Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО образования и науки РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВА

Факультет «Управление территорией»

Кафедра «Землеустройство и геодезия»

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Управление земельными ресурсами и объектами недвижимости»

на тему «Зарубежный опыт управления земельными ресурсами и объектами недвижимости»

Выполнил: Купоросова Е.П.

Группа: ЗиК-11м

Проверил: д.э.н.проф. Хаметов Т.И.

Пенза, 2016

Содержание

Введение

1. Общие сведения об управлении земельными ресурсами

2. Особенности ведения кадастра недвижимости в зарубежных странах

3. Особенности управления земельными ресурсами в зарубежных странах

Заключение

Список используемой литературы

Введение

В мировой практике управления земельной собственностью накоплен значительный опыт регулирования земельный отношений, что дает возможность учета существующей методики при формировании основ и экономических механизмов управления земельными ресурсами в условиях становления в России экономики смешанного типа. [6]

Во всем мире сформировалось твердое убеждение, что свод законов о землевладении, землепользовании, землеустройстве в виде Земельного кодекса должен существовать в каждой стране как один из столпов законодательства и инструментов выражения земельной политики.

Практически во всех цивилизованных государствах фундаментальной основой организации управления земельными ресурсами является государственное регулирование правоотношений на землю, хотя принципы, формы и подходы к правовому решению этой проблемы в разных странах существенно различаются. [8]

1. Общие сведения об управлении земельными ресурсами

Управление земельным фондом представляет собой распорядительную деятельность соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, направленную на обеспечение рационального использования и охраны единого земельного фонда страны. [3]

Практически управление земельным фондом проявляется в виде регулирования земельных отношений посредством правовых норм и обеспечения соблюдения требований земельного законодательства путем осуществления систематического контроля за использованием и охраной земель и принятия необходимых мер воздействия на нарушителей земельного законодательства.

Государственное регулирование земельных отношений может выходить за пределы, рамок деятельности государственных органов по обеспечению рационального использовании и охраны земель в той мере, в какой регулирование отношений включает в себя не только правоприменительный, но а правотворческий процесс, т.е. установление необходимого с точки зрения государства поведения всех субъектов, сопричастных к нормальному функционированию земельных отношений для достижения цели лучшего использования земель. Следует также иметь ввиду, что под правовым обеспечением рационального использования и охраны земель нельзя понимать лишь выявление правонарушений и применение к виновным лицам установленных законом мер наказания. В процессе управления государство оказывает также помощь и содействие субъектам земельных отношений в реализации их прав на землю.

В зависимости от классификационных признаков различают несколько видов управления. По направлениям деятельности оно включает социально-экономическое, политическое, экологическое управление. Последнее, в свою очередь, включает управление в области охраны и использования окружающей среды и отдельных ее компонентов, основными из которых является земля. Выступает в виде государственного, муниципального, общественного управления, управления в хозяйствующих субъектах (производственное управление). В то же время государственное и муниципальное управление достаточно близки по своей природе поскольку, во-первых, и то и другое по праву можно объединить понятием публичного управления (властного, действующего в интересах большинства населения, проживающего на определенной территории) и, во-вторых, органам местного самоуправления передан ряд функций государственного управления, что само по себе не позволяет противопоставлять эти два вида управления. [7]

По характеру управления и объему его функций различают общее и отраслевое (межотраслевое) государственное управление земельным фондом.

Общее государственное управление имеет территориальный характер, т. е. охватывает определенные территории (чаще всего- территории в пределах границ образований) без каких-либо изъятий или перерывов. Например: в пределах границ: Российской Федерации в целом, области, края, сельского населенного пункта, в пределах административных границ района и т. д. Осуществляется государственными органами общей и специальной компетенции.

Отраслевое (межотраслевое) управление имеет отраслевой характер, т. е, распространяется на земли только отдельных отраслей или групп отраслей народного хозяйства (земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности транспорта и т. д.). Осуществляется министерствами, комитетами, федеральными службами, строится по принципу подведомственности предприятий, учреждений, организаций, которым предоставлены земли, и не зависит от, территориального размещения земель. Действующее под контролем органов общего государственного управления, Отраслевое (межотраслевое) управление землями является по сравнению с первым более узким по объему и ставит целью обеспечить выполнение задач, стоящих перед соответствующей отраслью народного хозяйства. [11]

2. Особенности ведения кадастра недвижимости в зарубежных странах

Сведения кадастрового учета в большинстве стран мира оказывают большое влияние на общую землеустроительную политику страны, поэтому максимально точные сведения о размерах и состоянии земельных ресурсов чрезвычайно важны, а отсюда повышенное внимание к кадастровому учету.

Исторически сложилось так, что:

- данные земельного кадастра использовались при разделе, переделе, объединении земельных участков в ходе земельных сделок, на их основе выдавались документы, удостоверяющие право земельной собственности (пользования);

- земельно-кадастровые сведения применялись органами власти различного уровня для принятия управленческих решений в области землепользования (планирования использования земель, контроля земельного обустройства и т.п.);

- на основе земельного кадастра осуществлялись учет и оценка не только земельных участков, которые считались недвижимостью, но и других объектов недвижимого имущества, связанных с землей (зданий, инженерных сооружений и т.д.), которые давали информационную основу для налогообложения;

- материалы земельного кадастра служили землевладельцам инструментом, дававшем возможность обслуживать их земельную собственность в комплексе: координировать строительство различных объектов (зданий и сооружений, дорог, систем водоснабжения и канализации, рекреационных и торговых центров), осуществлять земельные сделки, согласовывать использование своих земель с общественными интересами.

Земельный кадастр за рубежом, включает в себя не только технические действия, но и определенный земельно-кадастровый процесс, связанный с регистрацией земельных участков и иных объектов недвижимого имущества и сделок с ним. В конечном итоге сведения, получаемые вследствие проведения земельного кадастра неразрывно связаны с понятиями учета, оценки стоимости земельных ресурсов, оценки состояния и возможности использования по тому или иному назначению.

Первоначально земельный кадастр играл функцию фискального кадастра, и лишь с конца 19 века возросла его юридическая роль, связанная с регистрацией и защитой прав на землю.

Следует заметить, что в зарубежной практике понятие «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость». А под недвижимостью при этом понимается и дается следующее определение: это общественная опись, которая содержит данные по количеству, стоимости, собственности участков земли и прочего недвижимого имущества, прочно привязанного (связанного) к земле. [5]

В 1985 г. международная группа экспертов по кадастру и земельной информации дала более обобщенное определение кадастра.

В настоящее время в зарубежной практике принято понятие земельного кадастра, утвержденное ООН совместно с Международной федерацией геодезистов (FIG) в Богорской (Bogor, Индонезия, 18-22 марта 1996 г.), а затем и в Бафертской (Bathurst, Австралия, 22 октября 1999 г.) декларациях, согласно которому «кадастр - это основанная обычно на земельных участках (парцеллах) современная земельная информационная система, содержащая записи о правах на недвижимость (например, правах, ограничениях и обязательствах). Обычно он включает геометрическое описание земельного участка, связанное с другими записями, описывающими сущность прав, собственность или управление в отношении данных прав и часто стоимость земельного участка и его улучшений. Кадастр может быть предназначен для фискальных целей (например, оценки и равноправного налогообложения), правовых целей (например, регистрации передачи права собственности на недвижимость), для помощи в управлении и использовании земли (например, планирования и других административных целей), и создает возможность для устойчивого развития и охраны окружающей среды».

В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения:

1) Страны с наполеоновской административной системой (страны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.;

Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как информация о грунтах, природных ресурсах и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц и т. д.

К примеру, несколько слов об итальянском кадастровом учете: кадастровые офисы созданы на уровне провинций (103 провинции).

Сегодня итальянский кадастр представляет собой следующие уровни:

- создание базы данных, которые содержат сведения о кадастровых участках (делятся на городские и сельские);

- сведения о владельцах участков, которые идентифицированы уникальным кадастровым номером, правом собственности;

- сведения об оценке участка[4].

2) страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария;

Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в котором хранятся соглашения и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т. д.

3) скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии;

Характерно тяготение к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.

Норвежский кадастр объединен в информационную систему, содержащую сведения о владениях, владельцах, адресах и типах зданий. Различные группы данных могут быть связаны друг с другом и географически локализованы через координатные или идентификационные коды объектов. В Норвегии, равно как и в Швеции, стандарты описания объектов и информационные связи между ними установлены законодательством, а сами системы являются государственными, и их разработку и внедрение финансирует правительство. [1]

В Дании кадастр предполагает в основном, картирование земельных участков в крупном масштабе. Примечательно то, что основная функция кадастровой системы - это идентификация каждого земельного участка в соответствии с действительным использованием. Цель кадастра Дании в прошлом состояла в сборе пошлин с владельцев земельных участков на основе показателя качества почв (урожайности). В настоящее время эта функция кадастра остается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена участка. Кроме того, в качестве целей кадастра появились и другие, например кадастр, является основой для утверждения законных прав на землю.

4) англоязычные страны: Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.

Характерно большее развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континентальной точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще.

Это знаменитое обследование всей недвижимости Англии, выполненное в 1086 году по указу Вильгельма Завоевателя. Результат этого труда был сведен в «Книгу страшного суда» (Domesday Book), где недвижимость была описана с помощью показателей, важных для налогообложения: от семи до восьми миллионно акров земли насчитывалось на территории Англии во времена написания книги. Описание лугов, пастбищ, лесов и пашен дало множество полезной информации исследователям о состоянии английского хозяйства 11 века. Так, графство Корнуэл было преимущественно пастбищным; графство Девоншир измерено с точностью до акра. В качестве инструмента измерения использовался показатель поголовья скота, которое те или иные земли могут прокормить. По сути это была разновидность кадастра, но только без карты. Она осталась уникальной, никогда не обновлялась и не развивалась.

В Англии никогда не было кадастра в европейском смысле. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.

Пытаясь упорядочить земельные дела, правительство Англии на протяжении XVIII и XIX веков настойчиво рекомендовало землевладельцам демаркировать свои владения каким-либо физическим образом: забором, канавой, живой изгородью. [6]

Начиная с 1853 года, картографическая организация Ordnance Survey приступила к выпуску планшетов топографической карты всей Англии в масштабе 1:2500 для сельских районов и 1:1250 для городов. Эта работа продолжалась до 1893 года. На карте были указаны ограждения, рвы, дороги, и т.д., то есть, в большинстве случаев все имеющиеся естественные и искусственные границы участков. В соответствии с законами 1925 года эта карта и по сей день является официальным источником информации о недвижимости и постоянно обновляется. Управление Землеустройства Ordnance взаимодействует с Земельным регистром (аналог российского Росреестра), что позволяет оперативно вносить изменения в карты в случае необходимости в каждом отдельном случае при совершении сделок.

Учет земельных участков, не относящихся к частным владениям, ведется в США сравнительно недавно. Попытки систематизации сведений и замера земельных участков с целью их кадастрового учета предпринимались еще в 1785 году. Планировалось для удобства делить участки на квадраты по миле, и на земле отмечать границы этих квадратов. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства федерального правительства тринадцати колоний (первых тринадцати объединенных штатов). Однако такой кадастр не был введен.[7]

С расширением территорий объединенных штатов, с занятием территорий, принадлежавших Испании, Франции и другим странам, Конгресс установил, что новые земли должны быть обследованы, записаны и доступны для поселения. В 1812 году при министерстве финансов было создано Главное управление кадастровых записей для управления положением этих федеральных земель. В течение 19 века на фоне дальнейшего расширения территорий объединенных штатов, было принято множество земельных актов, включая т.н. хуторальные законы (ряд подзаконных актов, позволяющих поселенцам, не имеющим достаточного капитала для покупки земли в собственность селиться в хуторах - гомстедах, усадьбах) и горное законодательство 1872 года.

Необходима была удобная система передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение - в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.[11]

Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков, значительно возрастала.

Как отмечают исследователи, сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны - в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь - самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.[5]

Однако существует и федеральные службы учета земельных участков - Бюро земельного управления (Bureau of Land Management) при Министерстве Внутренних Дел США. Оно ответственно за кадастровый учет всех государственных земель - более 1060тыс. квадратных километров, или одной восьмой всей территории страны.

Основной единицей земельной собственности в США является индивидуальный земельный участок, имеющий определенные признаки: адрес, геодезические данные и оценочный индекс. На карте наряду с участками показываются автомобильные и железные дороги, элементы гидрографии. Специалистами Бюро земельного управления выполняется кадастровая съемка, ведение земельных (регистрационных) архивов штатов, а также различных земельно-информационных систем США.

Разные штаты ведут земельно-кадастровые и регистрационные системы по-разному. В стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других -- карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему. [3]

Земельная многоцелевая регистрационная система, используемая с 1974 г. в штате Северная Каролина, включает в себя данные о правах на земельную собственность (по парцеллам и по владельцам земельной собственности), которые заносятся в специальные указатели, при этом каждой парцелле присваивается кадастровый номер. Для каждой парцеллы введено около 485 характеристик, которые переведены в цифровую форму. Государственная территория США поделена с помощью квадратной сетки на участки со сторонами 6 миль. У каждого земельного участка есть уникальное наименование.

3. Особенности управления земельными ресурсами в зарубежных странах

Швеция относится к числу северных Скандинавских стран с развитой экономикой. Главное место в системе управления земельными ресурсами занимает Национальная земельная служба страны. Земельный кодекс Швеции определяет, что недвижимость - это земельный участок, а строения, стоящие на нем, считаются принадлежностью земельного участка. При этом в данной стране с населением около 8,9 млн человек зарегистрировано 3,5 млн объектов недвижимости и около 4 млн собственников недвижимости. Вся недвижимость в Швеции зарегистрирована и внесена в Регистр недвижимости, который поддерживает Национальная земельная служба, областные и муниципальные земельно-кадастровые органы, кроме того, вся недвижимость внесена в Регистр прав на недвижимость, который ведут органы по регистрации прав на недвижимость. Последние являются частью семи районных судов, подчиняются административно. [11]

Государственному судебному управлению, находящемуся в ведении Министерства юстиции. Эффективное регулирование процесса управления трансформацией отношений собственности на землю достигается и за счет того, что в ведении Национальной земельной службы имеется 21 областной кадастровый орган и 39 муниципальных кадастровых бюро. Муниципальные кадастровые бюро находятся в ведении местных властей, но подконтрольны Национальной земельной службе. Национальная земельная служба в свою очередь административно подчиняется Министерству охраны окружающей природной среды и ответственна также за ведение земельно-информационной системы страны.

Вопросы, касающиеся регулирования землепользования, находятся в компетенции 288 муниципалитетов, которые также решают задачи, связанные с принудительным отчуждением недвижимости. Региональные (областные) кадастровые подразделения Национальной земельной службы, представляющие собой ее территориальные органы второго уровня, собирают кадастровую информацию, ведут регистр недвижимости, передают информацию в центральную базу данных, выдают информацию из регистра недвижимости потребителям, а также осуществляют геодезическое обеспечение, оказание геодезических и землеустроительных услуг собственникам, проводят актуализацию географической информации. На муниципальном уровне органы Национальной земельной службы (кадастровое бюро) обеспечивают местные администрации информацией, необходимой для решения вопросов управления земельными ресурсами и недвижимостью, планирования землепользования и охраны окружающей среды. Они участвуют в разработке земельной политики муниципалитетов, охране муниципальных земель, благоустройстве, планировании и эксплуатации жилищного фонда, решении вопросов аренды муниципалитетом нежилых помещений, оценке недвижимости.

Каждый земельный собственник в соответствии с законодательством отвечает за устройство принадлежащего ему земельного участка, так что прежде чем изменить целевое назначение в использовании своей земли, начать строительство, необходимо получить разрешение от местных (муниципальных) властей, а в ряде случаев и от официальных служб. Основным инструментом планирования и организации рационального использования и охраны земель в Швеции являются проекты консолидации земель. Они позволяют эффективно перераспределять земли с точки зрения эффективного использования их землевладельцами. Опыт страны, прошедшей длительный путь развития правовой основы, технологий сбора, оценки, применения информации о недвижимости, планирования землепользования, очень важен для Российской Федерации. Планы землепользования могут быть юридически обязывающими и рекомендательными.

Первый вариант предполагает, что соответствующее строительство обязательно должно быть разрешено. Сам факт разработки плана повышает стоимость земли, что дает коммунальным властям возможность создания новой стоимости земли. Окончательное разрешение на строительство выдается на основании детального плана, если не принимается иное решение. Работы по территориальному планированию финансируются из налоговых поступлений и за счет оплаты услуг специальных служб.

Канада. Государственное землевладение представлено федеральным и провинциальным уровнями. В частной собственности находится 9,7% всех земель, из них почти 75% занимают фермерские хозяйства. Большая часть земель сельскохозяйственного назначения (около 98%) находится в частной собственности, остальные представляют федеральный резерв или состоят в ведении Фермерской кредитной корпорации. Основой реализации прав земельной собственности и гарантированной со стороны государства возможности защитить и сохранить эту собственность является система государственных мероприятий по учету и оценке земель, регистрации землевладений и землепользований, планированию и организации использования земель. Учет земель в Канаде осуществляют на основе законодательства провинций и местных структур управления. [7]

Провинциальные системы регистрации земли и иной недвижимости относятся к двум основным типам. Первый тип регистрации земельных участков - «система Торренса», которая кроме регистрации гарантирует от имени государства и права собственника на землю. Запись о регистрации земель проводят в этом случае по заявлению заинтересованного лица, от которого требуется представление всех документов, касающихся его прав и лежащих на участке обременений, а также подробного плана участка. Запись о регистрации осуществляют по истечении определенного срока, который варьирует в пределах от 1 месяца до трех лет, в течение которого принимают меры для оповещения лиц, имеющих интерес к участку, подлежащему регистрации. Если со стороны таких лиц последовал протест против регистрации, то сделку приостанавливают вплоть до рассмотрения претензии в судебном порядке. По окончании предварительного производства составляют аттестат права (титул), в который вносится имя собственника, название местности, ее месторасположение, площадь и границы, все обременения, лежащие на данном земельном участке.

Для учета государственных земель Министерство охраны природы, земель и парков ведет специальный реестр. Второй тип систем регистрации земель в Канаде представляет собой только непосредственную регистрацию земель и общественное уведомление о ней. Провинции Канады различаются также и по способам кодификации земельных участков. Ежегодно на регистрацию земельной недвижимости и сделок с ней расходуются значительные денежные средства. Учет и регистрация земель в Канаде, а также землеустройство поддерживаются федеральными законами и основными земельными законами провинций.

Планирование использования земель в Канаде имеет несколько уровней: федеральный, провинциальный, местный. Планированием использования земель на местном уровне в Канаде занимаются Советы муниципалитетов. Они проводят зонирование территории, выделяя промышленные, жилые, коммерческие, рекреационные и иные зоны. Владелец земельного участка обязан согласовывать свои намерения по строительству жилых зданий и других сооружений с Советом муниципалитета и планом зонирования территории (планом использования земель), которые исходят из приоритета общественных интересов перед интересами отдельного земельного собственника.

При этом Совет муниципалитета вправе запретить то или иное строительство в данной местности, если оно не соответствует утвержденным планам, градостроительным, архитектурно-планировочным и другим требованиям или изменяет целевое использование земельного участка.

В Канаде предусмотрена также возможность принудительного изъятия земель, но только в целях развития поселений и улучшения социальных условий землепользования, например, для строительства дорог, школ, мест рекреации и др. Основной принцип изъятия земельных участков - компенсация стоимости земли ее владельцу с учетом расходов на переезд. Принудительное изъятие земель может быть проведено по инициативе муниципалитетов с предварительным согласованием с землевладельцем всех условий операции. Для этого обеспечивается полная гласность планов местных властей по реконструкции региона, поиск и предоставление нового участка, удовлетворяющего владельца. [8]

Землевладелец вправе требовать через суд возмещения убытков и потерь, связанных с экспроприацией земельного участка. В Канаде пока не существует законов, устанавливающих ответственность за нерациональное использование земельных и других ресурсов и их деградацию в результате сверхинтенсивного использования (чрезмерный выпас скота, усиленное применение удобрений, гербицидов и т. д.). Для решения этих вопросов правительство принимает специальные программы, создающие определенные стимулы к эффективному хозяйствованию.

Великобритания. Земельный рынок Великобритании представляет собой продажу прав на землю. Основной абсолютный собственник земли - королевская власть, остальные права на землю являются производными от нее. Земельный рынок подразделяется на рынок земельных участков жилья, коммерческий (промышленный), инвестиционный, рынок сельскохозяйственных земель. Королевская государственная земельная регистрационная палата ведет учет всех сделок по продажам зарегистрированных земельных участков. По данным Королевской государственной земельной регистрационной палаты, широко развит рынок жилья, он составляет 60% общего числа сделок, осуществляемых с недвижимостью. Продажа сельскохозяйственных земель (смена владельца) составляет менее 1% общей площади.

Исторически четыре основных элемента земельного администрирования, сложившихся в стране, - регистрация вещных прав на землю, создание и поддержание системы национального картирования, процесс оценки земель, регистрация и регулирование землепользования - были и остаются функциями отдельных правительственных министров. Это позволяет реализовать схему государственного регулирования землепользования в стране, направленного на создание гарантированного и стабильного землевладения и землепользования, обеспечивающего охрану прав собственников земли, землевладельцев и землепользователей, а также защиту системы передачи прав на землю и поддержание земельного рынка; на продуктивное и устойчивое использование земель, эффективное землеустройство, планирование и организацию рационального использования и охраны земель; на решение общественных задач в области благоустройства территории и финансирования общественных служб за счет рациональной системы налогообложения и распределения земельного налога.

Регистрация заявок, связанных с правами на землю, включая право собственности, ипотека, обременения и сервитута находятся в ведении Королевской государственной земельной регистрационной палаты, которая является государственным управлением департамента лорда-канцлера Министерства юстиции. Глава палаты напрямую подчиняется министру. Обязанности Королевской государственной земельной регистрационной палаты заключаются в ведении и актуализации земельного реестра, который является открытым (публичным). Свидетельство о регистрации (выписку из реестра) выдают каждому зарегистрированному собственнику или залогодателю, при оформлении собственником залога на покупку недвижимости. Каждое свидетельство, а также записи реестра включают в себя официальный план, подготовленный сотрудниками Регистрационной палаты, где отражены размер зарегистрированной собственности и все связанные с ней права и обременения. [2]

Обязанности по учету данных, связанных с оценкой недвижимости, возложены на Британское управление по оценке недвижимости, которое является государственным управлением казначейства (Министерства финансов). Главный оценщик подчиняется непосредственно комитету по внутренним бюджетным поступлениям, а комитет - министру. Главный оценщик и его помощники, используя результаты обследований, проверок, а также другие источники, ведут учет информации по «годовой цене» как коммерческой, так и жилой недвижимости. В этих оценках учитывают площадь занимаемой территории, ее использование, месторасположение, рыночную цену и т. д. Важное значение в работе Британского управления по оценке недвижимости имеют крупномасштабные топографические карты.

За состояние учета данных о землепользовании, классификацию и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения отвечает Министерство сельского хозяйства, а за земли других категорий - департамент (министерство) по защите окружающей природной среды, транспорту и регионам. Во многих случаях департамент делегирует муниципальным властям предусмотренную законом функцию относительно планирования и организации рационального использования и охраны земель. Министр сельского хозяйства и министр по защите окружающей природной среды отвечают перед парламентом за работу в этом направлении, хотя на практике ведут ежедневный учет главы департаментов и управления центральной или местной власти.

Вопросами оценки земли и другой недвижимости в Великобритании занимается Британское управление по оценке недвижимости. В управлении работают государственные оценщики. Оценочные работы на земельном рынке проводят не только государственные специалисты, но и частные присяжные инспекторы, которых насчитывают около 30 тыс. чел. Они же выполняют некоторые виды землеустроительных работ. Частные присяжные инспекторы объединены. Они являются членами Королевского института дипломированных землемеров и оценщиков. Иначе этот институт называют Королевским институтом присяжных инспекторов. Королевский институт присяжных инспекторов - это профессиональная частная организация. Она имеет Королевскую грамоту, на основе которой присяжные инспекторы предоставляют услуги по оценке земель и другим вопросам, связанным с имуществом и землеустройством.

Оценку проводят согласно стандартам Международной комиссии и рекомендациям Европейской группы ассоциаций оценщиков. Присяжные инспекторы отвечают за сбор и обобщение рыночной информации, необходимой пользователям земли, фермерам, производителям, промышленникам, а также для определения размера компенсаций при изъятии земли и применения налога на недвижимость. Члены Королевского института присяжных инспекторов руководствуются Правилами поведения, в основе которых лежит обязанность: «служить на благо людей, соблюдение широких общественных интересов». [11]

В Великобритании для выполнения государственных и социальных функций правительство и другие государственные учреждения имеют в собственности или пользовании много объектов недвижимого имущества. Есть земельные участки и виды собственности (операциональная земля), которыми государство владеет для выполнения своих функций - для размещения зданий министерств, полицейских участков, очистительных сооружений и пр. Управление имуществом государственного сектора на всех уровнях правительства представляет собой важнейшую задачу, которая, однако, нецентрализованна. Таким образом, земельное администрирование в государственном секторе имеет много функций и осуществляется на всех уровнях управления. земельный ресурс кадастр недвижимость

Хотя земельная регистрация - это огромная система, затраты на нее составляют одну четверть всех средств, расходуемых на земельное администрирование в государственном секторе, ее нельзя считать способной разрешить все землеустроительные проблемы. При организации рационального использования и охраны земель в Великобритании широко используют методы территориального землеустройства, связанные с изменением границ, площадей и месторасположения земельных участков. Так как границы землевладений постоянны, необходимость в их изменении возникает только при принудительном отчуждении для государственных проектов прокладки дорог, для частных строительных компаний, цели которых совпадают с общественными и т.п. Отчуждение можно проводить и как санкцию при нецелевом использовании земли.

Норвегия. В Норвегии управляют земельными ресурсами и поддерживают рынок земли с помощью двух общественных реестров: поземельной книги, основанной на деятельности 87 судов первой инстанции, каждый из которых обслуживает 3 - 4 района; кадастра, пополняемого сведениями из 435 муниципалитетов (коммун). Продажа земель фермерских хозяйств строго регулируется, чтобы избежать фрагментации земельных участков в соответствии с требованиями Закона о концессиях. Условия закрепления за владельцами квартир и секций зданий, юридических операций при совместном владении имуществом определены в Законе о совместном владении. Ипотечный закон предусматривает условия для регистрации ипотечного залога. Закон о налогообложении и закон о налогообложении местной собственности содержат правила оценки и налогообложения собственности. В Норвегии зонирование территории для оценки земель в целях налогообложения не применяют. Поэтому для районов и зон нет стандартных оценок участков земель. Каждый земельный участок оценивают индивидуально в соответствии с его экономической значимостью. Классифицированы только пахотные и лесные угодья, что позволяет составлять проекты консолидации земель и осуществлять обмен землями сельскохозяйственного назначения между собственниками с учетом оценки их качества.

Система планирования использования земель и их охраны в Норвегии во многом аналогична европейским странам. В городах имеются генеральные планы развития территории, а муниципальные власти заботятся о разработке планов использования и охраны своих земель. Учитывая то, что во многих районах (коммунах) земля не является дефицитной и плотность населения невысока, такие планы решают в первую очередь задачи, обусловленные необходимостью развития инфраструктуры и поддержания экологической устойчивости территории. В сельской местности главная задача планирования - консолидация земель. В густонаселенных территориях планирование использования земель применяют как рычаг регулирования земельного оборота и земельного рынка. Так, в некоторых случаях планированием землепользования регулируют число определенного типа пользователей земли таким образом, чтобы предложение земельных участков было ограниченным. Это увеличивает рост цен на них. [2]

Финляндия. На особенности землеустройства в Финляндии (Финляндской Республике) наложили отпечаток ее естественно-исторические, природные и экономические условия. Основные задачи системы управления земельными ресурсами Финляндии следующие: гарантия собственности и обеспечение прав землепользования; поддержка налогообложения земли и иной недвижимости; гарантийное обеспечение кредитов и займов; развитие и контроль за земельным рынком; защита государственных земель; сокращение числа земельных споров; содействие земельной реформе на селе; усовершенствование городского планирования и развития инфраструктуры; поддержка экологического управления и ресурсопользования; разработка картографических и статистических данных.

Данную систему реализуют посредством осуществления следующих основных землеустроительных работ. Поддержание системы функционирования земли и иной недвижимости: формирование единиц недвижимости посредством землемерных (землеустроительных) операций; регистрация единиц недвижимости в соответствующих реестрах (базах земельно-кадастровых данных). Создание единиц недвижимости и прав, относящихся к ним: торговля недвижимостью (передача прав собственности) и выкуп земли; аренда (передача прав пользования); создание залогового (ипотечного) права (применение недвижимости в качестве залоговой гарантии кредита). Регистрация прав на недвижимость (ведение реестровых записей): запись прав собственности (судебное объявление); запись прав на аренду; запись залоговых прав (ипотека).

Согласно законодательству Финляндии, физическое или юридическое лицо (субъект права) может приобретать земельные участки и иное недвижимое имущество, различные права, которые подразделяют на три основные категории: права собственности; особые права (право пользования, право на выделение; залоговые права (на основе ипотеки, общие залоговые права). [3]

В ходе реформирования земельной службы Финляндии были решены две задачи: упразднение региональных подразделений (землемерных контор) с целью централизации и усиления государственного управления земельными ресурсами; функциональное разделение обязанностей землеустроительной службы в рамках одного ведомства - для упорядочения и повышения эффективности ее деятельности. Практика работы землеустроительных органов Финляндии показала, что землеустройство - это основной рычаг формирования и организации рационального использования земли и иной недвижимости.

В ходе земельного оборота в Финляндии затрагивается множество земельных участков и иной недвижимости, связанной с земельной собственностью, что требует постоянного проведения землеустроительных работ. Финские ученые и практики подразделяют операции с землей и иной недвижимостью на 3 группы. В первую группу включены операции по формированию новой недвижимости: нарезание (парцелляризация) - выделение парцелл (земельных участков) в объекты недвижимости; межевание - разделение недвижимости, находящейся в совместном владении, между совладельцами на несколько единиц недвижимости. Во вторую группу входят организационные операции с недвижимостью: обмен угодьями - обмен территориями (землями) между объектами землеустройства; устранение чересполосицы, фрагментации и других недостатков землепользования, консолидация земель - одновременная организация территории нескольких объектов недвижимости (землеустройства) с целью более целесообразного и рационального использования и распределения земель; организация территории участка застройки - реорганизация (перепланировка) земельных участков на территории, подлежащей застройке, с одновременным, равным распределением прав на застройку между землевладельцами, осуществляемая на основе плана планировки и застройки, парцеллярного плана (проекта межевания) или генплана строительства; установление сервитутов - определение и организация особых прав на территории других землевладельцев с отображением их на плановой основе.

К третьей группе относятся операции по определению границ недвижимости: землеустроительная процедура по разрешению земельных споров, установлению границ земельной собственности. Согласно Земельному кодексу Финляндии информация реестра объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу и залогового реестра пользуется общественным доверием. Это означает то, что права человека, который занесен в регистр как владелец недвижимости или же владелец права на аренду (или другие права), обеспечены. Кроме того, каждый может быть уверен в том, что на объект недвижимости не существует не обозначенных в реестре прав, которые имели бы преимущества перед занесенными в реестр. Реестр недвижимости, реестр объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу и залоговый реестр формируют информационную систему по недвижимости Финляндии.

Официальные учреждения по регистрации прав на земельные участки в Финляндии - уездные (районные) суды первой инстанции общей юрисдикции, в ведении территории которых расположен объект землеустройства. На момент исследования в стране насчитывалось 68 районных судов.

Планирование развития землепользования в Финляндии осуществляется на трех уровнях: государственном, губернском (областном), районном (муниципальном). Планирование использования земель и их охраны на государственном уровне определяется принятой земельной политикой и ее целями в области международного сотрудничества, обороны, транспортного сообщения, энергообеспечения, сохранения объектов природы или национальной культуры, экологической стабильности территории и др., выходящими за рамки отдельных губерний (областей). Государственные цели землепользования определяются постановлениями правительства по представлению Министерства окружающей среды. Государственные направления учитывают при составлении планов развития территорий на уровне губерний (областей). Мероприятия по осуществлению государственной политики, как правило, оформляют в виде национальных докладов, текстовых отчетов, по необходимости подкрепляемых картографическим материалом. [5]

Франция (Французская Республика) - высокоразвитое западноевропейское индустриально-аграрное государство. Земельная политика, развитие земельной собственности и землеустройство во Франции во многом типичны для ряда западноевропейских стран (Италии, Испании, Португалии, Германии).

Более 60% обрабатываемых земель крестьяне используют на праве аренды, менее 40% - на праве собственности. Особенность французской экономики - высокая степень государственного монополистического капитализма, что наиболее отчетливо проявляется в наличии крупного государственного сектора и общенациональном экономическом планировании. Однако существующее во Франции социально-экономическое планирование имеет в основном индикативный характер, т. е. устанавливаемые показатели не являются обязательными для частного сектора. В области регулирования землепользования планирование - более жесткое действие. Оно служит механизмом перераспределения земель, как правило, в общественных интересах, а также защиты сельскохозяйственных, лесных и других территорий от нерационального использования, необоснованного изъятия для нужд промышленности, транспорта, растущих городов и других поселений и т.п. Кроме того, планирование использования земель обеспечивает возможность развития рекреационных территорий, охрану земель от деградации, эрозии и других неблагоприятных процессов.

Планирование использования земель во Франции имеет несколько уровней: государство, регион, департамент района и коммуна (муниципалитет). Основой государственного планирования служит земельная политика, находящаяся под влиянием директив Европейского Союза и вырабатываемая органами государственной власти. Эта политика определяется соответствующими законами. Земельную политику в странах Европейского Союза регулирует европейское сообщество. Интегрированные экономические цели ЕС, общий рынок и экономическое пространство диктуют необходимость установления квот при производстве продовольствия, сельскохозяйственного сырья для промышленности, древесины и т. п., что в итоге определяет правовой режим землепользования, состав земельных угодий, площади консервируемых земель, объемы мелиоративных и природоохранных мероприятий, размеры дотаций фермерам при выводе земель из сельскохозяйственного оборота и т.п.

Внутренняя земельная политика Франции ориентирована прежде всего на регулирование градостроительной деятельности и рациональное использование земель, их охрану. Земельную политику и их территориальную привязку осуществляют через специальную земельную документацию, имеющую вид различных планов обустройства территории. Планы делят на генеральные, составляемые, как правило, на регион; районные, имеющие вид основных директивных схем и разрабатываемые на несколько коммун; местные (муниципальные), составляемые на территорию одной коммуны.

Генеральные и районные планы обустройства территории разрабатывают на срок 15 - 25 лет, местные - 5 - 15 лет. Базой для любого плана служит зонирование, при котором всю землеустраиваемую территорию делят на зоны: сельскохозяйственную, лесную, застроенную, первоочередной застройки для индивидуальных и общественных целей и т.д. После публичного обнародования таких планов при наличии положительного общественного мнения их утверждают, и они обязательны для исполнения. План обустройства территории коммуны является основным документом при планировании рационального использования и охраны земли в этом административно-территориальном образовании. [6]

Китай (Китайская Народная Республика).

Земельная реформа в Китае стала основой сельскохозяйственного развития и представляет собой неотъемлемую часть общей экономической реформы и государственной политики в целом. Современные земельные отношения и землеустройство в Китае базируются на основе скорректированного законодательства, четкой государственной системы управления земельными ресурсами, которую осуществляет недавно созданное Министерство земли и природных ресурсов. Оно отвечает за земельные и водные ресурсы (включая моря), а также за недра, имеет центральный аппарат и территориальные органы во всех провинциях, городах и поселках.

В структуру Министерства земли и природных ресурсов КНР входят: партийный комитет, канцелярия, отделы службы, секретариата и управления архивами, общий, управления информацией, прессы, жалоб и безопасности, административно-финансовый, а также следующие департаменты: политики и законодательства (4 отдела); планирования с отделами общего планирования и статистики, планирования землепользования, предложения, земель, минеральных и морских ресурсов; финансирования (4 отдела); защиты обрабатываемых земель с отделами сельскохозяйственного землеустройства, приобретения земель, развития земель, общих вопросов; кадастрового управления с отделами регистрации земель, управления правами землепользования, земельных изысканий, мониторинга земель и статистики; управления землепользованием с отделами оценки земли и управления земельной рентой, управления земельной собственностью, земельным рынком, землепользованием для строительных целей; управления добычей полезных ископаемых (4 отдела); минеральных ресурсов и резервов (7 отделов); геологической разведки (4 отдела); по надзору за выполнением законодательства (4 отдела); международного сотрудничества, науки и технологии (4 отдела); кадров и образования (4 отдела). На Министерство земли и природных ресурсов КНР в области регулирования земельных отношений возложены также функции управления земельной собственностью и ее оценки, управления земельным рынком и землепользованием для строительных целей, проведения земельных изысканий и организации мониторинга земель, землеустройства на сельскохозяйственных территориях, планирования, развития и управления правами землепользования и др. [1]

Вся земля в застроенных районах городов принадлежит государству, в сельских и пригородных районах - коллективам крестьян (за исключением участков, которые по закону принадлежат государству). Государственную и крестьянскую коллективную землю определяют по закону как используемую предприятиями или гражданами. Предприятия и граждане, использующие землю, обязаны ее охранять, управлять землей и рационально ее использовать. Землю, предоставляемую крестьянским коллективам для сельскохозяйственного и несельскохозяйственного использования, регистрируют и учитывают местные власти, которые выдают свидетельства о праве собственности (для крестьянских коллективов) или подтверждающие право использования несельскохозяйственной земли под строительство.