Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Установить причины, влияющие на цены рыночных земельных участков в г. Тюмени и выявить основные проблемы их приобретения

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка:

- расположение,

- обеспеченность электроэнергией (здесь зачастую влияет не сам факт возможности подключения к ближайшей электроподстанции, а какая мощность может быть подведена к участку, и какой комплекс работ должен быть для этого выполнен),

- наличие магистрального газа,

- категория земель

- вид разрешенного использования.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли. На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

* социальные и демографические особенности;

* общая экономическая ситуация;

* правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

* природные условия и окружающая среда;

* физические и качественные характеристики земельного участка;

* расположение земельного участка;

* доход, который можно получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения. стоимость земельный участок

К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.

К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.

Процесс единичной оценки земельного участка включает следующие этапы:

Этап 1. Определение задачи оценки.

На первом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

а) цель задания;

б) искомый вид стоимости;

в) определение правового режима и объема оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

- категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориальной зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования и другие.

- цель использования земельного участка.

- форма собственности.

- сервитуты и ограничения вещных прав на земельные участки.

- наличие застройки.

г) определение даты оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации.

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, его местоположения, состояния рынка земли и недвижимости, выбора методов оценки. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие разделы.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

а) договор на передачу титула собственности;

б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

в) информация о собственнике или арендаторе;

г) сервитуты;

д) правила зонирования и функционального использования;

е) правила строительного кодекса

ж) различного рода ограничения: санитарно-экологические и рекреационные; ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации, и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка:

а) размер (площадь);

б) форма;

в) топография (рельеф);

г) ландшафт, качество почвы, результаты инженерно- изыскательных работ (если они проводились);

д) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.);

3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка.

4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:

а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;

в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;

д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

ж) состояние окружающей среды;

з) неблагоприятные условия: возможность затопления, близость оврагов, оползней, близкое залегание грунтовых вод, электромагнитное и радиационное излучение и прочее.

5. Анализ экономических факторов:

а) цены соседних участков;

б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и другие);

в) данные о продажах аналогичных земельных участков;

г) данные о стоимости аренды земельных участков;

д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);

е) данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: - находится в эксплуатации

- временно не эксплуатируется

- земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче; 6. Особые факторы, вытекающие из местоположения участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Источники информации:

1. непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установление тождественности между тем, что записано в документах и тем, что реально существует.

2. получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

3. исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения условно вакантного состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов, без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке - затратного, сравнительного и доходного и согласование полученных результатов.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации, оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанных Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года №519 «Об утверждении стандартов оценки и утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-Р», рекомендуется использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 5. Подготовка отчета об оценке.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:

1. Федеральный закон №135-ФЗ от 29 июля 1998 года Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

2. Постановление Правительства РФ №519 от 6 июля 2001 года Об утверждении стандартов оценки

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России №568-Р от 6 марта 2002 года.

Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.

Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

1. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.

2. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете.

3. В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка.

4. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка.

5. Для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Например, по кадастровой оценке земель поселений.

Цены на рынке земельных участков Тюмени и Тюменского района за последний квартал несколько повысились. Но говорить о том, как поведет себя рынок в долгосрочной перспективе сложно, понятно то, что в ближайшее время ждать резкого роста или падения цен не стоит, считает аналитик рынка земельных участков. Так, по прогнозу компании, за четвертый квартал 2010 года стоимость земельных участков в среднем повысится лишь на 0,1%. По итогам мониторинга за 2010 года средняя стоимость на земельные участки с назначением под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), находящиеся на праве собственности, повысилась на 2,7% в границах города, и на 2,5% в Тюменском районе.. В целом же за июль-сентябрь 2010 года повышение средней стоимости на рынке земельных участков города Тюмень составило 0,4%, по Тюменскому району - 0,5%, относительно аналогичного ценового показателя конца предыдущего квартала. Наибольшим спросом пользуются предложениям земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Самые распространенные районы входит д. Патрушева, Цимлянского озера и Московского тракта расположенные в радиусе до 10-20 км. Предложения на участки под промышленно-производственные цели наблюдаются в районе Антипино. Превалирующая доля на рынке участков под ИЖС может быть объяснима следующим: в городе свободных, незастроенных ветхим жильем земельных участков под комплексную жилищную застройку крайне мало, и, как правило, участки данного назначения не продаются, а сдаются в аренду под строительство посредством аукциона. То же относится и к участкам под коммерческое и промышленно-производственное использование. Увеличение площади под застройкой и инфраструктурой в городе, как следствие приводит к уменьшению площади земли сельскохозяйственного назначения.

Тенденция перевода дачных земель под коттеджную застройку также значительно увеличивает объем участков с назначением под ИЖС. При выборе земельного участка под индивидуальное жилищное строительство решающими являются такие факторы как близость к водоему, к населенному пункту, наличие рядом лесного массива, качество подъездной дороги, наличие коммуникаций. В настоящий момент в Тюмени на рынке представлен достаточно широкий спектр земельных участков, как по размеру площади, по целевому использованию, так и по цене.

По более низкой цене можно приобрести участок под строительство частного дома в районах отдаленных от центра города, таких как п. Антипино (627 рублей/кв.м.), Метелева (699 рублей/кв.м.) и прочие, где потребуется больше времени, чтобы добраться до города. Значение местоположения участка под нежилую застройку играет для городских земель более существенную роль, чем, например, для сельскохозяйственных участков. Разница в местоположении сильно влияет на стоимость земли, а через нее - на стоимость всего объекта недвижимости. Недорогой является земля на окраинах города. Однако на окраине далеко не каждый объект коммерческой недвижимости будет успешным. Наиболее оптимальным вариантом земельный участок на выезде из города будет для складских комплексов. Возможно здесь и создание торговых объектов, но им потребуется дополнительная инфраструктура для привлечения потребителя.

Строительство на окраине офисных или бизнес-центров бессмысленно, так как одним из главных критериев успешного офисного объекта является его близость к центрам деловой активности города. Недостатком территорий на окраинах города обычно является и отсутствие каких-либо коммуникаций. На сегодняшний день доля земельных участков под садово-огородническое хозяйство составляет 29% и занимает второе место после ИЖС (58%) по количеству предложений.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом. Привлекательность земельных участков, а соответственно, и спрос на них формируется под влиянием многочисленных факторов. Участки под административно-коммерческое использование в окрестностях Тюмени не так экономически эффективны и востребованы как в городе, а те, что предлагаются к продаже находятся в строящихся коттеджных поселках и позиционируются как участки под ИЖС с последующим переводом под коммерческое использование. Тоже можно отнести и к земельным участкам под многоэтажную застройку и промышленно-производственные цели. В настоящее время, учитывая высокую цену на земельные участки в городе, а так же недостаточно широкий диапазон предложения вследствие застройки участков, все больший интерес проявляется в отношении земли в окрестностях Тюмени.

Размещено на Allbest.ru