Юридические средства обеспечения права на свет и на вид

Размещено на http://www.allbest.ru/

Санкт-Петербургский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования

"Национальный исследовательский университет

"Высшая школа экономики"

Юридический факультет

Кафедра гражданского права и процесса

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему «Юридические средства обеспечения права на свет и на вид»

Студент 2 курса

группы МПР181

Поддубная В.А

ВВЕДЕНИЕ

право свет собственность

В настоящее время на рынке недвижимости достаточно часто встречаются предложения по продаже объектов, с которых открывается какой-либо живописный вид, а также которые обеспечены достаточно большим объёмом света. При этом одинаковые по метражу объекты будут иметь разную стоимость в зависимости от того, обладает ли такой объект дополнительной характеристикой в виде обеспеченности видом и светом или нет Волочай Ю.А. Защита права на вид, открывающийся с недвижимой вещи (в аспекте сравнения права России и Германии) // Вестник гражданского права. 2018. N 2. С. 75 - 96..

Можно заметить, что окружающая объект недвижимости обстановка также влияет на его стоимость. Ни для кого не секрет, что цена объекта, расположенного рядом с парком или рядом с благоустроенной территорией, будет выше, чем цена объекта, находящегося на необжитой территории, не отличающейся приятной окружающей средой Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М.: Юристъ, 1999. - С. 180..

Несомненно, выплачивая более высокую цену за объект, покупатель рассчитывает на то, что благо, на приобретение которого были направлены его инвестиции, и в будущем будет сохранять свои полезные для него характеристики. Таким образом, в настоящее время гражданский оборот нуждается в действенном механизме обеспечения права на свет и вид Монахов Д.А. О необходимости возвращения отрицательных сервитутов в российское законодательство // Вестник гражданского права. 2012. N 1. С. 50 - 71..

Следует отметить, что вопрос обеспечения права на свет и вид имеет богатую историю. Ещё в римском праве существовали городские сервитуты, позволяющие запрещать осуществление на соседнем земельном участке действий, препятствующих поступлению на объект недвижимости света, а также закрывающих определённый вид Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. - М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2016. - 208 с..

В Российской империи предусматривался законодательный запрет на размещение окон с видом во двор соседнего участка или крышу соседнего здания. Такой запрет мог быть изменён соглашением собственников, после заключения которого собственник соседнего объекта недвижимости, а также его правопреемники были не вправе строить иные объекты, которые бы препятствовали поступлению света в окна. Таким образом, фактически устанавливался отрицательный сервитут света и вида Монахов Д.А. О необходимости возвращения отрицательных сервитутов в российское законодательство // Вестник гражданского права. 2012. N 1. С. 50 - 71..

Из двух вышеуказанных примеров можно заметить, что исторически основными способами обеспечения права на свет и вид являлись установление сервитута света и вида, а также закрепление нормативов, регулирующих инсоляцию объектов недвижимости, в публичных актах. В настоящей работе будут подробно рассмотрены оба способа, а также альтернативный способ обеспечения права на свет и вид посредством установления обязательственного правоотношения.

В качестве цели настоящей работы определено выявление юридического способа обеспечения права на свет и вид, который в большей степени позволяет удовлетворить интересы всех участников правоотношений, а также соответствует действующему законодательству Российской Федерации.

При написании настоящей работы были поставлены следующие задачи:

1) исследование достаточности установленных публичными актами нормативов, регулирующих уровень света и инсоляции на объектах недвижимости, а также обеспечивающих сохранение определённого вида, открывающегося с объекта недвижимости для защиты инвестиций, направленных на приобретение объекта недвижимости, обеспеченного определённым уровнем света, а также конкретным видом;

2) исследование и анализ существующих способов защиты в случае нарушения таких публичных нормативов;

3) рассмотрение вопроса о включении права на свет и вид в состав права собственности на объект недвижимости;

4) выявление наличия оснований для установления сервитута света и вида в соответствии с российским законодательством;

5) определение возможности обеспечения права на свет и вид посредством установления сервитута;

6) анализ альтернативного способа обеспечения права на свет и вид посредством установления обязательственного правоотношения между владельцами «господствующего» и «служащего» участка.

Глава 1. Публично-правовое регулирование права на свет и на вид

1.1 Сущность интереса, защищаемого градостроительными и строительными нормами и правилами

Для определения того, может ли право на свет и вид обеспечиваться посредством установления соответствующих ограничений в рамках территориального планирования, территориального зонирования и планировки территории, необходимо определить, какие цели достигаются посредством принятия вышеназванных нормативных актов.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ: в ред. от 25.12.2018 // Российская газета. - 2004. - 30 декабря. - N 290. (далее - «ГрК РФ») в качестве цели территориального планирования можно назвать определение назначения конкретных территорий для развития их инфраструктуры, рационального и последовательного использования в целях обеспечения интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, связанных с предоставлением гражданам и организациям общественных благ.

Посредством принятия генерального плана защищается интерес публично-правового образования и населения соответствующей территории, направленный на рациональное использование земель, развитие инфраструктуры данной территории, обеспечение граждан и организаций определёнными благами в соответствии со стратегией, определённой публично-правовым образованием с учётом мнения населения. Представляется, что названный интерес также тесно связан с интересом, направленным на обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности определённого уровня безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности граждан, рациональное использование природных ресурсов, снижение уровня негативного воздействия на окружающую среду Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный). 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юстицинформ, 2007. - 504 с..

Соответственно, генеральный план в основном направлен на защиту интересов граждан и их объединений на обеспеченность определённым уровнем социальных благ со стороны публично-правовых образований, на социальное и экономическое развитие территории, а также на защиту интереса, связанного с сохранением благоприятного уровня окружающей среды, то есть прав и законных интересов, закреплённых в Конституции Российской Федерации.

Также важно отметить, что в соответствии с ч. 3 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования, к которым относится генеральный план, являются обязательными только для органов публичной власти, для граждан и организаций они приобретают обязательную силу только после установления закреплённых в них положений в правилах землепользования и застройки Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. С.А. Боголюбова // СПС КонсультантПлюс. 2005.. То есть из этого следует, что рассматриваемый акт регулирует публично-правовые отношения и направлен на реализацию органами публичной власти своих функций.

Отдельно следует отметить, что в случае, если в отношении определённой территории не были утверждены правила землепользования и застройки, надлежит руководствоваться генеральным планом Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2018 по делу N 310-КГ17-15291, А84-3633/2016 // СПС Консультант Плюс (дата обращения 25 января 2020 года).. Соответственно, в отдельных ситуациях генеральный план по своему значению и обязательности для всех субъектов градостроительных отношений приравнивается к правилам землепользования и застройки. Таким образом, фактически правила землепользования и застройки лишь уточняют положения генерального плана относительно конкретной территории, а значит, по своей сути все указанные акты в целом направлены на реализацию публичных функций государственных органов, обеспечение права граждан на благоприятную окружающую среду.

Действительно, проанализировав ч. 1 ст. 30 ГрК РФ, можно сделать вывод о том, что цели утверждения правил землепользования и застройки частично совпадают с целями утверждения генерального плана (развитие территории, охрана окружающей среды), однако, также в качестве целей напрямую называются обеспечение прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства и создание условий для привлечения инвестиций.

Посредством утверждения правил землепользования и застройки обеспечиваются права и законные интересы правообладателей объектов недвижимости на создание юридической определённости в рамках осуществления пользования земельным участком и объектом капитального строительства, а также на упрощение процесса осуществления строительства на земельном участке Амелин Р.В., Беляев М.А., Борисов А.А. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (постатейный) / отв. ред. Н.Н. Мельников // СПС КонсультантПлюс. 2017.. Таким образом, право на установление дополнительных ограничений прав одного субъекта градостроительных правоотношений в пользу другого не будет обеспечиваться правилами землепользования и застройки, если это право не будет признано подлежащим защите на общественных обсуждениях или на публичных слушаниях.

В судебной практике также содержатся выводы о том, что защита прав и законных интересов собственников земельных участков не является приоритетной задачей при утверждении правил землепользования и застройки Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.10.2015 N Ф04-24034/2015 по делу N А46-9788/2014 // СПС Консультант Плюс (дата обращения 22 января 2020 года).. Целью установления правил землепользования и застройки суды называют обеспечение баланса между правами собственника и публичными интересами, состоящими в устойчивом развитии территории, сохранении окружающей среды и объектов культурного наследия. Причём возможна ситуация, при которой указанные публичные интересы могут быть обеспечены утверждёнными правилами землепользования и застройки таким образом, что будут ограничены интересы правообладателя земельного участка, то есть удовлетворение публичных интересов является первичным Решение Саратовского областного суда от 04.02.2016 по делу N 3а-4/2016 // СПС Консультант Плюс (дата обращения: 15 февраля 2020 года).. Более того, в доктрине высказывается мнение о том, что публичное регулирование, коим в том числе являются и правила землепользования и застройки, устанавливается с целью избавления от угрозы, которую могут нести частные интересы для общественных Иеринг Р. Избранные труды. В 2-х томах. Т. 1. - С.-Пб.: Юрид. центр Пресс, 2006. - С. 304..

Таким образом, частные интересы собственников земельных участков и объектов капитального строительства при утверждении правил землепользования и застройки могут быть обеспечены только посредством выражения собственниками своей воли на публичных слушаниях или общественных обсуждениях либо при оспаривании ими в суде решения об утверждении правил землепользования и застройки.

При этом следует понимать, что даже в этом случае права и интересы собственника могут быть удовлетворены только, если наряду с частными интересами будут также удовлетворяться и публичные интересы Иеринг Р. Избранные труды. В 2-х томах. Т. 1. С. 467.. Представляется, что предоставление дополнительного света и предоставление права на вид едва ли будет соответствовать каким-либо интересам общества, в этой ситуации имеется только интерес индивида, что позволяет прийти к выводу о том, что вероятность защиты рассматриваемых интересов собственника посредством утверждения правил землепользования и застройки маловероятна.

Документация по планировке территории, и в частности проект планировки территории, в соответствии с ч. 1 ст. 41 ГрК РФ составляются в целях обеспечения устойчивого развития территории, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Представляется, что проект планировки территории в первую очередь позволяет защитить публичный интерес, связанный с соблюдением определённых необходимых требований при строительстве объектов капитального строительства в целях защиты жизни и здоровья, а также иных прав третьих лиц.

Право на свет и вид также регулируется следующими публичными актами: Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ: в ред. от 02.07.2013 // Российская газета. - 2009. - 31 декабря. - N 255., Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.10.2001 N 29 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01» Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.10.2001 N 29 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01» (вместе с «СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01. 2.2.1/2.1.1. Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий. Санитарные правила и нормы», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 19.10.2001) (Зарегистрировано в Минюсте России 12.11.2001 N 3026): ред. от 10.04.2017 // Российская газета. - 2001. - 21 ноября. - N 228., Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 08.04.2003 N 34 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03» Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 08.04.2003 N 34 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03» (вместе с «СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03. 2.2.1/2.1.1. Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных пунктов. Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. Санитарные правила и нормы», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 06.04.2003) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.04.2003 N 4443): ред. от 15.03.2010 // Российская газета. - 2003. - 15 мая. - N 91., «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89» Приказ Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр "Об утверждении СП 42.13330 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»: ред. от 10.02.2017 // Информационный бюллетень о нормативной, методической и типовой проектной документации. - 2017. - N 7., «СП 52.13330.2016. Свод правил. Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95» Приказ Минстроя России от 07.11.2016 N 777/пр «Об утверждении СП 52.13330 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение»: ред. от 10.02.2017..

Учитывая цели, названные в некоторых из указанных актов, можно прийти к выводу о том, что они защищают интересы, связанные с обеспечением безопасности населения, определённого уровня жизни, пригодности зданий для жизни и нахождения в них людей. То есть опять же обеспечиваемые посредством такого регулирования интересы являются публичными и направлены на удовлетворение минимальных, необходимых требований к освещённости земельного участка и иных объектов недвижимого имущества.

Р. Иеринг отмечал Иеринг Р. Избранные труды. В 2-х томах. Т. 1. С. 111., что возможна ситуация, когда одно и то же действие может служить достижению нескольких целей, причём одна из этих целей не охватывается напрямую волей лица, совершающего действие. В таком случае результат, возникающий для всех субъектов (все возникающие результаты), должны быть аналогичными. В нашем случае публичная и частная цель направлены на достижение различных результатов: нормального, достаточного уровня света и большего уровня света и определённого вида. Соответственно, посредством одного только публичного регулирования невозможно достигнуть различных результатов, соответствующих разным по своей природе целям.

Кроме того, права, обеспечивающие публичные и частные интересы, имеют разные способы защиты. Причём использовать такие способы защиты вправе лишь те субъекты, которым напрямую принадлежит конкретное право, что приводит к тому, что нарушение публичного интереса не всегда может защищаться частным субъектом. То есть нарушенный частный интерес в такой ситуации не всегда может быть защищён, для этого нужна воля лица, наделённого полномочиями по защите публичного интереса. Представляется, что это не соответствует должному уровню обеспечения частного интереса.

Таким образом, в целом можно говорить о том, что интерес, защищаемый градостроительными и строительными нормами, является публичным, этот интерес не связан с правом собственности лица на земельный участок, с защитой его инвестиций. Этот интерес в большинстве случаев направлен либо на обеспечение функционирования на равных условиях всех жителей определённой территории, либо на обеспечение исполнения публичными органами их функций.

Отмечается, что изначально та или иная цель становится целью частного лица, и только после того, как она приобретает некий масштаб в обществе, она становится также целью государства Иеринг Р. Избранные труды. В 2-х томах. Т. 1. С. 313.. В случае с правом на свет и вид так произошло в части установления на публичном уровне неких минимальных нормативов закрепления этих прав. Вместе с тем у отдельных индивидов возникает также интерес в приобретении дополнительного блага, расширяющего объём благ, обеспеченных нормативно. Вместе с тем такой интерес возникает не у большинства собственников земельных участков, в связи с чем государство не заинтересовано в публично-правовой защите этого интереса.

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что публично-правовое регулирование не может полностью обеспечивать интерес на свет и вид, так как градостроительные нормы могут только предоставлять возможность для поддержания указанных характеристик земельного участка на определённом минимальном уровне в той мере, в которой это будет способствовать достижению целей градостроительного регулирования. Очевидно, что защита инвестиций собственника, вложенных в приобретение земельного участка с определённым уровнем света и определённым видом, на настоящем этапе развития экономики и законодательства напрямую не входит в число таких целей.

1.2 Соотношение частных интересов собственников «господствующего» и «служащего» участков и публичного интереса

Для начала следует подробнее рассмотреть содержание каждого из указанных интересов.

Сущность интереса собственника «господствующего» земельного участка заключается в сохранении либо увеличении эстетической характеристики объекта недвижимости, которая была приобретена в момент покупки соответствующего объекта, а также в предоставлении защиты инвестиций, которые были им направлены на приобретение таких прав.

Интерес собственника «служащего» участка соответствует интересу любого собственника: беспрепятственная реализация правомочий пользования, владения и распоряжения принадлежащим ему земельным участком. На первый взгляд описанный интерес противоречит интересу собственника «господствующего» участка, так как второй направлен на ограничение возможности пользования «служащим» земельным участком. Вместе с тем, представляется, что возможна ситуация, при которой собственник «служащего» земельного участка будет заинтересован в предоставлении иному лицу некого права на принадлежащий ему земельный участок, так как в целом он не нуждается в соответствующим использовании своего участка, его интерес в этом случае заключается в получении возмещения за предоставление такого права.

Видится, что именно при описанном содержании интересов собственников «служащего» и «господствующего» земельных участков возможно закрепление права на свет и вид. В иной ситуации интересы собственников будут противоречить друг другу и защиту получит интерес собственника «служащего» земельного участка, так как этот интерес будет направлен за защиту правомочия пользования, которая осуществляется посредством предъявления негаторного иска.

Определение публичного интереса всегда вызывает сложность, так как, по сути, это интерес всех, но непонятно, кто эти «все» и что будет происходить в ситуации, когда у каждого индивида имеется свой собственный, отличный от иных, интерес. Вместе с тем, суммируя предложенные определения публичного интереса, можно определить его, как интерес в установлении такого общественного порядка, в рамках которого возможно удовлетворение различных имеющихся у отдельных индивидов целей Андреев В.К., Андреева Л.В., Арсланов К.М. Право и экономическое развитие: проблемы государственного регулирования экономики: монография / отв. ред. В.А. Вайпан, М.А. Егорова. - М.: Юстицинформ, 2017. - С. 137.. Также публичный интерес отождествляется с интересом общества в целом или его значительных социальных групп Истомин В.Г. Проблема обеспечения баланса частных и публичных интересов на современном этапе развития законодательства о защите конкуренции // Журнал предпринимательского и корпоративного права. 2017. N 3. С. 20 - 25..

Исходя из этого, содержание публичного интереса будет определяться, во-первых, возможностью обеспечения прав третьих лиц (общественности), во-вторых, возможностью исполнения функций государства, а также соблюдением императивных норм права.

Рассмотрим соотношение частных интересов собственников «господствующего» и «служащего» земельных участков с интересом, заключающимся в обеспечении прав общественности, то есть неких третьих лиц. Для начала следует определиться с тем, что в данном случае должны учитываться интересы не всего общества вообще, едва ли у любых третьих лиц имеется какая-то субъективная заинтересованность в рассматриваемой ситуации. Представляется более целесообразным опередить, может ли обеспечение права на свет и вид затронуть права иных лиц, имеющих земельные участки, расположенные в конкретной местности, а в случае если права указанных лиц затрагиваются, можно ли обеспечить названные права таким способом, чтобы права третьих лиц не нарушались или такое нарушение было минимальным.

В данном случае волей двух собственников земельных участков устанавливается некое правоотношение, в рамках которого один из собственников получает право на свет и вид на принадлежащем ему земельном участке. При описанных обстоятельствах права третьих лиц могли бы нарушаться только в случае, если бы у них имелся некий интерес в том, чтобы вещное право собственника «служащего» участка не ограничивалось, а также в случае, если бы при этом их право собственности также бы ограничивалось.

Рассмотрим подробнее оба случая. Собственник служащего участка вправе распоряжаться своим вещным правом, а также принадлежащей ему вещью по своему усмотрению. Соответственно, едва ли возможна ситуация, при которой третье лицо было бы заинтересовано в том, чтобы независимый от него собственник земельного участка использовал его конкретным образом, например, имел возможность построить на нём здание определённой высоты.

Право собственности третьих лиц при установлении рассматриваемых правоотношений может каким-либо образом затрагиваться только в том случае, если собственник «господствующего» земельного участка будет иметь интерес в том, чтобы и эти третьи лица были ограничены в своей возможности пользования принадлежащим им имуществом для целей обеспечения права на свет и вид. Вместе с тем, как уже было сказано ранее, удовлетворение такого интереса возможно только в случае наличия встречного интереса у таких третьих лиц. В ином случае защищаться будет право собственности третьих лиц. То есть, и здесь невозможны какие-либо нарушения.

Относительно полномочий государства и императивных норм следует сказать, что в данном случае они могут быть затронуты, если посредством установления правоотношения, обеспечивающего право на свет и вид, будут нарушаться нормы законодательства, в первую очередь нормы Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ: в ред. от 03.08.2018 // Российская газета. - 1994. - 8 декабря. - N 238-239. (далее - «ГК РФ»), Земельного кодекса Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ: в ред. от 25.12.2018 // Российская газета. - 2001. - 30 октября. - N 211-212. (далее - «ЗК РФ») и ГрК РФ, а также ограничения, устанавливаемые нормами СанПиН и СНиП, актами территориального планирования, территориального зонирования и планировки территории.

Следует отметить, что, как уже говорилось ранее, существуют публичные нормы права, которые в некоторой мере способствуют обеспечению права на свет и вид. Подобное регулирование в российских правовых реалиях существует в силу того, что право частной собственности на землю возникло совсем недавно, поэтому раньше более актуальным было регулирование соответствующих правоотношений нормами административного права Монахов Д.А. О необходимости возвращения отрицательных сервитутов в российское законодательство // Вестник гражданского права. 2012. N 1. С. 50 - 71., фактически существовала государственная монополия на определение того, какой уровень света будет на земельном участке и какой с него будет открываться вид. В настоящее время интерес в удовлетворении права на свет и вид изменил свою природу, появился встречный интерес собственника «служащего» земельного участка, а значит, должны появиться новые механизмы, способствующие удовлетворению таких интересов. Таким образом, интерес, который удовлетворяется административными нормами, является базисом, минимальной гарантией для удовлетворения нового, возникшего с развитием рыночной экономики интереса. А значит, такие интересы не могут друг другу противоречить, они дополняют друг друга.

Что касается императивных норм, закреплённых в ГК РФ, ЗК РФ и ГрК РФ, то они также едва ли будут нарушаться в рассматриваемой ситуации. Напротив, ст. 421 ГК РФ предоставляет участникам гражданского оборота свободу действий при заключении договоров. Право собственности на «служащий» участок в данном случае будет ограничено, но это в целом не нарушает сущность этого вещного права. П. 2 ст. 209 ГК РФ напрямую закрепляет возможность собственника распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, в том числе посредством передачи права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь при этом собственником имущества. Какие-либо нормы ЗК РФ и ГрК РФ также не ограничивают возможность заключить такое соглашение.

Соглашение, заключаемое между собственниками «служащего» и «господствующего» объектов, не будет нарушать чьих-либо прав и законных интересов, оно будет направлено на передачу абсолютного права от одного лица другому, интересы третьих лиц в этой ситуации не будут затронуты. Права, возникающие на основании такого соглашения, будут защищаться способами, установленными гражданским законодательством, что также соответствует интересам всех участников правоотношений. Таким образом, собственники соседних объектов недвижимости вправе прийти к соглашению, которое будет удовлетворять интересы каждого из них и будет обеспечивать право на свет и вид.

Учитывая изложенное, можно сказать о том, что частные интересы собственников «господствующего» и «служащего» земельных участков при их совпадении в желании предоставления права на дополнительный свет и вид и в предоставлении некоторого возмещения за такое право не вторгаются в сферу действия публичных интересов, а скорее дополняют их, действуя в пределах предоставленной им нормами гражданского права свободы осуществления экономической деятельности, а также свободы договора.

1.3 Особенности регулирования права на свет и вид, связанные с его публично-правовым характером

С учётом того, что право на свет и вид изначально и базисно устанавливается в публичных правовых актах следует более подробно рассмотреть особенности установления права на свет и вид посредством публично-правовых регуляторов.

В качестве главной особенности регулирования рассматриваемых отношений можно определить цели такого регулирования - создание безопасных условий проживания, защита здоровья граждан, комплексное развитие территорий. Указанные цели предопределяют пределы и направления регулирования, а именно, способствуют обеспечению только того уровня света и того вида, которые необходимы для нормального функционирования и жизнедеятельности населения. Также они определяют приоритет предоставления таких прав собственникам и пользователям общественно-значимых, социальных и жилых объектов.

Следует отметить, что имеющееся публично-правое регулирование в рассматриваемой части направлено в основном на обеспечение инсоляции, какой-либо определённый вид, открывающийся с объекта недвижимости, нормами публичного права не обеспечивается. Подобный подход в принципе логичен, так как уровень света всё-таки напрямую влияет на здоровье лиц, находящихся на объекте недвижимости, а именно обеспечение должного уровня здоровья граждан является одной из функций и целей государства.

В некоторой степени право на вид регулируется нормами, предусматривающими правила размещения динамичных видеорекламных световых установок, иных элементов, транслирующих рекламу (п. 3.3.5-3.3.7 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03). Вместе с тем указанные нормы регулируют способы размещения некоторых объектов относительно социальных и жилых объектов, которые являются допустимыми с точки зрения влияния на здоровье и психическое состояние людей. Соответственно, эти положения скорее не устанавливают какие-либо эстетические требования, а направлены на сохранение здоровья населения.

Эстетический вид охраняется в отношении объектов культурного наследия. В частности, предусматривается запрет на осуществление строительства новых объектов на определённой территории, а также на размещение временных построек, на снос объектов, представляющих собой историко-культурную ценность, право на оборудование смотровых площадок для обеспечения возможности населения осматривать такие объекты Приказ Минкультуры России от 16.03.2016 N 612 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Усадьба Абрамцево и ее окрестности», расположенного в городском поселении Хотьково Сергиево-Посадского муниципального района Московской области» (Зарегистрировано в Минюсте России 18.04.2016 N 41836): в ред. от 29.07.2016 // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru. - 2016. - 22 апреля; Приказ Минкультуры России от 19.02.2014 N 303 «Об утверждении характера использования, ограничений и требований к хозяйственной деятельности, проектированию и строительству территории объекта культурного наследия федерального значения «Достопримечательное место, связанное с жизнью и творчеством А.С. Пушкина в селе Михайловском и его окрестностях в Пушкиногорском районе Псковской области»: в ред. от 28.07.2016 // Российская газета. - 2014. - 25 июля. - N 166.. Кроме того, публичными нормами права предусмотрено сохранение исторической планировочной структуры и архитектурного облика исторических городов Абз. 11 п. 4.15 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр): в ред. от 19.12.2019 // М. - 2016.. Соответственно, публичные нормы права охраняют эстетический вид только отдельных, особо значимых объектов градостроительной деятельности на отдельных территориях.

Публичными нормами «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр): в ред. от 19.12.2019 // М. - 2016. устанавливаются требования относительно видов объектов, которые могут быть размещены в отдельных зонах, требования к площади озеленения, а также требования дифференциации по типам застройки, ее этажности и плотности, местоположению зон с учетом историко-культурных, природно-климатических и других местных особенностей. Соответственно, публичное регулирование всё-таки позволяет установить базовый уровень комфорта населения при осуществлении строительства. Важно, что при этом учитываются особенности застройки, сложившиеся на определённой территории. Также публичные нормы не содержат запрет для частных лиц заключать соглашения о предоставлении дополнительных прав на свет и вид, которые впоследствии должны учитываться при осуществлении градостроительного планирования, зонирования и планировки территории.

Кроме того, элементы внешнего вида зданий и сооружений определяются региональными актами, например, Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 31 января 2017 года N 40 «Об утверждении Правил благоустройства территории Санкт-Петербурга в части, касающейся эстетических регламентов объектов благоустройства и элементов благоустройства» Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 31.01.2017 N 40 «Об утверждении Правил благоустройства территории Санкт-Петербурга в части, касающейся эстетических регламентов объектов благоустройства и элементов благоустройства». // Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга http://www.gov.spb.ru. - 2017. - 07 февраля.. Указанный акт регулирует общий единообразный вид и стиль объектов капитального строительства, расположенных на территории субъекта. Таким образом, публичными нормами гарантировано единообразие внешнего вида объектов, определяемое необходимостью соблюдения эстетического облика города, но не эстетического интереса конкретных лиц.

Рассматривая приведённые нормы, регулирующие в той или иной степени право на вид, можно прийти к выводу о том, что право на вид, регулируемое в публичном порядке, представляет собой не охрану вида, открывающегося с определённой территории, а охрану общего внешнего вида объектов недвижимости, расположенных на определённой территории, облика города, как совокупности объектов капитального строительства, а также внешнего облика особо значимых объектов.

Право на свет регулируется посредством закрепления гарантий определённого уровня инсоляции и защиты от солнечного света, а также уровня искусственного и естественного освещения зданий П.п. 3, 4 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: в ред. от 02.07.2013 // Российская газета. - 2009. - 31 декабря. - N 255.. Правилами землепользования и застройки может быть установлена максимальная высота зданий и максимальное количество этажей зданий, что также влияет на уровень света на соседних земельных участках. Правила землепользования и застройки муниципального образования «Города Гатчина» содержат параметры застройки для каждой зоны: максимальная этажность жилой застройки, максимальная высота объектов жилой застройки. Например, п. 1, 2 ч. 4 ст. 44 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Города Гатчина» устанавливают для зоны индивидуальной жилой застройки максимальную этажность жилой застройки - 3 этажа; максимальную высоту объектов жилой застройки - 11,5 м.

Особенностью права на свет, закреплённого в нормах публичного регулирования, является равное право всех правообладателей объектов недвижимости, отнесённых к одинаковой категории, на равное обеспечение их светом. Причём предусматривается, что недостаток естественного света может в определённой степени компенсироваться искусственным освещением.

Стоит сказать о том, что в основном названные требования направлены на создание условий для обеспечения необходимого уровня света на этапе строительства. Они не обеспечивают взаимодействие между собственниками разных объектов недвижимости ни во время строительства объектов, ни после завершения строительства, в ходе их эксплуатации. Соотнесение отдельных объектов недвижимости между собой для целей достижения необходимого уровня света производится в отношении их соответствия территориальным зонам, безотносительно к конкретным объектам и их правообладателям.

В результате анализа публичных актов, регулирующих право на свет и вид, можно прийти к выводу о том, что указанные акты в целом обеспечивают соблюдение лицами, осуществляющими градостроительную деятельность, нормативов, необходимых для безопасной жизнедеятельности населения. В большинстве своём указанные акты направлены именно на установление соответствующей обязанности собственников и застройщиков, а не на обеспечение реализации их интересов. Публичные нормы в большей степени гарантируют не права отдельных собственников, а права населения, общественности на должный уровень социального благополучия.

1.4 Способы защиты права на свет и вид, основанного на публичном регулировании

С учётом того, что право на свет и вид закреплено в нормах публичного права, оно имеет особые способы защиты в случае его нарушения. Для того, чтобы определить эти способы, следует рассмотреть возможные ситуации, при которых оно может быть нарушено.

Право на свет может нарушаться в случае издания органом публичной власти акта, реализация которого будет лишать собственника здания должного уровня света. Например, такая ситуация возможна в случае выдачи разрешения на строительство на соседнем участке объекта недвижимости, параметры которого не будут соответствовать публичным нормам. В таком случае собственник здания или лицо, которому принадлежит право владения и (или) пользования зданием, имеет право оспорить соответствующий акт как противоречащий нормам, устанавливающим определённые нормативы света.

В том случае, если иное частное лицо нарушает право на свет, закреплённое в публичных нормах, способ защиты зависит от того, каким образом происходит такое нарушение. Если третье лицо произвело строительство объекта, противоречащее публичным нормам, вследствие чего было нарушено право собственника здания на свет, то защита нарушенного права возможна посредством предъявления иска о сносе или приведении в соответствие с нормами права построенного объекта, являющегося самовольной постройкой. Трудности могут возникнуть при оценке судами тех или иных нарушений в качестве существенных. В том случае, если суд придёт к выводу о том, что нарушение не являлось существенным, требования не будут удовлетворены.

Также в случае, если построенный объект не является самовольной постройкой, но имеются нарушения публичных норм, что создаёт препятствие в осуществлении права собственности на соседний объект недвижимости, нарушенное право собственности может быть защищено посредством негаторного иска Апелляционное определение Челябинского областного суда от 09.04.2018 по делу N 11-4809/2018 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 26 января 2020 года); Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 14.09.2017 по делу N 33-8971/2017 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 27 января 2020 года); Апелляционное определение Челябинского областного суда от 16.04.2018 по делу N 11-4845/2018 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 27 января 2020 года).. При этом необходимо доказать нарушение норм действующего законодательства иначе в удовлетворении исковых требований будет отказано Апелляционное определение Свердловского областного суда от 29.11.2017 по делу N 33-20014/2017 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 28 января 2020 года)..

Если нарушение права на свет не связано со строительством объекта капитального строительства, например, при размещении на соседнем земельном участке движимых объектов большого размера, строительстве забора, защита нарушенного права возможна посредством предъявления негаторного иска П. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: в ред. от 23.06.2015 // Российская газета. - 2010. - 21 мая. - N 109.. При этом необходимо ссылаться на создание такими действиями реальных, а не мнимых препятствий в пользовании зданием, так как его нормальное использование невозможно при несоблюдении требований к естественному освещению Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 14.06.2017 N 33-12269/2017 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 25 января 2020 года); Апелляционное определение Челябинского областного суда от 05.06.2017 N 11-7048/2017 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 10 февраля 2020 года).. Следует отметить, что противоправность действий ответчика по таким делам презюмируется Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. 208 с., соответственно, истец не должен доказывать, что ответчиком нарушены нормативы света и иные обязательные требования. Вместе с тем, если в ходе проведения экспертизы по делу будет установлено, что нормативы затемнения, инсоляции и света не нарушены, право истца не будет подлежать защите Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. 208 с. .

Следует подробнее рассмотреть защиту права на вид, обеспечиваемого нормами об объектах культурного наследия. Защита права на вид, открывающийся на объект культурного наследия, возможна посредством предъявления иска о признании объекта недвижимости объектом культурного наследия и (или) о запрете совершения определённых действий к лицам, нарушающим право на сохранение объектов культурного наследия Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2019 по делу N 33-5387/2019 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 8 февраля 2020 года).. Кроме того, заинтересованное лицо вправе оспорить бездействие уполномоченного органа, заключающееся в непрепринятии им мер, направленных на предотвращение разрушения объекта культурного наследия. С учётом того, что право на доступ к объектам культурного наследия предоставлено всем гражданам Российской Федерации в равной степени, а также защита объектов культурного наследия осуществляется в интересах всего населения государства Ч.ч. 1, 2 ст. 7 Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»: ред. от 18.07.2019. - Российская газета. - 2002. - 29 июня. - N 116-117., собственник земельного участка при защите своего права на вид не сможет использовать вещно-правовые способы защиты права, так как его право на сохранение внешнего вида объекта культурного наследия не связано с его правом собственности. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что такой способ защиты может обеспечивать право на вид с конкретного земельного участка только опосредованно.

В случае, если право на вид было нарушено посредством размещения на земельном участке объекта, а также изменения внешнего облика уже имеющихся объектов (изменение цвета этих объектов, размещение дополнительных элементов благоустройства), нарушающего правила благоустройства территории или сложившиеся особенности застройки, то нормами публичного права не предусмотрены конкретные способы защиты для частных субъектов. Как таковое субъективное право собственника в описанной ситуации нарушено не будет, а значит и предоставление ему конкретного способа защиты невозможно. Исходя из судебной практики Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.11.2019 N 33-26718/2019 по делу N 2-1841/2019 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 24 января 2020 года)., защита интереса собственника в такой ситуации может быть произведена посредством направления в уполномоченный орган обращения, в котором будет сообщено о допущенном нарушении норм публичного регулирования, устанавливающих требования к внешнему облику конкретной местности.

Также следует отметить, что в целом право на свет и вид в большинстве случаев защищается посредством отсылки к публичным нормам, то есть если судом не будет установлено нарушение норм публичного права, исковые требования не будут подлежать удовлетворению Емелькина И.А. Институт ограничения права собственности в пользу соседей (соседское право) в российском праве и в праве отдельных европейских стран // Вестник гражданского права. 2016. N 2. С. 79 - 112.. Таким образом, даже при предъявлении негаторного иска необходимо указать, какие именном нормативы были нарушены действиями истца.

Право на вид может быть нарушено в случае, когда при этом также нарушались иные нормы публичного права, например, лицо лишилось красивого вида на природные объекты вследствие осуществления строительства на земельном участке, расположенном на территориях общего пользования и в рекреационной зоне. Суды в подобных случаях приходят к выводу о том, что права истца не нарушены, он не являлся участником отношений, в рамках которых был предоставлен такой участок Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-1843/2019 от 16 декабря 2019 года.. Представляется, что подобный вывод возможен вследствие того, что наше законодательство не допускает обращения частного лица в защиту неопределённого круга лиц, истец должен доказывать наличие у него субъективной заинтересованности.

В иностранных правопорядках аналогичная ситуация оценивается судами иначе. Например, немецкая судебная практика удовлетворяет требования истца об оспаривании договора о передаче соседнего земельного участка под застройку, нарушающую право на вид, со ссылкой на нарушение таким договором свойств вещи, влияющей на её стоимость Волочай Ю.А. Защита права на вид, открывающийся с недвижимой вещи (в аспекте сравнения права России и Германии) // Вестник гражданского права. 2018. N 2. С. 75 - 96.. Таким образом, в такой ситуации следует искать защиту не посредством публично-правового регулирования, а через нарушение права собственности, имущественной ценности принадлежащей вещи. Но стоит заметить, что едва ли подобный подход будет близок для российской судебной системы на данном этапе её развития.

Кроме того, защита права на вид могла бы быть возможна в случае, если бы в Российской Федерации в полной мере разделялась концепция права на город Медведев И.Р. Право на город // Закон. 2015. N 6. С. 181 - 195.. При указанном подходе считается, что каждый житель определённой территории имеет право на комфортное и приятное окружающее его пространство. Вместе с тем как раз-таки в случае защиты такого права в нашем правопорядке возникают сложности: не всегда удаётся доказать, что право лица в действительности нарушено и что имеется закреплённый в законодательстве конкретный способ защиты нарушенного права. Также ситуация осложняется тем, что при подаче иска, защищающего публичное, общественное право на город, касающееся вида, который открывается с объекта, принадлежащего лицу, подающему такой иск, это лицо по сути защищает не своё публичное право, а не закреплённый в законе интерес в предоставлении права на вид. Таким образом, будет происходить подмена защиты одного права защитой другого права, что недопустимо вследствие различного предмета доказывания по защите каждого из таких прав.

Право на свет и вид может также опосредованно защищаться нормами закона о защите прав потребителей. В случае, когда потребителю не было сообщено о наличии какого-либо объекта, расположенного в непосредственной близости от окон принадлежащего ему помещения и лишающего его ожидаемого уровня света и вида, даже в случае отсутствия нарушения каких-либо публичных норм, суды приходят к выводу о наличии нарушения права потребителя на информацию о товаре Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.05.2016 N 5-КГ16-47 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 25 января 2020 года).. Таким образом, судебная практика всё-таки исходит из того, что подобные сведения об объекте недвижимости являются существенными при совершении сделки по приобретению объекта недвижимости. А значит, было бы целесообразным распространить подобную практику на все сделки с объектами недвижимости, заключаемые не только с потребителями.

В случае, когда между собственниками соседних объектов недвижимости в течение длительного временного периода сложился определённый порядок пользования объектами, обеспечивающий одному из них право на свет и вид, но в какой-то момент собственник, который обеспечивал такое право, нарушает его, фактический обладатель права на свет и вид может быть заинтересован в защите своего права на свет и вид, вытекающего из непротиворечивого поведения собственника соседнего объекта. Вместе с тем, представляется, что в рамках действующего законодательства такой способ защиты невозможен, так как он вступает в противоречие с правомочием собственника на свободное использование им своего земельного участка. Такое использование не будет противоречить правам других лиц, так как формально он не допускает нарушения каких-либо прав другого собственника, закреплённых в публичных нормативных актах. Также из его предыдущего поведения невозможно сделать вывод о том, что его воля была направлена именно на предоставление собственнику соседнего земельного участка дополнительного уровня света и вида. Иной вывод приводил бы к тому, что в любой ситуации, когда собственник действует в своём интересе, при этом отражённо удовлетворяя и интересы другого лица, это лицо получало бы право требовать от собственника предоставления ему удовлетворения его интереса даже в случае, когда воля собственника изменится. Такой вывод противоречит существу права собственности, так как он предопределяет поведение собственника волей иного лица, делает собственника обязанным при отсутствии основания для возникновения соответствующего обязательства.