Определение рыночной стоимости земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство строительного комплекса Московской области

Государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования Московской области

Ореховский индустриальный техникум

Специальность 120714 Земельно-имущественные отношения

Расчетно-пояснительная записка дипломной работы

Определение рыночной стоимости земельного участка

Дипломник Пакетчикова А.В.

Руководитель проекта Горелик С.А.

Рецензент Попов И.В.

Орехово-Зуево

2014 г.



Введение

В настоящее время профессиональная независимая оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценочной экспертизы, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.(актуальность)

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущие свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов. Особенности же оборота движимости и недвижимости, как неоднократно отмечалось в литературе, обусловлены большей социально-экономической ценностью недвижимого имущества.

Большинство людей, зачастую, и не предполагают, что может скрываться под термином «недвижимость». И правда, для многих это квартиры, дома, особняки, жилые комплексы, бизнес центры, офисы и складские помещения, но мало кто знается, что еще в себе таит такое, на первый взгляд, простое слово.

В соответствии со ст.130 ГК РФ. недвижимость-это земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Граница земельного участка фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.

Субъект оценки - физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями комментируемого Федерального закона № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в РФ»

Объект оценки - Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет недвижимое имущество (недвижимость) права на которое подлежат государственной регистрации, как земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Оценка недвижимости является одним из самых востребованных видов оценки и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости. Оценка объектов недвижимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка недвижимости.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка, рыночная стоимость также изменяется. Результаты работ по оценке оформляются в виде письменного документа называемого Отчет об оценке.



Цели оценки недвижимости

затратный недвижимость земля доходный

Под целями оценки обычно подразумевается: вид стоимости и практическое применение результатов оценки, соответственно.

Цель определения рыночной стоимости является наиболее распространенной в отчетах российских оценщиков. Однако выполнимость ее критериев в отдельных случаях является трудно доказуемой задачей.

Специальная стоимость объекта оценки допускает самостоятельное установление оценщиком критериев ее определения.

В частности, Оценка недвижимого имущества необходима в следующих ситуациях в:

-операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

-акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

-привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

-кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

-страховании объектов недвижимости;

-кредитовании под залог объектов недвижимости;

-внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

-разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;

-ликвидации объектов недвижимости;

-исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

-других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Цели и задачи оценки определяют особенности применения методологии оценки.



Основные принципы оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки моделируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов

-принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника);

-принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями);

-принципы, обусловленные действием рыночной среды;

-(наилучшего и) наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при определении рыночной стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношение наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ

1. предположительного вакантного земельного участка.

2. земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка - это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли

местоположение оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

рыночный спросданный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность

финансовая обоснованность подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

физическая пригодность участка это перспектива создания улучшений - размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

физическая осуществимость и технологическая обоснованность это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

максимальная доходность она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Учитывая месторасположение объекта в зоне муниципальных владений, относительную отдаленность от центра, удобные подъездные дороги, оценщик считает наилучшим и наиболее эффективным использование оцениваемого объекта:

1 вариант- продажа объекта в таком или улучшенном состоянии

2 вариант - сдача в аренду на длительный срок

Экономически целесообразным является 1 вариант

Понятие и принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя

Полезность Это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени

Ожидание это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.



Виды стоимости

Теория оценки различает рыночную стоимость и стоимости, отличные от рыночной. В соответствии с Федеральными стандартами оценки1 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату проведения оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Главной отличительной особенностью любого нерыночного вида стоимости является то, что она не может быть той стоимостью, которая является результатом коллективной работы рынка, т.е. нерыночные виды стоимости не имеют никакого отношения к рынку. С точки зрения методологии оценки нерыночная стоимость отличается от рыночной тем, что при расчете нерыночного вида стоимости в основном игнорируется основной рыночный принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Федеральные стандарты оценки вводят в оборот следующие нерыночные виды стоимости: инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадастровая стоимость.

При этом под инвестиционной стоимостью объекта понимается стоимость для конкретного покупателя - инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях.

Под ликвидационной стоимостью объекта оценки понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок, меньший типичного для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Под кадастровой стоимостью объекта оценки понимается рыночная стоимость, определяемая методами массовой оценки. Предполагается, что в ближайшем будущем эта стоимость будет использоваться для целей налогообложения. Международные стандарты оценки в части, касающейся недвижимости, в дополнение к перечисленным признают существование других видов стоимостей, отличных от рыночной стоимости; стоимость в использовании, стоимость имущества с ограниченным рынком, стоимость специализированных объектов имущества, страховая стоимость, утилизационная стоимость и ряд других стоимостей.

В международных стандартах есть также такой вид стоимости, как справедливая стоимость. В отличие от рыночной, справедливую стоимость следует определить как наиболее вероятную цену объекта недвижимости, которая может сложиться в процессе сделки между информированным продавцом и покупателем при нетипичных условиях сделки, например сделка между родственниками.

Учитывая выше названные свойства недвижимости как товара, оценку недвижимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену объекта оценки.

При проведении оценки следует различать понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Две формы проявления стоимости

потребительная стоимость

обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования

меновая стоимость

характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер (массовый) и лежит в основе проведения

Международные стандарты оценки

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, содержат определения следующих видов стоимости (п. 3 стандартов):

-рыночная стоимость объекта оценки;

-стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

-стоимость замещения объекта оценки;

-стоимость воспроизводства объекта оценки;

-стоимость объекта оценки при существующем использовании;

-инвестиционная стоимость объекта оценки;

-стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

-ликвидационная стоимость объекта оценки;

-утилизационная стоимость объекта оценки;

-специальная стоимость объекта оценки.

Сфера применения, необходимые условия использования, преимущества и недостатки доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

Определение подходов к оценки и методов оценки выполнено в соответствии с федеральным стандартом оценки (ФСО№1) «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к оценки», утвержденного приказом Мин. Эконом. развития России от 20.07.2007г. №256.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Оценщик, при определении рыночной стоимости, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки..

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим к земельным участкам, приносящим доход.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Учитывает будущие изменения доходов, расходов

Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат

Учитывает уровень риска (через ставку дисконтирования)

Возможность несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения

Затратный подход

Затратный подход - это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Этот подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования. Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного.

Учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов

Отражает прошлую стоимость

Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки

Расчеты опираются на финансовые и учетные документы, то есть результаты оценки более обоснованы Не учитывает перспективы развития предприятия

Не учитывает риски

Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия

Сравнительный подход

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости основанных на сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным материальным, экономическим, техническим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценки недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами.

Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию.

Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

К факторам ограничивающим применимость сравнительного подхода, можно отнести:

- уникальность оцениваемого объекта;

-закрытость экономической информации, которая для приобретателя доходный недвижимости обычно является приоритетной;

-недостаточность информации об инвестиционных возможностей покупателя;

-кризисная ситуация на рынке делает невозможным использования даже качественной информации в связи с тем, что она перестаёт отражать истинную рыночную мотивацию, принципы оценки.

Базируется на реальных рыночных данных Недостаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия

Отражает существующую практику продаж и покупокВ расчет принимается только информация , содержащаяся в информационных массивах, накопленных за два года или более

Учитывает влияние отраслевых(региональных) факторов надену акций предприятия

Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию

Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов

Из анализа достоинств и недостатков вышеназванных подходов и методов можно сделать вывод о том, что не один из них не может быть использован в качестве базового. В практике операции с оценкой предприятий встречаются самые разные ситуации. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны.

Методология оценки различных видов собственности

ДОХОДНЫЙ МЕТОД

Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1. В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2. Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД

Затратный метод базируется на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта. Оценка земельного участка при этом производится на основе текущей коньюктуры рыночных цен отдельно от зданий (сооружений).

Размещено на Allbest.ru

...