Основы земельных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

Основы земельных отношений

Содержание

1. Общая модель земельного рынка

2. Основные элементы земельных отношений

3. Государственное регулирование земельных отношений

Литература

1. Общая модель земельного рынка

земельный рынок собственник перераспределение

Рынок земли - средство перераспределения земли между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее:

? передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;

? установление равновесных цен на землю в различных регионах;

? связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации.

Рынок земли как саморегулирующаяся система включает такие основные элементы, как: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

На рынке земли действуют четыре основных группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы.

Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: сезонные колебания цен, большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и экологических условий; сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и др.

Основные же особенности определяются спецификой самого товара - земли. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

Признаки сегментирования рынка земли

Сегментирование рынка - это один из важнейших инструментов маркетинга. От того, насколько правильно выбран сегмент рынка, во многом зависит успех в конкурентной борьбе. Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар - земля и участники рынка - коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риелторские фирмы используют множественную сегментацию, т. е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка по категории покупателей проводится в основном по четырем признакам: демографическому, психологическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков.

Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару - по земле, позволяющей выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве - от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и другие.

2. Основные элементы земельных отношений

Земельным кодексом РФ (ст. 3) установлено, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Земельные отношения включают в себя следующие важнейшие элементы:

? формы собственности на землю (частная, государственная, муниципальная, общинная и т. п.);

? отношения хозяйственного использования земли;

? формы управления земельными ресурсами (система политических, социально-экономических, правовых и административных мер, направленных на организацию их использования);

? способы и методы регулирования земельных отношений.

Рассмотрим перечисленные аспекты земельных отношений подробнее.

Собственность в самом общем смысле выражает присвоение тех или иных благ и является чрезвычайно сложным понятием. Экономические науки рассматривают ее в связи с реальным присвоением и хозяйственным использованием имущества (прежде всего средств производства). Юриспруденция устанавливает правовые характеристики такого присвоения, его отражение в законах, принимаемых государственной властью, обязательных для исполнения всеми гражданами.

Собственники земли далеко не всегда являются производителями сельскохозяйственной продукции; они могут передавать землю другим лицам. Так возникают отношения хозяйственного использования (например, арендные отношения).

Отношения собственности и хозяйственного использования формируют противоречивые экономические интересы, приводящие к конфликтам между групповыми и общественными целями. Поэтому необходимы правовые механизмы управления земельными ресурсами со стороны государства, а также разработка методов экономического регулирования земельных отношений.

Государственное регулирование земельных отношений направлено на организацию рационального использования и охрану земель, путем установления определенных правил и норм владения, пользования, распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики страны в интересах своего народа.

Земельные отношения складываются под влиянием множества факторов, имеющих достаточно сложный состав, структуру, соподчинение и механизм совокупного воздействия. Важное значение при этом имеют историческая преемственность, соответствие земельных отношений социально-экономическим основам общества, необходимость обеспечить финансовую устойчивость экономики, инвестиционную активность отраслей и регионов и т. д.

Существенную роль играют также политические и социально-психологические факторы. К первым из них относятся политические решения и правовые нормы, способы их осуществления и контроля за реализацией, состояние и способность к функционированию пирамиды исполнительной власти, активность и социальная направленность деятельности партий и общественно-политических движений. Вторые включают механизмы мотивации, психологические установки и ориентации конкретных лиц в соответствии с их социальными характеристиками, семейным положением, уровнем жизни, профессионально-образовательным статусом и т. п.

В результате исторического развития любого общества постепенно складывается определенная иерархия субъектов земельных отношений, к которым относятся физические лица (индивидуумы), их сообщества (общины), деловые организации (юридические лица) и государство, их объединяющее, представляющее и защищающее их интересы, многообразные и часто противоречивые.

Субъектами земельных правоотношений (участниками земельных отношений) называются лица, наделенные земельными правами и несущие обязанности, предусмотренные земельным законодательством.

Согласно ст. 5 ЗК участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами. Так, например, согласно ст. 2 и ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101 от 24.07.2002 г., иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов, могут обладать земельными участками и земельными долями из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В Земельном кодексе используются следующие понятия и определения:

* собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

* землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

* землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

* арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

* обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Круг субъектов земельных правоотношений в одном и том же государстве может меняться. Так, в России с ликвидацией монополии государственной собственности на землю, появлением многообразных форм земельной собственности и хозяйственного использования земель он резко расширился.

Российская Федерация, ее субъекты, города федерального значения, автономные области, автономные округа являются субъектами правоотношений государственной собственности на землю. При этом следует учитывать, что, будучи субъектом федеральной собственности, Российская Федерация вместе с тем является субъектом права территориального верховенства и носителем государственного суверенитета. Согласно Конституции РФ суверенитет России распространяется на всю ее территорию, ее Конституция и федеральные законы имеют здесь верховенство.

Административно-территориальные единицы, не являющиеся субъектами Федерации, -- районы, города, поселки городского типа, сельские населенные пункты -- обладают правами муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах их границ (черты населенных пунктов).

В отличие от субъектов правоотношений государственной и муниципальной собственности на землю все иные субъекты земельных правоотношений -- органы государственной власти и местного самоуправления, граждане и юридические лица -- выступают участниками таких видов отношений, как управление землей и ее использование, охрана земельных прав; граждане и юридические лица, кроме того, являются субъектами правоотношений частной и общей (долевой и совместной) собственности на землю.

Органы государственной власти и местного самоуправления выполняют в пределах, указанных в законе, определенные функции по управлению землей. Охрану земельных прав осуществляют государственные правоохранительные органы -- суды общего назначения, прокуратура, арбитражный суд.

Следует различать понятия объект и субъект земельных отношений. Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Будучи всеобщим условием и средством труда, земля является общим объектом всех земельных правоотношений. Однако в зависимости от вида этих отношений понятие земли как объекта может быть различным. Так, если речь идет об участках, для которых установлен определенный правовой режим, непосредственным объектом процессуальных действий могут быть данные кадастра и мониторинга земель, решение компетентного органа о предоставлении земельного участка и т. д.

Круг объектов земельных правоотношений в сфере государственной и муниципальной собственности определяется законодательством. Так, объекты земельных правоотношений федеральной собственности определены Указом Президента РФ «О федеральных природных ресурсах». К ним относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, осуществления других функций, отнесенных к ведению органов государственной власти; земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, а также участки особо охраняемых природных территорий федерального значения.

К объектам земельных правоотношений государственной собственности субъектов Российской Федерации относятся земли, находящиеся в пределах их административно-территориальных границ, за исключением земель, составляющих федеральную, муниципальную, частную или иную форму собственности на землю. Соответственно объектами муниципальной собственности являются земли, находящиеся в границах административных районов, населенных пунктов, кроме земель, составляющих государственную, частную, общую собственность. Объектами земельных правоотношений частной и общей собственности выступают индивидуальные обособленные в натуре и юридически закрепленные земельные участки, предоставленные (приобретенные) в собственность в установленном порядке гражданам и юридическим лицам, а также земельные акции и земельные доли (паи) членов коллективов сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей долевой собственности.

В сфере государственного управления землями объект земельных правоотношений находится в зависимости от компетенции органа управления землей и вида управленческой функции. Это может быть весь земельный фонд (ведение мониторинга земель, государственного земельного кадастра), земля в пределах определенных административно-территориальных границ (предоставление и изъятие земель, планировка земель населенного пункта), отдельный земельный участок (внутрихозяйственное землеустройство).

Индивидуально обособленный в установленном порядке земельный участок независимо от правовых оснований его предоставления (в собственность, землепользование, аренду) составляет объект земельных отношений в области использования земли. При этом он не перестает быть одновременно объектом права собственности на землю соответствующего вида.

Кроме того, помимо земельных участков и прав на них, к объектам земельных правоотношений относятся также прочно связанные с земельными участками объекты (водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и др.), перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению и состоянию. Поэтому эти объекты находятся вместе с земельными участками в нераздельном обороте, если иное не предусмотрено законом.

В правоохранительных земельных правоотношениях объектами являются установленный законом земельный правопорядок, права и законные интересы участников земельных правоотношений.

Земельные отношения зависят от решения некоторых базовых вопросов, главный из которых -- вопрос о собственности на землю.

Формы земельной собственности и организационно-политические и правовые механизмы, их реализующие, способны либо ускорять, либо замедлять развитие экономики. В зависимости от того, насколько полноценно субъекты собственности реализуют свои права на землю, а также на результаты ее производительного использования, определяется сила мотивов к расширению производства.

Земельная политика каждого государства в конкретный период его развития во многом складывается под влиянием общей социально-экономической политики и выражается в правилах распределения и использования земельного фонда, ограничениях и стимулах в этой области.

В настоящее время получили распространение различные формы земельной собственности -- частная, общая (совместная), государственная и др. Кроме того, имеются различные формы пользования землей, которые подразделяют на срочные и бессрочные, платные и бесплатные и т. д.

3. Государственное регулирование земельных отношений

Виды и содержание функции регулирования земельных отношений определяются Конституцией РФ, Земельным кодексом и другими нормативными актами в соответствии с экономическими, социальными и специальными требованиями к организации использования и охраны земель.

Основными функциями государственного регулирования владения и пользования земельным фондом являются:

? планирование и прогнозирование использования земель;

? зонирование земель;

? распределение и перераспределение земель;

? ведение государственного земельного кадастра;

? землеустройство и внутрихозяйственная организация землепользования;

? мониторинг земель и контроль за их правильным использованием;

? разрешение земельных споров.

Государственный мониторинг земель

Государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации.

Задачами государственного мониторинга земель являются:

? своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов;

? информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;

? обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным. Государственный мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами.

Литература

1. Кухтин П.В. и др. Управление земельными ресурсами. - СПб.: Питер, 2005;

2. Лукьянчиков Н.Н. Природная рента и охрана окружающей среды. - М.: Юнити-Дана, 2004.

3. Лящевский И.С. Особенности гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах. - М.: Московский государственный университет геодезии и картографии, кафедра земельного права, 2004.

4. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

5. Нагаев Р.Т. Недвижимость Энциклопедический словарь: Землеустройство и кадастр недвижимости. Градостроительство и архитектура. Экономика недвижимости и земельное право. (ГРИФ). - М.: Идел-Пресс, 2005.

6. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - Спб., 2003.

7. Оценка недвижимости. Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой. - М.: Финансы и статистика, 2002.

8. Оценка природных ресурсов. Учебное пособие/Под общей редакцией В. П. Антонова, П.Ф. Лойко - М.: Институт оценки природных ресурсов, 2002.

9. Оценка стоимости земельных участков. Под общей редакцией В.П. Антонова - М.: Издательский Дом "Русская оценка", 2006.

10. Оценка стоимости недвижимости / Под редакцией Грибовского С.В., Ивановой Е.Н., Львова Д.С., Медведевой О.Е. - М.: Изд-во «Интерреклама», 2003.

11. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. - М.: Юрайт-Издат, 2007.

12. Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель. - М.: Экономика, 2004.

13. Прорвич В.А. Стандартизация оценки недвижимого имущества. - М.: Издательство «Экономика», 2006.

14. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Учебное пособие - М.: Волтерс Клувер, 2006.

15. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. - Спб.: Издательство «МКС», 2007.

16. Фридман Дж., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». - М.: Дело, 1997.

Размещено на Allbest.ru