Изменения, произошедшие в политической ситуации страны в начале девяностых годов, в связи с переходом к рыночной экономике, возродили институт недвижимого и движимого имущества. Деление имущества как объекта права собственности на движимое и недвижимое становится основополагающим. «С ним связывают важные юридические последствия: необходимость введения специальной регистрации недвижимого имущества, установление различного порядка приобретения права собственности, узаконение категории вещных сделок, введение института права приобретательной давности, определение применимого права, установление режима наследования и налогообложения». [44, C.50] Отправной точкой такого возрождения явилось признание на уровне закона права частной собственности на землю.

Согласно п.2 ст.6 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» земельные участки могли находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций). Пунктом 3 ст.7 этого же закона был восстановлен институт приобретательной давности: гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретают право собственности на это имущество. Статьей 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года было установлено, что имущество подразделяется на движимое и недвижимое. К последнему были отнесены земельные участки и все то, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения и другое имущество в случаях, установленных законодательными актами. Количество и стоимость имущества, которое могло находиться в собственности граждан, теперь не ограничивались (ст.7 Закона СССР «О собственности в СССР», ст. 10 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР»).

Согласно ст. 10 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» в собственности гражданина могли находиться земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи, предметы домашнего хозяйства и личного потребления, предприятия, имущественные комплексы в сфере производства товаров, бытового обслуживания, торговли, иной сфере предпринимательской деятельности, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные средства производства, любое другое имущество производственного, потребительского, социального, культурного и иного назначения, за исключением случаев установленных законом. Однако, в отношении предоставления в собственность земельных участков законодательством все же предусматривалось ряд ограничений. Так, земельный участок предоставлялся в собственность граждан только для ведения сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества или индивидуального жилищного строительства (ст. 12. Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», ст.7 Земельного кодекса РСФСР 1991 года), земельные участки, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, в течение десяти лет с момента приобретения не могли быть отчуждены собственником иначе, чем в пользу государства (ст. 52 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, ст.9 Закона РСФСР «О земельной реформе). [6] Позднее Указом Президента РФ от 27.12.1991 г. №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» были установлены случаи на которые не распространялся запрет на отчуждение земельных участков в течение десяти лет, а с принятием Закона РФ от 23.12.1992 г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» земельные участки могли свободно продаваться их собственниками не зависимо от срока приобретения. Указом Президента РФ от 25.03.1992 г. №301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» устанавливалась возможность предоставления земельных участков в собственность гражданам и их объединениям для занятия предпринимательской деятельностью. Наконец Указом Президента РФ от 27.10.1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица - собственники земельных участков получили не только право свободно продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) юридических лиц, но и гарантию неприкосновенности и защиты частной собственности на землю. Конституция РФ, принятая 12.12.1993 года, закрепила право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю и провозгласила равенство государственной, муниципальной, частной и иных форм собственности. [1] Включение земельных участков в гражданский оборот побудило государство к принятию мер по учету новых собственников и контролю за совершаемыми ими сделками с землей. С целью получения более полной информации о правовом положении земельных участков, переданных в частную собственность были приняты ряд правовых актов, которые весьма непоследовательно предусматривали различного рода регистрацию в отношении земельных участков. [20, С. 27-34] Статья 31 Земельного кодекса РСФСР, Указ Президента РФ от 27.10.1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусматривали регистрацию государственного акта (свидетельства), удостоверяющего право собственности на землю, не связывая при этом с такой регистрацией момент возникновения права собственности, и не предусматривая какие-либо иные правовые последствия. Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. № 622 была предусмотрена регистрация данных об объектах и субъектах собственности, целевом назначении земельных участков и режиме их использования. Правовые последствия такой регистрации для собственника не устанавливались. Согласно Закону РФ «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежал нотариально удостоверенный договор купли-продажи (купчая) земельного участка. [21, С. 49-51] Типовым договором купли-продажи (купчей) земельного участка, утвержденным Председателем Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 02.06.1993 г. № 1-16/770 предусматривалось, что договор купли - продажи земельного участка вступает в силу с момента его регистрации. Положения, вполне согласующиеся со ст.135 ГК РСФСР, содержались в Порядке купли-продажи гражданами РФ земельных участков, утвержденном Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30.05.1993г. №503, которым было установлено, что право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей. Этот же документ предусматривал и регистрацию права собственности покупателя на земельный участок местной администрацией. Далее Указом Президента РФ от 11.12.1993г. №2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах была возложена организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. В развитие данного Указа 30.08.1994. Заместителем Председателя Роскомзема были утверждены Методические указания о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ним недвижимость, ст. 2 которых устанавливала, что государственная регистрация прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость является актом, на основании и с момента совершения которого за гражданами и юридическими лицами признаются и закрепляются государством права на недвижимость. [24, С.178] Ведомственный акт, носящий рекомендательный характер не соответствовал ранее принятым правовым актам в области земельных отношений и противоречил ст. 135 ГК РСФСР, в связи, с чем не подлежал применению в указанной части. недвижимый имущество правовой

Из изложенного следует, что в отношении земельных участков подлежали регистрации свидетельства, удостоверяющие право собственности на землю, данные об объектах и субъектах права собственности, договоры продажи земельных участков, само право собственности на землю. Не смотря на такое разнообразие полагаем, что до введения в действие ГК РФ 1995г. в случае приобретения земельного участка по договору моментом возникновения права собственности следует считать момент регистрации договора в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. При предоставлении земельных участков в собственность граждан и юридических лиц по решению органов местной власти в соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 23.04.1993г. №480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» указанные лица приобретали право собственности с момента выдачи документов, удостоверяющих право на землю и устанавливающих границы участков на местности.

В отношении права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, представляется важным отметить следующие состоявшиеся нововведения. Законом СССР «О собственности в СССР», а затем и Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» предусматривался новый способ приобретения права собственности гражданами на недвижимость. [25, С 205] Согласно п.2 ст.13 указанного Закона РСФСР член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество. При последующем отчуждении таких объектов в собственность иных лиц, последние по заявлению принимались в члены соответствующего кооператива.

В целях проведения приватизации Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 г. №3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» были определены перечни объектов по уровням собственности. К первой группе были отнесены объекты государственной собственности, являющиеся исключительной собственностью Российской Федерации и не подлежащие передачи в собственность субъектов РФ или муниципальных образований (ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и морской экономической зоны Российской Федерации, заповедники и др.), ко второй группе относились объекты, подлежащие передачи в собственность субъектов РФ (в основном крупные предприятия, обеспечивающие соответствующий субъект РФ). Третью группу составляло имущество, которое должно было передаваться в муниципальную собственность (жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении местной администрации, встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, объекты инженерной инфраструктуры городов и др.). Порядок передачи объектов из одного уровня собственности в другой и порядок оформления прав собственности на переданные объекты был установлен Положением об определении подобъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18.03. 1992 г. №114-рп.

Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» усматривал положительный результат приватизации в предоставлении гражданам возможности эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Законом устанавливалась бесплатная передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан, являющихся его нанимателями. Граждане приобретали право собственности на основании договора о передачи жилого помещения в момент его регистрации в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Приватизация стала основанием и для приобретения в частную собственность объектов недвижимого имущества нежилого назначения. В Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» говорилось, что он устанавливает организационно-правовые основы преобразования отношений собственности на средства производства в РСФСР путем приватизации государственных и муниципальных предприятий в целях создания эффективной, социально ориентированной рыночной экономики. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год, утвержденная Постановлением Верховного Совета РФ от 11.06.1992 г. №2980-1 определяла объекты государственной и муниципальной собственности подлежащие приватизации и приватизация которых в 1992 году была запрещена. В числе последних были недра, лесной фонд, водные ресурсы, воздушное пространство, ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и морской экономической зоны Российской Федерации и др. [28, С.39-42] В дальнейшем было принято огромное количество нормативно- правовых актов и документов, регламентирующих вопросы приватизации государственного и муниципального имущества, среди которых можно выделить Указ Президента РФ от 29.12.1991 г. №341 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий», которым были утверждены Основные положения программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992 год, Указ Президента РФ от 29.01.1992 г. №66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий», которым утверждены Временные положения о порядке подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию государственного, муниципального предприятия в Российской Федерации; Постановление Правительства РФ от 04.09.1992г. №708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», которым были утверждены Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий.

На основании разработанных нормативно-правовых документов, определяющих порядок передачи государственного и муниципального имущества в частную собственность граждан и юридических лиц к 1995 году практически все государственное и муниципальное имущество, участвующее в обороте, было приватизировано. Покупатель государственного или муниципального имущества приобретал на него право собственности с момента регистрации договора о передаче приватизируемого имущества в порядке, установленном законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР, если иное не предусматривалось данным договором (ст.27 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»).

Передел собственности шел в максимально ускоренном темпе, а нормативно-правовая база запаздывала в обеспечении его правового регулирования. Нереально короткие сроки, предусмотренные для приватизации, отсутствие должной нормативно-правовой базы. [29] Оособенно в первые годы приватизации, и опыта работы у сотрудников соответствующих комитетов по управлению имуществом привели к серьезным упущениям, что в дальнейшем породило огромное количество споров между государством, муниципальными образованиями и новыми собственниками.

Согласно Временным методическим указания по оценки стоимости объектов приватизации, утвержденным Указом Президента РФ от 29.01.1992 г. №66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» состав и стоимость подлежащего приватизации имущества определялись соответствующей комиссией по приватизации на основе данных предприятия об инвентаризации всего его имущества. Не признание на протяжении длительного времени зданий, строений, сооружений в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества и невозможность их включения в свободный гражданский оборот привело к тому, что предприятия учитывали такие объекты исходя из их хозяйственно-производственного назначения.

Таким образом, в качестве одного объекта инвентаризации могли учитываться несколько зданий, сооружений (здание котельной и сарай для хранения топлива, здание цеха и отдельно стоящее здание душевой и т.п.), объекты, не задействованные в производстве, могли оказаться вовсе не учтенными предприятиями (навесы, заборы и ограждения и т.п.). Составленные по результатам такой инвентаризации акты оценки стоимости приватизируемого имущества зачастую не соответствовали действительности. Определить по таким документам подобъектный состав недвижимого имущества передаваемого в частную собственность весьма затруднительно.

Действовавшее законодательство не предусматривало необходимость проведения технической инвентаризации объектов недвижимости перед приватизацией, а составляемые комиссиями по приватизации акты оценки согласно Временным методическим указаниям по оценки стоимости объектов приватизации формы, не содержали описания объектов недвижимости, позволяющего идентифицировать данные объекты: в отношении зданий, сооружений указывались только их наименование, которое как правило определялось характером использования объекта на данный момент, его стоимость и год ввода в эксплуатацию. Ни площадь объектов, ни инвентарный номер, ни какие-либо иные технические характеристики не указывались. [32, С.271-291] В отношении не завершенных строительством объектом обозначались только стоимость и год начала строительства. В последующем составленные таким образом документы стали серьёзным препятствием для включения в оборот выкупленного в процессе приватизации недвижимого имущества, так как зарегистрировать на него право собственности без решения суда не представлялось возможным.

Состоявшаяся в России приватизация «означает переход существующего общества в состояние новой социально-экономической формации и по историческому значению не уступает тем процессам, которые были связаны с национализацией частной собственности и отказом от капиталистического пути развития страны в результате свершения в 1917 г. Октябрьской революции». [44, C.61]

1.2 Понятие и признаки недвижимого имущества

Современное гражданское законодательство, регламентирующее вопросы права собственности на недвижимое имущество, достаточно обширно и включает в себя большое количество правовых актов различных отраслей права.

Среди кодифицированных правовых актов, регулирующих отношения собственности на объекты недвижимости, главное место занимает Гражданский кодекс РФ. Вступившая в силу в соответствии с ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» с 1 января 1995 г. часть первая ГК РФ ознаменовала начало современного этапа развития законодательства о недвижимости. Гражданский кодекс РФ (часть первая) определил понятие недвижимого имущества. Изначально ст. 130 ГК РФ к числу недвижимых вещей были отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. [2] К сегодняшнему дню указанная норма претерпела ряд изменений, в результате которых из перечня объектов недвижимого имущества исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения, а объекты незавершенного строительства включены в состав недвижимого имущества. Выделив, таким образом, недвижимые вещи в качестве самостоятельных объектов гражданских правоотношений ГК РФ предусмотрел для них специальный правовой режим, основной особенностью которого стала необходимость государственной регистрации вещных прав и сделок с недвижимым имуществом (ст.ст.131, 164 ГК РФ).

Определяя право собственности, ГК РФ ограничивается перечислением традиционной триады правомочий, составляющих содержание права собственности: согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел ряд особенностей приобретения и осуществления права собственности в отношении объектов недвижимого имущества.

Исходя из положений ст.218 ГК РФ можно выделить перечень оснований приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, который хотя и не является исчерпывающим, но традиционно устанавливает первоначальные («оригинальные») и производные («деривативные») способы приобретения права собственности. Из них к первоначальным способам приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества относятся:

- создание недвижимого имущества;

- признание права собственности на самовольную постройку;

- признание права собственности в порядке приобретательной давности;

- признание права собственности на бесхозяйные объекты недвижимости. [26, С.403-405]

К производным способам приобретения права собственности относятся:

- гражданско-правовые договоры и иные сделки, направленные на отчуждение объектов недвижимости;

- наследование имущества;

- переход права собственности на имущество при реорганизации юридического лица;

- выплата пая членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу.

Среди указанных оснований возникновения права собственности на объекты недвижимости можно выделить установленный ст.225 ГК РФ специальный порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, предусматривающий постановку бесхозяйного объекта недвижимости на учет в качестве такового в органе, осуществляющем регистрацию прав на объекты недвижимости. По истечении года с момента учета бесхозяйного объекта недвижимого имущества муниципальное образование вправе в судебном порядке приобрести право собственности на данную недвижимость, если нет иного добросовестного владельца данной вещи.

Статья 222 ГК РФ определила специальные требования и судебный порядок приобретения права собственности на самовольную постройку, представляющую собой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. [2] На сегодняшний день право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка в случае если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

До принятия ФЗ от 30.06.2006 г. №93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» признание права собственности на самовольную постройку, возможно, было только в судебном порядке, который нередко игнорировался владельцами таких объектов и местными чиновниками, выдававшими разрешения на строительство самовольно возведенных гаражей, сараев, летних кухонь и других надворных построек спустя пять, десять и более лет, после того как указанные объекты были возведены. К сожалению у органов, осуществляющих регистрацию прав, такие документы, как правило, не вызывали сомнений в наличии оснований возникновения права собственности.

Вступившая в силу с 1 марта 1996 года часть вторая ГК РФ (ФЗ от 26.01.1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ») установила специальные требования для договоров, направленных на передачу в собственность недвижимого имущества. В развитие ст. 164 ГК РФ были определены договоры, подлежащие и не подлежащие государственной регистрации.[2] В результате, в отношении договоров купли-продажи, мены недвижимого имущества нежилого назначения, за исключением предприятий как имущественных комплексов, не предусматривалось требование об их государственной регистрации, а договоры купли-продажи, мены предприятий, объектов недвижимости жилого назначения (ст.ст.558,560,567 ГК РФ), договоры дарения недвижимого имущества (574 ГК РФ), договоры постоянной, пожизненной ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие передачу недвижимости (ст.584 ГК РФ) были определены как договоры, подлежащие государственной регистрации и считающиеся заключенными с момента такой регистрации (ст.433ГК РФ). Вступившая в силу 1 марта 2002 года часть третья ГК РФ предусмотрела ряд особенностей приобретения права собственности на объекты недвижимости (предприятия ст. 1178 ГК РФ, земельные участки ст.ст.1181,1182 ГК РФ) в порядке наследования.

По общему правилу в соответствии с п.2 ст.8, ст. 131 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации и считается возникшим с момента такой регистрации. Гражданским кодексом РФ определены исключения из данного правила.

Особенность права собственности на недвижимое имущество состоит и в специфике его ограничений (обременений), заключающейся в необходимости их государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, ст.4 Закона о регистрации), а также в установлении специальных ограничений (обременений) права собственности на объекты недвижимого имущества. Современное законодательство позволяет выделить такие ограничения (обременения) которые могут стеснять только право собственности на недвижимое имущество: право пользования жилым помещением, сервитут, ипотека и др.

«Действующее гражданское законодательство, - отмечает И.П.Писков, - не просто выделяет виды недвижимости, но и закрепляет особенности ее правового режима». [47] Таким образом, особенности права собственности на недвижимое имущество могут носить специфический характер в зависимости от конкретного вида объекта недвижимости, являющегося предметом права.

Положения ГК РФ о праве собственности на землю были введены в действие 29 октября 2001 года одновременно с Земельным кодексом РФ, что сразу обнаружило противоречия между двумя кодифицированными законодательными актами, ряд из которых, не смотря на внесенные изменения в названные документы, продолжают оставаться актуальными и сегодня. Одно из главных противоречий сводится к разрешению вопроса о единстве судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. В частности гражданское и земельное законодательства не одинаково подходят к решению проблемы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на чужом земельном участке к другому лицу. Гражданский кодекс РФ (ст.271, п.3 ст.551 ГК РФ) устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. [48] Статья 35 Земельного кодекса РФ предусматривает в аналогичной ситуации, переход к приобретателю недвижимости права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Проблема на первый взгляд кажущегося незначительного разночтения кроется в том, что согласно ст.ст.3,6 ЗК РФ Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), объектом которых могут быть, в том числе, и части земельных участков. С точки зрения гражданского права объектом недвижимого имущества и объектом права собственности могут быть только земельные участки (ст.ст.130, 260 ГК РФ) поскольку только они являются обособленными, отграниченными на местности объектами, обладающими такими характеристиками, которые позволяют выделить их среди других объектов в качестве индивидуально-определенных предметов материального мира, что, в свою очередь, и позволяет включать их в гражданский оборот как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Отношения, регулируемые ст.ст.271,551 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ относятся к имущественным и, следовательно, в силу п.3 ст.3 ЗК РФ подпадают под регулирование нормами гражданского законодательства. Таким образом, с нашей точки зрения, при разрешении данного противоречия следует руководствоваться ГК РФ, а ст.35 ЗК РФ привести в соответствие с нормами гражданского законодательства.

Не смотря на провозглашенный ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, действующее законодательство, в том числе и сам ЗК РФ, содержит ряд положений явно не согласующихся с данным принципом. В соответствии со ст.212 ГК РФ, ст.ст.15,16,19 ЗК РФ земельные участки и расположенные на них здания, сооружения по общему правилу могут находиться как в государственной или муниципальной собственности, так и в частной собственности физических и юридических лиц, однако собственник земельного участка и расположенного на нем объекта могут не совпадать (ст.ст.271,272 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Положения п.п. 3,4 ст. 36 ЗК РФ не согласуясь с указанным принципом, предусматривают различные права на земельный участок и расположенную на них недвижимость в зависимости от вида объекта и субъектов, являющихся их обладателями. [46, С 643] Существенное различие в правовых режимах земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости кроется в установленной законодательством возможности нахождения данных объектов на различных ограниченных вещных правах.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости нарушается и диспозитивными нормами п.4 ст.340 ГК РФ и п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающих возможность передачи в ипотеку земельного участка без расположенного на нем здания, сооружения, в случае если стороны предусмотрят это в договоре, в то время как согласно ст.69 названного закона ипотека зданий, сооружений допускается только с одновременной передачей в ипотеку земельных участков или права аренды земельных участков на которых они расположены. Статья 35 ЗК РФ, установившая запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае их принадлежности одному лицу, вместе с тем для аналогичной ситуации определила случаи возможного отчуждения здания, сооружения без земельного участка на котором они расположены. [6] Данная ситуация усугубилась в связи с изменениями, внесенными ФЗ от 26.06.2007 г. №118-ФЗ в ст. 273 ГК РФ. На сегодняшний день данная норма звучит следующим образом: «При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом».