Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание:

Введение

1. Понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений

1.1 Понятие договора

1.2 Договор аренды здания и сооружения

1.3 Что такое недвижимость, её признаки

1.4 Характеристика зданий и сооружений

1.5 Типы зданий

1.6 Соглашение между арендодателем и арендатором

1.7 Предмет договора аренды зданий и сооружений

1.8 Размер арендной платы

2. Знание договора аренды зданий и сооружений

2.1 Договор аренды здания и сооружения в гражданском законодательстве

2.2 Судебное делo по аренде зданий и сооружений

2.3 Признание договора аренды здания и сооружения недействительным

3. Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью

Заключение

Список используемой литературы

аренда договор гражданский недвижимость

Введение

Актуальность темы исследования.

Данная курсовая работа предназначена одному из ряда условных обязательств договору рентинга зданий и сооружений. В наше время в развитии биржи в России испытывается нужда в создании требований постоянства гарантий защиты имущественных интересов, связанны с осуществлением многообразных видов хозяйственной деятельности. Что, в итоге, должно благоприятно отражаться на повышении уровня жизни населения. Ввиду этого основное значение получает изучение условных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых видное место занимает рентинг (аренда).

Аренда в своих выражениях разнообразна. Она применяется в отношениях юридических лиц друг с другом. Юридические лица сотрудничают с гражданами, для их довольствия в личных и бытовых потребностях.

Изучение арендных отношений о недвижимости весьма увлекательно, благодаря ранее действующему Гражданскому кодексу 1964г. не выделяющему рентинг в качестве индивидуального договора.

Соглашение аренды недвижимости является самым распространенным из сделок. Вторая часть Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) (электронный ресурс) // Доступ из справочно - правовой системы «Консультант Плюс». , задействовала принципиально новый подход к оценкам правомочий собственника. Владелец может совершать произвольные действия, которые обязаны не прекословить закону, в свой черед он не должен нарушать права и интересы других заинтересованных лиц. Следует заметить, договор аренды зданий и сооружений является перспективным в экономике Российской Федерации.

Наступает потребность узнать понятие, предмет и стороны данного соглашения. Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Работа состоит из того, чтобы - представление об аренде недвижимости.

1. Понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений

1.1 Понятие договора

Под договором понимается совокупность условий, в которых устанавливается алгоритм действия участников договорных отношений между людьми, регулируемых путем установления и использования правовых норм, их права и обязанности, условие к совершаемым действиям, обязательство за исполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Согласно п. 1 ст.650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель должен передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Лизинг - это договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определённого им же продавца и предоставить арендатору это имущество в аренду для предпринимательских целей.

1.2 Договор аренды здания и сооружения

Договор аренды здания и сооружения - это, договор в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение ( п. 1 ст. 650ГК РФ).

1.3 Что такое недвижимость ее признаки

Перед началом рассмотрения особенностей зданий и сооружений, необходимо узнать понятие недвижимости. Недвижимость - земельные участки, участки недр, и всё, что связанно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного убытка их назначения не возможно. К недвижимости также относиться подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости: это вещь, предмет материального мира; незаменимые вещи; имущество имеющие тесную связь с землей.

1.4 Характеристика зданий и сооружений

Здания и сооружения - охарактеризовываются фундаментальностью, связью с землей, рассчитанные на долгий срок использования, обладают высокой ценой.

Безусловно, здания общепризнанны систематизацией по функциональному назначению. По функциональному назначению она подразделяются на два вида: жилые и не жилые. Жилые здания нужны для неизменного проживания населения. К таким зданиям требования вводят жилищное законодательство. Здания, используемые в промышленных, учебных, коммерческих и иных целей являются нежилыми. Нежилые здания могут иметь в своем распоряжении встроенные жилые, так же и напротив, в жилых помещениях могут иметься нежилые. Соглашение аренды здания или сооружения неизменно воссоздает функциональное предназначение объекта аренды, которое должен соблюдать арендатор.

Здания бывают технически разделяемыми и неразделяемыми. Возможность деления здания на помещения. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК РФ не придает Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999.С.185..

1.5 Типы зданий

По не маловажности употребления выделяют главные и служебные здания. Такая систематизация отвечает традиционному разделу на основную вещь и принадлежность. Главными зданиями считаются, «главенствующие по солидности постройки, архитектурным знакам и назначению. Служебные это - здания по касательству к главному обладает второстепенное и обслуживающее значение».

В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектом может быть существенное и служебное строение, либо только существенное здание без должностных строений.

1.6 Соглашение между арендодателем и арендатором

Также недвижимостью признается и строение, находящееся на земельном участке, подлежа в собственности других лиц. В таковом случае земельные участки становятся вещами - принадлежностями существенных вещей - строений. Благодаря этому соглашение регламентирует как аренду строений, на которых расположены эти здания, так и аренду строений, находящихся на земельных участках.

В п. 1 ст. 652 ГК РФ предписано, что по соглашению арендатору в то же время с передачей удостоверений владения и использования подобной недвижимостью предоставляются права ну ту половину участка, которая позаимствована данной недвижимостью и необходима для использования:

В случае если арендодатель владелец ограниченного вещного права или другого, то и арендатор сооружения становится носителем подобного права на участок;

если арендодатель собственник участка, то арендатору по согласию сторон предоставляется право аренды или же другое право (п. 2 ст. 652 ГК);

если право неточно, к арендатору на срок аренды здания или же сооружения переходит право использования соответственной частью земляного участка.

В согласовании со ст.651 ГК РФ контракт аренды строения или же сооружения обязан быть заключен в письменной форме методом составления 1-го документа, подписанного сторонами. Договор аренды заключенный на срок не большее одного года, подлежащий государственной регистрации и является заключенным с этапа подобной регистрации. Значит, договор аренды зданий, действующий сроком до одного года, считается заключенным и без государственной регистрации при наличии следующей письменной формы.

Передача в аренду участков недр, водных объектов, лесов регулируется не Гражданским кодексом, а соответствующими законодательными актами: федеральным законом о недрах Собрание Законодательства РФ 6.03.95_г. № 10, ст. 823; Водным кодексом РФ Собрание Законодательства РФ 20.11.95_г. № 47, ст. 4471; Лесным кодексом РФ. Собрание Законодательства РФ 3.02.97_г.

1.7 Предмет договора аренды здания или сооружения

Он обязан совпадать с зданием или же сооружением как объектом государственной регистрации неподвижного движимого имущества. Государственной регистрации в качестве независящих объектов имеют все шансы быть подвергнуты строения и сооружения, играющие второстепенную роль по касательству к главным. После чего эти строения не могут, рассматриваются как о приспособлении вещи.

Предметом рассматриваемого договора аренды может выступать в целом только здание или сооружение. При сдаче в аренду части здания (и/или) сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регулироваться совместными нормами о соглашении договора.

Следовательно, аренда нежилых зданий регламентируется общими правилами об аренде, а не особыми правилами об аренде зданий или сооружений. Здание состоит из множества помещений, но по существу он кое - что большее, здание - это системный «организм». В одном здании можно менять помещения, перестраивать, образовывая новые и иные объекты, при этом здание не измениться.

Предметом соглашения аренды здания или сооружения являются нежилые помещения.

Если при аренде части здания права арендатора устанавливаются в договоре либо вообще не устанавливаются, то при аренде здания в целом права арендатора определяются не только соглашением, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).

1.8 Размер арендной платы

Важным условием договора аренды зданий и сооружений кроме его предмета, в различие от его обыкновенной аренды, считается его величина арендной платы. Его невозможно предопределять в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, 1000 и один договор. Практические рекомендации для бухгалтера и руководителя под руководством Г.Ю.Касьяновой (Москва 2006) как величина арендной платы, уплачиваемый за подобные строения или же сооружения (п. 1 ст.654 ГК РФ). Этим образом, в случае если величина арендной платы или же порядок его определения в договоре аренде не определен, подобный договор считается не заключенным.

Сообразно п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационным посланием №66, стороны имеют все шансы квалифицировать ставку арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в зарубежной денежной единице. Это определение суммы валютного обещания не значит, что конкретное выполнение валютного обещания выполняется в зарубежной денежной единице. Оно значит установление механизма исчисления арендных платежей, что содержит целью уничтожение не очень благоприятных результатов инфляции.

Наконец, контракт аренды строения или же сооружения - это картина контракта аренды самостоятельная жизнь которого обосновано особенностями правового режима подобной недвижимости, как строения и сооружения.

Итак, подводя итог общей характеристики договоров об аренде, следует подчеркнуть, что договоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено ГК. Провести отличие одного договора от другого можно по предмету, специфики целей и особым характером взаимоотношений между сторонами.

2. Знание договора аренды зданий и сооружений

В сегодняшних критериях контракт аренды домов и сооружений содержит весомую величину.

Задача предоставленного контракта - гарантировать передачу имущества во временное владение и использование. В данном процессе заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя подразумевает, что с поддержкой передачи строения или же сооружения в аренду реализуется его интересы как владельца по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии производственных фондов. Заинтригованность арендатора к применению нанятого неподвижного имущества состоит в том, чтобы, не обременяя себя любой один покупкой домов в имущество, получить вероятность действенно применить пока что нанятое здание для производственных или же других целей.

Вправду, давайте взглянем, кто как правило считается арендатором - это, как правило, юридические лица или же физические лица, осуществляющие собственную плотную деятельность; они изредка считаются собственниками зданий, в коих размещаются их кабинеты и др.

Интересы арендатора имеют все шансы заключаться и в том, чтобы в ходе аренды купить актив в имущество или же пользоваться правом на возобновление контракта аренды впоследствии истечения его срока.

Законодатель гарантирует огромную защиту интересов арендатора в представленном договоре: например предоставляется право на владение и использования оплаченным зданиям.

Наконец, мы удостоверились, что контракт аренды домов и сооружений навевает пользу для обеих сторон.

2.1 Договор аренды здания и сооружения в гражданском законодательстве

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения. См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 650 ГК РФ.

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения. См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 651 ГК РФ.

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 652 ГК РФ.

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Статья 653 См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 653 ГК РФ.. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Статья 654. Размер арендной платы. См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 654 ГК РФ.

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Статья 655. Передача здания или сооружения. См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 655 ГК РФ.

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

2.2 Судебное дело по аренде зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений является консенсуальным договором, возникающим в момент достижения между сторонами.

Соглашения по существенным условиям, таким как условие об объекте аренды (здание или сооружение) и условие о размере арендной платы.

Такой договор должен быть заключен в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Правила об обязательной государственной регистрации применяются в случае, если срок договора равен одному году или более. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ признан равным году.

Особенностью этого договора является его связь с земельным участком. Кроме того, установлен особый порядок передачи арендатору и возвращения им по окончании срока действия договора аренды здания или сооружения - составление передаточного акта (или иного документа) с подписями обеих сторон.

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - Пленум ВАС РФ) дал разъяснения арбитражным судам в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Обзор выводов судов кассационной инстанции, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений, а именно:

- признание договора аренды здания или сооружения недействительным;

- государственная регистрация договора аренды здания или сооружения;

- срок договора;

- недостатки объекта договора аренды здания или сооружения;

- объект договора обременен правами третьих лиц;

2.3 Признание договора аренды здания и сооружения недействительным

В силу своей консенсуальности договор аренды признается заключенным и при отсутствии факта передачи имущества, то есть с момента согласования сторонами существенных условий, с соблюдением установленной ГК РФ формы сделки (простая письменная, государственная регистрация).

Как следует из материалов дела, по итогам аукциона на право заключения договора аренды спорного нежилого помещения, состоявшегося 26.11.2009, предприниматель был признан победителем, на основании чего Комитетом по управлению муниципальной собственностью и предпринимателем был подписан протокол от 26.11.2009 N 4 об итогах аукциона на право заключения договора аренды.

Поскольку договор аренды не был подписан предпринимателем в течение указанного в ст.448 ГК РФ (20 дней) срока, письмом от 21.04.2011 N КС3915 Комитет по управлению муниципальной собственностью уведомил предпринимателя об отсутствии подписанного им договора аренды спорного нежилого помещения, сообщив также о готовящемся новом аукционе, в результате проведения которого спорное помещение было передано обществу "Башинформсвязь".

Оспаривая заключенный с обществом "Башинформсвязь" договор аренды от 11.01.2012 N 25333, предпринимателем не доказан материально-правовой интерес в признании договора аренды недействительным.

К указанному выводу пришел суд вышестоящей инстанции, указав, что нахождение спорного нежилого помещения во владении общества

"Башинформсвязь" не могло препятствовать заключению договора аренды во исполнение протокола от 26.11.2009 N 4.

Как следует из материалов дела, основанием для проведения Комитетом по управлению муниципальной собственностью повторного аукциона, с уведомлением об этом предпринимателя, который не участвовал в повторном аукционе, является установленный судом факт неподписания предпринимателем договора аренды в установленные законом и протоколом сроки.

Проанализировав положения ст.ст.606, 650 ГК РФ, суд апелляционной инстанции правильно указал, что договор аренды является консенсуальным договором, то есть устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям (условия об объекте и размере арендной платы). Именно с момента согласования сторонами существенных условий, с соблюдением установленной федеральным законом формы сделки (простая письменная, государственная регистрация), договор признается заключенным и при отсутствии факта передачи имущества.

В связи с изложенным вывод суда апелляционной инстанции об утрате предпринимателем права требования заключения с ним договора аренды к моменту проведения повторного аукциона на основании подписанного им протокола от 26.11.2009 N 4 является верным и обоснованным.

Кроме того, судом первой инстанции верно отмечено, что предпринимателем не были оспорены торги, по итогам которых был заключен оспариваемый договор аренды.

В случае если договор аренды здания или сооружения в силу срока своего действия подлежит государственной регистрации, срок исковой давности по иску о признании такого договора недействительным должен исчисляться не ранее даты государственной регистрации договора. Данный вывод сделан в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 15.04.2013 по делу N А82-12191/2009, в котором указано следующее.

Отказав в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, суды нижестоящих инстанций не учли следующее.

По общему правилу, предусмотренному в ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна по основаниям, установленным ГК РФ, независимо от признания ее таковой судом.

В п.32 постановления Пленума ВАС РФ от 01.07.96 N 8 разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в течение трех лет согласно п.1 ст.181 ГК РФ. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Таким образом, течение срока исковой давности по п.1 ст.181 ГК РФ не может начинаться ранее чем сделка считается заключенной.

В силу п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, срок исковой давности в данном случае должен исчисляться не ранее даты государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 12.08.2005.

Поскольку доказательства государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 12.08.2005 в материалы дела не представлены, суд вышестоящей инстанции указал, что вывод судов нижестоящих инстанций о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности является необоснованным, оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

3. Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью

Как уже отмечалось выше, некоторые договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнению юриста И. Исрафилова: „Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „не менее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год” И. Исрафилов „Аренда нежилых помещений”// Хозяйство и право №10, 1997, с.118.

Согласно ст.6 федерального закона. „О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ” до введения в действие федерального закона „о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” сохраняется действующий порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом. Этот необходимый закон был принят только 17 июня 1997 года, а до этого времени действовал закон о регистрации прав на недвижимость, по которому регистрация осуществлялась нотариусами (государственными или частными).

Новый федеральный закон. „О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” См.: Собрание законодательств РФ. №30, 1997, СТ.3594 предложил иной порядок и условия регистрации:

Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 рассматриваемого закона устанавливает, что с заявлением о гос. регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13). Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.

Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для гос. регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

Ст.9 закона установила новую систему органов, осуществляющих гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений в органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ. А на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.

Возглавлять такие учреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственными служащими.

Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает следующий порядок гос. регистрации (см. ст. 13):

Учреждения юстиции принимают документы, необходимые для гос. регистрации прав с обязательном приложении об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о гос. регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется «Свидетельством о государственной регистрации прав».

В гос. регистрации может быть отказано в случаях, если: 1) с заявлением о гос. регистрации обратилось ненадлежащие лицо; 2) поданные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона; 3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание); 4)договор не подлежит гос. регистрации в органах юстиции; и др. случаи. Об отказе в гос. регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном.

Новый федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” действует около года. Но уже после его введения в действие обозначились проблемы практики его применения. Во многих субъектах РФ перевод регистрации сделок с недвижимостью из органов нотариата в органы юстиции пока не завершен. В первую очередь, это объясняется отсутствием денежных средств и вообще какого - либо финансирования данного закона. Во - вторых, отсутствуют кадры в самих органах юстиции либо необходимо проводить специальную подготовку специалистов на должность регистраторов. Наконец, до сих пор Правительство РФ не издало Положение о регистрационных учреждениях в органах юстиции. Многие юристы высказываются против такого перевода, мотивируя своё мнение наличием большого, накопленного за многие года, опыта нотариусов по регистрации сделок и отсутствием такого опыта у органов юстиции. Гос. регистрация сделок с недвижимостью в учреждениях юстиции выглядит сейчас более упрощенной, а если учесть ещё тот факт, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним практически не ведётся, то это создаёт реальную опасность регистрации незаконных сделок и договоров.

Заключение

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).

По договору аренды арендодатель (обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Законное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п. 1 ст. 650 ГК: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Гл. 34 ГК РФ состоит из шести статей: ст. 650 («Договор аренды здания и сооружения»), ст. 651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения»), ст. 652 («Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст. 653 («Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»), ст. 654 («Размер арендной платы»), ст. 655 («Передача здания или сооружения»).

Особые требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Гражданский кодекс не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.

Строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц. В этом случае земельные участки в соответствии с действующими правовыми нормами становятся вещами-принадлежностями главных вещей - строений. Поэтому договор аренды зданий и сооружений регламентирует как аренду строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, на которых расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников строений (п. 3 ст. 652 ГК).

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс.

2. М.И. Брагинский., В.В. Витрянский. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 3-е, стереотипное. М.: «Статус», 2001. 848 с.

3. М.И. Брагинский., В.В. Витрянский. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: «Статус», 2005. 1055 с.

4. 1000 и один договор. Учетные изменения вступившие в силу с 01.01.2006.

Практические рекомендации для бухгалтера и руководителя. М.: 2006.

5. В.В. Калемина. Договорное право: учеб. пособие / Калемина В.В., Рябченко Е.А. М.: Изд-во ОМЕГА-Л, 2006. 240 с.

6. http://bibliofond.ru: Договор аренды зданий и сооружений. Основы права.

7. http://docs.cntd.ru: Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений.

8. http://2dip.ru: Договор аренды зданий и сооружений.

9. http://base.garant.ru: Гарант. Информационно правовой портал.

10. http://www.grandars.ru: Договор аренды зданий и сооружений.

Размещено на Allbest.ru

...