Удосконалення методики ринкової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні

Размещено на http://allbest.ru

Луганський національний аграрний університет

УДК 332.64

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Удосконалення методики ринкової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні

Спеціальність 08.07.02 - економіка сільського господарства і АПК

Хромяк Тетяна Василівна

Луганськ - 2003

Дисертація є рукопис.

Робота виконана в Луганському національному аграрному університеті Міністерства аграрної політики України (м.Луганськ).

Науковий керівник: кандидат економічних наук, доцент

Кочетков Олексій Васильович, завідувач кафедри статистики та економічного аналізу, Луганського національного аграрного університету (м.Луганськ)

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор

Чупіс Анатолій Віталійович завідувач кафедри фінансів, Сумський національний аграрний університет (м.Суми)

кандидат економічних наук, професор

Шиян Віктор Йосипович, завідувач кафедри економіки, Харківський національний аграрний університет (м.Харків)

Провідна установа: Інститут економіки НАНУ, відділ ресурсного потенціалу АПК (м.Київ).

Захист відбудеться “ 11 “ липня 2003 р. об 11 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 29.841.02 у Луганському національному аграрному університеті за адресою:

91008, м.Луганськ-8, Луганський національний аграрний університет, головний навчальний корпус, аудиторія 202.

З дисертацією можна ознайомитись в бібліотеці Луганського національного аграрного університету за адресою: 91008, м.Луганськ-8, бібліотека Луганського національного аграрного університету.

Автореферат розісланий 10.06. 2003 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Кальченко В.Г.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Проблема формування реальної ціни на ділянки землі сільськогосподарського призначення набирає ваги у зв'язку з впровадженням згідно з Земельним кодексом з 2005 року ринку землі. З'явиться потреба визначати вартість землі не тільки за нормативною оцінкою, яка в першу чергу враховує якість ґрунтів, але й застосовувати ринкову оцінку, яка визначається в першу чергу ринковими факторами.

До теперішнього часу питаннями формування експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення як у теоретичному, так і практичному аспектах приділялась недостатня увага. Тому потреба у розробці нових напрямків формування ціни на землі сільськогосподарського призначення, з урахуванням ринкових відносин, є нагальною. На рішення саме цієї задачі й спрямовані дослідження дисертаційної роботи, що визначило її актуальність і значущість для подальшого розвитку ринку землі.

Слід відзначити, що суттєвий внесок у розробку та формування грошової оцінки земель внесли ряд вчених України: І.Бистряков, В.В'юн, П.Гайдуцький, Д.Добряк, А.Драпіковський, В.Месель-Веселяк, І.Михасюк, П.Мосіюк, Л.Новаковський, М.Олійник, А.Онищенко, О.Панчук, Б.Пасхавер, П.Саблук, В.Трегобчук, А.Третьяк, М.Федоров, А.Чупіс, В. Шиян, О.Шпичак, В.Юрчишин,та інші. Вони обґрунтували концептуальні напрямки перетворень у земельних відносинах, розробили методику грошової оцінки землі, визначили ставлення до власності на землю.

Структурні зміни на селі, які відбулися протягом останніх років, вимагають поглибленого дослідження питань власності на землю та її ринкової ціни, удосконалення діючої законодавчої бази, осмислення досвіду з цього питання в інших країнах, врахування регіональних особливостей та історичного досвіду країни. Виникають нові питання, на які необхідно дати обґрунтовану відповідь.

Разом з тим, реальність змушує переглянути й уточнити твердження, висунуті раніше, сформувати механізм встановлення ціни на землю та визначити його відповідність дійсності. Це і обумовило вибір теми дисертації.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота є складовою частиною комплексного плану наукових досліджень Луганського національного аграрного університету, зокрема теми: № держреєстрації 0100V004284, інв.№ 2.1.1. Е “Соціально-економічні проблеми зміни форм господарювання сільського господарства Луганської області“, яку виконувала кафедра статистики та економічного аналізу. Питання, які підіймаються у роботі, є логічним продовженням вирішення задач, поставлених Земельним кодексом України.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є розробка теоретико-методологічних принципів формування ринкової ціни на землі сільськогосподарського призначення, пошук і обґрунтування на цій основі певних методичних підходів до її визначення.

Для досягнення мети в роботі поставлено та вирішено такі задачі:

· досліджено і узагальнено світовий досвід земельних відносин, земельнооціночної діяльності та встановлені можливості його використання в Україні;

· проведено аналіз економічної ситуації і оцінки землі у Луганській області та надана оцінка стану ґрунтів; розміру посівних площ, витратам виробництва та ціні реалізації по окремим групам культур; порівняно коефіцієнт грошової оцінки земель та цін на озиму пшеницю;

· систематизовано методи визначення грошової оцінки земель з подальшим визначенням можливостей їх застосування при формування ринкової ціни на землі сільськогосподарського призначення;

· розроблено методичні рекомендації щодо удосконалення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, які дозволять більш точніше визначити її нормативну вартість для застосування в якості бази оподаткування, визначення рівня господарювання тощо;

· проаналізовано діючу методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення на сучасному етапі економічного розвитку держави;

· розроблено прогнозні розрахунки ціни на землю сільськогосподарського призначення з урахуванням циклічності урожаю;

· обґрунтовано метод грошової ринкової оцінки земель сільськогосподарського призначення, з його подальшою деталізацією на послідовному урахуванні якісних показників родючості ґрунтів, відстань до ринку збуту сільськогосподарської продукції, питому вагу чорного пару та проміжних посівів, та зміну банківського відсотку за рахунок державних дотацій сільськогосподарським товаровиробникам.

06'єктом дослідження є процес становлення грошової оцінки земель України в умовах здійснення ринкових трансформацій.

Предметом дослідження є сукупність теоретичних, методологічних, методичних та практичних аспектів грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

Методологія та методика дослідження. Теоретичною та методологічною основою дослідження є діалектичний метод пізнання та системний підхід до вивчення економічних процесів, законодавчі i нормативні акти органів державної влади України з питань грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, наукові праці вітчизняних та зарубіжних класиків економічної науки, наукові публікації (монографії, збірники, статті та наукові матеріали), матеріали міжнародних та вітчизняних наукових конференцій, методичні рекомендації. У процесі роботи застосовувалися наступні методи економічних досліджень: абстрактно-логічний (при формулюванні вихідних принципів, теоретичних узагальнень i висновків та критичному аналізі результатів дослідження інших авторів), монографічний (при вивченні особливостей формування земельної ренти різних сільськогосподарських культур), розрахунково-конструктивний та порівняння (при порівнянні ринкової ціни на землю сільськогосподарського призначення за різними методами), кореляційно - регресійного аналізу (при оцінці впливу цін на зерно озимої пшениці на коефіцієнт грошової оцінки земель; при визначенні залежності земельної ренти від відстані до ринку збуту; залежності між ціною землі та кількістю населення), економіко-математичний (при прогнозуванні ринкової ціни на землю сільськогосподарського призначення з урахуванням фактору циклічності урожайності), статистичних групувань, графічний, соціологічний та інші загальноприйняті статистичні методи.

Інформаційною базою дослідження слугували Земельний кодекс та відповідні Закони України, Укази Президента України, Постанови Кабінету Міністрів України, офіційні матеріали Державного комітету статистики України та Луганської області, а також Міністерства аграрної політики, оперативна інформація Головного управління сільського господарства i продовольства Луганської облдержадміністрації, дані i результати соціологічних обстежень, здійснених автором, спеціальна література та інші джерела.

Наукова новизна результатів досліджень. Наукова новизна одержаних результатів заключається у розробці методики ринкової грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення з урахуванням показників та методів, які раніше не застосовувалися, що знайшло відображення у таких положеннях:

вперше: в результаті проведеного соціологічного дослідження з приводу майбутніх земельних відношень щодо власності на землю та її грошової оцінки у розрізі груп населення за доходом, віком, тощо, що надає змогу визначити сподівання населення та його реальну платоспроможність відносно ринку землі;

· проведено порівняння коефіцієнту грошової оцінки земель та цін на зерно озимої пшениці, що є основним чинником при визначенні індексу нормативної грошової оцінки земель;

· обґрунтовано логічну схему моделі сучасного та прогнозованого стану земельних відносин з урахуванням розроблених коефіцієнтів, що надасть змогу більш наглядно побачити результати дослідження.

таких, що доповнюють раніш сформульовані:

· виходячи з узагальнення світового досвіду, набула подальшого розвитку методика ринкової грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, з урахуванням коефіцієнтів коригування земельної ренти в залежності від відстані до ринку збуту продукції , на відсоток чорного пару і проміжних посівів, що дозволяє урахувати при формуванні ціни на землю можливі прибутки та збитки при веденні сільськогосподарської діяльності надалі;

· удосконалено підхід розрахунку земельної ренти не за зерновими культурами, а за сукупними культурами, які вирощуються у Луганській області, що надасть змоги об'єктивніше здійснювати розрахунки, враховуючи не тільки високорентабельні культури;

· доказана необхідність застосування реального банківського відсотку при визначенні ринкової ціни землі, з урахуванням державних пільг сільськогосподарським товаровиробникам;

· удосконалено спосіб прогнозування ринкової ціни на землі сільськогосподарського призначення з урахуванням циклічності урожаю, що надає змогу отримання більш точних прогнозних результатів визначення ренти.

Практичне значення отриманих результатів. Теоретичні узагальнення і висновки дисертаційної роботи являють собою методологічну основу у сфері визначення ринкової ціни на землю сільськогосподарського призначення і можуть бути застосовані в першу чергу на земельних аукціонах, операціях купівлі-продажу землі, при наданні в оренду тощо.

Практичне значення одержаних результатів полягає в можливості впровадження наданих рекомендацій з метою встановлення реальної ринкової ціни на землі сільськогосподарського призначення.

Втілення в практику результатів дисертаційної роботи дозволяє одержати методичну базу при здійсненні грошової оцінки окремої земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Результати дослідження використовуються у навчальному процесі для студентів ВУЗів.

Деякі пропозиції, що витікають з наукових доповідей, вже реалізовано на практиці, а використання інших передбачається у перспективі.

Особистий внесок здобувача. Дисертація є самостійною роботою автора. Особисто ним здійснено критичну оцінку діючого методу грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і розроблено новий, експертний метод грошової оцінки сільськогосподарських угідь, з урахуванням ринкових механізмів. Здобувачем запропонована модель взаємозв'язку земельних ресурсів з іншими факторами виробництва. Висновки автора у сумісній підготовці публікацій полягали:

Праця 1 - особистий внесок автора: аналіз причин кризового стану сільського господарства та прогнози найближчих перспектив його розвитку (с.103-104); праця 2- результати дослідження світового досвіду земельнооціночної діяльності; праця 3 - дослідження проблем, можливість виникнення яких пов'язана з дією ринку землі в Україні, та шляхи їх вирішення; праця 4 - аналіз результатів дослідження ринку потенційних покупців; праця 5 - визначення впливу відсотку чорного пару на ціну земель сільськогосподарського призначення, праця 6 - розрахунки прогнозної ціни на землю сільськогосподарського призначення; праця 7 - результати дослідження сфери потенційних учасників ринку землі за 2 роки, праця 8 - визначення ринкової ціни земель сільськогосподарського призначення за формулою В.Лаунхардта, з поправкою на коригуючі коефіцієнти, праця 9 - узагальнення результатів наукового дослідження.

Апробація результатів дослідження. Результати дослідження, які викладені в дисертації, були апробовані в тезах доповідей на міжнародних науково-практичних конференціях у м. Ялта у 2000 році, у Луганському державному аграрному університеті у 2001 та 2002 роках та Всеукраїнській науково-практичній конференції в мережі Інтернет у травні 2002 року.

Рекомендації з вдосконалення грошової оцінки та формуванню ціни на землі сільськогосподарського призначення отримали подальший розвиток . Вони були розглянуті у 2003 році Луганським головним управлінням сільського господарства та продовольства (довідка № 16/44 - 53 від 28.01.03р.), Луганськім обласним управлінням земельних ресурсів (довідка № 2/30 - 24 від 30.01.03р.), Слов'яносербським районним управлінням сільського господарства (довідка № 5/8 - 27 від 3.02.03р.), ЛФ НДІ Укрземпроекту (довідка № 1/17-67 від 07.02.03р.) та використані ними у своїй роботі, у навчальному процесі ЛНАУ (довідка №1 від 11.04.03р).

Публікації. Основні результати дисертації опубліковані у 7 одноосібних наукових працях у фахових виданнях загальним обсягом 2,0 д.а.

Структура та обсяг роботи. Дисертаційна робота викладена на 189 сторінках комп'ютерного тексту і складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних літературних джерел із 173 найменувань, містить 29 таблиць, 10 рисунків, 5 схем, 8 діаграм, та 11 додатків.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЙНОЇ РОБОТИ

У першому розділі “Теоретичні і методичні основи грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення” сформульовані головні фактори, які впливають на ціну земель сільськогосподарського призначення, визначено особливості оцінки земель, опираючись на світовий та власний досвід, досліджені принципи та підходи до визначення ринкової ціни землі, сформована система методів наукового дослідження її формування.

Основне призначення ринкової грошової оцінки земель полягає у безпосередній підтримці ринку землі, що проявляється у визначенні вартості земельної ділянки для здійснення різних трансакцій таких як: купівля-продаж, іпотека, дарування, наслідування, міна тощо. Ця норма визначена Земельним кодексом України і відкриває новий етап грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

На вартість земельної ділянки впливають багато факторів, які обумовлені специфікою землі як товару, основними з них є: просторові - місцезнаходження, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні; ринкові - попит та пропозиція на земельному ринку, сподівання та платоспроможність наявних покупців тощо; правові - законодавча та правова база, де земельна ділянка виступає як об'єкт приватної власності; кількісні - фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони: площа, ширина, глибина; якісні - корисні властивості земельної ділянки, які пов'язані з її майбутнім використання та економіко-технологічні - доцільність використання та очікувана окупність капіталу.

Проведений аналіз світового досвіду засвідчив, що становлення земельнооціночної діяльності відбувалося протягом трьох сторіч, що дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьогоднішній день використовують понад 40 країн.

Особливістю земельнооціночної діяльності є одночасне існування нормативної та експертної оцінки земель. Насамперед, експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення застосовується для визначення її ринкової, позикової та інвестиційної вартості. А нормативна - виконує виключно фіскальні функції і спрямована на визначення розмірів податку на землю. Взаємозв'язок між видами грошової оцінки, базою оцінки та сферою застосування приведено у таблиці 1.

Другою важливою особливістю оцінки земель за кордоном є те, що земельна ділянка розглядається невід'ємною складовою частиною майнового комплексу і оцінюється разом із будівлями і спорудами, розташованими на ній. ціна посівний земля сільськогосподарський

Такі особливості спостерігалися до 1918 року і у вітчизняній земельнооціночної діяльності.

Третя особливість оцінки земель полягає у диференційному підході до нормативної оцінки не тільки забудованих земель, земель лісового фонду, але й і земель сільськогосподарського призначення.

Таблиця 1

Види грошових оцінок земель та сфери їх застосування

Види оцінки	База оцінки	Сфера застосування
Грошова оцінка (загальна)	Капіталізований рентний доход із земельної ділянки	Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю
		Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок
Грошова (нормативна) оцінка	Вартість, що оподатковується - капіталізований рентний доход із земельної ділянки	Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю
Грошова (ринкова) оцінка	Оціночна вартість - сума грошей, за яку здійснюється зміна власника, умов власності, умов використання власності	Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок

Слід зазначити, що прийнятий у новій редакції Земельний кодекс нашої країни теж передбачає застосування декількох видів оцінки земель, але існуючий механізм визначення кожного виду оцінки потребує подальшого удосконалення не тільки методики підходу, але й законодавчої основи.

В роботі обґрунтована неможливість визначення ціни земель сільськогосподарського призначення без урахування деяких підходів та принципів політичної економії та дослідження ринку. Це, насамперед, визначення земельної ренти, яка є економічною формою реалізації земельної власності та вплив попиту та пропозиції.

У другому розділі “Аналіз діючої грошової оцінки земель та сучасного стану земельних відносин на Україні ” проведено дослідження діючої грошової оцінки земель, методів її визначення та сучасного стану земельних відносин і можливі наслідки впровадження ринку землі в Україні.

Аналіз діючої методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення показав, що вона не може бути взята за основу при визначенні ринкової вартості земельної ділянки і потребує коригування сучасним потребам виробничих відносин, які склалися в економіці України з огляду на наступне:

· базою розрахунків рентного доходу на орних землях були взяті показники урожайності зернових з 1 га у 1986-1990 роках (табл. 2). За останній час цей показник значно змінився і в першу чергу за рахунок зниження рівня інтенсивності виробництва (кількість внесених органічних та мінеральних добрив, отрутохімікатів та інше), що призвело до визначення не точної суми доходу з земельної ділянки;

Таблиця 2

Валовий збір та урожайність сільськогосподарських культур в Україні

Основні сільськогосподарські культури	Валовий збір, млн.т.	Урожайність, ц/га
	1990р	2001р	Темп росту, %	1990р	2001р	Темп росту, %
Озима пшениця	30,35	21,3	70,18	40,2	33,8	84,07
Озиме жито	1,26	1,8	142,86	24,3	22,9	94,24
Кукурудза	4,74	4,76	100,40	38,7	14,1	36,43
Цукровий буряк	44,26	15,5	35,02	276,0	156,1	6,52
Соняшник	2,57	2,2	85,60	15,8	9,4	59,49
Картопля	16,73	17,30	103,41	117,0	82,0	70,09
Овочі	6,67	5,90	88,45	149,0	111,0	74,50
Кормові коренеплоди	27,27	7,01	25,69	399,0	220,0	55,14
Кукурудза на силос та зел. корм	98,37	25,48	25,90	208,0	96,0	46,15
Однорічні трави на сіно	1,10	0,60	54,80	35,7	24,6	68,91
Багаторічні трави на сіно	5,51	2,89	52,46	38,7	22,9	59,17
Плодово-ягідні	2,90	0,11	3,79	42,7	19,2	44,96
Виноград	0,84	0,33	39,20	58,3	29,2	50,09

· було б корисно переглянути термін капіталізації (33 роки), так одним з підходів визначення терміну капіталізації може стати річний чистий доход від використання земельної ділянки, особливість якого полягає у тому, що він базується на розмірі орендної плати і від терміну оренди. При визначенні коефіцієнту індексації грошової оцінки сільськогосподарських земель, було здійснено порівняння зміни даного коефіцієнта та середньої ціни реалізації зерна озимої пшениці, яка є базою для цієї оцінки (рис. 1).

Рис.1. Діаграма динаміки порівняння коефіцієнту грошової оцінки земель та цін на зерно озимої пшениці

Проведений кореляційний аналіз довів відсутність зв'язку між вище приведеними факторами, хоча законодавчо визнано, що одним з головних чинників нормативної грошової оцінки земель є ціна реалізації зерна озимої пшениці.

· відбулась значна зміна вартості землі як засобу виробництва, значно скоротився зміст поживних речовин у ґрунті, відсоток гумусу, виросла забур'яненість ґрунтів, що призвело до зниження їх родючості, а відповідно і рівня урожайності. Наприклад, у Луганській області за останні 5 років відбулося значне зниження наявності гумусу у ґрунті від 4,21% до 4,13%, існує дефіцит балансу по калію - 40-42 кг/га, азоту - 19,2 - 20кг/га, фосфору - 14-15 кг/га і як наслідок, відбулося зниження урожаю;

· нормативна грошова оцінка землі не враховує такий важливий фактор, як місце розташування земельної ділянки до ринку збуту продукції. Це, в свою чергу, призвело до того, що при розрахунку податку на землю також не враховується місцезнаходження земель сільськогосподарського призначення.

На сучасному етапі земельних відносин поряд з існуючою нормативною грошовою оцінкою, потрібно становлення ринкового експертного механізму оцінки земель сільськогосподарського призначення. Основою якого повинні стати попит і пропозиція на земельні ділянки, умови інвестування, конкретні обставини угоди тощо.

Такий механізм передбачає три методичних підходи: зіставлення цін продажу (порівняння земельної ділянки що оцінюється, з подібними земельними ділянками за функцією використання, що були продані у минулому) , врахування витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці (вартість землі розраховується як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку, який планується отримати), та капіталізація чистого доходу (щорічний доход від оренди може бути переведений у вартість земельної ділянки шляхом капіталізації).

Дослідження довели доцільність використання для експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні в сучасних умовах останнього методичного підходу з визначенням земельної ренти, що знайшло відображення у 3 розділі дисертаційної роботи.

Проведені соціологічні дослідження у Луганській області виявили динаміку змін у думках населення за останні роки у сторону приватного земелевласника, та зменшення відсотку потенційних покупців земель сільськогосподарського призначення. Більшість опитуваного населення вже визначилась з питанням прийнятної ціни на землю. Відмічені такі тенденції:

· збільшення частки населення, яка підтримує приватну власність на землі сільськогосподарського призначення (більше ніж на 62%);

· число бажаючих придбати землі для сільськогосподарського виробництва різко зменшилось (якщо у 2000 році більш 52,88% бажали придбати землю сільськогосподарського призначення, то у 2002 році - тільки 20%);

· у більшості опитуваного населення вже склалася думка, якою повинна бути ціна на землю, до того ж її зміна відбулась у сторону збільшення (ціна 1 га від 100-500 грн - 31,25% (2000 рік), а ціна 1 га від 500-1000 грн - 37,5% (2002 рік));

· думка респондентів щодо розміру орендної плати залишилась незмінною - оптимальний розмір 1-3% від вартості землі;

· переважна більшість населення не має наміру продати свій земельний пай, у разі володіння ним (75%);

Виявлені тенденції свідчать про те, що виважена політика держави у сфері земельних відносин приносить перші позитивні плоди. Люди зрозуміли, що земля дорого коштує, потребує значних капіталовкладень і дає найбільшу віддачу якщо зосереджена у землевласника.

Проведений аналіз сучасного стану земельних відносин на Україні дозволяє передбачити можливі наслідки впровадження ринку землі. Для того, щоб запобігти небажаних наслідків, треба законодавчо врегулювати наступні питання: розробити запобіжні заходи щодо банківської олігархії, стосовно придбання нею великої кількості земель сільськогосподарського призначення. Це не дозволить формувати монопольні ціни на землі сільськогосподарського призначення; розмірами пільг по сплаті податків та державного мита щодо продажу земельних ділянок стримувати активізацію процесу купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення - це стане перепоною для спекуляцією з землею: коли її скуповують і швидко продають за великі гроші; зробити основним видом кредитування сільськогосподарського виробництва іпотеку, яка неможлива без встановлення ціни на землю. Впровадження іпотеки призведе до більш цільового фінансування сільського господарства та буде заохочувати додаткові інвестиційні ресурси.

У третьому розділі “Формування підходів удосконалення методики визначення ринкової ціни землі” проведено відповідні розрахунки по землям сільськогосподарського призначення за декількома методиками, знайдено коригуючі коефіцієнти для остаточного розрахунку ринкової ціни на землю, відображена та кореляційно підтверджена логічна схема моделі ринкової системи земельних відносин: зв'язок земельної ренти з основними факторами виробництва, проведено прогнозування ринкової ціни на землю з урахуванням фактора циклічності урожаю.

У світі існує декілька способів визначення ринкової експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення: підхід на основі порівняння продажу та доходний підхід. Це дає змогу не тільки ураховувати отримуваний доход з земельної ділянки, але й брати до уваги попит та пропозицію на аналогічні землі сільськогосподарського призначення. В Україні застосування першого підходу поки не можливо, тому що ринок землі почне діяти з 2005 року. Але суму доходу отримуваного від земельної ділянки можна вже підрахувати зараз, тому використання другого підходу, розрахунки на його базі, при здійсненні ринкової оцінки земель сільськогосподарського призначення можливі. Результати розрахунків за різними підходами наведено на рис. 2.

Рис. 2. Діаграма порівняння ринкової грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за різними методиками.

На сучасному етапі розвитку земельнооціночної діяльності в Україні, як і в більшості країн світу, при визначенні ринкової ціни на землю сільськогосподарського призначення , одним з методичних підходів, може ураховуватися земельна рента і банківський відсоток. Але ми рекомендуємо удосконалити методику визначення земельної ренти за формулою Лаунхардта з коригуючими коефіцієнтами на якісні показники родючості ґрунтів, відстань до ринку збуту сільськогосподарської продукції, питому вагу пару та проміжних посівів, зміну банківського відсотку за рахунок пільгової державної ставки для сільськогосподарських товаровиробників та платоспроможності населення:

Ціна 1 га землі [Yср( Pср - Вср) - Yср х Fcр х Zср] х Кр х Кп

сільськогосподарського =----------------------------------------------------- (1)

призначення, грнВС*

де, Yср - середня урожайність основних сільськогосподарських культур з конкретної земельної ділянки, ц/га;

Рср - середня ринкова ціна одного центнера основних сільськогосподарських культур, вирощуваних на даній земельній ділянці, грн.;

Вср - середні витрати на виробництво одного центнеру основних сільськогосподарських культур, вирощуваних на даній земельній ділянці, грн.;

Fср - середній транспортний тариф на кілометр відстані, грн.;

Zср - середня відстань до ринку збуту, км;

Кр - коефіцієнт коригування на відстань до ринку збуту сільськогосподарської продукції;

Кп - коефіцієнт коригування на питому вагу чорного пару та проміжних посівів;

ВС* - коригований банківській відсоток за рахунок державних дотацій.

Застосування саме цієї формули надасть змогу визначити середню ринкову ціну земель сільськогосподарського призначення в цілому по Луганській області та окремо по районах; крім того, застосування коригуючих коефіцієнтів дозволяє визначити ринкову ціну окремої земельної ділянки більш точніше з урахуванням вище наведених факторів.

Логічна схема моделі ринкової системи земельних відносин характеризується поєднанням трудових ресурсів та засобів виробництва, шляхом придбання їх власником як товару для виробничого споживання. У процесі використання засоби виробництва перестають бути товаром і стають часткою продуктивного капіталу (рис. 3).

Рис 3. Логічна схема моделі ринкової системи земельних відносин

На сучасному етапі розвитку ринкових відносин в Україні продуктивного капіталу, у філософському понятті, ще немає. Він з'явиться лише тоді, коли земля не тільки перейде у приватну власність, а і стане товаром. Особливістю приведеної моделі є розташування рекомендованих коригуючих коефіцієнтів відносно елементів моделі на які вони будуть здійснювати вплив. Дослідження та кореляційний аналіз довели, що земельні ресурси у процесі виробництва тісно взаємопов'язані з іншими складовими цього процесу. Функціональна залежність між ціною землі і кількістю населення, яке проживає на відповідній території характеризується позитивною величиною коефіцієнту кореляції - 0,78, а між ціною сільськогосподарської продукції та земельною рентою від ділянки, на якій ця продукція вирощується - 0,98. Тому при здійсненні подальших земельних реформувань необхідно брати до уваги стан та рівень розвитку виробничих ресурсів, чіткість функціонування фінансової системи та ринкової інфраструктури, рівень відповідності законодавчої бази.

При прогнозуванні ринкової ціни землі сільськогосподарського призначення було враховано фактор циклічності, де функція залежності мінливості урожайності, наприклад озимої пшениці, визначається за формулою:

У=-980,57+0,508*х-5,08*sin((х-х0)*(2П/14)) - 0,668*cos ((х-х0)*(2П/14)) (2)

Подальші прогнозні розрахунки довели наявність тенденції підвищення земельної ренти і як наслідок, ринкової ціни на землю, що пов'язано не тільки з особливостями землі як товару, а ще з тенденцією зниження банківського відсотку та підвищенням рівня урожайності основних груп сільськогосподарських культур по Україні, а в таблиці 3- по Луганській області.

Прогнозований, середньозважений розмір земельної ренти по Луганській області на 2005 рік за формулою В.Лаунхардта складатиме 195,96 грн/га. Таким чином, прогнозована ціна 1 гектара земель сільськогосподарського призначення по Луганській області на 2005 рік при діючій ставці НБУ у 2002 році, становитиме :

195,96 грн / 7% * 100% = 2799,43 грн

Таблиця 3

Прогнозований середній розмір земельної ренти для кожної групи товарної продукції, 2005 р

Група сільськогосподарських культур	Середня площа по області, тис.га	Середня урожайність, т/га	Середня ринкова ціна за тону, грн.	Середні витрати виробництва на тону, грн..	Середній розмір земельної ренти по групі, грн
Зернові	654,0	1,74	326,87	224,27	168,08
Соняшник	178,0	1,2	676,67	439,08	277,91
Круп'яні	35,0	1,1	433,05	262,19	181,35
Кормові	61,0	2,4	115,98	101,86	19,49
Овочі	55,0	9,3	511,37	455,12	467,33

Якщо застосувати реальний банківській відсоток (з урахуванням відсотку державної компенсації) для сільськогосподарських товаровиробників Луганської області (14,23%), то ціна 1 га земель сільськогосподарського призначення буде становити 1377,10 грн.

ВИСНОВКИ

1. Дослідження і узагальнення світового досвіду земельних відносин та земельнооціночної діяльності довели:

· прийняття законодавчих актів щодо формування ринку землі, механізму передачі земельних паїв у оренду, повного права розпоряджатися земельною власністю повинно здійснюватися на високому професійному рівні та у період, коли Земельним кодексом буде впроваджено ринок землі та фактично буде діяти ринкова оцінка земель сільськогосподарського призначення поряд з нормативною;

· необхідність законодавчого стимулювання (поперед усього ставками податку) переваги власності на землю сільськогосподарського призначення ніж оренди, особливо короткострокової. Це вимагатиме дбайливішого ставлення до землі, призведе до покращення родючості ґрунтів, що у кінцевому результаті впливатиме на підвищення ринкової ціни земель;

· при введені в дію Закону України “Про іпотеку” створити запобіжні механізми щодо придбання банківською олігархією значної кількості земель сільськогосподарського призначення. Наприклад, застосування обов'язкового продажу земель банківської власності, у продовж двох років. Така процедура забезпечить визначення експертної ціни на сільськогосподарські землі під впливом ринкових факторів, а не монопольної, яку має змогу визначати банківська олігархія;

· регулювати процес купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення розмірами податків та державного мита щодо продажу земельних ділянок. Законодавчо встановити на перехідний період (перші роки ринкових торгів) обмежуючий річний відсоток землі для продажу по регіонах. Такі дії з боку держави теж дозволять впливати на ринкову оцінку земель сільського господарства шляхом обмеження дій спекулянтів, перекупників земель, та встановити стабільний та чітко діючий земельний ринок;

· продовжувати політику пільгового кредитування агропромислового комплексу, як елемент дотації. Так, частка різних державних субсидій, які одержує безпосередньо фермер становить у країнах ЄЕС - 50% на сільськогосподарську продукцію, у США - 35%, в Японії - 75%. Крім того, в Україні потрібно стимулювати розвиток інших видів кредитування. Основним видом кредитування сільськогосподарського виробництва повинна стати іпотека. Приведення до дії цього напрямку по-перше, дозволить державі скоротити банківський відсоток, який ураховується при визначенні ринкової ціни землі, та призведе до підвищення такої ціни; по-друге, надасть змогу залучення капіталу, насамперед банківського, для розвитку сільського господарства;

· законодавчо встановити відсоток орендної плати в залежності не від вартості сертифікату, а у відсотках від вартості фактично отриманого урожаю з коригуючими коефіцієнтами на чорні пари, пожнивні та поукосні посіви. Впровадження в дію такої схеми дозволятиме здіймати орендну плату в залежності від отримуваного урожаю, якості ґрунтів, дотримання агротехнічних вимог, а не від нормативної грошової оцінки земель, це більш справедливіше ніж сучасне її визначення. Землевласник буде зацікавлений у якості ґрунтів, які він здає у оренду, дотриманні сівозмін, охайному ставленні до ґрунтів тощо. Застосування коригуючих коефіцієнтів на чорні пари, пожнивні та поукосні посіви пов'язано з тим, що утримання чорного пару є збитковим, але після його застосування орендар може отримати додатково до 40% урожаю.

2. Методичні підходи щодо визначення ринкової оцінки земель сільськогосподарського призначення регламентуються Постановою КМУ № 1531 від 11.10.2002 року і передбачають наступне: капіталізацію рентного доходу; урахування витрат на земельні поліпшення, зіставлення цін продажу схожих земельних ділянок. Проведена систематизація даних підходів з подальшим визначенням можливостей їх застосування при формуванні ринкової ціни на землі сільськогосподарського призначення довели, що на теперішній час можливо практичне застосування перших двох методичних підходів, а останнього - тільки при існуванні фактичного ринку землі. Крім того, методика урахування витрат на земельні поліпшення повинна братися до уваги при здійсненні моніторингу ґрунтів, визначення реального їх стану. Якість землі визначати під державним контролем і фінансувати за рахунок як держави, так і володаря землі, впровадження паспорту землі. Застосувати грошову державну компенсацію або штрафні санкції при поліпшенні (погіршенні) якості ґрунтів у період користування землями сільськогосподарського призначення змінюючи орендну та податкову ставки. Всі ці заходи спрямовані на дбайливе ставлення до земель сільськогосподарського призначення, та стимулювання цього ставлення через систему фінансових важелів. Як наслідок, ринкова ціна земель при таких умовах буде мати тенденцію до збільшення.

3. Проведений аналіз економічної ситуації у Луганській області відносно стану ґрунтів, показав необхідність коригування нормативної грошової оцінки земель сучасними земельним відносинам в України. Сільськогосподарське виробництво області використовує 72% усіх земель області з них 95% ріллі є дефляційно небезпечними, що свідчить про потребу проведення кадастрової оцінки земель, яка може стати основою методологічного підходу щодо грошової оцінки земель запропонований вченими Національного аграрного університету. Кореляційний аналіз тісноти зв'язку (-0,15) коефіцієнту індексації грошової оцінки сільськогосподарських земель та середньої ціни реалізації зерна озимої пшениці, яка є базою оцінки таких земель, довів відсутність взаємозв'язку між двома факторами. Тому при здійсненні земельної реформи надалі, необхідно враховувати рівень розвитку виробничих сил, їх відповідність діючому земельнооцінюючому механізму та існуючій законодавчій базі, що дозволить більш коректно визначати основні напрямки розвитку грошової оцінки земель.

4. Соціологічні дослідження проведені у 2000-2002 роках довели: зменшення кількості бажаючих придбати земельні ділянки (з 86,89% до 47,12%); збільшення очікуваної ціни продажу від 500-1000 грн./га на 26,58% та збільшення кількості фактів купівлі-продажу на 23% відносно 2000 року, тобто ажіотажу при здійсненні трансакцій з землею спостерігатися не повинно.

5. При визначенні ринкової ціни на землі сільськогосподарського призначення за методом капіталізації доходу від земельної ділянки, нами запропоновано розрахунок такого доходу (земельної ренти) за формулою В.Лаунхардта, яка відображає доход від отримуваного урожаю, зменшений на транспортні витрати доставки продукції до ринку збуту. Нами також запропоновано урахувати коефіцієнти коригування земельної ренти:

· на якісні показники родючості ґрунтів (гумус, основні елементи живлення), забур'яненість, стан обробку;

· на відстань до ринку збуту сільськогосподарської продукції;

· на питому вагу чорного пару та проміжних посівів;

· на зміну банківського відсотку за рахунок державних компенсацій;

· на платоспроможність населення та наявність покупців.

· розроблено прогнозні розрахунки ціни на землю сільськогосподарського призначення з урахуванням циклічності урожаю;

6. Проведені прогнозні розрахунки ринкової ціни на землю сільськогосподарського призначення довели, що вона має тенденцію до підвищення. Крім того, земельна рента повинна визначатися не за зерновими культурами, а за сукупними культурами, які вирощуються у Луганській області, що надасть змоги об'єктивніше здійснювати розрахунки, враховуючи не тільки високорентабельні культури. На нашу думку, буде доцільним і подальше прогнозування ринкової ціни, насамперед при визначенні прогнозно очікуваної ціни. Держава може впливати на її розмір через прийняття відповідних нормативно - законодавчих актів.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ДО ТЕМИ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Хромяк Т.В., Кочетков Ю.А. Аналіз умов сучасного стану земельних відносин // Научные труды ЛНАУ: Экономические науки, вып.№8.- Луганськ, - 2000.-138с. (с.100 - 104). (автором на основі проведеного аналізу оцінено найближчі перспективи розвитку сільського господарства)

2. Хромяк Т.В. Світовий досвід з використання землі як засобу виробництва // Наукові праці СУНУ:Маркетинг:теорія і практика, вип..№5.- Луганськ,- 2000.-171с.(с.152-158)

3. Хромяк Т.В. Проблемы рынка земли в Украине // Економіка: проблеми теорії та практики, вип..№116.- Дніпропетр.:ДНУ, - 2001.- 199с. (с.194-198)

4. Хромяк Т.В. Маркетингові дослідження в питаннях земельних відносин на прикладі Луганської області // Проблеми ефективного функціонування АПК в умовах нових форм власності та господарювання: Розділ 4. Економічний механізм ефективного функціонування АПК.- Харків, - 2001.-851с. (с.169-172)

5. Хромяк Т.В. Вплив відсотку чорного пару на ціну земель сільськогосподарського призначення // Вісник ХНАУ: сталість, екологізація і ефективність сільськогоспо- дарського виробництва в умовах аграрної реформи.-Харків,- 2002.-277с. (с.199-201)

6. Хромяк Т.В. Розрахунки прогнозної ціни на землі сільськогосподарського призначення у Луганській області // Матеріали другої всеукраїнської науково-практичної конференції “Україна наукова”.- Дніпропетровськ -Харків-Донецьк: Наука і освіта, - 2002.- Т8.- 59с. (с.5-8).

7. Хромяк Т.В. Маркетингові дослідження трансформації думок населення Луганської області щодо ринку землі // Научные труды ЛНАУ: Экономические науки, вып.№14 (26).- Луганськ, - 2002.-441с. (с.366 - 371).

8. Хромяк Т.В. Визначення реальної ціни земель сільськогосподарського призначення в Україні // Маркетингові дослідження в Україні: тези доповідей першої всеукраїнської конференції.- Ялта,- 2001.-176с.(с.165-166)

АНОТАЦІЯ

Хромяк Тетяна Василівна. Удосконалення методики ринкової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні. Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.07.02 - економіка сільського господарства і АПК. - Луганський національний аграрний університет, Луганськ, 2003р.

У дисертаційній роботі зроблено загальну оцінку методики експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Досліджено різні методи експертної оцінки земель та проведена оцінка їх застосування на сучасному етапі розвитку земельних відносин. Маркетингове дослідження земельних відносин та грошової оцінки земель, дозволило визначити думку та очікувані сподівання населення Луганської області стосовно цих питань. Проведено розрахунки експертної оцінки земель сільського- подарського призначення за декількома методиками, в результаті знайдено найбільш сприятливий у сучасних умовах варіант визначення земельної ренти з розрахунком коригуючих коефіцієнтів (на показники якості ґрунтів, відстані до ринку збуту продукції, зміни банківського відсотку за рахунок державних дотацій, питомої ваги чорного пару у сівозміні, платоспроможності населення). Розглянута та підтверджена кореляційним аналізом модель взаємозв'язку ціни землі та основних чинників виробництва. Проведені прогнозні розрахунки з застосуванням фактору циклічності урожайності.

Ключові слова: нормативна та ринкова оцінка земель, прогнозування, ринок землі, попит на землю, методи ринкової оцінки земель, модель взаємозв'язку земельної ренти з основними чинниками виробництва.

АННОТАЦИЯ

Хромяк Татьяна Васильевна. Усовершенствование методики рыночной оценки земель сельскохозяйственного назначения в Украине. Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата экономических наук по специальности 08.07.02 - экономика сельского хозяйства и АПК. - Луганский национальный аграрный университет, Луганск, 2003 г.

Проведенные в первом разделе диссертационной работы исследования общетеоретических аспектов денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения подтвердили значимость использования мирового и отечественного опыта на практике.

Около 40 стран мира используют соответствующие стандарты, которые предусматривают существование нормативной и экспертной оценки земель; дифференцированный подход к определению стоимости не только застроенных земель, земель лесного фонда, но и земель сельскохозяйственного назначения; оценку всего имущественного комплекса.

Основные положения мировых Стандартов подтверждены и отечественной практикой во время функционирования рынка земли. Анализ современного состояния земель Луганской области выявил ряд причин, которые делают невозможным использование нормативной денежной оценки в качестве рыночной.

Прежде всего, это разные базы оценки, экономический смысл и сферы применения. Рассмотрены основные методические подходы осуществления экспертной оцени земель.

Охарактеризованы особенности образования и распределения земельной ренты в зависимости от формы собственности и вида денежной оценки земли.

Рассмотрены основные принципы политической экономии и исследования рынка в разрезе земельных отношений.

Во втором разделе диссертационной работы изучена нормативная и рыночная денежная оценка земель относительно адекватности их применения в современных условиях. Проведено сравнение основных принципов действия нормативной и экспертной денежной оценки земли.

Анализ действующей денежной оценки показал необходимость введения экспертной, где в базе расчетов будет заложен фактический урожай за последние годы, на который повлияло резкое снижение уровня интенсификации и ухудшение качества почв, будет учтено местоположение земель относительно рынков сбыта продукции, рассмотрена целесообразность действующего срока капитализации.

Проведенный сравнительный анализ соответствия коэффициента денежной оценки земель и цен на озимую пшеницу, которые лежат в основе действующей оценки земли, подтвердил, что цена, по которой реализуется зерно озимой пшеницы является не стабильным элементом и не целесообразно ее использование как определяющего фактора для расчета рыночной цены земли.

Исследована трансформация взглядов населения на земельные отношения и цены на земли сельскохозяйственного назначения, выявлены основные тенденции и ожидания потенциальных покупателей сельскохозяйственных земель.

Третий раздел работы включает расчет цены на землю сельскохозяйственного назначения по нескольким методикам и обоснование расчета земельной ренты по формуле В. Лаунхардта с поправкой на коэффициенты: показателей качества почв (гумус, основные элементы питания), забурьяненость, состояние обработки почвы; расстояние до рынка сбыта продукции; изменение банковского процента за счет дотаций государства; удельный вес черного пара в севообороте, платежеспособность населения и наличие покупателей.

Разработана модель взаимосвязи земельной ренты с основными факторами производства, а также предложены прогнозные расчеты рыночной цены на землю сельскохозяйственного назначения с учетом выявленных тенденций и фактора цикличности урожайности.

Ключевые слова: денежная оценка, земельная рента земель сельскохозяйственного назначения, качество почв, маркетинговое исследование, методы денежной оценки, прогнозирование цены на землю, рыночная цена земли.

Annotation

Tatiana Vasiljevna Hromyak. Improvement of market evaluation methodology of farming lands in Ukraine. Manuscript.

Dissertation paper for Candidate of Economic Sciences Degree on Specialty 08. 07. 02 - economy of Agriculture and Agro-Industrial Complex. - Lugansk National Agrarian University, Lugansk, 2003.

The total evaluation of exerting methodology for monetary evaluation of farming lands was given in this dissertation work on the basis of foreign and nature experience. The analysis of normative soil evaluation coefficient indexing interdependence with one of its main forming factors, i.e. the winter wheat price, has been carried out. Different methods of soil expert evaluation and their utilization under present stage of farming relations were studied. Marketing studies of soil farming relations and monetary evaluation of soils made it possible to determine the attitude and expectative needs of population under Lugansk region example.

Expert evaluation of farming lands were done with the help of different methods that resulted in revealing the most suitable variant for determining of ground-rent taking into account the correcting coefficients (i.e. index of soil quality, distance to the market, changing of bank interests, proportion of bare fallow in crop rotation, solvency of population and so on ). The model of interdependence soil price and major factors of production was analyzed and proved. Forecasting's of yields cycling were studied that proved the tendency of ground-rend growth resulting in raising market prices of farming lands.

Key words: monetary valuations, ground-rend, farming lands, soil quality, marketing studies, methods of monetary evaluation, forecasting of farming lands price, market price of farming lands.

Размещено на Allbest.ru

...