Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВВЕДНИЕ

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ГЛАВА 2 ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1 Форма договора купли-продажи недвижимого имущества

2.2 Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества

ГЛАВА 3 ПРОБЛЕМЫ ИЗУЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Договор купли-продажи ? основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают главу 30 Гражданского кодекса Республики Беларусь, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.

Недвижимость - важнейший вид имущества, находящегося в собственности граждан. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение, необходимо ли нотариальное удостоверение при государственной регистрации сделки и т.д.

Приобретение недвижимости - одна из форм вложения капитала и улучшения жилищных условий.

Жилая недвижимость (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома) для большинства граждан Республики Беларусь - единственное значимое имущество, и при этом дорогостоящее. Поэтому при совершении сделок особенно важны средства защиты участников от потери принадлежащего им жилья. Их права охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

Целью курсовой работы является рассмотрение сущности договора продажи недвижимости.

Основными задачи написания курсовой работы являются:

- раскрыть значение договора продажи недвижимости;

- показать особенности при заключении договора продажи недвижимости;

- изучить проблемы изучения договора продажи недвижимости.

Объектом исследования курсовой работы является совокупность общественных отношений, складывающихся в сфере правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества.

Предмет - договор купли-продажи недвижимости и сама недвижимость.

При написании курсовой работы были использованы такие общие методы исследования как методы синтеза и анализа. А так же при помощи частных методов, а именно сравнительного анализа, формально-юридических и сравнительно-правовых методов.

Структура работы построена следующим образом: в первой главе будут рассмотрены вопросы, раскрывающие понятие и общую характеристику договора купли-продажи недвижимого имущества. Во второй главе, посвященной порядку заключения договора купли-продажи недвижимого имущества будет рассмотрено 2 вопроса: форма и государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества. В заключительной главе будет рассмотрены проблемы изучения договора продажи недвижимости.

Нормативную базу исследования курсовой работы составили ГК Республики Беларусь, Кодекс Республики Беларусь о земле (далее КоЗ), Конституция Республики Беларусь, Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее ЖК), Указ Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Теоретической основой курсовой работы выступают труды таких авторов как М.И. Брагинский, В.В Витрянский, А.В. Каравай, А.М. Гатин, Д.А. Колбасин.

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи ? недвижимого имущества. В связи с этим указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом [2, с. 212].

Согласно п. 1 статьи 520 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество. Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондирует обязанности покупателя принять данное имущество и уплатить его цену [3, с. 270].

Законодатель именует этот договор договором продажи недвижимости. Представление о купле и продаже как о двух отдельных договорах может привести к вредным практическим результатам: оно порождает мысль, что если купля составляет нечто отдельное от продажи, то договор может быть действителен как купля и недействителен как продажа, поэтому, говоря о продаже недвижимости, законодатель рассматривает этот договор как разновидность договора купли-продажи, т.е. отличает куплю-продажу недвижимого имущества от купли-продажи движимого имущества [4].

По своей юридической природе договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным (признается заключенным с момента согласования существенных условий сторонами), двусторонним (договор, в котором каждая из участвующих сторон дает обещание принять на себя исполнение той или иной обязанности в пользу другой стороны, откуда и возникает двустороннее обязательство) и возмездным (договор, по которому одна из сторон должна получить плату за исполнение своих обязательств) [5, с. 395].

Выделение договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи и закрепление норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связывается со спецификой его предмета ? недвижимого имущества:

- физической ? связь с землей. Так, согласно части первой статьи 55 КоЗ Республики Беларусь, при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены. Связь недвижимого имущества с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования земельным участком, но и невозможность отчуждения земельного участка, на котором находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества;

- экономической, связанной с высокой ценностью объектов недвижимости;

- правовой, связанной с необходимостью повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях;

- ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте;

- использование его в обороте в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи, то есть вещь, которая в соответствии с делением вещей на родовые и индивидуально-определенные отличается конкретными, только ей присущими характеристиками, обозначенными в нормативном порядке или договором [3, с. 270].

Согласно статье 130 ГК, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.

Согласно п. 1 статьи 72 ЖК Республики Беларусь объектами сделок по отчуждению жилых помещений являются жилые дома, квартиры (доли в праве собственности на жилые дома, квартиры).

Однако пункт 2 статьи 72 ЖК содержит перечень объектов недвижимости, не подлежащих отчуждению, если иное не определено Президентом Республики Беларусь и ЖК:

- жилые помещения социального пользования;

- служебные жилые помещения государственного жилищного фонда;

- жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;

- жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

- специальные жилые помещения;

- жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны Республики Беларусь;

- жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения), первоочередного отселения и последующего отселения, с которых отселено население);

- жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;

- жилые помещения, построенные или приобретенные с привлечением льготных кредитов, жилые помещения, на капитальный ремонт и реконструкцию которых, а также на строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек предоставлен льготный кредит, - до полного погашения таких кредитов;

- жилые помещения коммерческого использования.

К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Отличительной особенностью вышеуказанного имущества является их индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них. Только с момента государственной регистрации (отличающейся от государственной регистрации прав на имущество, недвижимое по своей сути) суда и космические объекты приобретают статус недвижимого имущества.

Недвижимое по своей сути имущество составляют природные ресурсы и остальные объекты, которые прочно связаны с земельными участками и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба им [4].

Как в любом договоре купли_продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности [5, с. 395].

В соотвтетствии с ч. шестой ст. 13 Конституции Республики Беларусь, недра, воды, леса составляют исключительную собственность государства. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства. Таким образом, по действующему законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки. Так, согласно ч. первой ст. 47 КоЗ, земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных ГК, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами.

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 главы 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании выражается в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 главы 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Купля-продажа может рассматриваться как в качестве правового института, так и сделки или обязательства.

Как правовой институт купля-продажа ? это совокупность норм, содержащихся в ГК и иных правовых актах, принятых с соблюдением требований ст.3 ГК, и регулирующих соответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеют правила главы 30 ГК («Купля-продажа»). Правовое регулирование ГК договора купли-продажи отличается детализированностью и полнотой (118 статей) [4].

Таким образом, договор продажи недвижимости обладая всеми основными признаками договора купли-продажи выделяется в качестве особого вида договора и закрепляется нормами благодаря его предмету ? недвижимому имуществу. Недвижимость всегда является индивидуально-определенной вещью.

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1 Форма договора купли-продажи недвижимого имущества

Согласно п. 1 статьи 404 ГК, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если ГК и иными актами законодательства для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор купли-продажи недвижимого имущества независимо от состава его участников заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 521 ГК). Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимого имущества (п. 2 ст. 521 ГК). В соответствии со статьей 169 ГК такая сделка признается ничтожной.

Согласно статье 49 КоЗ, Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, совершаются в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В отличие от ГК Республики Беларусь 1964 года, других законодательных актов, предусматривающих нотариальное удостоверение некоторых договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого дома, дач, квартир, земельных участков, не находящихся в собственности Республики Беларусь), ГК 1998 г. таких требований не содержит. Однако в соответствии со ст. 1147 ГК, впредь до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, действовавшие до вступления в силу ГК. Это касается, в частности, правил ГК о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи жилого дома, если одной из его сторон является гражданин, квартир, дач, земельных участков, не являющихся собственностью Республики Беларусь.

Ст. 67 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) содержит определенные требования к документам, являющимся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Так, документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором [5].

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица либо подписаны иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление индивидуального предпринимателя, должны быть заверены его подписью и скреплены печатью индивидуального предпринимателя, а при отсутствии печати - нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором.

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление государственного органа, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это положением или иным нормативным правовым актом о данном государственном органе, скреплены печатью и (или) выполнены на бланке соответствующего государственного органа.

В соответствии со ст. 68 Закона проекты договора, заявлений и других документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, могут быть представлены сторонами сделки или составлены регистратором. Если проект договора представлен сторонами сделки, регистратор должен проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь, указаны ли в договоре все существенные условия. Составление проектов договора, заявлений и других документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, регистратор осуществляет по просьбе любой из сторон сделки.

Текст представленных документов должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию сделки числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц приведены без сокращений с указанием адреса их местонахождения. В документах фамилия, собственное имя и отчество гражданина, индивидуального предпринимателя, адрес их места жительства должны быть написаны полностью.

Можно сделать вывод о том, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

2.2 Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества

Регистрация перехода прав на недвижимое имущество - это сфера деятельности государства, регулированию которой уделяется пристальное внимание в законодательстве Республики Беларусь. Это обусловлено осознанием значимости отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимость, для развития рынка недвижимого имущества, охраны прав собственников и иных законных владельцев недвижимости [4].

Согласно п. 1 ст. 527 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Гражданское законодательство предусматривает государственную регистрацию недвижимого имущества и государственную регистрацию сделок с данным имуществом (ст. 131 ГК).

Согласно ч. 3 ст. 403 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а при необходимости нотариального удостоверения и регистрации - с момента регистрации договора, если иное не предусмотрено законодательными актами.

В качестве общего требования к договору продажи недвижимости ГК устанавливает условие не о регистрации договора купли-продажи, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Сам же договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных ГК (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий (статьи 531, 535, а также жилых помещений (статья 529)) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [3, с. 272].

В соответствии со статьей 7 Закона, государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.

Рассмотрим вопрос о принципах государственной регистрации, поскольку решение о принципах этой системы позволяет сделать институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым. Изменения и востребованность обществом государственной регистрации недвижимого имущества обусловлены реформированием принципов национальной экономики. Система государственной регистрации недвижимости и прав на нее является необходимой и неотъемлемой инфраструктурой рыночной экономики.

Ст. 21 Закона содержит принципы ведения документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Одним из основополагающих принципов института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является принцип публичности (внесения) прав на недвижимое имущество.

Этот принцип означает, что всякое изменение в правовом состоянии недвижимости подлежит записи (государственной регистрации) публичным порядком в специальную книгу (единый государственный реестр; в русской дореволюционной цивилистике указанная книга именовалась поземельной, или вотчинной). При этом изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента соответствующей регистрации.

Еще одним основополагающим принципом системы государственной регистрации имущества, прав на него и сделок с ним является принцип достоверности, который состоит в том, что государственная регистрация создает презумпцию действительности существования зарегистрированного права.

Принцип единообразия предусматривает ведение документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется по единым правилам на всей территории Республики Беларусь.

Принцип сопоставимости и совместимости означет, что сведения единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должны быть сопоставимы и совместимы со сведениями, содержащимися в других государственных регистрах, кадастрах, реестрах и иных информационных ресурсах

В основу белорусской системы регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним положен также принцип начала исправления государственной регистрации, который обеспечивает защиту интересов собственника и иных действительных обладателей прав на недвижимое имущество [4].

Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь.

Субъектами правоотношений по государственной регистрации недвижимого имущества являются органы, осуществляющие государственную регистрацию:

республиканская организация по государственной регистрации -

недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

регистраторы;

собственники недвижимого имущества и обладатели иных прав в отношении недвижимого имущества;

лица, претендующие на приобретение прав в отношении недвижимого имущества [12].

Органом, уполномоченным на совершение государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество является территориальная организация ? агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

Как правило, не возникает проблем с идентификацией субъектов регистрационного правоотношения со стороны продавца или покупателя, когда ими являются лица, обладающие правом собственности на имущество. Именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Среди данных правомочий собственника ключевым является право распоряжаться своим имуществом, т.е. определять его юридическую судьбу. Для совершения сделки, направленной на отчуждение имущества, требуются внутренняя воля и волеизъявление сторон, совершающих сделку. Внутренняя воля - это само желание совершить сделку. Она формируется под влиянием различных экономических, культурных и иных мотивов.

Сложности с идентификацией надлежащих субъектов регистрационного правоотношения обычно возникают в тех случаях, когда предполагается совершение сделки по отчуждению или приобретению недвижимого имущества лицами, которые не являются собственниками имущества.

Так, например, встречаются случаи, когда в договорах купли-продажи недвижимости в качестве покупателя указывается унитарное предприятие. В таких случаях регистрирующие органы по сложившейся практике относят к субъекту регистрационного правоотношения на стороне покупателя не унитарное предприятие, а собственника этого унитарного предприятия, к которому и переходит право собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости. Подобная практика требует правовой оценки с точки зрения соответствия действий, совершаемых регистраторами, законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

Заключению договора продажи недвижимости должно предшествовать определение субъектного состава данного договора. В каждом конкретном случае требуется ответить на вопрос о том, кто может быть продавцом и покупателем по договору продажи недвижимости. В контексте рассматриваемой темы непосредственный интерес представляет идентификация именно покупателя, поскольку надлежащее определение покупателя необходимо для совершения регистрационных действий.

В соответствии с п. 2 ст. 529 ГК, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На основании п.1 ст. 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Одним из важнейших объектов недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). Предприятие как объект гражданских прав все чаще становится предметом договора купли-продажи, и, следовательно, возрастает потребность в грамотном юридическом сопровождении данного договора. По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 530 ГК).

Как закреплено в п. 3 ст. 531 ГК, договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежит переход права собственности на предприятие в порядке, определенном Законом и иными нормативными правовыми актами. Основанием для государственной регистрации перехода права собственности на предприятие является договор продажи предприятия.

Согласно статьи 4 Закона объектами государственной регистрации являются:

создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее - права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь;

сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Для государственной регистрации предусмотрена определенная последовательность.

При регистрации объекта недвижимости также существует определенная последовательность, а именно:

- регистрация объекта;

- регистрация прав;

- регистрация ограничений;

- регистрация сделок;

- регистрация перехода прав.

Нормы ГК, регулирующие заключение договора купли-продажи недвижимости и возникновения права собственности на недвижимость, а также нормы Закона допускают возможность несовпадения во времени момента заключения договора и момента перехода права собственности на недвижимое имущество.

Так, в соответствии с абз. 2 п.5 ст.10 Закона государственная регистрация возникновения права на капитальное строение, основанием которой является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения права на земельный участок, на котором расположено строение.

В подобной ситуации продавец недвижимости даже после заключения и регистрации сделки, а также после исполнения обязанности по передаче имущества и подписания акта приема-передачи сохраняет право собственности на предмет договора до осуществления смены права собственности в связи с регистрацией перехода права собственности к покупателю [12].

Закон устанавливает обязанность представления определенного перечня документов, необходимых для осуществления регистрационных действий (п. 1 ст. 31 Закона).

Регистрационные действия совершаются государственным регистратором в следующем порядке:

- прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

- принятие решения о совершении регистрационных действий;

- совершение регистрационных действий;

- удостоверение произведенной государственной регистрации.

В обязанности регистратора не входит проверка достоверности сведений, содержащихся в представленных для регистрации документах.

Согласно п. 1 ст. 32 Закона документы, представленные для осуществления государственной регистрации, должны включать:

заявление о государственной регистрации;

документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;

документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;

документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;

документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Перечень документов, предоставляемых гражданами для осуществления процедуры государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определен главой 22 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 [13].

Регистратор в соответствии со ст. 68 наделен рядом прав и обязанностей. Так, регистратор обязан объективно, всесторонне и полно разъяснить всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон, предупредить о последствиях, дать разъяснения и по другим вопросам совершения регистрационного действия.

Регистратор должен принять возможные меры для выяснения, способны ли все лица, участвующие в сделке, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждаются ли они в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств.

Регистратор проверяет личность каждого участника сделки и подлинность его подписи, дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, участвующих в сделке.

Регистратор удостоверяет документы, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, путем проставления на них отметки, подтверждающей удостоверение.

Согласно ст. 35 Закона регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации.

В соответствии со ст. 38 Закона Удостоверение произведенной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество производится в установленном специально уполномоченным органом государственного управления порядке путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Совершение регистрационного действия может быть приостановлено регистратором на срок не более 1 месяца при необходимости истребования дополнительных сведений или документов, проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества, экспертизы подлинности документов, а также если в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистратор обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия.

По письменному заявлению заинтересованного лица, желающего обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо, совершение регистрационного действия должно быть приостановлено на срок не более 1 месяца.

Если в течение этого срока в организацию по государственной регистрации не поступит письменная информация из суда о возбуждении производства по соответствующему иску, регистрационное действие должно быть совершено.

В случае поступления из суда письменной информации о возбуждении производства по соответствующему иску совершение регистрационного действия приостанавливается до разрешения дела судом.

При поступлении заявления заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания сделки, возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо, регистратор незамедлительно вносит в регистрационную книгу соответствующую отметку.

Повторная подача заявления одним и тем же заинтересованным лицом о намерении обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо, не приостанавливает совершения регистрационных действий.

Согласно ст. 37 Закона совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу.

Регистратор вносит соответствующие документы в регистрационное дело, информацию в кадастровую карту, а также информацию о совершаемом регистрационном действии и выданных заявителю документах в журнал регистрации заявлений одновременно с совершением регистрационного действия.

Удостоверение произведенной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество производится в установленном специально уполномоченным органом государственного управления порядке путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации (ст. 38 Закона).

Согласно статье 36 Закона регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случаях, если:

обнаружены основания для отказа в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

обнаружено несоответствие результатов проверки характеристик недвижимого имущества данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации, за исключением государственной регистрации возникновения, перехода прав на недвижимое имущество в порядке наследования либо на реконструируемое недвижимое имущество, осуществляемой на основании данных документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц;

при государственной регистрации нарушаются требования законодательных актов Республики Беларусь;

имеется запись о регистрации ареста или ограничения распоряжения недвижимым имуществом, сделка или права в отношении которого заявлены к государственной регистрации, кроме случаев, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь;

одновременно представлены от разных заявителей два или более заявления о государственной регистрации одного и того же недвижимого имущества, одних и тех же сделок, прав, ограничений (обременений) прав, одновременная государственная регистрация которых невозможна.

Так, в ряде случаев при подаче заявления о государственной регистрации сделки и перехода права собственности регистратор отказывает в приеме документов на том основании, что в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок не зарегистрировано недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, со ссылкой на нормы Закона, устанавливающие последовательность совершения регистрационных действий (статья 10 Закона). Для таких ситуаций законодатель ввел специальную норму - статья 73 Закона, устанавливающую, что недвижимое имущество считается зарегистрированным, если на момент вступления в силу Закона в государственных организациях, осуществлявших ранее государственную регистрацию (учет) недвижимого имущества, имеется информация, необходимая для заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу. В отношении такого недвижимого имущества порядок заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу устанавливается республиканской организацией по государственной регистрации. Если имеется неполная информация для заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу, то недостающая информация восполняется соответствующей организацией по государственной регистрации самостоятельно [11].

Заинтересованное лицо, считающее, что регистратор своими действиями (бездействием) нарушил его гражданские права, имеет право подать жалобу на действия (бездействие) регистратора в суд либо в течение одного года обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации (ст. 43 Закона).

Гражданское законодательство устанавливает специальные последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В таких случаях суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ключевыми моментами в вопросе государственной регистрации договора купли-продажи являются то, что регистрации договора купли-продажи предшествует регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных ГК (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий (статьи 531, 535, а также жилых помещений (ст. 529)) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора купли-продажи осуществляется территориальной организацией - агентством по государственной регистрации и земельному кадастру в течение 7 рабочих дней со дня подачи необходимого перечня документов. Удостоверение произведенной государственной регистрации перехода права производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Введение государственной регистрации для значительного числа сделок в некоторой мере тормозит гражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе с тем с учетом особой социальной значимости объектов недвижимости и недостаточного уровня правовых знаний отдельных участников оборота обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок их обязательного нотариального удостоверения.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИЗУЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

договор продажа недвижимый регистрация

Изучению договора купли-продажи посвящены работы таких авторов как А.В. Каравай, Д.А. Колбасин, В.А. Лапач.

Так, Колбасин отмечает отказ от обязательной нотариальной формы договора продажи недвижимости имеет положительные и отрицательные последствия. К числу положительных относятся, например, отсутствие необходимости уплачивать значительные суммы государственной пошлины за совершение нотариального действия и, как следствие этого, удешевление совершения таких договоров. Наиболее существенным отрицательным последствием является понижение уровня правовой защищенности лиц, участвующих в заключении договоров продажи недвижимости. Так же это означает, что стороны вынуждены либо составлять договор самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно. Если же стороны обращаются за помощью к адвокату или другому посреднику, это может значительно увеличить их расходы на осуществление сделки. Адвокат чаще всего отстаивает интересы лишь одной из сторон сделки [15].

Использование задатка при заключении договоров купли-продажи недвижимости имеет свои особенности, что обусловлено противоречивой судебной практикой. Согласно ст 351 ГК Республики Беларусь задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, как следует из легального определения задатка, последний в договорных отношениях должен выполнять три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.

В повседневной практике наиболее часто граждане сталкиваются с задатком как одним из способов обеспечения обязательств при заключении договоров купли-продажи жилых помещений. Между тем использование задатка при заключении договоров купли-продажи жилых помещений является краеугольным камнем отечественной правоприменительной практики и доктрины.

В доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только денежные обязательства, только вступившие в действие договоры, а также обязательства, в которых одновременно реализуются все три функции задатка (доказательственная, платежная и обеспечительная).

Так, например, по мнению В. А. Лапача, задатком может обеспечиваться практически любое обязательство, основанное на консенсуальном договоре, в том числе и обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости, за исключением купли-продажи жилых помещений, поскольку договор купли-продажи жилого помещения требует государственной регистрации, а, следовательно, может считаться заключенным только с момента такой регистрации [16].

Как уже указывалось, одним из важнейших проблем применения задатка при покупке жилых помещений долгое время был вопрос о возможности внесения задатка по предварительному договору.

В то же время отечественная правоприменительная практика и до этого момента допускала возможность применения задатка при заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений, указывая на диспозитивность гражданского законодательства и на то, что ГК не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора.

При этом допускается, что письменное соглашение о задатке может быть составлено как в виде отдельного документа, так и включено в качестве условий в текст самого предварительного договора.

В некоторых случаях суд даже допускал реализацию обеспечительной функции задатка не только в отношении предварительного договора, но и в отношении планируемого к заключению договора купли-продажи.

Однако порой встречалась и судебная практика, в которой утверждалось, что задаток не может обеспечивать исполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора, и что договор задатка должен заключаться вместе с основным договором.

Таким образом, как видно из проведенного анализа, заключая соглашение о задатке ранее заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, участники гражданского оборота несли риск того, что соответствующая сумма могла быть признана авансом и взыскана с потенциального продавца как неосновательное обогащение вне зависимости от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор продажи недвижимости обладая всеми основными признаками договора купли-продажи выделяется в качестве особого вида договора и закрепляется нормами благодаря его предмету ? недвижимому имуществу.

Недвижимость всегда является индивидуально-определенной вещью.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Ключевыми моментами в вопросе государственной регистрации договора купли-продажи являются то, что регистрации договора купли-продажи предшествует регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации лишь в случаях и порядке, предусмотренных ГК (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий, а также жилых помещений) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора купли-продажи осуществляется территориальной организацией - агентством по государственной регистрации и земельному кадастру в течение 7 рабочих дней со дня подачи необходимого перечня документов. Удостоверение произведенной государственной регистрации перехода права производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Анализ норм современного белорусского права о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволяет разделить процесс продажи недвижимости на 3 условных этапа: заключение договора; передача вещи покупателю; регистрация права.

Для договора купли-продажи недвижимости существенными являются условия о предмете и цене недвижимого имущества. Законодатель идет по пути отнесения к существенным условиям договора не только предмета и цены, но и сроков уплаты. Представляется, что к существенным условиям должны относиться 4 условия договора: предмет, качество предмета, его цена и сроки уплаты.

Честнова Наталия Юрьевна предлогает к рассмотрению проблему актуальную для Российской Федерации заключение договора купли-продажи посредством сети Интернет.

Рассмотрим простейший пример: договор розничной купли-продажи, заключенный через один из существующих интернет-магазинов, при условии, что и продавец, и покупатель, и торгующая организация находятся на территории России и заключение сделки регулируется российским правом. Ст.434 п.2 ГК РФ говорит о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем «электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору». Удовлетворяет ли этому условию рассмотренная выше ситуация? Если интернет-торговлю расценивать как продажу товаров по образцам» (ст.497 ГК РФ), то каким образом продавец собирается доказывать факт нарушения своих прав в случае непринятия покупателем товара? Для этого, как минимум, необходимо точно определить личность того, кто заключил договор купли-продажи.

Одна из первых проблем это используемые ныне в Интернете технологии позволяют достоверно установить дату и время отправленного сообщения, номер телефона, с которого заказчик вышел в Сеть, но не могут удостоверить личность пославшего сообщение. Воспользоваться данным конкретным компьютером для отправки такого сообщения может кто угодно, например, ребенок, не обладающий необходимой для заключения договора купли-продажи правоспособностью. Учитывая вышеизложенное, можно ли считать заключенным договор купли-продажи, если одна из сторон такого договора неизвестна и не поддается установлению? Мне представляется, что нет. Исходя из этого, заполнение покупателем электронного заказа можно считать лишь предложением заключить договор купли-продажи данного товара, но никак не акцептом уже предложенного договора.

Более того, ст.493 ГК РФ говорит, что договор розничной купли-продажи считается заключенным «с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека, или иного документа, подтверждающего оплату товара».

Вторая проблемы достаточно часто повторяющиеся случаи перехвата номеров и кодов банковских карт ставят под сомнение достоверность волеизъявления покупателя.

А также существует серьезная проблема представления данных электронных платежных документов в суде. При рассмотрении спора, связанного с исполнением договора купли-продажи в суде в числе прочего должны быть представлены оригиналы платежных документов.

Подводя итог изложенному, необходимо отметить, что лавинообразное развитие сети Интернет делает решение всех этих юридических проблем весьма и весьма актуальным.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.: одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 г.: текст Кодекса по состоянию на 11.07.2013 г.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.

Гражданское право в 3 т. Т. 3: учебник/ Т.В. Авдеева [и др.]; под ред. Доктора юридических наук, профессора, заслуженного Юриста БССР В.Ф. Чигира. - Минск: Амалфея, 2010. - 960 с.

Купля-продажа недвижимости. Правовое регулирование и судебная практика / пособие / Елена Шулейко // Аналитическая правовая система Бизнес-ИНФО. - Минск, 2014.

Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»

Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов вузов / [Витрянский В.В. и др.]; отв. ред. -- Е.А. Суханов. -- 3е изд., перераб. и доп. -- М.: Волтерс-Клувер, 2005. -- 800 с.

Кодекс Республики Беларусь о земле: принят Палатой представителей 17 июня 2008 г.: одобрен Советом Республики 28 июня 2008 г.: текст Кодекса по состоянию на 26 октября 2012 г.

...