Земельные отношения на современном этапе в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Понятие земельных отношений, их субъекты и объекты

1.2 История развития земельных отношений в России

ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ

2.1 Основные проблемы развития земельных отношений в России

2.2 Проблемы государственного регулирования земельных отношений

ГЛАВА 3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Земельные отношения - это совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права. Основу земельных отношений составляют факторы материального порядка: количество и качество земли, её местоположение, отраслевая принадлежность, территориальное устройство и другие.

Основную роль в земельных отношениях играет сама земля, которая является одним из важнейших и особенных факторов производства. В связи с этим вопрос о земельных отношениях в России является актуальным на сегодняшний день. Рассматривая данный вопрос, в своей курсовой работе, хотелось бы отметить, что земельный вопрос России это не только экономический, хозяйственный вопрос, определяющий макроэкономическое поведение нации. Что земля не только главное средство производства в сельском хозяйстве, но и основа государственности, национального самоопределения и функционирования всего народного хозяйства, пространственный базис и кладовая полезных ископаемых, бесценное богатство страны.

Земельные отношения немыслимы без государственного их регулирования, без разработки и реализации мероприятий, способствующих развитию эффективных форм земельной собственности и хозяйствования на земле, без создания эффективного земельного законодательства.

Регулирование земельных отношений осуществлялось на всех этапах развития человеческого общества, целью которого было реализация связанных с землей интересов отдельных землепользователей, всего населения соответствующей местности, а так же государства в целом. Однако принципы, цели и методы такого регулирования в различные исторические периоды развития общества существенно отличались.

Если в начале земельных преобразований, ввиду сложившейся общей политической обстановки в стране, субъект РФ фактически самостоятельно формировал свою компетенцию, то в настоящее время ситуация коренным образом меняется.

Целью курсовой работы является изучение и анализ земельных отношений на современном этапе в Российской Федерации.

Задачи курсовой работы:

- дать понятие земельным отношениям, субъектам и объектам земельных отношений;

- осветить историю развития земельных отношений в России;

- выявить основные проблемы развития земельных отношений в России;

- рассмотреть проблемы государственного регулирования земельных отношений;

- проанализировать основные направления совершенствования земельных отношений в России.

Объектом исследования курсовой работы является изучение земельных отношений в России.

Предметом исследования курсовой работы являются земельные ресурсы.

Структура курсовой работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Понятие земельных отношений, их субъекты и объекты

Земельные отношения - общественные отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земля в современной экономической теории это один из четырех основных факторов производства. Она стала объектом экономического анализа в теории французских физиократов, которые считали землю единственным производительным ресурсом, а труд земледельческого рабочего - единственной субстанцией общественного богатства. Промышленность и торговлю физиократы считали бесплодными отраслями человеческой деятельности.

Под землей как фактором производства понимаются все природные (воспроизводимые и невоспроизводимые) ресурсы. Они могут быть использованы для производства товаров и услуг потребительского и производственного назначения: производство сельскохозяйственной и промышленной продукции, социальной и промышленной инфраструктуры, строительства жилища, населённых пунктов, дорог и прочее.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, хозяйственная деятельность на земле порождает два вида монополии на землю: монополию на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид связан с исключительным правом владения землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный участок в аренду, не ограничен в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель - получение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельности. Это открывает ему путь к получению дополнительного дохода. Во втором случае обеспечивается получение ренты за отдаваемую в аренду землю.

В-четвертых, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает ее предложение абсолютно неэластичным. Однако с развитием научно-технического и социально-экономического прогресса предложение земли, равно как и других природных ресурсов, фиксированно относительно, ибо постоянно происходит их выбытие или вовлечение в хозяйственный оборот. Поэтому нижеприведенный график предложения земли относительно условен. В этой связи сомнительно утверждение, что рента не выполняет никакой побудительной функции для предложения земли, так как высокие рентные платежи не могут не стимулировать передачу земли в аренду ее собственниками.

Наконец, в-пятых, если признается абсолютная неэластичность предложения земли, то спрос на нее выступает определяющим фактором формирования ренты.

Будучи всеобщим условием и средством труда, земля является общим объектом всех земельных правоотношений. Однако в зависимости от вида этих отношений понятие земли как объекта может быть различным. Так, если речь идет об участках, для которых установлен определенный правовой режим, непосредственным объектом процессуальных действий могут быть данные кадастра и мониторинга земель, решение компетентного органа о предоставлении земельного участка и т. д.

Круг объектов земельных отношений в сфере государственной и муниципальной собственности определяется законодательством. К ним относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, осуществления других функций, отнесенных к ведению органов государственной власти; земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, а также участки особо охраняемых природных территорий федерального значения.

К объектам земельных отношений государственной собственности субъектов Российской Федерации относятся земли, находящиеся в пределах их административно-территориальных границ, за исключением земель, составляющих федеральную, муниципальную, частную или иную форму собственности на землю.

Соответственно объектами муниципальной собственности являются земли, находящиеся в границах административных районов, населенных пунктов, кроме земель, составляющих государственную, частную, общую собственность.

Объектами земельных отношений частной и общей собственности выступают индивидуальные обособленные в натуре и юридически закрепленные земельные участки, предоставленные (приобретенные) в собственность в установленном порядке гражданам и юридическим лицам, а также земельные акции и земельные доли (паи) членов коллективов сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей долевой собственности.

Индивидуально обособленный в установленном порядке земельный участок независимо от правовых оснований его предоставления (в собственность, землепользование, аренду) составляет объект земельных отношений в области использования земли. При этом он не перестает быть одновременно объектом права собственности на землю соответствующего вида.

Субъектами (участниками) земельных отношений является Российская Федерация: субъекты РФ, муниципальные образования, предприятия, организации, учреждения и граждане РФ.

1.2 История развития земельных отношений в России

История земельных отношений ведет свое начало практически одновременно с появлением государства. Факты свидетельствуют, что уже к моменту официального принятия христианства более 1000 лет назад в крупнейших центрах Древней Руси существовала письменность, велось индивидуальное обучение грамоте и развивалось землемерие.

Писцовые межевания можно считать первой земельной реформой, связанной со становлением Российского государства, начавшего свое развитие с Московского княжества. Княжество расширяется, занимает обширные пустынные пространства и заселяя их. Господствующей формой землевладения становится вотчина, которую можно было передавать по наследству, менять, продавать. Вотчинами владеют князья, бояре, члены дружин, монастыри, высшее духовенство.

Переход от родового быта к государственному сопровождается сменой понятия «родич» на «подданного». Великий князь Иван VI становится царем. Изменяется военный строй. Дружина превращается в регулярную армию. Появляется дворянское сословие. Ратные люди жили в своих вотчинах и призывались только на войну. Новые служивые люди уже не могли оставаться в своих поместьях, понадобились постоянные работники из холопов и смердов.

Обширность и малонаселенность областей России вызывали постоянное стремление населить их. Князья давали своим подданным большие земельные участки и льготы тем из них, кто привлекал на эти земельные участки население из чужих областей.

Земля и земельные отношения становятся основой феодальной системы. Великий князь, в последующем царь, был самым богатым человеком. Ему принадлежала земля, а земля составляет единственное богатство. Оно дает возможность правителю утвердить свое могущество путем раздачи поместий - земель во временное владение за службу. Но так как, по выражению русского историка С.М. Соловьева, «земля для землевладельца не имеет значение без земледельца», появилась необходимость в окончательном и постоянном прикреплении к ней, и следовательно, к ее владельцу крестьян - крепостных. Вплоть до XIX в. землевладение. Будучи наиболее консервативной сферой социально-экономических отношений, сохраняло феодальный характер.

В середине XIX в. обострение классовой борьбы в деревне, сопровождающееся выступлением крестьян против помещиков, вынудило царское правительство пойти на отмену крепостного права. В своей речи «Московскому дворянству» 30 марта 1856 г. Александр II сказал: «Лучше отменить крепостное право сверху, нежели дожидаться того времени, когда оно само собой начнет отменятся снизу» [7, с.28].

19 февраля 1861 г. был подписан Манифест об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости.

Выдержки из Положения 19 февраля 1861 г.

Введение

Помещики, сохраняя право собственности на все принадлежащие им земли, предоставляют, за установленные повинности, в постоянное пользование крестьян, усадебную их оседлость, и, сверх того, для обеспечения их быта и для выполнения их обязанностей перед правительством и помещиком, то количество полевой земли, которое определяется на основаниях указанных в Местных положениях.

Крестьяне, за отведенный надел, обязаны отбывать в пользу помещика повинности: работой или деньгами.

Для возможности приобретения крестьянами в собственность отведенных им в постоянное пользование земель, в случае добровольного соглашения между помещиком и крестьянами, Правительство оказывает пособие в том размере и тем порядком, которые определены в особом Положении о выкупе крестьянами усадебной оседлости и о содействии Правительства к приобретению ими в собственности полевых угодий.

О правах крестьян по имуществу

Каждый крестьянин может приобретать в собственность недвижимое и движимое имущество, отчуждать его, отдавать в залог и вообще распоряжаться ими в полной мере.

Сельское общество может приобретать в собственность имущество. Землями, приобретенными в собственность, общество может распоряжаться по своему усмотрению: разделять их между хозяевами и предоставлять каждому участок в собственность или оставить их в общем владении.

Реформа привела к заметному сокращению площадей крестьянского землепользования, так как помещики имели право отрезать от наделов, которыми крестьяне пользовались до реформы, всю площадь, превышающую норму отвода. Отрезанными оказывались особенно плодородные, удобные по местоположению земельные угодья.

Свои уменьшенные и ухудшенные наделы крестьяне должны были выкупать по цене, значительно превышающей рыночную стоимость земли. В связи с отсутствием у большей их части денежных средств Правительство компенсировало 80 % выкупной суммы, выдав ее помещикам. Этот долг казне (с процентами) крестьяне должны были погашать 49 лет.

Отмена крепостного права положила начало коренным изменениям в положении крестьянства. Втягиваясь в обстановку товарного хозяйства и рыночных отношений, крестьянское хозяйство постепенно теряло натуральный характер. Площадь пашни расширилась с 88.8 млн. дес. в 1860 г. до 117,2 млн. дес. в 1887 г. Урожайность хлебов возросла с 29 пудов с десятины в 1861-1870 гг. до 39 пудов в 1890-1891 гг. [15, с.70]

Аграрный кризис, вызванный реформой 1861 г., малоземелье крестьян, и полное их обнищание определили новый поворот в земельной политике. Правительство перешло от традиции охраны общины к ее разрушению путем насаждения индивидуальной собственности на надельных земельных участках, ликвидации практически всех ограничений размеров крестьянских землевладений, продажи крупным хозяйствам зажиточных крестьян удельных и казенных земель в единоличное владение. Это можно видеть из следующих данных: с 1908 г. по 1915 г. число хозяев, продавших надельные земли, составило 1201269, ими продано 3953532 дес. земли (1 дес. = 1,095 га) на сумму 447,7 млн. руб.; покупателей оказалось значительно меньше - 815 309.

С развитием капитализма сословное феодальное землевладение постепенно сменялось буржуазным. В январе 1902 г. Николаем II было утверждено положение «Об особом совещании о нуждах сельскохозяйственной промышленности». Задача особого совещания являлась подготовка предложений по аграрной реформе. Выдержки из именного Высочайшего Указа, данного Сенату, 6 ноября 1906 г.

Каждый домохозяин, владеющий надельною землею на общинном праве, может во всякое время требовать укрепления ее в личную собственность причитающейся ему части из означенной земли.

В осуществлении реформы значительной была роль Крестьянского банка. Наибольшие суммы банковских ссуд выдавались отдельным домохозяевам, и в их числе - на льготных условиях владельцам хуторов и отрубов. Им банк продал ѕ собственного земельного дохода.

В результате столыпинской реформы у крестьян находилось 58 % сельскохозяйственных земель.

Динамично меняющаяся система земельных отношений в России была радикально реформирована в 1917 году Декретом о земле и Законом о социализации земли от 27 января 1918 г.

Крестьяне, получив во владение землю, не могли пользоваться результатами своего труда. В 1921 г. военный коммунизм был отменен как неудавшееся направление построения социализма. Наступил период Новой экономической политики. Важнейшим документом при переходе от военного коммунизма к НЭПу стал Земельный кодекс РСФСР.

Земельный кодекс РСФСР от 30 октября 1922 г.

О праве на землю трудового пользования.

Право на пользование землей для ведения сельского хозяйства имеют все граждане РСФСР, желающие обрабатывать ее своим трудом.

О трудовой аренде земли.

Для трудовых хозяйств, временно ослабленных вследствие стихийных бедствий, либо недостатка инвентаря или рабочей силы,…, допускается сдача всей или части земли в аренду за уплату деньгами, продуктами или другими видами вознаграждения …

В 1924 г. в экономике Советской России, в том числе и в сельском хозяйстве, переплелись элементы следующих общественно - экономических укладов: патриархального, мелкотоварного, частного хозяйственного капитализма, государственного капитализма, социализма. В сельском хозяйстве преобладали мелкие крестьянские хозяйства, около 21 млн. Поэтому восстановление сельского хозяйства проходило путем подъема индивидуальных крестьянских хозяйств, что привело к развитию группы «середняков». По статистике в 1925 г. сельскохозяйственный пролетариат составлял 4.4 %, беднота - 24 %, середняцкая группа - 67 %, кулаки - 4 %.

По закону о трудовом землепользовании трудовые хозяйства могли сдавать свою землю в аренду при условии, что хозяйства арендаторы будут обрабатывать всю имеющуюся землю (включая арендованную) собственным трудом. В дальнейшем развитие сельскохозяйственного производства пошло по пути претворения в жизнь ленинского кооперативного плана.

Но всеми формами производственной кооперации в 1929 г. было охвачено лишь 3.9 % крестьянских хозяйств, на их долю приходилось 4.9 % посевных площадей [15, с.78].

Крупнейший за всю историю России земельный передел произошел в конце двадцатых - начале тридцатых годов в связи со сплошной коллективизацией деревни. Коллективизация сельского хозяйства происходила на основании решения XV съезда ВКП(б).

О работе в деревне

Постановление XV съезда ВКП(б)

Землепользование и землеустройства

Всемерно укреплять основы национализации земли и преследовать как тяжкое уголовное преступление какие бы ни было попытки подрыва национализации земли, как-то: купля-продажа и дарение земли.

Постепенное сокращение площади земли, сдаваемой в аренду в тех местах, где аренда ведет к росту кулацких элементов.

Трудовая аренда крестьянских земель в районах сплошной коллективизации была запрещена 1 февраля 1930 г., а 4 июня 1937 г. была полностью запрещена любая аренда.

Решительно карать, как уголовное преступление, виновных в нарушении закона о всех и всяких видах субаренды.

Существовавшая монополия государственной собственности на землю тормозила развитие новых форм хозяйствования и делала практически невозможным осуществление экономической реформы, связанной с переходом к рыночным отношениям.

Основной задачей аграрной реформы в России, проводимой с 1991 года, явилась приватизация земли и реорганизация совхозов и колхозов с целью формирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе частной собственности на землю и личной предприимчивости производителей сельскохозяйственной продукции.

Передача земли в собственность была осуществлена по варианту раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные доли. В итоге этих преобразований 11.9 млн. российских крестьян получили право на земельную долю.

Собственники земельных долей распорядились ими следующим образом:

- около 5.5 млн. крестьян (46 %) передали земельные доли в аренду;

- около 1.7 млн. крестьян (14 %) передали право пользования земельными долями в уставной капитал сельскохозяйственных предприятий;

- около 0.9 млн. человек (7.2 %) выделили земельные участки для ведения личного подсобного и фермерского хозяйства;

- немногим более полумиллиона крестьян (4.2 %) передали свои земельные доли в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций.

Российская модель земельных преобразований на селе изначально исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности. Так значительную часть земельных долей получили пенсионеры и работники социальной сферы. Основная часть крестьян передала свои земельные доли в аренду. Размер арендной платы колеблется от 5 - 10 % стоимости годового урожая в южных районах до суммы ежегодного земельного налога в северных районах.

Из 25.8 тыс. колхозов и совхозов (1990 г.) было создано 5.4 тыс. акционерных обществ, 6.7 тыс. обществ с ограниченной ответственностью, 11.6 тыс. сельскохозяйственных кооперативов, 3.2 тыс. государственных унитарных и муниципальных предприятий. Земельный кодекс провозгласил ряд основополагающих принципов, которые должны лечь в основу всех принимаемых в России актов земельного законодательства, среди них, такие как охрана земли и окружающей среды, право граждан на участие в принятии решений по использованию и охране земель, единство земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, платность использования земли, определение правового режима земель, исходя из их целевого назначения.

Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.

Участниками земельных отношений являются граждане и юридические лица. Правовое положение участников земельных отношений определяется земельным законодательством, другими федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. Земля в Российской Федерации может находиться в государственной, муниципальной, коллективной, кооперативной, частной и иных формах собственности. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица выступают участниками земельных отношений только в случае аренды земли. Объектами земельных отношений являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли в праве общей собственности на землю и права на них.Использование земли в Российской Федерации является платным за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за приобретение права аренды земельных участков, компенсационные платежи за потери сельскохозяйственного производства, плата за пользование земельным участком при установлении сервитута.

Платежи за землю направляются на финансирование мероприятий по охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, обустройство территории, на компенсацию затрат на эти цели собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также на проведение землеустройства (включая работы по установлению границ земельных участков в натуре, изготовлению их планов или чертежей границ), ведение государственного земельного кадастра, проведение мониторинга земель, осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель [15, с.85].

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ

2.1 Основные проблемы развития земельных отношений в России

Проблема совершенствования земельных отношений находится в тупике. Раздача земли и материальных средств производства в частную собственность в силу противоречивой и не концептуальной аграрной земельной политики государства не привела к повышению деловой активности миллионов новых собственников, притоку капиталов в сельское хозяйство.

Все это в комплексе с идеологической подменой аграрных проблем исключительно вопросом о собственности на землю привело к тому, что разрушительные тенденции в аграрной сфере явно опережают созидательные процессы. Банкротство проводимой земельной реформы сегодня ясно почти для всех. Все более очевидным становится и то, что реформа земельных отношений, обеспечивающая движение земли в пользу добросовестного профессионального землевладельца, давно назрела. Из этого делается вывод о том, что при осуществлении дальнейших земельных преобразований необходимо придерживаться двух взаимоисключающих подходов.

Первый подход предлагает в дальнейшем радикализацию земельной реформы, закрепление доминирующей роли частной собственности и введение коммерческого оборота земель сельскохозяйственного назначения на принципах свободной или относительно регулируемой купли-продажи.

Второй подход предполагает отказ от земельной реформы и возврат к прежней системе землепользования без какого-либо допущения оборота земли. Нам представляется, что оба эти подхода неприемлемы и даже губительны для России.

Земельные отношения в их современном виде возникли на вполне шоковых преобразований без глубоко продуманной стратегии, что привело к результатам, далеко не адекватным интересам сельскохозяйственных товаропроизводителей. С начала реформы гражданам в частную собственность передано около 100 млн. га пашни, однако новые собственники не смогли обеспечить ее надлежащего хозяйственного использования. Наоборот, из хозяйственного использования выбыло почти 30 млн. га сельскохозяйственных угодий, из них около 18 млн. га - пашни.

Главная причина неудач, связанных с земельной реформой, видится в непосредственности и противоречивости преобразований, односторонней ориентации на либерализацию земельных отношений и упование на саморегулирующую роль рыночных механизмов [18, с.211].

В связи с этим продолжения курса на дальнейшую радикализацию реформы, предусматривающей введение права купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения не только не состоятельно, но и губительно для российского сельского хозяйства.

Даже при условии обеспечения жесткого государственного регулирования оборота сельскохозяйственных земель их купля-продажа будет иметь и другие негативные последствия, включая, прежде всего, дробление землеиспользования, что приведет к распылению материально-технических ресурсов, ограничению применения современных технологий, натурализации аграрной экономики, снижению почвенного плодородия, сокращению объема производства и увеличению импорта продовольствия. В результате нас ожидает полное обнищание подавляющего большинства сельского населения, окончательное разрушение создавшихся многими десятилетиями производственной и социальной инфраструктуры.

Рассматривая капитализацию земли как необходимое условие привлечения кредитов под залог земли, забывают об одном, что сегодня стоимость основных фондов многократно превышает залоговую стоимость земли. Именно они сегодня являются основным объектом внимания и должны служить альфой и омегой залога для привлечения капитала. Еще более ликвидный товар - это урожай. Мировые тенденции таковы, что будущее сельское хозяйство - за собственниками технологий, а не земли. Владеть землей будет тот, кто владеет основными фондами. Отсюда главная обязанность государства - принять такую модель земельных отношений, которая бы максимально раскрыла технологический потенциал землепользования в интересах общества.

В сложившейся ситуации существующие правила использований земель, с неопределенными правовыми возможностями собственников земли, не могут обеспечить переход земли в руки эффективных землевладельцев и приток инвестиции. Поэтому на данном этапе основными правовыми актами реформирования земельных отношений должны быть указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, направленные на оперативное разрешение возникающих в использовании проблем.

Проводимая в стране аграрная реформа выдвинула на передний план земельные отношения как определяющий элемент производственных отношений в сельском хозяйстве, возникающий между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей.

В качестве результата земельной реформы следует выделить крупномасштабное перераспределение сельскохозяйственных угодий по формам собственности и основным типам сельскохозяйственных предприятий, включающие в себя развитие новых крестьянских (фермерских) хозяйств и хозяйств населения.

Функционирование рынка земли обусловило появление многих злоупотреблений: значительные площади передаются или продаются в собственность без изменения в установленном порядке их целевого назначения.

Мировая практика выработала четкие механизмы экономических отношений в землепользовании. Как часть природного комплекса земля является достоянием народа в целом, но как пространственный базис и как средство производства она может быть объектом собственности отдельного индивидуума или людей. Из этого вовсе не следует, что в данном случае земля становится средством наживы и спекуляции. Опять же практика выработала механизмы государственного регулирования и пресечения этих негативных явлений.

Центральным звеном в процессе преобразования аграрных отношений на рациональной основе были и остаются земельные отношения и механизмы реализации земельной собственности. С появлением частной собственности на землю образовался рынок земли. Сейчас земельные участки можно купить или продать. Проблема в том, что в современной России спрос на земли не однороден. Для нашей страны характерен крайне повышенный спрос на земли расположенные вокруг крупных городов, в самих городах, курортных зонах, а также на земли имеющие запасы сырья для добычи полезных ископаемых. Одной из важнейших составляющих землепользования является определение стоимости земли для организации сельскохозяйственного производства. С одной стороны земля это основа жизни человечества, с другой стороны для сельскохозяйственных организаций она не пользуется спросом из-за низкой рыночной стоимости. Расширяется процесс криминализации необоснованного перепрофилирования земель [5, с.18].

Причин, по которой сложилась непростая ситуация в аграрной сфере немало, но основной является аграрная политика, проводимая федеральным центром. Сельскохозяйственные товаропроизводители обречены на убыточное производство. Взять, хотя бы, к примеру, диспаритет цен на сельхозпродукцию и продукцию промышленного производства. В западных странах для обеспечения примерного ценового равенства, существуют различные дотации. Для сравнения размер поддержки фермерам на 1 га сельскохозяйственных земель составляет: в США - 69 долл., Канаде - 83, странах ЕС - 943, Швейцарии - 4214, а в России - всего 6 долл. В связи с этим необходимо иметь какие-то приемлемые положения (решения) по использованию рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения представляет собой комплекс мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков по химическим, физическим и технологическим свойствам, климатическим и пространственным факторам, влияющим на их плодородие, удобство обработки и местоположение. Она должна отражать, прежде всего, потребительную ценность.

Проведенная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий определила среднюю стоимость 1 гектара, которая оказалась существенно заниженной и намного отличается от рыночной стоимости. Поэтому рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных действиях покупателя и продавца, хорошо информированных и не испытывающих давления чрезвычайных обстоятельств. Отсюда рыночная стоимость не всегда зависит от качества и местоположения земельного участка. На нее воздействует огромное количество факторов, из-за которых рыночная стоимость может значительно колебаться в ту или иную сторону.

Убыточность сельскохозяйственных предприятий оказывает непосредственное влияние на качество обрабатываемых земель. Отсутствие материальных средств, приводит к тому, что земли используются не рационально. При минимальной обработке или её отсутствии снижается плодородие пашни, увеличиваются площади подверженные водной и ветровой эрозиям, расширяются масштабы загрязнения почв тяжелыми металлами, нефтью, пестицидами и прочее. Улучшение ситуации не скоро произойдет, хотя и действует целевая программа «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2011-2015 года и на период до 2016 года». Даже не смотря на то, что по отчету министра за 2010 год, все основные, запланированные действия были выполнены.

Необходимо перераспределить средства, поступающие от плательщиков земельного налога. Создавать фонды для восстановления и сохранения природных ресурсов на федеральном уровне, за счет части доходов добывающих отраслей. Так же и на уровне муниципальных органов - фонд сохранения сельскохозяйственных земель и сельских территорий, за счет земельного налога и штрафных санкций к предприятиям, наносящим ущерб природной среде и других источников.

Эти меры в свою очередь улучшили бы качество угодий, что привело бы более выгодному положению земли в рыночной экономике. Ведь экономическая суть частной собственности на землю реализуется не в абстрактной возможности купли-продажи земли, а в количественно определенном доходе от ее использования в соответствии с целевым назначением.

Формирование рынка земли, как объективно необходимого элемента рыночной экономики, невозможно и без создания государством условий для преодоления аграрного кризиса и эффективного развития сельскохозяйственного производства в стране.

Проблема использования сельскохозяйственных земель непосредственно связанна с земельными отношениями. На прошедшем заседании Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу совместно с бюро отделения экономики и земельных отношений Россельхозакадемии, рассматривали правовые экономические проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения, были выработаны рекомендации, предусматривающие мониторинг и совершенствование действующего законодательства в области регулирования земельных отношений в аграрном секторе, воссоздание на региональном уровне системы землеустройства, проведение работ по классификации угодий, разработке системы охраны земель этой категории и так далее. Передача Минсельхозу России функции по управлению земельными отношениями позволит надеяться на улучшение ситуации в этой сфере.

Проблема разграничения полномочий в земельных отношениях и, в особенности, вопросы соотношения федерального и регионального законодательства постоянно находились в центре внимания ученых в области земельного права, поднимались на многочисленных научных конференциях и «круглых столах» . В то же время, приходится констатировать, что до сих пор не разработаны концептуальные положения, не проведен комплексный и системный анализ компетенции субъекта РФ в регулировании земельных отношений, не устранены противоречия и пробелы в этой области законодательства [5, с.20].

2.2 Проблемы государственного регулирования земельных отношений

Практика применения федерального законодательства показала, что установленный порядок регулирования отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными долями, является чрезмерно сложным.

Во-первых, законодательством не предусмотрена передача (дарение, продажа) земельных долей органам местного самоуправления, что позволило бы гражданам, обойдя процедуру выдела, освободиться от бремени собственника, от обязанности уплаты налога за землю, которой они фактически не владеют, а органам местного самоуправления зарегистрировать право на земельные доли, стать полноправными хозяевами части долевых земель и строить грамотную политику в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности [15, с.102].

Не предусмотрен и добровольный отказ от земельной доли.

Во-вторых, отсутствие в законодательстве четких критериев для определения факта неиспользования земель по целевому назначению не позволяет изъять (выкупить) эти земли для передачи более эффективным сельхозтоваропроизводителям.

В-третьих, при прохождении процедуры выдела земельных участков в счет земельных долей возникает необходимость оплаты землеустроительных работ по формированию земельного участка (в среднем от 5 до 15 тыс. рублей за земельную долю).

В-четвертых, нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрена сложная и трудно реализуемая гражданами процедура выдела земельных участков в счет земельных долей, которая во времени занимает 10-12 месяцев. Данная процедура отягощена элементом необходимости прохождения гражданами согласительной процедуры при наличии споров между участниками общей долевой собственности о местоположении выделяемого земельного участка. При этом согласительная процедура имеет лишь декларативный характер, поскольку окончательное решение о местоположении выделяемого земельного участка при недостижении согласия между участниками общей долевой собственности принимается судом.

В-пятых, при выделе земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в счет невостребованных земельных долей и признании права муниципальной собственности на них в судебном порядке выяснилось, что значительное количество земельных долей принадлежит на праве собственности умершим гражданам. При этом наследники данных земельных долей отсутствуют либо не приняли по наследству указанные земельные доли в установленный законом срок.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации выморочное имущество, за исключением жилых помещений, переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. При этом земельные участки, в состав которых входят данные земельные доли, Российская Федерация в федеральную собственность не оформляет и они являются брошенными, так как легитимно распорядиться ими каким-либо образом не представляется возможным и это является причиной исключения сельскохозяйственных земель из гражданского и хозяйственного оборота. земельный россия государственный

Вывод из сложившейся ситуации один - надо срочно внести в законодательные акты Российской Федерации изменения, направленные на уточнение и упрощение процедуры формирования земельных участков в счет земельных долей, совершенствование оборота земельных долей и земельных участков, чтобы обеспечить целевое использование земель сельскохозяйственного назначения.

Говоря об основных проблемах современного законодательства в сфере регулирования земельных правоотношений, прежде всего, необходимо отметить, что проблемы разграничения государственной собственности на землю имеют самое непосредственное отношение к принципу построения федеративного государства. Одна из основных проблем развития страны - это проблема федерализма, его польза для российского государства. В настоящее время федерализм развивается на конкретных участках, и одним из них является регулирование земельных отношений. Здесь обнажаются проблемы в экономике, видны усилия законодателя в разработке проблем соотношения Конституции РФ и других нормативно-правовых актов.

Полномочия органов местного самоуправления по регулированию земельных отношений в соответствии со ст. 12, 130-133 Конституции РФ связаны с обеспечением самостоятельного решения вопросов местного значения, пользования, владения и распоряжения муниципальной собственностью. Самостоятельность органов местного самоуправления в управлении муниципальной собственностью вытекает из факта равноправного признания и защиты всех форм собственности и соответственно равенства собственников в осуществлении и защите своих прав. Органы местного самоуправления могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде (ч. 1, 2 ст. 125 ГК РФ).

Экономическую основу местного самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований. Муниципальная собственность признается и защищается государством наравне с иными формами собственности (ст. 49 Федерального закона от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

В ч. 2, 3, 4 статьи 50 ФЗ от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ перечислено имущество, которое может находиться в собственности поселений, муниципальных районов и городских округов (в состав данного имущества могут входить и земельные участки, отнесенные к собственности того или иного муниципального образования на основании федерального закона). Состав имущества, которое может находиться у муниципалитетов, зависит от перечня вопросов, находящегося в введении муниципального образования. Именно поэтому перечень имущества городского округа шире, чем у поселений и муниципальных районов.

В части пятой статьи 50 ФЗ от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ подчеркнуто, что имущество муниципальных образований должно использоваться только для решения вопросов местного значения, осуществления отдельных государственных полномочий и для обеспечения деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, работников муниципальных предприятий и учреждений. Если у муниципального образования возникают права собственности на иное имущество, это имущество должно быть перепрофилировано либо отчуждено.

В совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов Конституция России закрепляет вопросы владения пользования и распоряжения землей, а также разграничение государственной собственности, природопользование, особо охраняемые природные территории, земельное законодательство (ст. 72). Однако, несмотря на усилия законодателя, возникли разночтения в федеральном и региональном законодательстве по поводу установления частной собственности на землю.

В последние годы (особенно после выхода Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и с разработкой более четких критериев разграничения государственной собственности на федеральную и землю субъектов Федерации) такое разграничение стало важным инструментом управления землями, находящимися в государственной собственности. Это привело к тому, что разграничение федеральной собственности и собственности регионов, а также распоряжение этой собственностью осуществляется не с помощью формулы «находится в ведении», а при помощи процедуры разграничения на основании более четких критериев, указанных в упомянутом Законе. Таким образом, более упорядоченными оказались отношения природопользования на федеральном и региональном уровнях, во многом «перешагнув» из сферы административных отношений регулирования отношений собственности в область гражданско-правовых правомочий «владения, пользования и распоряжения», которые закреплены в ст.ст. 212, 214 ГК РФ и ст.ст. 16, 17, 18 ЗК РФ.

Конституция РФ и отраслевое природоресурсное федеральное законодательство, однако, оставили нерешенными ряд принципиальных проблем в области использования земельных участков Федерацией и ее субъектами. Эти проблемы относятся к установлению четкого правового положения отдельных земельных участков, совместному управлению земельными ресурсами, порядку разрешения спорных вопросов и ко многому другому, что относится к созданию эффективного законодательства о праве собственности на земельные участки.

В развитии этих отношений тенденцией является одновременное регулирование земельных отношений нормами природоресурсного и гражданского права. Такое регулирование, принципы которого определяются нормами гражданского права, в значительной степени ориентировано на федеральное законодательство, чем это имеет место в природоресурсном законодательстве. Поэтому в природоресурсном законодательстве субъекта Федерации административно-распорядительные функции в отношении природных ресурсов следует использовать лишь в том случае, когда гражданско-правовые методы регулирования недостаточно развиты или когда у государства как собственника природного ресурса явно недостаточно прав. В соответствии с Конституцией, статья 3 ГК РФ устанавливает, что «гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации». С этих позиций гражданское право имеет преимущество в регулировании отношений владения, пользования и распоряжения земельными участками в черте поселений.

Одной из важнейших проблем в этих условиях является защита интересов будущих владельцев земельных участков. Конституция РФ, хотя и декларирует защиту прав в этой области, но не обеспечивает в полной мере защиту прав и законных интересов собственников земельных участков от вмешательства органов управления в вопросы законного хозяйственного использования полученных объектов, что приводит к нарушению прав собственников.

Источником подобной ситуации, на наш взгляд, является неудачный подход к решению проблемы в принципах, заложенных в ст. 72 Конституции РФ о совместном ведении, которые создают тупиковую ситуацию в решении многих проблем земельных отношений. В этом повинна и искусственная усложненность законодательных отношений, многообразие нечетко определенных правовых титулов на земельные участки.

Право собственности на земельный участок представляет собой правомочие лица владеть, пользоваться и распоряжаться землей по своему усмотрению и в соответствии с законодательством, способами, не нарушающими прав третьих лиц и не наносящими вреда окружающей природной среде.

Право собственности на землю не является неограниченным ни для кого из собственников. Законодательством установлено принципиальное положение о том, что мера свободы реализации права собственности определяется нормой закона, интересами иных лиц и требованиями охраны окружающей среды. В российском законодательстве, определяющем порядок пользования землей, имеется тенденция к установлению системы обязанностей и запретов. Данный подход в большей мере соответствует гарантиям права собственности, чем система дозволений в использовании земельного участка. Представляется, что система правовых ограничений права собственности на земельные участки поселений основана на обязанности собственников по охране земель, что обеспечивает сохранность земельного фонда и преемственность в извлечении полезных свойств земельных участков.

Гражданское законодательство, более «мягкое» по отношению к земельной собственности, согласно Конституции РФ относится к исключительному ведению Федерации. Представляется, что динамика развития земельного законодательства и гражданского законодательства о праве собственности на отдельные объекты приведет к законодательному закреплению исключительной компетенции федеральных органов власти в сфере законодательства о праве собственности на землю. В последнее время для определения правового статуса государства и муниципальных образований предпринимаются попытки использовать конструкцию юридического лица публичного права, свойственную праву ряда европейских стран. Между тем конструкция муниципального образования - юридического лица - кажется привлекательной только в контексте гражданского права. Возникла коллизия: с одной стороны, муниципальным образованиям (по крайней мере, на уровне ниже районного) предоставили гарантии их территориальной неприкосновенности, с другой, - за субъектом Федерации закрепили возможность устанавливать границы муниципальных образований и наделять их соответствующим статусом.

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий и в пределах его административных границ делится на территориальные зоны.

Не менее важно отметить, что земельные участки в границах поселений выступают в качестве объектов имущественных прав (и, прежде всего, в качестве объектов права собственности), участвуют в гражданском обороте и обременяются правами третьих лиц. Земельные участки, являясь основой жизнедеятельности, не могут не обременяться имущественными правами лиц, проживающих в поселениях или иным образом в них заинтересованных.

По нашему мнению, ограничение прав по использованию земельного участка представляет собой неотъемлемый элемент правового режима того или иного земельного участка. Вместе с тем, в настоящее время у российского законодателя отсутствует четкое понимание юридической природы «ограничения прав на землю». Нет в законодательстве и четко определенной терминологии в отношении видов ограничений: используемые термины, как правило, не соответствуют ни целям установления ограничений, ни их характеру.

Установление ограничений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки с целью обеспечения доступа на чужие земельные участки для обслуживания соответствующих объектов, рационального и эффективного использования земель, охраны окружающей природной среды, здоровья населения, памятников истории и культуры, а также обороны и безопасности страны. Ограничения должны носить закон­ный характер. Это означает, что они могут быть установлены только в целях, предусмотренных п. 3 ст. 55 Конституции РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ, и быть закреплены в федеральном законе. В противном случае это может привести к неоправданному росту числа ограничений в подзаконных нормативных актах и чиновничьему произволу. Следует отметить, что запреты и обязывания, ограничивающие права на земельные участки, в подавляющем большинстве содержатся не в Федеральных законах, а в различных подзаконных актах - Положениях, Правилах, Инструкциях, что прямо нарушает норму п. 2 ст. 1 ГК РФ. Из-за обилия запретов создается благоприятная среда для злоупотреблений и коррупции чиновников различных уровней. Представляется, что необходимо систематизировать запреты и ограничения, связанные с использованием земель предприятий, транспорта, энергоснабжения, природоохранного назначения, историко-культурного значения, в едином нормативном акте в форме федерального закона. Действующее российское законодательство содержит множество противоречий при регулировании отношений, связанных с отчуждением земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Необходимо скорейшее внесение изменений и дополнений в действующие Земельный кодекс РФ, Закон о приватизации и иные федеральные законы с целью введения единого и четкого определения не только понятия «приватизация земельного участка», но и критериев ее возмездности либо безвозмездности, порядка принятия решений уполномоченными органами.

...