Оценка рыночной стоимости земельных участков

Размещено на http://allbest.ru

ВВЕДЕНИЕ

земельный участок недвижимость оценка

Представленная работа посвящена теме «Оценка рыночной стоимости земельных участков» на конкретном примере.

Оценка рыночной стоимости - это итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Актуальность данной работы состоит в том, чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки и совершать сделки на рынке недвижимости.

Основной целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости земельного участка.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Данный результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделок или иных действий (для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизаций и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях).

В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- изучить теоретические аспекты оценки земельного участка на конкретном примере;

- рассмотреть подходы и методы оценки;

- провести анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

Объектом данной курсовой работы является жилой дом с земельным участком.

Методологической базой при написании данной работы послужили труды некоторых авторов:

Авторы:

- Исторический опыт оценки земельных участков в России. Имущественные отношения в Российской Федерации. Амелин О.А 2011.

- Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. Боброва Н.П. 2010.- 112с.

- Оценка недвижимости. Грязнова А. Г., Федотова М. А.

Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из 2 глав, приложение, заключение и список используемых источников.

Глава первая раскрывает общие вопросы, касающиеся определения задания на выполнение оценки земельного участка, рассматривает влияние различных внешних и внутренних факторов на оценку, применяются три подхода к оценке земельного участка, с использованием различных методов.

Во второй главе подробно рассмотрены основные принципы определения рыночной стоимости земельного участка, так же рассмотрены объекты аналоги.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1 История возникновения оценочной деятельности и нормативно правовая база оценки земельных участков

Оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В процессе развития российского http://center-yf.ru/data/stat/Istoriya-ocenochnoi-deyatelnosti.php История возникновения оценочной деятельности в России рынка недвижимости всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Профессия оценщика появилась в России ещё в XIX веке и имеет свою богатую историю. Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности. В июле 1998 года, федеральный закон был принят. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектами РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. На данное время сформировались саморегулируемые организации оценщиков, появились специализированные издания, разработаны образовательные программы и методики. Оценщик - новая профессия, обусловленная развитием рынка в России.

Нормативно-правовая база оценочной деятельности;

- Федеральный http://www.avtoritetocenka.ru/page/Normativno-pravovaya_baza_ocenochnoy_deyatelnosti/ Нормативно -правовая база оценочной деятельности закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.

- Федеральный закон № 157-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

- Постановление правительства российской федерации от 7 июня 2002 г. № 395

- Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»

- Постановление Минтруда РФ от 27.11.1996 №11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)»

Нормативно - правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую структуру:

- Конституция Российской Федерации;

- Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно - все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);

- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Федеральные стандарты оценки (ФСО);

- Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее - СРОО);

- прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Конституция и Кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский Кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.

Достаточно долгий период, до 1998 года, оценочная деятельность в России осуществлялась без полноценного нормативно-правового регулирования. Первая редакция Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ была принята только 29.07.1998 г. До этого момента оценка выполнялась в зависимости от внутренних представлений конкретного «оценщика» и заказчика его работ (более того, отсутствовала даже сама профессия «оценщик»).

Таким образом, мы видим, что нормативно-правовая база оценочной деятельности состоит из нескольких законов и имеет свою структуру.

1.2 Подходы, используемые в оценке земельных участков

Затратный подход http://www.prime-co.ru/methods.htm Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов.

Этапы применения затратного подхода, представлены в схеме 1.

Схема 1 - Этапы применения затратного подхода

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости доходной недвижимости, имущества предприятия, его бизнеса, в которых стоимость определяется путем конвертации ожидаемых экономических выгод.

Доходный подход http://www.prime-co.ru/methods.htm Доходный подход базируется на принципе ожидания будущих выгод и наиболее эффективном использовании объекта оценки, при которых стоимость объекта оценки определяется текущей стоимостью ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта, включая доход от его возможной продажи.

Методы доходного подхода представлены в схеме 2.

Схема 2 - Методы доходного подхода

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

Сравнительный подход http://www.prime-co.ru/methods.htm Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Принципы сравнительного подхода представлены в схеме 3.

Схема 3 - Принципы сравнительного подхода

Суть принципа замещения заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимость аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта;

Основным понятием принципа вклада данного принципа является понятие «Вклад». Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма на которую оценщик может либо уменьшить, либо увеличить стоимость объекта;

В принципе спроса и предложения основную роль играет определение факторов влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также как должен представлять, как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов.

Методы, применяемые при сравнительном подходе представлены в схеме 4.

Схема 4 - Методы сравнительного подхода

Метод общей группировки применим на рынке с достаточно большим количеством однородных аналогов, что позволяет снизить разброс цен, путем подбора достаточного числа однородных аналогов. Наличие большого числа однородных объектов позволяет проводить сравнение объектов целиком, а также применять общие корректировки, а не рассматривать отдельные характеристики;

Метод восстановительной стоимости по аналогам основан на том, что за стоимость объекта оценки принимается стоимость строительства нового аналогичного объекта недвижимости (рассчитывается сметная стоимость аналога);

Суть метода парных продаж заключается в продаже двух объектов являющихся точной копией друг друга и отличающихся только одной характеристикой, которая объясняет разницу в стоимости объектов. Это характеристика и используется как корректирующий коэффициент необходимый для сопоставления объектов.

В экспертном методе расчета и внесения поправок, величина корректирующих поправок (как правило в процентах) определяется экспертом на основание его субъективного мнения насколько объект хуже или лучше сопоставимого аналога, т.е. эксперт прежде всего опирается на свой опыт.

Таким образом, мы видим, что в оценке земельных участков всего три подхода и у каждого из них есть свои принципы и методы.

1.3 Основные этапы оценки земельного участка

Этап 1. Заключение договора на проведение оценки http://mega-e.su/info/zemelnyie-uchastki/etapyi-provedeniya-otsenki-stoimosti-zemelnogo-uchastka/ Этапы оценки земельного участка. Цель оценки. Вид определяемой стоимости. Установление оцениваемых имущественных прав. Дата проведения оценки. График работ по оценке. Источники информации. Выбор методов оценки. Затраты на проведение оценки. Денежное вознаграждение за проведение оценки. Составление договора на оценку.

Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Осмотр объекта и прилегающей территории. Юридическое описание единого объекта недвижимости. Физические характеристики и местоположение. Экономическая информация. Проверка достоверности собранной информации. Анализ и обработка информации.

Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов Анализ земельного участка как незастроенного. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями:

- правовая обоснованность выбранного варианта использования;

- физическая осуществимость;

- финансовая целесообразность;

- наивысшая стоимость единого объекта недвижимости.

Оценка стоимости на основе доходного подхода, Оценка стоимости на основе сравнительного подхода, Оценка стоимости на основе затратного подхода.

Этап 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка. Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки. Проверка правильности расчетов. Согласование результатов, полученных разными подходами в единое окончательное заключение о рыночной стоимости.

Этап 5. Составление отчета об оценке.

Таким образом, мы видим, что оценка земельного участка состоит из пять этапов. Нормативно - правовая база оценочной деятельности состоит из нескольких законов и имеет свою структуру. В оценке земельных участков всего три подхода и у каждого из них есть свои принципы и методы.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1 Описание объекта оценки

Земельный участок расположен по адресу: поселок Волковский, улица Советская, дом 22. Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно - изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения. Земельный участок расположен в жилой зоне центральной части поселка, обеспечен инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом. Транспортная достижимость развита нормально, ближайшие остановки общественного автотранспорта находится в 200 метрах от объекта оценки. В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Сведение об объекте оценки представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Сведение об объекте оценки

Положение	Значение
Основание для проведения Оценщиком оценки объекта:	Договор
Точное описание объекта:	Земельный участок
Вид определяемой стоимости объекта	Рыночная
Дата определения стоимости объекта	Текущая
Административный округ	Центральный
Расстояние до ближайшей остановки	2 минут пешком
Удобство подъездных путей	5 баллов
Наличие отдельного входа	Есть
Площадь застройки, кв.м.	70
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв.м.	12 соток
Право на объект оценки	Собственность
Право на земельный участок	Долгосрочная аренда

Данные об объекте оценки.

Таким образом, мы видим, что целью оценки является жилой одноэтажный дом площадью 70кв.м., и площадью земельного участка 1200 кв.м.

2.2 Описание объектов аналогов

Участок 1

Земельный участок расположен по адресу: поселок Волковский, улица Лесная, дом 15, 85кв.м., 15сот. Рельеф участка ровный. Земельный участок расположен недалеко от реки Кама. На участке находиться баня, гараж. Экология участка благоприятна, расположен в жилой зоне, обеспечен инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом. Транспортная достижимость развита нормально, ближайшая остановка находится в 700 метрах от объекта. В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Земельный участок стоит 2млн.600т.р.,

Участок 2

Земельный участок расположен по адресу: поселок Волковский, улица Камская, дом 10, 55кв.м., 12сот. На участке есть баня, гараж, дровенник. Находится в экологически чистом районе, обеспечен инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом. Пешеходная доступность до ближайшей остановки составляет 5 минут. Стоимость земельного участка составляет 2млн.200т.р.,

Участок 3

Земельный участок расположен по адресу: поселок Волковский, улица Труда, дом 20. 65кв.м., 28сот. Рельеф ровный. Участок расположен в жилой зоне, обеспечен инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом. Транспортная достижимость развита нормально, ближайшая остановка общественного автотранспорта находится в 800 метрах. Стоимость участка составляет 4000000 т.р.,

Данные об объектах аналогов представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Данные об объектах аналога

Характеристики	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Цена продажи, руб.	2600000	2200000	4000000
Общая площадь, кв.м.	85	55	65
Передаваемое право на помещение	Право	Право	Право
	собственности	собственности	собственности
Условия продажи	рыночная	Рыночная	Рыночная
Условия расчета	рыночная	Рыночная	Рыночная
Местоположение	аналог	Аналог	Аналог
Транспортная доступность	5 м.п	5 м.п	10 м.п
Расположение помещения в здании	1 этажное	1 этажное	1 тажное
Удобство подъездных путей в баллах	5 баллов	5 баллов	5баллов
Наличие отдельного входа	есть	Есть	Есть
Техническое состояние помещений, уровень отделки	Капитальный ремонт	Стандартный ремонт	Косметический ремонт

Данные об объектах аналогов.

Таким образом, для оценки объекта были отобраны три объекта аналога.

2.3 Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода

Необходимые данные об объекте оценки и его объектах аналогах были перечислены выше.

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту.

В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения. Поправка на торг 5%.

Сопоставимые объекты выбраны в пределах одинаковых территориально-экономических зон.

Поправки на транспортную доступность представлены в таблице 3.

Таблица 3 - Поправки на транспортную доступность

Транспортная доступность	Поправка
5 мин.п	10 - 20 мин. пеш	2%
5 мин.п	10 - 15 мин. транс	5%

Поправки на транспортную доступность зависят от формы передвижения: пешком или транспортом.

Поправка на площадь представлена в таблице 4.

Таблица 4 - Поправка на площадь

Диапазон площадей помещений, кв.м.	Размер поправок, %
до 100	от 100 до 300	2%
от 100 до 300	от 300 до 500	2%
от 100 до 300	свыше 500	3%

Поправка на площадь зависит от диапазона площадей.

Поправка на удобство подъездных путей. Поправка была определена экспертным путем на основании анализа рыночной информации на рынке недвижимости помещений, так уменьшение бальной оценки на 1 балл характеризует в стоимости на 2%

Поправка на наличие водопровода составляет 5%

Поправка на наличие канализации составляет 5%

Поправка на наличие газа в доме составляет 10%

Расположение инфраструктуры везде разное поправка составляет 2%

Поправка на площадь хозяйственных построек за 1 кв.м. составляет 5000 руб.

Поправка на размер земельного участка за 1 сотку составляет 30000 руб.

Поправка на техническое состояние(уровень отделки). Стандартный ремонт (отделка помещения с использование классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составляет 2000 руб. за 1 м.кв. Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, и с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта 4000 руб. за 1 м.кв. Капитальный ремонт ( полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость этого вида ремонта 8000 руб. за 1 м.кв.

Рассмотрев все необходимые условия, можно приступать к определению рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Характеристики	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
1. Цена, тыс. руб.	-	2200,0	2600,0	4000,0
корректировка, тыс. руб.	-	-	-	-
скорректированная цена, тыс. рублей	-	2200,0	2600,0	4000,0
2. Условия финансирования	Рыночные	рыночные	рыночные	Рыночные
корректировка, тыс. руб.	-	-	-	-
скорректированная цена, тыс. руб.	-	-	-	-
3. Поправка на торг, %	-	-5	-5	-5
корректировка, тыс. руб.	-	-110	-130	-200
скорректированная цена, тыс. руб.	-	2090,0	2470,0	3800,0
Общая площадь, м2	70	85	55	65
Стоимость одного м2	-	24,59	44,91	58,46
4. Месторасположение		аналог	аналог	Аналог
поправка на месторасположение, %	0	0	0	0
5.Наличие дополнительных построек, м2	75	60	50	45
корректировка, тыс. руб.	-	+75,0	+125,0	+150,0
скорректированная цена, тыс. руб.	-	2165,0	2595,0	3950,5
6. Площадь земельного участка	12соток	15 сотки	12соток	28 соток
корректировка, тыс. руб.	-	-150,0	-	-800,0
скорректированная цена, тыс. руб.	-	2015,0	2595,0	3150,0
7. Площадь, м2	70	85	55	65
поправка на площадь тыс.руб.	-	-368,85	+673,65	+292,3
скорректированная цена, тыс. руб.		2383,85	1921,35	2857,7
Стоимость одного м2		28,04	34,93	43,96
9. Транспортная доступность, м.п	5 мин.	5 мин.	5 мин.	10 мин.
поправка на транспортную доступность, %	-	0	0	+2%
8. Удобство подъездных путей	5	4	4	5
поправка на удобство подъездных путей, %	-	+2%	+2%	-
Общая процентная	-	+2%	+2%	+2%
поправка
9. Техническое состояние	капитальный ремонт	капитальный ремонт	стандартный ремонт	Косметический Ремонт
поправка на	-	8000	4000	2000
техническое состояние, руб. за 1м2
10. Скорректированная стоимость 1 м2, тыс. руб.	-	36,6	39,6	46,8
11. Стоимость 1 м2 объекта оценки, тыс. руб.	41	-	-	-
12.Весовой коэффициент		0,33	0,5	0,17
13.Определение средневзвешенной величины	-	12,08	19,8	7,96
14.Рыночная стоимость объекта оценки рублей	2788,8

Рыночная стоимость объекта оценки составила 2788,8тыс. рублей.

Таким образом, рыночная стоимость с учетом всех условий и поправок составила два миллиона семьсот восемьдесят восемь тысяч сорок рублей.

2.4 Определение стоимости земельного участка

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости необходимо знать стоимость прилегающего земельного участка. В данном случае потребуется сравнительный подход, а именно расчет стоимости земельного участка методом выделения представлены в таблице 6.

Таблица 6 - Расчет стоимости земельного участка

Показатель	Значение
Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом, тыс. руб.	2788,8
Стоимость воспроизводства улучшений, тыс. руб.	1900,0
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом, тыс. руб.	888,8

Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом равна восемьсот восемьдесят восемь тысяч рублей.

Для точного определения стоимости земельного участка, необходимо согласование результатов оценки земельного участка представлены в таблице 7.

Таблица 7 - Согласование результатов оценки

Подходы оценки	Стоимость, руб.	Весовой коэффициент	Скорректированная стоимость
Сравнительный подход	888,8	-	888,8
Доходный подход (не использовался)	-	-	-
Итоговая величина рыночной стоимости	888,8

Таким образом, стоимость земельного участка составила один восемьсот восемьдесят восемь тысяч рублей.

2.5 Расчет стоимости объекта затратным подходом

Для определения стоимости объекта затратным подходом, необходимо рассчитать восстановительную стоимость здания. Стоимость объекта строительства представлены в таблице 8.

Таблица 8 - Стоимость строительства

Параметры
Фундамент	Ленточный монолитный железобетонный 50 п.м Ширина 500мм Углубление 1500мм+300мм песчаная подушка Надземная часть фундамента 600мм Бетон М-300
Цокольное перекрытие	Железобетонными плитами
Армопояс междуэтажный	Монолитный железобетонный
Междуэтажное перекрытие	Железобетонными плитами
Наружные стены	Кирпич
Отделка стен	Наружная отделка - облицовка кирпичом Укладывается на раствор М-150 Связь кирпича с пеноблоком металлической сеткой
Перегородки	Из газобетонного блока шириной 100мм Из кирпича шириной 360мм
Кровля	Стропильная система из обрезной доски 50х150мм Шаговая обрешетка из обрезной доски 25х150мм
	Антисептирование огне-биозащитным раствором Утепление кровли базальтовым утеплителем толщиной 150мм
Покрытие кровли	Ондулин
Стоимость материалов	1 328 000 рублей
Стоимость работ	1 040 000 рублей
Итого стоимость строительства базового силового комплекса:	2 375 000 рублей
Стоимость строительства дома из пеноблоков с облицовкой кирпичом в базовой комплектации (покрытие кровли ондулин, наружные стены газобетон 300мм)	2 375 000 рублей
Дополнительные комплектации (Стоимость работ и материалов)	Прибавляется к базовой стоимости
Вертикальная гидроизоляция фундамента	43 000 рублей
Дымоход из кирпича котельная	43 000 рублей
Покрытие кровли металлочерепица	62 000 рублей
Покрытие кровли мягкая SHINGLAS	122 000 рублей
Покрытие кровли черепица Braas	201 000 рублей
Подшивка карнизных свесов пластиковым софитом	140 000 рублей
Подшивка карнизных свесов деревянной евровагонкой сорт А	122 000 рублей
Водосточная система Lindab 125x87	66 000 рублей
Внутренняя отделка стен деревянной евровагонкой сорт А	206 000 рублей
Внутренняя отделка потолков деревянной евровагонкой сорт А	64 000 рублей
Утепление полов с пароизоляцией (утепоитель ROCKWOOL 50мм)	48 000 рублей
Настил напольный деревянной доски	93 000 рублей
Наружное утипление дома	38 000 рублей
Отделка фундамента цокольным сайдингом	52 000 рублей
Наружные стены из газобетонных блоков 375мм	87 000 рублей
Наружные стены из керамического блока POROTERM 38 (шир 3800мм)	241 000 рублей
Наружные стены керамического блока POROTERM 44 (шир 440)	320 000 рублей
Наружные стены из керамического блока POROTERM 51 (шир 510)	400 000 рублей

Восстановительная стоимость здания составила два миллиона триста семьдесят пять тысяч рублей.

Для определения рыночной стоимости объекта при использовании затратного подхода, необходимо определить величину накопленного износа здания . Величина накопительного износа здания представлена в таблице 9.

Таблица 9 - Определение величины накопленного износа здания

Показатель	Значение
Группа капитальности здания	1
Срок жизни здания, г.	150
Эффективный возраст здания, г.	30 лет
Физический износ, %	20%
Функциональный износ, %	0
Внешний износ, %	0
Величина накопленного износа, %	20%

Величина накопленного износа составила двадцать процентов.

Рассчитав величину накопленного износа и восстановительную стоимость объекта, можно определить рыночную стоимость объекта при использовании затратного подхода . Определение рыночной стоимости объекта при использовании затратного подхода представлена в таблице 10.

Таблица 10 - Определение рыночной стоимости объекта при использовании затратного подхода

Показатель	Значение
Восстановительная стоимость здания, руб.	2375,0
Величина накопленного износа, %	20%
Стоимость воспроизводства объекта оценки, руб.	1900,0
Стоимость земельного участка, руб.	888,8
Рыночная стоимость объекта недвижимости затратным подходом, руб.	2788,8

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости затратным подходом составила два миллиона семьсот восемьдесят восемь тысяч рублей.

Рассчитав все показатели и стоимости разными подходами, можно провести согласование результатов оценки объекта, которые представлены в таблице 11.

Таблица 11 - Согласование результатов оценки объектов

Подходы оценки	Стоимость, руб.	Весовой коэффициент	Скорректированная стоимость
Затратный подход	2788,8	0,55	1533,8
Сравнительный подход	2788,8	0,45	1254,9
Доходный подход (не использовался)	-	-	-
Итоговая величина рыночной стоимости	2788,8

Вывод: Рыночная стоимость объекта оценки, которым является одноэтажный дом площадью 70 кв. м и земельный участок 1200 кв.м., определенная по состоянию на текущую дату с учетом округления составляет 2800,0 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка рыночной стоимости - это итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Актуальность данной работы состоит в том, чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки и совершать сделки на рынке недвижимости.

Основной целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости земельного участка.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- изучить теоретические аспекты оценки земельного участка на конкретном примере;

- рассмотреть подходы и методы оценки;

- провести анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости.

Таким образом, существует всего 5 этапов оценки земельного участка. Мы видим, что оценка земельного участка состоит из пять этапов. Нормативно - правовая база оценочной деятельности состоит из нескольких законов и имеет свою структуру. В оценке земельных участков всего три подхода и у каждого из них есть свои принципы и методы.

Стоимость объекта оценки, которым является одноэтажный дом площадью 70 кв. м и земельный участок 1200 кв.м., определенная по состоянию на текущую дату с учетом округления составляет 2800,0 рублей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Исторический опыт оценки земельных участков в России. Имущественные отношения в Российской Федерации. Амелин О.А. 2011.

2. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебнометодическое пособие. Боброва Н.П. 2010.- 112с.

3. Оценка недвижимости. Грязнова А. Г., Федотова М. А.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136ФЗ;

5. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" №135 ФЗ от 29.07.1998г.

6. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб. Тарасевич Е.И.

7. Оценка рыночной стоимости земельных участков. Учебно-методическое пособие./ Под ред. Арацкий Д.Б и Кошкина Л.И. - М.: ВШПП, 2003 84с

8. Методические основы оценки недвижимости. Агапов Н.Н. М.: Изд-во РЭА 2011.

9. Введение в теорию оценки недвижимости: Конспект учебного курса. Болдырев В.С., Федоров Е.А. 2010.

10. Государственное регулирование земельных отношений. Варламов А.А. 2012.532с.

11. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка. Галушка С.А. М.: Учебный центр ФКЦ «Земля», 2010.31с.

ПРИЛОЖЕНИЕ

ДОГОВОР

на проведение оценки

г.Чайковский _ ____2015 года

«Заказчик», в лице _______, действующего на основании _______, в дальнейшем именуемое «Заказчик», с одной стороны, и _____________ , в лице ____________, действующего на основании_____________ , в дальнейшем именуемое «Оценщик», с другой стороны, при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с настоящим Договором Оценщик обязуется по заданию Заказчика провести оценку рыночной стоимости Контракта на поставку технических газов, именуемого в дальнейшем «Контракт», а Заказчик обязуется оплатить проведение оценки.

1.2. Основание заключения настоящего Договора: Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.3. Цель оценки:

1.4. Вид определяемой стоимости:

1.5. Описание объекта оценки:

2. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

2.1. Оценщик является аккредитованным при профессиональной саморегулируемой общественной организации «Российское общество оценщиков» и является участником Некоммерческого Партнерства «Партнерство РОО».

2.2. Оценщик имеет в штате двух физических лиц, членов профессиональной саморегулируемой общественной организации «Российское общество оценщиков».

2.3. Гражданская ответственность Оценщика застрахована в ОСАО «Ингосстрах». Объектом по данному виду страхования являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы Оценщика, связанные с возмещением причиненного им в результате проведения оценочной деятельности вреда имущественным интересам третьих лиц.

2.4. Оценщик является работодателем надлежащих профессиональных оценщиков, признанных таковыми по результатам проведенной в установленном порядке процедуры официальной аттестации.

2.5. Оценщик имеет в своем штате специалистов, обладающих документами об образовании, подтверждающими получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Заказчик имеет право:

3.1.1. Запрашивать у Оценщика информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности в объеме, достаточном для разрешения вопросов, касающихся надлежащего исполнения настоящего Договора.

3.1.2. Требовать у Оценщика предоставления документов на осуществление оценочной деятельности.

3.2. Заказчик обязан:

3.2.1. Предоставить Оценщику в полном объеме документацию, необходимую для проведения оценки Имущества в срок, указанный в п. 5.2. настоящего Договора. Объем, состав, вид и характер документации, указанной в настоящем пункте, определяется Оценщиком.

3.3. Оценщик имеет право:

3.3.1. Выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки Имущества в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки: «Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества», принятые Всероссийской конференцией Общества оценщиков 14 июля 1995 года в г. Москве; Международными стандартами оценки МСО 1-4 (Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ)). Предпринимать необходимые действия с целью проверки достоверности и полноты сведений, содержащихся в документах, имеющих отношение к настоящему Договору.

3.4. Оценщик обязан:

3.4.1. Провести оценку Имущества на основании и с учетом предоставленных Заказчиком документов, а также собранной самостоятельно информации.

3.4.2. Привлекать в случае необходимости к участию в проведении оценки Имущества иных оценщиков либо других специалистов и экспертов, без получения разрешения на указанные действия со Стороны Заказчика и без его уведомления.

3.4.3. Соблюдать при проведении оценки Имущества требования Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также принятых на его основе нормативных правовых актах Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

3.4.4. По окончании проведения оценки Имущества предоставить Заказчику отчет об оценке Имущества, содержащий сертификат качества оценки, ограничительные условия и допущения, описание процедуры оценки, расчет стоимости Имущества Заказчика, а также отвечающий иным требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3.4.5. По окончании проведения оценки Имущества вернуть полученные от Заказчика в соответствии с пп. 3.2.1. настоящего Договора документы.

3.5. Оценщик обязуется сохранять конфиденциальность любой информации, связанной с исполнением Договора, и не раскрывать ее третьим лицам, за исключением лиц, указанных в пп. 3.4.2. настоящего Договора, без предварительного письменного согласия Заказчика в период действия настоящего Договора и до момента, когда указанная информация станет общедоступной.

4. СТОИМОСТЬ УСЛУГ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Стоимость услуг по настоящему Договору составляет ____ (____ тысяч) рублей. НДС не облагается (глава 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Уведомление о возможности применения упрощенной системы налогообложения №439 от 23 мая 2003 г.).

4.2. Оплата производится в два этапа путем оплаты аванса и окончательным расчетом: - аванс в размере 50 % производится в течение 3 (Трех) банковских дней с момента заключения Договора, на основании счета, выставленного Оценщиком. Оставшаяся стоимость услуг, в размере 50% , в течение 3 (Трёх) банковских дней от даты подписания сторонами акта сдачи-приемки услуг, на основании счета, выставленного Оценщиком..

4.3. Размер стоимости услуг по проведению оценки Имущества не зависит от итоговой величины стоимости Имущества.

5. СРОКИ И УСЛОВИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Оценщик приступает к проведению оценки Имущества не позднее 2 (Двух) рабочих дней от даты поступления 50% предоплаты по настоящему Договору, при условии выполнения требований пп. 3.2.1. настоящего Договора.

5.2. Предоставление информации, указанной в пп. 3.2.1. настоящего Договора осуществляется Заказчиком в согласованный с Оценщиком срок.

5.3. Отчет об оценке Имущества Оценщик предоставляет Заказчику не позднее 7 (Семи) рабочих дней от даты начала выполнения работ по настоящему Договору, при условии соблюдения Заказчиком требований пп. 3.2.1. настоящего Договора.

5.4. Срок, в течение которого Заказчик рассматривает и обсуждает результаты оценки Имущества, представленные на его рассмотрение Оценщиком, не включается в срок исполнения последним своих обязательств по настоящему Договору.

5.5. Надлежащим исполнением Заказчиком своих обязанностей по настоящему Договору является оплата услуг Оценщика, а также выполнение иных условий, предусмотренных настоящим Договором.

5.6. Надлежащим исполнением Оценщиком своих обязанностей по настоящему Договору является своевременное составление в письменной форме и передача Заказчику отчета об оценке Имущества.

5.7. Настоящий Договор может быть пролонгирован Оценщиком в одностороннем порядке в случае несвоевременного предоставления информации Заказчиком, требуемой согласно п. 5.1. настоящего Договора, на период предоставления документов.

5.8. После взаимного выполнения обязательств по настоящему Договору Стороны составляют акт сдачи-приемки услуг.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно является следствием обстоятельств непреодолимой силы (пожар, наводнение, землетрясение, военные действия, изменение финансово-экономической и политической обстановки в РФ и пр.). Срок исполнения условий, предусмотренных настоящим Договором, пролонгируется на период действия указанных обстоятельств в безакцептном порядке.

6.2. Сторона, для которой создалась невозможность выполнения обязательств по настоящему Договору, обязана известить об этом другую Сторону в течение 2 (Двух) рабочих дней с момента наступления обстоятельств непреодолимой силы. Несвоевременное извещение об обстоятельствах непреодолимой силы лишает соответствующую Сторону права считать их определенной причиной невыполнения условий настоящего Договора.

6.3. Заказчик принимает на себя ответственность за непредставление или предоставление не соответствующей действительности информации либо искаженной информации (в том числе документации, предусмотренной пп. 3.2.1. настоящего Договора), имеющей отношение к проведению оценки Имущества, а также за несвоевременное предоставление необходимой информации, повлекшее ненадлежащее исполнение Оценщиком своих обязательств или нарушение прав третьих лиц.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Все споры и разногласия по настоящему Договору, по которым Стороны не могут прийти к соглашению путем переговоров, разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы.

7.2. Все соображения, условия, соглашения и намерения Сторон, сформулированные ими в ходе предварительного обсуждения до заключения настоящего договора и не включенные в текст договора, Стороны признают ничтожными.

7.3. Моментом получения лицом, направившим оферту по заключению сделки (сделок), предусмотренных настоящим Договором, ее акцепта является момент подписания настоящего Договора Сторонами либо совершение Стороной иных консенсуальных действий, направленных на исполнение условий настоящего Договора.

7.4. Дополнения, изменения и расторжение настоящего Договора действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

7.5. Все работы (услуги), стоимость которых не предусмотрена настоящим Договором, оплачиваются Заказчиком отдельно по согласованию Сторон.

7.6. До момента заключения настоящего Договора, Оценщик предоставил, а Заказчик ознакомился со следующей информацией и документами:

7.6.1. Информацией о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки.

7.7. Настоящий Договор состоит из 4 (Четырех) листов, составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

7.8. Стороны уведомляют друг друга в случае изменения собственного наименования, места нахождения, банковских реквизитов, в течение 2 (Двух) рабочих дней с момента соответствующего изменения.

8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

ОЦЕНЩИК ЗАКАЗЧИК

Сопроводительное письмо

На основании муниципального контракта №1-МК от 29.12.2014 года, заключённого между Комитетом по управлению администрации Воткинского района стоимость права на заключение договора аренды земельного участка площадью 1200,0 кв. м., расположенный по адресу: Удмуртская республика, Воткинский район, поселок Волковский, улица Советская, дом 22.

Оценка рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка выполнена по состоянию на 15.01.2015г.

Оценка проведена в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ни одна из частей настоящего отчёта не может трактоваться отдельного, а только в связи с его полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения.

Проведение исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Удмуртская республика, Воткинский район, поселок Волковский, улица Советская, дом 22 по состоянию на 15.01.2015г. составляет 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч ) рублей.

Как профессиональный оценщик заявляю, что величина стоимости, рассчитанная в данном отчёте не является окончательной для пользователей отчёта, так как «… оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной …»

«В соответствии с основными принципами оценки оценщик является независимым оценщиком. Размер вознаграждения за данную работу не ставился в зависимость от результатов оценки. У проводившего оценку оценщика нет текущих или будущих интересов в оцениваемой собственности, являющейся предметом настоящего отчёта».

Обращаем ваше внимание, что письмо не является отчётом по оценки, а только предваряет отчёт, приведённый далее.

Если у Вас возникнут какие - либо вопросы по данному отчёту, пожалуйста, обращайтесь за пояснениями.

Земельный участок

Оцениваемый земельный участок

Земельный участок

Объект аналог

Объект аналог

Объект аналог

Размещено на Allbest.ru

...