Оценка рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения сравнительным подходом

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Тверской государственный технический университет

Кафедра: «Экономики и управления производством»

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Оценка стоимости земли»

на тему: «Оценка рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения сравнительным подходом, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Верхневолжское с/п, в районе д. Люшино»

Выполнила:

Михайлова Н.Ю.

Проверил:

Комков М.Ю.

Тверь 2010

Содержание

Введение

1. Основная информация и описание оцениваемого земельного участка

2. Основные принципы и порядок установления величины рыночной стоимости земельных участков

3. Социально-экономическое положение Тверской области в январе-сентябре 2009 года

4. Описание местности региона

5. Обзор подходов к оценке и специфика земельного участка

6. Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом

Заключение

Список использованной литературы

земельный участок рыночный стоимость

Введение

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, так как обладает воспроизводимым характером и имеет многофункциональным назначением, этим и обусловлена актуальность выбранной темы.

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Целью данной контрольной работы является - оценка рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения сравнительным подходом, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Верхневолжское с/п, в районе д. Люшино.

Объектом исследования в моей контрольной работе является земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Тверская область, Калининский район, Верхневолжское с/п, в районе д. Люшино.

Предметом проводимого исследования является процесс оценки рыночной стоимости земельных участков.

1. Основная информация и описание оцениваемого земельного участка

В рамках проводимой оценки основной задачей явилось определение рыночной стоимости объекта оценки.

Гражданский оборот имущества происходит по его рыночной стоимости, а в предмет деятельности оценщика, основанной на ст. 3 Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", входит по общему правилу «установление рыночной стоимости» соответствующих прав на объект, подлежащих оценочному исследованию.

Формулировка рыночной стоимости, используемая экспертами при проведении настоящей оценки, соответствует определению, приведенному в Федеральном Законе РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-Ф3 от 29.07.1998 года (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г.).

«Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Основная информация

Объект оценки:	Земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 69:10:00 00 35:0149 площадью 57 692 кв.м, предназначенный для ведения ЛПХ, расположенный по адресу: Тверская область, Калининский район, Верхневолжское с/п, в районе д. Люшино
Цель оценки:	1. Определение рыночной стоимости объектов оценки. 2. Определение ликвидационной стоимости объектов оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения:	Ш Для принятия решения (определения) о величине залоговой стоимости при заключении договора кредитования под залог объекта недвижимости (для залога); Ш Для купли - продажи; Ш Для принятия прочих хозяйственных решений.
Дата проведения оценки:	27.02.2010 года
Дата осмотра объекта:	27.02.2010 года
Срок проведения оценки:	05.02.2010 г. - 05.03.2010 г.
Основание для проведения оценки:	Договор № 016 от 05.02.2010 года.
Номер отчета:	№ 016
Имущественные права на объект:	Собственность
Вид оцениваемого права:	Собственность

1. Последовательность проведения оценки

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчиком договора об оценке, составление задания на оценку;

б) идентификация объекта, т.е. установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) сбор и получение необходимой для оценки информации;

г) анализ собранной информации и рынка, к которому относится объект оценки;

д) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

е) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

ж) составление и передача заказчику отчета об оценке.

Документы и информация, используемые для оценки

· Кадастровый план земельного участка № 10/07-141 от 21.12.2006 г.;

· Свидетельство о государственной регистрации права собственности;

· Выкопировка с плана местности (расположение участка).

Описание объекта оценки

Объектом оценки являются - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, именуемые далее Объекты оценки.

Описание объекта оценки приведено в таблице ниже.

Таблица 1

Местоположение объекта	Тверская область, Калининский район, Верхневолжское с/п, в районе д. Люшино
Кадастровый номер	69:10:00 00 35:0149 (ранее ТВО-10-17-238, 69:10:00 00 35:0149)
Площадь объекта	57 692 ± 2 102 кв.м.
Имущественные права на объект	Собственность
Правообладатель	Баранов А.М. (Заказчик)
Категория земель	Земли сельскохозяйственного назначения (далее по тексту ЗСХН)
Разрешенное использование	Для ведения Личного подсобного хозяйства (далее по тексту ЛПХ)
Рельеф	Ровный
Обременения, наложенные на земельный участок	Согласно представленным документам сведения отсутствуют.
Транспортная доступность объекта оценки:	К объекту имеется подъездные пути. Эксплуатационное состояние проезжей части дорожной сети - удовлетворительное. Транспортная доступность - удовлетворительная.
Инженерное обустройство территории	Инженерных коммуникаций на участке нет. Э, Г - по границе участка (в ближайшем населенном пункте).
Ближайшее окружение	Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенного пункта д. Люшино.
Прочие характеристики	На участке строений нет.
Текущее использование	Для ведения ЛПХ
Удельный показатель кадастровой стоимости земли По данным кадастрового плана (УПКСЗ), руб. за 1 кв.м.	1,7691 руб. за 1 кв.м.

2. Основные принципы и порядок установления величины рыночной стоимости земельных участков

Определение рыночной стоимости объекта оценки основано на следующих фундаментальных принципах:

принцип полезности, в соответствии с которым рыночную стоимость имеют те объекты недвижимости, которые способны удовлетворить потребности пользователя либо потенциального пользователя в течение определенного периода времени;

принцип спроса и предложения, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей;

принцип замещения, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности. Является основополагающим принципом сравнительного подхода;

принцип ожидания, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода при наиболее эффективном его использовании, включая выручку от последующей его продажи, собственником без учета доходов от иных факторов производства от предпринимательской деятельности. Является основополагающим принципом доходного подхода;

принцип изменения, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости изменяется во времени и определяется на конкретную дату;

принцип внешнего влияния, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от его местоположения и влияния внешних факторов;

принцип наиболее эффективного использования, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося физически (практически) возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием объекта недвижимости

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта недвижимости;

перспективы развития района, в котором расположен объект недвижимости;

ожидаемые изменения подобных объектов и иной недвижимости;

текущее использование объекта недвижимости;

принцип соответствия, в соответствии с которым объект недвижимости имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию и размеру, при минимальных затратах на его строительство;

рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на объект недвижимости, разделения имущественных прав на объект недвижимости;

рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от правомочий собственника, срока действия права, обременений права собственности, прав иных лиц на объект недвижимости, целевого назначения и разрешенного использования объекта недвижимости.

3. Социально-экономическое положение Тверской области в январе-сентябре 2009 года

Индекс промышленного производства (по видам экономической деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства" и "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды") в январе-сентябре 2009г. по сравнению с соответствующим периодом 2008г. составил 79,4%.

По сравнению с январем-сентябрем 2008г. снижены производство деловой древесины (на 22,0%), выработка электроэнергии (на 6,2%), производство экскаваторов (на 90,5%), пассажирских магистральных вагонов (на 40,1%), строительного кирпича (на 57,2%), сборных железобетонных конструкций и изделий (на 53,0%), твердых древесноволокнистых плит (на 41,1%), пиломатериалов (на 43,8%), клееной фанеры (на 48,2%), оконного стекла (на 32,5%), хлопчатобумажных тканей (на 88,5%), водки и ликероводочных изделий (на 19,1%), мяса (на 22,7%), цельномолочной продукции (на 30,0%).

Сельское хозяйство. К 1 октября 2009г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех категорий сократилось по сравнению с этой же датой 2008г. на 7,3%, свиней - на 35,8%, овец и коз - на 3,5%. Производство скота и птицы на убой (в живом весе) в январе-сентябре 2009г. увеличилось по сравнению с январем-сентябрем 2008г. на 7,8%, молока - уменьшилось на 3,7%, яиц - на 34,8%.

К началу октября в сельскохозяйственных организациях имелось в наличии кормов по 12,7 центнера кормовых единиц в расчете на условную голову крупного скота против 12,1 ц год назад.

По состоянию на 1 октября с.г. в хозяйствах всех категорий намолочено 134,4 тыс. тонн зерна в первоначально оприходованном весе (84,6% к соответствующей дате 2008г.), накопано 204,9 тыс. тонн картофеля (97,8%), собрано 61,6 тыс.тонн овощей (108,0%).

Строительство. В январе-сентябре 2009г. организациями всех форм собственности введено 289,7 тыс. кв. м жилья, что составило 164,9% к уровню соответствующего периода 2008 года. Из общего объема населением за счет собственных и заемных средств построено 192,5 тыс. кв. метров (149% к январю - сентябрю 2008 года). Доля этих домов в общем объеме построенного жилья составила 66%. Строительная деятельность. Объем работ, выполненных собственными силами организаций по виду деятельности "Строительство", составил в январе - сентябре 2009 года 16762,4 млн. рублей, или 93% к январю - сентябрю 2008 года.

Торговля. Оборот розничной торговли составил в январе-сентябре 2009г. 81,7 млрд.рублей и сократился по сравнению с соответствующим периодом 2008г. в сопоставимых ценах на 3,9%.

Потребительские цены на товары и платные услуги за 9 месяцев 2009г. выросли на 7,9%, в том числе на продукты питания - на 5,3%, непродовольственные товары - на 9,1%, платные услуги - на 11,0%.

Стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую корзину (для мужчины трудоспособного возраста), по Тверской области в сентябре составила 2026 рублей и возросла по сравнению с декабрем 2008 года на 1,3%.

Сводный индекс цен производителей промышленных товаров Тверской области составил в сентябре 2009 года по отношению к августу 2009 года 100,1%, к декабрю 2008 года - 105,9%.

Кредиторская задолженность обследуемых организаций области составляла на 1 сентября 2009г. 56,6 млрд. рублей, в том числе просроченная - 6,9 млрд. рублей, или 12,1% (на 1 августа соответственно 59,4 млрд. рублей, 7,0 млрд. рублей, 11,9%). Дебиторская задолженность на 1 сентября 2009г. составила 42,9 млрд. рублей, из нее просроченная - 4,7 млрд. рублей, или 10,9% (на 1 августа соответственно 45,2 млрд. рублей, 4,6 млрд. рублей, 10,2%).

Оборот розничной торговли за январь - сентябрь 2009 года составил 81,7 млрд. рублей. По сравнению с январем - сентябрем 2008 года он уменьшился на 3,9% в сопоставимых ценах.

Объем платных услуг населению за январь - сентябрь 2009 года составил 22,8 млрд. рублей. По сравнению с январем - сентябрем 2008 года снижение составило 2,8%.

Услуги бытового характера в общем объеме платных услуг составили 6,3%.

Оплата труда. Среднемесячная начисленная заработная плата на крупных, средних и малых предприятиях и в организациях области в январе - августе 2009 года составляла 13583 рубля, что на 8,5% выше, чем в январе - августе 2008 года, ее реальный размер (с учетом индекса цен на товары и услуги) сократился на 3,5%.

Просроченная задолженность по заработной плате работникам обследованных крупных и средних предприятий и организаций, основной вид деятельности которых сельское хозяйство, охота и предоставление услуг в этих областях, лесозаготовки; добыча полезных ископаемых; обрабатывающие производства; производство и распределение электроэнергии, газа и воды; строительство; транспорт; управление недвижимым имуществом; научные исследования и разработки; образование; здравоохранение и предоставление социальных услуг; удаление сточных вод, отходов и аналогичная деятельность; деятельность в области культуры, на 1 октября 2009 года составила 29,7 млн. рублей (1,3 месячного фонда оплаты труда предприятий-должников), что меньше, чем на начало сентября 2009 года, на 2,6 млн. рублей, или на 8,1%. В расчете на одного работника, перед которым предприятия и организации имеют задолженность, она составила 10,0 тыс. рублей (на 1 сентября 2009 года - 11,7 тыс. рублей).

По состоянию на 1 октября 2009 года бюджетная задолженность составила 739 тыс. рублей, или 2,5% от общей суммы задолженности. Из общего объема бюджетного недофинансирования 596 тыс. рублей (80,6%) приходится на федеральный бюджет, 143 тыс. рублей (19,4%) - местные бюджеты.

Задолженность из-за отсутствия собственных средств у предприятий и организаций составила 28,9 млн. рублей, что на 3,4 млн. рублей меньше, чем на начало сентября 2009 года.

Из общей суммы задолженности 0,6 млн. рублей, или 2,1%, составляет просроченная задолженность за 2008 год, 1,9 млн. рублей, или 6,5%, - за 2007 год и ранее.

Рынок труда. Неполная занятость и движение работников. В сентябре 2009 года на крупных и средних предприятиях и организациях, основным видом деятельности которых являются добыча полезных ископаемых; обрабатывающие производства; производство и распределение электроэнергии, газа и воды; строительство; транспорт и связь; оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования; финансовая деятельность, в режиме неполного рабочего времени по инициативе администрации работали 3,6 тыс. человек, или 2,2% списочной численности; 14 тыс. человек (8,6% списочной численности) работали неполное рабочее время по соглашению между работником и работодателем; 0,9 тыс. человек (0,5% списочной численности) имели административные отпуска с частичным сохранением заработной платы; 8,3 тыс. человек (5,1% списочной численности) имели отпуска без сохранения заработной платы по заявлению работника.

В сентябре 2009 года принято на работу 3870 человек, что на 189 человек меньше, чем в августе 2009 года, из числа принятых 203 человека, или 5,2%, на вновь введенные места. Выбыло по различным причинам 4912 человек, что на 677 человек меньше, чем в предыдущем месяце, из них 3250 человек, или 71,7%, уволились по собственному желанию, 405 человек (8,2%) - по сокращению штатов (в августе текущего года - 75% и 9,8% соответственно).

Численность работников, намеченных к высвобождению, на октябрь 2009 года составляет 661 человек, или 0,4% списочной численности.

Численность работников, выполнявших временные (до двух месяцев) и сезонные работы, работы временного характера и общественные работы, в сентябре 2009 года составляла 9397 человек, что в 2,2 раза больше, чем в августе 2009 года, из них 97% - работники обрабатывающих производств.

Наличие вакантных рабочих мест на предприятиях и в организациях на конец сентября составило 2298 единиц.

Безработица. На начало октября 2009 года на учете в государственной службе занятости состояли 15,6 тыс. человек, не занятых трудовой деятельностью, что на 3% меньше, чем на начало сентября 2009 года. Статус безработного имели 13,0 тыс. человек (1,8% экономически активного населения области), что меньше, чем на начало сентября 2009 г., на 729 человек, или на 5,3%. Большинству безработных (87,9%) назначены пособия по безработице (на начало сентября 2009 г. - 86,8%).

Потребность предприятий и организаций в кадрах, заявленная в государственную службу занятости, на начало октября 2009 г. составила 8,6 тыс. мест (на 2,4% больше, чем на 01.09.2009), т.е. на каждые 100 вакантных мест приходилось 182 человека, не занятых трудовой деятельностью и состоящих на учете в органах государственной службы занятости (на начало сентября 2009 г. - 192 человека).

4. Описание местности региона

Общие сведения о Тверском регионе. Тверская область с населением 1 млн. 391 тысяч человек (По данным статистики по состоянию на начало 2007 года) и площадью свыше 84 тысяч квадратных километров - крупнейшая в Центральной России. Она соединяет два наиболее развитых экономических района - Центральный и Северо-Западный - и расположена между Москвой и Санкт-Петербургом. Расстояние от Твери до Москвы: 167 км.

Широко развита транспортная сеть. Через территорию области проходят железнодорожный и автомобильный пути, связывающие Москву с Санкт-Петербургом, автомагистраль Москва-Рига. Тверские земли пересекает нефтепровод международного значения «Сургут - Полоцк» и два мощных газопровода. Тверской порт с грузовым причалом позволяет обслуживать суда типа "река море".

Тверская область включает в себя 36 административных районов, 23 города, в том числе областного подчинения - 12 (Бологое, Вышний Волочек, Ржев, Торжок и др.). Административным центром области является город Тверь.

Природа Тверской области. Тверская область - край лесов, рек и озер. Здесь берут свое начало Волга, Днепр и Северная Двина, не считая более чем 1500 мелких рек. Настоящей природной жемчужиной Верхневолжья по достоинству считается озеро Селигер и вся Валдайская группа озер. И, конечно, нельзя не упомянуть, что именно здесь, в Осташковском районе, находится исток великой русской реки Волги. В Тверской области множество старинных сёл и усадеб, культурных и исторических памятников, древних и новых городов, названия которых то и дело встречаются в письмах и произведениях русских писателей и художников, в истории России.

Тверской край обладает значительными запасами полезных ископаемых: песчано-гравийные материалы, пески строительные и силикатные, легкоплавкие и огнеупорные глины, известняки различного назначения, торф, сапропель, пресные подземные воды, бурый уголь. Многие их разновидности (керамические и каолиновые глины, кварцевые пески высокой чистоты, мраморные известняки типа "Старицкий белый камень" и другие) имеют уникальные потребительские свойства. Наиболее значительны запасы торфа.

Тверь - административный центр Тверской области. Тверь - один из старейших российских городов. В настоящее время город занимает территорию 15 222 га. Имеет выгодное географическое положение: расположен в 167 км от Москвы и в 485 км от Санкт-Петербурга, стоит у слияния рек Волги, Тверцы и Тьмаки. С Москвой Тверь связана тремя транспортными магистралями: железнодорожной, автомобильной и водной. Численность населения города составляет 453 800 чел. (на 2002 г.)

Ведущими отраслями городской промышленности являются: машиностроительная, пищевая, электроэнергетика, химическая и легкая отрасли.

5. Обзор подходов к оценке и специфика земельного участка

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений (к которому относится и наш объект оценки), земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, энергетики, транспорта. Связи, обороны и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

· земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

· при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: как основного средства производства и как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

· земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

· в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

· использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков - одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам на определённую дату (В соответствие с пост. Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945) и рыночную оценку единичного земельного участка - определение рыночной и какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Согласно Федеральным стандартам оценки, обязательным для применения субъектами оценочной деятельности в РФ: ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденных Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года за №№ 256, 255, 254 соответственно, «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, существует три общепринятых подхода в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков:

· затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

· сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

· доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В нашей работе мы рассмотрим и рассчитаем оценку рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения сравнительным подходом, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Верхневолжское с/п, в районе д. Люшино.

6. Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом

Последовательность расчета:

Расчет величины рыночной стоимости при использовании метода прямого сравнительного анализа продаж выполняется в следующей последовательности:

1) Подбор информации по продажам, предложениям к продаже объектов, аналогичных оцениваемому;

2) Выбор параметров сравнения;

3) Сравнение объекта и аналога по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

4) Согласование данных по аналогам и получение стоимости единичного объекта.

5) Расчет стоимости оцениваемого объекта.

На дату оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже объектов, сопоставимых с рассматриваемым. Информация по аналогам получена с интернет-сайтов. Основные параметры и характеристики этих объектов приведены в таблице ниже:

Таблица 2

Характеристики объектов сравнения	Объект оценки	Сопоставимые объекты
		Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3	Объект-аналог № 4	Объект-аналог № 5
Наименование объекта	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Разрешенное использование земельного участка *	Для ведения ЛПХ	Для садоводства	Для с/х производства	Для с/х производства	Для ведения КФХ	Для с/х производства
Категория земель **	ЗСХН	ЗСХН	ЗСХН	ЗСХН	ЗСХН	ЗСХН
Местоположение	Тверская область, Калининский район, Верхневолжское с/п, в районе д. Люшино	Тверская область, Калининский район, д.Игнатово (10 км от Твери)	Тверская область, Калининский район, д.Неготино (15 км от Твери)	Тверская область, Калининский район, д.Бирюлино	Тверская область, Калининский район, д.Неготино (15 км от Твери)	Тверская область, Калининский район, д.Садыково
Вид права на объект	Собственность (долевая)	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
	http://tverzem.ru/bd/baza/
Контактная информация	заявка через сайт
Время продажи/предложения (условия рынка)	27 февраля 2010 г.	Февраль 2010	Февраль 2010	Февраль 2010	Февраль 2010	Февраль 2010
Условия продажи	продажа	продажа	продажа	продажа	продажа	продажа
Условия финансирования	рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Физические характеристики
Площадь земельного участка, кв.м.	57 692,00	60 000,00	82 500,00	17 000,00	82 500,00	91 000,00
Развитость инфраструктуры	Слабо развитая	Слабо развитая	Слабо развитая	Слабо развитая	Слабо развитая	Слабо развитая
Расстояние до ближайшего населенного пункта	д. Люшино	300 метров до д. Игнатово	30 метров до д. Неготино	200 метров до д. Бирюлино	100 метров до д. Неготино	25 метров до д. Садыково
Расстояние до ближайшего водного объекта	р. Шоша, р. Вязьма	10 км до р. Волга, 4 км до озера	10 - 15 км до р. Волга	10 - 15 км до р. Волга	10 - 15 км до р. Волга	10 - 15 км до р. Волга
Зона покрытия операторов мобильной связи	Все операторы	Все операторы	Все операторы	Все операторы	Все операторы	Все операторы
Транспортная доступность	удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года.	удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года.	удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года.	удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года.	удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года.	удовлетворительная. Проезд возможен в любое время года.
Инженерные коммуникации ***	Э, Г - по границе участка (в ближайшем населенном пункте).	Э, Г - по границе участка.	Э, Г - по границе участка.	Э, Г - по границе участка.	По участку проходит ЛЭП, газопровод, линия связи.	Э, Г - по границе участка.
Прочие характеристики	-	Участок под котеджное строительство. Рядом идет строительство спорткомплекса и котеджного поселка.	550 метров от трассы Москва - Санкт-Петербург (внешняя сторона). Участок находится в зоне перспективной торгово-промышленной застройки «Боровлёво-2», примыкающей к федеральной трассе. Недалеко «Боровлёво-1».	Участок расположен на трассе Москва - Санкт-Петербург	-	800 метров от трассы Москва - Санкт-Петербург (внутренняя сторона). Участок находится в зоне торгово-промышленной застройки «Боровлево-2», примыкающей к федеральной трассе. Недалеко «Боровлёво-1».
Цена продажи/ предложения объекта, руб.	8 820 000,00	12 000 000,00	6 120 000,00	11 760 000,00	15 000 000,00
Цена продажи/ предложения 1 сотки участка, руб. за 1 сотку	14 700,00	14 545,45	36 000,00	14 254,55	16 483,52
Цена продажи/ предложения 1 кв.м. участка, руб. за 1 кв.м.	147,00	145,45	360,00	142,55	164,84
* ЛПХ - личное подсобное хозяйство; с/х - сельскохозяйственное; КФХ - крестьянско-фермерское хозяйство.
** СХН - земли сельскохозяйственного назначения
*** Э - электричество, Г- газоснабжение, В(л) - водоснабжение (летнее), О(п) - отопление (печное), С - скважина, Кол - колодец

Обоснование корректировок

Для определения рыночной стоимости объекта оценки нами сделан анализ недавних сделок купли-продажи сопоставимых объектов. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к одноименным характеристикам оцениваемого объекта отражено в таблице 3.

Процентная поправка обуславливает коэффициент, на который умножается цена объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой характеристики от оцениваемого объекта.

В данном разделе используются коэффициентные поправки, которые определяются умножением цены, полученной на предыдущем этапе корректировки. При этом скорректированная цена объекта-аналога после учета следующей по счету коэффициентной поправки вычисляется по следующей формуле:

Цпi = Цп(i-1) * Ппi

где: Цп(i-1) - цена объекта- аналога до внесения i-й поправки;

Ппi - величина i-й поправки.

1) Корректировка на вид права

Объекты аналоги, как и объект оценки, находятся в собственности, поэтому корректировка по данному фактору не требуется.

2) Корректировка на условия продажи

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг». По мнению Оценщика, объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов.

Рассматриваемый нами объект относятся к средне ликвидному виду недвижимости, и для снижения срока экспозиции корректировка на торг может составить от 3 % до 7 % от цены предложения. Отсюда, при оценке методом сравнения продаж цена объектов - аналогов уменьшена на величину 3 %.

3) Корректировка на финансовые условия

Поскольку в расчетах используется рыночная информация, т.е. в качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки - единовременный платеж, корректировка по данному фактору не требуется.

4) Корректировка на условия совершения сделки

Данная поправка учитывает условия совершения сделки. И применяется при нетипичных условиях сделки, например родственные отношения продавца и покупателя, продажа в условиях банкротства, реализация арестованного имущества в рамках исполнительного производства, рассмотрение земельных споров в суде (установление прав и правообладателя) и т.п.

В нашем случае условия сделки типичные, поэтому поправка по данному фактору не требуется.

5) Корректировка на условия рынка

Так как в расчетах используется информация по объектам-аналогам по состоянию на дату оценки, то поправка по данному фактору не требуется.

6) Корректировка на местоположение и развитость инфраструктуры

Эта поправка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого объекта. На величину поправки на местоположение оказывают влияние: уровень развития данного сегмента рынка в регионе, удаленность расположения объектов от крупных городов (областных центров), близость объектов к федеральным транспортным артериям, развитость инфраструктуры и т.п.

В настоящем отчете в качестве аналогов выбраны объекты, расположенные в Бурашевском с/п Калининского района Тверской области (на небольшом удалении от трассы Москва-С.Петербург), в отличие от объекта оценки, расположенного в Верхневолжском с/п Калининского района Тверской области. По результатам анализа рынка земель СХН и прошедших сделок, можно сделать вывод о том, что коммерческая привлекательность земель, расположенных в Бурашевском с/п выше, чем в Верхневолжском с/п. Поэтому можно говорить о том, что местоположение аналогов лучше, чем местоположение объекта оценки, поэтому, поправка по данному фактору в размере 7 % применена ко всем аналогам в сторону уменьшения их цены.

7) Корректировка на транспортную доступность

Транспортная доступность аналогов и объекта оценки - одинакова, поэтому корректировка не вводилась.

8) Корректировка на площадь объекта

Поправка на площадь объекта учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади объекта в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше).

Для расчета указанной поправки оценщиками была применена статистически полученная формула логарифмической зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости Источник информации: Яскевич Е.Е. «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб», http://www.advisers.ru:

ОС = 246,9 - 18,5 х LN (П); (К = 0,93);

где: ОС - относительная рыночная стоимость;

П - общая площадь,

К - коэффициент корреляции.

Корректировка на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле:

;

где: i - корректировка на общую площадь;

ОС_оц - относительная расчетная рыночная стоимость объекта оценки;

ОС_ан - относительная расчетная рыночная стоимость объекта-аналога.

Значения поправок приведены в таблице ниже.

9) Корректировка на инженерные коммуникации

В нашем случае поправка на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций не вводилась.

10) Корректировка на характеристики объектов

Характеристики объекта оценки и аналогов приведены выше в таблице 1. С учетом характеристик объектов аналогов и оцениваемого объекта, Оценщик принял решение поправку по данному фактору в размере 5% применить ко всем аналогам в сторону уменьшения их цены.

11) Корректировка на категорию земель

И объект оценки, и аналоги относятся к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, поэтому корректировка по данному фактору не требуется.

12) Корректировка на разрешенное использование участков

В соответствии с Земельным кодексом РФ, Законом «О личном подсобном хозяйстве», Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими законодательными актами, разрешенное использование объекта оценки - для ведения ЛПХ, дает больше возможностей по использованию земли, чем разрешенное использование объектов аналогов. Поэтому Оценщик счел необходимым ввести поправку по данному фактору в сторону увеличения цены аналогов в размере 3 %.

Таблица 3

№	Цена и поправки	Сопоставимые объекты
		Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3	Объект-аналог № 4	Объект-аналог № 5
Цена продажи 1 м2 объекта, округленно, руб.	147,00	145,45	360,00	142,55	164,84
1	Поправка на право собственности	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
	Величина поправки, руб.	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена, руб.	147,00	145,45	360,00	142,55	164,84
2	Поправка на условия продажи	0,97	0,97	0,97	0,97	0,97
	Величина поправки, руб.	-4,41	-4,36	-10,80	-4,28	-4,95
	Скорректированная цена, руб.	142,59	141,09	349,20	138,27	159,89
3	Поправка на условия финансирования	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
	Величина поправки, руб.	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена, руб.	142,59	141,09	349,20	138,27	159,89
4	Поправка на условия совершения сделки	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
	Величина поправки, руб.	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена, руб.	142,59	141,09	349,20	138,27	159,89
5	Поправка на условия рынка	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0
	Величина поправки, руб.	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена, руб.	142,59	141,09	349,20	138,27	159,89
6	Поправка на местоположение и развитость инфраструктуры	0,93	0,93	0,93	0,93	0,93
	Величина поправки, руб.	-9,98	-9,88	-24,44	-9,68	-11,19
	Скорректированная цена, руб.	132,61	131,21	324,76	128,59	148,70
7	Поправка на транспортную доступность	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
	Величина поправки, руб.	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена, руб.	132,61	131,21	324,76	128,59	148,70
8	Поправка на площадь объекта	1,017	1,177	0,661	1,177	1,236
	Величина поправки, руб.	2,39	24,92	-118,36	24,42	37,81
	Скорректированная цена, руб.	135,00	156,13	206,39	153,01	186,51
9	Поправка на инженерные коммуникации	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
	Величина поправки, руб.	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена, руб.	135,00	156,13	206,39	153,01	186,51
10	Поправка на характеристики объекта	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
	Величина поправки, руб.	-7,13	-7,05	-17,46	-6,91	-7,99
	Скорректированная цена, руб.	127,87	149,08	188,93	146,09	178,51
11	Поправка на категорию земли объекта	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
	Величина поправки, руб.	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена, руб.	127,87	149,08	188,93	146,09	178,51
12	Поправка на разрешенное использование земельного участка	1,03	1,03	1,03	1,03	1,03
	Величина поправки, руб.	4,28	4,23	10,48	4,15	4,80
	Скорректированная цена, руб.	132,14	153,31	199,41	150,24	183,31

Согласование данных по аналогам и получение стоимости объектов оценки.

Согласование между собой скорректированных цен объектов-аналогов осуществляется по признаку относительной близости ценообразующих характеристик каждого их них к характеристикам оцениваемого объекта. Объект-аналог тем ближе к оцениваемому объекту по сравнимым характеристикам, если отношение суммы абсолютных значений всех корректировок объекта-аналога к его первоначальной цене стремиться к минимуму. Поэтому, объекту-аналогу с наименьшим отношением придается наибольший весовой коэффициент при согласовании результатов по всем скорректированным ценам объектов-аналогов.

Стоимость оцениваемых объектов как средневзвешенная величина скорректированных цен аналогов может быть рассчитана по формуле:

Со=Ц1 х К1 + Ц2 х К2 + … + Цп х Кп

К1 + К2 +… + Кп

Где: Ц1, Ц2, … Цп -скорректированные цены аналогов;

К1, К2, … Кп - коэффициенты, (веса).

Расчет согласования рыночной стоимости объекта оценки приведен ниже:

Таблица 4

Согласование результатов	Сопоставимые объекты
	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3	Объект-аналог № 4	Объект-аналог № 5
Скорректированная цена, руб.	132,14	153,31	199,41	150,24	183,31
Общая чистая коррекция	-14,86	7,85	-160,59	7,70	18,47
величина коррекции в % от цены продажи	10,11	-5,40	44,61	-5,40	-11,21
Общая валовая коррекция	28,18	50,44	181,54	49,43	66,74
в % от цены продажи	7,49	13,40	48,24	13,14	17,73
Весовой коэффициент	0,5025	0,2808	0,0780	0,2865	0,2122
Цена 1 кв.м. объекта, руб. за 1 кв.м.	152,17
Площадь земельного участка, кв.м.	57 692,00
Стоимость земельного участка (объекта оценки), округленно, рублей	8 778 900,0

Анализ скорректированных цен аналогов позволяет нам сделать вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 69:10:00 00 35:0149 площадью 57 692 кв.м. предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Верхневолжское с/п, в районе д. Люшино, по состоянию на 27 февраля 2010 года, округленно, составляет: 8 778 900,0 (восемь миллионов семьсот семьдесят восемь тысяч девятьсот) рублей.

Метод прямого сравнительного анализа продаж показывает наиболее реальную цену продажи объекта недвижимости, сложившуюся на данном сегменте рынка на момент оценки.

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект большую цену, чем платят другие покупатели за аналогичные объекты, а продавец не захочет продать объект за цену меньшую той, которую получают другие продавцы за аналогичные объекты.

Сравнительный подход является наиболее простым и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов. Сравнительный подход по оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.

При оценке земельных участков сравнительный (рыночный) подход является наиболее приемлемым, поскольку он максимально ориентирован на конъюнктуру земельного рынка.

При сравнительном подходе мы рассмотрели сопоставимые объекты, которые продаются на соответствующем рынке; затем внесли поправки на различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами (аналогами). В результате мы определили цену продажи каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Анализ скорректированных цен аналогов позволяет нам сделать вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 69:10:00 00 35:0149 площадью 57 692 кв.м. предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Верхневолжское с/п, в районе д. Люшино, по состоянию на 27 февраля 2010 года, округленно, составляет: 8 778 900,0 рублей.

Метод прямого сравнительного анализа продаж показывает наиболее реальную цену продажи объекта недвижимости, сложившуюся на данном сегменте рынка на момент оценки.

Список используемой литературы

1. Федеральный Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-Ф3.

2. Стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519.

3. Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256;

4. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255;

5. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254;.

6. Международные стандарты оценки. Седьмое издание, 2005 (МСО 2005). Перевод на русский язык: Микерин Г.И., Артеменков И.Л., Павлов Н.В. М.: Российское Общество Оценщиков _ представитель Российской Федерации в Международном комитете по стандартам оценки, Российская Академия Наук _ Отделение общественных наук _ Научный совет «Стратегия управления национальным имуществом», 2005.

7. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Ми...