Земельный рынок Москвы

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ»

(СПбГИЭУ, ИНЖЭКОН)

Кафедра экономики и менеджмента в машиностроении

Реферат на тему: «Земельный рынок Москвы»

Выполнил студент Гончаров А.Д.

Преподаватель Аристов П.Г.

Санкт-Петербург 2012

Характеристика земельных ресурсов Москвы.

Площадь земельных ресурсов Москвы на 1 января 2011 года составляет 108 083,0 га.

В количественном отношении административные округа Москвы располагают следующими земельными ресурсами:Округ Площадь (га)

Центральный 6 617,55

Северо-Восточны 10 188,30

Восточный 15 483,55

Юго-Восточный 11 755,97

Южный 13 177,29

Юго-Западный 11 136,22

Западный 5 303,43

Северо-Западный 9 328,10

Северный 11 372,6

Зеленоградский 3 719,99

ИТОГО: 108083.0

В соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом “О введении в действие Земельного кодекса РФ” определены основные принципы разграничения государственной собственности на землю на:

1. Федеральная собственность на территории субъекта Федерации;

2. Собственность субъекта Российской Федерации.

Виды прав на землю:

1. Аренда (с особенностями в зависимости от срока):

А) На срок до 1 года (договор аренды и право аренды не подлежат государственной регистрации);

Б) На срок до 5 лет;

В) На срок до 49 лет (сделки с правом аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления).

2. Безвозмездное срочное пользование

3. Право постоянного (бессрочного) пользования (для государственных и муниципальных учреждений), казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления.

4. Частная собственность на земельные участки.

Основной формой пользования земельными участками в Москве является аренда.

Реализация прав аренды земельных участков - одна из основных предпосылок возникновения новых объектов недвижимости. Инвесторы, приобретая на конкурсах права аренды участков, получают гарантированную возможность освоения земельного участка. Участки, находящиеся в собственности города, могут предоставляться в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1. Без предварительного согласования мест размещения объектов;

2. С предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) за исключением случаев, если земельный участок находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Если лицо имеет на праве собственности здание (строение) расположенное на земельном участке, то указанный земельный участок, в размере необходимом для его использования, предоставляется в аренду без проведения конкурса.

Виды гражданско-правовых сделок с правами аренды и земельными участками:

Залог права аренды (ипотека)

Купля-продажа прав аренды

Внесение в уставный капитал

Субаренда

О предоставлении в собственность земельных участков

Порядок предоставления земельных участков определен постановлением Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП “О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность”.

Наименование видов разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздо­ровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, городских и военных коммуникаций.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими леса ми, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Общая ситуация

В условиях рыночной экономики, в связи с повышением концентрации капитала в нашей столице и непрерывным развитием деловой активности, остро актуальной бизнес-темой была и по-прежнему остается тема приобретения прав землепользования в Москве

С начала 2011 года на рынке резко возросла активность региональных застройщиков на рынке земли Московского региона. Причем кроме лидеров строительного рынка «Северной столицы» в поисках участков работают застройщики из Новосибирска, Екатеринбурга, Тюмени, Ижевска и даже из Сочи.

Региональные компании привыкли работать много на своих «родных» землях, за маржу, в разы меньше московской. Аналогичным образом Московские застройщики не гнались за маловыгодными проектами за пределами МО. Теперь же, многие «покорители» находятся в куда более выгодном положении, нежели столичные застройщики, что позволяет говорить об изменении сил. Для конечного покупателя это должно «вылиться» в более качественные проекты, ведь даже не экономя на социальном наполнении жилых проектов (школы, сады, качественный магазин и место досуга, спортивные площадки), прибыль застройщика будет выше, чем в регионах.

Проект расширения границ столицы. Новый проект (концепция) расширения границ столицы уже представлен президенту, 13 июля 2011 года Совет Федерации утвердил изменения. В результате его осуществления к территории столицы присоединится почти 150 тысяч гектар земли, что сможет на несколько десятков лет отодвинуть проблему нехватки территорий для строительства жилья очередникам с созданием всей необходимой инфраструктуры. Направления будущего расширения Москвы следующие - юго-запад, в границе Варшавского, Киевского шоссе и Большого кольца московской железной дороги. Предполагается продление линий метро до Сколково, Румянцево, Тропарево и Коммунарки; реконструкция и расширение шоссе (Киевского, Варшавского, Калужского); и модернизация железнодорожных путей сообщения и строительство как минимум двух вокзалов; запуск линий скоростных трамваев. Известно, что транспортную схему новой столицы планируют сделать не радиальной, а квадрантной.

По сегодняшним подсчетам общая стоимость всей «Новой Москвы» составляет 14 млрд. долларов, из расчета 1000 долларов/га. Однако, учитывая то, что спрос всегда стимулирует предложение, цены скорее всего вырастут примерно раз в 20, а рынок земли в этом направлении резко активизируется. Непростым вопросом может оказаться и ситуация с присоединением к территории столицы подмосковных городов - Климовска, Подольска, Щербинки, связанный не только с изменением статуса города, но и «бумажно-реестровыми» делами. Стоит отметить, и тут ожидается бурный рост цен на жилье.

Скорее всего, возникнут и «экологические конфликты» - ведь большая часть присоединяемых земель относится к землям лесного фонда - к защитному лесному поясу Москвы. В первую очередь новая территория предназначается для размещения государственных органов, и только потом - под жилищное строительство. Впрочем, это вполне логично - под строительство предполагается около 500 гектар бывших Люберецких полей фильтрации, - и этого хватит на несколько лет вперед. На новой территории будет создан миллион новых рабочих мест, и будут жить 2 миллиона людей

Ставки

Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка.

По данным Департамента земельных ресурсов г.Москвы, кадастровая стоимость участков в Москве хоть и приближена к рыночной стоимости, может служить «лишь ориентиром для профессиональных оценщиков, и ее нельзя смешивать с рыночной стоимостью земли». Кадастровая стоимость участка зависит от местоположения участка и вида предполагаемого использования.

Что касается аренды земли, то в Москве распространен механизм выкупа права аренды. При строительстве коммерческой недвижимости стоимость этого права базируется на кадастровой стоимости участка, также учитывается коэффициент плотности застройки, равный отношению общей площади строящихся объектов к площади участка - т. е. в случае строительства высотного здания стоимость права аренды участка окажется выше, чем при строительстве низкоэтажного здания. Поскольку этот коэффициент не может быть меньше единицы, а чаще всего превышает ее, то стоимость права аренды обычно значительно превышает кадастровую стоимость участка.

При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т. д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.

Стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами:

Площадь земельного участка;

Площадь застройки;

Общая площадь наземной и подземной части существующего или проектируемого на участке объекта;

Транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;

Вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.

По данным департамента имущества Москвы, за период 2007-2011 гг. было оформлено 964 договора купли-продажи земельных участков, город выручил за счет этого 12 086,65 млн руб. За 2011 г. было оформлено 257 договоров на сумму 3693,44 млн руб.

Спрос

Спрос на участки в Москве, помимо жилых застройщиков, прежде всего формируют девелоперы офисной и торговой недвижимости. В основном это компании, занимающиеся точечной застройкой под определенные виды деятельности, с разработанной концепцией и планом развития пятна застройки. Центр столицы в первую очередь подходит под так называемый редевелопмент и строительство бизнес-центров класса А.

Срок договора аренды на земельный участок, находящийся в собственности города Москвы, устанавливается по соглашению сторон в зависимости от фактического использования, требований и ограничений к использованию земельного участка, а также сроков освоения той территории, где расположен земельный участок.

В случае наличия на участке капитальных строений, в том числе объектов незавершенного строительства, аренда предоставляется на срок от 25 до 49 лет, по особо значимым для города объектам право аренды может быть предоставлено на срок до 99 лет. На практике же обычно предоставляется право аренды на период проектирования и строительства, а после окончания строительства автоматически происходит заключение долгосрочного договора аренды, который в стандартной практике составляет 49 лет.

Необходимо отметить, что во многих случаях невозможность приобрести землю в собственность является серьезным препятствием для осуществления планов компаний. В первую очередь это связано с тем, что для иностранных инвесторов отсутствие права собственности на земельный участок часто является причиной для отказа входить в проект или приобретать готовый инвестиционный объект.

По итогам третьего квартала 2011 года, наибольшая подавляющая доля спроса в Московской области по-прежнему пришлась на участки без подряда (74% от общего количества сделок). Спрос на готовые коттеджи составил 11%, участки с подрядом - 8%, таунхаусы и многоквартирные дома - 7%.

Как основную тенденцию квартала стоит отметить оживление интереса к недвижимости на Калужском, Киевском и Варшавском шоссе, связанное с присоединением этих территорий к столице. Однако, никаких четко выраженных трендов зафиксировано не было. Пока все происходящие на «новомосковских» землях процессы напоминают броуновское движение. Часть жителей решительно хотят оттуда переехать, опасаясь, что расположение в черте города может негативно повлиять на цену их собственности. Другая часть, наоборот, стремится поскорее сделать инвестиции в недвижимость, имеющую с их точки зрения все основания для активного роста.

Вследствие негативных событий, обрушившихся на мировые финансовые рынки этим летом, за последние два месяца интерес к загородной недвижимости заметно увеличился. На количестве сделок скачок валют отразился пока незначительно: рынок недвижимости отличается от фондового, и быстрые решения здесь не принимаются.

Предложение

По итогам третьего квартала количество участков без подряда составило 70% от всего предложения, вышедшего на рынок в 2011 году, доля мультиформатных поселков - 15%, коттеджей и таунхаусов 13% и 2% соответственно.

Продавцы участков без подряда стремятся оживить спрос на землю путем снижения цен: стоимость сотки падает в среднем на 7% за квартал, с начала года цены на "участки без подряда" в Подмосковье упали на 21%. На данный момент падение спроса остановилось, по сравнению с началом года он вырос на 6%. Средняя цена земельного участка также снижается с начала года в среднем на 6% за квартал (с учетом прогноза на 4 квартал 2011 года) и составляет 5 200 000 руб. Причин сразу несколько: возникновение серьезной конкуренции в этом сегменте, затоваривание рынка, изменение предпочтений покупателя, поясняют специалисты.

При этом объем предложения участков без подряда с начала 2011 года продолжает расти (в среднем +4% за квартал с учетом прогноза на 4 квартал 2011 года). Предположительно объем предложения в 4 квартале практически не изменится по отношению к 3 кварталу и составит около 24 500 объектов. Всего на рынке 295 организованных коттеджных поселков, где продаются сегодня участки без подряда. Аналитики ожидают снижение объема предложения участков без подряда в 2012 году. По отношению к 2011 году оно может составить 19%, или около 19 000 объектов против 23 376 в текущем, 2011 году. Это объясняется перенасыщением предложения формата "участок без подряда" и, как следствие, высочайшей конкуренцией за покупателя, которая в основном выражается лишь в снижении стоимости сотки.

По прогнозам аналитиков объем проданных объектов в 4 квартале сократится на 22% по отношению к 3 кварталу и составит около 1500 реализованных объектов. Средняя цена приобретенной сотки земли по Московской области, учитывая ежеквартальное падение на 7%, составляет сегодня около 190 000 руб. Средняя цена приобретенного земельного участка также снижается с начала года (в среднем на 14% за квартал). Однако в 4 квартале 2011 года данный показатель, скорее всего, вырастет примерно на 7% за счет ожидаемых дисконтов, скидок и различных акций, сообщается в исследовании. земельный участок аренда собственность

Эксперты полагают, что средняя цена покупаемой сотки в 2012 году снизится примерно на 25% по сравнению с текущим годом и составит в абсолютном выражении около 160 000 руб. против прогнозируемых за весь 2011 год 215 000 руб. Средняя стоимость проданного участка может снизиться за весь следующий год практически на 15%, прогнозируют эксперты.

Основные выводы:

Российская экономика оправилась от стагнации и вновь набирает обороты. В связи с этим, можно предполагать, что ситуация на рынке земельных участков Московского региона не изменится в сторону стагнации и упадка.

Факт присоединения к Москве новых земель вызвал активное увеличение предложения о распродаже участков и частных домов на данных территориях со значительным повышением цены.

Проект расширения г. Москвы усилил активность застройщиков, значительно повысив интерес к рынку земли в Московской области.

Выкуп земель затруднен нежеланием администрации города передавать земли в частную собственность.

Размещено на Allbest.ru