Право користування чужою земельною ділянкою для забудови

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ДЕРЖАВИ І ПРАВА ім. В.М. КОРЕЦЬКОГО

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

Спеціальність 12.00.03 - цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови

Яценко Дмитро Миколайович

Київ 2010

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Інституті держави і права ім. В.М. Корецького Національної академії наук України.

Науковий керівник: - доктор юридичних наук, професор, академік АПрН України, заслужений діяч науки і техніки Шевченко Ярославна Миколаївна, Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, завідуюча відділом проблем цивільного, трудового і підприємницького права.

Офіційні опоненти: доктор юридичних наук, професор, член-кореспондент Академії правових наук України ДЗЕРА Олександр Васильович, Київський національний університет імені Тараса Шевченка, професор кафедри цивільного права;

кандидат юридичних наук, професор, ГОПАНЧУК Василь Степанович, Національна академія внутрішніх справ України, начальник кафедри цивільно-правових дисциплін.

Захист відбудеться 22.09.2010 р. о 14 годині на засіданні спеціалізованої ради Д 26.236.02 по захисту дисертацій на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук в інституті держави і права ім. В.М. Корецького НАН України за адресою: 01601, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

З дисертацією можна ознайомитися в бібліотеці Інституту держави і права ім. В.М. Корецького НАН України за адресою: 01601, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

Автореферат розісланий 21.08.2010 р.

Вчений секретар Спеціалізованої вченої ради, кандидат юридичних наук О.О. Кваша

1. Загальна характеристика роботи

суперфіція цивільний юридичний забудова

Актуальність теми. На сьогодні в Україні відбувається бурхливий розвиток будівництва з використанням нових будівельних площ. Становлення права приватної власності на землю зумовило відродження і розвиток цивільно-правового обороту земель. Врегулювати будівельні правовідносини в умовах існування лише одного права власності на землю виявляється неможливим, тому виникає потреба в користуванні чужою земельною ділянкою. Проблема встановлення належних гарантій права власника будівлі, що розташована на чужій земельній ділянці, з кожним днем стає актуальнішою, особливо це стосується великих будівельних об'єктів.

Регулювання правовідносин забудови чужої земельної ділянки в Україні відбувається за допомогою договору користування земельною ділянкою на умовах оренди або укладається суперфіціарний договір як альтернатива договору оренди. Застосування норм договірного права, яке за своєю природою є зобов'язальним, не в змозі забезпечити гарантій права власності на будівлю, що знаходиться на чужій земельній ділянці, адже звичайний договір укладається на визначений строк і може бути розірваний з певних підстав.

Історичний досвід показує, що спеціальне речове право суперфіцій було інструментом забезпечення цих гарантій і дозволяло залучати капітал для забудови не лише приватних земельних ділянок, а також муніципальних і державних. З часом суперфіцій в законодавствах країн світу постійно змінювався, адаптуючись до нових соціально-економічних умов та досягнень науково-технічного прогресу. У сучасних умовах в Україні також виникає гостра потреба в застосуванні спеціального речового права суперфіція для ефективного правового регулювання та удосконалення відповідного законодавства.

Разом з тим, більшості проблем, пов'язаних з використанням чужої земельної ділянки для забудови, вітчизняні науковці не приділяли достатньо уваги. Як наслідок теоретична база для розвитку суперфіція в українському законодавстві є недостатньою, що і визначає доцільність вибору теми дисертаційної роботи.

Суперфіцій належить до інститутів, що не були предметом глибокого наукового дослідження в українській цивілістиці, особливо теоретичної розробки даного інституту, його виникнення, здійснення і захисту. Все вищенаведене обумовлює необхідність дослідження суперфіція.

Дослідження суперфіція знайшло відображення в працях наступних радянських вчених цивілістів: Д.І. Азаревича, Г.В. Бєлова, Н.П. Боголєпова, І.Л. Брауде, К.М. Варшавського, М.В. Виленкіна, А.С. Видріна, В.В. Виставкіна, Д.М. Гєнкіна, А.Г. Гойхбарга, Д.Д. Грима, Г. Дернбурга, Г.Ф. Дормідонтова, В.В. Єфімова, О. С. Йоффе, Л.А. Кассо, А.В. Копилова, В.А. Краснокутського, М.П. Мініна, М.І. Мітіліно, В.А. Мусіна, Н.І. Нерсесова, І.Б. Новицького, І.С. Перетерського, І.А. Покровського, Г.Ф. Пухти, С.І. Раєвича, В.І. Сінайського, В.М. Хвостова, Л.В. Щенникова, Г.Ф. Шершеневича та інших.

В українській цивілістиці О.В. Дзера, Н.В. Кузнєцова, І.М. Кучеренко, Я.М. Шевченко, А.О. Пушкін, О.А. Підопригора, В.В. Цюра, І.Ф. Сєврюкова, Р.Ф. Гонгало, Р.А. Майданик, В.В. Васильченко, О.О. Михайленко, М.В. Скаржинський, О.М. Роїна, А.В. Корецький, В.М. Мартин, М.Б. Гончаренко досліджували римський інститут суперфіцій та його рецепцію у цивільне законодавство України. Тривалий час коло речових прав було дуже обмеженим і суперфіцій як вид прав на чужі речі був відображений лише у Цивільному кодексі України 2003 року, тому його характеристика дається лише в останніх літературних джерелах, що зумовлює необхідність подальшого дослідження даного інституту.

Недостатня наукова розробка даної теми не розкриває стану і розвитку сучасного законодавства та не розв'язує проблеми, які виникають у правозастосовній діяльності.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Робота була виконана відповідно до плану науково-дослідної роботи відділу проблем цивільного, трудового і підприємницького права Інституту держави і права ім. В.М. Корецького НАН України в межах програми «Приватно-правові засади нового цивільного законодавства України» (реєстраційний номер RK 0102V007078).

Мета і завдання дослідження. Метою дослідження є формулювання комплексного теоретичного підходу до регулювання права користування чужою земельною ділянкою для забудови та вдосконалення на цій основі чинного законодавства.

Для досягнення цієї мети передбачено виконати такі конкретні завдання:

- з'ясувати закономірності становлення і розвитку права користування чужою земельною ділянкою для забудови в Стародавньому Римі та відображення суперфіція в цивільному законодавстві України;

- проаналізувати українське законодавство в сфері виникнення, здійснення та припинення суперфіція;

- дослідити ступінь узгодженості норм, що регулюють суперфіцій в Цивільному кодексі України, з нормами земельного законодавства;

– розглянути процес виникнення суперфіція;

– визначити проблеми законодавства України щодо здійснення та захисту суперфіція;

– розкрити проблеми в регулюванні відносин припинення суперфіція.

Об'єкт дослідження є суспільні правовідносини, що виникають в сфері встановлення, здійснення та припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови, а також суспільні відносини у зазначеній сфері, що не врегульовані нормами права і потребують врегулювання.

Предмет дослідження є нормативно-правові акти України, законодавство Стародавнього Риму та зарубіжних країн, практика їх застосування у сфері користування чужою земельною ділянкою для забудови та доктринальні концепції вітчизняних та іноземних вчених за цією темою.

Методи дослідження. В дослідженні автором використовувалися: історичний метод дослідження процесу становлення суперфіція в римському цивільному праві, законодавстві України і зарубіжних країн; діалектичний метод, за допомогою якого вивчався розвиток, формування та удосконалення інституту суперфіція відповідно до соціально-економічних потреб; порівняльно-правовий метод, з метою зіставлення норм українського та іноземного законодавства; соціально-економічний метод, з метою визначення потреби економіки та соціальної сфери у користуванні чужою земельною ділянкою.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що дисертація є одним із перших у вітчизняній науці цивільного права комплексним науковим дослідженням, присвяченим розгляду теоретичних і практичних проблем правового забезпечення суперфіція, як права користування чужою земельною ділянкою для забудови.

В результаті проведеного здобувачем дослідження сформульовано та аргументовано низку нових наукових положень та висновків.

Вперше:

- доведено, що користування чужою земельною ділянкою для забудови може виникати з метою будівництва не тільки нерухомого майна, а також і малих архітектурних форм;

- обґрунтовано висновок про можливість передачі права користування чужою земельною ділянкою для забудови у порядку правонаступництва для юридичних осіб у випадку їх реорганізації;

- доведено необхідність збереження обсягу прав щодо користування земельною ділянкою не тільки власниками будівлі (споруди), а і будь-якого суперфіціарію, який не закінчив будівництво будівлі (споруди), оскільки право власності на будівлю (споруду) виникає тільки після введення її в експлуатацію та отримання свідоцтва про право власності;

- визначено необхідність визнання істотної умови договору суперфіція правових наслідків припинення права користування чужою земельною ділянкою та можливість знесення або викупу будівлі;

- обгрунтовано доцільність надання права власнику земельної ділянки на одержання частки від прибутку землекористувача, який використовує будівлю (споруду) для підприємницької діяльності;

- доведено, що спеціальне земельне законодавство обмежує право власності суперфіціарія на будівлю, не дозволяючи відчужувати будівлю, яка знаходиться на чужій земельній ділянці, незалежно від волі власника земельної ділянки, оскільки відбувається зміна сторони в договорі землекористування. Тому пропонується надати суперфіціарієві, як власнику будівлі, право вільно розпоряджатися будівлею;

- враховуючи договір як одну з підстав виникнення суперфіція, зроблено пропозицію про можливість припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови у випадку розірвання такого договору, коли одна із сторін грубо порушує його умови.

Удосконалено:

- визначення поняття суперфіція як речового права володіння і користування чужою земельною ділянкою, метою якого є будівництво, набуття права власності на будівлю та забезпечення його захисту, а також здійснення всіх повноважень прав власника будівлі незалежно від волі власника земельної ділянки;

- висновок про необхідність встановлення суперфіція на строк експлуатації будівлі з метою забезпечення суперфіціарію можливості здійснення прав власника будівлі;

- положення про необхідність встановлення плати за користування чужою земельною ділянкою для забудови у договорі, що захистить суперфіціарія від зловживання власником земельної ділянки своїм правом;

- положення про необхідність запровадження єдиної державної реєстрації речових прав та права користування земельною ділянкою, нерухомістю, а також реєстрацію права забудови єдиним державним органом, що дасть можливість уникнути реєстрів кількох суперфіціаріїв на одну земельну ділянку.

Дістало подальшого розвитку:

- положення про те, що виникнення речового права відбувається шляхом факту передачі речі, але у випадку із суперфіцієм земельна ділянка є нерухомим майном, яке фізично передати неможливо, тому фактом передачі в цьому випадку вважається здійснення державної реєстрації суперфіція;

- поняття яке можна охарактеризувати як опосередкований суперфіцій, якщо третя особа встановлює право надбудови на будівлі (споруді), збудованій суперфіціарієм;

- визначення речових та зобов'язальних способів захисту суперфіціарного права;

- порядок укладення договору про встановлення суперфіція, зокрема обов'язок його нотаріального посвідчення;

- встановлення можливості відчуження будівлі (споруди) суперфіціарієм незалежно від волі власника земельної ділянки;

- аргументація про неможливість правового регулювання суперфіція Земельним кодексом, оскільки традиційно суперфіцій є інститутом цивільного права, а дублювання норм у Земельному кодексі Україні призводитиме до плутанини і ускладнення роботи юристів, тому зроблено пропозицію про виключення із земельного кодексу норм, які регулюють право користування чужою земельною ділянкою для забудови;

- характерні ознаки суперфіція як речового права, для здійснення якого не потребується виконання певних дій контрагента, що має місце в зобов'язальному праві.

Практичне значення одержаних результатів. У дисертаційному дослідженні приділяється увага значному колу актуальних питань цивільного права, що виникають у зв'язку з поняттям суперфіцій. Ґрунтовно проаналізувавши всі існуючі підходи до характеристики суперфіція, автор дисертаційного дослідження сформулював пропозиції у вигляді теоретичних та практичних рекомендацій, що можуть бути використані для удосконалення законодавства. Результати роботи можуть бути запроваджені в нотаріальній, адвокатській, судовій практиці та діяльності з ведення кадастру.

У науково-дослідній сфері - положення, які містяться в дисертаційній роботі можуть бути використані в якості матеріалу для подальшого дослідження проблем регулювання суперфіція.

У навчальному процесі - матеріали дисертації можуть бути використані для створення навчально-методичних матеріалів і посібників, а також підготовки лекцій з дисциплін цивільного, земельного та римського права.

У правотворчій і правозастосовній діяльності - на основі здійсненого аналізу законодавства, висунуті теоретичні положення та висновки можуть бути використані в процесі удосконалення норм чинного законодавства України, що регулює суперфіцій.

Апробація результатів дисертації. Матеріали дисертаційної роботи оприлюднені на науково-практичних конференціях «Наукова робота - важлива складова діяльності сучасного університету» (Київ, 3 лютого 2005); «Проблеми викладання юридичних дисциплін студентам економічних спеціальностей» (Київ, 16 лютого 2006).

Публікації. Основні положення і висновки дисертаційного дослідження висвітлено у 6 наукових працях, з яких 4 статті опубліковані у фахових виданнях, що входять до переліку, затверджених ВАК України, та тезах 2 доповідей на науково-практичних конференціях.

Структура роботи. Робота складається із вступу, двох розділів, які містять шість підрозділів, висновків та списку використаних джерел. Загальний обсяг дисертації становить 203 сторінки, у тому числі список використаних джерел - 201 найменування на 23 сторінках.

2. Основний зміст роботи

Вступ містить обґрунтування актуальності теми, визначено мету, завдання, об'єкт, предмет, методологічні і теоретичні основи дисертаційного дослідження, сформульовано наукову новизну та практичне значення отриманих результатів, визначено положення, що виносяться на захист, вказуються дані про апробацію результатів дослідження.

Розділ перший «Історія суперфіція» складається з двох підрозділів, в яких було досліджено історію виникнення та розвитку суперфіція в римському праві, розкрито еволюцію розвитку подібного інституту права забудови в СРСР з урахуванням сучасних особливостей його регулювання.

У підрозділі 1.1. «Становлення суперфіція у праві Стародавнього Риму» описано еволюцію права забудови. Зазначено, що спочатку таке право мало публічний характер, оскільки всі землі в Римі перебували в державній власності і надавалися не на основі договору, а на підставі владного акту. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови набуло приватного характеру разом з такими змінами: виникнення приватної власності на землю; уповноваження приватних осіб надавати землю в користування для забудови іншим особам; набуття державою статусу суб'єкта цивільно-правових відносин; договірний характер права користування чужою земельною ділянкою для забудови та ін. Таке право отримало назву суперфіцій. В цьому підрозділі також визначаються поняття, зміст, підстави його виникнення і припинення, засоби захисту цього права в Стародавньому Римі. Суперфіцій, як інститут приватного права спочатку розглядався як зобов'язально-правовий інститут і був альтернативою договору оренди землі. Проте за допомогою зобов'язального договору неможливо було забезпечити на належному рівні захист суперфіціарного права, оскільки договір з певних підстав міг бути розірваний і право власності суперфіціарія на будівлю перебувало під загрозою. Внаслідок цього суперфіцій, відповідно до суспільних вимог, остаточно було відокремлено від оренди і сформульовано як інститут речового права, для захисту якого в Стародавньому Римі використовували спеціальні петиторні позови. За допомогою таких засобів захисту забудовник міг захищати своє право проти будь-яких третіх осіб, зокрема і проти самого власника земельної ділянки. Незважаючи на речовий характер суперфіція, ще одна проблема полягала в тому, що суперфіцій не передбачав можливості встановлення права власності на будівлю, яка знаходиться на чужій земельній ділянці. Регулювався суперфіцій за принципом «superficies solo cedit», відповідно до якого все, що міцно зв'язане із земельною ділянкою, є складовою частиною цієї ділянки, тому власник земельної ділянки набував право власності на нерухоме майно, що знаходилося на чужій земельній ділянці. Вказаний принцип унеможливлює здійснення суперфіціарієм повноважень, що виникають з права власності на будівлю, через відсутність таких. І вже остаточно в римському праві суперфіцій набув якості, що дозволяла мати право власності на нерухомість, яка знаходиться на чужій земельній ділянці, обтяжуючи таким чином право власності на цю земельну ділянку речовим правом суперфіцієм на користь забудовника.

Розглянувши ознаки, яких суперфіцій набував на кожному етапі його становлення, дає нам можливість визначити сутність та призначення сформованого в Стародавньому Римі суперфіція і правильно адаптувати ознаки даного інституту до сучасних умов.

Підрозділ 1.2. «Формування суперфіція в Україні» присвячений передумовам зародження права суперфіція на території України. Необхідно зазначити, що Україна протягом тривалого часу перебувала під владою Московської держави, яка не мала ознак республіки, оскільки регулювалися відносини переважно не законами, а владними актами у вигляді державних та царських указів і постанов, які зазнавали постійних змін та поширювали свою дію на територію України. Як наслідок, в українському законодавстві до початку 20-го століття була відсутня законодавча основа регулювання права користування чужою земельною ділянкою для забудови. Це виступало перешкодою на шляху розвитку законодавства та запровадження законодавчої цивільно-правової основи Римської республіки, разом з нею і суперфіція, адже регулювання в Римі цивільно-правових відносин у період республіки здійснювалося законом. Таким чином право користування чужою земельною ділянкою для забудови в Україні довгий час було врегульовано не системою норм цивільного законодавства, а лише за допомогою різних не систематизованих владних актів, зокрема і місцевих, у вигляді інституту поземельного оброчного утримання, права безстрокової оренди тощо.

Але з часом відносини користування чужою земельною ділянкою для забудови були врегульовані Законом «Про право забудови» 1912 року, який був прийнятий в Російській імперії і його дія була розповсюджена на територію України. Інституту права забудови, передбаченого Законом «Про право забудови» 1912 р. були притаманні такі ознаки, як речовий характер захисту, відчужуваність, спадковість, строковість і платність.

Здійснено також аналіз права забудови в період Радянського союзу зі значною увагою права забудови, передбаченому Цивільним кодексом РСФСР 1922 р., який був рецепійований в подальшому до Цивільного кодексу УРСР 1922 р.

Аналізуючи зміст права забудови, передбаченого цими нормативними актами, розглянуто поняття і суть права забудови, підстави його виникнення і припинення, права і обов'язки забудовника, а також засновані на титулі інструменти захисту забудовника.

У цивільному праві Радянського Союзу право забудови розглядалося як строкове речове право зводити будівлі на міських землях, а також володіти, користуватися і розпоряджатися зведеними будівлями в межах строку, передбаченого договором забудови. Зосереджено увагу на відмінності інституту забудови від римського суперфіція, який відрізнявся строковим характером дії і відсутністю прямих вказівок стосовно наслідків припинення даних правовідносин.

Автор дійшов висновку, що за радянським законодавством забудовник не мав статусу власника зведеної ним будівлі, оскільки право користування будівлею обмежувалося строком дії договору, в той час як право власності не може бути строковим, до того ж застава та інші обтяження будівлі були неможливі окремо від права забудови. Забудовник також був обмежений в розпорядженні зведеною ним будівлею, оскільки не мав права цю будівлю погіршувати або зруйнувати і в разі припинення договору повинен був передати її державі. Відповідно, власником будівлі в цьому випадку слід визнавати державу.

За умови відсутності права власності на землю право забудови було дуже ефективним інститутом, оскільки дозволяло залучити приватний капітал до сфери житлового будівництва. Для приватної особи інститут права забудови слугував інструментом, який забезпечував під час користування будівлею можливість окупити частину витрат на її зведення, а остаточний розрахунок надавав можливість отримати додатковий прибуток.

Згодом, у 1922 році був прийнятий Цивільний кодекс УРСР і набув чинності 1 січня 1923 р., у якому регламентоване речове право забудови, згодом скасоване на підставі Указу Президії ВР РСФСР від 1 лютого 1949 року статті Цивільного кодексу 1922р., присвячені забудові, втратили силу і залишились тільки два речових права: право власності і право застави.

Постановою Ради Міністрів РСФСР від 1 березня 1949 року № 152 «Про порядок застосування Указу Президії Верховної Ради РСФСР» від 1 лютого 1949 року «Про внесення змін в законодавство РСФСР у зв'язку з Указом Президії Верховної Ради» від 26 серпня 1948 року «Про право громадян на купівлю і будівництво індивідуальних житлових будинків»» був наданий новий порядок надання землі під забудову. Відповідно до цієї Постанови на підставі рішення виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів забудовнику передавалася земельна ділянка в безстрокове користування на підставі договору під будівництво індивідуального житлового будинку на праві особистої власності. Відповідно, забудовник набував обмеженого речового права на землю і на зведену на ній будівлю. Даний інструмент не є приватно-правовим, оскільки регулювався не за допомогою угод, де діяв метод юридичної рівності сторін, а за допомогою владного акту, оскільки сам договір був символічним. Незважаючи на це, право власності забудовника у цьому нормативному акті, на відміну від попередніх нормативних актів, не було обмежене строком, з огляду на безстроковість постійного користування.

Відносини забудови чужої земельної ділянки могли також регулюватися за допомогою «Основ законодавства СРСР і союзних республік про оренду» від 23 листопада 1989 р. У частині 1, п. 2, ст. 27 згадувалося про право громадян будувати житлові будинки на орендованих земельних ділянках. Але власність на будівлі належала орендодавцю, якщо інше не передбачено договором. Отже, інструмент оренди не забезпечував забудовника належним захистом, тому необхідно було прописати в договорі оренди відповідні умови.

Таким чином, найбільш вдалим для забудови можна вважати право безстрокового користування, завдяки якому, навіть за відсутністю права власності на землю, був зроблений величезний прорив у розробці права забудови на шляху до становлення сучасного суперфіція, який полягав у повноцінності права власності землекористувача на будівлю.

Розділ другий «Правове регулювання відносин виникнення, здійснення та припинення суперфіція» складається з чотирьох підрозділів та присвячений аналізу особливостей регулювання суперфіція в законодавстві України та порівнянню їх із зарубіжними країнами.

У підрозділі 2.1. «Поняття суперфіція» приділяється значна увага теоретичним і практичним основам виникнення, припинення і захисту суперфіція з урахуванням найсучасніших змін цивільного і земельного законодавства України. Розглядається визначення поняття суперфіція, запропоноване багатьма вченими-цивілістами, та визначення проблеми українського законодавства, що регулює суперфіцій, основна з яких є відсутність визначення суперфіція.

Виходячи з цих визначень, серед основних ознак цього інституту автор підкреслює його як речове право, що може бути встановлене на визначений і на невизначений строк, має платний характер, також є довгостроковим відчужуваним правом, що передається за спадкуванням для фізичних осіб та за правонаступництвом - для юридичних. Визначено відмінності суперфіція від суміжних інститутів як оренда, сервітути та інше. Можна зробити висновок про неможливість ототожнення цих інститутів із суперфіцієм. Автор наводить аргументи щодо важливості запровадження суперфіція в сучасних соціально-економічних умовах в Україні, оскільки є альтернативою набуття права власності на земельну ділянку для забудови в умовах перерозподіленої власності на землю. Завдяки спеціальним речовим засобам захисту інвестори забудовники є більш захищеними.

Права та обов'язки супефіціарія закріплені статтею 415 Цивільного кодексу України, відповідно до якого:

1) Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором;

2) Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

3) Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди);

4) Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом;

5) Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Відповідно до законодавства України суперфіцій характеризується як право мати власність на нерухоме майно, яке знаходиться на чужій земельній ділянці, що заперечує принцип “superficies solo cedere”.

Відносини суперфіція є приватними, оскільки встановлюються за допомогою договору. У Цивільному кодексі України не уточнюється суб'єктний склад відносин суперфіція, але з огляду на їх приватний характер вони виникають між фізичними та юридичними особами.

Відповідно до теоретичних засад суб'єктний склад суперфіціарного правовідношення складають власник землі та землекористувач, причому обидві сторони мають бути фізичними особами приватно-правових відносин, виходячи з того, що історично сформований суперфіцій є правом, що передається за спадкуванням, адже юридична особа не може бути суб'єктом спадкових відносин, а лише відносин правонаступництва.

Підрозділ 2.2. «Виникнення суперфіція» передбачає підстави виникнення суперфіція. У законодавстві України договірний характер відносин суперфіція закріплено ст. 413 Цивільного кодексу України, відповідно до якої суперфіцій виникає на підставі договору або заповіту. Додатково також містяться підстави виникнення в частині 3 ст. 416 Цивільного кодексу України для особи, у якої виник суперфіцій шляхом переходу цього права від іншої особи суперфіцій, і частиною 2 ст. 417 Цивільного кодексу України, де зазначається, що на підставі рішення суду договір може бути укладений на новий строк. З огляду на те, що суперфіцій регулює договірні відносини користування чужою земельною ділянкою для забудови, а користування земельною ділянкою на договірних основах є орендою землі, то спеціальним нормативним актом для регулювання цих відносин є Закон України «Про оренду землі». Передбачається, що правовідносини суперфіція за своєю природою є змішаними, оскільки мають елементи як речового, так і зобов'язального права. Зобов'язальний елемент полягає в тому, що дані відносини виникають за договором та заповітом, але для набуття абсолютного характеру захисту, що притаманний речовим правам, необхідна державна реєстрація. В українському законодавстві передбачена обов'язкова реєстрація угод із землею, але серед речових прав на землю, що фізично можуть бути зареєстровані лише право власності і право користування. Таким чином, відсутність реєстрації суперфіція не забезпечує належний рівень захисту права власності суперфіціарія на будівлю. До того ж відсутній обов'язок посвідчувати такі договори нотаріально, тому з метою уникнення непорозумінь краще здійснювати нотаріальне посвідчення. Адже нотаріус має доступ до реєстру обтяжень рухомого та нерухомого майна «Державного інформаційного центру» при Міністерстві юстиції України. У разі нездійснення нотаріальних дій стосовно посвідчення попереднього договору користування чужою земельною ділянкою для забудови, суперфіціарій не повідомлений про права третіх осіб на цю ділянку.

Підрозділ 2.3. «Припинення суперфіція» присвячений підставам припинення суперфіція. Серед таких підстав ст. 416 Цивільного кодексу України виділяє:

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

- сплив строку права користування.

Доктринально для речових прав не притаманна строковість. Доводом на підтвердження безстроковості суперфіція, є пов'язаність його з правом власності на будівлю, що знаходиться на чужій земельній ділянці. Строковий характер суперфіція, означатиме існування строкової власності на нерухомість, що не зустрічається ні в законодавстві, ні в юридичній науці.

Автор доводить, що на відміну від договору звичайної оренди, встановлення суперфіція має особливість, яка полягає в тому, що термін дії такого договору повинен залежати від волі суперфіціарія, оскільки він має право власності на будівлю, якою вільно розпоряджається.

Цивільне законодавство України передбачає, що у разі припинення суперфіція, власник земельної ділянки та власник будівлі визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі її знесення та приведення земельної ділянки до стану, у якому вона була до надання її у користування. Така норма не може бути застосована у зв'язку з тим, що суперечить статті 41 Конституції України, в якій зазначається, що право власності є непорушним. Виходом із цієї ситуації є передбачення в цивільному законодавстві України переважного права власності суперфіціарія на будівлю над правом власності на земельну ділянку. Припинення суперфіція після закінчення строку експлуатації будівлі не порушуватиме дану статтю Конституції України, оскільки заборонено володіти і користуватися будівлею, що знаходиться в аварійному стані.

Встановлення за допомогою договору обсягу володіння і користування суперфіціарієм чужою земельною ділянкою не відповідає природі суперфіція. Суперфіцій є речовим правом, а обсяг повноважень, що забезпечується речовим правом, визначається законом. Тому дане положення характеризує суперфіцій як інститут зобов'язального права. Як вже раніше зазначалося, права і обов'язки користування чужою земельною ділянкою для забудови про оренду землі, який і має регулювати дані відносини.

Підрозділ 2.4. «Захист суперфіція» присвячений особливостям захисту суперфіція. Спеціальний інструмент захисту суперфіція в Україні відсутній, тому для його захисту мають застосовуватися загальні для всіх речових прав інструменти захисту. Ст. 396. Цивільного кодексу України передбачає, що особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень розділу 29 цього Кодексу. Дана стаття вказує на абсолютний характер захисту речових прав, зазначаючи, що захист відбувається проти самого власника, але має лише бланкетний характер, відсилаючи до статті 386 Цивільного кодексу України, норми якої передбачають захист права власності.

Для захисту суперфіція інструментів, що регулюють захист права власності, не достатньо, оскільки у правовідносинах суперфіція має місце конкуренція двох прав власності. Тому в роботі обґрунтована необхідність встановити в законодавстві переважність права власності на будівлю над правом власності на земельну ділянку.

З огляду на змішаний характер правовідносин суперфіція засоби його захисту можна поділити на речово-правові і зобов'язально-правові.

Зобов'язально-правові способи захисту мають на меті захист інтересів власника як учасника зобов'язальних відносин.

Речово-правовими способами захисту є витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційний позов) та усунення перешкод у здійсненні власником права власності (негаторний позов).

Така класифікація, на наш погляд, також має вразливі місця, адже віндикаційний і негаторний позови не є універсальними, їх застосовують лише в окремих випадках як речово-правові засоби захисту права власності.

Відсутність спеціального суперфіціарного засобу захисту є істотним недоліком законодавства, оскільки жоден із загальних засобів захисту, притаманних зобов'язальним та речовим відносинам, не здатний забезпечити захист права власності суперфіціарія на будівлю, що знаходиться на чужій земельній ділянці.

Висновки

На підставі проведеного дослідження у дисертації наведено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового завдання, яке полягає в удосконаленні правового регулювання відносин суперфіція в законодавстві України. Проведено комплексне дослідження виникнення, історичного розвитку, запровадження інституту суперфіція в законодавство України. Проведено порівняльний аналіз суперфіція в законодавстві України із суперфіцієм, закріпленим в законодавстві зарубіжних країн. Це дозволило сформулювати такі основні висновки:

1. Відсутність визначення суперфіція в сучасному законодавстві України та наявність суперечностей між положеннями Цивільного та Земельного кодексів України дає нам підстави зробити висновок про необхідність закріплення поняття суперфіцій у статті 413 Цивільного кодексу України.

2. У ст. 413 Цивільного кодексу України невдало сформульовано пункт 1, відповідно до якого власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва побутових, промислових, соціально-культурних та інших споруд і будівель (суперфіцій), і таке право виникає на підставі договору. Дана позиція є не коректною, оскільки надання земельної ділянки в користування є безумовним повноваженням власника і ніякої умови не повинно ставитися для його реалізації.

3. Оскільки строк експлуатації будівлі (споруди) може перевищувати 50 років, пропонується виключити ч. 5, ст. 413 Цивільного кодексу України.

4. З огляду на те, що суперфіцій, на відміну від звичайного договору оренди землі, пов'язаний з правом власності на будівлю, запропоновано створити механізм, за допомогою якого необхідно пов'язати строк дії договору суперфіція з правом власності на нерухоме майно.

5. Зроблено пропозицію про закріплення у Цивільному кодексі України положення, відповідно до якого договір про встановлення суперфіція підлягає державній реєстрації прав на нерухоме майно і моментом виникнення суперфіцію необхідно вважати факт такої реєстрації.

6. У пункті 1 ст. 416 Цивільного кодексу України передбачено, що суперфіцій припиняється у разі нездійснення будівництва протягом трьох років. Оскільки процедура отримання дозвільних документів може тривати більше 3 років, пропонується збільшити цей строк до 5 років.

7. У разі припинення права користування чужою земельною ділянкою, на якій споруджена будівля (споруда), правові наслідки такого припинення повинні визначатися законом або договором. У зв'язку з чим пропонуємо внести зміни до ч. 1, ст. 417 Цивільного кодексу України.

8. Необхідно доповнити ч. 6, ст. 413 Цивільного кодексу України, в якій закріпити положення щодо істотних умов суперфіція, відносячи до них: предмет суперфіція, строк суперфіція та правові наслідки припинення суперфіція.

9. З огляду на те, що у юридичних осіб може існувати не лише статутний фонд, а й статутний капітал пропонується до ч.3, ст. 413 Цивільного кодексу України внести відповідне доповнення.

10. Виходячи з того, що Цивільним кодексом України передбачено виникнення суперфіцію на підставі договору або заповіту, з метою узгодження п. 1, ст. 415 Цивільного кодексу України з даним положенням, пропонується викласти вказану статтю в наступній редакції: «Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором або заповітом».

11. Пропонується внести зміни до абзацу 2 ч. 2 ст. 414 Цивільного кодексу України та викласти його у наступній редакції: «Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг прав землекористувача».

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Яценко Д. Адаптація українського законодавства до сучасних правовідносин у сфері надання чужої земельної ділянки під забудову / Д. Яценко // Право України. - 2007. - № 3. - С. 93-96.

2. Яценко Д. Роль суперфіція як засобу правового регулювання соціально-економічних відносин / Д. Яценко // Право України. - 2007. - № 4. - С. 53-57.

3. Яценко Д. Зв'язок інституту суперфіція з іншими правовими інститутами / Д. Яценко // Малий і середній бізнес. - 2007. - № 2. - С. 99- 104.

4. Яценко Д.М. Протидія корупційним проявам у сфері користування чужою земельною ділянкою для забудови / Д.М. Яценко // Боротьба з організованою злочинністю і корупцією (теорія і практика). - 2006. - № 14. - С. 241-246.

5. Яценко Д.М. Проблема правового регулювання суперфіція / Д.М. Яценко // Наукова робота - важлива складова діяльності сучасного університету : матеріали наук.-практ. конф. (3 лютого 2005 р.). - К., 2005. - С. 265-267.

6. Яценко Д.М. Проблема регулювання набуття права користування чужою земельною ділянкою для забудови / Д.М. Яценко // Проблеми викладання юридичних дисциплін студентам економічних спеціальностей : матеріали міжвузівської наук.-практ. конф. (16 лютого 2006 р.). - К., 2006. - С. 131-133.

Анотація

Яценко Д.М. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.03 - цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право. - Інститут держави і права ім. В.М. Корецького Національної академії наук України. - Київ, 2010.

У дисертаційній роботі на основі аналізу наукової літератури, національного законодавства, проектів нормативно-правових актів України та інших країн, практичної діяльності правозастосовчих органів досліджені проблеми права користування чужою земельною ділянкою для забудови, специфічні юридичні ознаки та запропоновано визначення поняття суперфіція. Обгрунтовано, що запровадження та розвиток суперфіція в цивільному законодавстві України сприяє розвитку в галузі будівництва. Детально проаналізовано особливості суперфіція та внесена пропозиція стосовно застосування їх до Цивільного кодексу України. Визначено, що найважливішим елементом суперфіція як речового права є його захист, оскільки таке право має прояв лише у разі захисту від порушників. У зв'язку з цим запропоновано запровадити спеціальний інструмент захисту суперфіція та його порядок. Розроблені пропозиції стосовно запровадження норм суперфіція до українського законодавства та узгодження його з іншими нормативними актами, зокрема з тими, що регулюють будівельні та земельні відносини.

Ключові слова: земельна ділянка, забудова, оренда землі, речове право, суперфіцій.

Аннотация

Яценко Д.Н. Право пользования чужим земельным участком для застройки. - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 - гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное частное право. - Институт государства и права им. В.М.Корецкого Национальной академии наук Украины. - Киев, 2010.

Диссертационная работа посвящена изучению проблем права пользования чужим земельным участком для застройки и путей их решения на основе исследования научной литературы, а также сравнительного анализа национального законодательства Украины и зарубежных стран. Исследован исторический аспект возникновения и развития суперфиция в Римском гражданском праве и аналогичного института права застройки в СССР, а соответственно и в Украине. Проведена оценка действующего законодательства Украины во время перебывания в составе СССР.

Раскрыто понятие суперфиций и его осуществление, а также рассмотрены основания возникновения и прекращения даного института. Сосредоточено много внимания на защите суперфиция как на его основополагающем элементе. Обосновывается, что применение и развитие суперфиция в гражданском законодательстве Украины способствует развитию строительства.

Рассмотрены нормы специального земельного законодательства регулирующие право пользования чужим земельным участком для застройки, а также их согласованность с суперфицием в гражданском законодательстве. И сделан вывод о бессмысленности внедрения суперфиция в ГК Украины, поскольку даны нормы дублируют или противоречат нормам специального земельного законодательства, соответственно не подлежат применению.

Проанализировано понятие суперфиция сформулированного многими учёными-цивилистами и законодательствами зарубежных стран.

Ввиду отсутствия в законодательстве Украины определения суперфиция, предлагается дать ему определение как вещному праву владения и пользования чужим земельным участком, целью которого является строительство, приобретение права собственности на строение и его защита, а также осуществление всех полномочий права собственника строение независимо от воли права собственника земельного участка.

В результате анализа основания возникновения суперфиция, в работе сделан вывод о том, что договор и завещание являются скорее не основаниями возникновения суперфиция, а вспомогательными инструментами, поскольку не являются институтами вещного права. Основанием возникновения суперфиция, как вещного права, имеющего абсолютный характер, является его регистрация.

В Гражданском кодексе Украины чётко урегулированы последствия прекращения суперфиция. К тому же возможность установления обязательств по снесению здания в связи с окончанием договора противоречит Конституции Украины, в соответствии с которой право собственности является неприкосновенным.

В Гражданском кодексе Украины предусмотрено также, что если после окончания договора снос здания является нецелесообразным, то судья может продлить договор на следующий срок, то есть судья самостоятельно определяет целесообразность установления суперфиция на новый срок. Данная ситуация провоцирует возникновение коррупционных деяний в судебной системе.

Установлено, что суперфиций нельзя относить к разновидности договора аренды земли, так как суперфиций является вещным правом, а аренда - обязательственным. Аренда может быть инструментом установления суперфиция, ведь в правоотношениях аренды всегда имеет место вещный элемент такой как право пользования, в частности и чужим земельным участком для застройки. Сами же отношения суперфиция являются смешанными, так как являются волевыми и предусматривают заключение договора, который является институтом обязательственного права.

Раскрыто, что как в украинском законодательстве так и в зарубежном, в отличии от римского права, отсутствуют специальные способы защиты суперфиция, лишь предусмотрено, что для защиты вещных прав подлежат применению способы защиты права собственности. Украинское законодательство также прямо не ссылается на негаторный и виндикационный иск как способ защиты вещных прав, хотя украинским законодательством предусмотрены данные инструменты. Несмотря на то, что в законодательстве Украины и предусмотрены различные способы защиты вещных и обязательственных прав, исходящих из данных смешанных отношений, специального способа для защиты суперфиция не предусмотрено. Отсутствие специального способа ставит под угрозу право собственности суперфициария на строение, находящееся на чужом земельном участке, поскольку в противовес этому праву выступает право собственности на земельный участок.

Ключевые слова: земельный участок, застройка, аренда земли, вещное право, суперфиций.

Annotation

Yatsenko D.N. - The right of use the land for the building purpose. - Manuscript.

The thesis for obtaining an academic degree of science of law candidate in speciality 12.00.03 - civil law and process; domestic law; international privat law. - The Institute of State and Law named by V. M. Koretsky, under the National Academy of Science of Ukraine. - Kyiv, 2010.

This thesis researches the problems of right of use the land for the building purpose, grounded on analysis of scientific literature, national legislation, draft statutory act of Ukraine and other countries, practical activity of enforcement bodies. Specific flags are characterized, and proposed the definition to superficies. Grounding necessity to apply and develop superficies in Civil law of Ukraine further the building activity. Characteristics of superficies are analyzed and proposal submitted to applying it in Civil code of Ukraine. Protection of superficies is determined as the most essential element. Therefore it's necessary to provide into Ukrainian legislation the special instrument of protection superficies. Made a propose to provide into Ukrainian legislation some developed norms and accord it with norms regulating land and building relations.

Key words: land plot, building, lease of the lands, real right, superficies.

Размещено на Allbest.ru

...