Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства РФ ФГБОУ Орловский государственный аграрный университетИнженерно-строительный институт

Кафедра «Экспертизы и управления недвижимостью»

Реферат на тему

Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

студенты гр. УН-201

Никатов В.Л.

Потапова С.В.

Проверила:

Кузнецова О.Б.

Орёл - 2012



Содержание

Вступление

1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Заключение

Список литературы



Вступление

31 января 1998 г. вступил в силу федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее - Закон о государственной регистрации). Основной целью данного закона является обеспечение стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности. В соответствии с ним во всех регионах Российской Федерации создаются новые органы государственной власти - учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций.

Таким образом, мы видим, что Закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял на существующие гражданско-правовые отношения, и, наконец, заставил заработать ряд положений нового гражданского законодательства.

Но, конечно, введение в действие нового закона (а следует заметить, что в данном случае можно говорить вообще о введении нового института в гражданском законодательстве) естественным образом влечет за собой ряд проблем и вопросов по поводу его практического применения.



1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация), согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК) предприятие как имущественный комплекс. Дело в том, что недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации:

· земельные участки;

· участки недр;

· обособленные водные объекты;

· леса, многолетние насаждения;

· здания, части зданий;

· сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

· нежилые помещения; части помещений;

· предприятия как имущественный комплекс;

· жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

· квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

· комнаты;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

· жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;

· объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных законодательством. Некоторые статьи Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительное управление и др.). Поэтому можно говорить, что вышеприведенный перечень охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.

Но существуют и некоторые исключения из правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя они и редки. Все эти исключения должны быть предусмотрены только в законе. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл.35 Гражданского кодекса), из договора безвозмездного пользования (гл.36 Гражданского кодекса), договора аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года (ст.651 Гражданского кодекса). Впрочем, в последнем случае возникают некоторые проблемы, связанные с применением Закона о государственной регистрации на практике.

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Легальное определение этого понятия дает нам основание сделать соответствующие выводы и назвать ряд отличительных черт регистрации.

Во-первых, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому в каждом конкретном случае спор о возникновении права решается с учетом норм ГК РФ и Закона о государственной регистрации.

Во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация носит публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - соблюдается открытость как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

В-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом государственную регистрацию, проводимую учреждениями юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

Ч регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения или предприятия;

Ч регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений и предприятий.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав1 (п.3 ст.2 Закона о государственной регистрации). Следовательно, эта дата является:

· датой заключения договора, предметом которого является недвижимость, если законом не предусмотрено иное (п.3 ст.433 ГК РФ);

· датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда данное право требует государственной регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ);

· датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о государственной регистрации;

· датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.7 Вводного закона к Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г. стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

С другой стороны, согласно ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки (п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК); специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК) и др.1

2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прежде чем начать рассматривать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нужно хотя бы бегло остановиться на вопросе о том, кто является участником данного вида правоотношений.

Итак, ст.5 Закона о государственной регистрации говорит, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Что касается органов, осуществляющих государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент достаточно сложна и далека пока от окончательного формирования.

Основными задачами Регистрационной палаты являются:

· государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных, подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, Российской Федерации и муниципальных образований;

· создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется - Единый государственный реестр прав), а также организация его бессрочного хранения.

Регистрационная палата в целях реализации возложенных на нее задач осуществляет: регистрация недвижимый имущество законодательство

ь прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

ь проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

ь проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее соответственно - зарегистрированные права, заявленные права);

ь правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях установления их соответствия законодательству Российской Федерации, Удмуртской Республики, а также проверку законности сделки;

ь установления отсутствия противоречий между заявленным правом и уже зарегистрированным правом на данный объект недвижимого имущества:

ь направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав;

ь внесение записей в Единый государственный реестр прав;

ь выдачу свидетельств о государственной регистрации прав;

ь совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки;

ь выдачу в установленном порядке информации о зарегистрированных правах;

ь принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в порядке, предусмотренном п.3 ст.225 ГК РФ;

ь ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;

ь обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

2. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), как гласит ст.12 Закона о государственной регистрации, “содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях”.

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

1. книги учета документов;

2. непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

3. дела правоустанавливающих документов.

Согласно Закону о государственной регистрации Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что Законом о государственной регистрации запрещается уничтожение, а равно изъятие из ЕГРП, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-либо документов или их частей. Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-процессуального кодекса РСФСР (ст.167, 171, 176), которыми предусмотрено проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе которой могут быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам уголовного дела и хранятся в нем вечно.

Наконец, хотелось бы заметить, что Законом о государственной регистрации предусмотрено ведение записей ЕГРП как на бумажных носителях, так и на магнитных, но при этом приоритет отдается записи, произведенной на бумажном носителе.

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: порядок проведения.

Государственная регистрация проводится в следующем порядке:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанный противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п.1 ст.13 Закона о государственной регистрации).

При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить:

· паспорт;

· свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 16 лет (следует заметить, что в настоящий момент паспорт выдается лицам, достигшим 14 лет);

· заграничный паспорт - для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории РФ;

· удостоверение личности - для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов);

· военный билет - для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту;

· справка об освобождении из мест лишения свободы - для лиц, освободившихся из мест лишения свободы.

Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя. Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю. Также при выдаче свидетельства о государственной регистрации правообладатель - физическое лицо - обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность. Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.

4. Предоставление информации о зарегистрированных правах и сделках с недвижимым имуществом.

В ст.7 Закона о государственной регистрации закреплен один из принципов государственной регистрации прав на недвижимость - открытость сведений о регистрации.

Наиболее общая норма об указанном принципе государственной регистрации включена в ст.131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию прав недвижимость, независимо от места совершения регистрации.

В соответствии с общим правилом, составившим ч.2 п.1 ст.7 Закона о государственной регистрации, любое лицо может получить следующую информацию:

· описание объекта недвижимости;

· зарегистрированные права на него;

· ограничения (обременения) прав.

Данная информация предоставляется в форме выписки из ЕГРП. Краткое описание объекта недвижимости - это сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местонахождении (адресе), виде (названии) объекта, его площади.

Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает предоставление информации об имени (наименовании) обладателя права, виде права (собственности, хозяйственного ведения и т.п.), размера доли в праве (если объект недвижимости принадлежит кому-либо на праве общей собственности), дате регистрации. Хотя в реестре эти сведения даются в достаточно детализированном виде, вряд ли нужно сообщать их в полном объеме любому лицу.

Порядок предоставления информации о государственной регистрации довольно прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему государственную регистрацию, заявление, содержащее соответствующую просьбу, в письменной форме. При этом заявитель обязан предъявить какой-либо документ, удостоверяющий личность, а если за сведениями обращается юридическое лицо, то его представитель должен, кроме того, предъявить документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его полномочия. Наряду с названными документами для получения сведений о государственной регистрации необходимо предоставить платежный документ (квитанцию, платежное поручение из банка и т.п.), поскольку, как правило, информация предоставляется на возмездных началах (ст.8 Закона о государственной регистрации).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет запрошенную информацию в течение пяти дней со дня подачи заявления. Заявление считается поданным при условии соблюдения всех вышеперечисленных условий (предъявления документа, удостоверяющего личность, подтверждающего оплату и т.п.) В ином случае в приеме заявления может быть отказано.

Следует обязательно отметить, что использование сведений, содержащихся в ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет за собой ответственность в соответствии с действующим законодательством.



Заключение

Таким образом, анализируя новый для нашей правовой системы, относительно недавно введенный в действие Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, мы пришли к следующему выводу.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительно внес существенные изменения в действующее законодательство. Поэтому естественно, что в связи с его практическим применением возникают различные проблемы, что, в свою очередь, повлечет за собой создание различных работ об этом новом институте гражданского права.

Пока же приходилось, по большей части, руководствоваться комментариями к Закону о государственной регистрации.

К сожалению, рамки данной работы не позволили коснуться некоторых то и дело возникающих проблем, связанных с практическим применением Закона о государственной регистрации: например, такого больного вопроса, как вопрос о плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах; вопросах, возникающих при регистрации договоров аренды (помимо тех, которые уже упоминались в данной работе).

Но, будем надеяться, в следующей работе мы обязательно коснемся всех этих и других вопросов, поскольку, уверены, дальнейшая деятельность учреждений юстиции по государственной регистрации повлечет за собой возникновение новых проблем. Впрочем, это ни в коей мере не означает, что эти учреждения будут работать плохо - совсем наоборот, поскольку, как правило, проблемы с правоприменением связаны именно с желанием наиболее точно соблюсти волю законодателя.



Список литературы

1. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. \\ Адвокат, 1999 г., № 9.

2. Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - Москва, 1999 г.

3. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, 2000.истрация прав на недвижимое имущество.\\ Право и экономика, 1999 г., № 12.

4. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество.\\ Право и экономика, 1999 г., № 12.

Размещено на Allbest.ru

...