Правовая конструкция договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Понятие и становление развития законодательства о договоре зданий, сооружений, нежилых помещений

1.2 Понятие «здание», «сооружение», «нежилое помещение»

1.3 Правовая природа договора

2.ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 Существенные и иные условия договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

2.2 Порядок заключения и форма договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений. Государственная регистрация договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

3. СТОРОНЫ ДОГОВОРА. ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды один из классических видов договоров. Его история насчитывает многие столетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник здания (сооружения) предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь здания (сооружения) извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.

Развитие рынка, изменение законодательства в последние десятилетия породило немало вопросов в сфере аренды зданий и сооружений. В этой связи актуальность данной темы курсовой работы заключается в изучении проблематики арендных правоотношений, расширении объектов знаний в данной сфере.

Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Извлекая из недвижимого имущества прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Самостоятельность арендатора в осуществлении права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующим воздействием как законодательства, так и самого договора, который правами арендатора ограничивает права собственника, а правами собственника - права арендатора. Права арендатора по отношению к правам собственника практически сводятся к сохранению самого титула собственника, а также набору обязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в полном объеме и целостности собственнических прав по окончании аренды и надлежащего внесения арендной платы. За пределами исполнения обязательств по договору арендатор полностью свободен в своей хозяйственной деятельности, а, следовательно, и в осуществлении своих имущественных прав.

Настоящая курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения списка литературы и приложения.

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, ее значение, указывается, какие практические материалы использованы при написании работы и кратко охарактеризована структура работы.

В главе первой раскрывается понятие договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и его правовая природа. Рассматривается исторический процесс развития договора аренды, правовая природа и стороны договора.

В главе второй раскрываются существенные и иные условия договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. А также порядок заключения и государственная регистрация договора.

В главе третьей анализируется содержание договора: права и обязанности арендодателя и арендатора, а также их ответственность, в случае нарушения или неисполнения договора аренды зданий (сооружений).

Основные выводы, вытекающие из всей работы и ее отдельных разделов, излагаются в заключении.

Объектом данного исследования являются общественные отношения возникающие в области аренды недвижимости.

Конкретными объектами исследования выступают права и обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений, правовое положение объектов данного договора.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды зданий и сооружений

При написании курсовой работы использовались как общенаучные (методы синтеза и анализа), так и частнонаучные методы (сравнительно-правовой метод). Сравнительно-правовой метод позволил выявить особенности соотношения общих и специальных норм регулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов.

Цель - изучение особенностей договора аренды зданий и сооружений и выявить основные отличия от договоров аренды иных предметов и вещей.

Задачи:

- дать общую характеристику арендных правоотношений;

- изучить понятия "аренда", "здание", "сооружение";

- выявить особенности договора аренды зданий и сооружений по отношению к другим договорам аренды;

- определить какими правами и обязанностями обладают участники данных отношений после заключения договора аренды зданий и сооружений.

Изучение арендных отношений является одним из направлений, привлекающим внимание многих исследователей. Аренде посвящены многие работы, освящающие как общие, так и специальные вопросы. Здесь следует назвать работы Мызрова С.Н., Витрянского В.В., Лукиной З.П. и Смирнова В. В., Литовкина В.Н., Чубарова В.В. и др.

Мной для написания курсовой работы проанализированы и использованы следующие основные нормативно-правовые акты: Гражданский кодекс Республики Беларусь, Указ «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», Декрет «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» и др.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Понятие и становление развития законодательства о договоре зданий, сооружений, нежилых помещений

договор аренда здание

История договора аренды имеет глубокие корни. Так, в Законах Хаммурапи, появившихся около 1800 года до нашей эры, имелось около 20 статей, направленных на регулирование арендных отношений (например, найма жилого дома, земельного участка и так далее) [3, с.8]. В Законах достаточно полно были разрешены вопросы о распределении прав, обязанностей и ответственности по договору найма.

Но наиболее полно институт найма был разработан в римском праве. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг и наем работы (подряд). Прототипом современного договора аренды в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а наниматель обязывался уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Внаем передавались как недвижимые, так и движимые вещи (естественно, непотребляемые). Была возможна субаренда и передача вещи внаем без указания срока найма, то есть на неопределенный срок.

У наймодателя были следующие обязанности:

1) предоставление вещи нанимателю в пользование;

2) обеспеченье нанимателю возможности нормального и соответствующего договору использования вещи (то есть наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и тому подобное).

Обязанности нанимателя состояли в следующем:

1) своевременно осуществлять оплату за пользование нанятой вещью;

2) обеспечивать сохранность принятой внаем вещи;

3) возвратить вещь после истечения срока найма (если же наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чужого владения и присуждался не только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости).

Договор найма вещи прекращался в следующих случаях:

1) по истечении его срока;

2) в случае нарушения сторонами его условий;

3) по инициативе наймодателя (если наниматель, например, ухудшал или портил вещь в процессе ее использования);

4) если вещь оказывалась необходимой для личных надобностей наймодателя. [4, с. 362]

Дореволюционная Беларусь не имела своей административно-территориальной самостоятельности, и поэтому все общественные процессы, происходившие в России, так или иначе, касались и населения этого «северо-западного края». Жесткая централизация власти, установленная большевистским режимом в Советской России, делала лидерство руководителей БССР (при всей их декларированной Конституцией СССР самостоятельности) более чем призрачным, поэтому региональные законы и кодексы практически дублировали то, что издавал Кремль, а ситуация в республике в общих чертах вряд ли отличалась от ситуации по стране в целом.

Гражданский кодекс Республики Беларусь 1964 года предусматривала какие-либо арендные отношения, которые отражались в ст. 282-1 «Особенности регулирования отношений аренды отдельных видов имущества», которая гласила: «Особенности регулирования отношений аренды отдельных видов имущества, в том числе аренды земельных участков, определяются Законом Республики Беларусь "Об аренде", Кодексом Республики Беларусь о земле и другим специальным законодательством».

Вышеуказанный Закон Республик Беларусь от 12 декабря 1990 г. № 460-XII «Об аренде» также утратил силу Законом Республики Беларусь от 9 июля 2012 № 388-З.

Сегодня основные законы, регулирующие арендные отношения зданий, сооружений и нежилых помещений регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь 1998 года, а также такими основными нормативными актами, как:

Инструкция о порядке заключения договоров аренды зданий, сооружений и их частей, в том числе изолированных помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденной постановлением Госкомимущества Республики Беларусь от 22.07.2009 № 49

Декрет Президента Республики Беларусь 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений».

1.2 Понятие «здание», «сооружение», «нежилое помещение»

Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования.

Понятие "сооружение" обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно - оздоровительные, спортивно - зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно - спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Попытки дать юридические понятия "зданию" и "сооружению" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением - всякая значительная постройка (различного вида, назначения) (см., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение "здания и иные сооружения".

Законодатель не сформулировал легального определения понятий "здание" и "сооружение". Однако, с формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества.

Гораздо существеннее те критерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иных смежных объектов недвижимости. Это важно по той причине, что для аренды зданий и сооружений установлены особые правила регулирования.

В.Н. Литовкин пишет о том, что здания и сооружения "отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением". В.В. Витрянский полагает, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно". А.А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей. В.С. Ем подчеркивает, что "традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком".

Юридическая точка зрения серьезно подкрепляет точку зрения, согласно которой отрицается возможность признания права собственности на часть здания (каковым является, например, нежилое помещение) и вещное право на таковое может быть выражено только в идеальных доля. Как отмечает В.В. Чубаров, "при таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание".

Сомнения в этом вопросе разрешила судебная практика, которая рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.

Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения:

- речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных);

- о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они "привязаны" к определенному земельному участку;

- связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным (данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости);

- зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим) (по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений);

- к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению (право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации - п. 2 ст. 220 ГК Республики Беларусь. Объекты незавершенного строительства могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений).

1.3 Правовая природа договора

Законодатель дает следующее понятие договора аренды зданий (сооружений): " По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место (статья 621 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК Республики Беларусь)).

Договор аренды не влечет смены титула собственника. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно.

Под правом владения понимается право, выражающееся в обладании имуществом, возможности содержания его в собственном хозяйстве.

Право пользования же - это право на извлечение и присвоение полезных свойств имущества, в получении выгоды и удовлетворении своих потребностей посредством использования имущества.

Целью договора является передача собственником (арендодателем) на определенное в договоре время здания (сооружения) во владение и пользование другому лицу (арендатору) на возмездных условиях для удовлетворения последним своих потребностей. Поэтому "по своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания". [1, с. 47]

Договор является возмездным, консенсуальным и двусторонним.

Возмездность договора означает, что по данному договору имущественному предоставлению со стороны контрагента, исполняющего свою обязанность, соответствует встречное имущественное предоставление другого контрагента (статья 423 ГК). Хотя определение договора в пункте 1 статьи 650 ГК не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (статья 606 ГК). "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование". Более того, статья 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора. Денежная арендная плата может устанавливаться в твердой (абсолютной) сумме, либо в виде процента от прибыли (дохода) арендатора и уплачивается единовременно (как правило, при краткосрочной аренде) или периодическими платежами.

Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно - может ее не вносить.

Консенсуальность договора аренды зданий (сооружений) выражается в том, что его совершение связывается с моментом достижения соглашения сторон (для этого достаточно выражения воли). Данный договор порождает права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения, оформленного в письменном виде (составлении одного документа, подписанного сторонами) и зарегистрированного в Едином государственном реестре, при заключении его на срок более одного года.

Данный договор аренды является двусторонним, и предполагает наличие, как прав, так и обязанностей, у обеих сторон договора. В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, то есть исполнение им своих обязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество [2, с.3]

Таким образом, я попыталась дать более четкое определение понятиям «здание» - постройка, предназначенная для постоянного нахождения в ней людей; «сооружение» - постройка для удовлетворения нужд человека (например, стадион), «нежилое помещение» - часть здания, не предназначенная для постоянного проживания в ней людей. Определила, что здание является фундаментальной постройкой непосредственно связанной с землей.

Также дала правовую характеристику договору аренды зданий, сооружений, нежилых помещений: договор консенсуальный (заключается после взаимного соглашения сторон), двусторонний (предусматривает права и обязанности обеих сторон), возмездный (предусматривает плату за пользование арендованным имуществом).

2. ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 Существенные и иные условия договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, то ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются условия о предмете и о размере арендной платы.

Предмет договора. Предметом договора аренды зданий и сооружений являются действия арендодателя и арендатора по передаче арендованного имущества во временное владение и пользование, его принятию и оплате, а также само передаваемое имущество (здания и сооружения как разновидность недвижимости). Предметом договора аренды может выступать самое различное имущество. Например, аренда аттракционов. При этом применительно к передаваемому недвижимому имуществу должны быть указаны те данные, которые позволяют определенно установить имущество (здания или сооружения), подлежащее передаче арендатору.

Объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться в качестве объекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей). Перечень объектов аренды, содержащихся в статье 578 ГК Республики Беларусь, не является исчерпывающим, однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду. Это относится прежде всего к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена: например, стратегически важные объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения.

Хотя предметом данной разновидности договора аренды являются здания и сооружения, однако судебная практика фактически приравняла по правовому режиму к этим понятиям и понятие "нежилое помещение".

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

- особой ценностью этих объектов,

- их непотребляемостью в процессе использования,

- неразрывной связью с землей и т.п.

Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК (ст. 623). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям:

-когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и

-когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 624 ГК).

Размер арендной платы. В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 625 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 585 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности в отношении таких договоров базовая арендная величина с 1 апреля 2013 года составляет 86 000 рублей.

Что касается дополнительных платежей (плата за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и тому подобное). Существует два варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты дополнительных платежей.

При первом варианте, арендатор уплачивает арендную плату арендодателю, а расходы по коммунальным услугам - непосредственно поставщикам, на основании самостоятельно заключенных договоров.

При втором варианте, когда арендодатель лично уплачивает коммунальные услуги поставщикам, он получает либо арендную плату, включающую в себя расходы по коммунальным услугам либо арендную плату и отдельно плату за коммунальные услуги. В последнем случае, между сторонами заключается соответствующее дополнительное соглашение. Необходимо отметить, что данное соглашение устанавливает порядок определения расходов по оплате дополнительных платежей в арендуемом помещении и является частью договора аренды, а не, например, договором энергоснабжения. Иллюстрацией вышесказанного может служить следующее дело.

ОАО "Пироп Лтд" обратилось в Хозяйственный суд города Минска с иском к ЗАО "Победа" о признании недействительным последнего абзаца пункта 2.2.2 договора на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату от 01.10.2003 и обязанности ответчика исполнить обязательство по поставке электроэнергии.

Хозяйственный суд решил оставить иск без рассмотрения по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между сторонами был заключен договор аренды здания, в соответствии с которым арендная плата включала в себя стоимость коммунальных услуг. Количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии определялись отдельным договором. Такой договор стороны заключили, назвав его договором на поставку электроэнергии.

Договором энергоснабжения он не является. Этот договор устанавливает порядок определения расходов ОАО "Пироп Лтд" на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды.

На практике арендатор оплачивает данные услуги сверх арендной платы. Думается, что такой подход не совсем верен. Согласно статье 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества. «Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием. «Просто стены» вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, здание только тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимые для использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации и пр.»

Арендатор получает энергию, воду, тепло и прочие удобства в связи с договором аренды, поэтому условие об их оплате должно рассматриваться как часть условия об арендной плате.

Срок договора аренды. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные.В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.

Для бессрочных договоров характерна возможность сторон в любое время прекратить действие договора. Однако, каждый из его участников, желающий расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: при аренде недвижимого имущества- за три месяца, при аренде прочего имущества - за один месяц.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем пример.

Статьей 29 Водного кодекса Республики Беларусь установлено, что водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное водопользование может быть краткосрочным - до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет.

2.2 Порядок заключения и форма договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений. Государственная регистрация договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Договор заключается путем составления одного документа, как правило, в 2 экземплярах и считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Один экземпляр договора предназначен для арендатора, другой - для арендодателя. (ст. 580 ГК) При заключении договора аренды зданий, сооружений и их частей, в т.ч. изолированных помещений, находящихся в республиканской собственности, договор аренды оформляется в 3 экземплярах, которые хранятся у сторон договора и государственного органа, согласовавшего сдачу недвижимого имущества в аренду. (п. 10 Инструкции о порядке заключения договоров аренды зданий, сооружений и их частей, в том числе изолированных помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденной постановлением Госкомимущества Республики Беларусь от 22.07.2009 № 49). Нарушение письменной формы договора влечет его недействительность (статья 622 ГК). Назначение формы договора состоит в том, что «она призвана закреплять и правильно отображать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность, то есть законность сделки, а значит и обязательность ее исполнения арендодателем и арендатором» [7, с.48]

К договору должны быть приложены копии документов, подтверждающие право собственности на сдаваемое в аренду имущество, а также согласие собственника, если сдаваемое в аренду имущество закреплено за организацией в рамках предоставленных ей прав хозяйственного ведения или оперативного управления.

В случаях, когда в аренду сдаются нежилые помещения в жилых домах, к договорам должны быть приложены документы, подтверждающие перевод таких помещений в нежилые.

К договору прилагается также расчет арендной платы (п. 3 ст.276 ГК; п. 3 ст.272 ГК; п. 4 приложения 1 к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 20.12.2006 № 1687 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 575» (в редакции постановления от 08.08.2009 № 1049).

Передача здания или сооружения в аренду должна быть оформлена передаточным актом, который должен быть подписан арендатором и арендодателем (ст. 593, 626 ГК) В передаточном акте должны быть указаны:

- место и дата составления акта;

- регистрационный номер и дата подписания договора аренды;

- характеристика состояния передаваемых зданий, сооружений и нежилых помещений;

- сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.

Передаточный акт подписывается представителями сторон и заверяется печатями сторон.

С 1 января 2010 г. обязательность наличия передаточного акта предусмотрена п. 7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденное Указом № 518 Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом».

С даты передачи объекта недвижимости арендатору по передаточному акту производится взимание арендной платы.

Возврат арендованного имущества также оформляется передаточным актом. Отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь, регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле, Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ними, и иными актами законодательства Республики Беларусь.

Договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от срока аренды, субаренды, безвозмездного пользования, об изменении или расторжении этих договоров, а также права на недвижимое имущество, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Но при этом арендодатель, ссудодатель в течение 10 дней со дня заключения договора аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом на срок не менее одного года должен письменно уведомить территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре.

В уведомлении необходимо указать сведения о сторонах договора (фамилия, имя, отчество, число, месяц, год рождения, место жительства гражданина, в т.ч. индивидуального предпринимателя; наименование и место нахождения юридического лица; номер и дата выдачи свидетельства о государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя), место нахождения недвижимого имущества, переданного в аренду, субаренду, безвозмездное пользование, его размер (площадь), дату начала и окончания срока аренды, субаренды, безвозмездного пользования. Регулируется Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений».

Таким образом, договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК).

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений предусматривает такие существенные условия, как предмет договора и размер арендной платы. Предмет - это здание, или часть здания, которые по передаче во временное владение и пользование или во временное пользование должны быть точно определены, а именно должно быть четкое определение, например, адрес, корпус, этаж, а также приложены соответствующие документы с планом. Исходя из того, что договор возмездный, становится понятным, что он предусматривает плату. В случае если сторонами не будет принято соглашение о размере арендной платы, договор будет считаться недействительным. Также, исходя из Декрета Президента «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест», мы видим, что сегодня уже не требуется регистрация договоров аренды. Порядок заключения договоров аренды производится в письменной форме в двух экземплярах. Также является обязательным условием заключения договора аренды зданий (сооружений, нежилых помещений) - составление передаточного акта.

3. СТОРОНЫ ДОГОВОРА. ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Обязанности и права арендатора по договору аренды зданий (сооружений) предусматриваются общими положениями об аренде (гл. 34 ГК).

Исходя из определения договора аренды, регламентированного в статье 577 ГК Республики Беларусь, под арендными правоотношениями следует понимать правоотношения, возникающие между арендатором (нанимателем) и арендодателем (наймодателем) в отношении имущества, переданного арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование. В качестве арендатора может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация. Примером может служить обращение И. «На праве собственности мне, как физическому лицу, принадлежит нежилое помещение (офис), расположенное в административном здании. В дальнейшем я намереваюсь сдавать указанное помещение в аренду одному или одновременно нескольким юридическим лицам и, соответственно, получать доход в виде арендных платежей. Вправе ли физическое лицо без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя передавать в аренду принадлежащее ему нежилое помещение». И Высший хозяйственный суд 24 мая 2006 дал разъяснения по данному вопросу. «В соответствии с п. 2 ст. 210 ГК Республики Беларусь собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

Следовательно, физическое лицо, имеющее нежилое помещение, которое принадлежит ему на праве собственности, вправе сдавать в аренду данное помещение другим лицам в соответствии с действующим законодательством».

Физическое лицо, помимо дееспособности, должно иметь соответствующее право на заключение договора аренды зданий (сооружений). Правомочия собственника подтверждаются свидетельством установленного образца, выдаваемым органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о праве собственности не отражает операции, которые были совершены с недвижимым имуществом с момента выдачи этого документа.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством (у них должен быть акт уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления), или собственником сдавать имущество в аренду, например, по доверенности (комиссионерыы, агенты, доверительные управляющие). Или в случае ограниченной дееспособности собственника имущества, такое право может быть предоставлено его попечителю. На стороне и арендодателя и арендатора могут быть физические, юридические лица (разных форм собственности) и индивидуальные предприниматели.

Что касается прав, обязанностей и ответственности сторон, то они прописаны в параграфе 4 гл. 34 ГК.

Согласно ст. 577 ГК плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Что касается срока договора аренды, то он заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 581 ГК).

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 369 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 582 ГК).

Статья 582 ГК говорит, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Согласно ст. 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Однако, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 584 ГК).

Вопрос арендной платы регламентирует ст. 585 ГК:

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законодательством не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Что касается пользования арендованным имуществом, то арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 586 ГК).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

Настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь могут быть установлены случаи, когда в отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

...