены законодательной возможности выселения в другое благоустроенное жилище. Критериями последнего в соответствии с ч.1 ст.89 ЖК РФ являются равнозначность по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта, нахождение в черте данного населенного пункта. Основаниями предоставления другого благоустроенного жилья нанимателю являются снос жилого дома, в котором находится жилое помещение, перевод жилого помещения в нежилое, признание жилья непригодным для проживания, проведение реконструкции и ремонта жилого дома (ст. ст.85 - 88 ЖК РФ). Отсутствие в законе равноправных условий для нанимателей и собственников при выселении из занимаемых жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилья вступает в противоречие с положениями ч.2 ст.8 Конституции РФ, которая гласит, что в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Кроме того, при предоставлении другого жилого помещения собственнику необходимо руководствоваться ч.3 ст.35 Конституции РФ о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Неоднозначным представляются положения ч.5 ст.29 ЖК РФ, устанавливающие возможность изъятия у собственника жилья жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку с дальнейшей реализацией на публичных торгах. Введение этой нормы было обусловлено большим количеством несанкционированных переустройств и перепланировок жилья, приводившим к повреждениям и разрушениям как объектов указанных действий, так и соседского жилья.

Юридически "чистого" собственника лишить его права и просто выселить невозможно. Однако в ГК РФ есть ст.293 "прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение". Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств с вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Следует особо подчеркнуть, что в ст.293 ГК РФ речь идет о принудительном выкупе, а не о конфискации. Нерадивого собственника могут лишить его права на конкретную квартиру, но взамен он должен получить ее реальную стоимость (с соответствующими вычетами). Выселяемый в данном случае имеет право именно на денежную компенсацию, а не на предоставление какого - либо иного жилья.

Иная ситуация с собственником жилого помещения, имеющего долги по коммунальным платежам. В случае неуплаты собственником жилого помещения коммунальных платежей, в суд может быть подан иск только о взыскании задолженности. По решению суда взыскание может быть обращено в первую очередь на денежные средства должника, а при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для погашения задолженности по коммунальным платежам, взыскание обращается на имущество, принадлежащее должнику, в том числе может быть обращено и на квартиру.

2.2 Порядок выселения бывших членов семьи, собственника жилого помещения

Сам по себе институт выселения бывшего члена семьи, собственника жилого помещения является новшеством в жилищном законодательстве РФ.

В соответствии со ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Представляется, что данное соглашение должно быть оформлено в письменном виде, при желании сторон может быть удостоверено нотариально. В соглашении могут определяться условия, на которых за бывшим членом семьи сохраняется право на проживание, например, комната или иная часть жилого помещения, в которых имеет право проживать лицо, срок действия такого соглашения и иные условия.

Требования к существенным условиям такого соглашения в законе отсутствуют, поэтому стороны, используя свободу заключения договора, могут включать в него любые условия. Устная договоренность сторон не может служить такого рода соглашением, ссылка стороны при разрешении спора в суде о том, что уже сложился порядок пользования жилым помещением, по которому бывший член семьи продолжает пользоваться жилым помещением, не должна приниматься во внимание, поскольку в Законе не указан срок, в течение которого собственник может обратиться в суд с требованием о выселении, а также срок, по истечении которого за бывшим членом семьи собственника сохраняется право на проживание.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Такой определенный срок устанавливается только судом и может быть сколь угодно долгим. Но в любом случае суд должен исходить из принципа разумности, с учетом материального положения бывшего члена семьи, времени года, возможности совместного проживания. Конкретных минимальных и максимальных пределов этого срока в законе не содержится, поэтому теоретически он может быть любым.

В судебном заседании при рассмотрении вопроса о выселении и предоставлении бывшему члену семьи собственника определенного срока, в течение которого за ним сохраняется право на проживание, собственнику следует представить доказательства того, что ответчик имеет реальную возможность выселиться из жилого помещения, так как у него есть или возникнет в будущем право на вселение в иное жилое помещение.

При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч.4 ст.31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

ЖК РФ не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.

Таким образом, при наличии обстоятельств, не позволяющих бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок.

Из ч.5 ст.31 ЖК РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Вопрос о признании таких лиц членами семьи собственника должен решаться судом в каждом конкретном случае. Такие лица в случае возникновения спора обращаются в суд по месту жительства с требованием о признании его членом семьи собственника. Непременным условием такого признания является вселение в качестве члена семьи. То есть между собственником и вселяемым должны быть фактические семейные отношения, один бюджет, совместное пользование предметами быта и тому подобное.

Согласно Федеральному закону РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» указанное выше положение Закона не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что на момент приватизации данного жилого помещения бывшие члены семьи собственника имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим. Иными словами, если бывший член семьи собственника в свое время не воспользовался правом на приватизацию жилого помещения и отказался от такого права в пользу нынешнего собственника, то за ним все равно сохраняется право пользования жилым помещением. Право на приватизацию жилого помещения имеют все проживающие в данном жилом помещении лица, и лишать лицо права на проживание, которое у него имелось до приватизации, запрещено законодателем. Тем самым вселившееся в установленном законом порядке лицо не может быть выселено по указанному основанию.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что жилое помещение может находиться в совместной собственности проживающих в нем. В частности, согласно ст.256 ГК РФ и ст.34 Семейного кодекса РФ имущество, в том числе и недвижимое, нажитое в период брака, является совместной собственностью супругов. Зачастую жилое помещение, приобретенное супругами в период брака, оформляется на одного из супругов, и документально собственником жилого помещения числится один супруг. В такой ситуации при прекращении семейных отношений и расторжении брака один супруг не может потребовать от другого выселиться из жилого помещения на основании ст. 31 ЖК РФ. Режим совместной собственности супругов предполагает, что общим имуществом они распоряжаются совместно, имеют равные права на это имущество. Оба супруга по отношению к совместному имуществу являются сособственниками.

Фактически закон связывает прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника только с расторжением брака или признанием брака недействительным, то есть с прекращением семейных отношений. Прекращение права пользования жилым помещением является основанием для выселения бывшего члена семьи собственника из занимаемого им жилого помещения собственника.

Анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод о том, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении или невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Иными словами, выселение бывшего члена семьи собственника возможно только при прекращении права пользования жилым помещением, которое в свою очередь возникает автоматически при прекращении семейных отношений.

Немаловажным является вопрос о том, может ли быть выселен член семьи собственника в случае нарушения им правил пользования жилым помещением. ЖК РФ не содержит нормы, которая регулировала бы отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи в том случае, если член семьи собственника нарушает правила пользования жилым помещением.

В соответствии со ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Ст. 35 ЖК РФ предусматривает основания для выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что, член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника. По крайней мере, по такому пути идет судебная практика.

Таким образом, член семьи собственника может быть выселен по двум основаниям:

1. при прекращении семейных отношений с собственником

2. при нарушении правил пользования жилым помещением.

На практике возникают ситуации, когда между супругами брак не расторгался, а фактически брачные и семейные отношения прекращены. Имеет ли право супруг - не собственник жилого помещения - на пользование жилым помещением в таком случае?

Закон допускает в данном случае заключение соглашения о порядке пользования жилым помещением, а при его отсутствии выселить супруга по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, невозможно, поскольку юридически семейные отношения не прекращены и такой супруг юридически является членом семьи собственника, даже несмотря на то, что он не проживает в жилом помещении.

При прекращении семейных отношений совместный ребенок может проживать с одним из родителей, в том числе с родителем, не являющимся собственником жилого помещения. В данном случае надо иметь в виду, что в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Из положений указанной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

В соответствии с п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении него, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.

В силу ч.4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом.

Как указывалось ранее, в ЖК РСФСР (ст. 127) предусматривалось, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.

Новый ЖК РФ предусматривает иной порядок взаимоотношений бывших супругов.

В связи с этим актуальным является вопрос, применяются ли положения нового ЖК РФ в случае, если семейные отношения прекращены до введения его в действие, то есть до 1 марта 2005 года.

По смыслу ст. 31 ЖК РФ при применении ее положений возможность выселения не ставится в зависимость от момента прекращения семейных отношений между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи.
Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, то по общему правилу к ним применяется закон, действующий в настоящее время, т.е. применению подлежат положения ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения, до или после его введения в действие.
В связи с этим положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ним и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ.



Заключение

В результате проведенного исследования по выбранному вопросу можно сделать следующие выводы.

1. Поскольку право на жилище является элементом общей системы прав и свобод человека и гражданина, его формирование происходило одновременно с развитием и нормативным закреплением всей системы прав и свобод. При этом понимание сущности права на жилище первоначально заключалось в признании социальной ценности жилища как объекта собственности, а также признания неприкосновенности жилища, как составного элемента права на неприкосновенность личности. Вследствие чего обладание жилищем было признано важной составляющей социального статуса личности.

В Конституции РФ сущность права на жилище заключается в признании за каждым естественного права обладать и пользоваться таким социальным благом как жилище, а также права приобретать жилище на тех или иных основаниях. Помимо этого конституционное право на жилище входит в систему прав и свобод человека и гражданина, а именно - в систему социальных прав. В системе социальных прав, при признании его самостоятельности, право на жилище является элементом комплексного права на достойную жизнь.

2. Выселение граждан из жилого помещения в РФ допускается только на основании решения суда, которое приводится в исполнение в ходе исполнительного производства.

ЖК РФ выделяет три вида: выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения, с предоставлением другого жилого помещения, а также выселение без предоставления другого жилого помещения.

3. В настоящее время в судах таких дел становится все больше и больше. Однако зачастую такие процессы растягиваются на продолжительное время, поскольку существует некоторая неурегулированность данного вопроса. Так, законом не предусмотрен перечень уважительных причин неуплаты либо критериев уважительности, а также не сказано, что включается в срок, обозначенный законодателем как "более шести месяцев": шесть месяцев подряд или в указанный срок могут включаться любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась.

Применение данной статьи в нынешней редакции дает практически безграничный простор усмотрению чиновников и может породить случаи произвольного лишения жилища, недопустимость которых провозглашает сам Кодекс. Целесообразно было бы сформулировать данную норму следующим образом: " Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие".

...