Оборот земельных долей

Размещено на http: //www. allbest. ru/

Содержание

Введение

1. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

2. Прядок расчета и предоставления земельных долей

3. Виды сделок с земельными участками и с выделом доли

Заключение

Список использованных источников

Введение

В соответствии со статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) землями сельскохозяйственного (далее - с/х) назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель с/х назначения выделяются с/х угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции. Земли с/х назначения могут использоваться для ведения с/х производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с с/х производством целей (ст. 78 ЗК РФ): гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства (далее - К(Ф)Х), личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений с/х профиля и общеобразовательных учреждений; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Земельная доля в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» (далее - ФЗ) является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель с/х назначения, права на которую возникли при приватизации с/х угодий до вступления в силу ФЗ.

1. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

В ст. 12 ФЗ указано, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель с/х назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12-14 ФЗ.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:

завещать свою земельную долю; отказаться от права собственности на земельную долю; внести её в уставный (складочный) капитал с/х организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также с/х организации или гражданину - члену К(Ф)Х, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

2. Прядок расчета и предоставления земельных долей

Детальный порядок расчета и предоставления земельных долей, а также распоряжения ими определен постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев».

При определении земельных долей (паев) работников (членов) хозяйств устанавливается площадь земель, подлежащих распределению, и численность лиц, имеющих право на получение этой доли. Собрание трудового коллектива принимает решение о перечне лиц, имеющих право на получение земельной доли.

На получение в собственность земельных долей имеют право:

- работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), в том числе уволенные из этой организации по сокращению численности работников после 1 января 1992 г, а также временно отсутствующие (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства, женщины, находящиеся в отпуске по беременности, родам, уходу за ребенком). В их число не включаются работники временные, сезонные, работающие по гражданско-правовым договорам, совместители;

- пенсионеры, вышедшие на пенсию в данной сельскохозяйственной организации (или той, которая располагалась на этих землях до реорганизации) и проживающие на ее территории;

- лица, занятые в социальной сфере на селе работники организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, образования, расположенных на территории сельскохозяйственной организации;

- наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности).

Важно подчеркнуть, что перечисленные лица имеют право на первичное получение земельной доли только в одной сельскохозяйственной организации.

Размер индивидуальной земельной доли устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении.

Разделу на земельные доли подлежат все сельскохозяйственные угодья хозяйства за исключением земельных участков:

- включенных в фонд перераспределения земель;

- переданных в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, в том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования;

- переданных данному хозяйству в аренду;

- используемых сортоучастками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур.

В хозяйствах, где земельная доля работников и пенсионеров превышает среднерайонную норму, передаваемую гражданам бесплатно, площади сельскохозяйственных угодий сверх этой нормы передаются в фонд перераспределения земель. Не подлежат распределению на доли земли, занятые под дорогами общего пользования.

Размер земельной доли рассчитывается в гектарах и баллогектарах.

Так, размер земельной доли в гектарах рассчитываются путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной организации на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей Общая площадь земельных долей определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии - по государственному акту. Размер земельной доли в баллогектарах рассчитывается путем деления суммы баллогектаров всех сельскохозяйственных угодий, передаваемых в общую собственность на всех лиц, имеющих на это право.

Земельные доли на местности не отграничиваются и существуют, так сказать, в документальном выражении, до тех пор, пока в установленных законом, случаях и порядке не будет произведено выделение в натуре земельного участка, равного по размеру установленной земельной доле.

Если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, члены коллектива имеют приоритетное право выкупить или арендовать оставшиеся участки.

Индивидуальная земельная доля определяется условно в натуральном (в гектарах) или стоимостном (50-кратный налог на землю) выражении.

Для избегания потенциально возможного излишнего дробления землепользования и соблюдения принципа социальной справедливости целесообразно при выделении земельных долей некоторым категориям работников, заведомо не желающим вести индивидуальное производство на земле (например, пенсионерам, не имеющим наследников в данном хозяйстве), изначально предусматривать компенсацию земельной доли имущественной.

Владелец имущественной и земельной долей может использовать их следующими способами:

- получить земельный участок и другие средства производства в размерах своих долей (но землю - не более предельной нормы) при выходе из хозяйства с целью ведения индивидуального производства;

- внести их в уставной капитал акционерного общества, если хозяйство или его часть в него реорганизуется;

- внести их в качестве вступительного пая в производственный кооператив (коллективное предприятие), если хозяйство или его

часть в него реорганизуется;

- продать их целиком или частично другим владельцам долей;

- передать по наследству как имущество в рамках действующего законодательства.

Собственники земельных долей имеют право на выдел земельного участка в натуре как для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, так и для расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство.

Для выделения одной или нескольких земельных долей в натуре в любых правомерных целях собственники земельных долей подают заявления в администрацию района (города) на имя представителей сособственников земельного участка или на имя руководителя сельскохозяйственной организации, которая использует земельный участок.

Не позднее чем через месяц со дня подачи заявления" о выделении земли должно состояться собрание собственников земельных долей или их представителей, которое принимает решение о местоположении земельных участков, предоставляемых заявителям в счет выделяемых земельных долей. В решении перечисляются земельные массивы, урочища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать себе земельный участок, или предлагаются конкретные земельные участки. Такое решение должно быть принято единогласно. Единогласие считается достигнутым, если в течение месяца со дня уведомления каждого сособственника о местоположении земельных участков, предоставляемых в счет выделяемых земельных долей, или способе его определения заявители и внутрихозяйственная комиссия по приватизации земли и реорганизации не получили возражений в письменной форме ни от кого из сособственников.

Если между сособственниками и заявителями достигнуто согласие по вопросу выделения земельных участков в счет долей, то оформляется протокол о выделении земельных участков, который представляется в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и служит основанием для выноса в натуру границ земельных участков.

При наличии разногласий между сособственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также при отсутствии согласия о способе определения местоположения этих участков решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.

При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке.

Законодательство субъектов Российской Федерации вносит в установленный порядок отдельные дополнения и уточнения. Так например, Законом Свердловской области от 6 декабря 1995 г. № 92 "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области"определено, что собственник земельной доли, подавший заявление о выделении ее в натуре, вправе обратиться в суд, если собрание собственников земельных долей отказывает в предоставлении участков, уклоняется от принятия решения или допускает просрочку с принятием решения, а также, если он не согласен с решением собрания.

Этим же Законом предписано предоставлять для крестьянских хозяйств земельные участки, имеющие кадастровую оценку, как правило, на уровне средней кадастровой оценки по данному хозяйству. Если же качество земель окажется ниже этой оценки, органы местного самоуправления устанавливают для таких хозяйств налоговые и иные льготы.

3. Виды сделок с земельными участками и с выделом доли

сделка земельный пай право

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в гл. 9 ГК РФ. Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164) Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Дополнительные сделки по изменению или прекращению ранее зарегистрированных сделок также подлежат государственной регистрации.

Гражданским законодательством закреплен принцип свободы договора, т.е. стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом, так и не предусмотренный, а также смешанные договоры, содержащие элементы различных сделок. Смешанные сделки, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации, подлежат регистрации в целом.

Сделки можно разделить на подлежащие регистрации и не подлежащие регистрации. По правовым последствиям на сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав.

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи.По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации. Законом установлены 2 существенных условия договора купли-продажи недвижимости.

1). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:

- местоположение участка;

- площадь участка;

- кадастровый номер участка;

- категория земли (целевое назначение);

- разрешенное использование участка;

- обременения участка и ограничения его использования.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

При продаже земельного участка должен быть соблюден принцип единой судьбы земельного участка и объектов, которые на нем расположены.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2). Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК).Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходяиз площади передаваемого недвижимого имущества.

б) договор мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже. Специальные правила заключаются в том, что:

- презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568);

- если обмен неравноценный, то оплачивается разница;

- установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570).

Мена может не сопровождаться их денежной оценкой.

в) договоры дарения недвижимости. Подлежит государственной регистрации независимо от вида объекта. По договору дарения земельного участка одна сторона(даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому)земельный участок в собственность (см. п. 1 ст. 572 ГК РФ). Ничтожным является условиепередачи земельного участка после смерти дарителя.

Основной признак дарения - безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК). Статьи 575 и 576 ГК содержат случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК).

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК). Рента может быть бессрочной (постоянная рента) или выплачиваться в течение жизни получателя (пожизненная рента)

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);

е) принятие имущества по наследству. Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского и семейного законодательства. С 1 марта 2002г. вступила в силу часть 3 ГК РФ, посвященная наследственным правоотношениям.

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т. е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследника. Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии -- по закону (ст. 1111 ГК РФ).

Приобретение наследства осуществляется путем его принятия, которое можно совершить двумя способами:

* фактически вступить во владение наследственным имуществом (вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства);

* подать в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

2. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

а) договоры аренды. Аренда -- это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации.

б) договоры о предоставлении безвозмездное срочное пользование

в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке,по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона --залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и закона.

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки -- земельный участок. Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания па заложенное имущество, отнесены: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в часты, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Согласно ст. 51 Закона об ипотеке, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с данным законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Статья 55 Закона об ипотеке содержит перечень случаев обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного исключительно после возникновения оснований для обращения взысканий на предмет ипотеки.

г) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве).

На момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве регистрируется как обременение право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок и ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок.

Земельный участок, принадлежащий застройщику, или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента регистрации договора участия в долевом строительстве (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве), договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве

Заключение

Типичным примером смешения идеальной конструкции и реальной вещи стало введение в земельном законодательстве периода аграрной реформы понятия "земельной доли". Выраженная в сотках, гектарах и балло-гектарах земельная доля без выдела в натуре, "на местности" должна была при фактическом установлении коллективного землевладения создать иллюзию получения крестьянами реальных земельных наделов. В ст. 15 ФЗ установлено, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Положения данной статьи являются разъяснением, "переводом" понятий гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Земельная доля определяется как обязательное право - право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определённого размера и качества из земель с/х назначения, используемых с/х коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством.

Список использованных источников

1). Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

2). Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

3). Электронный ресурс - http://studentbank.ru/view.php?id=24927.

Размещено на Allbest.ru