Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Анализ рынка садовых и дачных участков на территории г. Кунгур

2. Определение рыночной стоимости земельных участков

2.1 Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

2.2 Оценка земельных участков методами доходного подхода

2.3 Оценка земельных участков методами затратного подхода

Заключение

Список литературы и нормативно-технических документов

Введение

Для покупки и выкупа земельных участков, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается ее рыночная стоимость (цена).

Тема данной курсовой работы актуальна, потому что сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Денежная оценка стоимости земли или земельного участка зависит от многих факторов.

Оценка земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Очевидно, что рыночная стоимость земли и участка со временем меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретный период времени.

Потребность в оценке земли диктуется условиями нынешнего рынка. Земля - высоколиквидный товар, на стоимость которого влияет масса факторов. Минимальное изменение которых ведет к значительному изменению стоимости. В мегаполисах оценка земли представляет собой оценку права аренды. Вне мегаполисов - подразумевает расчет ее реальной рыночной стоимости.

Факторы, влияющие на рыночную стоимости земли: ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений. Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперту необходимы копии свидетельства о праве собственности (долговременной аренды), копии кадастровых планов для наглядного представления размеров и формы участка. Поскольку на рынке присутствует достаточное количество предложений данного типа и информации об уже проведенных сделках купли-продажи земли, метод сравнения продаж является предпочтительным при оценке земель.

Целью курсовой работы является рассмотрение методики оценки земли и выявление наиболее эффективных методов оценки.

Задачами курсовой работы являются:

ь рассмотреть основные понятия оценки земли;

ь выявить основные цели оценки земли;

ь выявить основные методы оценки земли;

ь рассмотреть основные подходы к оценке земли;

ь рассмотреть процедуру оценки земли.

1. Анализ рынка садовых и дачных участков на территории г. Кунгур

Рынок садовых и дачных участков занимает одно из не последних мест среди недвижимости города. В настоящее время садовые и дачные участки приобретают для выездов в летний период за пределы города - на природу.

Ранее целью приобретения садовых и дачных участков было получение дохода в виде выращенных своими руками овощей и ягод. Эта цель оправдывала средства. На данный момент цены на овощи и ягоды не высоки, а затраты на содержание участков превышают доходы. Это вызвано повышением цен на проезд, необходимостью содержать охрану и другими причинами.

Однако доходы населения растут, и приобретение участков в качестве рекреационного сектора дают возможность отдохнуть от тяжести будней с незначительными затратами.

Несмотря на то, что количество объектов этой сферы недвижимости в городе Кунгуре и пригороде уже велико наблюдается рост строительства.

Вместе со спросом на садовые и дачные участки на Кунгурском рынке продолжается рост предложения. Происходящие на рынке перемены обусловлены стремлением населения к хорошим экологическим условиям.

Анализируя структуру предложения садовых и дачных участков, можно сделать следующий вывод. Самыми популярными по количеству продаваемых объектов являются дачные участки в близи рек, лесов, озер.

Анализ средних цен на Кунгурском рынке садовых и дачных участков за IV квартал 2013 - I квартал 2014 года выявил, что цены выросли незначительно. Как и в прошлых периодах, наиболее предлагаемыми на данный период времени стали участки, расположенные в районе поселка Нагорный, 29% от общего объема предложения. Садовые и дачные участки продаются в большинстве случаев с дачным домиком (89% в структуре предложения).

На конец июля средняя цена по рынку садовых и дачных участков составила 5070 рублей за сотку, что выше уровня прошлого года на 7%.

Наибольшая средняя цена приходится на участки, расположенные в районе Машзавода (5580 рублей за сотку). Наименьшая средняя цена зафиксирована на объекты в районе Русского поля - 3860 рублей за сотку. Разница в уровнях цен на землю объясняется в основном удаленностью участков от центра города и окружающей инфраструктуры.

По рынку в целом минимальная цена предложения составила 2 000 рублей за сотку на земельный участок (заброшенный) площадью 7 соток в п. Нагорный.

Максимальная цена составила 12600 рублей за сотку на земельный участок, находящийся в собственности, размером 5 соток, в районе Машзавода.

В марте 2014 года, наиболее предлагаемыми являются земельные участки в районе п. Нагорный. Доля участков данной категории в структуре предложения составляет 29% от общего объема предлагаемых территорий. Большое количество предложений в данном удалении объясняется наличием свободных площадей, относительной близостью к центру города и приемлемыми ценами. На садовые и дачные участки в районах Первомайки, ДРСУ, район Мериновка, Машзавода и Русского поля приходится по 23, 18, 9, 15 и 6% соответственно. Традиционно наименьшую долю занимают участки в районе Русского поля. Это происходит вследствие наибольшей отдаленности от центра города, а также отсутствием автобусного маршрута до данных садовых и дачных участков.

Таблица 1

Структура предложения садовых и дачных участков в зависимости от местоположения, по состоянию на март 2014 г

Наименование района	Средняя цена, руб./сотку	Удельный вес предложения, %
П.Нагорный	4300	29
П.Первомайка	3975	23
Район ДРСУ	5280	18
Машзавод	5580	15
Мериновка	4350	9
Район Русского поля	3860	6
Итого в среднем	4558	100

Рисунок 1 Структура предложения садовых и дачных участков в зависимости от местоположения, по состоянию на март 2014 г

Традиционно наиболее предлагаемыми в текущем месяце остались садовые участки наиболее оптимальной площади от 4 до 7 соток. В общей структуре предложения они заняли 65%. Значительную долю также занимают участки площадью 8 - 12 соток - 26%. Большие участки (более 20 соток) заняли 9% объема совокупного предложения.

Наиболее активными на рынке являются земельные участки под ИЖС, рынок же садовых и дачных участков является менее активным среди всех категорий, но его активность растет из года в год.

Таблица 2

Структура предложения земельных участков в зависимости от назначения, IV квартал 2013 - I квартал 2014 года

Категория земельного участка по целевому назначению	Количество предложений	Доля в общем объеме предложения
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)	198	36%
Дачные и садовые земельные участки	27	15%
Земельные отводы больших площадей свободного назначения	351	29%
Земли сельхоз назначения	134	18%
Промышленные зоны	16	2%

Принимая во внимание сегодняшние темпы развития и тенденции можно говорить о положительной динамике в направлении к цивилизованному рынку. Когда "рынок продавца" плавно сформируется в "рынок покупателя", когда спрос будет удовлетворенным, когда будет уместно говорить о конкурентной борьбе.

Кадастровая стоимость земли различается в зависимости от назначения объекта, который на ней расположен.

Финансовый кризис затронул все без исключения рынки. Рынок садовых и дачных участков находился в состоянии стагнации вплоть до середины 2010 г. Сейчас рынок более активный, спрос и предложение начинают уравниваться.

2. Определение рыночной стоимости земельных участков

2.1 Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

садовый дачный участок земельный

Существует три общепринятых подхода в оценке:

· сравнительный подход, отражающий совокупность пенообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

· доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

· затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

Метод сравнения продаж используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее - застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода -- наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

· наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;

· наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

· соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию.

Задача №1

Оценить находящийся в собственности свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря 2013г. Общая площадь участка 150 м², условиями аренды предусмотрено обязательное озеленение и благоустройство участка. Имеется информация по 5 объектам - аналогам.

Таблица 2

Характеристики оцениваемого объекта и объектов - аналогов

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
1. Цена продажи, руб.	?	47000	40750	52500	30750	31500
2. Площадь, м2	150	200	200	250	150	150
3. Имущественные права	Аренда	собственность	собственность	собственность	аренда	аренда
4. Расчет с продавцом	б/н	б/н	нал.	б/н	нал	б/н
5. Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	нерыночные	рыночные	рыночные
6. Дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	Июль
7. Местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона 1	Зона 2	Зона 2
8. Обременения	есть	нет	есть	нет	есть	нет

В качестве единицы сравнения принимается S 1 м².

Таблица 2

Корректировка цен продаж объектов сравнения, руб

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
Цена продажи 1 м2	?	235	204	210	205	210
1. Вид имущественного права	Аренда	собственность	собственность	собственность	аренда	аренда
Поправка		-25	-25	-25	0	0
Скорректированная цена		210	179	185	205	210
2. Условия финансирования	б/н	б/н	Нал.	б/н	нал	б/н
Поправка		0	+26	0	+26	0
Скорректированная цена		210	205	182	231	210
3. Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	нерыночные	рыночные	рыночные
Поправка		0	0	+25	0	0
Скорректированная цена		210	205	210	231	210
4. Дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	Июль
Поправка		+19,24	+15,1	+7,62	0	+9,7
Скорректированная цена		229,24	220,1	217,62	231	219,7
5. Местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона 1	Зона 2	Зона 2
Поправка		0	+22	0	+23,1	+22
Скорректированная цена		229,24	242,1	217,62	254,1	241,7
6. Площадь	150	200	200	250	150	150
Поправка		+12	+12	+12	0	0
Скорректированная цена		241,24	254,1	229,62	254,1	241,7
7. Обременения	есть	нет	есть	нет	есть	нет
поправка		-12,4	0	-12,4	0	-12,4
Скорректированная цена		228,84	254,1	217,22	254,1	229,3
Количество поправок		4	5	5	2	3
Удельный вес поправок		68,64	100,1	82,02	49,1	44,1
Рыночная стоимость, руб.	236,7
Стоимость земельного участка = 236,7*150 = 35505 руб.

Вывод: Сравнительный анализ оценки выявил, что стоимость земельного участка площадью 150 м² составляет 35505 руб.

1. Поправка на собственность

Объект №1 - Объект №3 = 235-210=25

2. Поправка на условия финансирования

Объект №2 - Объект №4 = 205-179=26

3. Поправка на условия продажи

Объект №1 - Объект №3 = 210-185=25

4. Поправка на дату продажи

Цены объектов сравнения корректируются за изменением ценовой ситуации с момента продажи аналога до даты оценки. При анализе рынка установлен рост уровня цен с февраля по декабрь на уровне 11%.

Величина поправки будет рассчитываться по следующей формуле:

Пi=Vi*h*Ki

Vi - цена продажи i-го объекта сравнения

h - коэффициент, отражающий уровень роста цен

Ki - коэффициент за промежуток времени между датой сделки с i-ым объектом сравнения (аналогом) и датой оценки объекта

Тоц - месяц оценки (порядковый номер месяца проведения оценки)

Тi - порядковый номер месяца продажи i-го объекта сравнения

K_i1-го = 12-2/12=0,833 П₁ = 210*0,11*0,833 = 19,24

K_i2-го = 12-4/12=0,667 П₂ = 205*0,11*0,667 = 15,1

K_i3-го = 12-8/12=0,333 П₃ = 210*0,11*0,333 = 7,62

K_i4-го = 12-12/12=0 П₄ = 231*0,11*0 = 0

K_i5-го = 12-7/12=0,417 П₅ = 210*0,11*0,417 = 9,7

5. Поправка на местоположение

Согласно зонированию территории населенного пункта, стоимость земли в зоне 2 меньше стоимости земли в зоне 1 престижности на 10%.

6. Поправка на площадь

Для определения поправки за различия в 100 м² площади участков выбираются самый крупный участок и самый маленький участок, при этом другие характеристики одинаковы.

Объект №4 - Объект №2 = 254,1-242,1=12

7. Поправка за обременения

Парное сравнение

Объект №4 - Объект №5 = 254,1-241,7=12,4

Метод соотнесения или переноса

Установлено, что для типичных аналогичных объектов недвижимости наблюдается устойчивое пропорциональное отношение между стоимостью земельного участка и стоимостью построек в общей стоимости объекта недвижимости.

Заключается метод в определении доли стоимости улучшений (построек) в общей стоимости объекта недвижимости при которой общая стоимость земельного участка устанавливается в результате разницы между рыночной стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью улучшений с учетом износа.

V = V_L+(V_B-D)

V_L=V-(V_B-D) - метод изъятия

Задача № 2

Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 1840 тыс. руб. Имеется информация о характеристиках 3-х типичных объектах недвижимости.

Таблица 3

Определение доли стоимости земли в цене продаж объектов

№ аналога	Цена продажи участка с постройками, Vi, тыс. руб.	Стоимость улучшений (построек) с учетом износа, VBi, тыс. руб.	Отношение стоимость улучшения к цене продажи, KBi
1	1890	1120	0,592
2	1860	1070	0,575
3	1830	1040	0,568
В среднем			0,578

1. Определяется коэффициент, характеризующий долю стоимости построек в общей стоимости объекта

2. Определяется коэффициент, характеризующий долю стоимости земли

K_L = 1-K_B = 1-0,578= 0,422 или 42,2 %

3. Определяется стоимость земельного участка

V_L = V*K_L = 1850 * 0,422= 780,7тыс. руб.

2.2 Оценка земельных участков методами доходного подхода

Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, -- разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.е., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода -- возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода -- возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода -- возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Задача № 3

Собственник сдает земельный участок площадью 43 га в аренду для сельскохозяйственного производства.

Величина земельного налога = 81 руб. за га. в год.

Потери, образуемые при поиске следующего арендатора, перезаключением договора равны в среднем 21% от годового валового дохода.

По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка несет арендатор.

Определить стоимость земельного участка, если годовая арендная плата составляет 850 руб. на 1 га в год.

1. Определение потенциального валового дохода от сдачи в аренду

ПВД = 850*43= 36550руб./год.

2. Определяется действительный валовой доход с учетом потерь

ДВД = 36550-(36550*0,21) = 28874,5 руб.

3. Находится величина чистого операционного дохода (ЧОД) после уплаты земельного налога и налога на доходы физических лиц (13%)

ЧОД = 28874,5- (81*43) - (28874,5*0,13) = 21637,81 руб.

4. Определяем стоимость земельного участка путем капитализации

Vзем = 21637,81/0,14= 154556руб.

Задача 4. (Метод остатка для земли)

Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции на 10 колонок. Капитальные вложения на 1 колонку составляют 2900 тыс. руб.

Возмещение инвестиций осуществляется прямолинейно.

Планируемый доход на инвестиции равен 14 %.

Срок экономической жизни сооружения 9 лет.

При анализе эксплуатаций действующих автозаправочных станций с аналогичным потенциалом местоположения получены следующие данные:

а) в течение 1 часа с 1 колонки в среднем в сутки продается 68 л. бензина.

б) чистый доход от продажи 1 л. бензина составляет в среднем 3,4рубля.

в) с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

1. Определяется стоимость строительства АЗС

Vв = 2900*10 = 29000 тыс.руб.

2. Рассчитывается коэффициент капитализации для сооружений (по методу Ринга)

Rв

RB=14=25.11%

3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружениями

NOIв = Vв*Rв=29000*0,2511= 7281,9 тыс. руб.

4. Определяется чистый операционный доход, приносимый всем объектом

NOI_о=10*300*24*68*3,4 = 16646,4 тыс. руб.

5. Определяется доход, относимый к земле

NOI_L = NOI_о - NOI_в = 16646,4-7281,9 = 9364,5 тыс. руб.

6. Определяется стоимость земельного участка

V_L = 9364,5/ 0,14 = 66889,29 тыс. руб.

Стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет 66889,29 тыс.руб.

2.3 Оценка земельных участков методами затратного подхода

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственного земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

· местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

· инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

· внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

· социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);

· санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше. «Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие» / издательство «Дело»

Задача № 5

Инвестор приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 4,0 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик предложил вариант наиболее оптимального использования этой территории под размещение коттеджного поселка.

Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% площади будет отведено на устройство дорог и объектов общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории, может быть размещено и пущено в продажу 27 земельных участков: 27 = (4,0 * 0,8 / 0,12). 0,8 = 1-0,2 (количество участков, которое может быть размещено на 4,0 га)

При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газоснабжения) каждый участок продается в среднем за 235 тыс. руб.

Норма отдачи проекта принимается в размере 30% (без учета инфляции, которая закладывается дополнительно).

Издержки и прибыль инвестора составят 3900 тыс.руб., в том числе:

1. Благоустройство 2400 тыс. руб.

2. Управление 300 тыс. руб.

3. Маркетинг 350 тыс. руб.

4. Налоги и страхование 200 тыс. руб.

5. Прибыль инвестора 650 тыс. руб.

Найти потенциальный валовой доход

ПВД = 27*235 = 4800 тыс. руб.

ЧОД = ПВД - издержки

ЧОД = 4800 - 3900 = 900 тыс. руб.

С учетом сложившейся динамики продаж рынок может поглотить около 10 участков в год, тогда период товарного обращения составит 2,7 года.

Заключение

В данной работе было рассмотрено следующее:

- Анализ рынка садовых и дачных участков на территории г. Кунгура;

- Доходный подход к оценке земельных участков (метод прямой капитализации, капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для земли);

- Сравнительный подход к оценке земельных участков (метод сравнения продаж (способы типичного участка и единицы сравнения), метод персонала);

- Затратный подход к оценке земельных участков (метод изъятия, метод определения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).

Каждый из рассмотренных выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.

При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж, то источником информации будут являться банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов.

В условиях рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше методам оценки земли могут и не совпадать.

Список литературы и нормативно-технических документов

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями от 30 июня 2008 г.) ст. 24.6. СПС Гарант.

2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями от 23 июля 2008 г.) СПС Гарант.

3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

4. Акимова И.С., Биктимирова Н.М., Прорвич В.А., Семенова Е.А..Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики //Право и экономика", N 5, 2008 г.

5. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости // http://www.aup.ru/books/m76/6_3.htm.

6. Виноградов Д. В.Глава из книги «Экономика недвижимости», учебное пособие. Владим. гос. ун-т, 2007. 490 с.

7. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. Учебник. М., 2005. 286 с.

8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. 2-е изд. М.: Маркетинг,2007. 364 с.

9. Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. Система ГАРАНТ, 2008 г.

Размещено на Allbest.ru

...