Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

С началом действия Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в жилищном праве были созданы правовые институты управления многоквартирными домами, появились новые правовые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу управления и содержания общего имущества многоквартирного дома. Законодателем преследовалась цель создать правовой механизм, который способен был регулировать правоотношения собственников помещений многоквартирного дома.

Конституция Российской Федерации гарантирует право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защиту собственности, ее охрану законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2). Право собственности, как следует из статей 1, 2, 15 (часть 4), 17 (части 1 и 2), 19 (части 1 и 2), 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации, наряду с другими важнейшими правами гарантируется в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуется на основе принципов неприкосновенности собственности и ее всемерной защиты.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом возможна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартиры, комнаты). Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие места общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере - с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, то есть отношениями между собственниками квартир в одном жилом доме по поводу объектов общего пользования.

Законодательство РФ предусматривает возможность нахождения в собственности нескольких лиц одной общей вещи с определением доли каждого из сособственников. Право, возникающее в данном случае между сособственниками, называется общей долевой собственностью.

Предмет исследования - рассмотрение отдельных вопросов, сформулированных в качестве задач данного исследования.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома.

Целью работы является комплексное исследование права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

- выделить виды общей собственности;

- определить понятие «доли в общем имуществе»;

- представить сведения о правах и обязанностях, возникающих у собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома;

- охарактеризовать состав и особенности общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА I. ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

1.1 Гражданско-правовая характеристика общей собственности

Право собственности определяется, как юридически защищенная возможность управомоченного лица осуществлять господство над вещью наиболее абсолютным образом, в максимально возможном объеме и с минимальными ограничениями. К главным отличительным признакам права собственности относится исключительный характер власти собственника над вещью, означающий, что у одной вещи не может быть более одного собственника, а также свобода и независимость собственника от третьих лиц при реализации правомочий владения, пользования и распоряжения вещью. Разумеется, в современном праве выработаны многочисленные средства, имеющие целью гармонизировать и сбалансировать отношения между сособственниками, а также между собственниками и третьими лицами, не допуская нарушения ни частного, ни публичного интереса в процессе реализации правомочий собственника. В отечественном законодательстве за собственником признано право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, но так, чтобы они не противоречили закону и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Права собственника реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности, автономии воли и недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. В силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости право собственности должно осуществляться и обеспечиваться защитой на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - как собственников, так и третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм.

Общеизвестно, что вещь может принадлежать на праве собственности не одному, а двум и более лицам, и в таком случае имеет место общая собственность. Право собственности неделимо само по себе, а представление о доле права лишено всякой юридической определенности. В действительности право одно и принадлежит нераздельно всем субъектам, оно распространяется на всю вещь. Право каждого из собственников в отдельности имеет своим объектом только долю ценности вещи - так понимал суть общей собственности ученый-правовед Г.Ф. Шершеневич. Согласно мнению другого выдающегося русского цивилиста Д.И. Мейера «право общей собственности (сondominium) - это такое право, когда несколько лиц являются субъектами права собственности на одно и то же имущество, но так, что каждому из них принадлежит право только на его идеальную долю». Каковы бы ни были расхождения в объяснении феномена общей собственности, тем не менее как дореволюционные, так и современные ученые-юристы сходятся в том, что вещь в целом, поступающая в общую собственность, принадлежит всем сособственникам вместе, как одному лицу, в то время как объектом права собственности каждого из сособственников является некая идеальная (интеллектуальная) доля в праве собственности.

ГК РФ выделяет две разновидности правоотношения общей собственности: с определением долей каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) и без определения таких долей (совместная собственность). В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они закрепляются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. В правовой теории существуют следующие точки зрения относительно критериев разграничения долевой и совместной собственности:

1. В совместной собственности, в отличие от долевой, отсутствуют доли. Именно поэтому участник совместной собственности, в отличие от участника долевой собственности, не имеет права распоряжения долей (Д.М. Генкин, М.В. Зимелева, В.Ф. Маслов, Е.А. Суханов). Данное представление, как справедливо отмечает Н.Н. Мисник, основано на смешении двух различных вопросов о наличии доли и определении ее размера. Если в общей совместной собственности доля не определена, то есть, не выяснен ее размер, это еще не значит, что доля вообще не существует. В литературе понятие доли связывается с самим содержанием права собственности, следовательно, отрицание наличия доли в праве собственности у участника общей совместной собственности равносильно отрицанию существования у него права на общее имущество.

2. Размер долей участников общей совместной собственности, как и участников общей долевой собственности, известен заранее, поэтому разграничение общей собственности на совместную и долевую является в известной степени условным (Ю.Х. Калмыков, М.Г. Маркова). Данная точка зрения представляется спорной, поскольку совместная и долевая собственность отличаются существенной спецификой с точки зрения осуществления прав сособственников.

3. Участники совместной собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности. Это обусловлено наличием особых лично-хозяйственных отношений между ними и тем, что размер доли сособственника не определен.

1.2 Понятие и состав общего имущества многоквартирного дома

Недвижимое имущество во многих случаях принадлежит не одному собственнику, а нескольким или, другими словами, является объектом общей собственности нескольких лиц. Такие лица также именуются сособственниками. Чтобы выяснить, чем право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме отличается от права общей собственности на иное имущество, необходимо определить что такое «многоквартирный дом» и имеет ли он тоже значение, что и «жилой дом».

Согласно п. 2 ст.16 Жилищного Кодекса жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а так же помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Определения «многоквартирного дома» в ЖК РФ нет, однако следует исходить из того, что многоквартирный дом - это разновидность жилого дома, а значит определение жилого дома к нему в некоторой мере применимо. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества. Многоквартирный дом - объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.

В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственного здания. В составе здания выделяют следующие элементы:

- конструктивные элементы здания - части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.);

- помещения жилые и нежилые. Жилые помещения - это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан. Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения);

- все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты;

- инженерные сети и оборудование внутри здания - коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, определяются в ст. 290 ГК РФ, гл. 6 ЖК РФ как общее имущество дома. К такому имуществу ЖК относит: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одной квартиры оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Следует отметить, что прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома. В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание и т.п.). На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, когда границы земельного участка не установлены, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка (межевание земельного участка), на котором расположен многоквартирный дом (Приложение 1). В этом случае имеет место включение земельного участка в общее имущество многоквартирного дома и, как следствие, возникновение права общей собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета (Приложение 2).

Учитывая положения жилищного законодательства и провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов, можно сделать следующий вывод. Многоквартирный дом в рамках жилищного законодательства состоит из следующих основных элементов:

- здания, (включая: конструктивные элементы здания; жилые помещения; помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений; инженерные сети и оборудование внутри здания);

- земельного участка, на котором расположено здание, (включая: элементы озеленения и благоустройства; объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома).

Можно сказать, что в понятие «многоквартирный дом» входят жилые помещения, принадлежащие гражданам, юридическим лицам, муниципальным образованиям, государству и общее имущество в таком доме, которое принадлежит всем сособственникам на праве общей долевой собственности.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, а в случае расхождения сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности, поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме. Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме - это та составная часть многоквартирного дома, у которой нет единого собственника, и право собственности на это имущество является общим долевым для всех собственников помещений в данном доме.

1.3 Содержание общего имущества многоквартирного дома

Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира и сколько человек в ней проживает, собственники помещений обязаны оплачивать содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги.

Согласно ч. 3, ст. 39 ЖК РФ собственники общего имущества многоквартирного дома обязаны содержать и ремонтировать это имущество согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Правительством Российской Федерации.

Общее имущество должно содержаться в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома и иметь ряд требований:

а) освещение помещений общего пользования;

б) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

в) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

г) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

д) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

е) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливают обязанность нести собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Также эти правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно - услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - изменение размера платы).

Таким образом, для каждого собственника помещений в многоквартирном доме доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

ГЛАВА II. УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

2.1 Непосредственное управление многоквартирным домом (собрание собственников жилья)

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник -- владелец доли общего имущества в данном доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в данном доме, и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.

В частности, право на участие в принятии решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме предполагает не только право присутствия на собрании, а подобно праву собственности включает в себя несколько правомочий -- право требовать созыва собрания, возможность участия в подготовке проведения собрания, право на получение необходимой информации, связанной с проведением собрания, право непосредственного участия в собрании, право голоса. При этом какое-либо решение сособственниками может быть принято только путем голосования. Именно голосование есть акт волеизъявления каждого собственника, при помощи которого его воля сообщается другим сособственникам. Это волеизъявление не требует его дополнительного признания другими сособственниками и действительно с момента выражения.

Соответственно правовым результатом такого правомерного действия, как акт голосования собственника доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, является решение общего собрания.

Таким образом, акты голосования направлены на реализацию сособственниками их прав, связанных с правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и специально предусмотрены ЖК РФ для этого. Именно поэтому ч. 1 ст. 48 ЖК РФ прямо устанавливает, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме.

Голосование -- активный волевой акт и, кроме того, что сособственник должен «мириться» с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое важное обстоятельство. Он является собственником доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем он обязан участвовать в управлении таким имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания данного имущества. Это, в свою очередь, возлагает на него обязанность участия в принятии решений на общем собрании (обеспечения реализации его права голоса).

ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание). Соответственно собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно состояться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня, порядок направления сообщений о проведении собрания, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, в том числе адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения собрания, лиц, ответственных за проведение собрания, порядок уведомления о принятых решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 -- 48 ЖК РФ, в том числе требования о кворуме.

Обязательная ежегодность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные собрания, которые созываются по инициативе любого из данных собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. Возможность проведения внеочередных собраний установлена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ напрямую не устанавливает случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание.

Общее собрание должно быть легитимным. Общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума -- минимально необходимое количество голосов таких собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. жильё многоквартирный собственность управление

Требование о кворуме данного собрания ЖК РФ непосредственно связывает с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников, или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочен принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения присутствует такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы. При этом общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Рассмотрим примеры определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников помещений в таком доме. К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 2022 кв. м, то доля собственника И., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 95 кв. м, в процентах равна: (95 x 100): 2022 = 4,6983184. При этом ЖК РФ не устанавливает, до какого знака должно осуществляться округление дробного числа голосов.

Соответственно для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку это позволяет рассчитать голоса, принадлежащие каждому участвующему в собрании собственнику и определить наличие кворума. Одновременно следует учитывать, что относительно годового общего собрания ЖК РФ установлено дополнительное требование: в случае если при проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование о ежегодности его проведения.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Соответственно по общему правилу уведомление о проведении указанного общего собрания может осуществляться несколькими способами:

-- путем направления сообщения заказным письмом;

-- путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под роспись;

-- путем размещения сообщения в помещении дома.

В ЖК РФ предусмотрен и другой способ осуществления уведомления о планируемом проведении собрания, который по сравнению с вышеназванными является более простым и доступным. Суть данного способа состоит в том, что сообщение о собрании размещается в помещении дома. Основные два требования, которые ЖК РФ предъявляет к этому способу, сводятся к необходимости определения такого помещения по решению общего собрания и наличия у всех собственников свободного доступа в такое помещение. К примеру, таким помещением по решению общего собрания может быть признан холл первого этажа дома как наиболее доступное и посещаемое место в доме.

ЖК РФ устанавливает обязательные требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, в таком сообщении должна быть отражена информация о лице, по инициативе которого созывается собрание (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица, собственником какого помещения в доме он является), форме проведения данного собрания, дате, месте, времени проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования -- дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения, повестка дня данного собрания, порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Материалы должны быть предоставлены для ознакомления лицам, имеющим право на участие в общем собрании, к моменту их информирования о собрании. При этом возможность ознакомления с материалами (информацией) должна быть предоставлена в помещении дома или по иному адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны оформляться протоколами, которые, по существу, относятся к документам постоянного хранения (в течение всей «жизни» дома как многоквартирного -- пока существует орган управления таким домом -- общее собрание собственников помещений в этом доме), поскольку ЖК РФ не устанавливает временных пределов их хранения. Порядок такого оформления, а также место или адрес, по которым осуществляется такое хранение, должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме.

Протокол должен содержать указание на дату, время и место проведения общего собрания. Причем эти сведения должны совпадать с теми, что указаны в других процедурных документах, посвященных собранию (сообщения о проведении собрания, направлявшиеся собственникам, объявления о проведении собрания). Сведения, связанные с общей идентификацией многоквартирного дома, органом управления которого является проводимое общее собрание (адрес такого дома), а также конкретной идентификацией лиц, принимающих участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются, -- также обязательные реквизиты протокола. Традиционно в каждом протоколе указывается и его порядковый номер. Также во вводной части необходимо отразить общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в собрании. Эти данные должны соответствовать ранее составленному списку всех собственников (в котором по каждому собственнику обобщена информация о площади принадлежащего ему помещения в соответствующем доме и с учетом этого о количестве принадлежащих ему голосов) и будут подтверждать, что собрание имело кворум, то есть было правомочно принимать решения. И наконец, во вводной части должны содержаться имя, фамилия и отчество лица, ведущего собрание (в случае внеочередного собрания таким лицом может быть собственник, инициировавший вопрос о его проведении, и в случае годового собрания -- по решению собрания), и лица, ответственного за оформление протокола. Следующая часть протокола -- повестка дня. Ее формулировка также должна в точности соответствовать другим документам, составленным при подготовке собрания (сообщения о проведении собрания, направлявшиеся собственникам, объявления о проведении собрания). Далее в протоколе отражаются основные положения выступлений, вопрос, поставленный на голосование, итоги голосования по нему и принятое решение. Обычно для этого в протоколе используются термины «поставили на голосование», «голосовали», «приняли решение», но строго придерживаться именно их не обязательно. Главное, чтобы поставленный на голосование вопрос повторял повестку дня.

Надлежащим образом оформленный протокол должен быть подписан либо лицом, которое вело собрание, и лицом, ответственным за оформление протокола, либо всеми или частью собственников, принимавших участие в собрании (данное правило устанавливается по решению общего собрания).

В дальнейшем оформленный протокол передается на хранение ответственному за это лицу, определенному собранием, либо помещается для хранения в специально отведенное для этого место.

2.2 Товарищество собственников жилья

Второй предлагаемый способ управления многоквартирным домом - это управление специализированным потребительским кооперативом. К таковым относятся жилищный кооператив или товарищество собственников жилья.

Товариществом собственников жилья согласно ЖК признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при условии, что за это решение проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более пятьюдесятью процентами голосов. ЖК допускает создание товарищества собственников жилья при объединении нескольких многоэтажных домов, если они расположены на общем земельном участке либо на граничащих участках, нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домов с приусадебными участками. Если исходить из определения по ст. 135 ЖК, то такие товарищества вряд ли можно назвать объединениями собственников помещений в многоквартирном доме.

Для товарищества собственников жилья, как и для других некоммерческих организаций, характерна специальная правоспособность. Юридическое лицо, обладающее такой правоспособностью, вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые указаны в его учредительных документах и соответствуют предмету и целям деятельности данного юридического лица. Предмет и цели деятельности ТСЖ должны быть определены в его уставе.

Устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества также должно превышать половину общего числа голосов собственников помещений.

Так как товарищество является юридическим лицом, то возникает оно и обладает правоспособностью только после государственной регистрации в соответствии с законодательством.

Необходимо отметить, что ТСЖ является организацией созданной для управления комплексом недвижимого имущества, товарищество не приобретает права собственности на общее имущество многоквартирного дома, а лишь наделено полномочиями по управлению и эксплуатации общим имуществом домовладельцев.

П. 6 ст. 155 ЖК РФ предусматривает, собственники, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом. Обязанность собственника заключить такой договор законодательством не предусмотрена. Легальное закрепление такой обязанности необходимо для упорядочения отношений между товариществом и собственником, не являющимся его членом. Только в этом случае можно добиться реализации нормы, закрепленной в п. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Права и обязанности товарищества собственников жилья закреплены в 137 и 138 статьях ЖК РФ. Многие установленные нормы носят декларативный характер. Например, регламентация права товарищества пользоваться кредитами, передавать по договорам денежные средства, заключать сделки и обязанности обеспечивать соблюдение требования законодательства и устава, выполнять договорные обязательства и т.д. Такого рода права и обязанности присущи всем юридическим лицам и не являются специфичными для ТСЖ.

Права товарищества, предусмотренные п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ТСЖ вправе осуществлять только с согласия всех собственников помещений. Согласно ст. 1 ГК РФ, физические и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе, следовательно, собственник приобретает имущество по своему решению, принудительно имущество приобретаться не может.

К основным обязанностям ТСЖ относятся обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния общего имущества дома, обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, принятие мер для предотвращения действий третьих лиц, препятствующих или затрудняющих права собственников владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом дома, обеспечение своевременной оплаты по договорам с иными организациями за оказание услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Общее собрание членов ТСЖ проводится в соответствии с уставом товарищества, но не реже одного раза в год как указано в ст. 45 ЖК РФ. Возможность проведения заочного голосования также должна быть отражена в уставе с перечнем вопросов, которые могут быть решены таким способом.

2.3 Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Для выбора управляющей организации проводится открытый конкурс, если в течение года собственники помещений в многоквартирном доме не реализовали свое право и не выбрали способ управления таким домом.

Между собственниками помещений в многоквартирном доме либо ТСЖ, если оно существует, и управляющей организацией составляется договор управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом.

В этом договоре прописываются все существенные условия, к которым относятся: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, его адрес; перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, перечень коммунальных услуг, предоставляемые управляющей организацией; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, и коммунальные услуги, порядок внесения платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; права и обязанности сторон и способы разрешения споров. Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

Договор управления многоквартирным домом должен быть оформлен в простой письменной форме. Необходимости нотариального удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного договора не предусмотрел.

Договор управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключение договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников. Заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом имеет различия в зависимости от того, кем была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников жилья либо специализированным кооперативом.

Договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. С момента заключения договора начинает исчисляться срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей. В соответствии Жилищным кодексом управляющая организация должна приступить к их исполнению не позднее чем через 30 дней с момента подписания договора. Следует отметить, что данное правило является диспозитивным. В договоре может предусматриваться и иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.

Передаче управляющей организации подлежит техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Перечень передаваемой документации должен также прилагаться к договору управления.

Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это единственная норма закона, в которой упоминается об отчете управляющей компании перед клиентами. Ни форма, ни содержание, ни порядок представления отчета, ни последствия поступления от собственников квартир возражений по нему не оговорены в нормативных документах.

Объем выполненных работ должен соответствовать тем видам услуг, которые перечислены в договоре. Так по типовому договору управляющая организация обслуживает только общее имущество многоквартирного дома, и перечень этого имущества имеется в приложениях к договору. Невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Если управляющая организация предложила собственникам обслуживание внутриквартирных инженерных сетей, то собственники на своем собрании вправе согласиться либо отказаться от такой услуги. Если собрание не было проведено и нет решения собственников по данному вопросу, то управляющая компания не несет ответственности за невыполнение такой услуги.

Если договор с управляющей организацией заключает ТСЖ, то подписать его может председатель правления ТСЖ. Но имеется ряд тонкостей, незнание которых иногда приводит к признанию договора недействительным. Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

В силу ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. п. 4, 6).

Таким образом, либо договор управления должен быть подписан со стороны ТСЖ всеми членами правления, либо обязательным приложением к нему должен стать протокол заседания правления ТСЖ, в котором председателю поручено подписать указанный договор.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Современному законодательству соответствуют три вида общей собственности: общая совместная собственность, общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме, общая долевая собственность. Критерием разграничения служит влияние категории «доля» на осуществление сособственниками своих правомочий.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором ТСЖ создано, должны вносить плату за помещение в том же размере, что и члены товарищества. В связи с этим необходимо законодательно закрепить обязанность такого собственника заключать договор об оплате жилого помещения и коммунальных услуг с ТСЖ.

Решение общего собрания членов ТСЖ о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме является правомерным, если все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ, в противном случае данное решение должно приниматься на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо законодательно обозначить сферы компетенции указанных собраний, исключающих их взаимное пересечение.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме - обязанность в отношении этого имущества. Несение бремени содержания общего имущества является важной обязанностью всех собственников помещений в многоквартирном доме, которая может быть изменена только федеральным законом или договором. Порядок несения бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме определяется только гражданско-правовыми нормами, а не актами органов государственной власти субъектов РФ или местными правовыми актами. Требования к состоянию общего имущества устанавливаются федеральными законами, актами Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти. За соблюдение этих требований несут ответственность, в первую очередь, собственники помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом, несут ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах своих договорных обязательств.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: [принята Всенародным собранием 12 декабря 1993 года] // Российская газета. - 1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] : [принят Гос. Думой 21 октября 1994 г., №51-ФЗ] : офиц. текст: по состоянию на 5 мая 2014 г. // Российская газета. - 1994. - № 238-239.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст] : [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 года, № 188-ФЗ] : офиц. текст: по состоянию на 1 сентября 2014 г. // Российская газета. - 2005. - № 1.

4. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : [принят Гос. Думой 25 октября 2001г., №136-ФЗ] : офиц. текст: по состоянию на 22 октября 2014 г. // Российская газета. - 2001. - № 211-212.

5. Федеральный закон Российской Федерации «О введении в действие Жилищного кодекса российской Федерации» [Текст] : [принят Гос. Думой 29 декабря 2004 г., N 189-ФЗ] : офиц. текст: по состоянию на 21 июня 2014 г. // Российская газета. - 2005. - № 1.

6. Постановление Правительства Российской Федерации «О правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме» [Текст]: [принято Правительством Российской Федерации 13 августа 2006г., № 491] : офиц. текст: по состоянию на 26 марта 2014 г. // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 34. - Ст. 3680.

Научные статьи

7. Голубев А.В. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как гражданско-правовой договор / А.В. Голубев // Законодательство и экономика. - 2010. - № 7. - С.150.

8. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве / М.В. Зимелева // Вестник гражданского права. - 2009. - № 4. - С.290.

Комментарии законодательства

9. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ. 2-е изд. дополненное и переработанное. / А.Н. Гуев. - М.: Инфра, 2009. - 871с.

10. Гуев А.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). / А.Н. Гуев. - М.: Дело. 2008. - 480 с.

Учебная литература

11. Алексеев С.С. Гражданское право. 2-е изд. / С.С. Алексеев. - М.:Юрист, 2009. - 528с.

12. Алтухова В. Л. Энциклопедический юридический словарь. / В. Л. Алтухова. - М.: ИНФРА-М, 1998. - 983с.

13. Белов В.А. Гражданское право Учебник. Общая часть. / В.А. Белов. - М.: Юрайт, 2008. - 784 с.

14. Гутор С.П. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией. / С.П. Гутор. - М.:Проспект, 2010. - 379 с.

15. Крашенинников П.В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп. / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2008. - 379 с.

16. Мананкова Р.П. Правоотношения в общей долевой собственности. / Р.П. Мананкова. - Томск.: Юрайт, 1977. - 214 с.

17. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник Т. 1. / Е.А. Суханов. - Суханов Е.А. - М.: БЕК, 2008. - 382с.

18. Толстой Ю.К., Сергеев А.П. Гражданское право / Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2007. - 520с.

19. Филиппова Е.С. Жилищное право. / Е.С. Филиппова М - М.: Юстицинформ, 2007. - 448 с.

20. Шешко Г.Ф. , Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам / Г.Ф. Шешко. - М.: Инфра-М, 2008.-112 с.

Размещено на Allbest.ru

...