Договор аренды зданий и сооружений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Понятие и юридическая характеристика договора аренды зданий и сооружений

2. Форма и государственная регистрация договора зданий и сооружений

3. Права и обязанности сторон. Арендная плата. Срок договора. Пролонгация договора

4. Правовое положение земельного участка при аренде находящихся на нем зданий и сооружений

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров -- договорами аренды, и в частности, с арендой зданий и сооружений. Эти взаимоотношения довольно детально урегулированы в ГК. Договорам аренды посвящена глава 34 ГК где в первом параграфе определены общие положения об аренде а параграф четвертый данной главы регулирует особенности заключения договоров аренды зданий и сооружений. В этой работе я постараюсь разобрать основные элементы этого договора такие как понятие договора аренды, его юридическую характеристику, форму, содержание договора, права и обязанности сторон и порядок их осуществления (выполнения) и многие другие вопросы, некоторые из которых и по сей день являются дискуссионными.



1. Понятие и юридическая характеристика договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды является основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, доходы и продукция полученная в результате использования арендованного имущества в соответствии договором, являются его собственностью. Следует обратить внимание, что данное право признавалось за арендодателем только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с договором, а не каким-либо иным образом. Если в договоре не указано, каким образом надлежит эксплуатировать имущество, следует обратиться к Гражданскому кодексу Российской ФедерацииКалачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

Вместе с тем необходимо учитывать, что при аренде в силу уступки имущества собственник не осуществляет владения и пользования имуществом, оставляя за собой единственную форму извлечения его полезных свойств - взимание арендной платы. Прозоров В., Пугинский С. Защита имущественных прав арендатора // Хозяйство и право. 1990. № 6.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Валявина Е.Ю., Елисеев И.В. Гражданское право. Учебник. Спб 2005

Согласно ст.625 ГК общие нормы об аренде применяются к ее отдельным видам постольку, поскольку нормами ГК об отдельных видах аренды не предусмотрено иное, то есть специальные нормы об аренде в данном случае имеют приоритет над общими.Исрафаилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связанны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено.

Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК не придает.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки.

Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенные на одном из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно невозможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто. В результате оказывается разорванной связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельным участком, т.е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной ГК. Именно это обстоятельство и позволяет некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договоре аренды.

При всей внешней обоснованности этой точки зрения у нее есть и слабые моменты. Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями и сооружениями, а не с иными объектами аренды. Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на нежилые помещения. В особенности это касается правил о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения). Трудно представить, какие потери понесет гражданский оборот вследствие исполнения требования о регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных сроком менее чем на один год.

Неслучайно в главе 30 ГК в отдельный параграф выделены правила о продаже недвижимости, а не зданий и сооружений. Иное решение серьезно ущемило бы права сторон такого договора, как, впрочем, и договора аренды. Следовательно, есть все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы.Валявина Е.Ю., Елисеев И.В. Гражданское право. Учебник. Спб 2005

При решении вопроса о вовлечении в хозяйственный оборот такого внешнего конструктивного элемента строений, как их крыша, отчетливо проявляются недоработки действующего законодательства, регламентирующего отношения по использованию структурных элементов многоквартирных домов и нежилых зданий. Конструктивные элементы здания как предмет аренды наиболее близки к помещению. Тем не менее помещение относится к недвижимому имуществу в силу закона, а конструктивный элемент -- нет.

Думается, что решение вопроса о правомерности аренды части недвижимой вещи через призму возможности (невозможности) выделения этой части в натуре не вполне корректно, поскольку при этом не рассматривается сама проблема аренды части вещи, а констатируется отсутствие нормативного механизма по индивидуализации частей объектов недвижимости.Ланда В. К вопросу об аренде крыши здания и (или) сооружения // Хозяйство и право. 2009. № 5

С принятием постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» правовое регулирование договора пользования конструктивным элементом здания существенно изменилось. Согласно статье 7 постановления:

1) к договору пользования конструктивным элементом здания применяются по аналогии закона положения законодательства о договоре аренды;

2) данный договор подлежит государственной регистрации, если он был заключен на срок не менее года

3) стороной, предоставляющей имущество в пользование (арендодатель), признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц на стороне «арендодателя»

4) «арендатор» по договору пользования конструктивным элементом здания не вправе предъявлять виндикационный и негаторный иски, поскольку не владеет каким-либо объектом недвижимости (вещью)

Не отрицая самостоятельную правовую природу указанного договора, постановление №64 распространило на него нормы о договоре аренды, не обозначив достаточных ориентиров для их применения.

Представляется, что приведенные разъяснения существенно ограничат применение в обороте договора пользования конструктивным элементом здания ввиду возникновения ранее не свойственных ему правовых рисков. В частности, множественность лиц на стороне арендодателя влечет риск ничтожности данного договора, если не получено согласие на заключение договора хотя бы одного из собственников помещений в здании. Так же до конца не понятно каким параграфом главы 34 ГК следует пользоваться при аренде конструктивного элемента зданий, общими положениями об аренде или положениями об аренде зданий и сооружений в целом.Петрищев В. «Аренда» конструктивного элемента здания // Хозяйство и право. 2010. № 8.

Чтобы выяснить, кто может выступать в роли арендодателя, следует обратится к ст. 608 ГК, которая гласит: “Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику”. Собственником же, как известно, может быть не только физическое лицо (гражданин), но и хозяйственное товарищество или общество, общественная или иная организация и т.д., которой принадлежит имущество.

Кроме того, арендодателями, как следует из ГК, могут быть и лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, что можно видеть на примере аренды объектов государственной или муниципальной собственности. В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми данное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы. Такие предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника.Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

С момента вступления в силу Закона №83-ФЗ рассматриваемые вопросы будут решаться иначе. Прежде всего, в данном Законе правовой режим имущества учреждений различается в зависимости от их вида (казенные, бюджетные и автономные). Указанным учреждениям имущество принадлежит на праве оперативного управления, но содержание данного права различно.

Что касается правомочия распоряжения имуществом государственного и муниципального учреждения, то в этой сфере произошли следующие изменения. Закон №83-ФЗ (ст.5) содержит новую редакцию ст.296 ГК РФ, в соответствии с которой «учреждение и казенное предприятие, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества».

Существенным образом трансформировано и содержание ст.298 ГК РФ. Основные изменения сводятся к тому, что возможности распоряжаться закрепленным за учреждением имуществом, в том числе путем передачи в аренду, будут теперь зависеть от вида учреждения.

Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение данного имущества.

Автономное и бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. В случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества и особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества, финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем не осуществляется.

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества (как движимым так и недвижимым)Кирилова Н. Аренда имущества, закрепленного за государственными (муниципальными) учреждениями // Хозяйство и право. 2010. № 8.

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, а так же муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта РФ.

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории. Во первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, то есть имущество , не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство (муниципальное образование) в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.

Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием), а так же за уполномоченными им органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию. Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государственного (муниципального) предприятия.Витрянский В. Договор аренды зданий и сооружений // Хозяйство и право. - Приложение. - 1999. - № 10.

Другой стороной в договоре аренды выступает арендатор. К нему предъявляется гораздо меньше требований, но и к нему применимо требование законодательства о том, что лицо, заключающее какую бы то ни было сделку, должно быть дееспособным.Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

При аренде нежилого помещения в договоре должно быть указано, какое конкретное помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть - вспомогательными, в приложении к договору следует составлять план-схему помещения с указанием всех деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещения, есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать еще и этаж, на котором находится это помещение, а так же нумерацию, если таковая имеется.Исрафаилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

Несмотря на то что договор аренды зданий и сооружений -- один из самых распространенных договоров в предпринимательской деятельности из этого отнюдь не следует полная ясность в вопросах бухгалтерского учета и налогообложения.

При рассмотрении вопросов бухгалтерии и налогообложения, связанных с арендными отношениями, следует иметь в виду, что в себестоимость включается только арендная плата по объектам основных средств производственного назначения.

К производственным основным средствам относятся средства, которые связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, т.е. с производством промышленной продукции, строительством, сельским хозяйством, торговлей и общественным питанием, заготовкой сельскохозяйственной продукции и другими аналогичными видами деятельности.

Таким образом, под произведенными основными средствами понимаются такие средства, которые используются в предпринимательской (уставной) деятельности предприятия, то есть прямо связаны с извлечением предпринимательского дохода.

При этом вопрос о том, для кого должно быть соблюдено производственное назначение арендованных основных средств -- для арендатора или для арендодателя, кажется чисто риторическим. Конечно для арендатора.

Так же в себестоимость включаются затраты по поддержанию основных произведенных фондов в рабочем состоянии (расходы на проведение текущего, среднего и капитального ремонтов) а так же в некоторых случаях затраты на улучшение имущества.Медведев А. Договор аренды; бухгалтерский учет и налогооб-ложение // Хозяйство и право. 1997. № 1.

2. Форма и государственная регистрация договора зданий и сооружений

Договор аренды нежилого помещения (здания) должен быть заключен в простой письменной форме составлением одного документа, подписанного сторонами. Законодательство исключает возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Таким образом, в договоре аренды нежилого помещения (здания) стороны не вправе предусмотреть его форму отличную от установленной законом, а несоблюдение такой формы договора влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора.

Статья 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а так же сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно ч.2 п.6 ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект», входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК. В соответствии с п.2 ст.651 ГК договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК.Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

Ст. 651 ГК является исключением из общего правила, закрепленного п.2 ст.609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п.2 ст.651 не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например предприятий.Валявина Е.Ю., Елисеев И.В. Гражданское право. Учебник. Спб 2005

Вообще регистрация договоров и прав аренды породила в литературе много споров и различных точек зрения на необходимость регистрации краткосрочных договоров аренды (до одного года)

Согласно одной точки зрения краткосрочные договора аренды необходимо регистрировать в любом случае независимо от сроков. Необходимость такой регистрации усматривается в том, что праву аренды присущи такие свойства, которые более характерны для вещных, а не обязательственных прав, к каковым причисляют рассматриваемое право. Среди этих свойств можно назвать так называемое право следования за вещью и абсолютный характер защиты.

Право следования заключается в том, что при переходе права собственности на сдаваемое в аренду имущество договор аренды сохраняет силу и все права арендатора, вытекающие из договора, действуют и в отношении нового собственника независимо от его на то согласия (п.1 ст.617 ГК)

Абсолютный характер защиты прав арендатора проявляется в том, что его право владения обладает защитой против неопределенного круга лиц и приравнено в этом смысле к праву собственности и иным вещным правам. В силу ст.305 ГК лицо, владеющее имуществом собственника на законных основаниях (в том числе и по договору аренды), имеет право на защиту его владения также против собственника.

Все это делает необходимым государственную регистрацию права аренды точно так же, как и вещных прав на недвижимое имущество. Участники гражданского оборота, имеющие намерение приобрести в собственность недвижимое имущество или взять его в аренду, должны располагать информацией о том, какие ограничения (обременения) уже существуют в отношении этого имущества. Это обеспечивается доступностью сведений, содержащихся в реестре, для всех заинтересованных лиц. Ситуация когда требуется регистрация только тех договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок более одного года является крайне неблагоприятной для лиц, желающих приобрести или взять в аренду здание или сооружение. Правило о том, что договоры заключенные на срок более одного года, должны регистрироваться, легко обходится недобросовестными арендодателями.

Во-первых, существует практика включения в договор аренды условия о пролонгации. В соответствии с этим условием договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок до 12 месяцев, признавался пролонгированным еще на тот же срок и на тех же условиях в случае, если ни одна из сторон за какое-то время до истечения срока действия договора не известит другую сторону о его прекращении. Таким образом, с помощью этого условия недвижимость может сдаваться в аренду годами, минуя при этом какую-либо государственную регистрацию. Каждый год договор аренды пролонгируется или вообще заново перезаключается на срок менее года.

Во-вторых, по правилам главы 34 ГК срок аренды не является существенным условием договора. В соответствии с п.2 ст.610 ГК если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае непонятно, каким образом должна применяться ст.651 ГК, устанавливающая обязательную регистрацию договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года. Если договор заключен на неопределенный срок, он может быть расторгнут как до истечения одного года, так и после его истечения. Установить, подлежит ли такой договор государственной регистрации невозможно.

Поэтому велика вероятность одновременного возникновения нескольких прав аренды на одно и то же недвижимое имущество. И если в отношении движимого имущества такая ситуация еще может быть терпимой и разрешаться по правилам 398 ГК, то в отношении недвижимости такая неопределенность недопустима.Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5.

С другой же точки зрения регистрация сделок независимо от сроков аренды, создает излишние препятствия в предпринимательской деятельности, связанные с громоздким процессом регистрации прав. Фактически вводится дополнительный налог на рыночную торговлю (называемый «регистрационным сбором»)

Такие действия властей наряду с массовыми нарушениями прав человека порождают многочисленные злоупотребления чиновников, которые только по личному разумению (или произволу) определяют кого «карать», а кого «миловать». В конечном итоге всех просто невозможно заставить регистрировать арендные права на торговые места, как бы того не хотели власти. Да и сил таких пока нет, чтобы всех сосчитать, зарегистрировать или привлечь к ответственности. Значит, такие действия заведомо нацелены на выборочное применение, что противоречит основным конституционным гарантиям равенства прав и обязанностей.Сергеев В. Надо ли регистрировать право аренды торгового места? // Российская юстиция. 2000. № 7.

В общем, этот вопрос остается дискуссионным и по сей день. Но все же в практике по общему правилу регистрировать договора аренды сроком до года сейчас не требуется.

В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку и т.д.) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке как единый объект.

Необходимым условием осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости является присвоение ему кадастрового номера, который позволяет однозначно определить этот объект. Кадастровый номер имеет иерархическую структуру -- от номера субъекта РФ до номера конкретного объекта недвижимости -- А: Б: В: Г: Д: Е:, где:

А -- номер субъекта РФ, определенный Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству;

Б -- номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта РФ, определяемый органом исполнительной власти субъекта РФ;

В -- номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденной органом местного самоуправления;

Г -- номер земельного участка, присвоенный исходя из существующего порядка учета земельных участков;

Д -- номер здания или сооружения, присвоенный исходя из существующего порядка учета зданий и сооружений;

Е -- номер жилого или нежилого помещения, присваиваемый исходя из существующего порядка учета жилых и нежилых помещений: -- разделитель составных частей кадастрового номера

Отсутствие кадастрового номера земельного участка не может служить основанием для отказа в присвоении кадастрового номера зданию и нежилому помещению, расположенному на данном участке. В таком случае формируется кадастровый номер, в котором вместо номера земельного участка ставится ноль, а номер зданию, нежилому помещению присваивается в общем порядке.

Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течении всего времени его существования. При переходе прав на здание (нежилое помещение) к другому правообладателю, а так же при изменении вида прав кадастровый номер данного объекта не меняется.

Присвоении и учет кадастровых номеров производят органы, осуществляющие регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. Учет кадастровых номеров осуществляется по мере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В целях систематизации процесса присвоения кадастровых номеров учет их ведется в специальном журнале, где указывается кадастровый номер объекта недвижимости, его местоположение и наименование правообладателя.

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляются подлинники документов, которые после регистрации возвращаются владельцу прав, а так же их копии. Документы, подтверждающие возникновение, прекращение, переход и ограничение прав на недвижимое имущество, должны отвечать требованиям законодательства РФ. Документы имеющие неоговоренные и неудостоверенные исправления (подчистки, приписки, зачеркнутые слова и т.п.), не принимаются. Текст документа должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц -- без сокращений, с указанием адресов их органов; фамилии, имена и отчества граждан, адреса их места жительства должны быть указаны полностью. Чертеж границ (план) земельного участка должен быть удостоверен органом, имеющим на то право.

Удостоверением государственной регистрации прав и сделок является Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю. Данный документ является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а так же учетную серию и номер.Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

3. Права и обязанности сторон. Арендная плата. Срок договора. Пролонгация договора

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно общему правилу существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т.п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.Витрянский В. Договор аренды зданий и сооружений // Хозяйство и право. - Приложение. - 1999. - № 10.

Согласно п.1 ст. 615 Кодекса арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое помещение в соответствии с оговоренными в договоре аренды условиями, а если они в договоре не определены -- по его прямому назначению. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении причиненных ему этим убытков.

В отличие от общего правила аренды имущества для аренды недвижимого имущества, в частности для нежилых помещений, определение в договоре аренды размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок. При отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор об аренде в таких случаях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.

Следует иметь ввиду, что установленная в договоре арендная плата за пользование нежилым помещением включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), необходимый для пользования помещением, когда нежилое помещение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Если в договоре аренды нежилого помещения арендная плата установлена за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду нежилого помещения.Исрафаилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.Валявина Е.Ю., Елисеев И.В. Гражданское право. Учебник. Спб 2005

Что касается форм арендной платы, то у сторон есть право выбора из предлагаемых законодательством. Более того, стороны могут установить в договоре иные формы арендной платы или сочетать указанные в ГК.

Статья 614 ГК предусматривает арендную плату в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (эта форма оплаты является наиболее распространенной);

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Чаще всего оплата в виде передачи передачи части выпускаемой продукции используется при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования. Это также своего рода денежная форма оплаты, которая установлена не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменятся по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. При этом для отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Когда арендная плата за государственные или муниципальные объекты взимается не путем перечисления арендаторами денежных средств в соответствующие бюджеты, а путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества речь идет о реновации.

По мнению А. Ерш, в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент. В противном случае в силу п.1 ст.654 ГК РФ договор считается незаключенным.

На мой взгляд, вполне логично при заключении договора аренды объекта недвижимости с условием о внесении арендной платы в форме капитального ремонта объекта или его реконструкции закреплять стоимость работ, которые по условиям договора аренды обязан произвести арендатор в течении срока его действия. Стоимость данных работ должна определяться независимым оценщиком на основании проектно-сметной документации и утверждаться в установленном порядке уполномоченным органом исполнительной власти.

Чтобы избежать негативного влияния инфляции, в договоре целесообразно устанавливать арендную плату не в денежном выражении, а в неких условных единицах, например квадратных метрах реконструированного или отремонтированного объекта аренды. Указанный размер арендной платы может фиксироваться единовременно или изменяться по соглашению сторон.

В целях максимального вовлечения в хозяйственный оборот объектов государственного и муниципального имущества посредством передачи их в аренду на условиях реновации в качестве арендной платы необходимо закрепить правовой механизм заключения соответствующих договоров. Представляется, что заключение договоров аренды публичного недвижимого имущества с условием его реновации в качестве формы арендной платы должно осуществляться по результатам проведения конкурса на право заключения таких договоров.Ланда В. Реновация объектов публичной недвижимости как форма арендной платы // Хозяйство и право. - 2010. - № 9.

Следует учитывать, что арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние имущества. Уменьшение арендной платы должно соответствовать степени снижения полезных свойств объекта аренды.

Ну а как поступить в ситуации, когда арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы?

После оговорки, что под существенным нарушением здесь подразумевается неоднократная или длительная задержка внесения арендной платы, отметим, что в этом случае ГК закрепляет за арендодателем право требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (одновременно законодательство предусматривает и ограничение -- платежи не могут взиматься вперед более чем за два срока подряд).

Кроме того, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, то арендодатель вправе пойти и на крайнюю меру, предусмотренную ГК -- потребовать досрочного расторжения договора.

Поскольку под договором аренды подразумевается передача имущества во временное пользование, следовательно, встает вопрос о сроках. Статья 610 ГК подразумевает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Впрочем, срок может быть и не оговорен в договоре, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, заранее предупредив об этом другую сторону (при аренде недвижимого имущества в соответствии с ГК -- не позднее чем за три месяца).Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.Витрянский В. Договор аренды зданий и сооружений // Хозяйство и право. - Приложение. - 1999. - № 10.

Исполнение договора аренды начинается с передачи объекта аренды арендатору. В этой связи законодательство определяет требования к арендодателю, а именно: если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В таком случае будут справедливы и требования арендатора о возмещении убытков.

При возникновении же ситуации, когда арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в определенный договором срок или в разумный срок, если в договоре он не указан, то арендатор вправе истребовать от него это имущество в принудительном порядке. Для защиты своих прав арендатору необходимо предъявить иск в суд или в арбитражный суд, исходя из подведомственности спора. При этом арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Впрочем, возможен и другой вариант. Арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. К убыткам в данном случае могут быть отнесены реальный ущерб (дополнительные затраты в связи с наймом аналогичного имущества) и упущенная выгода (потери из-за простоя, которые вызваны неполучением арендованного имущества в срок).

Не менее важно иметь ввиду, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), поскольку ст. 613 установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Поэтому, например, залогодатель сохраняет свое право обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник имущества сдал его в аренду. Так же остается в силе и право ограниченного пользования данным имуществом третьим лицом (сервитут).

Невыполнение арендодателем этой обязанности влечет определенные последствия, а именно: арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, на арендодателе лежит ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, пусть даже во время заключения договора аренды он и не знал об этих недостатках.

В этом случае арендатор по своему выбору может потребовать от арендодателя:

а) безвозмездного устранения недостатков имущества;

б) соразмерного уменьшения арендной платы;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (данные расходы могут быть возмещены путем удержания арендатором соответствующей суммы из арендной платы после предварительного уведомления об этом арендодателя);

г) досрочного расторжения договора.

Как только арендодатель получит извещение о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, он может без промедления заменить предоставленное имущество другим аналогичным, находящемся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить соответствующие недостатки.

Если же удовлетворение требований арендатора или удержание арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Между тем возможны ситуации, в которых арендодатель имеет преимущества, то есть он не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду. Имеются в виду явные недостатки, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра получаемого в аренду имущества.

Наличие в законодательстве такого положения позволяет арендодателю избежать претензий недобросовестных арендаторов. Сверх того, если такие недостатки при проверке и получении арендуемого имущества не были обнаружены, то при возврате имущества арендодатель имеет право на адекватные требования к арендатору (по устранению данных недостатков).Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655 ГК).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Причем для действительной передачи здания (сооружения) необходимо соблюсти одновременно два условия -- фактическую передачу и подписание передаточного акта.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора -- от принятия имущества. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная договором аренды и действующим законодательством.

В то же время значение передаточного акта не следует переоценивать. Если обе стороны отказались его подписывать, то это вовсе не означает прекращения договора аренды по соглашению сторон, особенно когда фактически здание (сооружение) передано. Соглашение о прекращении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, да к тому же подлежит государственной регистрации. Не влечет прекращения договора аренды и отказ одной из сторон от подписания передаточного акта. В этом случае для стороны нарушителя возникают неблагоприятные имущественные последствия, вытекающие из сохраняющего силу договора аренды здания (сооружения).

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п.2 ст.655 ГК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания в аренду (п.1 ст.655 ГК). Валявина Е.Ю., Елисеев И.В. Гражданское право. Учебник. Спб 2005

Обязанностью арендатора является пользование переданным ему имуществом согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков.

Некоторыми правами, предусмотренными Кодексом, арендатор может воспользоваться лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, реализация которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права:

а) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

в) предоставлять в безвозмездное пользование;

г) отдавать арендные права в залог;

д) вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуются по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.Витрянский В. Договор аренды зданий и сооружений // Хозяйство и право. - Приложение. - 1999. - № 10.

Так как договор субаренды является производным от договора аренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок действия первоначального договора аренды. Разумеется, досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако в этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Такой договор может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. То есть при досрочном прекращении договора аренды законодательство защищает права добросовестного арендатора, позволяя ему заключить самостоятельный договор на имущество, которым он пользовался на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарендатор по отношению к нему выступает арендатором.

Так как договор субаренды зависим от договора аренды, то в случае ничтожности последнего все договоры субаренды являются ничтожными.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. В свою очередь, обязанность арендатора -- поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором.

Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник имущества должен поддерживать объект аренды в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Такая обязанность возложена на арендодателя потому, что амортизационные отчисления на восстановление имущества, относящегося к основным фондам, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы.

В случае невыполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

Традиционно решается вопрос о последствиях, связанных с улучшением объекта аренды. Под улучшением арендованного имущества понимаются такие произведенные арендатором изменения в его состоянии, которые влекут повышение его производственно-экономического потенциала или стоимости.

Улучшения имущества подразделяются на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения, произведенные арендатором за счет своих средств, являются его собственностью. При возврате объекта аренды он вправе их изъять. Поэтому на их внесение не требуется специального разрешения арендодателя. Стороны могут предусмотреть в договоре и иное. Например, установить, что отделимые улучшения с самого начала принадлежат арендодателю и тот компенсирует контрагенту их стоимость.

Под неотделимыми улучшениями подразумеваются объекты (усовершенствования), изъятие которых без ущерба для арендованного имущества при его возврате арендодателю невозможно. Причем ущерб не обязательно должен выражаться в повреждении имущества. Так, хотя агрегат, технологически связанный с другим оборудованием в процессе производства, может быть изъят физически, однако это нередко делает невозможным выпуск продукции и существенно нарушает имущественные права арендодателя.

Неотделимые улучшения объекта аренды по окончании договора переходят к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием выплаты компенсации служит наличие предварительной договоренности с арендодателем (разрешения) на внесение арендатором за счет своих средств неотделимых улучшений. Такое условие может быть оговорено в договоре либо содержатся в отдельном соглашении сторон в пределах срока аренды. Если согласия арендодателя не было, улучшения переходят ему безвозмездно.Прозоров В., Пугинский С. Защита имущественных прав арендатора // Хозяйство и право. 1990. № 6.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Объясняется это тем, что амортизационными отчислениями должен распоряжаться арендодатель и, следовательно, улучшения производились за счет его средств.Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений М. 2003

Арендатору и арендодателю необходимо правильно классифицировать планируемые или фактически произведенные оснащения и улучшения арендованного имущества, в противном случае могут возникнуть споры не только между ними, но и с налоговыми органами, так как от правильности классификации и квалификации оснащений и улучшений зависят стоимость расходов, вычитаемых при исчислении налога на прибыль, а также сумма налога на имущество.Новиков С. Налоговые последствия неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных без согласия арендодателя // Хозяйство и право. 2011. № 2

Арендатор вправе потребовать возврата арендуемого имущества из любого незаконного владения, то есть от гражданина или юридического лица, не имеющих законных оснований на владение им.

В случае, если истребуемое арендатором из незаконного владения имущество подверглось изменениям, вопрос о его изъятии должен решаться в зависимости от характера изменений. Если имущество сохранило свое хозяйственное назначение, оно подлежит возврату арендатору. Если же оно изменило первоначальное хозяйственное назначение, например, в результате переработки, арендатор вправе требовать возмещение убытков.

...