Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Формирование и развитие рынка земли в Казахстане

Введение

Актуальность темы исследования. В условиях введения частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и дальнейшего развития земельных отношений в республике Казахстан необходимо формирование правового и экономического механизмов, обеспечивающих государственное регулирование земельных отношений, рациональное и эффективное землепользование.

Решение этой задачи зависит от разработанности теоретической и методологической базы формирования современной системы управления земельным фондом и экономического механизма реализации государственной земельной политики, на основе перераспределения земель, введения в регулируемый рыночный оборот сельскохозяйственных земель, использования современной автоматизированной многоцелевой системы государственного земельного кадастра, усиления действия принципа платности землепользования, с учетом новых методических приемов кадастровой оценки и налогообложения земель.

Анализ хода земельной реформы в республике, в том числе регионах и областях, показывает, что развитие земельных отношений, механизм управления земельными ресурсами еще не обеспечивают рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель, медленно развивается рынок земли и его инфраструктура, не сформировался полностью экономико-правовой механизм рыночных земельных отношений, способствующий переходу земли к эффективно функционирующим субъектам, крестьянским хозяйствам, сельскохозяйственным производственным кооперативам, товариществам, акционерным предприятиям, обеспечивающим в условиях рынка защиту и охрану сельскохозяйственных земель.

Для эффективного управления земельным фондом в условиях рынка необходимо иметь достоверные сведения о количестве, состоянии и качестве земель различных категорий, их местоположении, стоимости земельных участков, налогообложении земли. Информационно - технической системой, позволяющей обрабатывать, хранить и выдавать данные земельных участках и субъектах о земельных правоотношений, является государственный земельный кадастр.

Как показало исследования, в настоящее время недостаточно уделено внимания разработке и апробации новых методических подходов к ведению государственного землеустройства при перераспределении ранее сформировавшегося земельного фонда и землепользований и целенаправленному формированию структуры и размеров новых агроформирований.

Выше изложенное свидетельствует об актуальности темы, научной и практической значимости исследования, поскольку разработанные предложения направлены на решение важной народнохозяйственной задачи - обеспечение эффективного использования и охраны сельскохозяйственных и земель в рыночных условиях, что имеет большое социально - экономическое и экологическое значение.

Зарубежные публикации по теме диссертации посвящены в основном проблемам правового регулирования и охраны права собственности на землю, методическим приемам оценки земли, налоговым, юридическим направлениям управления земельными ресурсами и рынком земли, на основе государственных земельных автоматизированных информационных систем.

В то же время, теоретические и методологические основы регулирования земельных отношений, рационального использования земель в рыночных условиях, путем разработки новых организационно-методических подходов к землеустройству, определения рациональных размеров землепользований, развития рынка земли и его инфраструктуры еще недостаточно разработаны. В этой связи, необходимо совершенствование системы налогообложения и оценки сельскохозяйственных земель в условиях введения их в рыночный оборот. Это обусловило выбор темы исследования, определило ее актуальность, новизну и народнохозяйственную значимость.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования являются изучение теоретических основ формирования рынка земли в республике и разработка научно-практических рекомендаций по его дальнейшими развитию, обеспечивающему эффективное использование и охрану земель сельскохозяйственного назначения. Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

- на основе изучения зарубежного опыта и результатов земельной реформы выявить ее особенности и влияние реформирования земельных отношений на формирование экономического механизма рынка земли, системы управления сельскохозяйственными землями;

- разработать предложения по совершенствованию экономического механизма рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель на основе автоматизированной системы земельного кадастра, их оценки и налогообложения;

- обосновать методические подходы к формированию на уровне республики, области и районов современной многофункциональной автоматизированной информационной системы земельного кадастра как научно-технической базы создания инфраструктуры рынка земли и системы управления рыночным оборотом земель;

- разработать рекомендации по оптимизации методики кадастровой оценки и налогообложения земель сельскохозяйственного назначения и других категорий;

- дать предложения по дальнейшему развитию земельных отношений, частной собственности на сельскохозяйственные земли, регулированию экономического механизма оборота сельскохозяйственных земель;

- определить рациональные параметры агропромышленных формирований, с учетом сложившейся экономической ситуации.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются земельные отношения, их государственное регулирование, методические приемы формирования землепользований, экономико-математические подходы к определению их рациональных размеров и структуры, система и экономический механизм управления сельскохозяйственными землями в условиях рынка, методика их оценки. Объектом исследования выступают земельный фонд республики, землепользования агроформирований, субъекты земельных правоотношений, государственные органы управления земельными ресурсами республики.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, развития систем земельного кадастра и оценки земли, а также законодательные акты, Указы Президента РК, постановления Правительства РК, нормативные и методические материалы, рекомендации научных учреждений и др. В качестве информационной базы использованы материалы отчетов Агентства РК по управлению земельными ресурсами и его территориальных органов о состоянии земельного фонда республики, государственной статистической отчетности, разработки НИИ. В работе применялись следующие методы исследования:

- на основе абстрактно-логического метода проводились исследования по регулированию земельных отношений, роли землеустройства, земельного кадастра, государственного контроля использования и охраны земель в управлении сельскохозяйственными землями республики;

- монографический метод применялся при обобщении опыта земельной реформы;

- экономико-статистическими методами выполнены: анализ состояния и использования земельного фонда республики, областей, изменения по категориям земельных ресурсов и др.;

- расчетно-конструктивным, экспертным и сравнительным методами разработаны методологические подходы к определению параметров систем земельного кадастра и управления земельными ресурсами, проведена оценка сельскохозяйственных угодий и др.;

- экспериментальный метод применялся при обобщении результатов земельной реформы и формирования земельного рынка в Акмолинской, Алматинской области и гг. Астана и Алматы.

Научная новизна результатов исследования. В работе получены теоретические, методологические и практические результаты, определяющие научную новизну и являющиеся предметом защиты:

- проведен анализ реформирования в Республике Казахстан земельных отношений, обоснованы направления их дальнейшего развития;

- уточнены методологические аспекты использования земельных ресурсов, определены основные направления и инструменты их регулирования;

- дана институциональная оценка государственного управления рациональным использованием и охраной земель в процессе проведения земельной реформы;

- проанализировано влияние введения частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и условия регулирования их рыночного оборота;

- даны предложения по совершенствованию структуры органов управления сельскохозяйственными землями на уровне области и района, определены их задачи и функции;

- изучены тенденции развития земельно-кадастровых систем в экономически развитых зарубежных странах, рекомендованы методы создания автоматизированной многофункциональной системы ГЗК, являющейся информационно-технической основой экономического механизма управления землепользованием;

- обоснованы предложения по совершенствованию методики оценки сельскохозяйственных земель и их налогообложения.

Основные положения выносимые на защиту:

- изучение проблемы показывает, что в условиях многообразия форм собственности главным средством организации рационального использования земли является механизм государственного управления земельным ресурсам;

- выявлено, что в основе управления земельными ресурсами находятся земельные отношения;

- процессы распределения, обмена и потребления входят в содержание использования земельных ресурсов, но проявляются в специфических формах распределения земли между отраслями, административными единицами, землепользователями, собственниками;

- изучено прогнозирование и планирование использования земельными ресурсами с целью оптимального размещения и развития производительных сил общества;

- изучено прогнозирование и планирование использование земельными ресурсами с целью оптимального размещения и развития производительных сил общества.

- доказано оптимальные по времени и пространстве распределение и перераспределение земель по категориям земельных фонда, землепользователей и собственников.

- выявлено, что экономическое содержание земельный собственности как формы выражения производственных отношений.

- проведена кадастровая оценка с учетом оценочной стоимости земельных участков c учетом опыта стран с развитой рыночной экономикой.

Научно-практическая значимость исследования. Разработанные методические аспекты, формирования многофункционального, автоматизированного ГЗК, методические рекомендации по оптимизации размеров землепользований используются в практической деятельности органов управления земельными ресурсами Акмолинской и Алматинской областей гг. Астана и Алматы, нашли применение при проведении научно-исследовательских работ и являются теоретической и методологической базой в учебном процессе КазНАУ и КазАТУ им. С. Сейфуллина.

Предложения и рекомендации могут быть полезны исполнительным структурам областей и районов, территориальным органам системы Агентства РК по УЗР, организациям ГосНПЦзем в практической работе.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования изложены на международных и республиканских научно - практических конференциях: «Сейфуллинские чтения -3» (г. Астана, 2007), 8 Международная конференция «Актуальные проблемы современной науки» (г. Самара, 2008), «С?кен та?ылымы-4» (г. Астана, 2008), «Современные направления теоретических и прикладных исследований» (г. Одесса, 2009).

Основная часть

Научные основы формирования рынка земли

Формирование и развитие рынка земли - одно из важнейших направлений земельной реформы в Казахстане, реального обеспечения права собственности граждан на землю и землепользования.

Земельный участок, находящийся в частной собственности, право постоянного и долгосрочного землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц и подлежат государственной регистрации для официального установления и юридического доказательства права собственности или землепользования.

Вместе с тем, реформирование земельных отношений, их регулирование со стороны государства обуславливают необходимость дальнейшего совершенствования земельного законодательства, которое, по нашему мнению, должно быть направлено на закрепление и охрану прав собственности на землю, стимулирование развития рынка земли, ипотечного кредитования под залог земли и права землепользования, формирование системы гарантий для проведения таких операций, обеспечение государственной регистрации прав на землю и сделок с ней, укрепление и развитие арендных земельных отношений, а также принятие разумного решения по введению частной собственности на землю.

Развитие земельных отношений в Казахстане можно условно разделить на 3 периода:

1990-1993 гг. - приняты Земельный кодекс, Закон о земельной реформе и другие нормативные документы. 1993-1994 гг. - Указы Президента с целью дальнейшего совершенствования земельных отношений, создания условий для функционирования института купли-продажи земель.

1995-2002 гг. - Указ Президента «О земле», имеющий силу закона, определивший условия и пределы передачи земель в частную собственность граждан и юридических лиц, дальнейшее расширение земельного рынка, 2001 г. - Закон «О земле», направленный на закрепление и обеспечение прав на землю, развитие земельных отношений.

2003-2008 гг. - утвержден Земельный кодекс РК 2003 г. и ряд согласованных с ним постановлений Правительства РК, расширен институт частной собственности на землю, введены в рыночный оборот земли сельскохозяйственного назначения, земельно-оценочные работы, проведены открытые торги по продаже земель, созданы правовые основы формирования и развития земельного рынка и его инфраструктуры в Казахстане.

Современное состояние земельного фонда и развития земельных отношений

По состоянию на 1 ноября 2007 г. в аграрном секторе республики числилось более 201 тыс. крестьянских хозяйств с площадью 41,9 млн. га (48,3%), 5594 хозяйственных товарищества и акционерных общества (35,2 млн га), 1343 сельскохозяйственных кооператива (4,9 млн га, 5,7%) и 4233 других хозяйствующих субъекта (2,6 млн га, 3,0%), государственные сельскохозяйственные предприятия занимают 2,2 млн га, или 2,5% земель сельхозназначения. За негосударственными сельскохозяйственными предприятиями закреплено 42,7 млн. га (49,2%) земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с рисунком 1.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1 - Распределение земель по формам хозяйствования в аграрном секторе (% закрепления площади)

Большое практическое значение для прогнозирования перспектив развития земельного рынка имеет анализ следующих его показателей:

- емкость;

- потенциал;

- состояние первичного и вторичного рынков.

Формирование первичного рынка земли включает операции между государством, с одной стороны, физическими и негосударственными юридическими лицами, с другой, по продаже земельных участков в частную собственность, предоставлению права землепользования на возмездной либо безвозмездной основе в соответствии с рисунком 2.

Продажа государством земельных участков в частную собственность	Под застройку или застроенные производственными и непроизводственными зданиями и сооружениями, включая земли для их обслуживания.
	Сверх установленных норм бесплатной передачи для ведения личного подсобного хозяйства, строительства жилого дома, садоводства, дачного строительства.
Предоставление государством земельных участков в собственность на безвозмездной основе	Для ведения личного подсобного хозяйства, строительства, обслуживания жилого дома, садоводства, дачного строительства, в пределах установленных норм бесплатной передачи.
	Застроенных животноводческими помещениями, переданными на возмездной или безвозмездной основе в виде имущественного пая.
	Инвесторам в соответствии с контрактом с уполномоченным органом.
Предоставление государством права на условную земельную долю на безвозмездной основе	Гражданам, имеющим право на условную земельную долю, при ликвидации и реорганизации государственных сельскохозяйственных организаций.
Предоставление государством земельных участков во временное долгосрочное землепользование на условиях аренды	Крестьянским и фермерским хозяйствам.
	Негосударственным юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства.
	Гражданам и негосударственным юридическим лицам для иных целей.

Рисунок 2 - Первичный земельный рынок (элементы земельного рынка)

Активность на первичном рынке определяется следующим:

- доступностью земель под застройку, что в свою очередь устанавливается физическим фактором - наличие незастроенных земельных участков, устраивающих застройщиков, административными - сложность и длительность процедур получения разрешений на застройку и экономическими - цена;

- ценами на подрядные работы;

- эффективностью применяемых строительных технологий;

- ожиданиями застройщиков относительно спроса, предложения, конкуренции на рынке.

Вторичный рынок земли предполагает совершение сделок гражданами и негосударственными юридическими лицами. Это прежде всего операции по купле-продаже, залогу и аренде земельных участков и права землепользования, передаче земельных участков, прав на земельные доли и прав землепользования в качестве взноса в уставный капитал хозяйственного товарищества или пая в имущество производственного кооператива, другие операции, не запрещенные законодательством в соответствии с рисунком 3.

Купля-продажа земельных участков, выкупленных под застройку или застроенных производственными и другими объектами включая их обслуживание.	Сделки между негосударственными юридическими и физическими лицами
Купля-продажа земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства, обслуживания жилого дома
Купля-продажа права аренды на земельный участок
Оформление наследования земельного участка (права аренды)
Дарение земельного участка (права аренды)
Передача земельного участка (права аренды) в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного товарищества либо пая в имущество производственного кооператива
Передача земельного участка в аренду (субаренду)
Залог земельного участка (права аренды)
Иные сделки, не запрещенные законодательными актами

Рисунок 3 - Вторичный земельный рынок (элементы земельного рынка)

На этапе вторичного рынка вступают в действие все атрибуты рыночной экономики, прежде всего - фактор «спрос - предложение». При повышенном спросе на земли, т.е. наличии нескольких конкурентов, цена земли имеет тенденцию к росту, в условиях пониженного спроса и отсутствия конкуренции она, естественно, складываться более низкой.

На вторичном рынке земли и недвижимости на предложение влияют:

- социальное и семейное положение, возраст;

- доходы, занятость населения;

- уровень изменения экономической ситуации, инфраструктуры;

- объем предложения на первичном рынке;

- ожидания населения относительно своих доходов, занятости т.д.

Для формирования землепользований в условиях развивающегося рынка земли необходима организация устойчивых землепользований, обеспечивающих достаточный уровень производства и рентабельности.

Одной из форм продажи земельных участков и права землепользования стали земельные конкурсы и аукционы, осуществляемые территориальными комитетами по управлению земельными ресурсами. Их целью являются создание условий для рационального и эффективного использования земель, конкуренции на рынке земельной недвижимости, привлечения дополнительных средств в местный бюджет и обеспечения гарантий по защите прав инвесторов на землю, повышения ответственности и заинтересованности субъектов земельных правоотношений.

В настоящее время процессы участия в рыночном товарообороте земель сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения несколько отличаются.

Если городские земли относительно безболезненно вступили в рыночный оборот и операции с ними осуществляются в основном как отлаженный механизм, то касательно сельскохозяйственных земель наметились серьезные проблемы. Во-первых, они практически не участвуют во вторичном рынке. Иными словами, отсутствуют претенденты на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения среди землепользователей - физических и юридических лиц (акционерным их обществ, товариществ и др.). Во-вторых, сельскохозяйственные земли не участвуют в залоговых операциях.

По состоянию на 1 ноября 2007 г. всего в республике продано государством 499,4 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, стоимостью 10,2 млрд. тенге, в том числе гражданам республики - 14,0 тыс. участков (269,3 тыс. га.), на 7,3 млрд. тенге, юридическим лицам - 539 земельных участков, площадью 230,1 тыс. га, на сумму 2,9 млрд. тенге.

Наибольшее количество проданных земель приходится на Алматинскую область - 306,1 тыс. га, в других областях темпы продажи земель значительно ниже.

Наименьшее количество земель сельскохозяйственного назначения (1,3 тыс. га) продано в Павлодарской области. В настоящее время процесс распространения частной собственности на сельскохозяйственные земли происходит крайне медленными темпами и рынок этих земель еще не сложился.

С введением института частной собственности правом на землепользование воспользовались лишь немногие. По отчетным данным, на 1 ноября 2007 г. всего лишь выкуплено 0,6% площади земель сельскохозяйственного назначения (таблица 1).

В целях развития рынка земли и вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в рыночные отношения право землепользования вводилось в рыночный оборот наравне с недвижимостью. В результате в республике постепенно формируется первичный рынок земли, особенно этот процесс развивается в городах и населенных пунктах.

Так в гг. Алматы, Астана и областных центрах резко увеличилось количество продаж земельных участков для строительства различных объектов, в том числе жилья, сферы торговли и т.д. Вместе с тем возросло число участков, передаваемых в аренду. В связи с этим, в городах стремительно повысились стоимость земли и в целом - цена недвижимости - (земли, жилья и других объектов), при этом получили развитие различные виды, рыночных операций.

Таблица 1 - Состояние продажи земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность на 1 ноября 2007 г.

Показатель	Выкуплено, тыс. га	Удельный вес в%
Акмолинская	16,6	0,2
Актюбинская	12,7	0,2
Алматинская	306,1	4,3
Атырауская	32,3	1,4
В-Казахстанская	15,3	0,2
Жамбылская	16,7	0,4
З-Казахстанская	4,5	0,1
Карагандинская	16,3	0,2
Кызылординская	13,9	0,5
Костанайская	21,1	0,2
Мангистауская	5,8	0,07
Павлодарская	1,4	0,04
С-Казахстанская	20,1	0,3
Ю-Казахстанская	16,7	0,4
г. Алматы	-	-
г. Астана	-	-
Всего	499,4	0,6

Наряду с обычной процедурой, когда вопрос приобретения или предоставления земельных участков на личные цели получает решение через комиссию и утверждается местным исполнительным органом, то есть акимом района (города), распространяются такие рыночные формы, как конкурсы, тендеры, аукционы по приобретению земельных участков и связанных с ними объектами недвижимости.

Зарегистрированное право на землю, гарантированное государством, увеличивает ее стоимость. Важным фактором привлечения инвестиций является защищенность прав на землю. Этому способствует развитие системы залоговой защищенности, зависящей от исходной регистрации недвижимости. Практически базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта (земельного участка). Стоимость земельного участка под залог рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости, она должна быть больше величины кредита, предоставленного под конкретное обеспечение.

Максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость рассчитывается по формуле:

где: К - величина кредита, предоставляемого под залог;

Сл - ликвидационная стоимость объекта оценки;

р - вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора, выраженная десятичной дробью;

S - ежегодная величина расходов, в зависимости от содержания объекта залога;

I - расходы банка, связанные со страхованием объекта залога;

Vн - не дисконтированная величина расходов, с учетом обеспеченных залогом требований;

Fн - не дисконтированная величина неустойки, выплачиваемой банку заемщиком, в случае нарушения последним условий кредитного договора;

r - номинальная годовая процентная ставка по кредиту, выраженная десятичной дробью;

m - периоды начисления процентов в течение года;

w - количество лет кредитования;

a - годовая ставка дисконта, выраженная десятичной дробью.

Методические аспекты оценки земель сельскохозяйственного назначения и ее сравнительный анализ в Республике Казахстан и Россиской Федерации приведены в таблице 2.

Стоимость нормативной валовой продукции с единицы площади определяется умножением продуктивности почв на рыночную цену единицы продукции:

ВПн = Унср.вз. * Ц,

где ВПн - стоимость нормативной валовой продукции с 1 га, тенге/га;

Ц - мировая цена единицы продукции, тенге.

Нормативная прибыль равна:

Пн = ВПн * Р деленная на 1 + Р,

где Пн - нормативная прибыль, тенге; Р - нормативная рентабельность, в долях единицы.

Расчет нормативной цены земли производится как отношение дохода, полученного от эксплуатации земли к ставке капитализации или эффективности приложения капитала в отрасли (в принятой методике в размере - 8%):

Цэн = Пн / К,

где Цэн - нормативная цена, тенге/га;

К - ставка капитализации (0,08);

Таблица 2 - Сравнительный анализ методических параметров оценки сельскохозяйственных угодий

Параметры кадастровой оценки в РФ	Параметры оценки сельскохозяйственных угодий в РК
средняя оценка по субъектам РФ; оценка по видам с/х угодий по ЗОР и З.У.	оценка по ЗОР; оценка по видам с/х угодий; оценка по З.У.
Основные показатели: - ВП (стоимость валовой продукции.); - цена ВП; - дифференцированный доход ДД= ВП-Цвп; - абсолютный дифференцированный доход Адд= 1% от ВП; - расчетный дифференцированный доход Рдд= ДД-Адд; - минимально необходимая рентабельность=7%; - срок капитализации - 33 года; - кадастровая цена = Кц= Рдд/ Кст.	Основные показатели: - валовая продукция (ВП); - стоимость. валовой продукции (ВПст.=ВП*Цмир.); - рентабельность Ррас.= 30%; - расчетная. прибыль (Пр.= ВП*Ррас./1+Ррас.; ВПст. *30%/1,30); - ставка капитализации Сст. = 8%; - нормативная цена Цнор=Прас. /Сст.= Прас/0,08;
Основана на материалах: - 4 тура экономической оценки земли; - 1 этап кадастровой оценки	Основана на материалах: - 3 тура экономической оценки земли в РК.

Примеры расчета нормативной цены 1 га орошаемой пашни (сероземы обыкновенные, средняя урожайность за 1999-2008 гг. - 11,4 ц/га озимой пшеницы по Алматинской области) при разных значениях нормативов:

1) ВПн=11625 тенге; Р - 30%; К - 0,08 (срок капитализации 12,5 лет);

Пн = (11625* 0,30) / 1+0,30 = 2683 тенге;

Цэн = Пн / К = 2683 / 0,08 = 33534 тенге.

2) ВПн = 11625 тенге; Р - 15%; К - 0,04; (срок капитализации 25 лет)

Пн = 1516 тенге; Цэн = 37900 тенге.

3) ВПн = 11625 тг; Р - 7,5%; К - 0,03 (срок капитализации = 33 года);

Пн = (11625*0,075) / 1+0,075=811 тг; Цэн=Пн/К= 811 /0,03= 27033 тг;

Как видим, наибольшее влияние на нормативную цену 1 га пашни в этом примере оказали: Р - расчетный уровень рентабельности (30,15 и 7,5%), а также К - ставка капитализации (0,08; 0,04; 0,03) при сроке капитализации, соответственно, 12,5; 25 и 33 года. Анализ показывает, что в данном примере, где взяты средние данные по орошаемой пашне Алматинской области, более реальным будет вариант, где Р - 7,5%, а К - 0,03, тогда цена 1 га земли Цэн = 27033 тенге.

Предложения по совершенствованию методики оценки и расчета базовых ставок земель сельскохозяйственного назначения

Несовершенство кадастровой оценки земли, отвечающей требованиям формирующегося рынка земли, можно объясняется отсутствие эффективной методики поданной проблеме, а также зонирования земли, государственного целевого финансирования научно-исследовательских и экспериментальных работ по кадастровой оценке и зонированию сельскохозяйственных и других земель, специального государственного органа по оценке земель.

Выше изложенное позволяет сделать следующие выводы:

* на основе проведенных исследований считаем, что наиболее адекватной современным условиям являются оценка земель и установление базовых ставок цены земли по методу капитализации фактической ренты, отражающей сложившийся уровень эффективности производства. Цена земли, пропорциональная валовому продукту (превышающая ВП в 2,5 - 3 раза), - это показатель на перспективу. На начальном этапе предлагаем установить базовые ставки цены земли на основе оценки по фактической ренте, скорректированной на перспективную оценку. Для выполнения задачи по оценке земли в короткие сроки необходимо целевое государственное финансирование, в первую очередь - на разработку и экспертную проверку методики кадастрового зонирования, оценку земель, проведение работ по земельно-оценочному районированию и обновлению первичной информации, характеризующей качество, продуктивность земель и выход рентного дохода по видам сельхозугодий и земельным участкам;

* применяемая методика оценки сельскохозяйственных угодий отличается слабой дифференциацией, а следовательно достоверностью, так как сводится к установлению базовых ставок для макрозон или областей и применению повышающих или понижающих коэффициентов, с учётом воздействующих на цену земельного участка факторов - качества, местоположения и водообеспеченности. При этом суммарное повышение или понижение базовых ставок разрешается только наполовину. Расчёты показывают, что следует более тщательно рассматривать базовые ставки, повышающие и понижающие коэффициенты для обеспечения возможности выкупа земли фермерами, ТОО и СХПК;

* поправочные коэффициенты на свойства и признаки почв к базовым ставкам для расчета оценочной стоимости земельных участков унифицированы для всей территории республики, в то время, как их величина сильно меняется в зависимости от того, где в каком ЗОРе находится участок, поэтому поправочные коэффициенты, как и бонитировочные шкалы, должны быть региональными. К недопустимому искажению базовых ставок приводит также отказ от дифференциации нормативной цены в зависимости от земельно-оценочных районов, то есть кадастрового зонирования по ЗОРам.

С целью устранения указанных недостатков, нами рекомендуется:

- при установлении оценочной стоимости (нормативной) необходимо учитывать внутриобластное природно-сельскохозяйственное районирование (земельно-оценочное районирование), т.е. микрозонирование, с учётом почвенных условий, рельефа и других особенностей ландшафта;

- следует определять как сами коэффициенты, так и перечень факторов, посредством коэффициентов, влияющих на оценочную стоимость;

- при оценке земель депрессивных районов, а также в случаях отсутствия фактического рентного дохода земельного участка, целесообразно применять систему льгот для выкупа земель в частную собственность;

- для уточнения базовых ставок цены земли требуется скорейшее проведение почвенных и других обследований, выборочно по основным ЗОРам зон и подзон областей республики, что реально осуществить в течение 2-3 лет.

Для определения оптимального размера сельхозпредприятий нами был использован расчетно-конструктивный метод. В подтверждение правильности выбора вариантов решена экономико-математическая задача по обоснованию и прогнозированию оптимального параметра сельхозпредприятий на примере АО «Красноярский» Целиноградского района Акмолинской области.

Результаты исследований показывают, что конкурентоспособность сельскохозяйственных предприятий, наряду с такими показателями, как конъюнктура цен и др. в значительной степени определяется факторами, обусловленными их землеустроенностью.

К факторам землеустроительного характера, связанных с территориальной организацией сельскохозяйственного производства, и влияющих на конкурентоспособность предприятия, следует отнести:

размещение сельскохозяйственных предприятий относительно пунктов сервисного обслуживания и сдачи сельскохозяйственной продукции;

размеры землепользования, состав и соотношение сельскохозяйственных угодий, их соответствие специализации и отраслевой структуре производства;

наличие и характер пространственных недостатков, снижающих эффективность использования техники и земли, увеличивающих себестоимость продукции;

адаптированная и ресурсосберегающая внутрихозяйственная организация территории на ландшафтно-экологической основе;

рациональное сочетание и размещение видового и сортового составов сельскохозяйственных культур, прежде всего пшеницы, по типам и подтипам зональных почв;

оптимизация схемы севооборотов в направлении максимального насыщения их сельскохозяйственными культурами.

Наиболее эффективными размерами землепользований сельскохозяйственных предприятий по природно-сельскохозяйственным зонам являются:

- первая зона с площадью пашни от 20000 до 30000 га;

вторая - от 15000 до 20000 га;

- третья - от 5000 до 10000 га.

Существует закономерность ухудшения результатов хозяйственной деятельности, в связи с нарушением стабильности (устойчивости) землепользования;

группы хозяйств, расположенных вблизи областных и районных центров, имеют максимально высокие показатели хозяйственной деятельности.

Таким образом, рациональная специализация и концентрация сельскохозяйственного производства дают наибольший экономический эффект; рекомендуемые размеры предприятий создают благоприятные условия для рационального использования земли, материальных ресурсов, повышения интенсивности сельскохозяйственного производства.

Однако главная проблема заключается в увеличении размеров земельных площадей сельхозпредприятий, поскольку сложившиеся малые агроформирования не обеспечивают перевод основной массы предприятий в разряд средне - и крупнотоварного производства с объемом валовой продукции не менее 50-150 млн. тенге в расчете на 1 хозяйство.

Для этого требуется проведение комплекса организационных и экономических мероприятий как со стороны департаментов сельского хозяйства (областных и районных), так и акиматов по развитию кооперации, добровольному объединению мелких товаропроизводителей, имеющих очень малые земельные наделы. В этом аспекте также важно принятие государственных программ по совершенствованию размеров землепользования, обеспечению рациональной специализации, предполагающей комплексность в развитии растениеводства и животноводства, восстановлению и динамичному развитию животноводства в зонах большими площадями пастбищных и сенокосных угодий.

В диссертации обосновано предложение о необходимости рассмотрения в короткие сроки опытными специалистами системы ГосНПЦзем РК и органов регистрации недвижимости Министерства юстиции РК всех видов необходимых землеустроительных, кадастровых и юридических процедур на предмет их сокращения и ликвидации дублирования как самих действий, так и количества задействованных документов. В настоящее время в системе Министерства юстиции РК действуют органы регистрации объектов недвижимости, в основе который положен принцип одного окна.

Заключение

1. Совершенствование земельного законодательства необходимо направить на закрепление и охрану прав собственности на землю, стимулирование дальнейшего развития рынка земли, ипотечного кредитования под залог земли и права землепользования, формирование системы гарантий для осуществления этих операций, обеспечение государственной регистрации прав на землю и сделок с ней, укрепление и развитие арендных земельных отношений, широкое введение в рыночный оборот земель сельхоз назначения частной собственности, развитие рынка земли и его инфраструктуры, совершенствование системы налогообложения на сельскохозяйственные земли для их эффективного использования.

2. С целью государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения необходимы:

- проведение ценового зонирования и кадастровой оценки земель, для определения цены и порядка выкупа сельскохозяйственных земель при продаже в частную собственность;

- использование спецземфонда для расселения в сельской местности оралманов и других категорий мигрирующих граждан, сокращения миграции сельских жителей;

- содействие процессу концентрации земель в эффективно хозяйствующих субъектах;

- разработка комплекса землеустроительных работ, связанных с правовым, экономическим и экологическим обоснованием перераспределения земель, продажей земельных участков в частную собственность, обеспечением условий для кооперирования сельхоз товаропроизводителей, рационального использования и охраны земель, сохранения и повышения плодородия почв.

3. Оценки земель требует:

- установления единого для всех субъектов порядка проведения территориального оценочного зонирования с целью определения нормативной стоимости, прежде всего сельскохозяйственных земель;

- совершенствования методики кадастровой оценки земель различных категорий, уточнения земельно-оценочного районирования по областям республики и ценового кадастрового зонирования внутри каждого ЗОРа, позволяющих перейти к 2010 г. на налогообложение в процентах от рыночной стоимости (1-2%), как принято в большинстве развитых стран мира.

4. Необходимым экономически условием для оборота земли является создание в Казахстане инфраструктуры рынка недвижимости (систем учёта объектов, регистрации прав, зонирования, налогообложения) с разработанной формой информационного бюллетеня.

5. Рассмотрены факторы формирования инфраструктуры рынка земли и сбора информации о вторичном рынке, с учетом новых технологий создания базы данных о первичном и вторичном рынках, проведения анализа по ценам аренды, выкупа земельных участков на конкурсах и аукционах.

6. Выявлены основные пути организации единого государственного реестра прав на землю и недвижимое имущество (ЕГРЗН). Зарегистрированные права должны сопровождаться открытостью сведений по каждому объекту, а в перспективе - финансовыми гарантиями государства по возмещению ущерба от ошибок, для чего необходимо создание государственных гарантийных фондов. Гарантия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не должна обеспечиваться за счёт частного страхования.

7. Для развития ипотечного кредитования предлагается скорректированная методика определения залоговой стоимости, учитывающая ликвидность земель и инвестиционные риски банков.

8. Налог на земли сельхозназначения должен устанавливаться как определённый процент от рыночной стоимости объектов (земельных участков), определяемой с учётом их эффективного использования, по регламенту правового зонирования. Налог на недвижимость выступает стимулом и регулятором рынка. Посредством его каждому собственнику устанавливается своего рода нижний предел рентабельности производства. Если собственник не может обеспечить эту доходность и оплатить налог, он продаёт объект другому собственнику.

сельскохозяйственный кадастровый налогообложение земля

Размещено на Allbest.ru

...