Право собственности на землю

Закон устанавливал единое понятие права оперативного управления.

Такова была первоначальная система, обеспечивавшая разделение права собственности и правосубъектности, получившая выражение в праве оперативного управления.

С началом экономических преобразований в стране, при внедрении рыночной системы право оперативного управления претерпевает существенные изменения, сохраняя свою основную функцию обеспечения разделения права собственности и правосубъектности. Прежде всего единая категория делится на две, в соответствии с тем внутренним подразделением, которое ей было присуще и раньше.

В состав государственной собственности входит республиканская и коммунальная собственность (ст. 192 ГК). Республиканская собственность состоит из республиканской казны и имущества, закрeплeнного за государственными республиканскими юридическими лицами в соответствии с законодательными актами.

Коммунальная собственность состоит из местной казны и имущества, закрeплeнного за коммунальными юридическими лицами в соответствии с законодательными актами.

Средства местного бюджета и иное коммунальное имущество, не закрeплeнноe за государственными юридическими лицами, составляют местную казну.

Если речь идет об осуществлении гражданских правомочий государства как собственника, то, прежде всего, нужно установить те органы, которые управомочены осуществлять эту деятельность. К сожалению, прямые указания закона на этот счет очень скудны.

В соответствии с общими принципами, действующими в стране, можно выделить два вида таких органов - органы, ведающие денежными ресурсами, и органы, ведающие материальными ресурсами и прочим имуществом[12,С.246].

В отношении нераспределенных денежных средств от имени государства традиционно выступает Министерство финансов и другие финансовые органы.

Действующая нормативная правовая база не в полной мере:

1. отвечает требованиям оптимального управления государственным имуществом, а также недостаточно отражает полномочия различных субъектов управления государственным имуществом;

2. недостаточно отработана система отбора, подготовки и аттестации представителей государства в органах управления и ревизионных комиссиях юридических лиц с участием государства, а также отсутствует регламент принятия управленческих решений, которым мог бы руководствоваться представитель государства;

3. не в полной мере отработан механизм отражения в Реестре государственных предприятий и учреждений, хозяйственных товариществ с долевым участием государства информации об итогах финансово-хозяйственной деятельности;

4. отсутствуют критерии по определению размеров части чистого дохода государственных предприятий на праве хозяйственного ведения и дивидендов на государственные пакеты акций акционерных обществ, подлежащих перечислению в бюджет;

5. нормативные правовые акты не предоставляют в полной мере возможность получения необходимой и достоверной информации о деятельности хозяйствующих субъектов, имеющих стратегическое значение в экономике государства.

Государственная политика в области управления государственным имуществом должна ориентироваться на достижении следующих целей:

1. увеличение доходов республиканского и местных бюджетов за счет неналоговых поступлений от использования государственного имущества;

2. оптимизация структуры (состава) государственного имущества, исходя из интересов государственной экономической политики и решения государством стратегических задач по регулированию деятельности определенных отраслей и конкретных предприятий;

3. использование государственного имущества в качестве инструмента привлечения инвестиций в экономику;

4. улучшение финансово-экономических показателей деятельности юридических лиц, использующих государственное имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также юридических лиц с долей участия государства.

Для достижения поставленных целей первостепенное значение имеет решение следующих задач:

1. разграничение и конкретизация полномочий, а также усиление ответственности субъектов управления объектами государственной собственности;

2. систематизация учета государственного имущества по его видам, назначению и другим критериям;

3. разработка системы анализа финансовых показателей;

4. создание базы данных финансовых показателей деятельности государственных предприятий и юридических лиц с участием государства.

Для решения проблем, отмеченных выше, республиканским и местным органам исполнительной власти необходимо в установленном законодательством порядке организовать работу по совершенствованию нормативной правовой базы по следующим направлениям:

1. внесение изменений и дополнений в законодательные акты в части разграничения понятий "орган, осуществляющий функции субъекта права государственной собственности" и "орган государственного управления", а также полномочий этих органов;

2. проведение ревизии нормативных правовых актов, регулирующих вопросы управления и распоряжения государственным имуществом, на соответствие требованиям законодательства с учетом вносимых изменений и дополнений;

3. совершенствование правовой регламентации процедур управления государственным имуществом;

4. организация регистрации прав государства как собственника и акционера (участника) юридических лиц;

5. обеспечение действенного контроля за сохранностью и эффективностью управления имуществом, закрепленным за государственными предприятиями;

6. обеспечение мониторинга эффективности управления приватизированными предприятиями и находящимися в государственной собственности

Для создания эффективного механизма управления государственным имуществом необходимо инициировать изменения, и дополнения в законодательные акты в части разграничения и конкретизации полномочий уполномоченного органа и органов государственного управления в области управления и распоряжения государственным имуществом.

Разграничение и конкретизация полномочий должно преследовать следующие цели:

1. повышение эффективности деятельности государственных предприятий, акционерных обществ (хозяйственных товариществ) с участием государства;

2. увеличение поступлений в государственный бюджет за счет дивидендов на государственные пакеты акций и части чистого дохода государственных предприятий и хозяйственных товариществ с учетом реализации обоснованных программ развития производства и социальной сферы этих хозяйствующих субъектов;

3. координация взаимодействия уполномоченного органа и органов государственного управления (министерства, ведомства, агентства и иные уполномоченные на это центральные и местные исполнительные органы) в процессе управления государственным имуществом;

4. предотвращение "скрытой приватизации", а также несанкционированной реорганизации предприятий, противоречащих интересам государства;

5. обеспечение взаимодействия уполномоченного органа и органов государственного управления при принятии решения о проведении банкротства государственных предприятий и юридических лиц с участием государства[12,С.246].

Разграничение и конкретизация полномочий подразумевает возложение на уполномоченный орган следующих функций по управлению и распоряжению государственным имуществом:

1. принятие в соответствии с законодательством решений по распоряжению государственным имуществом в рамках полномочий, определенных Правительством Республики Казахстан, по согласованию с министерствами, ведомствами, агентствами и иными государственными органами;

2. организация и осуществление продажи и передачи в пользование (доверительное управление, имущественный наем и др.) государственного имущества юридическим и физическим лицам по согласованию с министерствами, ведомствами, агентствами и иными государственными органами;

3. ведение систематизированного учета государственного имущества;

4. участие в деятельности органов управления юридических лиц с участием государства;

5. мониторинг и анализ состояния государственного имущества и эффективности его использования;

6. контроль выполнения покупателями условий договоров купли-продажи и договоров по передаче в пользование (доверительное управление, имущественный наем и др.) государственного имущества юридическим и физическим лицам;

7. мониторинг и анализ эффективности управления путем комплексных периодических обследований хозяйствующих субъектов консалтинговыми организациями;

8. реализация иных функций, определенных нормативными правовыми актами Республики Казахстан, в области владения, пользования и распоряжения государственным имуществом[13,С.374].

В целях осуществления текущего управления государственным имуществом с учетом отраслевых особенностей уполномоченный орган может по решению Правительства Республики Казахстан либо акима области, города республиканского значения, столицы, районов (городов) областного значения (далее - акима административно-территориальной единицы) передавать органам государственного управления полномочия по управлению государственным имуществом.

На органы государственного управления будут возложены следующие функции по управлению государственным имуществом:

1. определение приоритетных направлений деятельности государственных предприятий;

2. рассмотрение и утверждение текущих и перспективных планов хозяйственной деятельности государственных предприятий, в том числе плановых показателей финансово-хозяйственной деятельности, периодичности и порядка их представления;

3. контроль выполнения плановых показателей финансово-хозяйственной деятельности, использования по назначению и сохранности имущества государственных предприятий;

4. утверждение внутренних документов, регулирующих отдельные вопросы деятельности государственного предприятия;

5. проведение конкурсного отбора и аттестации руководителей государственных предприятий в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан;

6. участие в органах управления юридических лиц, акции и доли участия в которых являются государственной собственностью, в пределах полномочий, определенных Правительством Республики Казахстан (акимом административно-территориальной единицы);

7. внесение предложений по вопросам управления и распоряжения государственным имуществом;

8. реализация государственной политики в данной области

9. внесение изменений и дополнений в уставы предприятий

10. реализация иных полномочий, определенных нормативными правовыми актами Республики Казахстан.

2.3 Разграничения объектов частной и государственной собственности

На практике при разграничении объектов частной или государственной собственности помимо основной критерий - субъекта права собственности необходимо руководствоваться следующими дополнительными критериями:

а) Земля, ee недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в прeдeлах, установленных законодательными актами. (изм. от 2 марта 1998 г.) (ст.193 ГК);

б) В частной собственности может находиться любое имущество, за исключeниeм отдельных видов имущества, которые в соответствии с законодательными актами не могут принадлежать гражданам или юридическим лицам. ( ст.191 п.2)

Согласно ст.26 п.2 Конституции, право и свобода частной собственности гарантируются законом. И сейчас в силу п.2 ст.191 ГК в собственности граждан и юридических лиц, по общему правилу, может находиться любое имущество.

Вместе с тем законом из него могут быть сделаны исключения:

1) может быть установлен перечень видов имущества, которое гражданин или юридическое лицо не вправе иметь в собственности;

2) законом не могут быть ограничены количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности. Такие ограничения вводятся только законом и только в целях защиты основ конституционною строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (например, законом может быть установлен предельный размер участка земли находящегося в собственности граждан или юридических лиц). Существование таких ограничений является нововведением.

Особенности использования собственником своего имущества в предпринимательских целях. Возможность использования своего имущества в предпринимательских целях - одно из важнейших правомочий собственника. Если гражданин занимается в установленном порядке предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, он остается собственником своего имущества и отвечает по обязательствам, возникающим в том числе из предпринимательской деятельности, всем своим имуществом (ст.19 ГК).

Конституция Республики Казахстан гласит: "В Республике Казахстан признается и равным образом защищаются государственная и частная собственность".

ГК также предусматривает две формы собственности: частную (ст. 191) и государственную (ст. 192).

Разделение собственности на две формы производится в Конституции по признаку их отношения к государству как субъекту права собственности. В этой связи частная собственность понимается как негосударственная. Если субъектом права собственности выступает государство (непосредственно или через соответствующие государственные органы), то речь идет о государственной собственности. Там, где субъектами выступают негосударственные юридические лица или граждане, необходимо говорить о наличии частной собственности.

Таким образом, собственность одна, а субъекты на нее могут быть государство, административно-территориальные единицы, юридические лица, граждане.

Законодательство допускает деление собственности на виды. Государственная собственность делится в соответствии с ГК на два вида: республиканскую и коммунальную (ст. 192).

В статье 87 Конституции сказано, что к ведению исполнительных органов относится управление коммунальной собственностью.

Государство, осуществляя свои полномочия, связанные с имуществом, находящимся в его собственности, реализует их через свои органы и лица. Так, от имени Республики Казахстан органы государственной власти и управления Республики Казахстан в рамках их компетенции, установленной законодательными актами, положениями или иными актами, определяющими статус этих органов могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде[14,С.650].

В случае и в порядке, предусмотренных законодательством, по специальному поручению Республики Казахстан от ее имени могут выступать иные государственные органы, юридические лица и граждане (п.п. 1 и 2 ст. 111 ГК).

Согласно статье 191 ГК частная собственность выступает как собственность граждан и (или) негосударственных лиц и их объединений. Таким образом, коллективная собственность и собственность граждан законодательно объединены под общим термином "частная собственность". Соединение их связано с целью отделить их от государства в интересах удобства проведения, допустим, налоговой политики либо охраны от посягательства административного государственного аппарата.

Негосударственные юридические лица и граждане являются собственниками всего принадлежащего ему имущества. Например, принадлежность значительного количества акций акционерного общества государству, не означает, что это собственность государственная, форма собственности всегда остается частной.

На основании статьи 34 ГК правовыми формами негосударственных коммерческих юридических лиц могут быть только хозяйственные товарищества и производственные кооперативы. Перечень некоммерческих негосударственных юридических лиц не является исчерпывающим (объединения, ассоциации, потребительские кооперативы и т.д.).

Категория частной собственности граждан равнозначна понятию индивидуальной собственности. Вместе с тем предусматривается ее внутренняя дифференциация на личную (потребительскую) и частную собственность граждан. Реализация права собственника - гражданина по владению, пользованию и распоряжению на основании закона может быть ограничена, исходя из целей, интересов и назначения имущества. Так, согласно статье 40 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях", переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается.

Особым видом частной собственности выступает собственность кондоминиумов.

Хотя кондоминиум и выступает в виде коллективной собственности (п. 1 ст. 31 Закона "О жилищных отношениях"), тем не менее, нужно отметить, что понятие коллективной собственности в нашем гражданском законодательстве отсутствует. Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.

Доля каждого собственника в общем, имуществе неотделима от его раздельной собственности на принадлежащую ему часть имущества.

Размер доли каждого собственника в общем имуществе и степень участия в расходах на его содержание зависят от размеров частей недвижимости, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором ( п. 6 ст. 209 ГК).

Особенности правового режима разных видов кондоминиумов могут определяться законодательными актами, в частности, о жилищных кондоминиумах говорится в Законе "О жилищных отношениях".

Согласно статье 209 ГК, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

При характеристике форм и видов права собственности необходимо учитывать, что содержание и особенности правового режима имущества зависит от отнесения имущества к тем или иным формам и видам.

3. Право собственности на землю

3.1 Земельный участок как объект права собственности на землю

В законодательстве земля может рассматриваться как природный объект, природный ресурс с этой точки зрения земли и почвы на землю в законе «Об охране окружающей среды» от 10 января 2000 г. (ст. 4) названы объектами охраны от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. Если же речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок или его часть.

Согласно ст. 130 ГК РК земельные участки относятся к недвижимым вещам, или, иными словами, недвижимому имуществу, недвижимости. Это влечет особый порядок регистрации прав на них (ст. 131 ГК РК, ст. 26 ЗК РК), предусмотренный законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [35 С.47].

Определение земельного участка как объекта земельных отношений приведено в ст. 6 ЗК РК: это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ земельных участков на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация земельных участков -- в порядке ведения государственного земельного кадастра (см. об этом главу 8).

Земельный участок может быть делимым и неделимым. По гражданскому законодательству (ст. 133 ГК РК) неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначения. Все остальные вещи являются делимыми. Земельный кодекс (абз. 2 п. 2 ст. 6) уточняет признаки делимости вещи по отношению к земельному участку: участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных и законами). Это имеет значение, в частности, для выдела доли в общей собственности на земельный участок: если данный участок является неделимым, сособствен-нику не может быть выделена причитающаяся ему часть участка в натуре, а выплачивается денежная компенсация.

Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РК указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены Земельным кодексом РК. В п. 4 ст. 27 ЗК РК приводится перечень земельных участков, изъятых из оборота, в п. 5 той же статьи -- земельных участков, ограниченных в обороте; оборот земель сельскохозяйственного назначения будет урегулирован в специальном законе

3.2 Субъекты права собственности на землю

Граждане обладают в равной мере гражданской правоспособностью с момента рождения, в частности они могут иметь имущество, включая земельные участки, на праве собственности, наследовать и завещать их. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская правоспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т. е. по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РК). Права иностранных граждан и лиц без гражданства на приобретение в собственность земельных участков ограничены земельным законодательством, о чем подробнее будет сказано ниже.

Граждане имеют право заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, в том числе таким предпринимателем признается глава крестьянского (фермерского) хозяйства с момента государственной регистрации этого хозяйства[36 С.51].

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, -- перечень такого имущества устанавливается гражданским процессуальным законодательством). Взыскание может быть наложено и на принадлежащий гражданину земельный участок

Юридическим лицом по казахстанскому законодательству признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РК). Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету; они подлежат государственной регистрации и считаются созданными с момента такой регистрации. Юридическое лицо действует на основании учредительных документов: устава, учредительного договора либо и учредительного договора, и устава; некоммерческие организации могут действовать и на основании общего положения об организациях данного вида.

Юридические лица делятся на коммерческие и некоммерческие организации в зависимости от того, является ли извлечение прибыли основной целью их деятельности и распределяется ли получаемая прибыль между участниками. В зависимости от того, какие права в отношении самого юридического лица и его имущества имеют его учредители (участники), юридические лица делятся на:

1) юридические лица, в отношении которых их участники имеют обязательственные права. Это хозяйственные товарищества (полные товарищества и товарищества на вере), производственные и потребительские кооперативы;

2) юридические лица, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право: это государственные предприятия и финансируемые собственником учреждения;

3) юридические лица, в отношении которых их учредители (участники) не имеют имущественных прав: общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы).

В зависимости от организационно-правовой формы юридического лица различаются и виды прав на землю, которыми может обладать данное юридическое лицо. Так, по Земельному кодексу РК земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В отношении иностранных юридических лиц установлены ограничения на приобретение ими земельных участков в собственность.

По общим правилам гражданского законодательства (ст. 125 ГК РК) от имени Казахстана могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований выступают органы местного самоуправления.

По действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю:

собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, аренда земельных участков, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) [37 С.147].

Соответственно в Земельном кодексе используются следующие понятия по отношению к лицам, обладающим правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земельных участков и обладатели сервитута.

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности -- государства или муниципального образования, юридического или физического лица. Это объединяет перечисленные права на землю, а также право сервитута, которым посвящена глава IV Земельного кодекса. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК РК). Они имеют целый ряд общих свойств.

Только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. В соответствии со ст. 264 ГК РК лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РК переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Это правило повторено в ст. 275 ГК РК в отношении сохранения сервитута при переходе прав на земельный участок; точно так же должно сохраняться право пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками, если, к примеру, эти участки при разграничении государственной собственности на землю перешли из республиканской собственности в собственность субъекта Федерации.

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, в ч. 1 ст. 216 ГК РК не является закрытым. Однако Земельный кодекс предусматривает только те иные, кроме собственности, права на землю, которые названы в главе IV. В частности, не применяется по отношению к земельным участкам предусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РК, т. е. даже и в случае нарушения прав указанного лица собственником имущества.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим. Например, для юридического лица это возможность числить его на своем балансе.

Пользование землей -- это возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т. д. В соответствии со ст. 40 ЗК РК собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.

Однако собственник земельного участка не располагает абсолютной свободой в выборе способов и направлений использования своего участка. Во-первых, по казахстанскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Во-вторых, использование земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В соответствии со ст. 40 ЗК РК собственник земельного участка должен возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения (если такое строительство соответствует целевому назначению участка и его разрешенному использованию) с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Правомочие распоряжения состоит в возможности для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т. д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т. д.

Залог по гражданскому законодательству является одним из способов обеспечения обязательств. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (за изъятиями, установленными законом). Залог недвижимого имущества, в том числе земельных участков, называется ипотекой и регулируется специальным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В соответствии с этим Законом по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания. Не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, а также частей земельного участка, площадь которых меньше установленного минимального размера для земель данного целевого назначения и разрешенного использования. Ипотека как обременение имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В отдельных случаях правомочия собственника по распоряжению земельным участком ограничены законом. Так, ст. 27 Земельного кодекса установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РК, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РК).

Основания приобретения права собственности регулируются гражданским законодательством (глава 14 ГК РК). Земельный участок может быть приобретен в результате сделки, получен по наследству, перейти к юридическому лицу -- правопреемнику реорганизованного юридического лица, а также в силу приобретательной давности при добросовестном владении в течение установленного срока бесхозяйным земельным участком. Земельный кодекс, кроме этого, предусматривает возможность предоставления в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или собственности.

В главе VII Земельного кодекса подробно регламентированы основания прекращения права собственности.

Установление множественности форм собственности на землю явилось одним из основных достижений земельной реформы в нашей стране, впервые оно было провозглашено в 1990 г. Законом РСФСР «О земельной реформе». До этого на всем протяжении существования советского государства действовало право исключительной государственной собственности на землю: земельные участки гражданам и юридическим лицам предоставлялись только в пользование, любые сделки с землей были запрещены.

Конституция Казахстана, принятая 30 августа 1995 г., установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, и иных формах собственности (ст. 9). При этом в ст. 36 подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст. 15 -- что право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РК).

Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции РК, то таковых законодательством в настоящее время не предусмотрено. От конструкции коллективной собственности законодательство отказалось. В гражданском праве есть понятие общей собственности, но она является разновидностью частной собственности и представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц. Согласно ст. 244 ГК РК имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок -- у со-собственников жилого дома, на котором расположен этот участок.

В соответствии со ст. 213 ГК РК в собственности юридических лиц может находится любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать (т. е. в данном случае - земель, изъятых из оборота). При этом количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Подобных ограничений в отношении земельных участков пока ни Земельным кодексом, ни иными и законами не установлено, поэтому в собственности гражданина или юридического лица в принципе может быть любое количество земельных участков любой площади и любой стоимости.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать на праве собственности только земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Казахстана в соответствии с законодательством, однако пока соответствующий указ Президента не будет принят и не вступит в силу, указанные лица вообще не могут приобретать земельные участки в собственность. Кроме того, и законами могут быть особо установлены территории, на которых запрещается приобретение земельных участков в собственность иностранцами.

Закон о введении в действие Земельного кодекса установил также временный запрет -- до принятия республиканского закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения -- на приобретение в собственность иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, а также лицами без гражданства участков из земель сельскохозяйственного назначения. Указанные лица пока могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Что касается юридических лиц, то собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. При этом общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенной ими земли и могут использовать ее лишь для целей, предусмотренных их учредительными документами.

Земельные участки могут быть как переданы в собственность хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива в качестве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям.

Государство в земельных отношениях может выступать в одной из двух ролей: в качестве субъекта государственной власти, устанавливающего

нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, названные в ст. 9--10 Земельного кодекса, и в качестве собственника земельных участков -- в последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков. В соответствии со ст. 124 ГК РК при заключении сделок с землей и в иных отношениях, регулируемых гражданским законодательством.

Государственная собственность на землю имеет сложный состав: она включает земельные участки, принадлежащие на праве собственности Казахстана

От имени Казахстана права собственника осуществляют органы государственной власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, в соответствии с Постановлением Правительства Казахстана от 18 июля 2000 г. № 536 Агентство по земельным ресурсам Казахстана осуществляет: проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений; приватизацию, управление и распоряжение государственным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей компетенции; регулирование деятельности на рынке недвижимости и при осуществлении оценочной деятельности; координацию в случаях, установленных законодательством Казахстана, деятельности в области имущественных и земельных отношений иных органов исполнительной власти[40 С.47].

В случаях и в порядке, предусмотренных и законами, указами Президента Казахстана и постановлениями Правительства Казахстана, нормативными актам, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. 125 ГК РК).

Местное самоуправление в Казахстане создано для обеспечения самостоятельного решения населением вопросов местного значения, а также владения, пользования и распоряжения собственностью. Органы местного самоуправления управляют собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения. Что же касается критерия разграничения первоначальных и производных оснований приобретения права собственности, то в одних случаях считают критерием волю, а в других - правопреемство, которому отдается предпочтение.

3.3 Возникновение права собственности на землю

Для того чтобы разграничение было произведено, необходимы точные данные кадастрового учета земель. В отдельных случаях возможно и возникновение спорных вопросов. Поэтому осуществление разграничения государственной собственности на землю займет достаточно длительное время. В связи с этим Законом о введении в действие Земельного кодекса Казахстана (п. 10) предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Казахстана.

Земельный кодекс выделяет три основания возникновения права государственной на землю:

1. Специальное указание в федеральном законе на принадлежность земельных участков.

Следует отметить, что в собственности находятся земельные участки, признанные таковыми не только и законами, но и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Казахстана.

2. Акты Правительства Казахстана об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Казахстана, возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.

3. Приобретение земельных Казахстаном в результате сделок у граждан, юридических лиц, других субъектов Казахстана, муниципальных образований, получение их от граждан в порядке наследования и по другим гражданско-правовым основаниям. В государственную поступают земельные участки, выкупленные у собственников для государственных нужд (ст. 49 Земельного кодекса), конфискованные в порядке ст. 50, реквизированные (ст. 51). Государственной собственностью становятся земли, национализированные в установленном порядке (ст. 235 ГК РК), собственностью -- бесхозяйные земельные участки (ст. 225 ГК РК).

Кроме того, в государственной, собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность участки из земель.

Так, в республиканской собственности могут находиться участки земель:

1) лесного фонда, особо охраняемых природных территорий республиканского значения, водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в республиканской собственности, обороны и безопасности;

2) сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; водного фонда,

-- если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности;

-- если эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Казахстана, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Казахстана;

-- если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Казахстана;

-- если под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр республиканского значения;

3) земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Казахстана.

В местной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки:

занятые недвижимым имуществом

предоставленные органам государственной власти,

отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности в соответствии с и законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности, землям фонда перераспределения земель;

занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности.

В собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным ст. 5 Закона «О разграничении государственной собственности на землю», в частности участки земель запаса в пределах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности (или находившееся до его приватизации в государственной собственности).

В период существования советского государства пользование было единственно возможным правом на землю как для граждан, так и для юридических лиц: земельные участки предоставлялись в постоянное (существовал термин «вечное») или во временное пользование, то и другое могло быть только бесплатным. С провозглашением в Казахстана права частной собственности на землю, возникновением арендных отношений содержание права пользования земельными участками существенно не изменилось, но сфера применения его существенно сузилась. [45 С.47]

Как видно из самого названия рассматриваемого права, оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа (ст. 29 Земельного кодекса).

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

В соответствии со ст. 269 ГК РК лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (ст. 268 ГК РК).

Новый Земельный кодекс внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. С момента вступления Кодекса в силу не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организациям, кроме федеральных казенных предприятий, ни некоммерческим организациям, кроме государственных и муниципальных учреждений. По нормам прежнего Земельного кодекса все они могли использовать землю на указанном праве, хотя на практике в последние годы коммерческим организациям земли в бесплатное пользование практически не предоставлялись, участки предлагалось покупать либо арендовать. Что же касается граждан, то значительная часть населения до сих пор имеет земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование. Поэтому ст. 20 подробно регулирует права граждан на такие земельные участки.

Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет. Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность, т. е. фактически переоформить право постоянного пользования на право собственности. «Однократно» в данном случае означает, что это может быть сделано в отношении только одного земельного участка.

В соответствии с упомянутым Законом о введении в действие передача в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Это означает, что реально право постоянного (бессрочного) пользования граждан земельными участками будет существовать еще довольно долго, но постепенно, в условиях отсутствия права распоряжения такими земельными участками (о чем будет сказано ниже), исчезнет.

При этом в Законе о введении в действие специально указано, что предоставленное землепользователям до вступления в силу Земельного кодекса Казахстана право бессрочного (постоянного) пользования соответствует предусмотренному Земельным кодексом Казахстана праву постоянного (бессрочного) пользования.

В отношении юридических лиц, не указанных в п. 1 ст. 20, установлены иные правила. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для них, как и для граждан, сохраняется, но для таких юридических лиц Законом о введении в действие установлен конкретный срок переоформления этого права. Они обязаны переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком на право аренды либо выкупить земельный участок в собственность до 1 января 2004 г.

Порядок переоформления юридическим лицом права на земельный участок установлен также Законом о введении в действие Земельного кодекса. Этот порядок включает:

-- подачу заявления юридическим лицом о передаче ему земельного участка на праве собственности или праве аренды;

-- принятие решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка на соответствующем праве (в соответствии со ст. 29 ЗК РК);

-- государственную регистрацию права в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку до 2004 г. право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками коммерческими и некоммерческими организациями будет продолжать существовать, Законом о введении в действие установлены следующие правила. При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Казахстана) на праве бессрочного постоянного пользования, права бессрочного (постоянного) пользования земельными участками подлежат переоформлению на право аренды, либо земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Казахстана по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

...