Право собственности и иные вещные права на землю

Размещено на http://www.allbest.ru/

Право собственности и иные вещные права на землю



Объективное право собственности - это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Форма проявления объективного права собственности - НПА (ГК, ЗК и др.).

Субъективное право собственности -- это возможность собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком.

Содержание права собственности составляют 3 правомочия:

Владение - фактическое обладание земельным участком,

Пользование возможность извлечения из земельного участка полезных свойств (добывать полезные ископаемые, возводить дома и строения и т.д.),

Распоряжение - возможность определять юридическую судьбу земельного участка.

Если отсутствует одно из 3-х правомочий, то отсутствует право собственности. собственность земельный вещный право

Согласно действующему законодательству, если отсутствует третье правомочие - распоряжение, то возникают ограниченные вещные права на земельные участки:

Право постоянного бессрочного пользования;

Право пожизненного наследуемого владения;

Сервитуты.

Признаки права собственности.

В учебной литературе и в том числе в действующем законодательстве выделяются основные признаки права собственности:

Бессрочный характер права собственности, т.е. собственник земельного участка не связан временными рамками по обладанию земельным участком;

Объектом права собственности может быть только индивидуально определенный земельный участок;

Право следования, т.е. собственник продолжает сохранять за собой свое право и в случае перехода земельного участка, например к арендатору, землепользователю, земледержателю и т.д.;

Право собственности пользуется абсолютной защитой. Т.е. собственнику противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его права.

Гос. собственность на земельные участки.

Под го. Собственностью понимаются земельные участки, находящиеся в собственности РФ и ее субъектов. От имени РФ права собственника осуществляют соответствующие органы исполнительной власти, а именно правительство РФ, федеральное агентство по управлению гос. имуществом.

От имени субъектов РФ права собственника осуществляют соответствующие региональные органы гос. власти. например, в РТ - Кабмин РТ и Министерство земельных и имущественных отношений РТ.

Основания возникновения гос. собственности:

В гос. собственности могут находиться земельные участки, если это прямо указано в ФЗ (в соответствии с ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» -- земли заповедников и нац. парков находятся в федеральной собственности, т. е. государственной).

В гос. собственности могут находиться земельные участки право собственности на кот у РФ, субъектов РФ возможно при разграничении гос. собственности на земли.

До 1 июля 2008 года разграничение гос. собственности на землю регулировалось ФЗ «О разграничении гос. собственности на землю», который 01.07.06 г. утратил силу.

Действующая процедура разграничения гос. собственности на землю основана на ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие ЗК» и ст. 30.1 ФЗ от «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

В государственной собственности могут находится земельные участки, которые приобретены РФ, субъектами РФ по гражданско- правовым основаниям. (выкуп зем. участка для гос. нужд, реквизиция земельного участка, конфискация и др.)

Частная собственность на земельные участки.

Под правом частной собственности понимается собственность граждан и юр.лиц. (ст. 36 Конституции РФ, ст. 16.)

Содержание прав собственников зем.участков определяется в ст. 260 ГК РФ.

Лица, имеющие в собственности земельные участки вправе продавать их, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду и распоряжаться иным образом постольку, поскольку не изъяты или не ограничены в обороте.

Действующее законодательство устанавливает 2 вида ограничений права частной собственности:

Общие ограничения, которые распространяются на граждан, иност. граждан, на юр. лиц и лиц без гражданства;

Специальные ограничения, которые распространяются только на иност. граждан, на иност. юр. лиц и лиц без гражданства.

Общие ограничения предусмотрены ст. 27 ЗК РФ. Ст. 27 ЗК предусматривает перечень земельных участков изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Под земельными участками изъятыми из оборота понимается такие участки, которые не предоставляются в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок (земли заповедников и национальных парков).

Под земельными участками ограниченными в обороте понимаются такие участки, которые не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев установленных ФЗ. Например, земельные участки, предоставленные для организации транспорта, связи, находящиеся под гидро-тех. сооружениями, заг-ые опасными отходами и др.

Специальное ограничение распространяется только на иност. граждан, иност. юр. лиц и лиц без гражданства:

Данные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях РФ;

Иност. граждане, иност. юр. лица, лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками на особых территориях РФ в соответствии с ФЗ (например, закрытые административно-территориальные образования);

Иност. граждане, иност. юр. лица, лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками сельхоз назначения.(ст.3 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».) Данным лицам предоставлено только право аренды.

Все остальные земельные участки не подпадающие под общие и специальные ограничения находятся в свободном гражданском обороте, право собственности на которые возникает у граждан и юр.лиц по гражданско-правовым основаниям.(ч. 2 ГК РФ).

Муниципальная собственность.

В соответствии с ФЗ «Об общих принципах организации МСУ в РФ» №131 в собственности муниципальных образовании (города, сельского поселения) могут находиться земельные участки:

Зем. участки, право собственности на которые возникло при разграничении гос. собственности на землю. (ст. 3.1) Перечень земельных участков, на которые могут возникнуть право собственности муниц. образовании в порядке разграничения предусмотрен ст.3.1, так же ст. 30.1 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество»;

В муниципальной собственности могут находиться зем. участки, которые приобретены муниципальным образованием по гражданско- правовым основаниям. Например, это изъятие зем. участка для муниц. нужд, реквизиция, купля-продажа.

От имени муниц. образований право собственности осуществляют органы МСУ. (Например, на территории муниц. образ. г. Казани- это Комитет земельных и имущественных отношении исполкома муниц. образ. г. Казани)

В компетенцию данного органа входит:

Владение, пользование и распоряжение муниципальным имуществом, в том числе зем. участками;

Приватизация зем. участка;

Продажа зем. участка или продажа права аренды на зем. участки;

Организация торгов по продаже зем. участка, права аренды и др.

Понятие прав на земельные участки и их отличие.

В настоящее время зем. уч. принадлежит участникам земельных отношений не только на праве собственности, но и на основании иных прав. В зависимости от особенности правового режима эти права подразделяются на вещные и обязательственные. Основу вещного права составляет право собственности.

Но кроме права собственности имеются и другие вещные права на земельный участок:

Право постоянного бессрочного пользования;

Право пожизненного наследуемого владения;

Сервитут.

Эти права принято именовать ограниченными вещными правами:

Они являются производными от права собственности, т.е. воз-ти либо по воле собственника, либо по прямому указанию закона.

Объем ограниченных вещных прав всегда меньше содержания права собственности, т.к. отсутствует правомочие распоряжения.

Самыми распространенными основаниями возникновения обязательств являются сделки и решения органов государственности власти и МСУ.

С одной стороны посредством обязательства возникает новый собственник (по договору купли-продажи зем. участка), а с другой - собственник посредством обязательства может передать часть прав другому лицу.

Основные отличия ограниченных вещных прав от обязательственных:

Ограниченные вещные права исчерпывающим образом указаны в ст. 216 ГК РФ и гл. 17 ГК. Лицо не вправе создавать новые разновидности ограниченных вещных прав.

Для участников обязательственных отношений ст. 8 ГК предусматривает возможность возникновения таких обязательств, которые хотя и не предусмотрены правовыми нормами, но не противоречат общим началам и смыслу гражданского законодательства.

Ограниченное вещное право носит абсолютный характер, т.е. его обладателю противостоит неограниченный круг субъектов обязанных не нарушать его права на зем. уч.

В обязательственном правоотношении круг лиц строго ограничен (например, арендатор, арендодатель).

Объектом ограниченных вещных прав является непосредственно сам земельный участок.

Объектом обязательственного правоотношения - только действия обязанного лица (например, передать зем. участок на основании заключенного договора купли-продажи).

Ограниченные вещные права носят по своей сути бессрочный характер, в то время как обязательные всегда имеют срок действия.

Ограниченные вещные права.

Право постоянного бессрочного пользования.

Первоначально было предусмотрен ЗК РСФСР от 25.04.91 года. В настоящее время право предусм. ст. 216 ГК РФ, содержание раскрывается в ст. 268 и 269 ГК РФ и в ст. 20 ЗК РФ.

Право постоянного бессрочного пользования производно от госуд-й или муниципальной собственности, т.е. возникает на основе решении органов гос. власти или МСУ.

Порядок предоставления зем. участка на праве постоянного бессрочного пользования регулируется ст. 30 ЗК РФ. В соответствии с п.1 ст. 20 ЗК РФ зем.уч. на этом праве предоставляется только гос-ным и мун- ным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших свои полномочия, а также органам гос.власти и МСУ.

Перечень является исчерпывающим.

Юр. лицам. а также гражданам зем. уч. на этом праве не предоставляются.

Юр. лица, которые не подпадают под перечень п.1 ст. 20 ЗК РФ обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования на право аренды или приобрести эти зем. уч. в собственность.

ЗК устанавливает 2 срока для переоформления:

Общи срок до 1.01.12 года;

Специальный срок до 1.01.15 года, который распространяется только для юр. лиц на зем. уч, которых расположены линии электропередачи, связи, трубопроводы, дороги, железн. пути и др.

Необходимо иметь ввиду с 1.01.11 года в КоАП РФ вступает в силу ст.7.34., которая предусматривает ответственность в виде штрафа в размере от 20 до 100 тыс.руб. за нарушение сроков переоформления право постоянного бессрочного пользования в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Граждане обладатели правом постоянного бессрочного пользования не связаны с какими-либо обязательными сроками переоформления права постоянного бессрочного пользования, однако необходимо иметь ввиду, что если в течении своей жизни гражданин не переоформил право постоянного бессрочного пользования, то с момента смерти, оно у него утрачивается и по наследству не переходит.

Исключение составляют случаи, когда на земельном участке находится объект недвижимости (дом, здание и т.д.) в данном случае по наследству переходит здание, строение, сооружение и переходит право пользование земельным участком на тех же условиях, в том же объеме, что принадлежали наследодателю.

Действующее законодательство предоставляет гражданам возможность переоформить право постоянного бессрочного пользования в упрощенном порядке.

Упрощенный порядок предусмотрен Ф.З. от 30 июня 2006г вступил в действие с 1 сентября 2006 года «закон о дачной амнистии».

Упрощенный порядок заключается в том, что граждане которым земельные участки были предоставлены до 30 октября 2001года на праве постоянного бессрочного пользования, на праве пожизненного наследуемого владения, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводство, огородничество, индивидуального гаражного строительства, индивидуального жилищного строительства, в праве непосредственно обращаться в управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с заявлением о государственной регистрацией о праве собственности.

Обязательным приложением являются правоустанавливающие или правоудостоверяющее документы и кадастровый паспорт земельного участка.

Право пожизненного наследуемого владения.

В настоящее время право пожизненного наследуемого владения закреплено в ст. 216 ГК. Содержание раскрывается в ст. 265-267 ГК и в ст. 213.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком было производно, только от государственной или муниципальной собственности и предоставлялись только гражданам на основании решений органов государственной власти и местного самоуправления.

Данное право с 30 октября 2001года гражданам не предоставляется.

Действующее земельное и гражданское законодательство не допускает распоряжение такими земельными участками. Законодательство до 30 октября 2001года предоставляло обладателям земельных участков право предоставлять земельный участок в аренду, и в безвозмездное срочное пользование. В настоящее время:

допускается переход земельного участка по наследству

граждане обладатели права пожизненного наследуемого владения в праве воспользоваться упрощенным порядком в соответствий ФЗ от 30.07.2008г о дачной амнистии.

Сервитуты.

Действующее законодательство предусматривает 2 вида сервитутов:

частный сервитут

публичный сервитут

Частный сервитут устанавливается ГК РФ (ст. 274-276).

Публичный сервитут устанавливается ЗК РФ (ст. 23 ЗК)

Определение сервитуту предусмотрено ГК РФ, а именно - собственник недвижимости имеет право требования к собственнику соседнего земельного участка, о предоставлении права ограниченного пользования чужим земельным участком, то есть сервитутом.

Основным критерием установления частного сервитута является нужды собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Что касается публичного сервитута, ст. 23 определение не содержит, однако устанавливает исчерпывающий перечень оснований установления публичного сервитута. Их всего 10:

для проезда через зем. участок.

-для забора воды и т.д.

Сервитут как частный так и публичный является обременением земел. участка, то есть если однажды сервитут установлен, то сколько бы зем. участок не отчуждается, сервитут не сохраняется.

Основания установления сервитута:

Частный сервитут устанавливается на основании договора, если стороны не достигли согласия, то может быть и судебное решение.

Публичный сервитут устанавливается на основании закона или иного нормативно-правового акта субъекта РФ, РФ и органа МСУ.

Сервитут как частный, так и публичный вступает в силу с момента гос. регистрации.

Плата за сервитут.

По общему правилу за установление частного сервитута предусмотрена соразмерная плата.

В настоящее время действует временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержд. Федеральной службой земельного кадастра РФ с 17 марта 2004г.

По общему правилу публичный сервитут является безвозмездный, однако если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то собственник участка, обремененного публичным сервитутом вправе требовать от органа установившего публичный сервитут соразмерной платы.

В РТ действует порядок определения и выплаты соразмерной платы за публичный сервитут, утвержденный постановлением Кабмина РТ от 16 мая 2008г.

А если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то собственник земельного участка обремененного публичным сервитутом вправе выкупить своего участка.

Обязательственные права на земельный участок. Аренда.

В настоящее время аренда земельного участка регулируется ГК РФ (гл. 34), а именно предусмотрены общие положения, понятия, права и обязанности сторон, порядок заключения и расторжения.

Затем ЗК РФ в рамках которой ст.22 предусматривает особенности аренды земельного участка, а ст.46 расторжение + Ф.З. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который предусматривает особенности аренды земли с/х назначения, а также порядок предоставления земельного участка в аренду.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить земельный участок арендатору за плату во временное владение и пользование.

Согласно действующему законодательству, только собственники земельного участка могут выступать арендодателями, хотя ранее арендодателями могли быть и землепользователи и землевладельцы.

Арендаторами могут выступать все лица.

Арендная плата устанавливается по соглашению сторон. Однако, если в аренду передается земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то арендная плата устанавливается на основании НПА РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления. НПА в виде Правительства РФ и.т.д.

Если арендодателями выступают государство и муниципальные образования, то от их имени действуют федеральное агентство по управлению гос. имуществом, Министерство земельных и имущественных отношений РТ, Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани.

Права и обязанности сторон определяются в договоре аренды.

Действующее земельное законодательство ст. 22 ЗК, предоставляет арендатору достаточно большие полномочия по распоряжению земельным участком:

арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставной капитал. Без согласия собственника участка, при условии его последующего уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Арендатор земельного участка вправе передать земельный участок в субаренду, без согласия собственника земельного участка, при условии его последующего уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Государственная регистрация:

Договоры аренды, которые заключены на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации. Постоянное бессрочное пользование.

Основанием возникновения права безвозмездного срочного пользования является:

договоры, в случае, если земельный участок передается из частных земель к другим гражданам и юридическим лицам.

Решение органов государственной власти, местного самоуправления о предоставлении земельных участков на срок не более 1 года, лицам, указанным в п.1 ст. 20 ЗК:

государственные и муниципальные учреждения

казенные предприятия

центры исторического наследия президента РФ

органы государственной власти и МСУ

Такое решение государственной регистрации не подлежит.

решение администрации предприятий отдельных отраслей экономики о выделении служебного надела. Государственной регистрации такое решение не подлежит. Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, заповедников и национальных парков. Право безвозмездного срочного пользования прекращается:

по истечении срока;

при отказе землепользователя от своего права;

при использовании земельного участка с нарушением законодательства (нецелевое использование);

реквизиция;

выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

прекращение трудовых отношений.

Государственной регистрации подлежат только договоры безвозмездного срочного пользования заключенные на 1 год и более.



Литература

Земельный кодекс РФ. М., Проспект. 2015.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от

г. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 г. // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.

Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

Федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // СЗ РФ. 2004. № 52 (часть 1). Ст. 5276.

Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

Федеральный закон от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недви- жимости) № 102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Закон Российской Федерации от 11.10.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. № 44. Ст. 1424.

Указ Президента РФ № 312 от 04.0308 г. «Вопросы федерального агентства кадастра объектов недвижимости» // СЗ РФ. 2008. № 10 (2 ч.). Ст. 910.

Об утверждении положения о федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости: Постановление Правительства РФ № 418 от 19 авг. 2004 г. // Рос. газета. 2004. 31 авг.

Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного и муниципального имущества: Постановление правительства РФ № 584 от 12 авг. 2002 г. // Рос. газета. 2002. 20 авг.

Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ № 219 от 18 фев. 1998 г. // Рос. газета. 1998. 04 марта.

Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки: Приказ Минюста РФ № 132 от 26 июля 2004 г.

О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество: Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 12 окт.

г. // Вестник ВАС РФ. 2006. ноябрь.

Дополнительная:

Беляева О.А. Альтернативы задатку на торгах // Журнал российского права. 2013. № 11. С. 39-42.

Беляева О.А. Оформление результатов торгов // Предпринимательское право. 2010. № 1. С. 24 - 28.

Ващенко Ю.С. Юридическая конструкция кадастрового учета и организация кадастровой деятельности // Журнал российского права. 2013. № 7. С. 31-33.

Воробьева Е.А. Правовое регулирование сделок, требующих согласия (одобрения) третьих лиц // Журнал российского права. 2014. № 3. С. 113-116.

Головко Ю.М. К вопросу о защите прав участников сервитутных отношений // Право и государство: теория и практика. 2014. № 1 (85). С. 68-73.

Золотова О.А. Особый порядок изъятия земель для государственных муниципальных нужд // Журнал российского права. 2014. № 12. С. 113-115.

Петрищев В. Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке // Хозяйство и право. 2014. № 1. С. 57-58.

Мельников Н. Понятие искусственного земельного участка // Хозяйство и право. 2014. № 2. С. 35-36.

Мельников Н.Н. Искусственный земельный участок: поиск универсального определения // Журнал российского права. 2013. № 5. С. 24-27.

Мельников Н. Правовое регулирование отношений, связанных с созданием и эксплуатацией искусственных земельных участков // Хозяйство и право. 2014. № 3. С. 43-45.

Пыхтин С. Проблемы расторжения договора аренды при залоге прав аренды // Хозяйство и право. 2014. № 11. С. 14-15.

Рыжик А.В. Ограниченные вещные права (узуфрукт) во Французском гражданском кодексе // Государство и право. 2014. № 12. С. 96-100.

Супрун В., Майдаровский Д. Специфика оформления прав на земельные участки для строительства и эксплуатации линейных объектов // Хозяйство и право. 2014. № 12. С. 46-47.

Чижова А. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок и торги // Хозяйство и право. 2014. № 7. С. 77-79.

Размещено на Allbest.ru

...