Размещено на http://www.allbest.ru/

Лекция

Методы оценки сельскохозяйственных земель и лесных ресурсов

Глава 1. Оценка земель сельскохозяйственного назначения. Оценка земель лесного фонда

На современном этапе развития рынка земельных участков в основном завершен процесс формирования правовой базы земельно-имущественных отношений.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской федерации, Земельным кодексом РФ, Федеральными законами от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», а так же принятыми в соответствии с ними другими нормативными актами.

Вместе с тем, по мере практической реализации земельного законодательства возникает множество сложных вопросов, связанных с правами физических и юридических лиц на участки сельскохозяйственного назначения.

1.1 Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

сельскохозяйственный земля оценка стоимость пай

Оценка стоимости земель с/х назначения производится при приобретении или передаче вещных прав на сельскохозяйственные угодья в рамках Российского законодательства, в следующих целях: продажа, назначение размера арендных платежей, ипотечное кредитование, внесение в уставный капитал с/х предприятий, определение компенсаций в случае отчуждения угодий, назначение базы для страховых платежей, разработка и реализация инвестиционных проектов развития с/ производителей.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения должна производиться исходя из их разрешенного, наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах единого земельного участка сельскохозяйственного назначения выделяются части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке. Выделение частей, как правило, производится в соответствии с экспликацией земельного участка.

По видам использования части оцениваемого земельного участка могут подразделяться на:

- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

- земли под постройками сельскохозяйственного назначения (усадьба и хозяйственные постройки, ремонтно-техническими, машинно-мелиоративными станциями, промышленно сельскохозяйственными комплексами, инкубаторно-птицеводческими станциями, хранилищами, а также комплексами по производству и переработке сельскохозяйственной продукции);

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основании стоимости его сельскохозяйственных угодий и земель под постройками сельскохозяйственного назначения и с учетом качественных характеристик других частей земельного участка.

Части земельного участка, занятые постройками сельскохозяйственного назначения оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Части земельного участка, используемые в качестве сельскохозяйственных угодий и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для обособленной предпринимательской деятельности (например, рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации земельной ренты.

Части земельного участка, занятые внутрихозяйственными дорогами; коммуникациями; замкнутыми водоемами, которые не могут быть использованы для обособленной предпринимательской деятельности; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений не подлежат самостоятельной оценке. При этом характеристики этих частей земельного участка учитываются при оценке стоимости земельного участка в целом.

1.2 Особенности оценки сельскохозяйственных угодий

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать естественные агрономические свойства земельного участка, а также влияние источников антропогенного загрязнения. К числу основных агрономических свойств земельного участка и его почвенного слоя относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, доступная влага, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.) и качественные характеристики месторасположения земельного участка (рельеф, увлажнение, микроклимат).

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

В качестве показателя урожайности может использоваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ, или рассчитывается средний показатель фактической урожайности по области за несколько последних лет.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

Индивидуальные затраты на практике могут быть приняты на уровне, который устанавливается на основе данных бухгалтерской отчетности плюс прибыль, необходимая для нормального воспроизводства (можно исходить из среднеотраслевой рентабельности).

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

Отсутствие ренты при расчетах по какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данный тип почв нецелесообразно использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую категорию угодий. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то его оценивают как сенокос.

1.3 Особенности оценки отдельных видов сельскохозяйственных угодий

Пашня - земли с наиболее плодородными почвами, систематически обрабатываемые и используемые под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав и чистые пары.

Как правило, продуктивность пашни определяется по валовому выходу основной культуры. Выбор основной культуры производится из набора культур типичных или традиционно возделываемых в регионе оценки.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

На продуктивность земельных участков пашни дополнительное влияние могут оказывать следующие факторы:

· Мощность пахотного слоя, мощность гумусового горизонта, содержание гумуса в процентах, содержание подвижного фосфора и калия, степень засоренности);

· Рельеф (уклон местности, эрозия склона, категория эрозионной опасности);

· Загрязненность земельного участка тяжелыми металлами, пестицидами; отходами и побочными продуктами нефтедобычи;

· Существующая организация территории.

Залежь - земельный участок, который ранее использовался под пашню и затем более года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не пригоден под пар.

Залежь оценивается методом предполагаемого развития, с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

Кормовые угодья в структуре сельскохозяйственных земель представлены сенокосами и пастбищами.

Сенокосы - сельскохозяйственные угодия, систематически используемые под сенокошение. Пастбища - угодия, систематически используемые для выпаса скота, а так же земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса. На продуктивность кормовых угодий дополнительное влияние могут оказывать следующие факторы:

· расположение, и крутизна склона;

· мощность гумусового горизонта, степень увлажнения и засоленность почв;

· ботанический состав травостоя;

· культуротехническое состояние (закустаренность, залесенность, каменистость).

Многолетние насаждения - сельскохозяйственные угодия, используемые под искусственно созданными древесными, кустарниковыми ли травянистыми многолетними растениями, предназначенными для получения плодово-ягодного урожая, технической или лекарственной продукции.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

- возраст многолетних насаждений;

- породно-сортовой состав многолетних насаждений;

- особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

- возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Пример.

Исходные данные: Рассчитать стоимость участка пашни площадью 350 га.

Расчетная рентабельность сельскохозяйственного производства (соотношение валового и чистого доходов) составляет 52%. Урожайность основной товарной культуры, возделываемой на пашне (бал бонитета 75 баллов) 20 ц/га (зерновые). Рыночная цена товарной продукции, возделываемой на пашне 1800 руб./т (180 руб. / ц).

Порядок определения рыночной стоимости 1 га пашни.

РС сх = S * (ЧОД / Кк.)

Для расчетов принимаем, что чистый доход, получаемый в процесе с/х производства:

ЧОД = ВД* Крент

ВД = Ур * Ср

Где ВД - валовой доход с единицы площади пашни (ц/га);

У - урожайность основной культуры (ц/га);

Ср - рыночная цена единицы товарной продукции (р/ц).

Расчет рыночной стоимости 1 га пашни.

Определим величину валового дохода с 1 га пашни

ВД = 20 ц/га * 180 руб./ц = 3600 руб./га

ЧОД = 0,52 * 3600 руб./га = 1872 руб./га

РС сх = 350 га * 1872 руб. / га / 0,18 = 350 га* 10400 руб./га = 3 640 000 руб.

1.4 Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв

Данный метод базируется на нормативной цене конкретного земельного участка соответствующего целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам, определяемой в соответствии с Постановления Правительства РФ от 15.03.97 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Нормативная цена оцениваемого участка корректируется через повышающие (понижающие) коэффициенты, учитывающие территориально-оценочную зону, зависимость от спроса и предложений на рынке земли, совокупный инфляционный коэффициент к определенному году, вид использования угодья и местоположение участка внутри зоны. В результате получается значение потребительной (нормативной) стоимости земли.

Формула подсчета потребительной (нормативной) стоимости:

СП₁ = 3Н * K * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ,

Где СП₁ - потребительная (нормативная) стоимость земельного участка;

3Н - ставка земельного налога за 1 га отдельных видов сельскохозяйственных угодий "М-района;

К - кратность ставки земельного налога в данном субъекте страны;

S - площадь участка, га;

КМ - поправочный коэффициент на местоположение участка;

КЗ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения;

КУГ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья;

ИИНФ - инфляционный индекс к определенному году.

Рыночная (базовая) стоимость равна произведению потребительной (нормативной) стоимости участка на индекс спроса и предложения в данной оценочной зоне, который зависит от цели отвода земли:

СР1 = СП1 * ИСПР,

где СР1 - рыночная (базовая) стоимость участка;

СП1 - потребительная (нормативная) стоимость;

ИСПР - индекс спроса и предложения.

Пример 1. Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 10 га с целью продажи под разбивку садового кооператива. Участок использовался в виде пашни.

Адрес участка: Владимирская область, Судогодский район, д. Вяткино. Удаленность участка от областного центра - 8 км, районного - 32 км, центральной усадьбы - 1 км, автомобильной трассы ~ 1 км, железной дороги - 10 км, судоходной реки (водной артерии) - 9 км. На расстоянии 1 км есть пруд, 3 км - до леса, 8 км - от мест техногенного загрязнения. Недалеко (0,5 км) есть узел связи, 0,5 км - до места подключения к газопроводу и 2 км до линии электропередачи. Участок находится в пригодной зоне г. Владимира.

Дата оценки: 10 января 2003 г.

Решение. Исходя из удаленности участка от основных мест сбыта продукции, элементов окружающего ландшафта и коммунально-инженерных коммуникаций, коэффициент на местоположение (КМ) составит 1,22.

Ставка налога за 1 га пашни (ЗН) по этому району на дату оценки составляет приблизительно 35 долларов США.

Кратность налога в области (К) - 200; индекс инфляции (ИИНФ) - 1,5; индекс спроса и предложения (ИСПР) для 2-ой оценочной зоны равен 2,0 (по решению Главы Администрации области). Индекс спроса и предложения можно определить как отношение 75% от среднестатистического значения рыночной стоимости 1 га (по данным продаж за истекший год) к нормативной цене данной единицы площади. Потребительная стоимость:

СП1 = 3Н * K * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ = 35 * 200 * 10 * 1,22 * 1,3 * 1,0 * 1,5.

СП1 = 166 530 долларов США.

Рыночная стоимость составит:

СР1 = СП1 * ИСПР = 166 530 * 2,0= 333 060 долларов США.

1.5 Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв

Данный метод представляет собой модификацию предыдущего метода. Ставка земельного налога берется не за 1 гектар, а за 1 балл среднеобластного балла бонитета почв (можно использовать величину налога за 1 балл определенной оценочной зоны).

Балл бонитета почв (Б) - это сравнительная оценка качества почв участков (т.е. плодородия) и их производительной способности, выраженная в баллах.

В расчетах стоимости используется фактический балл бонитета почвы оцениваемого участка с корректировкой его по отношению к среднеобластному баллу бонитета. Дальнейшие расчеты аналогичны предыдущему методу:

СП₂ = 3НБ * Б * KПП * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ,

где СП₂ - потребительная (нормативная) стоимость земельного участка;

3НБ - ставка земельного налога за 1 среднеобластной (по зоне) балл бонитета почв;

Б - балл бонитета почвы оцениваемого участка;

KПП - поправочный коэффициент к ставке налога за 1 балл бонитета почвы оцениваемого участка по отношению к среднеобластному или зональному баллу бонитета:

KПП = ((Б/Бобл. + 1)/2К - кратность ставки земельного налога в данном субъекте страны;

S - площадь участка, га:

КМ - поправочный коэффициент на местоположение участка;

КЗ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения;

КУГ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья;

ИИНФ - инфляционный индекс к определенному году.

Формула подсчета рыночной (базовой) стоимости земельного участка:

СР₂ = СП₂ * ИСПР,

где СР₂ - рыночная (базовая) стоимость участка;

СП₂ - потребительная (нормативная) стоимость;

ИСПР - индекс спроса и предложения.

Пример 2. Исходными параметрами для расчета рыночной стоимости земельного участка, площадью в 10 га, служат данные участка, описанного в примере 1, дата оценки 10 января 1998 г. Дополнительно используют областную ставку земельного налога за 1 га пашни - 40 долларов США/га; среднеобластной балл бонитета почв - 50 и балл бонитета оцениваемого участка - 41,5.

Решение. Ставка земельного налога за 1 балл бонитета почвы области равна 40/50 = 0,85 доллара США.

Потребительная (нормативная) стоимость с учетом плодородия участка определяется по формуле:

СП2 = 3НБ * Б * KПП * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ = 0,8*41,5 * (41,5/50+1)/2 * 200 * 10 *1,22 * 1,3 *1,00 * 1,5 = 144 538,6 долларов США.

Рыночная стоимость равна:

СР2 = СП2 * ИСПР= 144 538,5 * 2,0 = 289 077 долларов США.

1.6 Порядок определения размера арендной платы при аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения

Расчет арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения имеет ряд особенностей в сравнении с порядком, предусмотренным для застроенных территорий.

Годовой размер арендной платы по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий, земель занятых, зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения, первичной переработке продукции. При этом арендная плата не взимается за земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью противоэрозионного назначения. Оценка рыночной стоимости земельного участка с/х назначения, для целей его предоставления в аренду производится независимым оценщиком по вышеизложенным методикам. Годовой размер арендной платы устанавливается в размере 4 % от рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения, что в среднем соответствует 10% от валового дохода арендатора при уровне рентабельности 52%.

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (в том числе участков в общественной собственности).

1. В аренду могут быть переданы участки, только прошедшие перерегистрацию и прошедшие кадастровый учет.

2. Предельный срок аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 49 лет.

3. В договоре может содержаться условие о том, что арендатор может приобрести в собственность земельный участок по истечению срока аренды, но не ранее чем через 3 года при условии надлежащего использования земельного участка. Выкуп осуществляется по рыночной стоимости.

4. Площадь земель, одновременно переданных в аренду одному арендатору, не ограничена.

Закон не допускает передачу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в аренду по договору аренды. Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является правом, а не вещью, в связи с этим доля в праве не может быть объектом тех видов гражданских договоров, относительно которых есть прямое указание ГК. Множество договоров аренды земельных долей не соответствуют действующему гражданскому законодательству. (По статистике около 70% собственников долей сдали их в аренду). В данном случае такие договора рассматриваются как договора доверительного управления имуществом.

1.7 Порядок выделения земельных паев

Рассмотрим порядок выделения земельных паев, который представлен в методических рекомендациях по выделу земельных участков в счет земельных долей.

Земельная доля - доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник общей собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого участка, а так же размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Выдел земельного участка должен производиться при условии определения на местности границ, находящихся в общей собственности участков. При этом должны использоваться материалы, позволяющие однозначно охарактеризовать местоположение земельного массива, в котором расположен испрашиваемый земельный участок. Для этого могут быть использованы имеющиеся в сельскохозяйственной организации планово-картографические, землеустроительные, агрохимические и другие материалы. Размер компенсации, подлежащей выплате участникам долевой собственности, устанавливается в случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу площади.

Работы по оценке рыночной стоимости земельного участка выполняются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ и методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными МИО РФ от 06.03.202 № 568-р.

Результаты оценки оформляются отчетом об оценке, на основании которого составляется акт с указанием в нем результатов оценки земельного участка. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы рыночных стоимостей. Выплата компенсации совершается путем перечисления денежной суммы на расчетный счет администрации сельскохозяйственной организации, где работает большее количество пайщиков. После этого происходит установление и закрепление границ земельного участка в натуре в соответствии с порядком проведения и межевания земель. Далее материалы по межеванию земель направляются в ЗКП, где происходит присвоение кадастрового номера и постановка выделяемого земельного участка на кадастровый учет. Далее осуществляется государственная регистрация прав собственности на выделенный земельный участок.

Предоставление в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется только на торгах (аукционах, конкурсах).

Размещено на Allbest.ru

...