Кадастровые системы Западной Европы

Размещено на http://allbest.ru

Кадастровые системы Западной Европы

Кадастровые системы Западной Европы в общих чертах одинаковы: регистрация участков, кадастровые карты и ведение правовых записей. А вот технология учета владений различна, хотя реестр участков недвижимости имеет каждая страна. Кадастровая регистрация и учет (инвентаризация) образуют единую организационную службу, реже эти службы различны, но сотрудничают и обмениваются данными для взаимного контроля и образования многоцелевого кадастра.

Общая черта западно-европейского кадастра состоит в том, что он обеспечивает непрерывное обновление данных и для земельно-информационных систем (ЗИС) является основной гарантией эффективной работы.

К общим чертам относится и сходство технологии регистрации: указывают тип землепользования участков, площадь, тип строений, если таковые имеются, местоположение, информацию о владельце, дают ссылки на другие регистры и информационные системы, которые содержат дополнительные сведения о владельце и участке.

Из кадастровых систем Западной Европы выпадает английская система. В Англии кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости. Общность черт европейских кадастров (кроме Англии) объясняется тем, что все они прямо или косвенно происходят от французского образца.

Главной целью французской кадастровой системы было обеспечение поземельного налогообложения. И до сих пор он еще обслуживает фискальную систему: его данные являются основой начисления различных видов поземельных и имущественных налогов, касающихся недвижимости, хотя во Франции поземельный регистр со всеми юридическими добавлениями его германской версии не обеспечивает систематического информационного покрытия всей территории страны. Крупные города, такие как Париж, Лилль, Марсель, создали собственные многоцелевые кадастры своих территорий.

В Германии существующая кадастровая система, резвившись из налогового кадастра, оформилась как часть юридической системы и содержит данные о владельцах и владениях, развернутые сведения о функциях землепользования и данные топографических съемок. Реорганизация всей информационной службы землеустройства, происходившая с 1935 г., а затем после 1945 г. в связи с послевоенной реконструкцией страны, привела к пересмотру прежде существовавшей кадастровой системы. В Германии производство кадастровых карт было объединено с обработкой данных, касающихся землепользования и землеустройства. С 1970-х годов в землях, округах и крупных городах создаются автоматизированные банки данных о недвижимости, включающие информацию поземельных книг, кадастра недвижимости, налогового кадастра и картографический материал. В результате устанавливаемых связей между различными службами в Германии формируется многоцелевой автоматизированный банк данных о земле и недвижимости. В совокупности с другими автоматизированными банками данных этот банк формирует общенациональную информационную систему, решающую широкий круг проблем, связанных с землепользованием, территориальным планированием и экономикой недвижимости.

В Швейцарии кантоны, образующие конфедерацию, традиционно независимы в земельной политике, и налоги на землю и недвижимость полностью поступают в местный кантональный бюджет. Кадастровые службы кантонов организованы во многом самостоятельно: государством установлены форма и содержание книг поземельного регистра, но ведомство, ведущее этот регистр, определяет сам кантон. В одних кантонах - это отдел суда, в других - специальные службы, имеющие юридические права регистрации, поскольку кадастр в Швейцарии чисто юридический. Ответственность за правильность ведения поземельных книг несут непосредственно кантональные власти.

Правительство рассматривает проект организации общенациональной кадастровой системы на основе разработки единых информационных стандартов и объединения кантональных кадастров с автоматизированными банками данных о населении, территории, коммунальном хозяйстве, инженерных и энергетических сетях и т.д.

Проект рассчитан на 20 лет, требует значительных капиталовложений, поэтому правительство рассматривает вопрос приватизации геодезических служб, прежде финансировавшихся государством и кантонами. Следует отметить, что в швейцарских городах созданы службы, которые на основе кадастровой информации выпускают специализированные карты высшего класса точности, содержащие данные о городской территории и коммунальном хозяйстве.

Кадастровая деятельность в Нидерландах имеет свою продолжительную историю. Первоначально цель кадастра сводилась к учету землевладения для установления налога на земельную собственность, в зависимости от доходов ее владельцев и площади. Для идентификации парцелл при передаче прав на недвижимость использовались кадастровые карты, которые впоследствии превратились в главный источник информации.

В стране развита сеть кадастровой службы для проведения съемок границ и зашиты недвижимости. Кроме того, эта служба должна обеспечивать информацией о действительных правах на недвижимость и состоянии земле-владения. В функции службы входят:

* ведение общественной книги записей, которая содержит все документы по передаче собственности и установлению ссуды под залог;

* ведение кадастровой документации на право собственности;

* съемка границ кадастровых парцелл;

* составление кадастровых карт с нанесенными парцеллами.

Кадастровые службы не только участвуют в обновлении и сохранности сети триангуляции, планировании землепользовании, обновлении и создании крупномасштабных карт, но и ответственны за ведение некоторых дополнительных реестров сведений, прямо не относящихся к земле, но по законодательству относящихся к недвижимости, например, данные о кораблях, самолетах и их владельцах.

Такое ведение дел связано с законом, по которому кадастровые службы распространены на некоторые области гражданской статистики (концепция «открытого кадастра»).

В настоящее время в Нидерландах существует автоматизированная многоцелевая кадастровая система.

Кадастр Франции. Он начинает свою историю в 1790 году, когда Национальное собрание издало закон о налоге на недвижимое имущество, кото-рый основывался на чистом доходе от земли и построек.

При оценке земли под доходом понималась арендная плата, определяемая в зависимости от урожайности и издержек производства сельскохозяйственной продукции. Для разработки кадастра все земли были разделены на отдельные участки - парцеллы (parctlles), отличающиеся видом выращиваемой культуры или правом собственности.

При описании каждого участка, в ходе которого необходимо было точно измерить и зафиксировать его размеры и местоположение, специальная комиссия приступала к оценке. Сущность оценки заключалась в том, что определялся чистый доход участка с после-дующей проверкой полученного результата данными о величинах существующих арендных плат и продаж, а непосредственными исполнителями являлись общественные комиссии, состоящие из представителей общин, владеющих разными типами недвижимости.

Вследствие большого количества необходимой информации, отсутствия достаточного количества специалистов по проведению подобных работ, создание кадастра во Франции продолжалось почти 50 лет. За это время потеряли свою актуальность и потребовали пересмотра результаты, полученные в начале работы. Поэтому в 1850 году был принят закон о пересмотре результатов, полученных более 30 лет назад. Полностью эта работа была окончена в 1854 году, который считается годом окончания всех оценочных работ.

К одной из главных причин столь долгого выполнения кадастра следует отнести отсутствие правительственного финансирования оценочных работ и отсутствие четкой идеологии и плана реализации системы оценки для налогообложения недвижимости. Если первоначально предполагалось определять средние урожайности участков в данной местности, то затем верх получило мнение о необходимости оценки земли каждого индивидуального владельца и даже его отдельных парцелл. Именно это привело к неоправданному возрастанию объема работы и породило злоупотребления и неравномерность обложения налогом.

Для городской недвижимости были выполнены оценочные работы только в нескольких городах разных департаментов. Полученную величину дохода делили на число жителей и получали среднюю величину доходности на одного жителя.

Для оценки в остальных городах полученные среднедушевые величины доходности умножали на количество жителей и получали доходность всего городского недвижимого имущества. Прибавляя доходность городской недвижимости к доходности земли получали общую доходность всей недвижимости департамента.

Кадастр Австрии. В отличие от парцеллярного французского кадастр Австрии по типу относился к реальному, потому что в его основе лежала продажная цена. Разница между ними была в ударении - во французском кадастре определялась доходность одной парцеллы и полученный результат проверялся данными о ценах продажи, а в австрийском кадастре находилась цена продажи, но при этом учитывалась и доходность земли, определяемая путем оценки специальными комиссиями.

Начало работ по созданию кадастра относится к 1817 году, когда был издан закон о "постоянном кадастре", предполагающий подробную триангуляционную съемку и оценку всех видов недвижимого имущества. Руководство всеми работами возложили на Комиссию при министерстве финансов. В 1825 году была издана инструкция, определявшая порядок действий вертикальной структуры представителей комиссии на местах. Нижним звеном структуры являлись комиссары, в задачу которых входил сбор сведений о способах ведения хозяйства, поголовье скота и площадях, занятых различными культурами и т. д.

Совместно с представителями общин комиссары проводили классификацию земли по урожайности на основании обычных приемов ведения сельского хозяйства. Далее рассчитывались издержки производства и определялся чистый доход для единицы площади разных земель. Полученные данные собирались инспекторами, проверялись и отправлялись в Центральную ко-миссию. В 1836 году эта работа была закончена, а в 1849 году принят закон о налогообложении земли в размере 16% чистого дохода.

Однако резкие изменения цен на продукцию сельского хозяйства в разных местностях привели к несоответствию арендных платежей результатам оценки и соответственно к неравномерности налогообложения. Комиссия при министерстве финансов начала рассматривать вариант использования в качестве базы для налогообложения ценность имущества.

При этом комиссия под ценностью определяла капитализированную доходность, которая может отличаться от продажной цены. Применяя капитализированную доходность можно было несколько снизить неравномерность налогообложения. После долгого обсуждения комиссия доложила императору о том, что она не смогла прийти к единому мнению относительно базы для налогообложения.

Новый закон об оценке 1869 года оживил работы по регулированию неравномерности налогообложения. В качестве стабилизирующего фактора было принято положение о том, что доходность определяется на основе цен на продукцию не за последний год перед оценкой, а за последние 15 лет. Только к 1883 году работы по созданию кадастра были завершены, а их общая продолжительность составила 65 лет.

Кадастр Саксонии. Этот кадастр был разработан за 8 лет, начиная с 1835 года, когда был издан закон об оценке земель. Работа начиналась с определения границ участков судебными органами. Затем землемеры проводили подробную съемку и передавали материал специальным комиссиям, которые и выполняли оценку.

Принципиальным отличием от австрийского и французского кадастров было то, что правительство заранее установило классификацию земли по доходности (например, 33 класса пахотной земли, 11 классов и 8 подклассов лугов и т.п.), а цены всех продуктов выражались по отношению к стоимости ржи (было установлено, что рожь является повсеместным продуктом, а цены на другие продукты сельского хозяйства изменяются пропорционально изменению цен на рожь).

При такой постановке вопроса комиссиям не надо было собирать сведения об экономических характеристиках производства. Единственной их задачей было отнесение конкретных участков в соответствии с имеющимся набором признаков к тому или иному классу.

Кадастр Пруссии. Он разрабатывался 6 лет, начиная с 1861 года, не-смотря на то, что площадь Пруссии в 25 раз больше площади Саксонии. Одной из основных задач прусского кадастра было выполнение его в максимально короткие сроки, так как в течение 12-15 лет ситуация полностью меняется, начиная от персонала оценщиков и заканчивая условиями производства продукции.

Быстрому созданию кадастра способствовало то, что землемерные работы не выполнялись, а в качестве топоосновы брались данные старого межевания и определения границ отдельных имений. При этом все земли классифицировались на 7 типов, каждый из которых включал не более 8 классов по качеству. Выборочной проверке подверглись только 15% всех площадей.

Созданная вертикальная структура из окружных комиссий и окружных комиссаров представляла в Центральную комиссию данные о доходности земли, основанной на ценах сельскохозяйственной продукции за период с 1837 по 1860 годы, а жесткие сроки кадастра потребовали привлечь к оценочным работам более 7000 человек, из которых 3000 проверяли землемерные измерения, а остальные занимались непосредственно оценочной работой.

Кадастр Вюртемберга. Этот кадастр считался лучшим в Западной Европе. Он начал создаваться с 1820 года, когда для целей наполнения казны королевства было решено провести переоценку недвижимости. Землемерные работы закончились в 1840 году, а в1873 году был принят новый закон об оценке земель, строений и промыслов.

Характерной особенностью этого кадастра явилось то, что в его основе лежал главный принцип - налог должен изыскиваться с доходов, а не с имущества. Не менее важным являлось также создание оценочной организации при министерстве финансов из особых лиц, не занимающихся другой деятельностью в налоговых или иных органах. Была разработана единая методика, по которой работали на местах комиссии, состоящие из представителей центра и местных органов.

Порядок оценки предполагал оценку доходности земель различного типа на базе цен сельскохозяйственной продукции за последние 15 лет.

Леса оценивались по стоимости древесного запаса разных пород при обоснованном периоде рубки. Для получения чистого дохода из годового дохода по ценам 1855-1869 годов вычитались расходы на содержание леса.

Интересным выводом вюртембергского кадастра, который стремился найти чистую доходность недвижимости, является то, что при изменяющейся рыночной конъюнктуре главную роль играет не количество продукта, а цена на него. Именно поэтому кадастровый метод для налогообложения не будет успевать за изменением рыночной ситуации, явно проигрывая гибкому и динамичному подоходному налогообложению.

Кадастр Англии. Он был противоположен французскому кадастру. В соответствии с английским законодательством вся земля принадлежит Короне и может находится формально лишь в арендном пользовании, поэтому основой оценки являлись арендные договоры, которые могли корректироваться в любое время.

Следует отметить, что сроки договоров аренды могли быть сотни лет и договоры могли быть многоступенчатые, вложенные друг в друга по срокам пользования и цепочкам арендаторов и субарендаторов. Именно из-за простоты применяемого подхода, основанного на удобстве расчетов, в Англии была возможность проводить оценку земли ежегодно.

Кадастр стран Северной Европы

Особенностью скандинавских стран является централизация реестра собственности, а также значительное влияние западноевропейских (немец-ких) традиций регистрации. Эти страны имеют точные крупно-масштабные карты недвижимостей, созданные в единой системе координат, которые покрывают всю страну и на которых базируется система регистрации прав собственности. Реестры собственности, в основном компьютеризированные, со-держатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.

Наибольших успехов в создании реестра собственности достигла Швеция, где создан единый банк данных о недвижимости.

Современный кадастр в Швеции основан на давних традициях. Уже в конце XV в. стали вестись книги с земельными записями, а первые карты, созданные в начале XVII в., послужили основой для создания системы налогообложения землевладельцев.

Развитие свободного земельного рынка привело к необходимости создания четкой системы планирования землепользования и проведения в стране единой земельной политики, направленной на максимальное удовлетворение социальных и экономических потребностей общества.

Швеция - едва ли не единственная страна, где на базе земельного кадастра создана автоматизированная информационная система сведений о земле, недвижимости, населении.

Кадастр данной страны рассматривается как система наиболее рационального и эффективного использования всех ресурсов в области землепользования. Он преобразован в многоуровневую информационную систему сведений о земле и недвижимости в результате слияния автоматизированного национального банка данных о недвижимости с банком данных о населении, материалами экономической статистики, налогообложения и результатами переписей. Собственно земельный кадастр со-стоит из двух реестров: земельного и недвижимой собственности.

Кадастр Швеции полностью обеспечен законодательной базой. Это проявляется в том, что в земельном законе 1970 г. изменены основные понятия о недвижимой собственности. Вся собственность на территории страны поделена на участки недвижимой собственности, дается ее определение и юридические границы, разработаны правила совершения сделок, аренды.

Важным элементом ведения земельного кадастра Швеции является его четкая организационная структура. При этом национальная земельная служба рассматривается как государственная организация в составе министерства окружающей среды, которая осуществляет определенные правительством функции: выполняет программы национального картографирования страны, осуществляет государственный надзор за проведением национальной кадастровой программы, выполняет работы в области геодезии, топографии, кадастра и управления землепользованием, собирает и распространяет цифровых данных.

Национальная земельная служба Швеции имеет трехуровневую структуру, включающую центральное управление, пять региональных управлений и более 100 территориальных отделений. В состав службы входит одна из крупнейших частных картографических компаний страны, специализирующаяся на выпуске планов городов, дорожных и туристских карт. В Швеции практически завершен процесс автоматизации регистра недвижимой собственности и земельного регистра с помощью единой информационной системы, называемой банком земельных данных (Land Data Bank System).

Важной частью организационной структуры являются районные суды, которые ведут земельный кадастр, проводят юридическую регистрацию титулов или актов на землепользование.

В тесном сотрудничестве с земельной службой работает центральное управление данных о недвижимости, которое координирует работы по созданию, внедрению и функционированию системы кадастра в автоматическом режиме, созданию банка данных и региональному планированию. недвижимость кадастр земельный

Вся земля в Швеции разделена на объекты недвижимости (приблизительно 4,5 млн, которые зарегистрированы в нескольких базовых реестрах (недвижимого имущества, земельный, зданий, координат, адресный и прочие). Реестр недвижимого имущества и земельный реестр составляют ядро банка данных.

Кроме того, он содержит копию реестра налоговых органов о недвижимости. Реестр недвижимого имущества формирует базис для многих элементов деятельности общества, таких как регистрация земли, кредитование под залог недвижимости, обложение недвижимости налогами, сельскохозяйственная статистика, земельные съемки, регистрация населения, планирование территорий населенных пунктов и региональное планирование.

Ведение реестра в основном является задачей центральных правительственных органов, но существует также большое количество местных правительственных структур, на которые лежит ответственность за ведение реестра в грани-цах их юрисдикции. Национальная геодезическая служба (Lantma teriverket) имеет руководящую роль. Главная задача регистрации земли - обеспечение гарантий прав собственности и свободного доступа к информации о них.

Система регистрации земли, которая упорядочена и хорошо функционирует, является предпосылкой для гарантированной безопасности и оказывает содействие осуществлению транзакций. Земельный реестр ведется 93 органами земельной регистрации.

Пользователи имеют прямой доступ к системе для регистрационных целей и получения информации. К банку земельных данных подключено в режиме «онлайн» 25 000 терминалов, 4000 муниципальных органов, банков, учреждений дорог, национального архива, органов налоговой службы, агентств по продаже недвижимости, оценщиков, страховых компаний.

Для каждого участка собственности обязательно приводится следующая информация: местоположение (адрес, координаты), площадь, налоговая стоимость, владелец (адрес, личный гражданский регистрационный номер и т. п.), требования к застройке и ее план, закладные, ограничения и правила использования территории, идентификационный номер, примечания.

Все виды кадастровых работ, включая формирование недвижимой собственности и ее регистрацию, полностью оплачиваются заинтересованными в этом землевладельцами. Ведение земельного кадастра и регистра недвижимой собственности осуществляется за счет сборов с землевладельцев при получении титулов или закладных под землю. Национальной земельной службой была создана специальная система обработки географических данных AutoKa. Она не является чисто географической информационной системой, но предназначена для сбора и хранения цифровой информации, создания цифровых карт в крупных и мелких масштабах. Система позволяет не только создавать цифровые карты, но и решать задачи регистрации недвижимой собственности, планирования, крупномасштабного тематического картографирования включая картографирование подземных коммуникаций, картографирование для целей лесного и сельского хозяйства и др.

Согласно законодательству Швеции, содержание кадастровых карт включает: границы и кадастровые номера единиц недвижимого имущества, записи о которых внесены в главный регистр; земельные участки, на которые зарегистрированы сервитуты; отдельно земельные участки, на которые зарегистрированы сервитуты, связанные с инженерными сетями и сооружениями; земельные участки, на которых имеются сооружения совместного пользования; дороги общего пользования; некоторые сведения из регистра планов; границы ленов, муниципалитетов, приходов; некоторые топографические элементы; адреса и регистры адресов; точки границ недвижимости, включенные в регистр координат.

Подобно шведской системе, кадастр Норвегии объединен в информационную кадастровую систему, содержащую сведения о владениях, владельцах, адресах и т. п. Различные группы данных могут быть связаны друг с другом и географически локализованы. В Норвегии, как и в Швеции, стандарты описания объектов и информационные связи между ними установлены законодательством, а сами системы являются государственными, их разработку и внедрение финансирует правительство.

Общее управление кадастровой системой осуществляет министерство по вопросам окружающей среды.

В Норвегии ответственность за кадастровые карты возложена на Норвежскую картографическую службу (Norwegian Mapping Authority) и местные геодезические службы, между которыми существует довольно четкое распределение обязанностей. В частности, Норвежская картографическая служба создает кадастровые карты в масштабах 1:5 000 и 1:10 000, которые охватывают всю страну, включая северные и малонаселенные регионы. Местные службы отвечают за кадастровые карты в густонаселенных областях.

Правительство несет ответственность за общее построение кадастрового реестра. В Норвегии созданы два типа таких реестров. Национальный реестр недвижимой собственности, адресов и сооружений содержит информацию о физическом статусе недвижимости. Этот реестр поддерживается Норвежской картографической службой и охватывает всю страну. Основная электронная база данных содержит информацию об экономическом и правовом статусе недвижимости. Этот реестр поддерживается министерством юстиции и местными судами. Регулирование кадастра в Норвегии осуществляется на основании трех законов: об отчуждении и регистрации земли, о правовой регистрации и о консолидации земель.

Сегодня в Норвегии полностью создана земельно-кадастровая система, имеющая на вооружении кадастровые карты в цифровой форме на всю территорию государства.

Для обновления устаревающей информации и поддержания системы в работоспособном состоянии лишь незначительная часть ресурсов компании может быть использована непосредственно в Норвегии.

Сейчас решается вопрос о переводе 80 % ресурсов и исполнителей на международный уровень, а главной задачей норвежских специалистов по кадастру (сюрвейеров) является стремление организовать значимое влияние на рынок международных услуг данной сферы деятельности.

Для целей планирования и налогообложения в Норвегии существуют классификации земель по характеру землепользования (обрабатываемые зем-ли, леса, заболоченные земли и т. д.). Выделяется пять классов земель по их пригодности для разных целей.

В Финляндии подобно другим развитым странам имеется компьютерная земельно-кадастровая система, которая полностью завершена по текстовой ее составляющей и имеет цифровые карты почти на всю территорию государства.

Современное земельное законодательство страны представляет собой переработанные немецкие законы. После обретения независимости за несколько лет была проведена земельная реформа, приватизировано примерно 67 тыс. ферм и налажено эффективное рыночное сельскохозяйственное производство.

Довольно быстро был создан земельный кадастр, что в числе прочего позволило в 1940 году оперативно решить проблемы с вынужденным (после войны с СССР и последующей потерей 10 % территории страны) переселением 400 тыс. финских карелов в другие части страны. За несколько лет было создано 38 тыс. новых ферм с 2,6 млн га земли, в том числе и с помощью принудительной закупки части земель у прежних владельцев.

В стране существует много кадастров: центральный кадастр населения, кадастр ферм, кадастр участков (в городах) и земельный кадастр (на остальной территории), в который входит около 1,6 млн единиц недвижимости.

В Дании земельный кадастр первоначально создавался для фискальных целей, а ныне имеет явную многоцелевую направленность. Ведением кадастра руководит кадастровая коллегия. Информация кадастра включает данные об участках, идентифицированных номером, площадь участков, ограничения в использовании, кадастровую карту.

С 1975 по 1980 г. в Дании проведено обследование почв, завершенное созданием 400 листов почвенной карты в масштабе 1:50 000. Эта карта оцифрована и используется для классификационных и оценочных целей.

Земельно-кадастровая система в Дании претерпела последнее время существенные изменения в целях удешевления компьютеризации работ и унификации результатов земельно-кадастровой деятельности.

К 1997 г. была полностью компьютеризирована в текстовом формате регистрация земель и завершена оцифровка кадастровых карт. Целевое разнообразие земельно-кадастровой системы требует привязки данных не только к кадастровым, но и к топографическим картам и планам.

Топографические элементы цифровых карт отображаются системой в масштабах 1:1 000 для городской и 1:4 000 для сельской местности. Данный вид карт является отсканированным аналоговым материалом.

Часто в дискуссиях специалистов можно встретить датскую концепцию организованной информационной сети взаимодействующих подсистем. Автоматическое подключение любой из подсистем обеспечивается созданием «перекрестного регистра», который содержит все ключевые идентификаторы каждой из подсистем. Подобная организация позволяет создать и поддерживать рассредоточенную геоинформационную систему с независимым наполнением специализированных баз данных.

Размещено на Allbest.ru