Сравнение систем государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество Российской Федерации и Канады

Вопросы земельных отношений и землеустройства всегда являлись важнейшими как для глав любых государств мира. Все государства, в том числе и Россия, эти вопросы и их решения реализуют по средствам специально созданных государственных служб. Каждое государство имеет свою кадастровую систему, которая формировалась и модернизировалась на протяжении истории и преобразовывалась на данный момент. В данной курсовой работе мы рассмотрим и сравним кадастровую систему Российской Федерации и Канады.

В современном мире нет единого определения кадастровой системы, государства и организации формулируют это определение по-разному, так как в каждом государстве мира существует своя кадастровая система с присущими ей особенности. Наиболее общее определение кадастровой системы можно выразить так: это информационная система, базирующаяся на данных, о земельных участках и содержащая сведения об имущественных правах на недвижимость. Обычно кадастр содержит геометрическое описание земельных участков, сопряженное с описанием других данных, касающихся сущности прав, владение этими правами или управление ими; в большинстве случаев - данные о стоимости участка и связанных с ним улучшениях.

А. В. Файт, 2017, Кадастровая система страны выполняет важнейшие функции - это учет объектов недвижимости и регистрацию прав на это объекты.

В мировом сообществе исторически сформировались четыре типа кадастровых систем: наполеоновская, немецкая, англоязычна и Nordic Countries.

1.Осуществление кадастрового учета и регистрации прав в Российской Федерации

право учет кадастровый

Большая часть земель Канады- 90,3 % находится в государственной собственности и относится к землям Британской Короны (CrownLand). Государственное землевладение представлено федеральным и провинциальным (административно- территориальным) уровнями. В частной собственности находится 9,7 % всех земель, из них, почти 75% занимают фермерские хозяйства.

Структура землевладения в Канаде (все категории земель) отображена в таблице 1.

Таблица 1

Грунтовые и поверхностные воды в Канаде находятся в собственности Британской Короны. Их использование, однако, не требует специального разрешения. Последнее необходимо лишь при вовлечении в деятельность иностранных юридических лиц.

Большая часть земель сельскохозяйственного назначения (98%) находится в частной собственности, остальные представляют федеральный резерв или состоят в ведении Фермерской кредитной корпорации.

Хотя в федеральном владении находятся 40,3% государственных земель Канады, почти все они сосредоточены в пределах северо-западных территорий и провинции Юкон, находящейся на севере страны. Поэтому государственное землевладение в наиболее населенной и освоенной части Канады представлено практически только землями, принадлежащими правительствам провинций (лишь в Альберте, Нью-Браунсуике, Новой Шотландии и Саскачиване по нескольку процентов земельной площади находится непосредственно в федеральной собственности).

Число изменений прав собственности на земельные участки в отдельных провинциях Канады в 2017г. представлены в таблице 2.

Таблица 2

Из таблицы видно, что число зарегистрированных изменений прав собственности на земельные участки, которое удостоверено земельными титулами, составляет в провинции Альберта 146 тыс. (7,7% общего числа земельных участков), в Британской Колумбии-200 тыс.(13,1%), в Манитобе-70 тыс. (10,3%), в Нью-Брансуике- 85 тыс. (16,7%). Эти данные косвенно указывают и на объемы работ по отводам земель для различных целей, что характеризует межхозяйственное землеустройство.

Расчет средних размеров земельной собственности в Канаде, проведенный с использованием таблицы 2, показывает, что в провинции Альберта они составляют- 33,9 га, в Британской Колумбии- 62,0, Манитобе- 80, Онтарио- 22,3, на Острове Принца Эдуарда- 6,7, в Саскачеване- 22,8 га. Эти данные усредненные, так как размеры земельной недвижимости в городах существенно меньше, чем в сельской местности.

Так, в 1996 г. в Канаде действовало 276548 фермерских хозяйств, из них 98%- предприятия семейного типа. В среднем на одну ферму приходилось 3 чел. И 244 га земельной площади. Размер ферм варьировал по провинциям страны. Например, в Нью-фаундленде он составлял 64 га, а в Саскачеване- 436 га.

Основа реализации прав земельной собственности и гарантированной со стороны государства возможности защитить и сохранить эту собственность- система государственных мероприятий по учету и оценке земель, регистрации землевладений и землепользований, планированию и организации использования земель.

3.Кадастровый учет и регистрация прав в Канаде

3.1 Формирование земельного кадастра и землеустройства Канады

На особенности земельного кадастра и землеустройства в Канаде повлияли следующие факторы:

1. Прямое отношение к Британской Короне и следование английским традициям в области земельного администрирования и организации землепользования;

2. Последствия французского присутствия в ряде провинций Канады и организации земельных дел по западно-европейскому (французскому) типу;

3. Тесные политические социально- экономические контакты с США, позволяющие сблизить позиции в области планирования и организации рационального использования земель;

4. Собственные особенности административно- территориального устройства, управления земельными ресурсами, а также многообразные природные и экономические условия;

5. Следования в авангарде применения современных методов и средств информатики, вычислительной техники и земельно-информационных технологий.

Учет земель в Канаде осуществляют на основе законодательства провинций и местных структур управления. Федеральное правительство проводит учет земель только на территории Юкона и в северо-западных территориях.

За земельную регистрацию, кадастровую систему и землеустройство в Канаде несут ответственность различные провинциальные министерства и ведомства, которые наделены особыми функциями в области регулирования землепользования.

Провинциальные системы регистрации земли и иной недвижимости относятся к двум основным типам.

Первый тип регистрации земельных участков «система Торренса», принята в провинциях Манитоба, Саскачеван, Альберта, Британская Колумбия, на территории Юкон и северо- западных территориях. Эта система кроме регистрации земель гарантирует от имени государства и права собственника на землю.

Запись о регистрации земель проводят в этом случае по заявлению заинтересованного лица, от которого требуется представление всех документов, касающихся его прав и лежащих на участке обременений, а также подробного плана участка. Запись о регистрации осуществляют по истечении определенного срока (от 1 мес. До 3 лет), в течение которого принимают меры для оповещения лиц, имеющих интерес к участку, подлежащему регистрации. Если со стороны таких лиц последовал протест против регистрации, то сделку приостанавливают вплоть до рассмотрения претензии в судебном порядке. По окончании предварительного производства составляют аттестат права (титул), в который вносится имя собственника, название местности, ее местоположение, площадь и границы, все обременения, лежащие на данном земельном участке.

Для учета государственных земель (земель Короны- CrownLand) Министерство охраны природы, земель и парков ведет специальный реестр (CrownLandRegistry).

Второй тип систем регистрации земель в Канаде, действующий в провинциях Ньюфаундленд, Новая Шотландия, Остров Принца Эдуарда, Нью-Браунсуик и Квебек, представляет собой только непосредственную регистрацию земель и общественное уведомление о ней.

В провинции Онтарио действуют обе системы регистрации земель, при этом подразделение округов провинции на районы (тауншипы) обеспечило здесь лучшую пространственную структуру для сбора кадастровой информации.

В этой же провинции, по состоянию на 2017г., за регистрацию прав на земельные участки и землеустройство отвечает Государственная служба регистрации и землеустройства при Министерстве торговли (TitleandSurveyServicesSection, RegistrationDivision, MinistryofConsumerandCommercialrelations), а использование земель контролируют муниципальные власти.

Провинции Канады различаются также и по способам кодификации земельных участков.

Ежегодно на регистрацию земельной недвижимости и сделок с ней расходуются значительные денежные средства. Так, в провинции Альберта в 2017 г. было затрачено 10 млн канадских долларов, в Британской Колумбии- 14 млн, в Манитобе- 6,6млн, в Онтарио- 27,5 млн, в Саскачеване- 18 млн канадских долларов.

Учет и регистрация земель в Канаде, а также землеустройство поддерживаются федеральными законами и основными земельными законами провинции.

Например, на территории провинции Альберта действуют Закон о земельной регистрации (LandTitlesAct), Закон о собственности (LowonPropertyAct), Закон о землеустройстве (SurveysAct). В Британской Колумбии - Закон о земле (LandAct) и закон о земельной регистрации; в Манитобе- закон о регистрации (RegistryAct), Закон о недвижимой собственности (RealPropertyAct), Закон о землеустройстве (SurveysAct, SpecialSurveysAct); в Онтарио и Саскачеване- законы и правила земельной регистрации (LandTitlesActandRegulations); в провинции Онтарио также - Закон о кондоминимуах (CondominiumAct), Закон о землеустройстве (SurveysAct), Закон о границах (BoundariesAct) и др.

Планирование использования земель в Канаде имеет несколько уровней:

Федеральный (устанавливается нормативными правовыми актами (директивами) государства в области развития землепользования на перспективу, совершенствования расселения, городского развития, инфраструктуры и т.п.);

Провинциальный (определяется генеральными провинциальными, региональными и городскими планами);

Местный (устанавливается планами развития территорий муниципальных образований).

Для реализации этих планов составляют проекты территориального землеустройства (перераспределения, перепланировки, межевания земель. А в городах- планировки и застройки территории).

Для целей планирования и организации использования земель в Канаде используют различные плановые основы. При физическом планировании применяют топографические карты различного масштаба. В ряде провинций имеются Общие провинциальные и городские кадастровые карты. Для целей земельного администрирования пригодны также планы межевания или планы описания земель. Широкое распространение получают за последние годы специальные земельно-информационные системы провинций Альберта, Британская Колумбия, данные которых находятся в цифровом формате.

В Канаде предусмотрена также возможность принудительного изъятия земель, но только в целях развития поселений и улучшения социальных условий землепользования, например для строительства дорог, школ, мест рекреации и др. Основной принцип изъятия земельных участков- компенсация стоимости земли ее владельцу с учетом расходов на переезд.

Принудительное изъятие земель может быть проверено по инициативе муниципалитетов с предварительным согласованием с землевладельцем всех условий операции. Для этого обеспечивается полная гласность планов местных властей по реконструкции региона, поиск и представление нового участка, удовлетворяющего владельца. Землевладелец вправе требовать через суд возмещения убытков и потерь, связанных с экспроприацией земельного участка.

Проекты внутрихозяйственного землеустройства в Канаде составляют в ограниченном числе и в основном по очень крупным землевладениям. Вместе с тем многие вопросы внутрихозяйственного землеустройства решают на территории отдельных фермерских хозяйств в рамках государственных программ по борьбе с эрозией почв и охране природы (консервация земель, террасирование склонов, защитное лесоразведение, применение почвозащитных систем земледелия и т.п.)

В Канаде пока не существует законов, устанавливающих ответственность за нерациональное использование земельных и других ресурсов и их деградацию в результате сверхинтенсивного использования (чрезмерный выпас скота, усиленное применение удобрений, гербицидов и т.д.). Для решения этих вопросов правительство принимает специальные программы, создающие определенные стимулы к эффективному хозяйствованию. Так, по принятой в 1989 г. федерально- провинциальной программе «Соглашение по охране почвенных ресурсов» фермерам представляют субсидии для сельскохозяйственного оборота деградированных земель, а соответствующим организациям выделяют средства на картографирование почвенного покрова, проведение научных исследований и для мероприятий в сфере образования.

Основой для планирования использования земельных ресурсов страны в сельском и лесном хозяйстве, для целей отдыха населения, для воспроизводства диких животных и птиц является инвентаризация земель, программа которой была принята федеральным правительством Канады в 1963 г. на основании Закона о реконструкции и развитии сельского хозяйства страны.

3.2 Система ведения кадастрового учета и регистрации прав Канады

Канада отличается отсутствием единой системы регистрации в масштабах страны, которая связана с процессами колонизации земель европейцами.

Регистрация прав собственности на недвижимость в Канаде является компетенцией провинции. Каждая провинция имеет свою систему на базе местных органов власти, которая отображает исторические условия данной провинции. Например, в старейшей части страны (восточная Канада) системы регистрации базируются на регистрации документов и похожи на систему Великобритании. Система провинции Квебек отображает ее французское наследство и французское гражданское право, выполняя регистрацию права собственности способом, похожим к принятому в Франции. В провинции Онтарио на восточной половине территории функционирует система регистрации документов, а на западном - система регистрации прав. Западная Канада, освоенная в последнюю очередь, в основном использует систему регистрации прав.

Поскольку регистрация земли является компетенцией провинции, существует 10 разных провинциальных систем регистрации прав собственности и федеральная система для земель, которые являются собственностью Федерации и управляются на федеральном уровне (две территории). Сейчас было бы очень тяжело собрать информацию из всех этих систем вместе и создать «национальную» систему регистрации прав собственности. Однако, и граждане, и юридические лица получают одинаковые преимущества от разных систем регистрации прав собственности. Общими чертами этих систем являются:

1. земля и здания (улучшения) считаются одним целым, если не указано другое;

2. собственность является абсолютной, если не указано другое. Таким образом, ограничение на использование и сервитуты могут быть зарегистрированы в реестре прав собственности;

3. право собственности сопровождается формальным описанием границ и земельного участка;

4. правительство обеспечивает гарантии права собственности и компенсацию в случае совершения ошибки, которая привела к потерям;

5. правительство взымает плату за использование регистрационной системы, которая является составляющей частью гарантий;

6. деловые круги и общественность имеют доступ к информации регистрационной системы;

7. в основном, регистрационные системы сфокусированы только на информации и деятельности, которая необходимая для регистрации.

Провинция Альберта имеет две системы регистрации прав собственности на землю. Система регистрации права собственности фиксирует право собственности и сервитуты для земли, которая находится в частной собственности. В Государственном земельном реестре сохраняются все записи относительно аренды государственных земель и государственных полезных ископаемых (под поверхностью земли). Наличие двух систем является результатом исторического развития. Однако, после оптимизации обоих систем, сейчас возможно будет создать объединенный земельный реестр.

Система регистрации прав собственности на землю официально фиксирует право собственности. Регистрация является необязательной, но большинство юридических и физических лиц используют систему для регистрации своих прав и интересов, так как система обеспечивает их защиту.

Систему регистрации прав собственности возглавляет регистратор, который имеет юридическое образование. В его обязанности входит проверка всех материалов, представленных для регистрации, их точность и приемлемость, и регистрация изменений в системе.

Система регистрации прав собственности на землю обеспечивает подтверждение прав собственности и интересов как для заинтересованных лиц, так и для других лиц, которые требуют информации о недвижимом имуществе.

Правительство также разрешает юридическим лицам иметь доступ к избранной информации с помощью компьютерной сети.

Что касается восточных провинций, то только в 70-х годах в них начался переход от системы регистрации документов к системе регистрации прав как более передовой системы. Приморские провинции восточной Канады начали долгосрочные проекты по созданию земельно-информационных систем в которых основным объектом есть парцела, а информация будет базироваться на крупномасштабных планах территории.

3.3 Инвентаризация земель Канады

Инвентаризация земель Канады построена по принципу оценки возможностей земель для различных видов их хозяйственного использования и включает:

1. Оценку и классификацию земель по возможности их использования в сельском хозяйстве. По этой классификации все почвы Канады сгруппированы в 7 классов в зависимости от потенциальных возможностей использования в сельском хозяйстве и 13 подклассов в зависимости от природы ограничивающего фактора.

2. Оценку и классификацию земель по возможности их использования в лесном хозяйстве. По этой классификации все почвы сгруппированы в 7 классов в зависимости от пригодности для роста товарной древесины и 18 подклассов в зависимости от природы ограничивающего фактора.

3. Определение пригодности земель для рекреационного использования. По этой классификации земли сгруппированы в 7 классов в зависимости от возможной интенсивности использования их в целях отдыха на свежем воздухе и 24 подкласса в зависимости от вида возможного использования их для отдыха населения.

4. Определение пригодности земель для воспроизводства диких копытных животных и водоплавающих птиц. По этой классификации земли сгруппированы в 7 классов и 11 подклассов (для воспроизводства диких копытных) или 4 подкласса (для воспроизводства водоплавающих) в зависимости от потенциальных возможностей земель для воспроизводства дикой фауны.

5. Обзор современного использования земель.

6. Социально- экономическую классификацию земель.

7. Координирование данных инвентаризации.

Инвентаризацию земель в стране осуществляет Канадская служба инвентаризации земель, созданная в 1963 г. на основании Закона о реконструкции и развитии сельского хозяйства, находящая в ведении Департамента лесного хозяйства и развития сельских местностей. Служба инвентаризации земель является смешанной федерально-провинциальной организацией. Федеральное правительство осуществляет общую координацию работ, научную разработку критериев единой классификации земель, финансирует работы, представляющие общенациональный интерес, тогда как власти провинций ответственны за работу на местах. В работе по инвентаризации земель принимают участие все министерства и ведомства, связанные с использованием природных ресурсов.

4.Использование и мониторинг земель сельскохозяйственного назначения Канады

право учет кадастровый

Учитывая то, что Канада имеют высокоэффективное сельское хозяйство и рационально используют огромные природные ресурсы, сопоставимые по размерам с ресурсами Российской Федерации, изучение положительного опыта землеустройства сельских территорий Канады и его применение в нашей стране имеет важное значение.

Государство уделяет пристальное внимание земельному администрированию и землеустройству сельских территорий. Здесь землеустройство имеет чётко выраженный государственный характер, так как оно планируется, организуется, координируется, контролируется и финансируется государством. Это объясняется тем, что продуктивные сельскохозяйственные угодья североамериканских стран считаются главным ресурсом, обеспечивающим им продовольственную безопасность, социальную стабильность и геополитическую независимость. Они подлежат защите от изъятия для несельскохозяйственных целей, от деградации и имеют приоритетное значение. А землеустройство, так же как и в странах Европейского Союза, является главным механизмом организации их рационального и эффективного использования.

Государственное землеустройство находится в ведении Федерального Департамента (Министерства) сельского хозяйства и продовольствия страны. Непосредственные работы проводит Канадская почвенно-информационная служба (Canadian Soil Information Service) и Служба по охране природы (Agri - Environment Services Branch) , в ведении которой находятся: подведомственная организация - Администрация по восстановлению земель степей (PrairieFarmRehabilitationAdministration), а также Национальная земельно-водная информационная служба (NationalLandandWaterInformationService), Бюро по сельскохозяйственной природоохранной политике (Agri - EnvironmentalPolicyBureau). Даная служба имеет региональные офисы (управления), расположенные в 7 провинциях Канады.

Основными направлениями деятельности Федеральных министерств сельского хозяйства Канады являются следующие:

1. Изучение сельских территорий страны (инвентаризация земель, оценка качества почв и местоположения земель, исследование земель в бассейнах рек и др.);

2. Разработка и сопровождение федеральных программ рационального землепользования и охраны природных ресурсов (ConservationPrograms);

3. Разработка планов и проектов ландшафтного (природоохранного) землеустройства (IndividualConservationPlans, LandscapePlansandProjects);

4. Экономическое стимулирование рационального землепользования;

5. Осуществление консультационной деятельности, международного сотрудничества и организация научно-исследовательских работ.

Активное изучение сельских территорий ведется с 1945 г. С 1982 г. периодически через каждые 5 лет стала проводиться инвентаризация земель и других природных ресурсов, постоянно обновляются данные почвенных, почвенно-эрозионных и землеустроительных обследований. Страна обладает точными данными о площадях, границах, видах использования и качестве каждого контура (земельного участка) сельскохозяйственной территории.

Данные о количестве и качестве земель сельскохозяйственного назначения привязываются к конкретным участкам земли и встраиваются в единую геоинформационную систему страны, образуя соответствующую земельно-информационную систему.

В соответствии с законодательством Канады сведения из этих земельно-информационных систем используются для решения следующих вопросов:

1. Совершенствования национальной, региональной и местной политики в области использования и охраны земель фермеров и финансирования их деятельности;

- выделения особо ценных сельскохозяйственных угодий ( Important Farmland );

2. Разработки и обновления (корректировки) комплексных планов использования земель (Comprehen sive Land Use Plans), проектов землеустройства и водопользования;

3. Изменения правового положения и видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, планирования строительства;

4. Подготовки правил консервации сельскохозяйственных земель, вывода конкретных земельных участков из активного сельскохозяйственного оборота, а также разработки рекомендаций для фермеров по ведению сельского хозяйства;

5. Определения минимальных размеров фермерских хозяйств различной специализации (FarmUnits) по сельскохозяйственным районам (AgriculturalDistricts).

Основное финансирование землеустроительных мероприятий Канады осуществляется через федеральные программы организации рационального землепользования.

В Канаде в 2012 г. действовало 156 федеральных и федерально-провинциальных программ в области организации рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель.

Основные группы и виды программ были связаны с организацией, оказанием технической поддержки и улучшением природоохранной деятельности.

В основе разработки природоохранных программ лежат комплексные планы развития землепользований графств и муниципальных районов, которые реализуются через проекты землеустройства (использования и охраны земель фермерских хозяйств). Таким образом, планирование и организация сельских территорий представляет собой многоуровневый процесс.

Каждому административно-территориальному уровню соответствует и своя система землеустроительной документации, начиная от плана (схемы) и кончая, проектом землеустройства.

В стране общие площади земель сельскохозяйственного назначения, их местоположение и целевое использование устанавливают на основе местных планов развития или зонирования территории муниципалитета или сельского общества. Эти планы определяют также сельскохозяйственные земли, подлежащие в перспективе изъятию под застройку, для размещения объектов инфраструктуры или включаемые в резервный фонд.

Если в городах зонирование рассматривают как механизм эффективного управления городской недвижимостью, то в сельской местности его используют в качестве рычага для охраны земель сельскохозяйственного назначения и устойчивого развития сельских территорий.

На земли фермеров составляют индивидуальные проекты землеустройства, содержащие рекомендации по организации рационального использования фермерских земель. Рекомендации основаны на бонитировочно-классификационной системе и оценке почв по их потенциалу. В этих целях в составе земель хозяйства выделяют восемь категорий по пригодности для использования под пашню, пастбища, луга, а также исключаемые из оборота.

При определении видов разрешенного использования на больших площадях используют ландшафтные карты и классифицируют сельские территории по значимости для сельского хозяйства.

Заключение