Грошова оцінка земель на вугленосних територіях з урахуванням шкідливого впливу підземних гірничих робіт

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

БУДІВНИЦТВА І АРХІТЕКТУРИ

05.24.04 - Кадастр та моніторинг земель

деформація грошовий земля гірничий

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук

Грошова оцінка земель на вугленосних територіях з урахуванням шкідливого впливу підземних гірничих робіт

Кузнецова Дар'я Сергіївна

Київ - 2011

Дисертацією є рукопис

Робота виконана в Донецькому національному технічному університеті Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України.

Науковий керівник: доктор технічних наук, професор

Гавриленко Юрій Миколайович

Донецький національний технічний університет,

професор кафедри геоінформатики і геодезії

Офіційні опоненти: доктор технічних наук, професор

Петраковська Ольга Сергіївна,

Київський національний університет будівництва і архітектури,

завідувач кафедри землевпорядкування та кадастру

кандидат технічних наук, доцент

Мельничук Олександр Юрійович,

Національний університет водного господарства та

природокористування, м.Рівне,

доцент кафедри землеустрою, геодезії та геоінформатики

Захист відбудеться « 21 » жовтня 2011 р. о _13 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.056.09 у Київському національному університеті будівництва i архітектури за адресою: 03680, м. Київ, Повітрофлотський проспект, 31, ауд. 466.

3 дисертацією можна ознайомитись у науково-технічній бібліотеці Київського національного університету будівництва i архітектури за адресою: 03680, м. Київ, Повітрофлотський проспект, 31.

Автореферат розісланий «_19_» _вересня___ 2011 p.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради

кандидат технічних наук, доцент О.П. Ісаєв

Размещено на http://www.allbest.ru//

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Грошова оцінка земель є одним з ключових видів робіт у сфері управління і використання земельних ресурсів, оскільки її проведення забезпечує створення інформаційної бази для прийняття рішень щодо раціонального використання земельних ресурсів, оподаткування, інвестування в нерухомість, кредитування. Грошова оцінка земель є інструментом реалізації платного характеру використання землі і відображає результат взаємодії чинників, що визначають фізичні та соціально-економічні особливості території. У зв'язку з цим особливого значення набуває врахування шкідливого впливу додаткових чинників на вартість землі.

Велика кількість населених пунктів Донбасу розташована на вугленосних територіях. Історично поселення складалися в місцях розробки корисних копалин, зокрема кам'яного вугілля. Як наслідок виникла проблема одночасного найбільш ефективного видобутку вугілля і забезпечення нормальної експлуатації будівель і споруд, розташованих на земній поверхні в зоні ведення підземних гірничих робіт. Вплив гірничих робіт є визначальним чинником при будівництві, а також експлуатації забудови на територіях, що підроблюються. Додаткові витрати, пов'язані з будівництвом на вугленосних територіях, а також експлуатацією нерухомості, знижують привабливість подібних земельних ділянок в порівнянні з ділянками, розташованими за межами зони впливу гірничих робіт. Таким чином, підземні гірничі роботи є одним з чинників, що впливає на вартість землі.

Недостатня вивченість питання впливу гірничих робіт на вартість землі вимагає проведення додаткових досліджень при грошовій оцінці землі. Відсутність обґрунтованого підходу до врахування впливу підземних гірничих робіт залежно від особливостей впливу перешкоджає об'єктивному відображенню даного чинника на вартість землі при нормативній і експертній грошовій оцінці. Актуальність питання щодо шкідливого впливу додаткових чинників на вартість землі загострюється у зв'язку із зростанням вартості землі в населених пунктах, розташованих на вугленосних територіях.

Аналіз наукових робіт показав, що, не зважаючи на велику кiлькiсть досліджень в області оцінки землі і нерухомості, а також робіт щодо впливу підземних гірничих робіт на земну поверхню, практично відсутні дослідження щодо грошової оцінки земель з урахуванням впливу підземних гірничих робіт. Таким чином, вивчення особливостей впливу підземних гірничих робіт на вартість землі та розробка теоретичних основ врахування впливу гірничих робіт при грошовій оцінці землі є актуальною задачею.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Обраний напрям дослідження та вирішення задач врахування техногенного впливу при грошовій оцінці земель пов'язаний з реалізацією Земельного кодексу України, 2001р.; Закону України „Про оцінку земель” від 11.12.2003 р. №1378-IV; Закону України „Про плату за землю” від 19.09.1996 р. № 378/96-ВР; Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.2001 р. № 2658-III; Закону України „Про охорону навколишнього природного середовища” від 25.06.1991 р. № 1264-XII. Базовими для дисертації є науково-дослідні роботи з розвитку геоінформаційних технологій грошової оцінки земель населених пунктів, що виконувались на кафедрі геоінформатики і геодезії Донецького національного технічного університету, в яких автор дисертації приймала участь, зокрема науково-дослідна тема „Дослідження і впровадження сучасних методів створення і функціонування системи моніторингу міських земель” (ДР № РК0106U001352).

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційного дослідження є наукове обґрунтування підходу до грошової оцінки земель на вугленосних територіях з урахуванням шкідливого впливу підземних гірничих робіт.

Для досягнення поставленої мети були сформульовані і вирішені наступні задачі:

- аналіз особливостей впливу підземних гірничих робіт на земну поверхню і розташовані на ній будівлі і споруди;

- розробка теоретичних основ підходу до грошової оцінки земель, що базується на врахуванні додаткових витрат, викликаних впливом підземних гірничих робіт на земну поверхню та розташовані на ній будівлі та споруди;

- класифікація витрат, що виникають внаслідок впливу підземних гірничих робіт на земну поверхню та розташовані на ній будівлі;

- визначення величин витрат, викликаних впливом підземних гірничих робіт; деформація грошовий земля підземний

- встановлення залежностей між величинами деформацій земної поверхні, особливостями забудови і величинами витрат, викликаних впливом гірничих робіт;

- розробка алгоритмів грошової оцінки земель з врахуванням впливу підземних гірничих робіт;

- апробація підходу до грошової оцінки земель, що базується на врахуванні додаткових витрат, що виникають внаслідок впливу підземних гірничих робіт на земну поверхню та розташовані на ній будівлі та споруди.

Об'єктом дослідження є землі населених пунктів, розташовані на вугленосних територіях.

Предметом дослідження є грошова оцінка земель населених пунктів, розташованих на вугленосних територіях.

Методи дослідження. Дисертаційне дослідження базується на комплексному використанні загальнонаукових методів: монографічний - для вивчення стану питання грошової оцінки земель з урахуванням впливу шкідливих чинників у вітчизняній і зарубіжній практиці; дескриптивного - для розгляду особливостей впливу гірничих робіт на земну поверхню; абстрактно-логічний - для розробки принципів оцінки земель, виділення категорій витрат, викликаних впливом гірничих робіт; кореляційно-регресійний аналіз - для встановлення залежностей між гірничо-геологічними параметрами і величинами витрат, викликаних впливом гірничих робіт; соціологічний - для анкетування мешканців нерухомості, що постраждала в результаті впливу гірничих робіт; метод статистичних групувань - для аналізу результатів досліджень щодо реакції ринку нерухомості на негативний чинник.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що:

- розроблено теоретичні основи підходу до експертної та нормативної грошової оцінки земель з урахуванням впливу підземних гірничих робіт на

основі додаткових витрат, викликаних впливом шкідливого чинника;

- розроблено алгоритм аналізу впливу підземних гірничих робіт при грошовій оцінці земель;

- встановлено діапазон величини опору ринку нерухомості (стигми), що виникає внаслідок впливу гірничих робіт на нерухомість;

- розроблено підхід до виділення зон однакового впливу підземних гірничих робіт для нормативної грошової оцінки земель.

Отримали подальший розвиток:

- класифікація витрат, викликаних впливом підземних гірничих робіт на земну поверхню та розташовані на ній будівлі;

- встановлення залежностей між величинами деформацій земної поверхні і фізичним зносом будівель, що постраждали внаслідок підробки.

Практичне значення одержаних результатів полягає в можливості врахування впливу шкідливого чинника в залежності від конкретних умов ведення підземних гірничих робіт та забудови при грошовій оцінці земель.

Єдина теоретична основа грошової оцінки земель з врахуванням впливу підземних гірничих робіт забезпечує зв'язок як експертної, так і нормативної грошової оцінок з даними щодо витрат, що виникають внаслідок впливу шкідливого чинника на вартість землі, та сприяє створенню умов для переходу до такої нормативної грошової оцінки, що залежатиме від ринкової вартості.

Використання запропонованого підходу дозволяє під час експертної грошової оцінки земельної ділянки провести детальний аналіз особливостей впливу підземних гірничих робіт, спрогнозувати майбутні пошкодження і витрати, пов'язані з підробкою оцінюваного об'єкта. Для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів на основі запропонованого підходу може бути проведено аналіз з виявленням узагальнених характеристик впливу шкідливого чинника на території населеного пункту і оцінних одиниць.

Розроблена класифікація витрат, викликаних впливом гірничих робіт, дозволяє врахувати вплив гірничих робіт на грошову оцінку земель залежно від величин очікуваних витрат. Класифікація витрат дозволяє визначити групу об'єктів-аналогів з відповідними витратами, що виникають в результаті впливу гірничих робіт.

Встановлені залежності між гірничо-геологічними параметрами, особливостями забудови і фізичним зносом будівель, що постраждали через підробку, дозволяють врахувати вплив шкідливого чинника в залежності від конкретних гірничо-геологічні умов.

Результати досліджень, присвячених визначенню величини опору ринку (стигми) щодо нерухомості, що підроблюється, дозволяють визначити додаткові ризики, пов'язані з впливом гірничих робіт, при розрахунку ставки капіталізації для подібної нерухомості.

Особистий внесок здобувача. Сформульовані у роботі наукові положення, висновки та пропозиції є результатом самостійної роботи автора над дисертацією, що підтверджується одноосібними публікаціями, та публікаціями, підготовленими у співавторстві.

Особистий внесок автора полягає у наступному:

- аналіз підходів до оцінки нерухомості з урахуванням впливу шкідливих чинників у вітчизняній і зарубіжній практиці оцінки; класифікація витрат, що виникають внаслідок впливу гірничих робіт на земну поверхню та розташовані на ній будівлі [1];

- визначення величин витрат, викликаних впливом гірничих робіт [2, 3];

- аналіз узагальненого матеріалу про пошкодження будівель залежно від величин деформацій; встановлення залежності фізичного зносу будівель від величин деформацій земної поверхні [2];

- аналіз можливості врахування впливу гірничих робіт на різних етапах нормативної грошової оцінки земель населеного пункту, розробка підходу до виділення зон однакового впливу підземних гірничих робіт [4, 6, 10];

- вивчення особливостей забудови шахтарських міст Донбасу в контексті впливу підземних гірничих робіт на нормативну вартість землі [5];

- розробка підходу до врахування впливу підземних гірничих робіт при грошовій оцінці землі на основі витрат, викликаних впливом гірничих робіт [6, 7, 9];

- збір даних методом опитування щодо реакції потенційних покупців нерухомості до чинника впливу гірничих робіт, статистична обробка отриманих даних, аналіз результатів, встановлення діапазону стигми [3, 8].

Апробація результатів дисертації. Результати наукових досліджень пройшли апробацію і отримали позитивну оцінку на наступних конференціях:

- „Екологізація стійкого розвитку агросфери і ноосферна перспектива інформаційного суспільства” (Харківський національний аграрний університет ім. В. В. Докучаєва, м. Харків, 2007 р.);

- Міжнародна конференція „Форум гірників - 2007” (Національний гірничий університет, м. Дніпропетровськ, 2007 р.);

Міжнародна науково-технічна конференція „Геоінформаційні технології в землеустрої, геодезії і гірничій справі” (Донецький національний технічний університет, м. Донецьк, 2008 р.);

II Міжнародна конференція молодих вчених „Геодезія, архітектура і будівництво 2009” (GAC-2009) (Національний університет „Львівська політехніка”, м. Львів, 2009 р.);

Міжнародна наукова конференція „Міжнародна співпраця і інтеграція в процесі підготовки фахівців із землеустрою і кадастру” (Одеський державний аграрний університет, м. Одеса, 2009 р.).

Публікації. Основні результати і висновки дисертації опубліковані в 10 друкованих працях, з них 7 у фахових виданнях, затверджених у переліку ВАК України, 3 - в інших наукових виданнях.

Об'єм і структура дисертації. Дисертаційна робота складається зі вступу, чотирьох розділів, висновків, списку використаних джерел та додатків. Загальний обсяг дисертації - 173 сторінки, в тому числі 39 графічних ілюстрацій, з них 4 на окремих сторінках, 26 таблиць, з них 4 на окремих сторінках, список використаних джерел з 129 найменувань на 14 сторінках, 8 додатків на 12 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обґрунтовано актуальність теми, сформульовано мету, задачі дослідження, визначені об'єкт, предмет, методи дослідження, розкрито наукову новизну і практичне значення отриманих результатів.

У першому розділі „Аналіз існуючих уявлень і підходів до врахування впливу шкідливих чинників при оцінці нерухомості” розглянуто існуючі уявлення про вплив підземних гірничих робіт на земну поверхню і розташовані на ній об'єкти нерухомості, а також існуючі підходи до оцінки земель з урахуванням впливу підземних гірничих робіт.

Аналіз особливостей впливу підземних гірничих робіт виявив доцільність врахування впливу даного чинника на вартість землі через його вплив на забудову. Ведення підземних гірничих робіт приводить до деформацій земної поверхні, що ослабляють конструкцію будівлі, ведуть до появи тріщин в фундаментах, стінах та інших пошкоджень. Запобігання впливу підземних гірничих робіт вимагає необхідності будівництва з конструктивними заходами захисту, несення додаткових експлуатаційних витрат. Будівлі, побудовані з конструктивними заходами захисту, розраховані на певні величини деформацій. Забудова без конструктивних заходів захисту найбільш схильна до пошкоджень в результаті підробки.

Аналіз тенденцій формування районів населених пунктів на прикладі Донецька виявив неоднорідність забудови за своїми параметрами і характеристиками, що відповідають за схильність будівель до пошкоджень внаслідок підробки. Це зумовлює необхідність диференційованого підходу до оцінки земель в залежності від умов забудови.

Одним з важливих сегментів ринку нерухомості є земельні ділянки з розташованими на них одно-, двохповерховими будівлями без конструктивних заходів захисту. Як свідчить аналіз форм обліку Донецького обласного управління земельних ресурсів площа території під одно-, двохповерховою забудовою в містах Донецької області, розташованих на вугленосних територіях, перевищує 50% від загальної площі забудови (рис.1). Враховуючи те, що значна частина будівель одно-, двохповерхової забудови не має конструктивних заходів захисту, то доля забудови найбільш схильної до пошкоджень внаслідок впливу підземних гірничих робіт в містах, розташованих в зоні розробки кам'яного вугілля, достатньо висока.

Питанням будівництва і захисту будівель на територіях, що підроблюються, вартості конструктивних заходів захисту будівель і післяосадкових ремонтів, збитків, що заподіяно населеному пункту, присвячені роботи Бейлінова Я. І., Блінникової О. В., Бліщенко В. Н., Жильцової Н. Г., Зарецького К. С., Іванової Л. О., Маєвського Ф. М., Маркова В. В., Ведмедєвої М. І., Муллєра Р. А., Короткова М. В., Креніди Ю. Ф., Чорного Г. Н., Шагалова С. Е., Шнеєра В. Р., Юшина О. І. Результати досліджень наведених авторів є основою для подальшого розгляду проблеми врахування впливу підземних гірничих робіт на забудову під час грошової оцінки земель. Згадані дослідження є більш орієнтованими на визначення витрат для всього населеного пункту взагалі. В той час як відсутні дослідження щодо особливостей врахування впливу підземних гірничих робіт при грошовій оцінці земель в умовах існування приватної власності та ринкової економіки.

Рис. 1. Доля землі під 1-2-х поверховою забудовою в загальній площі під землями житлової забудови по містах Донецької області

Питання економічної природи нерухомості, зокрема землі, формування ринку нерухомості, шляхів розвитку і удосконалення оцінки нерухомості, застосування комп'ютерних технологій в процесі оцінки досліджували в своїх роботах Гріценко О. А., Губар Ю. П., Дехтяренко Ю. Ф., Драпіковській О. І., Дубіщев В. П., Іванова І. Б., Кілочко В. М., Кручок С. І., Лебідь Н. П., Лихогруд М. Г., Лященко А. А., Манцевич Ю. М, Манько І. П., Маркус Я. І., Молодченко-Серебрякова Т. Г., Новаковський Л. Я., Палеха Ю. М., Петраковська О. С., Семененко Б. А., Сивець С. А., Ступень М. Г., Теліженко О. М., Третяк А. М., Черняга П. Г. та ін. Питання оцінки нерухомості з врахуванням впливу негативних чинників на вартість нерухомості проаналізовано в роботах зарубіжних дослідників: Аренса С., Бела Р., Бела Ф., Вебера Б., Манді Б., Педерсона А., Петчина П., Сандерса М., Сміта В., Уїлсона А., Фішера Д., Чалмерса Д., Екса К. та ін., а також вітчизняних дослідників: Божко О. А., Пунько В. М., Семененко Б. А., Теліженко О. М., Тесля Е. Н., Волчко Є. П., Демчука В. М., Мельничука О. Ю. та ін. Особливості врахування геодинамічних процесів при грошовій оцінці земель населених пунктів представлені в роботах Мельничука О. Ю., Німковича Р. С., Черняги П. Г. Однак питання врахування впливу підземних гірничих робіт на вартість землі в науковій літературі практично не висвітлені.

Аналіз існуючих підходів до нормативної та експертної грошової оцінки земель в Україні виявив їх недосконалість. При нормативній грошовій оцінці земель відсутній критерій вибору значення локального коефіцієнта зі встановленого діапазону для врахування впливу гірничих робіт залежно від конкретних умов. При експертній оцінці землі вплив підземних гірничих робіт в більшості випадків не враховується через відсутність досліджень про вплив підземних гірничих робіт на вартість землі, а також обмеженість інформації про особливості впливу чинника, доступної для покупця та продавця.

На підставі детального вивчення міжнародної практики оцінки нерухомості встановлено, що вплив шкідливих чинників може істотно знижувати її вартість. На основі аналізу підходів, що використовуються в світовій практиці при оцінці нерухомості, розташованої в зоні впливу шкідливих чинників, автором запропоновано при грошовій оцінці землі в зоні впливу підземних гірничих робіт, використовувати підхід, заснований на врахуванні витрат, що виникають в результаті впливу підземних гірничих робіт на забудову.

В умовах відсутності зв'язку між нормативною грошовою оцінкою та реальною вартістю землі, що склалася на ринку на момент оцінки, вважається за доцільне розробка єдиної теоретичної основи підходу до врахування впливу підземних гірничих робіт для експертної та нормативної оцінок, що забезпечить зв'язок як експертної так і нормативної грошової оцінки з ринковою вартістю землі.

У другому розділі „Теоретичні основи грошової оцінки земель на основі врахування додаткових витрат, викликаних впливом підземних гірничих робіт” розглянуто загальні поняття аналізу впливу підземних гірничих робіт при грошовій оцінці земель, запропоновано класифікацію витрат, викликаних впливом підземних гірничих робіт та підходи до визначення витрат.

Врахування впливу підземних гірничих робіт проводиться на основі аналізу впливу даного чинника на забудову. Аналізуючи вплив підземних гірничих робіт на забудову за допомогою запропонованого підходу, розглядаються дані про форми і величини впливу гірничих робіт на земну поверхню, конструктивні особливості забудови та час впливу (рис.2).

Размещено на http://www.allbest.ru//

Рис. 2. Загальний підхід до оцінки земель з урахуванням впливу підземних гірничих робіт

В рамках запропонованого підходу особливості впливу підземних гірничих робіт залежать від характеристик забудови та часу фактичного та перспективного впливу (рис.3).

Так, окремо розглядаються наступні умови забудови:

ділянки із забудовою без конструктивних заходів захисту;

ділянки із забудовою з конструктивними заходами захисту;

ділянки, що плануються до забудови з потенційною необхідністю введення конструктивних заходів захисту.

За часом вплив гірничих робіт розподіляється на минулий і майбутній. Під минулим впливом гірничих робіт мається на увазі вплив, наслідки якого вже виявилися (підробки, що відбулися і викликали пошкодження забудови). Під майбутнім впливом мається на увазі вплив, який можливий в майбутньому (майбутні підробки, які можуть привести до пошкоджень забудови), а також наслідки минулих підробок, які можуть проявитися в майбутньому (провали, які можуть утворюватися над старими гірничими виробками).

Рис.3. Аналіз впливу підземних гірничих робіт при грошовій оцінці земель

Для забудованих ділянок необхідно враховувати як минулий, так і майбутній вплив, в той час, як для вільних ділянок - тільки майбутній.

Аналіз впливу певних деформацій на будівлі з певними конструктивними особливостями (із заходами захисту і без) дозволяє визначити низку заходів і витрат на їх проведення для попередження і усунення наслідків впливу.

Для відображення впливу підземних гірничих робіт на забудову запропоновано наступну класифікацію витрат, викликаних впливом гірничих робіт:

- витрати на обстеження нерухомості, експертизу визначення ступеня впливу гірничих робіт, завданого та очікуваного збитку;

- витрати на ремонтно-відновні роботи після підробки;

- витрати на захисні заходи для попередження впливу майбутніх підземних гірничих робіт;

- додаткові експлуатаційні витрати для нерухомості, розташованої в зоні впливу гірничих робіт;

- витрати на відшкодування втрат потенційного доходу в результаті обмеженого використання нерухомості, що постраждала в результаті підробки;

- витрати на переборення ринкового опору (стигми).

Витрати на обстеження нерухомості, експертизу визначення ступеня впливу гірничих робіт, завданого та очікуваного збитку не залежать від ступеня впливу шкідливого чиннику, а натомість визначаються вартістю надання подібних послуг на ринку на момент оцінки.

Витрати на ремонтно-відновні роботи запропоновано визначати на основі додаткового фізичного зносу, що набуває будівля в результаті підробки. Аналіз накопиченого узагальненого матеріалу про очікувані пошкодження будівель залежно від деформацій земної поверхні дозволив виявити залежність між деформаціями земної поверхні і фізичним зносом будівлі, що отримано в наслідок підробки (1) (рис.4):

(1)

де Дl - показник сумарних деформацій, мм;

(2)

де l - довжина будівлі;

me, mk - коефіцієнти умов роботи, що усереднюють відповідно горизонтальні деформації і кривизну вздовж будівлі;

е, R - розрахункові величини горизонтальної деформації і радіусу кривизни;

H - висота будівлі.

Отримана залежність (1) дозволяє визначати фізичний знос, що виникає в результаті підробки, залежно від параметрів будівель для певних величин деформацій. Залежність отримана на основі даних про пошкодження будівель, що відповідають максимальному розкриттю тріщин, що розраховується для багатократної підробки, тому додатковий знос згідно (1) є зносом, накопиченим на даний момент в результаті всіх підробок.

Рис. 4. Залежність додаткового фізичного зносу будівлі від показника сумарних деформацій

Вивчення і систематизація матеріалів про вартість конструктивних заходів захисту будівель дозволили визначити діапазон збільшення вартості будівництва на вугленосних територіях для 3-5 поверхових будівель, що складає 3-9%. Аналіз кошторисів на будівництво будівель типових проектів 9-поверхових цегляних будинків показав, що витрати на конструктивні заходи захисту будівель складають 1-4% залежно від умов підробки.

Дослідження реакції ринку на нерухомість, розташовану в зоні впливу гірничих робіт, проведене на території шахтарських селищ м.Донецька, дозволили визначити діапазон величини зниження вартості нерухомості (стигму). Аналіз результатів анкетування власників 259 житлових будівель показав наступне:

- рівень інформованості суспільства про місце і характер дії підземних гірничих робіт на забудову достатньо низький (63% мешканців в зоні впливу знали про дію гірничих робіт);

- значна частина власників будинків (74%) відчувають наслідки підробки;

- участь гірничих підприємств в процесі інформування мешканців про підробку їх житлових будинків і рівень компенсацій збитку, заподіяного в результаті підробки, мінімальні (компенсацію в якості будівельних матеріалів або квартири отримали менше ніж 2% постраждалих).

В рамках запропонованої моделі на основі відношення потенційних покупців до купівлі будинку на території, що підроблюється, і рівня інформованості про характер дії підземних гірничих робіт був визначений діапазон значення стигми - від 35 до 71%.

У третьому розділі „Розробка алгоритмів грошової оцінки земель з врахуванням впливу підземних гірничих робіт” запропоновано алгоритми врахування впливу підземних гірничих робіт; розглянуто особливості експертної грошової оцінки земельних ділянок із забудовою без конструктивних заходів захисту, із забудовою з конструктивними заходами захисту та ділянок, що підлягають забудові; запропоновано підхід до врахування чинника впливу гірничих робіт при нормативній грошовій оцінці земель на основі виявлення зон однакового впливу гірничих робіт.

Аналіз впливу гірничих робіт при експертній грошовій оцінці забудованої земельної ділянки полягає у вивченні потоку доходу, терміну отримання доходу від використання об'єкту нерухомості, ризиків, пов'язаних з інвестиціями в даний об'єкт, а також вартості земельних поліпшень (табл.1).

Таблиця 1

Експертна грошова оцінка земельної ділянки без конструктивних заходів захисту з врахуванням впливу підземних гірничих робіт

Метод	Для звичайних умов	Для умов впливу підземних гірничих робіт	Примітка
Економічний (поєднання порівняльного і витратного підходів)	, де - вартість зе-мельної ділянки; - вартість поліп-шеної (забудованої) земельної ділянки; - вартість зе-мельних поліпшень.	де - вартість зе-мельної ділянки, що підроблюється; - вартість поліпшеної земельної ділянки, що підроблюється; - вартість поліпшень з врахуванням впливу підземних гірничих робіт.	- визначається з цін продажу подібних земельних ділянок, що підроблюються (або цін аналогічних ділянок без врахування впливу підземних гірничих робіт, але з врахуванням витрат згідно моделі Бела); - визначається з враху-ванням необхідних додатко-вих витрат.
Метод залишку для землі (поєднання дохідного і витратного підходів)	, де - чистий опе-раційний дохід від використання поліп-шеної земельної ділянки; - ставка капіта-лізації для поліп-шеної земельної ділянки; - вартість зе-мельних поліпшень.	, де - чистий опера-ційний дохід від вико-ристання поліпшеної земельної ділянки, що підроблюється; - ставка капіталізації для поліпшеної земельної ділянки, що підроблю-ється; - вартість земельних поліпшень з врахуванням підробки.	- визначається з враху-ванням додаткових експлуа-таційних витрат; - визначається з враху-ванням додаткових ризиків, пов'язаних з інвестуванням в об'єкт нерухомості, що роз-ташований в зоні впливу шкідливого чинника; . - визначається з враху-ванням необхідних додатко-вих витрат.
Метод розподілення доходу (поєднання дохідного та витратного підходів)	, де - чистий опе-раційний дохід від використання поліп-шеної земельної ділянки; - ставка капі-талізації для земель-них поліпшень; - вартість зе-мельних поліпшень; - ставка капіта-лізації для земельної ділянки.	, де - чистий опера-ційний дохід від вико-ристання поліпшеної зе-мельної ділянки, що підроблюється; - ставка капіталізації для земельних поліпшень з врахуванням підробки; - вартість земельних поліпшень з врахуванням підробки; - ставка капіталізації для земельної ділянки, що підроблюється.	- визначається з враху-ванням додаткових експлу-атаційних витрат; - ставка капіталізації для поліпшень з врахуванням ри-зиків, пов'язаних з минулими та майбутніми підробками; - ставка капіталізації для земельної ділянки з враху-ванням ризиків, пов'язаних з майбутніми підробками.

Для забудованих земельних ділянок (з конструктивними заходами захисту і без них) аналізуються як минулі, так і майбутні підробки. Для ділянок, що плануються до забудови, приймаються до уваги тільки майбутні підробки. При експертній оцінці земельної ділянки із забудовою з конструктивними заходами захисту аналізуються не тільки особливості самої ділянки, але і ступінь поширеності даного чинника на території населеного пункту (рис.5).

Рис. 5. Алгоритм експертної оцінки земельної ділянки із забудовою з конструктивними заходами захисту

При нормативній грошовій оцінці землі врахування впливу гірничих робіт пропонується виконувати на основі узагальнених показників впливу чинника. Аналіз переваг і недоліків можливого врахування впливу підземних гірничих робіт на різних етапах нормативної грошової оцінки показав, що найбільш детальний аналіз впливу підземних гірничих робіт можливий на етапі визначення локальних характеристик на основі виділення зон однакового впливу гірничих робіт.

Зони однакового впливу можуть бути отримані як результат перетину зон однотипної забудови і зон близьких величин деформацій земної поверхні. Зони однотипної забудови (забудови, що в однаковій мірі схильна до пошкоджень внаслідок підробки) пропонується виділяти на основі параметрів, що визначають схильність будівель до пошкоджень. Зони близьких величин деформацій можуть бути побудовані на основі розподілення оцінюваної території на групи територій (I-IV) згідно ДБН В.1.1-5-2000 або на основі інших обраних діапазонів величин деформацій.

У четвертому розділі „Апробація запропонованого підходу при нормативній грошовій оцінці земель населених пунктів” наведено результати застосування запропонованого підходу до врахування впливу гірничих робіт при нормативній грошовій оцінці земель м. Жданівка, та Пролетарського і Будьонівського районів м. Донецька.

Аналіз гірничо-геологічних умов на досліджуваних територіях дозволив виявити зони різних величин деформацій земної поверхні. Величини деформацій достатньо нерівномірні на території населених пунктів (від 0 до 15 мм/м на території м.Жданівка та від 0 до 18 мм/м на території Донецьких районів) і охоплюють всі 4 групи територій згідно ДБН В.1.1-5-2000. Аналіз особливостей забудови виявив її неоднорідність. Так, на досліджуваній території виявлені зони одно-, мало- та багатоповерхової забудови різних років будівництва з різними параметрами та конструктивними заходами захисту. Сумісний аналіз локальних коефіцієнтів, що враховують вплив підземних гірничих робіт, згідно діючим нормативним грошовим оцінкам населених пунктів не дозволив виявити їх відповідність параметрам гірничих робіт і особливостям забудови.

Застосування підходу, заснованого на виявленні зон однакового впливу підземних гірничих робіт, дозволив детально відобразити вплив гірничих робіт в межах досліджуваної території. Критерієм встановлення зон однакового впливу на території м. Жданівка прийнято величини деформацій земної поверхні, значення яких потрапляють в одну групу згідно існуючому розподіленню на групи територій. Отриманий діапазон коефіцієнта, що відображає вплив підземних гірничих робіт на території м.Жданівка, - [0,77..0,99].

Для врахування впливу підземних гірничих робіт на території Пролетарського і Будьонівського районів критерієм виділення зон однакового впливу прийнято показник витрат, викликаних впливом чинника: для територій з забудовою без конструктивних заходів захисту - витрати на компенсацію додаткового фізичного зносу, отриманого внаслідок пошкоджень будівель через підробку; для існуючої забудови з конструктивними заходами захисту - витрати на післяосадкові ремонти; для територій, що підлягають забудові, - витрати на конструктивні заходи захисту. Застосування підходу, заснованого на побудові зон однакового впливу гірничих робіт, дозволив виявити істотні відмінності в ступені впливу гірничих робіт на території досліджуваних районів. Аналіз впливу гірничих робіт на території одного з оцінних районів виявив, що при середньозваженому коефіцієнті 0,87, діапазон коефіцієнту складає [0,45..0,92], що підтверджує необґрунтованість використання одного коефіцієнта для всього району. При цьому нижня межа діапазону нижче за найменше нормативно затверджене значення локального коефіцієнта, що відображає вплив геологічних чинників.

ВИСНОВКИ

Дисертація є закінченою науково-дослідною роботою, в якій отримані нові рішення актуальної науково-практичної задачі, що представляють собою розробку теоретичних основ і технологій грошової оцінки земель з врахуванням впливу підземних гірничих робіт, що базуються на врахуванні додаткових витрат, які визначаються величинами деформацій земної поверхні з їх розподіленням за часом фактичного та перспективного впливу, що дозволяє забезпечити об'єктивне врахування впливу підземних гірничих робіт як при експертній, так і при нормативній грошовій оцінці землі.

Основні наукові результати і висновки, отримані при виконанні роботи, полягають в наступному:

1. Проаналізовано особливості впливу підземних гірничих робіт на земну поверхню і розташовані на ній будівлі, а також підходи до оцінки нерухомості, розташованої в зоні впливу шкідливих чинників, у вітчизняній і зарубіжній практиці. Обґрунтовано необхідність врахування впливу підземних гірничих робіт на вартість землі і необ'єктивність врахування даного чинника згідно діючої практики оцінки земель в Україні.

2. Розроблено підхід до оцінки земель, заснований на додаткових витратах, викликаних впливом гірничих робіт на забудову. Вплив підземних гірничих робіт запропоновано враховувати залежно від типу забудови, величин деформацій і часу підробки.

3. Загальна теоретична основа підходу до врахування впливу підземних гірничих робіт для експертної та нормативної оцінок забезпечує зв'язок як експертної так і нормативної грошової оцінки з ринковою вартістю землі. Експертна оцінка землі виконується на основі детального аналізу характеристик впливу для конкретного об'єкта; нормативна оцінка земель населеного пункту - на основі виявлення узагальнених характеристик впливу гірничих робіт на оцінюваній території.

4. Розширено класифікацію витрат, що виникають в результаті впливу гірничих робіт на забудовані і заплановані до забудови території. Витрати, що виникають в результаті дії гірничих робіт, залежать від особливостей забудови, деформацій земної поверхні, цін на проведення необхідних заходів на ринку послуг на момент оцінки та особливостей ринку нерухомості в даному регіоні.

5. Встановлено залежність між деформаціями земної поверхні, що є функцією від гірничо-геологічних параметрів, особливостями забудови і величинами витрат на усунення пошкоджень будівель в результаті впливу гірничих робіт (додатковим фізичним зносом будівлі). Встановлено діапазон подорожчання вартості будівництва на територіях, що підроблюються. Визначено величину зниження вартості нерухомості, що виникає в результаті опору ринку (стигма), для населених пунктів, розташованих на вугленосних територіях.

6. Запропоновано підхід до врахування впливу підземних гірничих робіт при проведенні нормативної грошової оцінки земель населених пунктів на основі виділення зон однакового впливу гірничих робіт. Зони однакового впливу підземних гірничих робіт визначаються як перетин зон однотипної забудови і зон, що характеризуються близькими величинами деформацій земної поверхні.

7. Апробація запропонованого підходу, заснованого на визначенні зон однакового впливу гірничих робіт, підтвердила можливість детального врахування впливу підземних гірничих робіт на оцінюваній території, що забезпечує відображення впливу чинника на земельний податок і орендну плату.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Гавриленко Ю.Н. Анализ подходов к оценке недвижимости с учетом влияния вредных факторов на стоимость недвижимости / Ю. Н. Гавриленко, Д. C. Кузнецова // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва : збірн. наук. праць. -- Львів. : Видавництво національного університету „Львівська політехніка”. -- 2007. -- № I (13). -- С. 229--235.

2. Гавриленко Ю. Н. Оценка физического износа подрабатываемых зданий по величинам деформаций земной поверхности / Ю. Н. Гавриленко, Д. С. Кузнецова // Наукові праці ДонНТУ. Серія «Гірничо-геологічна». -- Донецьк: ДонНТУ. -- 2007. -- № 6 (125). -- С. 69--77.

3. Гавриленко Ю. Н. Учет реакции рынка при оценке земли под жилой застройкой, подверженной влиянию горных работ / Ю. Н. Гавриленко, Д. С. Кузнецова // Наукові праці УкрНДМІ НАН України. - Донецьк: УкрНДМІ НАН України. -- 2008. -- № 3. -- С. 171--184.

4. Гавриленко Ю. Н. Нормативная денежная оценка земель населенных пунктов на угленосных территориях / Ю. Н. Гавриленко, Д. С. Кузнецова // Наукові праці ДонНТУ. Серія «Гірничо-геологічна». -- Донецьк: ДонНТУ. -- 2009. -- № 9 (143). -- С. 77--85.

5. Гавриленко Ю. Н. Денежная нормативная оценка земель шахтерских городов Донбасса / Ю. Н. Гавриленко, Д. С. Кузнецова // Аграрний вісник Причорномор'я : збірник наукових праць. -- Одесса: „ТЕС”.-- 2009. -- № 51. -- С. 117--121.

6. Кузнецова Д. С. Анализ подходов к определению рыночной стоимости земли с учетом влияния подземных горных работ на недвижимость / Д. С. Кузнецова // Наукові праці ДонНТУ. Серія «Гірничо-геологічна». -- Донецьк: ДонНТУ. -- 2010. -- вип.11(161). -- С.176--182.

7. Кузнецова Д. С. Экспертная денежная оценка земельних участков с застройкой с конструктивними мерами защиты / Д. С. Кузнецова // Наукові праці ДонНТУ. Серія «Гірничо-геологічна». -- Донецьк: ДонНТУ. -- 2010. -- вип.12(173). -- С. 141--145.

8. Гавриленко Ю. Н. Исследование отношения потенциальных покупателей к земельным участкам, подверженным вредному влиянию подземных горных работ / Ю. Н. Гавриленко, Д. Ю. Гавриленко, Д. С. Кузнецова // Матеріали міжнародної конференції „Форум гірників-2007”, -- Дніпропетровськ: Національний гірничий університет. -- 2007. -- C. 149--154.

9. Кузнецова Д. С. Учет влияния подземных горных работ при денежной оценке земель угленосных территорий / Д. С. Кузнецова // Экологизация устойчивого развития агросферы и ноосферная перспектива информационного общества : междунар. научн.-техн. конф., 3-5 окт. 2007 г.: тезисы докл. -- Харків, 2007. -- С. 183.

10. Кузнецова Д. С. Врахування впливу підземних гірничих робіт при нормативній оцінці землі: стан і проблеми / Д. C. Кузнецова // Геодезія, архітектура та будівництво : II міжнар. конф. молодих вчених GAC, 15-18 травн. 2009 р. -- Львів, 2009. -- С. 134--137.

АНОТАЦІЯ

Кузнецова Д. С. Грошова оцінка земель на вугленосних територіях з урахуванням шкідливого впливу підземних гірничих робіт - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 05.24.04 - Кадастр та моніторинг земель. Київський національний університет будівництва і архітектури, Київ, 2011.

Дисертація присвячена дослідженню теоретичних і практичних аспектів грошової оцінки земель з урахуванням впливу підземних гірничих робіт.

Проаналізовано особливості впливу підземних гірничих робіт на земну поверхню і розташовані на ній будівлі. Розглянуто підходи до оцінки нерухомості, на яку впливають шкідливі чинники, у вітчизняній і зарубіжній практиці оцінки.

Запропоновано підхід до врахування впливу підземних гірничих робіт при проведенні нормативної і експертної грошової оцінки земель на основі витрат, що виникають в результаті впливу підземних гірничих робіт. Розглянуто алгоритми врахування впливу підземних гірничих робіт залежно від особливостей забудови та умов підробки.

Запропоновано класифікацію витрат, що виникають в результаті впливу гірничих робіт на забудовані і заплановані до забудови території. Розглянуто підходи до визначення витрат, що виникають в результаті підробки земної поверхні.

Запропоновано підхід до врахування впливу підземних гірничих робіт при проведенні нормативної грошової оцінки земель населених пунктів на основі виділення зон однакового впливу. Запропонований підхід апробовано на прикладі нормативної грошової оцінки земель м.Жданівка та Пролетарського та Будьонівського районів м.Донецьк.

Ключові слова: грошова оцінка землі, підземні гірничі роботи, витрати, конструктивні заходи захисту, додатковий фізичний знос, зони однакового впливу гірничих робіт.

АННОТАЦИЯ

Кузнецова Д.С. Денежная оценка земель на угленосных территориях с учетом вредного влияния подземных горных работ - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата технических наук по специальности 05.24.04 - Кадастр и мониторинг земель. Киевский национальный университет строительства и архитектуры, Киев, 2011.

Диссертация посвящена исследованию теоретических и практических аспектов денежной оценки земель с учетом влияния подземных горных работ.

Проанализированы особенности влияния подземных горных работ на земную поверхность и расположенные на ней здания. Рассмотрены особенности воздействия подземных горных работ на здания, построенные с конструктивными мерами защиты и без них. Рассмотрены подходы к оценке недвижимости, подверженной влиянию вредных факторов в отечественной и зарубежной практике оценки. Проанализированы величины снижения стоимости недвижимости, вызванные влиянием вредных факторов техногенного и природного происхождения.

Изложены теоретические основы подхода к учету влияния подземных горных работ при проведении нормативной и экспертной денежной оценки земли на основе затрат, возникающих в результате влияния подземных горных работ. Влияние подземных горных работ предложено учитывать в зависимости от типа застройки, величин деформаций земной поверхности и времени подработки. Рассмотрены алгоритмы учета влияния подземных горных работ в зависимости от особенностей застройки и условий подработки.

Предложена классификация затрат, возникающих в результате влияния горных работ на застроенные и планируемые к застройке территории. Рассмотрены подходы к определению затрат, возникающих в результате подработки земной поверхности. Определены диапазоны затрат, вызванных влиянием подземных горных работ, на основе анализа и систематизации материалов о влиянии подработки на земную поверхность и расположенные на ней здания и сооружения, а также на основе проведения собственных исследований.

Рассмотрены особенности учета влияния подземных горных работ при экспертной оценке земли для земельных участков с застройкой без конструктивных мер защиты. Проанализированы особенности учета влияния подземных горных работ при экспертной оценке земли для земельных участков с застройкой с конструктивными мерами защиты и участков, планируемых под застройку, в зависимости от горно-геологических условий на территории населенного пункта.

Предложен подход к учету влияния подземных горных работ при проведении нормативной денежной оценки земель населенных пунктов на основе выделения зон одинакового влияния. Рассмотрены особенности выделения зон одинакового влиянии подземных горных работ на основе зон близких деформаций земной поверхности и зон однотипной застройки.

Теоретические положения диссертации апробированы при выполнении учета влияния подземных горных работ при нормативной денежной оценке г.Ждановка и Пролетарского и Буденовского районов г.Донецка. На основе полученных результатов отражено влияние фактора подземных горных работ на земельном налоге и арендной плате.

Ключевые слова: денежная оценка земель, подземные горные работы, затраты, конструктивные меры защиты, дополнительный физический износ, зоны одинакового влияния подземных горных работ.

ABSTRACT

Kuznetsova D. S. Monetary land valuation of mining territory affected by underground mining - Manuscript.

Dissertation applying for a degree of candidate of technical sciences in the field 05.24.04 - Cadastre and land monitoring. Kyiv national university of construction and architecture, Kiev, 2011.Dissertation is devoted to research of theoretical and practical aspects of monetary land valuation with taking into account influence of underground mining.The features of influence of underground mining on the real estate are analyzed and approaches to the estimation of the real estate, affected by harmful factors in domestic and foreign practice are studied.Approach to the accounting of underground mining influence during conducting the normative and expert monetary land valuation the basis of expenses, arising up as a result of influencing of underground mining is offered. It is suggested to take into account influence of underground mining depending on the type of building, value of deformations and time of mining.

Classification of expenses, arising up as a result of influence of underground mining on built-up and planned to be built-up lands is offered. Approaches to determination of expenses, arising up as a result of mining are considered.

The models of estimation of underground mining influence during expert land valuation depending on features of building are considered.

Approach to the estimation of influence of underground mining during normative land valuation of settlements on the basis of selection of the identical affected zones is offered. Approbation of approach, based on determination of the identical affected zones, during normative monetary land valuation exposed actuality and possibility of the detailed account of influence of mining, providing the reflection of mining influence on land-tax and rent.

Keywords: monetary land valuation, underground mining, expenses, structural measures of defense, additional physical wear, identical affected zones.

Размещено на Allbest.ru

...