Регулювання земельних відносин при становленні ринку земель аграрних підприємств

Размещено на http://www.allbest.ru/

Європейський університет

УДК 332.2;338.432

Спеціальність 08.00.04 - економіка та управління підприємствами (економіка сільського господарства і АПК)

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Регулювання земельних відносин при становленні ринку земель аграрних підприємств

Яремко Юрій Іванович

Київ - 2008

Дисертація є рукопис

Робота виконана у Європейському університеті (м. Київ)

Науковий керівник - доктор економічних наук, професор, заслужений працівник народної освіти України Благодатний Володимир Іванович, Європейський університет, завідувач кафедри економіки та менеджменту (м. Херсон)

Офіційні опоненти:

- доктор економічних наук, професор Єрмаков Олександр Юхимович, Національний аграрний університет(м. Київ),професор кафедри аграрної соціології та розвитку села;

- кандидат економічних наук, доцент Романова Вікторія Анатоліївна, Херсонський державний аграрний університет (м. Херсон), доцент кафедри обліку та аудиту

Захист відбудеться 10 квітня 2008 р. о 13 годині на засіданні спеціальної вченої ради, шифр К 26.063.01 у Європейському університеті за адресою: 03115, м. Київ, бульвар Академіка Вернадського, 16-в.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Європейського університету за адресою: 03115, м. Київ, вул. Депутатська, 15/17.

Автореферат розісланий 10 березня 2008р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Луцій О.П.

Анотація

Яремко Ю.І. Регулювання земельних відносин при становленні ринку земель аграрних підприємств. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.04 - економіка та управління підприємствами. - Європейський університет, Київ. 2007.

У роботі визначено сутність земельних відносин та економічного механізму ринку землі, проаналізовано методичні підходи до еколого-економічної оцінки земель та інституційний механізм управління земельними ресурсами в зарубіжних країнах і на Україні. Подано концептуальні основи формування ринку земель сільськогосподарського призначення, зроблено аналіз та уточнення методичних аспектів здійснення грошової оцінки землі та її оренди, визначено стан приватизації і оренди земель сільськогосподарського призначення.

За результатами дослідження наведена стратегія державної підтримки формування ринку землі, удосконалено іпотечне кредитування земельних ділянок через економічний механізм застави права оренди землі, запропонована програма врегулювання земельних відносин на зрошуваних землях, удосконалено механізм управління інформаційним забезпеченням процесу розвитку земельного ринку, рекомендовано модель екологічного менеджменту підприємства на зрошуваних землях, що значно прискорить становлення ринку землі.

Ключові слова: земельні відносини, ринок землі, оцінка і оренда землі, економічний механізм управління, іпотечне кредитування, застава землі, економічний менеджмент, зрошувані землі.

Яремко Ю.И. Регулирование земельных отношений при становлении рынка земель аграрных предприятий. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.04 - экономика и управление предприятиями. - Европейский университет, Киев. 2007.

Диссертация посвящена научно-теоретическому обоснованию и разработке методических подходов к регулированию земельных отношений при становлении и дальнейшему функционированию рынка земель аграрных предприятий. Исследованы основные направления стабильного развития и управления рынка земель сельскохозяйственного назначения.

На основе изучения литературных источников, отечественного и зарубежного земельного законодательства, опыта проведения земельных реформ в Российской империи, бывшего Советского Союза и стран дальнего зарубежья, а также собственного опыта реформирования земельных отношений и объективных условий, сложившихся в аграрном секторе нашей страны, можно определить, что земельные отношения - это общественные отношения владения, использования, распоряжения и управления землей на государственном, хозяйственном и внутрихозяйственном уровнях как объектом хозяйствования и средством производства в сельском хозяйстве.

Современная отечественная экономическая наука сформулировала несколько определений понятия "рынок земли", каждое из которых дает разные его стороны. Рынок земли есть системой или определенной совокупностью экономических и правовых отношений, которые возникают в процессе оборота земли (купли-продажи, аренды, заставы, наследования земельных участков). В экономическом аспекте рынок земли является многогранным понятием, поэтому при определении его сущности употребление таких словосочетаний, как "совокупность экономических механизмов", "механизм, который сводит продавца и покупателя" и др. не считается нецелесообразным, так же, как и ограничениями в толковании этого термина.

В диссертации проанализировано несколько экономико-статических моделей, пригодных для денежной оценки земель с разными специфическими условиями. Методические подходы, которые легли в основу определения цены земли как недвижимости, представляют собой характерный пример отражения именно стохастических зависимостей, поскольку денежная оценка земли - это такая экономическая категория, которая формируется под влиянием большего количества как случайных, так и детерминированных величин. Нами предложено использовать для проведения денежной экспертной оценки земельных участков методический подход, базирующийся на капитализации чистого рентного дохода, с учетом установленной безрисковой ставки и компенсации рисков, присущих оцениваемому объекту.

Развитие новых организационно-правовых агроформирований потребует значительных финансовых затрат в виде долгосрочных банковских кредитов для расширения, обновления и модернизации производства. Исследования показывают, что одним из путей получения таких кредитов может быть залог земли. Исходя из того, что преимущественное большинство этих предприятий являются арендаторами земли, то для получения кредитных ресурсов необходимо законодательно и методически урегулировать и разработать механизм залога права аренды. В диссертационном исследовании дается методический подвод для решения этой проблемы.

Разработаны рекомендации по урегулированию земельных отношений на орошаемых землях и землях с многолетними насаждениями, которые предусматривают сбережение технологической целостности таких капиталоемких комплексных объектов через общую совместную собственность.

Рекомендована модель экологического менеджмента предприятия на орошаемых землях, что значительно ускорит становление земельного рынка за счет: реализации системы экологического мониторинга, уменьшения вероятности возникновения экологических рисков; обеспечения надлежащего состояния аграрных предприятий, екологизации инженерных решений на оросительных комплексах.

Ключевые слова: земельные отношения, рынок земель, оценка и аренда земли, экологический механизм управления, ипотечное кредитование, залог земли, экологический менеджмент, орошаемые земли.

Jaremenko U.I. Regulation of land relationships during the establishing of land-market of agricultural enterprises.

The dissertation paper is for acquiring the scientific degree of candidate of economic sciences, speciality 08.00.04 - economic and enterprise management. - European university, Kyiv, 2007.

It is determined the level of land relationships and economic mechanism of land-market in the papers, analyzed methodical approaches to ecological and economical estimation of lands and mechanisms of land resources management in foreign countries and in Ukraine. It is given conceptual basis of land-market formation for farming usage, analyzed and specified methodical aspects of financial estimation of land and its rent, determined current state of privatization and renting of land for farming usage.

According to the results of investigation it is drawn the strategy of state support for land-market formation, improved mortgage credits through the economic mechanism, proposed the program of regulating of land relationships in arable lands, improved informational processes of land-markets developments, recommended ecological management for enterprises working with arable lands that will significantly speed up the development of land-markets.

Key-words: land relationships, land-market, estimation and rent, economical mechanism of management, mortgage credit, economical management, arable lands.

Загальна характеристика роботи

Актуальність дослідження. Стратегічною задачею вирішення проблеми продовольчої безпеки України є сталий ріст ефективності виробництва в аграрних підприємствах. Постійне падіння виробничого потенціалу сільськогосподарських виробників, характерне для останніх років, привело до значного зниження віддачі основного ресурсу, на якому базується вся аграрна сфера - земель сільськогосподарського призначення. Отже, удосконалення системи управління земельними ресурсами на всіх рівнях АПК як в теоретичному, методологічному, так і в практичному плані постає актуальною проблемою, яка вимагає свого вирішення на засадах нових законодавчих та нормативних матеріалах.

Аграрний сектор не може розвиватися по ринковому шляху без створення повноцінного ринку в усіх його сферах. Уже ніхто не заперечує існування в Україні ринку засобів виробництва (крім землі), предметів споживання, інтелектуальної власності, робочої сили, цінних паперів, капіталів, інформації, нових технологій та іншої науково-технічної продукції. Дискусійним залишається питання запровадження ринку земель. З переходом до ринкової економіки всі фактори виробництва мають функціонувати в єдиному ринковому середовищі. Відсутність у ньому будь-якого з факторів призводить до порушення законів ринкової економіки, а згодом - і до її розбалансування.

Проблемам удосконалення управління земельними ресурсами присвячені дослідження багатьох російських вчених: І. Буздалова, І. Загайтова, П. Лойко, В. Милосердова, І. Пошкуса, В. Хлистуна, О. Шутькова та ін. Над розробкою цієї проблеми і, особливо, питань з економічного обороту землі, ринку землі в Україні працюють вчені економісти - аграрники: Ю. Білик, І. Бистряков, І. Будзанов, І. Будзилович, Б. Данилишин, А. Даниленко, Д. Добряк, О. Єрмаков, І. Лукінов, М. Малік, Л. Новаківський, П. Саблук, О. Татарико, А. Тихонов, В. Трегобчук, А. Третяк, М. Федоров, М. Хвесик, А. Юрченко, В. Юрчишин та інші.

Незважаючи на досягнення іноземних і вітчизняних вчених, достатня кількість теоретичних та практичних питань цієї важливої проблеми ще не вирішені. Це питання, пов'язані з уточненням категорійного апарату процесу становлення і регулювання "земельних відносин", "ринку землі", "інфраструктури земельного ринку"; визначенням в методичних підходах еколого-економічної оцінки земель, особливо в зонах підвищеного режиму використання - зрошувані землі, землі, зайняті під багаторічними насадженнями; удосконаленням механізму іпотечного кредитування, як основи стійкого функціонування земельного ринку через механізм застави оренди землі. Саме актуальність цих питань обумовила вибір теми, визначення мети і задач дисертаційного дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження є складовою частиною плану науково-дослідних робіт Європейського університету "Наукові основи економічної адаптації підприємств в умовах трансформації економіки" (номер державної реєстрації 0101U007350) та "Управління довгостроковим розвитком сільськогосподарських підприємств та АПК" (номер державної реєстрації 0107 U0020008).

Мета та завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є науково-теоретичне обґрунтування і розробка методичних підходів щодо регулювання земельних відносин при становленні і подальшому функціонуванні ринку земель аграрних підприємств.

Для досягнення мети дослідження було поставлено та вирішено наступні завдання:

– уточнити категорійний апарат процесу регулювання "земельних відносин", "ринку землі", "інфраструктури ринку землі" за результатами критичного аналізу існуючих теоретичних визначень;

– проаналізувати інституційний механізм управління земельними ресурсами за рубежем та вітчизняний досвід в динаміці його становлення;

– визначитись в методичних підходах відносно еколого-економічної оцінки земель особливого режиму використання - зрошувані землі та землі, зайняті багаторічними насадженнями;

– на основі статистичної звітності та проведених анкетних досліджень визначити вплив приватизації землі на соціально-економічний розвиток сільської місцевості;

– розробити пропозиції сільськогосподарським та водогосподарським організаціям і підприємствам щодо врегулювання земельних відносин при приватизації зрошуваних земель і земель, зайнятих під багаторічні насадження;

– надати рекомендації щодо удосконалення еколого-економічного механізму раціонального сільськогосподарського землекористування;

– удосконалити механізм іпотечного кредитування при становленні земельного ринку через заставу права оренди землі;

– розробити бізнес-план щодо інформаційного забезпечення ринку землі на прикладі адміністративного району області.

Об'єктом дослідження є процеси управління земельними відносинами при формуванні і функціонуванні ринку землі.

Предметом дослідження є теоретичні, методичні та практичні аспекти регулювання земельних відносин при становленні ринку земель аграрних підприємств.

Методи дослідження. Теоретичною і методологічною основою проведених досліджень стали праці провідних вітчизняних та іноземних вчених з проблем теорії і практики земельних відносин, ринку землі. У роботі було використано такі сучасні методи дослідження: аналітичний, логічний, узагальнення та наукової абстракції - при формулюванні понять "земельних відносин", "оборот землі", "ринок землі"; економіко-статистичні методи та методи спостережень - при оцінці та аналізу стану формування складових земельного ринку аграрних підприємств; економіко-математичного моделювання - при розробці методичних підходів до проведення експертної оцінки земельних ділянок.

Інформаційну базу дисертаційного дослідження складають Закони України, нормативні документи, матеріали Державного комітету статистики України і Херсонської області, Державного комітету України по земельних ресурсах, матеріали галузевих міністерств, дані статистичної звітності господарської діяльності сільськогосподарських підприємств і водогосподарських організацій, матеріали анкетного опитування керівників і фахівців підприємств та організацій, результати власних досліджень автора.

Наукова новизна одержаних результатів. До найбільш вагомих результатів дослідження, що отримані особисто здобувачем, містять наукову новизну та практичну цінність і виносяться на захист, належать такі:

вперше:

розроблено модель екологічного менеджменту підприємства на зрошуваних землях, що значно прискорить становлення земельного ринку за рахунок: реалізації системи екологічного моніторингу, зменшення ймовірності виникнення екологічних ризиків, забезпечення належного стану території аграрних підприємств, особливо в рекреаційних зонах Чорного і Азовського морів, екологізації інженерних і технологічних рішень на зрошувальних комплексах.

запропоновано алгоритм експертної оцінки дохідної земельної ділянки за методом вартості доходу, де на вартість ділянки впливають земельні поліпшення, що особливо стосується зрошуваних земель (витрати на будівництво зрошувальних систем, на культурно-технічні заходи, освоєння території і ін.).

Удосконалено:

- механізм іпотечного кредитування як основної складової стійкого функціонування земельного ринку, а при його становленні нами запропонована схема застави права оренди землі;

- систему заходів щодо врегулювання земельних відносин на зрошуваних землях і землях, зайнятих багаторічними насадженнями, яка передбачає збереження технологічної цілісності таких капіталоємних об'єктів, як водоземельний зрошувальний комплекс, так і землі під багаторічними насадженнями через спільну сумісну власність;

- механізм державного регулювання при становленні функціонуванні ринку земель сільськогосподарського призначення, де основними напрямами, крім законодавчо правових засад, визначено організацію дворівневого ринку, управління суб'єктами його інфраструктури та пропонується система державних заходів щодо економічних важелів підвищення ефективності аграрних підприємств;

- процес анкетування аграрних товаровиробників для аналізу стану земельних відносин і оцінки впливу приватизації землі і майна на соціально-економічний розвиток сільської місцевості.

набули подальшого розвитку:

методичні підходи до еколого-економічної оцінки земель, де пропонується враховувати різні особливості окремих земельних ділянок;

бізнес-план для інформаційного забезпечення ринку сільськогосподарських земель на прикладі адміністративного району області, де цей інформаційно-консультативний центр, поряд з іншими послугами для аграрних товаровиробників, надає прозору інформацію щодо попиту і пропозицій на земельні ділянки.

Практичне значення одержаних результатів. На підставі результатів дослідження сформовано системний підхід щодо удосконалення управління земельними відносинами на підприємствах аграрної сфери економіки. Практична цінність результатів дослідження і розроблених автором підходів, пропозицій та методик підтверджується їхнім використанням у діяльності підприємств, наукових та навчальних закладів, що засвідчено відповідними документами: Державний Комітет України по земельних ресурсах (довідка впровадження № 14-15-7/8685 від 28.11.2006); Головне управління сільського господарства і продовольства Херсонської облдержадміністрації (довідка впровадження № 8-251-5/1194 від 20.12.2006); Міжнародний університет бізнесу і права (довідка впровадження № 67-с від 20.04.07 р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертаційне дослідження є самостійно виконаною роботою. Матеріали статей, які підготовлені у співавторстві, в дисертації використано лише в частині, що належить особисто автору. Основні положення наукового дослідження знайшли відображення в дев'яти друкованих працях. сільськогосподарський земля екологічний менеджмент

Апробація результатів дисертації. Основні наукові результати дисертаційного дослідження апробовані на науково-практичних (регіональних, міжрегіональних, міжвузівських, міжнародних) конференціях міст України: "Соціально-економічні умови функціонування АПК у пореформений період" (Мелітополь, 2002); всеукраїнська науково-практична конференція "Наука і освіта" (Дніпропетровськ, 2003); Міжнародна науково-практична конференція "Актуальні питання розвитку земельної реформи в Україні: стан та перспективи" (Херсон, 2003); ІІ-а міжнародна науково-практична конференція "Актуальні питання розвитку земельної реформи в Україні" (Херсон, 2004); Міжнародна науково-практична конференція "Ринкова трансформація економіки АПК" (Харків, 2004); ХІ-а Міжнародна науково-практична конференція "Інформаційні технології в економіці, менеджменті і бізнесі. Проблеми науки, практики та освіти" (Київ, 2005).

Публікації. Основні положення дисертаційної роботи опубліковано в 9 статтях загальним обсягом 2,8 друкованих аркушів, в т.ч. 7 - у наукових фахових виданнях, обсягом 2,4 д.а.

Обсяг і структура дисертації. Робота складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел та додатків, викладена на 190 сторінках, містить 15 таблиць, 10 рисунків, 12 додатків. Список використаних джерел нараховує 176 найменувань.

Основний зміст роботи

У першому розділі "Науково-методичні та інституційні основи становлення ринку землі" автором визначено сутність земельних відносин та економічного механізму ринку землі, проаналізовано методичні підходи до еколого-економічної оцінки земель, приведено інституційний механізм управління земельними ресурсами в зарубіжних країнах.

У теорії і практиці господарювання важливо розрізняти поняття земельної ділянки як матеріального (фізичного) об'єкта і як об'єкта економіко-правових і соціальних відносин. Так, земельну ділянку як фізичний об'єкт характеризують розмір, межі, місце розміщення, конфігурація, рельєф, запаси корисних копалин, тип ґрунту, довкілля. Як об'єкт економічних відносин земельна ділянка розглядається як товар, що має дві властивості: споживну вартість і вартість, фінансовий актив, об'єкт оподаткування й інвестування. Правові відносини щодо земельної ділянки стосуються прав власності на неї (спадкування, постійного користування, оренди, застави, забудови, сервітути).

Як об'єкт соціальних відносин земельна ділянка має такі ознаки: місце проживання людей, джерело благ, просторовий базис розміщення виробничих і соціальних об'єктів, основа незалежності країни та інші (рис.1).

Таким чином, розглянуто першу властивість землі - її споживчу вартість, цінність земельної ділянки.

Друга властивість земельної ділянки - її вартість - може бути визначена тільки у сфері обміну і є ринковою вартістю. Це найбільш вірогідна ціна продажу земельної ділянки на земельному ринку.



Рис. 1. Земельна ділянка як об'єкт відносин між людьми

Сучасна вітчизняна економічна наука сформулювала низку визначень поняття "ринок землі", кожне з яких втілює різні його сторони. У визначеннях його сутності провідною є думка, що ринок землі є системою або певною сукупністю економічних і правових відносин, "які виникають у процесі обігу землі (купівлі-продажу, оренди, застави, спадкування, дарування земельних ділянок)".

В економічному аспекті ринок землі є багатогранним поняттям, тому у визначенні його сутності вживання таких словосполучень, як "сукупність економічних механізмів", "механізм, який зводить продавця і покупця", "визначений набір механізмів" не можна вважати недоцільним так само, як і обмеженнями у тлумаченні цього терміна. На нашу думку, за допомогою цих визначень науковці виділяють якусь одну грань, відокремлений блок у всій системі відносин із приводу купівлі-продажу земельних ділянок. Якщо розглядати, наприклад, земельну ділянку як об'єкт правових відносин, то в цьому блокові діють конкретні механізми реалізації суб'єктами земельного ринку своїх прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, тобто правові механізми. Такі ж аргументи можна віднести й до блоку економічних або організаційних відносин, адже тут зв'язки між суб'єктами земельного ринку здійснюються вже на основі дії інших механізмів (цінових, кредитних (іпотечних), механізму оренди землі та ін.).

Досліджуючи протягом багатьох років проблему управління земельними ресурсами, ми зіткнулися з тим, що в методологічному аспекті визначення поняття механізму управління досить складне, оскільки останнє вимагає глибокого науково-критичного осмислення спадщини науково-управлінської думки. Тому думка автора може не збігатися з думкою інших дослідників, які трактують цю проблему в дусі тієї чи іншої школи. Отже, щоб зрозуміти весь контекст факторів розвитку системи управління земельними ресурсами, потрібно знати, що одним із важливих механізмів управління є законодавче та нормативно-методичне забезпечення. Причому концепція управління має виражатися співвідношенням "управління-право", а не навпаки. Тобто управління повинне виражатися формулою "управління як засіб реалізації права". Останнє має принципове значення через ряд причин. Передусім тому, що система управління повинна бути "замовником" на законодавчі акти й нормативні документи, за допомогою яких буде встановлено порядок і спосіб використання та охорони земель. Власне, така постановка питання є ознакою обнадійливих якісних зрушень у землекористуванні, здатних забезпечити високий рівень життя громадян з одночасним подоланням екологічної кризи.

На підставі вивчення літературних джерел, вітчизняного і зарубіжного законодавства, досвіду проведення земельних реформ у Російській імперії, колишнього Радянського Союзу та країнах далекого зарубіжжя, а також власного досвіду реформування земельних відносин і об'єктивних умов, які склалися в аграрному секторі нашої країни, можна визначити, що земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування, розпорядження та управління землею на державному і внутрішньогосподарському рівнях як об'єктом господарювання та засобом виробництва у сільському господарстві. З метою забезпечення ефективного використання землі, природа якої характеризується двоїстістю (вона є природним і економічним ресурсом), нами пропонується економіко-екологічний механізм раціонального сільськогосподарського землекористування.

Зазначений механізм має ґрунтуватися на таких принципах:

пріоритет екологічної складової над економічною, екологічних критеріїв, показників і вимог - над економічними;

інтеграція економічного й екологічного підходів до розвитку та розміщення агропромислового виробництва, визначення напрямів способів його інтенсифікації, концентрації тощо в єдиний економіко-екологічний напрям шляхом розробки й застосування інтегральних економіко-екологічних критеріїв, показників, нормативів і стандартів у практиці господарювання;

раціональне поєднання галузевого та територіального землекористування, перенесення центру ваги й відповідальності за розв'язання ресурсно-екологічних проблем на землекористувачів і забруднювачів, місцеві органи державної влади й управління;

ефективне використання ринкових і державних економічних інструментів та адміністративних важелів регулювання екологічних відносин у землекористуванні, систем і методів агроприродокористування та природоохорони в АПК.

Одним із напрямів розвитку орендних відносин на перспективу є впровадження механізму застави права оренди земельних ділянок. Зважаючи на те, що в сучасних умовах оренда є найпоширенішою формою землекористування, найближчими роками домінуватиме саме застава права оренди землі сільськогосподарського призначення, оскільки цей процес не призводить до зміни власника на земельну ділянку, а для орендатора матиме суттєву вигоду - дозволить залучити значні кошти для розвитку виробництва.

Безперечно, створення і забезпечення функціонування механізму застави права орендованих земель потребує досконалого правового й організаційного забезпечення. З метою створення механізму іпотеки права на оренду землі сільськогосподарського призначення першочерговими будуть такі заходи:

визначення на державному рівні інструментів цінового регулювання на ринку землі;

розробка методики грошової оцінки застави прав на земельну ділянку, включаючи право оренди;

впровадження єдиного електронного реєстру іпотечних операцій;

створення Земельного (іпотечного) банку та мережі державних і недержавних спеціалізованих фінансово-кредитних установ, які б мали ліцензію на здійснення операцій, пов'язаних із заставою прав оренди земельних ділянок.

На нашу думку, практика організації ринкового обороту землі на основі орендного права може стати основою, яка дозволить у подальшому відпрацьовувати і формувати ринкові механізми перерозподілу земель.

У другому розділі "Стан формування ринку землі аграрних підприємств" подано концептуальні основи формування ринку земель сільськогосподарського призначення, зроблено аналіз та уточнення методичних аспектів здійснення грошової оцінки землі і її оренди, проаналізовано стан приватизації і оренди земель сільськогосподарського призначення.

Невід'ємною умовою формування і функціонування ринку сільськогосподарських земель є створення його інфраструктури. Нами запропонована удосконалена схема формування ринку сільськогосподарських земель, в якій, крім нормативно-правового і науково-методичного забезпечення ринку землі й створення його інфраструктури, важливою складовою є включення вартості землі в економічне (ринкове) середовище: відображення землі як капіталу на балансі підприємства, а звідси, відповідно, розрахунок норми прибутку, формування цінового, податкового і кредитного механізмів.

Проаналізовано декілька економіко-статистичних моделей, придатних для грошової оцінки земель з різними специфічними умовами. Слід зазначити, що методичні підходи, які лежать в основі визначення ціни землі як нерухомості, являють собою характерний приклад відображення саме стохастичних залежностей, оскільки грошова оцінка землі - це така економічна категорія, яка формується під впливом великої кількості як випадкових, так і детермінованих величин.

Запропоновано використовувати для проведення грошової експертної оцінки земельних ділянок методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого рентного доходу, з урахуванням визначеної безризикової ставки і компенсації ризиків, властивих оцінюваному об'єкту.

Одержаний результат при використанні зазначеного методичного підходу може мати довідковий характер для сільських, селищних, міських рад, що приймають рішення.

Вказаний результат є тим нижнім рівнем ціни, нижче якого продавати зазначені земельні ділянки, для запобігання недоодержання коштів відповідним місцевим бюджетом від їх продажу (приватизації), недоцільно.

На території Херсонської області набули право на земельну частку (пай) 208,95 тисяч селян, їм передано для паювання 1,43 млн. га сільськогосподарських угідь, або 72,4% від загальної кількості сільськогосподарських угідь в області, 182,44 тисяч або 87,3% від загальної кількості громадян, що отримали сертифікати та право на приватизацію земельних паїв, вже посвідчили своє право власності державними актами. Згідно цих державних актів, право власності на земельний пай закріплено на площі 1,25 млн. га сільськогосподарських угідь (табл.1).

Таблиця 1. Реформування колективних сільськогосподарських підприємств Херсонської області, станом на 1.11.2007р.

Показники	Одиниці виміру	Цифрове значення
1. Кількість державних підприємств	шт.	17
2. Кількість фермерських господарств	шт.	2732
3. Створено нових недержавних агроформувань в тому числі: - господарських товариств (ТОВ) - приватних (приватно - орендних) - акціонерних (відкритих, закритих) - сільськогосподарських кооперативів - інші	шт. шт. шт. шт. шт. шт.	393 173 116 38 30 36
4. Отримано сертифікатів на право земельної части (паю) 4а. Площа земельних ділянок	тис.шт. тис.га.	208,9 1431,1
5. Отримано державних актів на право власності на землю на землю взамін сертифікатів 5а. Площа земельних ділянок	тис.шт. тис.га.	189,4 1250,8
6. Площа відведених в натурі земельних ділянок власникам	тис.га.	1228,7

Станом на 1 січня 2007 року середній розмір земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах по Херсонській області склав 6,93 га, а середня вартість земельної частки (паю) відповідно до постанови КМУ від 12.05.2000 р. №783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель" дорівнювала 73290 грн. В розрізі адміністративних районів області найменший розмір паю мали працівники Білозерського та Скадовського районів, відповідно 4,26 і 5,27 га, а найбільший по розміру пай одержано в Нижньосірогозькому та Іванівському районах: 10,08 і 9,76 га відповідно.

Під час анкетного опитування респондентам пропонувалося дати відповіді на декілька окремих груп питань, частина з яких стосувалася загальноорганізаційних засад аграрного бізнесу, частина - земельних відносин, у тому числі тих, що пов'язані з орендою та купівлею-продажем земельних ділянок, а ще частина мала на меті отримати інформацію про рівень правової обізнаності представників аграрного бізнесу щодо нормативного регулювання відносин у згаданій сфері. Значної уваги дослідження було приділено земельним відносинам, де рівень проблематики в минулі роки мав очевидну тенденцію до зростання.

Оптимістичне ставлення демонструють респонденти у відповідях на запитання стосовно перспектив запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення. Як видно з діаграми, наведеної на Рис. 3, якщо у 2002 році 45,6% загального масиву опитаних та 49,5% у 2003 році притримувалось думки, що це призведе до розпродажу національного багатства(питання 4), то за результатами 2004 року їх кількість зменшилася майже вдвічі та склала 25%. Ще 36,8% у 2002 та 48,3% у 2003 році, відповідно, вважали, що наслідком стане концентрація землі у невеликої групи власників (питання 3), але на сьогодні їх кількість складає 34%. Водночас у 2004 році стало більше тих, хто вважає, що запровадження ринкового обігу землі сприятиме ефективному її використанню - 29% проти 19,5% та 26,3% у 2002 і 2003 роках, відповідно.

У третьому розділі "Основні напрями розвитку стабільного функціонування і регулювання ринку землі" наведена стратегія державної підтримки формування ринку землі, удосконалено іпотечне кредитування земельних ділянок, запропонована програма врегулювання земельних відносин на зрошуваних землях і землях під багаторічними насадженнями, удосконалено механізм управління інформаційним забезпеченням процесу розвитку земельного ринку.

Основними напрямами державного регулювання ринку землі можуть бути такі:

організація ринку землі на основі нормативів, визначених відповідним законом та підзаконними актами, тобто встановлених юридично-правових засад;

організація дворівневого ринку землі - первинного і вторинного. Первинний має забезпечити перехід земельних ділянок державної і комунальної власності у власність фізичних та юридичних осіб. Вторинний - оборот земельних ділянок приватної власності між особами, які можуть набувати право власності на землю на підставі цивільно-правових угод;

визначення суб'єктів інфраструктури ринку землі, до яких можуть належати: земельні біржі, інші спеціалізовані підприємства та установи, метою діяльності яких є забезпечення проведення земельних торгів; земельні іпотечні банки та інші фінансові установи; консалтингові й ріелторські підприємства та організації; землевпорядні організації; оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності, які проводять експертну грошову оцінку земель; інформаційні видання; спеціалізовані навчальні заклади, які здійснюють підготовку спеціалістів; інші суб'єкти підприємницької діяльності, які діють на ринку землі, їх діяльність має регулюватися законодавчо;

- регулювання цінової, податкової, митної політики. Захист прав суб'єктів ринку землі; визначення повноважень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування у сфері діяльності на ринку землі;

- визначення порядку оскарження та відшкодування збитків на ринку землі, прав та відповідальності покупців земельних ділянок;

- встановлення виключних прав держави та територіальних громад на ринку землі (купівля земельних ділянок для суспільних потреб; примусовий їх викуп для державних і громадських потреб; оподаткування земельних ділянок, одержаних безкоштовно; контроль за операціями на ринку землі тощо).

Нове законодавство України забезпечує впровадження іпотечного ринку земель сільськогосподарського призначення. Але класична іпотека, за якої відносини між кредитором і позичальником оформляються іпотечними цінними паперами, в Україні нині не може здійснюватись, оскільки відповідні закони ще не прийняті.

У деяких розвинутих країнах обсяг іпотечних кредитів знаходиться у діапазоні 30-75% від розміру ВВП. Коли цей обсяг дорівнює 10%, це вважається малою часткою. В Україні такий обсяг становить менше 4%.

У результаті здійснення земельної реформи у сільському господарстві створені нові агроформування ринкового типу. Подальший їх розвиток потребує значних фінансових витрат у вигляді довгострокових банківських кредитів для розширення, оновлення і модернізації виробництва. Дослідження показують, що одним із шляхів одержання таких кредитів може бути застава землі. Виходячи з того, що переважна більшість цих підприємств є орендарями землі, то для одержання кредитних ресурсів необхідно законодавче врегулювати і розробити механізм застави права оренди. Нами запропоновано наступний методичний підхід для вирішення цієї проблеми.

Для захисту прав орендарів та орендодавців доцільно, щоб у договорі застави права оренди були враховані наступні умови:

- право оренди земельної ділянки може перейти до заставоутримувача тільки після закінчення сезону сільськогосподарських робіт і продажу продукції, але при цьому не повинні порушуватися права власників земельних ділянок, а саме в будь-якому випадку вони повинні одержувати гарантовану орендну плату і зберігати право власності на земельну ділянку;

- стягнення не може бути звернене на заставлене право, якщо заставодавець не виконав своє зобов'язання внаслідок обставин, що не залежать від його діяльності (стихійні лиха, посуха, сарана і т.п.). У таких випадках суд може прийняти рішення про відстрочку зобов'язання;

- якщо заставодавець частково виконав свої зобов'язання по заставі, стягнення здійснюється на частину земельної ділянки, пропорційну невиконаному зобов'язанню;

- реалізація права оренди заставленої земельної ділянки на торгах здійснюється відповідно до вимог чинного законодавства;

- передача права оренди земельної ділянки новому орендарю здійснюється або до початку весняно-польових робіт, або по закінченні сільськогосподарського року.

Супровід кредиту проводиться на комплексній основі. Основними його учасниками є кредитні підрозділи і підрозділи супроводження заставоутримувача та державного іпотечного банку, а також спілка власників.

Особливої уваги в дослідженні заслуговують зрошувані землі на великих державних зрошувальних системах, площа яких складала до 25% від всіх земель сільськогосподарського призначення Херсонської області. Здобувач брав участь у розробці "Рекомендацій щодо врегулювання земельних і майнових питань в сільгосппідприємствах, які мають зрошувані землі і землі, зайняті багаторічними насадженнями". Вони передбачають збереження технологічної цілісності таких капіталоємних комплексних об'єктів через спільну сумісну власність, а з метою уникнення небезпечного впливу зрошення на навколишнє середовище (підтоплення, засолення та ін.) здійснити заходи з економії водних ресурсів, впровадження екологічної моделі підприємства на зрошенні (Рис. 4).

У цій новій екологічній моделі підприємства на зрошуваних землях важливе значення із чотирьох складових набуває система екологічного менеджменту, яка через систему функцій управління, екологічної політики держави і галузевих інституцій, систему екомаркетингу буде здійснювати планування екологічних витрат, що значно прискорить формування ринку землі такої капіталоємної сфери АПК, як зрошувальний комплекс. Зрозуміло, що функціонування моделі буде здійснено за рахунок екологізації місцевості, екологізації технологій та екологізації інженерних рішень.

Висновки

Узагальнюючи результати дисертаційного дослідження з теоретичних, методичних та практичних питань щодо регулювання земельних відносин при становленні ринку земель аграрних підприємств, зроблені наступні висновки:

Земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування, розпорядження та управління землею на державному, господарському і внутрішньогосподарському рівнях як об'єктом господарювання, так і засобом виробництва у сільському господарстві. Таке визначення розкриває основний зміст земельних відносин суб'єктів господарювання на землі і орієнтує на вибір напрямів реформування та регулювання земельних відносин в аграрній сфері як шляхом удосконалення земельного законодавства, так і економічними методами.

Вивчено досвід регулювання земельних відносин та основи функціонування ринку сільськогосподарських земель у зарубіжних країнах. Проаналізовано вітчизняне визначення сутності "ринку землі" та його функцій: ціноутворюючої, регулюючої, інформаційної, посередницької, контролюючої та санаційної.

Встановлено, що на території Херсонської області набули право на земельну частку (пай) 208,95 тисяч селян, їм передано для паювання 1,43 млн. га сільськогосподарських угідь, або 72,4% від загальної кількості цих угідь в області. На початок 2007 року - 182,44 тисяч, або 87,3% від загальної кількості громадян, що отримали сертифікати та право на приватизацію земельних паїв, вже посвідчили своє право власності державними актами. Таким чином, землевласники юридично готові до становлення земельного ринку.

Удосконалено модель стратегії державної підтримки формування ринку земель сільськогосподарського призначення, де основними напрямами, крім законодавчо-правових засад, визначено організацію дворівневого ринку управління суб'єктами його інфраструктури та пропонується система державних заходів щодо економічних важелів підвищення ефективності аграрних підприємств.

Запропоновано використовувати для проведення грошової експертної оцінки земельних ділянок методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого рентного доходу, з урахуванням того, що для зрошуваних земель важливого значення набуває величина вартості земельних поліпшень в період їх експлуатації (капітальне планування земель, гіпсування, вапнування та ін.)

На основі статистичних даних і проведених нами анкетних опитувань визначено, що активізація продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення аграрних підприємств дозволила за останній час не тільки значно поповнити місцеві бюджети усіх рівнів, а й спрямувати отримані кошти на вирішення економічних, екологічних проблем, розвиток інфраструктури населених пунктів та підвищення рівнів їх благоустрою, на задоволення соціально-побутових потреб і підвищення рівня життя населення.

Знайшов подальший розвиток механізм іпотечного кредитування як основної складової стійкого функціонування земельного ринку, а при його становленні нами удосконалено механізм застави права оренди землі. Застава права оренди має стати ключовою ланкою у тріаді "власник-орендатор-банк", яка буде гарантом повернення кредиту і забезпечить збільшення прибутків суб'єктам цієї угоди, а також дозволить орендарям одержати середньо- та довгострокові кредити, а власникам землі - навіть у випадку неповернення кредиту - зберегти об'єкт власності.

Розроблена система заходів щодо врегулювання земельних відносин на зрошуваних землях і землях під багаторічними насадженнями, які передбачають збереження технологічної цілісності таких капіталоємних об'єктів через спільну сумісну власність, сприяють ефективному використанню майнових ресурсів, екологобезпечній діяльності агроформувань при використанні природних ресурсів.

Розроблено бізнес-план інформаційного забезпечення ринку сільськогосподарських земель на прикладі адміністративного району, області, де цей інформаційно-дорадчий центр, поряд з іншими послугами для аграрних товаровиробників, надає прозору інформацію щодо попиту і пропозицій на земельні ділянки.

Рекомендована модель екологічного менеджменту підприємства на зрошуваних землях, що значно прискорить становлення земельного ринку за рахунок:

- реалізації системи екологічного моніторингу, зменшення ймовірності виникнення екологічних ризиків;

- забезпечення належного стану території аграрних підприємств і особливо в рекреаційних зонах Чорного й Азовського морів;

- екологізації інженерних рішень на зрошувальних комплексах.

Список опублікованих праць за темою дисертації

У фахових виданнях:

1. Яремко Ю.І. Стан та проблеми земельної реформи в Херсонській області/ Науковий вісник національного аграрного університету. - К.НАУ, 2002.-№51.- с.188-192.

2. Яремко Ю.І. Реалізація енергозберігаючих проектів в сільському господарстві/ Науково-виробничий фаховий журнал "Бізнес-навігатор" Міжнародного університету бізнесу і права. -Херсон.: МУБІП, 2003. - №4. - с.57-63.

3. Яремко Ю.І. Розвиток ринку несільськогосподарських земель на Херсонщині, його аналіз та проблеми/ Таврійський науковий вісник Херсонського державного аграрного університету. -Херсон: Айлант, 2004. - Випуск 31. - с.43-52.

4. Яремко Ю.І., Благодатний В.І. Оцінка і аналіз земельних відносин на Херсонщині/ Збірник наукових праць Європейського університету. -К.: вид. ЄУ, 2005. - Том 1. - с.38-42.

5. Яремко Ю.І., Макуха В.В. Експертна грошова оцінка земельних ділянок// Землевпорядний вісник, - К., 2004. - №3. - с.80-83.

6. Яремко Ю.І. Іпотечне кредитування як передумова розвитку земельних відносин./ Науково-виробничий фаховий журнал "Бізнес-навігатор" Міжнародний університет бізнесу і права. -Херсон: МУБІП, 2006. - №10. - с.91-100.

7. Яремко Ю.І., Скопич О.М. Продаж чи оренда: що вигідніше для територіальних громад, органів виконавчої влади, суб'єктів підприємства?// Землевпорядний вісник, - К., 2007. - №2. - с.23-25.

В інших виданнях:

8. Яремко Ю.І. Херсонщина: реальні плоди співробітництва/ Приватизація землі: закон, практика, проблеми. - К.: Проект підтримки приватизації землі в Україні, 2003. - випуск №1. - с.27-29.

9. Яремко Ю.І. Земельна реформа в Херсонській області: стан і перспективи / Збірник наукових праць Херсонського державного університету. - Херсон, 2003. - с.80-83.

Размещено на Allbest.ru

...