Державне регулювання обігу земель сільгосппризначення: зарубіжний досвід

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОБІГУ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬГОСППРИЗНАЧЕННЯ: ЗАРУБІЖНИЙ ДОСВІД

Однією з причин, що гальмує розвиток аграрного сектору економіки України, є відсутність ринку землі, тобто її вільного обігу. Це призводить до того, що втрачається можливість формування конкурентоспроможних господарств ринкового типу, оптимізації землекористування. Земельні ділянки не можна використовувати для отримання кредитів. Державна казна та місцеві бюджети недоотримують кошти від податків за операції з земельними ділянками. А з глобальної точки зору мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення просто звужує конституційні права громадян України щодо розпорядження власною земельною ділянкою. Хоча запровадження мораторію у 2005 році мало на меті дати час на прийняття відповідних законів, а саме «Про кадастр», «Про ринок земель», «Про державний іпотечний банк», та поки що це лише законопроекти. Виходячи із вищезазначеного, можна зробити висновок про те, що проблема державного регулювання обігу земель сільгосппризначення є своєчасною й актуальною як в теоретичному, так і в практичному плані для національної економіки на сучасному етапі розвитку.

Про необхідність створення та функціонування ринку сільськогосподарських земель в Україні пишуть такі українські науковці, як В.Я. Месель-Веселяк, І.Р. Михасюк, Є.Й. Майовець, П.Т. Саблук, В.М. Трегобчук, М.М. Федоров та інші. Питанням створення земельного ринку в Україні переймаються як економісти, так і політики, проте нині, як і п'ять років тому, спроби держави регулювати ринок земель не є ефективними. У зв'язку з цим доцільно проаналізувати досвід розвинутих країн щодо регулювання обігу земель сільгосппризначення як складової механізму державного регулювання аграрного сектора економіки.

Земля за всіма правилами ринкової економіки, як зазначає В. Месель-Веселяк, по-перше, повинна бути товаром, тобто купуватися і продаватися; по-друге, від правильного функціонування ринку землі залежить продовольча безпека держави і екологобезпечне використання земельних ресурсів [1, с. 6]. Досвід розвинутих країн передбачає постійний та жорсткий контроль за процесом формування та функціонування ринку земель сільгосппризначення з боку держави.

Ринок землі - це система економічних і правових відносин під час перерозподілу земель між їхніми власниками економічними методами на основі попиту і пропозиції, що забезпечує купівлю-продаж земельних ділянок або прав на них, визначення вартості землі та визнання її капіталом і товаром, встановлення рівноваги цін на неї в різних регіонах країни [2, с. 270]. Він забезпечує визначення вартості землі та визнання її капіталом, що особливо важливо при оренді, заставі при банківському кредитуванні [3, с.73].

Слід відзначити, що частка операцій, пов'язаних із купівлею-продажем землі у західних країнах не перевищує 3% загальної площі сільгоспугідь, натомість значно більшу роль відіграють орендні земельні відносини та іпотека. При чому 99 % землі купує держава, яка здає потім ці землі в оренду [4, с. 13].

Формування ринку землі в Україні - процес поступовий та тривалий, який, перш за все, потребує створення прозорої та збалансованої нормативної та правової бази. Гальмує цей процес, як вже зазначалось вище, мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, що встановлено урядом на певний термін або до закінчення певних надзвичайних подій. Однією з умов скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення (п. 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України) є прийняття Закону України «Про Державний земельний кадастр» та Закону України «Про ринок земель». Оскільки нині в міністерстві юстиції існує 4 реєстри, які не пов'язані між собою та з реєстром, який ведуть у регіональному відділі Держкомзему, а також немає повного опису сільськогосподарських земель, якнайскоріше створення Державного земельного кадастру є конче необхідним.

Cтаном на 2010 рік 51% земель перебуває у приватній власності, а за останні роки створено понад 35000 нових агроформувань. Загалом скасування мораторію мало б позитивно вплинути на агробізнес у цілому, але виникає побоювання, що українськими чорноземами володітимуть іноземці, адже вони мають гроші на купівлю землі. Зацікавленість іноземних інвесторів до земель сільгосппризначення значно зросла через світову продовольчу кризу 2007-2008 років. Ціни на пшеницю зросли на 84%, на цукор - на 55%, прогнозують, що попит на пшеницю у 2011 році перевищить пропозицію.

Незважаючи на відсутність купівлі-продажу земельних ділянок сільгосппризначення, існує поняття нормативної оцінки землі. За даними Держземагентства нормативна оцінка 1 га орних земель у 2010 році в середньому по Україні становила 11,9 тис. грн. За результатами досліджень Українського клубу аграрного бізнесу, 49% сільгоспвиробників вважають, що вартість одного гектара ріллі має перевищувати 10 тис. грн, 28% оцінюють вартість орних земель у 5 тис. грн за гектар, а 35% оцінюють вартість гектара ріллі у понад 15 тис. грн. З них 23% - це малі фермерські господарства розміром не більше за 50 га. Крім того, переважна більшість дрібних фермерів не збирається купувати землю після запровадження ринку землі. Це свідчить про те, що в разі скасування мораторію на продаж земель сільгосппризначення, більшість малих фермерських господарств готова піти з аграрного ринку й розраховує якнайдорожче продати свої земельні угіддя, тому що бути фермером нині вкрай важко [4, с. 16-17].

Противників впровадження вільного обігу землі непокоїть можливість спекуляцій землею. Саме тому планується внести зміни в декрет Кабінету міністрів про державне мито. За купівлі та продажу земельної ділянки у поточному році згідно з Законом «Про державне мито» доведеться сплатити 100% нормативної грошової оцінки. Це в середньому 11 тис. грн. За продаж на другий рік - 90%, третій - 80%, четвертий - 70% , п'ятий - 60%.

Згідно з ч.2 ст. 12 проекту закону «Про ринок земель» іноземні громадяни, особи без громадянства, підприємства, засновані за участю іноземних фізичних та юридичних осіб, іноземні юридичні особи та іноземні держави не можуть мати у власності землі сільськогосподарського призначення [5, с. 2].

Стовідсоткові дочірні підприємства іноземних фірм та спільні підприємства з іноземним капіталом не матимуть права купувати землю. Іноземні компанії можуть застосовувати схему дворівневої структури, коли іноземна компанія створює в Україні так звану «компанію першого рівня», яка, своєю чергою, створює «компанію другого рівня». «Компанія другого рівня» формально вже відповідає вимогам Земельного кодексу, є українською юридичною особою і може виступати власником землі. З одного боку, продаж землі іноземцям обіцяє інвестиції у сектор, проте для забезпечення продовольчої безпеки країни частка таких земель не має перевищувати 20-30%. У Канаді лише у кількох провінціях дозволено продавати землю іноземцям. На Мадагаскарі, де після того, як у 2008 році половину орних земель на 99 років передали в оренду південнокорейській корпорації “Daewoo” - без орендної плати, але в обмін на близько 6 млрд доларів інвестицій в інфраструктуру, розпочалися масові протести громадян, сталися державний переворот і зміна уряду [6, с. 75-77].

Обґрунтовуючи потребу запровадити в Україні вільний ринок землі зазвичай посилаються на зарубіжний досвід лібералізації відповідного ринку. Та основною метою земельних реформ у Європі та США був не фінансовий зиск, а відповідальне й ефективне використання сільськогосподарських земель. До власників таких наділів держава висуває цілу низку кваліфікацій них вимог. Адже лише в такий спосіб можна досягти продовольчої безпеки країни [7, с. 120].

Так, у країнах ЄС одним із головних ризиків вільного ринку землі є подрібнення фермерських господарств та ділянок під час успадкування чи зміни власника, що може негативно вплинути на обсяги агровиробництва. Тому землі, нерухомість, машини і обладнання, худобу передають лише одному із спадкоємців. Згідно із законом потрібно, щоб ця людина мала спеціальну аграрну освіту, досвід роботи в аграрній сфері. Державний контроль за відчуженням ділянок сільськогосподарського призначення в Німеччині дуже суворий. Передбачено спеціальний дозвільний порядок для наділів площею понад 1 га. Потенційний покупець має обґрунтувати мету придбання землі й подати свідоцтво щодо фахової підготовки. У дозволі відмовляють, якщо купівля-продаж пов'язані з «нездоровим перерозподілом земель», зокрема на користь осіб, не причетних до фермерства; відчуження призведе до надмірного подрібнення ділянки (менше 1 га); договірна ціна відрізняється від ринкової оцінки більше ніж на 50%. Іноземцям можуть відмовити у дозволі під приводом, що придбання суперечить «заходам стосовно вдосконалення аграрної структури», або з інших мотивів. Федеральна влада відповідає за консолідацію господарств і проведення структурної політики: оптимізацію розміщення ділянок, створення більших за розмірами господарств, краще із суцільним масивом землі, протиерозійні заходи.

У Франції законодавство зорієнтоване на збереження цільового призначення аграрних земель. У сільській місцевості дозволяють будувати лише потрібні для господарювання споруди. Повністю заборонено купівлю-продаж особливо родючих земель для нецільового використання. Власник не має права не обробляти поле понад п'ять років, інакше ділянку можуть примусово передати іншим особам в установленому порядку. Причому винний повинен запропонувати купити її місцевим фермерам, орендаторам. Вважаючи ціну зависокою, ті мають право звернутися до суду з проханням встановити нижчу. До того ж діє принцип «преференційного спадкоємця», на засадах якого місцевий суд обирає найбільш кваліфікованого кандидата у власники ферми, до якого переходить усе господарство «Французьке законодавство передбачає необхідність особливого дозволу на продаж землі іноземцям у двох випадках: якщо ціна угоди перевищує €38 млн або якщо йдеться про купівлю виноградників. Їх визнано важливою частиною національного багатства» [2, с.2].

Польща серед інших членів ЄС вирізняється переважанням індивідуального приватного виробництва й слабким розвитком колективного землеволодіння. З1998 року в Польщі ухвалили закон, який дозволив продаж сільгоспугідь, а також дав змогу місцевим органам селянського самоврядування проводити торги й запроваджувати конкурсну систему розподілу земельних ресурсів, яка сприяє максимальній приватизації наділів та створенню ринку землі. Передача її селянам відбувається за договором купівлі-продажу або оренди. Крім того, Державний земельний фонд реформували в Агенцію сільськогосподарської власності державної скарбниці (АСВДС). Вона викуповує землю та нерухомість і продає перспективним власникам. Із фонду АСВДС одержують наділи сільськогосподарські переселенці: малоземельні селяни; молодь, яка бажає створити велике господарство; колишні працівники держгосподарств. Польща запровадила 12-річний мораторій на купівлю іноземними компаніями земель від моменту вступу в ЄС.

В Угорщині ще 1989 року був прийнятий закон про купівлю-продаж земель, що фактично запровадив їх вільний обіг. Тоді розпаювали майно колективних підприємств. Фермери можуть придбати до 300 га. До 2011 р. право їх купівлі-продажу поширювалося тільки на громадян Угорщини. Проте іноземці обходили заборону, залучаючи вітчизняних фермерів. Нині ж законодавство дає право іноземцям купувати землю, якщо ті проживають у цій державі понад три роки й займаються сільським господарством. В

Угорщині під час купівлі сільськогосподарських угідь до 100 га власник може отримати банківський кредит на 10 років обсягом 70% від вартості землі. Пріоритетне право на придбання земельних ділянок сільгосппризначення надано особам, які пов'язані з аграрною сферою та мають відповідну освіту. Для боротьби зі спекуляцією ввели обов'язкове використання землі для ведення сільського господарства упродовж п'яти років. Державний земельний банк Угорщини надає тільки довготермінові кредити (не менш як на п'ять років), а земельний фонд викуповує ділянки у громадян, які одержали їх від держави під час приватизації і не бажають на них працювати, або ж заставлені сільськогосподарські угіддя. Фонд має право продавати чи здавати в оренду придбані ним землі особам, які вестимуть ефективне товарне виробництво сільськогосподарської продукції.

У Чехії всі земельні угіддя залежно від ґрунтово-кліматичних умов класифікували на 44 податкові групи: за кращі фіскальний збір становить 930, за найменш родючі - 10 крон за гектар. Не можна змінювати цільове призначення ділянки упродовж трьох років від моменту купівлі. Переважне право на придбання державних земель аграрного призначення мають чеські фермери, у приватній власності яких не менш ніж 10 га і які постійно працюють у межах територіальної громади мінімум три роки, а також орендарі ділянок площею до 500 га, якщо вони винаймають їх понад три роки. Пріоритет у купівлі приватних сільськогосподарських земель надано їх співвласникам. У результаті переговорів із ЄС Чехія запровадила семирічний мораторій на придбання таких земель іноземними юридичними та фізичними особами навіть з інших країн ЄС, який вже закінчився. Нині громадяни країн Євросоюзу мають право купувати землю сільгосппризначення за постійного проживання у Чехії понад три роки та реєстрації у якості фермерів.

У Латинській Америці під час земельних реформ 1960-х - 1970-х років розвинулися колективні форми господарювання. Практично всі країни Латинської Америки основну частину конфіскованих у великих власників земель передавали колективам підприємств різних форм власності. Хоча нині й існує несправедливість у розподілі земельних ресурсів.

У Бразилії 20% ріллі належать 20 латифундистам, а 11 млн селянських родин взагалі без ділянок. І це при тому, що держава намагається активно втручатися в сферу земельних відносин, конфіскує угіддя великих власників, які порушують законодавство й використовують землі не за призначенням. Також у Бразилії є обмеження на продаж землі іноземцям - не більше 49% плантацій, де вирощують основні продукти харчування.

У США основна частина земельної політики формується на рівні штатів, а всі ухвали окружної та муніципальної влади підлягають затвердженню на вищому рівні. Іноземцям не заборонено купувати сільгоспугіддя, але в кожному окремому випадку вони повинні повідомляти про це міністра сільського господарства. Однак, в основних аграрних штатах діють фактичні обмеження прав іноземних громадян на купівлю землі через суворе законодавство з охорони природи, здоров'я, безпеки. У США лише 1,7% земель сільгосппризначення належить іноземним компаніям.

Вивчаючи досвід вищезазначених країн можна зробити висновок, що ринок землі там функціонує для оцінки землі як ресурсу, який можна продати, здати в оренду, віддати у заставу. Основне завдання держави - контроль за земельними ресурсами, запобігання погіршенню їх якості, розпорошенню, нецільовому використанню та концентрації занадто великих масивів у одних приватних володіннях.

Навіть за умов мораторію на продаж землі агробізнес в Україні є досить привабливим для іноземців.

Минулого року, за не найкращого фінансового клімату, в ході розміщення акцій на міжнародних фондових ринках агрохолдинги залучили до України понад 1,5 млрд доларів від іноземних інвесторів. До речі 1,5 млрд дол. - це фактично половина всього обсягу кредитування розвитку сільськогосподарського виробництва за 2010 рік.

Сотні холдингів і тисячі середніх підприємств непогано розвиваються в Україні, маючи у власності не більше ніж 20-40 га землі. Це та земля, яку засновники підприємств під час розподілу землі та майна колгоспів отримали особисто, решту землі успішні сільгосппідприємства орендують. До скасування мораторію підприємцям слід перевірити чи в існуючих договорах оренди земель сільськогосподарського призначення передбачено розірвання договорів у випадку зміни власності (Орендодавця), переукласти договори оренди землі на новий, довший строк - 20?49 років ? при цьому пропонуючи селянам підвищену вартість за оренду та інші матеріальні блага, що стимулюватиме їх укласти такі довгострокові договори оренди.

Поступове включення землі в економічний обіг дозволить врахувати ціну землі у вартості виробленої в аграрному секторі продукції, визнати роль землі як елементу витрат аграрного виробництва. Подальший розвиток ринкових відносин без врахування аграрного капіталу лише посилюватиме міжгалузевий диспаритет.

На перехідний період до цивілізованих ринкових відносин в аграрній сфері доцільно не встановлювати заборони, а послідовно формувати земельне законодавство. Пріоритетними завданнями уряду є зміна законодавчої бази та приведення її у відповідність не лише до викликів глобального ринку, а й до реалій економічного сьогодення. У рамках реформування законодавчої бази планується наповнення електронного загальнодержавного кадастру землі, зменшення часу на реєстрацію прав власності на землю до 14 днів, проведення інвентаризації земельних ресурсів та затвердження паспортів агропромислового виробництва.

З метою виконання розділу «Розвиток сільського господарства й земельна реформа» Програми економічних реформ Президента на 2010 ? 2014 роки «Заможне суспільство, конкурентоспроможна економіка, ефективна держава» в частині проведення системних реформ в агропромисловому комплексі, зараз триває законотворча робота, результатом якої має стати прийняття Верховною Радою України базових законодавчих документів [8, с. 2]. Йдеться про Закони України «Про ринок земель», «Про державний земельний кадастр», «Про консолідацію земель», Державну цільову програму розмежування та інвентаризації земель.

ринок земля державний регулювання

Література

1. Месель-Веселяк В.Я. Реформування аграрного сектора України: здобутки і проблеми / В.Я. Месель-Веселяк // Економіка АПК. - 2003. - № 5. - С. 3-8.

2. Даниленко А.С. Формування ринку землі в Україні / А.С. Даниленко, Ю.Д. Білик. - К. : Вид-во "Урожай", 2006. - 277 с.

3. Федоров М.М. Особливості формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні / М.М. Федоров // Економіка АПК. - 2007. - № 5. - С. 73-78.

4. Шебанін В.С. Щодо напрямів удосконалення механізму земельних відносин в Україні / В.С. Шебанін, І.І. Червен, І.Д. Бурковський // Трансформація земельних відносин до ринкових умов господарювання : матер. Других зборів Всеукраїнського конгресу економістів-аграрників південного регіону України, 11-13 січня 2009 р. - Миколаїв, 2009. - С. 12-18.

5. Присяжнюк М. Аграрна стратегія Україна / М. Присяжнюк // Урядовий Кур'єр. - 2011. - квітень.

6. Саблук П.Т. Структурно-інноваційні зрушення в аграрному секторі України як фактор його соціально-економічного зростання / П.Т. Саблук // Економіка АПК. - 2004. - № 6. - С. 3-8.

7. Михасюк І.Р. Аграрний сектор АПК: Проблеми і шляхи вирішення / І.Р. Михасюк, Є.Й. Майовець. - Львів : Вид. центр ЛНУ ім. Івана Франка, 2001. - 230 с.

8. Іванов О. Зберегти землю / О. Іванов, С. Балан // Тиждень. - 2011. - № 3. - С. 2.

Размещено на Allbest.ru