Институт государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Недвижимость как объект государственной регистрации

1.1 Сделки с объектами недвижимости

Глава 2. Правовое регулирование института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1 Понятие и объекты государственной регистрации прав

2.2 Порядок регистрации прав

Глава 3. Особенности регистрации некоторых видов сделок с недвижимостью

3.1 Государственная регистрация купли-продажи недвижимости

3.2 Государственная регистрация иных сделок с недвижимостью

Заключение

Список использованных источников

Введение

В современных российских условиях сделки с недвижимым имуществом - явление очень распространенное и необходимое. В результате заключения таких сделок в гражданский оборот вовлекаются не только такие крупные объекты недвижимости, как предприятия, комплексы зданий, но и жилые дома и квартиры. При заключении сделок с недвижимостью затрагиваются интересы ее участников, и поэтому для них особенно важно провести сделки таким образом, чтобы их права не были нарушены и не возникли неблагоприятные правовые последствия. Осуществление операций с недвижимостью - процесс трудоемкий, требующий знания множества нюансов и юридических тонкостей. Кроме того, он всегда связан с определенными рисками: для продавцов это риск потерять право собственности на объект и не получить деньги, а для покупателя - риск отдать деньги и не получить квартиру.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из наиболее существенных элементов правового режима недвижимости.

Таким образом, целью исследования является изучение системы понятий и правовых конструкций, характеризующих институт государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Объектом исследования являются правовые отношения в области регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предмет исследования составляют нормы российского законодательства, регулирующие правовое положение индивидуального предпринимателя и научные теоретические проблемы развития правового статуса индивидуального предпринимателя в России.

Достижение цели потребовало решения следующих задач:

1. Раскрыть понятие недвижимости как объекта государственной регистрации;

2. Исследовать нормативно-правовые акты, определяющие правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3. Опираясь на работы деятелей юридической науки, выявить и рассмотреть наиболее актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Работа базируется на изучении и анализе Конституции Российской Федерации, Гражданского Кодекса Российской Федерации, Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральных законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об основах федеральной жилищной политики»,Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» и т.д.

Методологической основой исследования послужили методы: сравнительно-правовой, системный, формально-юридический, абстрагирования, анализа и синтеза, индукции и дедукции; приемы толкования: грамматическое, системное, логическое, историческое; методы правового регулирования: частно-правовой и публично-правовой.

Глава 1. Недвижимость как объект государственной регистрации

Недвижимость как гражданско-правовая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст.209.

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная)возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве(фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

Особая значимость многих объектов недвижимости обусловливается установленными законодателем ограничениями на совершение сделок с недвижимостью, ее участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав. Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

Что следует понимать под недвижимостью? Обратимся к действующему законодательству.

Легальное определение недвижимости дается законодателем в Гражданском Кодексе Российской Федерации: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, п.1, ст.130.

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы»Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как видно из приведенных понятий, критериями для отнесения имущества к недвижимому является: прочная связь с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, либо отнесение к таковым законодательным актом.

Между тем, как подчеркивают отдельные исследователи, критерии, предложенные законодателем в ст.130 ГК РФ для разграничения движимого и недвижимого имущества (прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению), с развитием технического прогресса становятся недостаточными. В связи с этим в законодательстве, регулирующем технический и кадастровый учет недвижимости, представляется необходимым установить дополнительные критерии отнесения объектов к недвижимости, которые носят технический характер, и должны быть выработаны соответствующими техническими дисциплинамиВолынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Автореферат диссертации. - Томск. - 2003..

Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с действующим законодательством, включает:

· земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);

· участки недр;

· обособленные водные объекты;

· леса, многолетние насаждения;

· здания (ст.130 ГК РФ), части зданий (ст.5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»);

· сооружения (ст.130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона «Об основах градостроительства в Российской Федерации»); сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики);

· нежилые помещения (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Закона о государственной регистрации прав, ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст.26 Закона о государственной регистрации прав);

· предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);

· жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

· квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

· комнаты (ст.9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате, ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

· жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

· кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», ст.1 Закона о государственной регистрации прав);

· объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8);

· другие объекты, которые будут отнесены к недвижимости законодательным путем.

Так в соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи могут быть подразделены на три группы:

1) объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы: земельные участки, участки недр (первая группа);

2) объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (вторая группа);

3) объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона. Такие объекты по своей природе - это, несомненно, движимые вещи, однако законодатель посчитал возможным распространить режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда (третья группа).

Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям.

Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1. Частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2. Публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

а) объекты, находящиеся в федеральной собственности;

б) объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

в) объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

г) смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

1) недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

2) недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

3) недвижимость, используемая для жилья;

4) недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

5) недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

6) недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.

Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК РФ называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество».

Указание же на прочную связь с землей - основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества - землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества.

1.1 Сделки с объектами недвижимости

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст.153.

Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:

Сделки, предполагающие смену собственника:

1. Купля-продажа. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ, ст.454.

2. Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой Там же. Ст. 567.

3. Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицомТам же. Ст. 572.

4. Рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме Там же. Ст.583.

5. Приватизация - это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц.

Сделки, предполагающие изменение права пользования и владения имуществом:

1. Аренда. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ, ст.606.

2. Найм жилого помещения. По договору найма жилогопомещения одна сторона - собственник жилогопомещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилоепомещение за плату во владение и пользование для проживания в нем Там же. Ст.671.

3. Безвозмездное пользование. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором Там же. Ст. 689.

4. Ипотека. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользованииФедеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.1.

Глава 2. Правовое регулирование института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1 Понятие и объекты государственной регистрации прав

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской ФедерацииФедеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.2.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом Там же. Ст.4.

Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету можно объединить в пять групп:

1. Право собственности;

2. Вещные права;

3. Ограничения прав;

4. Сделки с недвижимым имуществом;

5. Физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

К первой группе объектов регистрации относятся права на все формы собственности, которые подлежат государственной регистрации, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

Вторую группу объектов регистрации составляют вещные права. В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права - это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества. Поэтому любое вещное право, регламентируемое Гражданским Кодексом Российской Федерации, должно быть зарегистрировано.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут -- это ограниченное вещное право, ипотека -- способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление -- договорные обязательства. Обратим внимание, что поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подлежит регистрации именно договор как носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными и не должны регистрироваться.

Четвертая группа объектов регистрации -- действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации и Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Пятую группу объектов регистрации составляют объекты недвижимости, подлежащие специальной регистрации, а также кадастровому и техническому учету (инвентаризации).

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) -- это указание признаков конкретного объекта недвижимости, на основании которых объект может быть выделен из массы однородных вещей с последующим цифровым выражением ряда его характеристик (в основном пространственно-географических) по установленной схеме.

В соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер -- сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон определяет кадастровый номер как «государственный учетный номер, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении его государственного учета»Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.12. Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости, которому был присвоен данный кадастровый номер, существует как единый объект зарегистрированного права. В случае разделения, слияния, выделения объекта недвижимости, вновь образованным объектам (объекту) недвижимости присваиваются новые кадастровые номера.

Объекты недвижимости представляют собой особый вид собственности, а права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости существенно отличаются от прав владения другими видами имущества. Так, при продаже зданий, сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этими объектами недвижимости и необходима для их использования, даже если в заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли. Эти вопросы легко решаются, если продавцом земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости является одно и то же лицо. В случае же, когда земельный участок принадлежит другому лицу, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания, сооружения и т.п. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав собственников недвижимости.

Особое внимание стоит обратить на сделки, совершенные до вступления в действие Закона о регистрации прав. Права на недвижимость, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются действительными без государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же сделки с объектами недвижимости регистрируются после введения в действие Закона, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, до введения рассматриваемого нормативного акта.

2.2 Порядок регистрации прав

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы. Согласно постановлению Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. №1378 уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Минюст РФ.

Прием документов на государственную регистрацию прав, запросов о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, и выдачу (направление) соответствующих документов могут осуществлять многофункциональные центры.

К компетенции федерального органа в области государственной регистрации относится: (см. текст в предыдущей редакции)

а) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти ;

б) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

в) государственная регистрация прав;

г) выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

д) выдача информации о зарегистрированных правах; (см. текст в предыдущей редакции)

е) принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей; (см. текст в предыдущей редакции)

ж) выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной формеФедеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.9.

Федеральный орган в области государственной регистрации:

· координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации;

· обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде;

· разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации;

· в определенных им регистрационных округах назначает на должность и освобождает от должности руководителей территориальных подразделений или территориальных отделов органов по государственной регистрации;

· обеспечивает обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации;

· осуществляет иные установленные законодательством полномочияФедеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Ст.10.

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" детально регламентирует процесс регистрации недвижимого имущества. Так, статья 13 устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:

1. Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;(см. текст в предыдущей редакции)

2. Правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;(см. текст в предыдущей редакции) (см. текст в предыдущей редакции)

3. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателяхФедеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.12.

Единый государственный реестр прав ведется на бумажных и (или) электронных носителях. При несоответствии между записями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют записи на бумажных носителях.Там же. П.8, ст.12. государственный регистрация недвижимый имущество

Порядок государственной регистрации ограничений (обременении) прав определена Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где говорится, что регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении) Там же. П.2, ст.13.

Государственная регистрация прав проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным закономТам же. П.3, ст.13.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителеФедеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Ст.14.

Законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определен круг лиц, правомочных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона Там же. Ст.16.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

· акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

· договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

· акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

· свидетельства о праве на наследство; (см. текст в предыдущей редакции)

· акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

· иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; (см. текст в предыдущей редакции)

· иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) правФедеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.17.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

а) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

г) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

з) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества;

и) не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

к) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

л) ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Государство гарантирует права на объекты недвижимости, которые становятся товаром только после государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами недвижимости. Так, при продаже коммерческого объекта недвижимости стороны обязаны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу, затем по передаточному акту произвести фактическую передачу этого объекта покупателю, после чего осуществить государственную регистрацию права собственности покупателя на этот объект недвижимости.

Если сделка с объектами недвижимости была совершена до принятия законодательством установленного порядка регистрации договоров купли-продажи, право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора. Отсутствие регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным.

Несоблюдение сторонами государственной регистрации сделки с объектами недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Глава 3. Особенности регистрации некоторых видов сделок с недвижимостью

3.1 Государственная регистрация купли-продажи недвижимости

Легальное определение договора купли-продажи недвижимого имущества закреплена в ст.549 ГК РФ - это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, договор продажи недвижимости государственной регистрации заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ)Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г. - №1.

Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ, ст.551.

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке.

К таким случаям относятся - регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ).

Таким образом, например, договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации. Приведем пример из практики:

«Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации».

Как видно из примера, такой договор вступает в юридическую силу с момента его подписания, тогда как договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст.2, п.7 ст.16 Закона «О государственной регистрации…»).

На практике зачастую возникает вопрос: в какой последовательности регистрируются договор и переход права?

В соответствии с п.13 Инструкции «о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об оплате государственной регистрации договора продажи и перехода права.

На практике может возникнуть ситуация, когда сделка проходит регистрацию, а затем, стороны отказываются по тем или иным причинам от дальнейшего ее исполнения, договор не исполняется и переход права собственности не регистрируется. В таком случае факт, что сделка была зарегистрирована - является препятствием для дальнейшего оборота недвижимости в качестве объекта купли-продажи. Приведем пример из практики:

«Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации»Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - № 4..

Таким образом, для того, чтобы избежать описанных проблем, истец должен был подать заявление о исключении из реестра регистрационной информации о сделке.

На практике также зачастую возникает вопрос: подлежит ли государственной регистрации смешанный договор с элементами купли-продажи недвижимости? Или часть такого договора? Или же он не подлежит регистрации?

Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия».

Таким образом, поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

3.2 Государственная регистрация иных сделок с недвижимостью

Недвижимость выступает в качестве объекта множества сделок: безвозмездного пользования, дарения и мены, ипотеки и т.д.

В ближайшие годы, в связи с развитием отношений ипотек в Российской Федерации, станет массовой государственная регистрация ипотеки.

В этой связи Минюстом РФ совместно с Госстроем РФ и ФКЦБ РФ была разработана и принята Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, (утверждена приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16 октября 2000 г. N289/235/290).

Итак, каковы особенности государственной регистрации ипотеки?

На основании ст.334 ГК РФ залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии с пунктом 2 статьи 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 1 ст.6, п. 1 ст. 74 не допускается ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем ипотека может быть установлена на жилые помещения, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

На основании п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрацииФедеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п.1 и 2 ст.10.

В соответствии с Законом «О государственной регистрации…» регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты

Заключение

Гражданское законодательство Российской Федерации выделяет недвижимое имущество в отдельную категорию объектов гражданских прав. Это обусловлено высокой ценностью недвижимого имущества, а также ограниченностью этого ресурса, если речь идет о земельных участках. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из методов государственного регулирования оборота недвижимого имущества путем установления специальных требований к совершению сделок и оформлению правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.

Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить формирование механизмов эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимости. Это достигается путем установления государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него), и тем самым обеспечивается защита прав и законных интересов граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, ее субъектов, муниципальных образований).

...