Проектирование и бизнес-план развития земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вопрос 1. Проектирование земельного участка. Концепция и бюджет землепользования

При проектировании участка учитывают все подземные коммуникации (газопровод, водопровод, канализация и др.). Например, при расположении на участке сетевого газопровода, закладка которого проходит на глубине 0,8 м, по техническим условиям эксплуатации запрещается посадка деревьев с мощной корневой системой ближе, чем на 1,5 м от газопровода.

Очень важно при проектировании учитывать микроклимат, в большой степени зависящий от рельефа местности, в которой находится участок. Микроклимат участка во многом зависит и от ориентации его относительно сторон света и имеющихся насаждений. Расположение деревьев с густыми кронами или сплошного забора по северной стороне участка надежно защищает плодово-ягодные культуры от суровых северных ветров. Обсадка его, особенно при небольшой площади, деревьями, плотным кустарником в виде живой изгороди или ограждение со всех сторон сплошным забором вызывает застой воздуха, повышает влажность его и почвы и отрицательно сказывается на всем микроклимате усадьбы. Эти явления больше ощутимы в средней полосе и северных районах страны.

При проектировании обращают внимание и на рельеф участка. Равнинное место удобно для посадки газонов, создания спортивных площадок, сада и огорода. Однако оно мало подходит для создания искусственного ландшафта на разных уровнях из-за значительных трудозатрат.

На участках с уклоном, особенно на юг или юго-запад, хорошо растут овощи, здесь открывается большой простор для проявления творческих возможностей при создании декоративного ландшафта в виде террас, лестниц, подпорных стенок.

Количество сортов плодово-ягодных культур и насаждений, а также правильный подбор овощей для участка определяется составом почвы; например, для овощей лучшая почва -- пойменная или осушенный торфяник, для закладки сада -- суглинистая или супесчаная. При этом пользуются подробными картами почв, имеющимися в каждом районе, колхозе или совхозе. Установить тип почвы можно и практическим путем -- скатыванием комочка влажной почвы между пальцами в виде жгутика. Глинистую почву определяют по легкому свертыванию из него колечка без трещин, тяжелую суглинистую -- по незначительному растрескиванию и среднесуглинистую -- по значительному; разламывание колечка характерно для легкой суглинистой почвы, не скатывание влажного комочка в жгутик -- для супесчаной. Пробы берут на глубине 10--15 см от поверхности почвы в разных местах участка.

Немаловажное значение для посадок имеет уровень грунтовых вод. Если нет выкипировки из плана съемки района расположения участка, где указан уровень грунтовых вод, его легко установить своими силами. В середине лета, при условии, что с весны нет резких климатических отклонений (очень поздняя весна или дождливое лето) в нескольких местах участка бурят скважины глубиной 1,5--2 м, а через некоторое время, когда в них отстоится вода, мерной линейкой определяют уровень воды до поверхности почвы; при отметке меньше 1 м планируют дренаж всего участка. В противном случае при ливневых осадках может произойти заболачивание, что может вызвать гибель всех посадок.

В проекте участка необходимо предусмотреть организацию территории с отдельным расположением хозяйственных построек, сада-огорода и места для отдыха.

Помещения хозяйственных построек рекомендуется проектировать в соответствии с действующими Строительными нормами и правилами (СНиП), которые предусматривают следующие площади (не более): сарая для хранения хозяйственного инвентаря и твердого топлива -- 15 м²; помещения для скота и птицы -- 40; гаража для автомашины -- 18 и мотоцикла -- 6; летней кухни -- 10; для летнего душа -- 4; теплицы -- 20; хозяйственного помещения, оборудованного плитой и водопроводом,-- 20; хозяйственного навеса -- 15; погреба -- 8 и бани -- 12 м².

Расстояние между домом и хозяйственными постройками должно быть не менее 12 м.

В хозяйственной зоне желательно предусмотреть устройство дороги и ворот для отдельного сообщения, минуя главный (фасадный) вход на усадьбу, что удобно при заготовке на зиму кормов и топлива, для выгона скота и многих других работ. При проектировании сада и огорода, следует учитывать трудозатраты, климатические условия и, прежде всего, исходить из того, чтобы урожай в значительной мере удовлетворял потребности семьи в овощах, фруктах и ягодах.

Для сада площадью 0,08--0,10 га (8--10 соток) рекомендуется следующий примерный состав культурных насаждений: 10 яблонь (5 зимних сортов, 3 осенних и 2 летних сорта), 2 груши, 8 корней вишни и сливы, по 15 кустов черной и красной смородины, крыжовника; 20 -- малины и 250--300 -- земляники. Для южных районов страны рекомендуется несколько иной состав насаждений: 8 яблонь (4 зимних и по 2 осенних и летних сорта); по 2 абрикоса, персика, черешни, сливы; 20--30 кустов винограда и 300 -- земляники.

В рядах плодово-ягодных культур и между ними принято соблюдать следующие минимальные расстояния:

- Расстояния между постройками и деревьями должны быть не менее 5--6 м и от границ соседнего участка не менее половины расстояния междурядья для данной породы.

- Вдоль границы участка в 1 м от забора рекомендуется высаживать кустарники -- малину и смородину.

Указанные разрывы между плодово-ягодными насаждениями необходимо соблюдать, хотя при посадке саженцев эти расстояния и кажутся неоправданно большими. Однако через 10--12 лет, когда деревья и кустарники разрастутся, нарушение расстояний приведет к снижению урожайности всех культур.

При закладке огорода необходимо обязательное соблюдение правила, предусматривающего возвращение какой-либо культуры на прежнее место только через три-четыре года. Для этого площадь участка, отводимую под огород, разбивают на четыре-пять частей (в зависимости от вида высаживаемых овощей) и ежегодно перемещают выращиваемые культуры з одном направлении, или заводят тетрадь учета, где отмечают год и место посадок.

При расположении участка фасадной стороной на север или юг, сад рекомендуется размещать в западной или восточной его части с таким расчетом, чтобы он с соседним садом составлял единый массив. Огород и плодово-ягодные кустарники в этом случае размещают на другой стороне участка; такая планировка возможна при ширине его не менее 20 м. При расположении участка фасадной стороной на восток или запад сады рекомендуется размещать на одной его половине ближе к дому, а огород и плодово-ягодные кустарники -- в глубине усадьбы; при такой планировке огород будет хорошо освещен полуденным солнцем.

Декоративное оформление участка предусматривает создание зоны или уголка отдыха, спортивных и детских площадок, цветников, газонов и лужаек, искусственных водоемов, беседок, пергол, трельяжей и т. п. Оборудование же внутреннего дворика камином-грилем придает ему своеобразный уют и делает его как бы продолжением жилого помещения.

Проектируя места для отдыха, надо учитывать интересы всех членов семьи: для увлекающихся спортом выделить места на участке под спортивные площадки, для детей -- под песочницу, качели и т. п. Рядом с гаражом желательно для мойки автомашины и профилактических работ иметь площадку, которую можно использовать как мастерскую на открытом воздухе.

Особое внимание следует уделить оформлению фасадной, обращенной на главную улицу, стороны участка. При близком расположении дома к ее проезжей части, как правило, разбивают палисадник из декоративных растений, составляющих в этом случае общее озеленение улицы.

При расположении дома в глубине участка оформление фасадной части его имеет больше творческих возможностей в иллюзорном увеличении пространства перед домом.

Один из важных элементов декоративного оформления участка -- правильный подбор сочетаний фактуры поверхности отделочных материалов и зелени. Трельяжи и перголы, окрашенные в светлые (белый, серый, желтый) и различные пастельные тона или выполненные из хорошо оструганной древесины, покрытой светлым лаком, и зеленые вьющиеся растения создают особый колорит уюта и ухоженности. Небольшие дорожки различного рисунка из бетонных плит неправильной формы с травяным покровом между ними хорошо вписываются в любую композицию усадьбы, а подпорные стенки, выложенные из кирпича, гальки, природного камня, отделанные расшивкой в сочетании с деревянными скамьями, ступенями, полками, оформленные декоративной зеленью, дополняют живописность композиции и придают ей художественную законченность.

Хозяйственная зона -- сарай для скота и птицы с выгульным двором -- отнесена как можно дальше от дома, но выгульный двор имеет подъезд с воротами со стороны главной улицы. Рядом расположены дворовый туалет и ящик для отходов (компоста). От этой зоны к дому проложена благоустроенная пешеходная дорожка с твердым покрытием.

Огород спланирован единым массивом вдоль внутренней стороны ограды. Сад расчленен на две части, в каждой из которых можно заложить отдельный вид плодово-ягодных деревьев: в центре участка -- косточковые (вишня, слива и др.), в другой части -- семечковые (яблоня, груша и др.).

Зона отдыха; размещена в центре усадьбы, она включает полукруглую невысокую подпорную стенку, разделяющую газон с бассейном и детскую площадку.

Декоративное оформление участка состоит из газонных покрытий с крупными деревьями и цветника, расположенного в палисаднике.

Все зоны соединены между собой пешеходными дорожками с твердым покрытием.

Среди них планировочные решения, рассчитанные на ведение минимального, ограниченного и развитого подсобного хозяйства, а также для участков, одноквартирных домов усадебной застройки и сельских жилищно-строительных кооперативов.

При необходимости проектирования даже сложного по конфигурации участка сначала выбирают базовый вариант, ориентируясь на наиболее соответствующий конкретным условиям, а затем творчески дорабатывают отдельные элементы композиции.

Вопрос 2. Содержание основных разделов бизнес-плана развития земельного участка

проектирование земельный участок

Резюме - это, по сути, «бизнес-план в бизнес-плане». Его следует писать после того, как будет написан основной план. Его основное назначение - убедить потенциального инвестора еще до прочтения бизнес-плана в верности выбранной стратегии бизнеса. Его объем обычно составляет 2-3 страницы.

Содержание резюме проекта:

· Проект: Название проекта, описание его местоположения, сущности, юридического статуса.

· Миссия проекта: Краткое описание цели проекта.

· Конкурентные преимущества проекта: Обоснование конкурентоспособности проекта.

· Требуемое финансирование: Необходимый объем инвестиций, возможное количество инвесторов, форма и условия получения капитала.

· Ожидаемые результаты: Дата начала реализации проекта, дата выхода на проектную заполняемость, прогнозируемый валовый годовой доход, прогнозируемый чистый операционный доход, прогнозируемая чистая прибыль, срок окупаемости и т.д.

· Вывод: Краткое обоснование необходимости реализации проекта.

При разработке бизнес-плана проектов развития недвижимости необходимо учитывать, что особое значение для реализации проекта имеет его местоположение, в связи с чем, как в резюме, так и в основной части бизнес-плана должен быть дан анализ местоположения, юридическом статусе земельного участка, указаны конкурентные преимущества, которые обусловлены экономическими и физическими особенностями объекта недвижимости.

Основная часть бизнес-плана начинается с раздела, в котором описывается тот продукт (услуга), который Вы хотите предложить Вашим будущим покупателям. Потенциальный инвестор не согласится на сотрудничество при отсутствии информации о том, что подразумевает под собой продукт (услуга).

В случае написания бизнес-плана развития земельного участка содержание этой части бизнес-плана можно представить следующим образом:

· название проекта;

· инициаторы проекта (организация - инициатор, ее статус, год создания, специализация, иные особенности);

· описание имущественно-земельного комплекса: площадь и географические характеристики, кадастровый номер, юридический адрес и статус земельного участка, наличие улучшений;

· анализ местоположения имущественного комплекса: описание местоположения, анализ транспортной доступности (наличие остановок различных видов общественного транспорта, станций метрополитена), удаленность от центра, анализ локального окружения (окружающих объектов недвижимости, их юридического статуса), а также района в целом;

Описывая проект, необходимо указать на перспективы развития проекта.

Анализ рынка. Данную часть бизнес-плана предлагается представить в виде следующих составляющих:

· анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости региона (города): итоги развития рынка за предшествующий период, современное состояние (деловая активность, ценовая ситуация, доходность инвестиций в недвижимость), тенденции его развития, факторы, определяющие перспективы развития рынка с учетом состояния и тенденций развития экономики и социальной сферы региона, чувствительности рынка к изменениям в экономике, цикличности развития рынка;

· анализ сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит избранный проект: определение рынка (рынок жилой, офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости), его региональные особенности, наиболее значимые проекты, их параметры, возможности для развития рынка;

· анализ рыночного окружения проекта: описание района с точки зрения сегмента рынка, наличие потенциальных конкурентов, интенсивность движения, наличие большого скопления населения в районе, а также количество проживающего рядом с территорией населения, его возрастная категория, наличие и направления миграции населения и пр.);

· конкурентная среда проекта: конкурирующие объекты и проекты, их физические и экономические характеристики, преимущества и недостатки, возможности появления новых конкурентов, выводы для предлагаемого проекта.

Концепция проекта представляет собой обоснование выбора типа и характеристик создаваемого объекта недвижимости, разработанное на основе анализа рынка, тенденций его развития, конкурентной среды, местоположения и базирующееся на критерии наиболее эффективного использования объекта. Концепция предполагает сравнение возможных вариантов использования объекта (земельного участка, существующего здания или сооружения) и выбор наиболее эффективного варианта. Концепция проекта, как правило, включает в себя, следующие пункты: общая информация о проекте (цель проекта, обоснование выбора наиболее эффективного использования), основные физические характеристики проекта, наличие инженерного обеспечения, основные архитектурно-конструкторские решения, описание функционального зонирования имущественного комплекса, возможные дополнительные услуги для пользователей, конкурентные преимущества проекта.

Обязательным приложением или составной частью этого раздела является предоставление плана земельного участка (или объекта недвижимого имущества), а также описание его особенностей.

Целью маркетингового плана являются составление программы продвижения объекта, учитывающей конкурентные преимущества объекта и потребности группы его потенциальных покупателей (арендаторов), и ее примерный бюджет, а также формирование ценовой политики и прогноза заполняемости объекта.

План реализации проекта раскрывает этапы, сроки и порядок создания планируемого объекта недвижимости (строительства или реконструкции объекта).

План реализации проекта содержит изложение хода реализации проекта, порядок взаимодействия между его основными участниками, который включает в себя следующие элементы:

· организация взаимодействия с инвестором, (собственником) объекта;

· привлечение, координация и контроль качества работ подрядчиков;

· организация маркетинговой и брокерской деятельности, обеспечивающих привлечение покупателей (арендаторов);

· описание системы бухгалтерского учета и финансового менеджмента, обеспечивающих формирование бюджета, организацию финансовых расчетов, учета и отчетности;

· обслуживание объекта и эксплуатации инженерных систем;

· функционирование системы охраны объекта, включая технические средства и службу безопасности объекта;

· осуществление рекламной деятельности, деятельности по продвижению и формированию позитивного имиджа объекта.

Этот раздел бизнес-плана призван обобщить материал предыдущих частей и представить их в стоимостном выражении.

Целями его разработки являются составление прогноза финансовых результатов проекта и оценка эффективности проекта.

В этот раздел включаются следующие позиции:

· Расходная характеристика проекта;

· Доходная характеристика проекта;

· План финансирования проекта;

· Финансовые результаты проекта.

В плане финансирования проекта описываются все источники финансирования: собственные средства, заемные средства, средства прямых инвесторов - участников проекта.

Одним из источников финансирования может являться собственный капитал. В соответствии с суммой вложенного собственного капитала создается график поступления денежных средств. В случае, если источником финансирования является заемный капитал, производится расчет «графика привлечения кредита», который учитывает общий срок кредита, размер кредита, ставку кредита, срок выплаты процентов по кредиту, а также тела кредита. В дальнейшем производится обоснование стабильности поступления денежных доходов, что является одним из факторов, подтверждающих необходимость реализации бизнес-плана.

Понятие риска, его оценки, прогнозирования и даже управления им - на сегодняшний день немаловажные категории, используемые во всех сферах бизнеса.

При разработке бизнес-плана наиболее важным является умение заранее предугадать все типы рисков, с которыми авторы могут столкнуться, источники этих рисков и момент их возникновения. А затем разработать меры по сокращению этих рисков и минимизации потерь, которые они могут вызвать.

Чем глубже проработана эта проблема, тем выше будет доверие потенциальных партнеров и инвесторов. Доверие проявляется только к тем, кто способен заранее предсказать возможные трудности и объяснить, объяснить алгоритм реализации проекта и предоставить определенные гарантии в эффективности вложения финансовых средств в предлагаемый проект.

Ассортимент рисков весьма широк: от пожаров и землетрясений до забастовок и межнациональных конфликтов, изменений в налоговом регулировании и колебаний валютных курсов. Конечно, вероятность каждого типа риска различна, так же, как и сумма убытков, которые они могут вызвать. Необходимо оценить то, какие риски наиболее вероятны, и во что они могут обойтись.

Для этого в данном разделе производится SWOT-анализ, целью проведения которого является систематизация всей имеющейся информации о проекте для четкого представления его преимуществ и недостатков, что позволит выбрать оптимальный путь его развития.

Для того чтобы оценить сильные и слабые стороны проекта, нам необходимо выбрать критерии и затем определить, что является сильной, а что слабой стороной для проекта, по каждому из выбранных критериев. В качестве критериев в основном рассматриваются организационные, производственные, финансовые, маркетинговые аспекты проекта.

Далее производится определение рыночных возможностей и угроз, которое проводилось по аналогичной методике, но критериями для оценки будут являться факторы спроса и конкуренции.

Итогом данной аналитической работы является составление матрицы SWOT, которая поможет определить, какие шаги могут быть предприняты для успешного развития проекта, а также какие проблемы необходимо решать в первоочередном порядке путем сопоставления составляющих SWOT, описанных ранее.

В приложениях к бизнес-плану приводятся документы, не являющиеся частью основного текста, но на которые есть ссылки в бизнес-плане.

Наиболее часто в приложениях приводят следующие документы: технические данные по продукции, копии контрактов, лицензий, патентные документы, копии документов, из которых взяты исходные данные, сообщения консультантов по продукции и рынкам, анкетные данные руководящих работников, сведения о порядке и методах проведения исследований, прейскуранты поставщиков.

Список литературы

1. Смирнова М.А. Типология объектов недвижимости. Методические указания для проведения семинарских занятий. М.: ГУЗ, 2005.

2. Лепехин П.А., Обухов Д.А. Лекционный материал по дисциплине «Типология объектов недвижимости». 2011.

Размещено на Allbest.ru