Список использованной литературы

Введение

Земля является важнейшим объектом недвижимости.

К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития. В государственных и высокоурбанизированных зонах и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя. Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привило к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой - либо определенной формы общения. В земледелии земля функционирует и как средство труда и производства.

земельный кадастровый стоимость

1. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет свою методику исполнения.

К землям сельскохозяйственного назначения на основании статьи 77 Земельного кодекса РФ относятся: земли, сельхоз угодья, которые заняты коммуникациями, дорогами внутрихозяйственного назначения, кустарниковой растительностью, деревьями, а также такой растительностью, которая используется для предотвращения вредного антропогенного явления и факторов.

К ним же относятся земли, замкнутые водоемами, сооружениями, зданиями, которые используются для хранения, производства и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения для земель садоводческого, дачного и огородного назначения имеет совершенно иные рекомендации и методики проведения.

Тенденция получать некий агрегированный показатель качества сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориальных единиц сохранилась и в современной методологии проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной Росземкадастром и закрепленной в соответствующих методических документах. Стоимостные характеристики, полученные на основании данной методики являются нормативными показателями, устанавливающими в административном порядке интегральные стоимостные характеристики, позволяющие получить представление о об относительной ценности земель сельскохозяйственного назначения в разрезе субъектов РФ, административных районов и хозяйств для использования их в дальнейшем в качестве базы для налогообложения.

Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализированный расчетный рентный доход, который в свою очередь определяется по разнице между стоимостью валовой продукции растениеводства, пересчитанной в условные единицы, средними оценочными затратами на ее получение и нормативной прибылью, установленной в размере 7% от оценочных затрат. Срок капитализации устанавливается равным 33 годам, что в оценочных терминах соответствует ставке капитализации для земли равной 3% (1:33). Стоимость валовой продукции растениеводства определяется в средних ценах реализации основных сельскохозяйственных культур, перечитанных в кормовые единицы, в соответствующем природно-экономическом районе. Как видно из показателей, самым существенным образом влияющих на величину стоимости земли (срок капитализации, нормативная прибыль), они не соответствуют рыночным параметрам. Это означает, что стоимостные оценки земли, полученные при проведении кадастровой оценки не могут заменить собой рыночной стоимости и использоваться в расчетах по ее определению разными методами.

В отличие от кадастровой оценка рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится в целях совершения сделки с конкретным земельным участком.

Поэтому использовать кадастровую стоимость для определения рыночной стоимости конкретных земельных участков или имущественных комплексов, а также прав на них не представляется возможным. Это связано и с отсутствием использования в расчетах принципа наиболее эффективного использования, и с применением неких агрегированных стоимостных показателей затрат и цен, а также необоснованными нормой прибыли и коэффициентом капитализации, равным 3%.

Но при проведении рыночных оценок можно использовать информацию и отельные оценочные показатели, содержащиеся в земельном кадастре, например показатель балла бонитета почв. Данный показатель является интегральным показателем плодородия почв по их группам или разновидностям и содержится в материалах IV тура оценки земель, проведенной в 80-х годах прошлого столетия.

1.1 Группы земель по функциональному отношению

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется всего по шести группам земельных угодий.

Все эти группы выделяются по их функциональному назначению.

Каждая из групп имеет свои особенности формирования рентного дохода.

1 группа. Сельскохозяйственные угодья.

2 группа. Земли под внутрихозяйственные проезды и дороги. Они используются для прогона скота, а также для установки всевозможных коммуникаций. Эти земли могут быть заняты пылезащитными полосами, насаждениями. На земле, принадлежащей данной группе, могут находиться сооружения и здания, которые используются для хранения сельскохозяйственной продукции и ее первичной переработки. Земля данного типа может находиться в промышленной разработке полезных ископаемых глины, песка, щебня и т.д.

3 группа. Земля, находящаяся под замкнутым водоемом, в отношении которой также проводится государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

4 группа. Земли, занятые болотами, древесно-кустарниковой растительностью. Сюда же относятся и нарушенные земельные участки.

5 группа. Земли, которые заняты лесами, но в установленном порядке они не переведены в земли лесного фонда. Данные земли находятся у землевладельцев в постоянном или же безвозмездном пользовании.

6 группа. Земли, которые могут быть использованы под оленьи пастбища.

Сельскохозяйственные угодья. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения необходима для точного обоснования установленной арендной платы за пользование земельными угодьями или же земельного налога.

Объектами оценки могут выступать все объекты, находящиеся как во владении юридических, так и физических лиц.

Оценке могут подвергаться следующие сельскохозяйственные угодья:

1. Пашня.

Данное угодье систематически используется для посева многолетних трав, сельскохозяйственных культур, а также в качестве чистых паров.

2. Пастбище.

Угодье сельскохозяйственного назначения, которое используется для систематического выпаса животных.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться также в отношении тех сельскохозяйственных угодий, которые не используются под сенокос, не относятся к залежам и могу быть использованы в качестве пастбища.

3. Сенокос.

Данное сельхоз угодье используется систематически для сенокошения. Сенокосы, в свою очередь, подразделяются на суходольные, заболоченные и заливные.

4. Залежь.

Это такой земельный участок, который в настоящее время не используется владельцем даже под пар.

2. Проведение кадастровой оценки

Оценка - расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого вещного интереса к ней, проводимая уполномоченным лицом (оценщиком).

Процесс оценивания - это определенная последовательность процедур, используемая для получения результатов оценки. Он завершается отчетом об оценке, придающем правовую силу оценке недвижимости..

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к первой группе, определяется по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Определение удельных показателей земель, отнесенных к первой группе, осуществляется в два этапа:

-первый этап (межрегиональная оценка земель) - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

-второй этап - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Целью государственной кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах объекта государственной кадастровой оценки для обоснования земельного налога, и иных целей, установленных законодательством.

Объектом государственной кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Предметом государственной кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости объектов государственной кадастровой оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Она зависит:

· от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения),

· от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты),

· от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной саморегулируемой организацией оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Экономическая оценка с/х угодий является продолжением бонитировки, внутрихозяйственной оценки и использует в своих расчетах их результаты. Она предусматривает определение степени эффективности возделывания ведущих культур на конкретных почвах.

Экономическая оценка земель необходима для:

1)для налогообложения

2)для определения экологического вреда или ущерба, загрязнения или деградации земель

3)для определения компенсационных платежей при изъятии из оборота земель для государственных и общественных нужд.

4)для определения ставок страховых возмещений

5)для определения потерь с/х производства в случаях деградации

земельный кадастровый стоимость

3. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

3.1 Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения