Организация и земельно-процессуальные правоотношения осуществления государственного регулирования землеустройства и землеустроительных мероприятий Укромновского сельского совета

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

ЮЖНЫЙ ФИЛИАЛ НАЦИОНАЛЬНОГО УНИВЕРСИТЕТА БИОРЕСУРСОВ И ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ УКРАИНЫ

«КРЫМСКИЙ АГРОТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по Землеустройству

на тему: «Организация и земельно-процессуальные правоотношения осуществления государственного регулирования землеустройства и землеустроительных мероприятий Укромновского сельского совета»

Студента III курса 32 группы

Поддубный Даниил Иванович

Руководитель: к.э.н. Витвицкая Валентина Николаевна

г. Симферополь, 2013 год

Введение

Основными задачами землеустройства является создание оптимальных организационно-территориальных условий для различных форм хозяйствования. Это, в свою очередь, требует обеспечения пропорциональности и сбалансированности между выделяемой землей (ее количественными и качественными характеристиками) и фондовооруженностью, трудообеспеченностью, технической оснащенностью и другими параметрами как сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных предприятий, а также создания условий для нормального функционирования землеустраиваемого объекта.

Исходя из этого, эффективность землеустройства должна подразделяться на экономическую, социальную и экологическую. В целом эффект землеустройства - экономический, социальный и экологический, достижение которого является результатом землеустроительных действий, должен характеризоваться результатом совершенствования организации территории и использования земли по сравнению с существовавшим состоянием организации территории и производства.

Экономическая эффективность обусловлена влиянием организации территории на организацию производства и наоборот и выражается в соотношении между полученным результатом и затратами на осуществление данного технического или хозяйственного решения. При этом экономическая эффективность характеризуется выходом продукции, ростом доходов работников и прибыли предприятий, связанных с оптимизацией производства, его территориальным размещением, более интенсивным использованием земель.

Социальная эффективность землеустройства связана, в основном, с обеспечением землеустроительными действиями социальной защиты граждан при реализации ими законных прав на земельные участки и земельные доли, стабильности землепользования и землевладения, защиты прав и интересов сельских товаропроизводителей и направлена на улучшение социальных условий жизни людей и общественного производства.

Экологическая эффективность землеустройства проявляется через влияние землеустроительных мероприятий на окружающую природную среду и характер использования земли и выражается в улучшении окружающей среды, сохранении и воспроизводстве нарушенных природных ландшафтов и природных ресурсов.

Эффективность землеустройства должна рассматриваться с двух сторон: народнохозяйственной и хозрасчетной (коммерческой). Народнохозяйственный эффект определяется при разработке федеральных и региональных целевых программ использования и охраны земель, схем землеустройства субъектов АР Крым, административных районов, территорий сельских советов, схем и проектов перераспределения земель, формировании специальных земельных фондов, составлении проектов образования новых и упорядочения существующих объектов землеустройства. Хозрасчетная (коммерческая) эффективность землеустройства отражает влияние намеченной проектом внутрихозяйственного землеустройства организации территории конкретной сельскохозяйственной организации, крестьянского (фермерского) хозяйства, а также реализации отдельных или комплекса мероприятий, определенных рабочими проектами на эффективность их производства.

Экономический эффект внутрихозяйственного землеустройства состоит: при размещении внутрихозяйственных подразделений, производственных центров и магистральных дорог - в снижении ежегодных издержек производства и различного рода потерь (под застройку, строительство); при организации угодий и севооборотов - в приросте чистого дохода; при устройстве территории севооборотов, многолетних насаждений и кормовых угодий - в снижении затрат на выполнение производственных процессов и предотвращения потерь производства.

При оценке экономической эффективности проекта внутрихозяйственного землеустройства рассчитываются технико-экономические, агроэкономические и экономические показатели.

Технические показатели проекта внутрихозяйственного землеустройства служат главным образом для оценки созданных проектом пространственных условий организации территории и характеристики технических свойств земли (рельефа местности, механического состава почв, наличия препятствий, культур -технического состояния, размера контуров и т.д.).

В процессе землеустроительного проектирования технические показатели отражают применение при составлении проекта научно обоснованных нормативов по допустимым уклонам в рабочем направлении движения агрегатов, предельной ширине межполосных участков, рекомендуемым размерам земельных массивов, закрепляемым за внутрихозяйственными подразделениями, оптимальным площадям севооборотов, полей, рабочих участков, допустимым расстояниям перегона скота. Технические показатели проекта при этом позволяют судить о том, как выдержаны нормы землеустроительного проектирования, улучшены пространственные условия землевладения и землепользования по сравнению с существующим положением, каковы недостатки и преимущества возможных вариантов.

Агроэкономическое обоснование проекта производится в целях установления соответствия намеченной организации территории требованиям расширения производства, поэтому показатели агроэкономического обоснования характеризуют в основном организационно-хозяйственную сторону проектов внутрихозяйственного землеустройства и представляют собой систему различного рода балансов: рабочей силы, кормов, удобрений, производства и распределения сельскохозяйственной продукции. Агроэкономическое обоснование включает также решение вопросов размещения производства и его отраслей, обоснования организационно-производственной структуры хозяйства, введения севооборотов, что также отображается соответствующими показателями.

Экономическое обоснование проводится в целях выявления наилучшего варианта организации территории, определения эффективности проектных решений по сравнению с существующим положением и снабжения проекта внутрихозяйственного землеустройства стоимостными показателями, характеризующими его эффективность. При этом экономические показатели применяют для сопоставления ожидаемых результатов по улучшению экономики и росту производства продукции различных отраслей, рациональной организации производственных процессов с вызвавшими эти улучшения затратами.

Раздел I. Нормативно-законодательная база

Нормативно-правовая база Государственного земельного кадастра (ГЗК) как одна из основных составляющих правовой системы государства призвана регулировать земельные отношения с целью обеспечения наиболее рационального использования и охраны земель, защищать разнообразные и зачастую противоречивые права и интересы собственников земли, к которым при частной форме собственности относятся землевладельцы, землепользователи, арендаторы и обладатели сервитутов.

В общем случае земельное право можно охарактеризовать, как связей по владению, пользованию и распоряжению землей, включая ее куплю-продажу, сдачу в аренду, дарение, мену, передачу по наследству и т. д.

Исторически сложилась определенная иерархия субъектов земельных отношений, состоящая из физических лиц (граждан) и отдельных собственников (общин), юридических лиц (предприятий, организаций, учреждений), органов местного самоуправления и государственных органов. Государство представляет, объединяет и защищает интересы остальных субъектов земельной иерархии, т. е. обеспечивает соблюдение земельного законодательства на базе контроля за использованием и охраной земель, землеустройства и мониторинга земель, а также высокоточных достоверных данных земельного кадастра.

Субъект государственного земельного права состоит из двух ветвей: законодательной и исполнительной. Первая ветвь включает ВР (Верховная Рада) Украины, ВР Крыма, областные советы, горсоветы Киева и Севастополя, районные советы, городские советы, районные советы городов, поселковые советы, сельские советы. Вторая ветвь государственного земельного права включает (Кабинет Министров) КМ, областные, городские и другие государственные администрации.

В компетенцию ВР Украины в области земельных отношений входит:

1) принятие Конституции, Земельного кодекса, Земельного кадастра и других законов в области регулирования земельных отношений;

2) определение принципов государственной политики в области. использования и охраны земель;

3} утверждение общегосударственных программ по исполъзова нию и охране земель;

4) установление и изменение границ районов и городов;

5) согласование вопросов, связанных с изъятием (выкупом) Особо Ценных земель;

6) решение других вопросов в области земельных отношении Е Соответствии с Конституцией Украины.

Полномочия КМ Украины в области земельных ресурсов:

1) проведение государственной политики в области земельных отношений и обеспечение ее реализации;

2) координация работ по проведению земельной реформы;

3) разработка и реализация общегосударственных и региональных программ использования и охраны земель;

4) ведение ГЗК, в т. ч. государственной регистрации земельных участков;

5) государственная экспертиза программ и проектов по вопросам землеустройства, ГЗК, охраны земель, реформирования земельных отношений, а также технико-экономических обоснований этих программ и проектов;

6) разработка экономического и правового механизма регулирования земельных отношений;

7) участие в разработке и осуществлении мер по развитию рынка земель;

8) осуществление международного сотрудничества в области земельных отношений;

9) решение других вопросов в области земельных отношений Соответствии с законом.

Местные законодательные и исполнительные органы действуют в области земельного права в рамках наданных им полномочий.

Нормативно-правовая база ГЗК Украины, т. е. земельные отношения в основном формируются и обеспечиваются следующими документами:

1) Конституцией Украины;

2) Земельным кодексом Украины;

3) кодексами природных ресурсов (земельным, лесным, водным);

4) законами (о предприятии, о фермерском хозяйстве, о хозяйственном товариществе, о плате за землю, о госбюджете);

5) постановлениями ВР Украины (о земельной реформе, об ускорении земельной реформы и приватизации земли, о форме государственных актов);

6) указами Президента Украины (о неотложных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства, о приватизации и аренде земельных участков не сельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности);

7) декретами КМ (о реформе договора на право временного пользования землей, о порядке ведения ГЗК, о методике денежной оценки земель).

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется также многочисленными нормативно-методическими документами Госкомзема Украины (инструкциями, методическими указаниями, положениями).

Все перечисленные выше нормативно-правовые документы государства направлены на обеспечение прав на землю субъекта всех уровней (граждан и юридических лиц -- на земли частной собственности, территориальных громад -- на земли коммунальной собственности, государственных органов -- на земли государственной собственности), а также на рациональное использование и охрану земель.

Кратко рассмотрим особенности права собственности на землю на частном коммунальном и государственном уровнях.

Частная собственность на землю

Граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании: договоров купли-продажи, дарения, мены и др. сделок; бесплатной передачи из земель др. форм собственности; приватизации ранее предоставленных в пользование участков; выделения в натуре принадлежащей им доли (пая).

Юридические лица приобретают право собственности на землю (для осуществления предпринимательской деятельности) в случае:

1) договоров купли-продажи, дарения, мены, других сделок;

2) внесения земельных участков его учредителями в уставный фонд;

3) принятия наследства;

4) возникновения других оснований, предусмотренных законом.

Основными документами на право владения и пользования землей являются Свидетельства о праве собственности на землю и договоры аренды (ДА). Первоначально Свидетельства о праве собственности на землю были в 4-х вариантах:

1) на право частной собственности на землю для граждан;

2) на право коллективной собственности на землю для коллектива граждан;

3) на право постоянного пользования для юридических лиц;

4) на право постоянного пользования для граждан.

Пользование на условиях аренды удостоверяется договором

Аренды.

Выдаче Свидетельств о праве собственности на землю предшествуют съемки земельного участка с привязкой к государственной геодезической сети (ГГС) и разработка технической документации. Техническая документация состоит из 12 пунктов, включая план земельного участка.

На основании технической документации заполняется Свидетельство о праве собственности на землю. Основное содержание Свидетельства о праве собственности на землю на право частного владения землей:

1) кому выделяется государственный акт;

2) место жительства заявителя;

3) на основании решения, какого Совета выдается Свидетельство о праве собственности на землю;

4) дата и номер решения;

5) площадь земельного участка;

6) место расположения земельного участка;

7) целевое назначение земельного участка;

8) место хранения Свидетельства о праве собственности на землю;

9) номер регистрации Свидетельства о праве собственности на землю;

10) план внешних границ (меж), описание меж, масштаб, целевое назначение участка.

План подписывает начальник районного отдела земельных ресурсов и ставит печать. На 4-й странице Свидетельства о праве собственности на землю приводится экспликация и таблица изменений. Все Свидетельства о праве собственности на землю имеют серии и номера. Бланки Свидетельства о праве собственности на землю являются документами строгой отчетности и сохраняются в сейфах, или шкафах райотдела. Свидетельства о праве собственности на землю выдаются и регистрируются тем советом базового уровня (сельский, поселковый, городской), который принял решение о выделении, или передаче земельного участка в частное владение. Если решение принято облсоветом, или ВР, то выдача и регистрация Свидетельства о праве собственности на землю осуществляется райсоветом. Свидетельства о праве собственности на землю регистрируется в книге записей (регистрации) Свидетельства о праве собственности на землю по установленному образцу.

Основное содержание договора аренды (ДА):

1) дата заключения;

2) между кем заключен договор;

3) название владельцев и землепользователей и их место нахождения;

4) предмет договора: кто предоставляет участок, на основании какого решения, его номер и дата, кто принимает участок, его площадь, состав угодий, целевое назначение участка;

5) обусловливается размер арендной платы.

Порядок проведения нормативно-денежной оценки земель.

В соответствии со ст. 15 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 № 1378-IV, основанием для проведения нормативной денежной оценки земель населенного пункта является решение соответствующего сельского, поселкового, городского совета о проведении нормативной денежной оценки земель населенного пункта. На основании вышеуказанного решения органом местного самоуправления заключается договор на выполнение работ по разработке технической документации по нормативной денежной оценке земель населенного пункта с организацией, имеющей соответствующую лицензию на выполнение этого вида работ.При составлении договора на выполнение работ, необходимо руководствоваться типовым договором на выполнение работ по разработке технической документации по проведению нормативной денежной оценки земель, утвержденным приказом Госкомзема Украины от 04.07.2008 № 156.Неотъемлемой частью договора является техническое задание на выполнение работ по нормативной денежной оценке земель населенных пунктов, которое согласуется с разработчиком (исполнителем) и утверждается заказчиком (органом местного самоуправления).Техническая документация по нормативной денежной оценке земель населенных пунктов разрабатывается в соответствии со стандартом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам «Оценка земель. Правила разработки технической документации по нормативной денежной оценке земель населенных пунктов», утвержденным приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 24.06.2009 № 335.Для определения средней (базовой) стоимости земель населенного пункта используются данные о затратах на освоение и обустройство территории, предоставляемые, в случае наличия, органами местного самоуправления. В соответствии со ст. 24 Закона Украины «Об оценке земель» финансирование работ по разработке вышеуказанной технической документации осуществляется за счет средств Государственного бюджета Украины, местных бюджетов, а также за счет других источников. В соответствии со ст. 21 Закона Украины «Об оценке земель» и ст. 9 Закона Украины «О государственной экспертизе землеустроительной документации» от 17.06.2004 № 1808-IV, разработанная техническая документация по нормативной денежной оценке земель населенных пунктов подлежит обязательной государственной экспертизе землеустроительной документации. Согласно Методике проведения государственной экспертизы землеустроительной документации, утвержденной приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 03.12.2004 № 391, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины от 21.12.2004 № 1618/10217, проведение обязательной государственной экспертизы технической документации по нормативной денежной оценке земель городов республиканского значения осуществляется Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам, остальных населенных пунктов Автономной Республики Крым - Республиканским комитетом по земельным ресурсам Автономной Республики Крым. После получения положительного заключения государственной экспертизы землеустроительной документации, вышеуказанная техническая документация утверждается соответствующим сельским, поселковым или городским советом (ст. 23 Закона Украины «Об оценке земель»)

Раздел 2. Общие сведения об объекте земельных отношений

2.1 Характеристики территории сел Укромное и Совхозное входящих в Укромновский сельский совет.

Село Укромное Укромновского сельского расположено в центральной части Симферопольского района, расстоянии 12км от г. Симферополя, вдоль автодороги Херсон-Симферополь, имеет вытянутую форму с севера на юго-восток. Территорию села разделяет р. Салгир на две части - восточную и западную.

В обоих массивах основной структурно-планировочной единицей села являются кварталы новой и старой малоэтажной застройки приусадебного типа.

Численность населения с.Укромное, по данным исполкома Укромновского сельского совета, составляет 4641 человек, площадь села в утвержденных границах, составляет 332,7100 га.

Центром села являются 5 и 6 земельно-оценочные районы, где расположены магазины, клуб, сельский совет, школа, парк, амбулотория, общежитие, 2х этажная застройка.

Село электрифицировано, водоснабжение имеется в 2х этажной застройке,а так же 5,6,7 земельно-оценочные районы вода подается по сети водопроводов, из скважин возле «СБА ЛТД».

Теплоснабжение отсутствует.

Уличная сеть представлена улицами с твердым покрытием протяженностью 24,37 км

Территория с.Укромное расположена в пределах Степного агроклиматического района, подрайона II-В и Нижнего предгорного, подрайона III-А.

По материалам экономической оценки земель в 1988 году, территория на которой расположено с.Укромное, относится к 04 земельному району. Почвенный покров села Укромное представлен черноземами щебнистыми слабосмытыми среднесуглинистыми и луговыми легкоглинистыми почвами.

Село Совхозное Укромновского сельского совета расположена на расстоянии 10 км от г.Симферополя.

Численность населения села, по данным Укромновского сельского совета составляет 963 человека, площадь села 70,8815 га.

Основной структурно-планировочной единицей села являются кварталы двухэтажной застройки и одноэтажной застройки приусадебного типа. В селе расположены: детский сад, школа, двух этажная застройка,парк.

Центром села является 9й земельно-оценочный район.

Село электрифицировано и газифицировано. Водоснабжение осуществляется по сети водопроводов из скважин в 8,9,10 районы.

Теплоснабжение, канализация - отсутствует.

2.2 История образования Укромновского сельского совета

Впервые в доступных источниках селение встречается в «Памятной книге Таврической губернии 1889г» по результатам Х ревизии 1887 года, согласно которой в Сарабузской волости Симферопольского уезда числилась деревня Новый Сарабуз с 16 дворами и 105 жителями.

После земской реформы 1890 года Сарабузскую волость ликвидировали и Сарабузы отнесли к Подгородне-Петровской волости. По «…Памятной книжке Таврической губернии на 1892 год» в одной, без разделения на участки, деревне Сарабуз, входившей в Сарабузское сельское общество, числилось 252 жителя в 76 домохозяйствах. На подробной карте 1892 года обозначена одна деревня, подписанная, как Сарабузы, с 98 дворами и смешанным русско-болгарско-татарским населением (Новый Сарабуз на картах не значится). По «…Памятной книжке Таврической губернии на 1902 год» в деревне Сарабуз болгарский, входившей в Сарабузское сельское общество, числилось 210 жителей в 44 домохозяйствах. В Статистическом справочнике Таврической губернии. Ч.1-я. Статистический очерк, выпуск шестой Симферопольский уезд, 1915 г. Сарабуз болгарский числится в Подгородне-Петровской волости Симферопольского уезда.

После установления в Крыму Советской власти, по постановлению Крымревкома от 8 января 1921 года была упразднена волостная система и село включили в состав Сарабузского района. 11 октября 1923 года, согласно постановлению ВЦИК, в административное деление Крымской АССР были внесены изменения, в результате которых был ликвидирован Сарабузский район и образован Симферопольский и Сарабузы включили в его состав. Согласно Списку населённых пунктов Крымской АССР по Всесоюзной переписи 17 декабря 1926 г., в Симферопольском районе числился Сарабуз Болгарский Ново-Сарабузского совета, хотя такого села, как Ново-Сарабуз, не значится. В 1929 году в селе был образован колхоз «Маяк».

В 1944 году, после освобождени Крыма от фашистов, согласно Постановлению ГКО № 5859 от 11 мая 1944 года, 18 мая крымские татары из Сарабуза были депортированы в Среднюю Азию, позже, в июне, та же участь постигла крымских болгар[12]. Официально указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 21 августа 1945 года в Укромное было переименовано село Ново-Сарабуз (видимо, исходя из переименования Ново-Сарабузского сельсовета в Укромновский), хотя более вероятна версия, что переименован был Сарабуз Болгарский. В период с 1954 по 1968 год к Укромному присоединили расположенные рядом сёла: Болград, Кадровое и Соловьёвка.

Раздел 3. Организация и земельно-процессуальный правоотношения осуществления государственного регулирования землеустройства и землеустроительных мероприятий

Основные принципы земельного законодательства в Украине описаны в Земельном кодексе Украины.

Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении его правами (ч.1., ст.79).

К землям Украины относятся все земли в пределах ее территории, в том числе острова и земли, занятые водными объектами, которые по основному целевому назначению подразделяются на категории.

Земли Украины по основному целевому назначению подразделяются на следующие категории (ч1.,ст.19):

земли сельскохозяйственного назначения;

земли жилищной и общественной застройки;

земли природно-заповедного и иного природоохранного назначения;

земли оздоровительного назначения;

земли рекреационного назначения;

земли историко-культурного назначения;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

К землям жилищной и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, используемые для размещения жилищной застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования (ст.38).

Использование земель жилищной и общественной застройки осуществляется в соответствии с генеральным планом населенного пункта, другой градостроительной документацией, планом земельно-хозяйственного устройства с соблюдением государственных стандартов и норм, региональных и местных правил застройки. (ст.39).

Земельные участки каждой категории земель, не предоставленные в собственность или пользование граждан либо юридических лиц, могут находиться в запасе ( ч.2.,ст.19.).

Отнесение земель к той или иной категории осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.( ч.1.,ст.20.)

Как пример осуществления государственного регулирования землеустройства и землеустроительных мероприятий возьмем расчет нормативной денежной оценки земель с. Укромное Укромновского сельского совета.

Методику выполнения работ по денежной оценке земель опредеяют: «Правила разработки технической документации по нормативной денежной оценке земель населенных пунктов», утвержденные приказом Государственного комитета Украины от 24 июня 2009г. № 335.

В соответствии со статьей 289, пункта 2892 Налогового Кодекса Украины, в основе нормативно денежной оценки лежит капитализация рентного дохода.

В основу нормативной денежной оценки земель населенных пунктов положен рентный доход, который образуется благодаря месту расположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства его территории с учетом функциональных и локальных факторов, уровня иженерно-транспортного обустройства, природно-климатические и инженерно-геологические условия, архитектурно-ландшафтная и историко-культурная ценность, экологическое состояние территории населенного пункта.

Определяется базовая стоимость 1м2 земель в зависимости от региональных факторов размещения по формуле:

-Цнм - базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта в гривнах;

-В - затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1м2;

-Нп - норма прибыли, 6%;

-Нк - норма капитализации, 3%;

-Км1 - региональный коэффициент.

Для с.Укромное имеющего статус пригородной зоны г.Симферополя, региональный коэффициент Км1 составляет 1,2.

Коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (Кф), учитывая относительную прибыль существующих в его границах видов экономической деятельности и устанавливается для определенных категорий застроенных земель: жилой застройки, промышленности, коммерческого использования, общественного значения, земли смешанного использования, транспорта и связи, технической инфраструктуры, ландшафтно-рекреационной территории и другие открытые земли.

Переоценка затрат осуществляется по индексам стоимости основных фондов, согласно действующему законодательству Украины.

Коэффициент, который характеризует месторасположение земельного участка (Км), Учитывает влияние ренты месторасположения на общий рентный доход.

Значение данного коэффициента обуславливается интегрированным влиянием региональных, зональных и локальных групп факторов и рассчитывается по формуле:

Км= Км1 x Км2 x Км3, где

Км1 - коэффициент, который учитывает значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах расселения и производства - региональные факторы;

Км2 - коэффициент, который учитывает значение градостроительной ценности территории поселка (экономико-планировочной зоны) - зональные факторы;

Км3 - коэффициент, который учитывает значение особенностей месторасположения земельного участка в границах экономико-планировочной зоны - локальные факторы.

На втором этапе базовая стоимость дифференцируется в границах населенного пункта по экономико-планировочным зонам, которые устанавливаются в зависимости от неоднородности функционально-планировочных качеств территории, которые влияют на размер рентного хода:

- разница в доступности;

- в уровне инженерного обеспечения;

- благоустройства территории;

- развития сферы обслуживания населения;

- экологии территории;

- привлекательность условий среды.

На третьем этапе определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка застроенных территорий соответствующего функционального использования с учетом территориально-планировочных, иженерно-геологических, историко-культурных, природно-ландшафтных, санитарно-гигиенических и нженерно-ифраструктурных особенностей его месторасположения!

Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются в соответствии с «Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденным общим приказом Госкомзема Краины, Минагрополитики украины, Минстройархитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года № 18/15/21/11 и зарегистрировано Минюстом Украины 5 апреля 2006 года №388/12262.

Денежная оценка 1га сельскохозяйственных угодий рассчитывается отдельно на пашню, многолетние насаждения и пастбища.

Таксономическими единицами денежной оценки земель являются агропроизводственные группы почв. Расчет денежной оценки производится по рентному доходу, который образуется при производстве зерновых культур на разных почвах и определяется по данным экономической оценки земель проведенной в 1988г.

Для определения затрат на освоение и обустройство в расчете 1м2 принимается оценочная теория, которая равняется площади застроенной территории с. Укромное в установленных границах.

Структура земель населенного пункта, которая учитывается при расчете средней стоимости 1м2 земель

Таблица 1

Территориальные элементы	Площадь, га
Территория населенного пункта в установленных границах	332,7100
1. Территория, которая учитывается при расчете средней (базовой) стоимости 1м2 земель нас. пункта, в том числе:
Застроенные земли, из них:	285,1670
- под жилой застройкой	1,4108
- земли общественного назначения	5,4201
- земли коммерческого использования	7,2590
- земли транспорта и связи (6,2000 + 0,1605)	6,3605
- земли технической инфраструктуры	0,1873
- земли, которые используются для отдыха и другие открытые земли	46,6153
Приусадебные участки, представленные гражданами, для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных постороек	208,0000
Под хозяйственными строениями и дворами	9,6432
Под хоз. Дорогами	0,2708
2. Территория, которая не учитывается при расчете средней (базовой) стоимости 1м2 нас. пункта, в том числе:	47,5430
Сельскохозяйственные угодья (пашня-23,5777+пастбища-19,8468)	43,4245
Кустарники	0,3644
Прочие земли	0,3029
Внутренние воды (река Салгир)	3,4512

Площадь населенного пункта, которая принимается к расчету для определения средней (базовой) стоимости 1м2, составляет разницу между его общей площадью и площадью, которая не учитывается при расчете (сельскохозяйственные угодья, кустарники, прочие земли и внутренние воды).

332,7100 - 47,5430 = 285,1670 га или 2 851 670 м2.

Имея данные по затратам на освоение и обустройство территории с. Укромное Укромновского сельского совета по состоянию на 01.01.2011г.,которые составляют 65 302 705грн. Рассчитываем:

Средняя (базовая) стоимость 1м2 земель в зависимости от региональных факторов размещения (Цнм), рассчитана по приведенной вначале раздела формуле и сведена в таблицу 2.

Таблица 2

Определение Цнм (грн.)
В (норматив освоения и обустройства) грн/м2	2В	Км1 Региональный фактор	ИТОГО Цнм=2в x 76 Км1
22,90	45,80	1,2	54,96

земельный денежный оценка сельский

Принципы экономико-планировочного зонирования территории с. Укромное Укромновского сельского совета.

Главным в земельно-оценочной структуризации является установление относительной однородности территории по рентообразующим факторам, которые влияют на потенциальную прибыльность и другие социально-экономические преимущества от использования земель населенных пунктов. Использование этих факторов и принципов, а так же анализ сущствующей ситуации в селе на основе изучения картографических материалов и почвенных материалов и обследования территории населенного пункта в натуре, позволило выделить 7 оценочных районов. Описание границ оценочных районов и основные их характеристики приведены в таблице 3.

Земельно-оценочная структуризация территории с. Укромное Укромновского сельского совета

Таблица 3

№ оценоч-ного района	Кварталы и территории, которые входят в район	Площадь, га	Краткая характеристика
1	Район расположен в северо западной части с. Укромное. В нем расположены кварталы жилой застройки, земли коммерческого использования, сельскохозяйственные угодия, земли службы автомобильных дорог в АРК	86,3686	Кварталы жилой застройки, пастбище, ЧП Грачев А.А., автодорога Херсон - Симферополь
2	Район расположен в западной части села Укромное. В нем расположены кварталы жилой застройки, земли коммерческого использования, земли общественного назначения, земли службы автомобильных дорог в АРК, земли историко-культурного назначения	34,3532	Кварталы жилой застройки, пастбище, зеленые насаждения, мечеть, памятник, магазины, АЗС, ООО «Экспертторг»,Автодорога Херсон- Симферополь
3	Район расположен в юго-западной части села. Новые и старые кварталы жилой застройки, сельскохозяйственные угодья, земли общего пользования, земли коммерческого использования, службы автомобильных дорог в АРК	29,7926	Кварталы жилой застройки, пашня, ЧП Колаковский, ЧП Солиев Г.И., ЧП Козлов М.С., ЧП Занкевич А.Н., улицы, автодорога Херсон-Симферополь
4	Район расположен в северо-восточной части села. Кварталы жилой застройки, сельскохозяйственные угодья, земли общего пользования, зеленые насаждения, р. Салгир	32,2573	Кварталы жилой застройки, пашня, пастбище, база спецмедснабжения, зеленые насаждения, р. Салгир
5	Район расположен в центральной части села. Кварталы жилой застройки, сельскохозяйственные угодья, земли общего пользования, земли коммерческого использования, зеленые насаждения, р. Салгир	56,2624	Кварталы жилой застройки, магазины, школа, сельский совет, клуб, амбулатория, административное здание ГП, общежитие, парк, кустарники, улицы, р. Салгир
6	Район расположен в центральной части села. Кварталы жилой застройки, сельскохозяйственные угодья, земли общего пользования, земли общественного назначения, земли коммерческого использования, зеленые насаждения, р. Салгир	48,6529	Кварталы жилой застройки, пашня, детсад, райбыт, ООО «СБА ЛТД», подстанция «Укромное», улицы, р. Салгир
7	Район расположен в южной части села. Кварталы жилой застройки, сельскохозяйственные угодья, земли общего пользования	45,0230	Кварталы жилой застройки, пашня, улицы, р. Салгир
Всего в границах села	332,7100га

Следующая стадия выполнения оцени земель - это экономико-планировочное зонирование территории села - объединение оценочных районов в экономико-планировочные зоны.

Делается это с целью обобщения результатов оценки территории отдельных оценочных районов, и выделение однотипных по потребительским качествам и функциональному использованию зон.

При объединении оценочных районов в экономико-планировочные зоны учитывалось действие трех факторов:

Смежность районов.

Преимущественно однотипное функциональное использование.

Близкие значения индекса Ii (величина индекса отдельных оценочных районов не должны отличаться между собой больше чем на 25 %).Данный индекс высчитывается по формуле:

, где:

Ii- комплексный индекс ценности для отдельного оценочного района;

Ic- общая сумма баллов по всем факторам;

I - Средневзвешенный балл по селу.

Учитывая эти факторы, 7 земельно-оценочных районов с. Укромное Укромновского сельского совета объединены в 5 экономико-планировочных зон, таблица 4.

Результаты пофакторной оценки при определении комплексного индекса ценности территории (Ii)

Таблица 4

№ оценочного района	Площадь, га Si	Сумма балов по району Ei	Средний бал оценочного района	Ii	№ экономико-планировочных зон
1	86,3886	58	4,14	0,91	I
2	34,3532	64	4,57	1,00	II
3	29,7926	61	4,36	0,96	II
4	32,2573	61	4,36	0,96	III
5	56,2624	69	4,93	1,08	IV
6	48,6529	69	4,93	1,08	IV
7	45,0230	64	4,57	1,00	V

Следующим действием определям значение зонального коэффициента Км2 для отдельной экономико-планировочной зоны определяется как средневзвешенное (от площади районов) и индексов Ii оценочных районов,

которые входят в эту зону, результаты расчетов в таблице 5.

Определение зонального коэффициента Км2

Таблица 5

Экономико-планировочные зоны	Земельно-оценочные районы, которые включены в зоны	Площади оценочных районов, га	Км2
I	1	86,3686	0,91
II	2,3	64,1458	0,98
III	4	32,2573	0,96
IV	5,6	104,9153	1,08
V	7	45,0230	1,00

Согласно Порядку нормативной денежной оценки земель населенных пунктов значение коэффициента Км2 должно быть не ниже 0,75 и не выше 1,5.

Учитывая значение коэффициента Км2 и базовую стоимость квадратного метра застроенной территории, в таблице 8 рассчитана стоимость 1м2 застроенной территории в каждой экономико-планировочной зоне.

Расчет стоимости 1м2 застроенной территории по экономико-планировочным зонам с учетом Км2

Таблица 6

Экономико-планировочные зоны	Земельно-оценочные районы, которые включены в зоны	Базовая стоимость 1м2 застроенной территории Цнм	Км2	Стоимость 1м2 в экономико-планировочой зоне Цнз
I	1	54,96	0,91	50,01
II	2,3	54,96	0,98	53,86
III	4	54,96	0,96	52,76
IV	5,6	54,96	1,08	59,36
V	7	54,96	1,00	54,96

Стоимость 1м2 застроенных земель населенного пункта по экономико-планировочным зонам (Цнз) рассчитана по формуле:

,где

Цнм - базовая стоимость одного квадратного метра земель.

Км2 - коэффициент, который учитывает строительную ценность, территории в границах населенного пункта (экономико-планировочные зоны).

Числовые значения пофакторных оценок приняты в границах, ограниченных значениями коэффициентов Км2.

На величину стоимости земельного участка, кроме зональных факторов влияние оказывают локальные факторы и функциональное использование земельного участка.

Общий локальный коэффициент Км3 определяется путем произведения всех локальных коэффициентов, которые проявляются на данном земельном участке. При этом произведения локальных коэффициентов не должно быть ниже 0,50 и выше 1,50.

При расчете денежной оценки с. Укромное Укромновского сельского совета, для определения зонального коэффициента км3, были использованы следующие факторы:

Функционально-планировочные:

в зоне пешеходной доступности общественных центров (1,04-1,2)

Общественный центр - это зона концентрированного сосредоточения учреждений обслуживания. Зона пешеходной доступности общественных центров составляет 300-500 м. Значение коэффициента данного фактора в 5,6 и частично во 2,3 земельно-оценочных районах , в границах с. Укромное, определено на уровне -1,20.

в зоне магистралей повышенного градостроительного значения (1,05-1,2)

Магистраль районного значения, (ул. Молодежная), транспортно-грузовая магистраль, ул. Путилинская и ул. Октябрьская центральные улицы села. Зона влияния 100 м. Коэффициент 1,20.

в зоне пешеходной доступности скоростного городского и внешнего транспорта (1,04-1,15)

Укромновский сельский совет расположен вдоль автодороги Херсон-Симферополь протяженностью 2.3 км и имеет 5 остановок общественного транспорта, шестая остановка расположена в центре села. Пешеходная доступность 500-1000 м. В III и V экономико-планировочных зонах значение данного коэффициента не применялось.

в зоне пешеходной доступности ботанических садов парков, курортов, пляжей (1,04-1,15)

На территории сельского совета имеются земли отдыха (зеленые насаждения общего пользования), поэтому значение данного локального фактора принято 1,15 для5,6 земельно-оценочных районов.

Инженерно-инфраструктурные факторы (участок примыкает к улице):

без централизованного водоснабжения (0,90-0,95)

На сегодняшний день водоснабжение есть в 7, частично в 5,6 земельно-оценочных районах. Остальные районы, для водоснабжения используют колодцы. Значение коэффициента данного фактора, в границах села определено на уровне 0.95 в1,2,3,4 и частично 5,6 земельно-оценочных районах.

Историко-культурные факторы в зоне охраны отдельных памятников (1,06-1,12)

Согласно данных Республиканского комитета по охране культурного наследия - список памятников местного и национально значения, расположенных на территории АР Крым (по состоянию на 01.01.2012г.), в границах села Укромное у поворота дороги от автодороги Херсон-Симферополь на ул. Путилинскую, расположен памятник - Братская могила советских воинов и памятный знак в честь воинов-односельчан апрель 1944г., 1941-1945 г.г. (второй земельно-оценочный район), охранная зона в радиусе 10 м.

Санитарно-гигиенические факторы в санитарно-защитной зоне (0,80-0,96)

Территории нормативно-финансовых санитарно-защитных зон коммунальных предприятий, кладбищ и производств оценены согласно классификации объектов. Частично значение данного фактора во 2,4,5 земельно-оценочных районах принято 0,96.

в зоне ограничения по уровню напряжения электромагнитного поля (0,90-0,95)

В 6-ом земельно-оценочном районе расположена подстанция РТП «Укромное » 35/10Кв. Охранная зона подстанции 50м. Частично применен коэффициент 0,95. в водоохраной зоне (1,02-1,05)

Согласно «Технической документации по установлению водоохранных зон и прибрежных полос малых рек и водоемов Симферопольского района Крымской области », утвержденной решением исполкома Крымского областного совета народных депутатов, вся территория с. Укромное попадает в водоохранную зону р. Салгир. Значение коэффициента данного фактора в границах села определено на уровне 1,05.

Территория с. Укромное Укромновского сельского совета в границах экономико-планировочных зон подразделяется по функциональному использованию. Коэффициенты, которые характеризуют функциональное использование земельного участка, учитывают относительную прибыльность имеющихся в ее границах категорий экономической деятельности. Состав категорий и значение Кф для каждой категории приведены ниже.

Земли коммерческого использования - 2,50

Земли промышленности - 1,20

Земли жилой застройки, транспорта, связи - 1,00

Земли горной промышленности и горных разработок - 1,00

Земли общественного назначения - 0,70

Земли технической инфраструктуры - 0,65

Земли рекреационного назначения и прочие открытые земли - 0,50

Земли смешанного использования - по расчету

Нормативная денежная оценка земель разного функционального использования в разрезе экономико-планировочных зон и районов, (грн. За м2) рассчитана в прилагающейся таблице 7.

Описание границ экономико-планировочных зон

Таблица 8

Экономико-планировочные зоны	Границы экономико-планировочных зон
I	Экономико-планировочная зона включает в себя 1-ый земельно-оценочный район: - с западной, северной и северо-восточной стороны граничит с землями общего пользования (дороги), расположенными на территории Укромновского сельского совета, с восточной стороны граница проходит по р. Салгир, с южной стороны проходит по переулку Кооперативному.
II	Экономико-планировочная зона включает в себя 2 и 3-ийземельно-оценочный районы: - с западной стороны граничит с землями общего пользования (дороги), расположенными на территории Укромновского сельского совета, с северной стороны проходит по переулку Кооперативному, с восточной стороны границ проходит по р. Салгир, с южной стороны проходит по границе села, с юго-восточной стороны по полосе отчуждения автодороги Херсон-Симферополь.
III	Экономико-планировочная зона включает в себя 4-й земельно-оценочный район: - северной и восточной стороны граничит с землями общего пользования (дороги), расположенными на территории Укромновского сельского совета, с южной стороны граница проходит по переулку Октябрьскому и частично по ул. Салгирной, с западной стороны граница проходит по реке Салгир.
IV	Экономико-планировочная зона включает в себя 5 и 6-ой земельно-оценочные районы: - с северной стороны граница проходит по переулку Октябрьскому, с восточной по границе села и граничит с землями общего пользования (дороги), расположенными на территории Укромновского сельского совета, с южной стороны граница пересекает ул. Дегтеря, ул. Степную, дальше проходит по ул. Октябрьской по переулку до ул. Набережной, с западной стороны граница проходит по р. Салгир.
V	Экономико-планировочная зона включает в себя 7-ой земельно-оценочный район: - с северной стороны граница проходит по ул. Набережной, дальше по переулку до ул. Октябрьской, пересекает ул. СтепнуюЮ ул. Дегтеря, проходит по границе села и граничит с землями общего пользования (дороги), расположенными на территории Укромновского сельского совета, с южной стороны граница проходит по р. Салгир.

Пример расчета нормативно-денежной оценки отдельного земельного участка.

Стоимость земельного участка застроенных территорий определяется по формуле:

Цн= Цнз x Кф x Км3 x Пз, где:

Цн - нормативная денежная оценка земельного участка (в грн.);

Цнз - средняя стоимость 1м2 земель для экономико-планировочной зоны (в грн.);

Кф - коэффициент, который учитывает функциональное использование земельного участка;

Км3 - произведение локальных коэффициентов, которые учитывают местоположение земельного участка в пределах экономико-планировочной зоны;

Пз - площадь земельного участка.

Пример. Оценка земельного участка для обслуживания жилого дома и хозяйственных построек расположенного во 2-ой экономико-планировочной зоне 3-го земельно-оценочного района ( ул. Студенческая).

( См. таблицу 7). Цнз - стоимость 1м2 земель для 2-ой экономико-планировочной зоны 3-го земельно0оценочного района составляет 53,86 грн.

Площадь участка - 1500 м2

Функциональное использование участка «Жилая застройка, хоз. дворы с/х назначения» имеет Кф = 1,0.

Согласно схемы проявления локальных факторов, земельный участок находится :

в зоне магистралей повышенного градостроительного значения -1,20;

в зоне пешеходной доступности скоростного городского и внешнего транспорта - 1,15;

без централизованного водоснабжения - 0,95;

в водоохраной зоне - 1,05.

Совокупный локальный коэффициент Км3 составляет:

Км3 = 1,20 x 1,15 x 0,95 x 1,05 = 1,38

Следовательно, нормативная денежная оценка 1м2 земельного участка составляет:

53,86грн x 1,0 x 1,38 = 74,33грн,

а всего земельного участка равна:

74,33грн x 1500м2 = 111495,00грн.

Основные технико-экономические показатели села Укромное

Таблица 9

Показатель	Единица измерения	Значение
Год оценки		2011
Численность населения на 01.01.2011г.	тыс.чел.	4,641
Площадь села	га	332,7100
В том числе застроенная территория, которая принимается при расчете средней (базовой) стоимости	га	285,1670
Средняя (базовая) стоимость	грн. на м2	54,96
Наибольшее значение Км3		1,08
Наименьшее значение Км2		0,91

Кроме земельного налога, в качестве платы за землю используются арендная плата и нормативная цена земли. Арендная плата взимается за земли, сданные в аренду. Ее величина устанавливается по договору. За нижний предел в данном случае берется размер земельного налога. Реальный расчет размера ставок арендной платы базируется на данных по сделкам купли-продажи и аренды земли на первичных и вторичных рынках недвижимости.

Земельный налог и арендная плата используются исключительно на следующие цели:

финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под эти мероприятия, и процентов за их использование;

инженерное и социальное обустройство территории.

Нормативная цена земли применяется при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли, в арендное пользование, при установлении ее общей стоимости, при передаче по наследству и т.п. Нормативная цена земли это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли представляет собой базу налогообложения имущества физических и юридических лиц. Налоговый кодекс предусматривает определение налоговой базы по земле в виде кадастровой стоимости или нормативной цены земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Кабмином Украины. Нормативная цена ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Украины, АРКрым. Органы местного самоуправления могут повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов. Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При осуществлении сделок с земельными участками и иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных законодательством Украины, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным физическим и юридическим лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка.

В Законе «Об аренде земли», важным условием является - ответственность за неуплату арендной платы. Не лишним будет перечесть важные условия договора аренды земли, предусмотренные новой редакцией Закона (ст.15):

объект аренды (местоположение и размер земельного участка);

срок действия договора аренды;

арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения, просмотра и ответственности за ее неуплату;

условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;

условия сохранения состояния объекта аренды;

условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

условия возвращения земельного участка арендодателю;

существующие ограничения (отягощения) относительно использования земельного участка;

определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;

ответственность сторон.

Важными фактором в переходных положениях закона «Об аренде земли» являются законы, которые сформулированы следующим образом:

„Граждане - собственники сертификатов на право на земельную часть (пай) до выделения им в натуре (на местности) земельных участков имеют право укладывать договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, местоположение которых определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования, согласно этим сертификатам с соблюдением требований этого Закона.

После выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных частей (паев) договор аренды земли перезаключается согласно государственному акту на право собственности на земельный участок на одних и тех же условиях, как и в ранее заключеном, и может быть изменен лишь с согласия сторон. Прекращение действия договора аренды допускается лишь в случаях, определенных этим Законом”.

...