Теоретические основы оценки стоимости земли и природных ресурсов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

Теоретические основы оценки стоимости земли и природных ресурсов



Содержание

1. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов

2. Земельный участок как объект недвижимости

3. Рента как основной компонент оценки земельного капитала

4. Отрицательная стоимость земли

Литература



1. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов

природный ресурс капитал рента

Земля - это основа жизни и деятельности человека, сфера производства продовольствия, источник получения природных ресурсов и нематериальных благ. Любая деятельность человека неразрывно связана с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства. Кроме этого, земля является составным элементом биосферы, местом размещения природных ресурсов или сосредоточения природных ресурсов, органически связанных с землей.

Таким образом, земля представляет жизненное пространство, сферу жизнеобеспечения человека, среду обитания и сложную природную систему одновременно. Уникальным свойством земли является ее способность с помощью других природных сил продуцировать растительность, в том числе и сельскохозяйственную, и органическое вещество почвы.

В широком смысле слова понятие «земля» охватывает все природные ресурсы и полезности, к которым относят «даровые блага природы», используемые человеком. В эту широкую категорию входят такие ресурсы, как пахотные земли, леса, месторождения полезных ископаемых, водные объекты. Сама земля также является одним из важнейших видов природных ресурсов.

Статья 1 ЗК перечисляет основополагающие принципы земельного законодательства, в частности пункт 1 гласит, что «…регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю».

Таким образом, в теории оценки стоимости земля рассматривается с двух точек зрения.

С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода.

С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.

Природные ресурсы

Природные ресурсы являются первоисточником и исходной оcновой развития человеческой цивилизации. Люди своим трудом создают материальные блага, производные от природных ресурсов, но первоисточником современного материального потенциала человеческого общества все равно остаются природные биологические и минеральные ресурсы земли.

К природным ресурсам относятся природные объекты и явления (тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышению качества жизни людей. Природные ресурсы могут быть использованы в качестве:

- средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);

- источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых, гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т.д.);

- сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая для технических нужд);

- предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и минеральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные, водные биоресурсы и т.д.);

- мест отдыха и лечения;

- объектов научного изучения (материалы для фармацевтики, косметологии; генетические ресурсы, используемые в селекции т.д.);

- ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживающие экологический баланс и приемлемое качество окружающей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регулирование водного режима и т.д.).

Классификация природных ресурсов

Природные ресурсы подразделяются на:

· возобновимые;

· невозобновимые;

· условно возобновимые.

Основное различие между данными категориями природных ресурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как уголь, нефть, руда -- исчерпаемы, так как образуются на протяжении длительного периода времени, значительно превышающего историческое время. Живая природа является саморегулируемой системой и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на протяжении не столь длительного периода и, бесконечно длительное время служить человеку, давая стабильное количество растительной и животной продукции.

Возобновимые природные ресурсы

К возобновимым относятся биологические ресурсы, основными видами которых являются:

- растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные насаждения, используемые для получения древесины и другой продукции; дикорастущие пищевые, лекарственные и технические растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т.д.);

- наземные животные (охотничьи и промысловые животные);

- водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);

- генетические ресурсы (генетический материал, получаемый от диких форм животных и растений и используемый в медицине производстве натуральных пестицидов, селекции растений и животных в сельском хозяйстве);

- поверхностные воды.

Невозобновимые природные ресурсы

К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые, которые подразделяются на:

- топливно-энергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);

- черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа, марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и. др.);

- цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути и др.);

- благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);

- химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфориты, апатиты и др.);

- техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и огнеупоры, цементное сырье;

- строительные материалы (глина, гравий, песок). Последнюю категорию минеральных ресурсов называют общераспространенными полезными ископаемыми.

Условно возобновимые природные ресурсы

К условно возобновимым относятся ресурсы почв, иногда отождествляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.

Земля считается условно возобновимым природным ресурсом, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия может самовоспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи лет, то есть он слишком продолжителен и сопоставим по своим масштабам с геологическими периодами, выходящими за временные рамки одного поколения.

Объекты оценки стоимости природных ресурсов

Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:

1. запасы природных ресурсов;

2. природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.);

3. экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);

4. экологический ущерб.

Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или предметом личного потребления. Например -- запасы нефти и газа в месторождениях, численность животных в охотничьих угодьях за древесины в лесных насаждениях и т.д.

Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в его пределах.

Природные объекты -- это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохозяйственными и иными угодьями.

Природными объектами являются:

- участки леса;

- месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;

- замкнутые водные объекты;

- рыболовные участки рек, нерестилища;

- рыболовные участки шельфа;

- нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.);

- болота;

- другие.

Природные объекты как недвижимое имущество

В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.

С экономической точки зрения природный объект -- это единый объект недвижимости, с которым обычно имеет дело оценщик, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостой для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения, земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, данные предметы образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, обособленные водные объекты и др.

Участки лесного фонда

Согласно ст. 9 ЛК к участкам лесного фонда и правам пользования ими применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства РФ о земельных участках, если иное не установлено ЛК. Налицо приоритет лесного законодательства перед гражданским и земельным.

В соответствии с преамбулой ЛК регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение. В то же время в ст. 6 ЛК выделены следующие объекты лесных отношений:

* лесной фонд;

* участки лесного фонда;

* леса и их участки, не входящие в лесной фонд;

* древесно-кустарниковая растительность.

По ст. 9 ЛК к участкам лесного фонда относятся участки леса, лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и нелесных земель. Иными словами, объектами лесных отношений могут быть как земельные участки без леса, так и лес, растущий на землях иного назначения. Но независимо от наличия или отсутствия леса на земельном участке из категории земель лесного фонда объект правоотношений -- участок лесного фонда.

Таким образом, участок лесного фонда -- это земельный участок из категории земель лесного фонда, являющийся в совокупности с растущим на нем лесом единым объектом имущественных, природоохранных, природоресурсных и земельных правоотношений, регулируемых в первую очередь лесным законодательством.

Участки недр

В соответствии с Законом о недрах недра в границах территории России, включая подземное пространство и находящиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Хозяйствующий субъект в настоящее время может пользоваться участком недр на основании не гражданско-правовых договоров, а на основании лицензии, т.е. отношения по поводу использования недр не являются гражданско-правовыми отношениями, это отношения недропользования, исключенные в настоящее время из сферы правового регулирования ГК и Закона о регистрации прав.

2. Земельный участок как объект недвижимости

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок».

Земельный участок - это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений. Однако в соответствии со ст. 261 Гражданского кодекса РФ «…право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения». В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка.

«Земельный участок как объект земельных отношений -- это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке» (п. 2 ст. 6 ЗК).

Однако, согласно ст. 1 ЗК один из основных принципов земельного законодательства провозглашает «…единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (подпункт 5 п.1 ст. 1 ЗК).

Таким образом, определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следует отметить, что в качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые.

Однако возможны ситуации, когда определить, является ли та или иная вещь принадлежностью по отношению к главной (недвижимой) вещи либо является необходимой частью этой недвижимости, достаточно сложно (например, жалюзи к окнам здания). Интересен в этом отношении опыт США, где используется такое понятие, как постоянная принадлежность (fixture), под которой понимается движимое имущество, которое вследствие прикрепления к недвижимости или вследствие связи с недвижимостью при пользовании им признается недвижимым имуществом.

При рассмотрении конкретных дел американские суды применяют критерий разумного человека: мог ли разумный человек, хорошо знакомый с данной местностью, а также с фактами и обстоятельствами дела, иметь основания считать, что лицо, прикрепившее движимое имущество к недвижимости или пользующееся им в связи с недвижимостью, имело намерение превратить это имущество в постоянную принадлежность. Намерение сторон, таким образом, приобретает решающее значение. При этом такие предметы, как кирпичи, бревна, балки и т.д., в случае если они встроены в здание, становятся частью недвижимого имущества независимо от заключения сторонами прямо выраженного соглашения об обратном. Суды признавали в качестве принадлежности к главной вещи малоценные предметы, которые не были прикреплены к недвижимости (ключи к дверям, жалюзи для окон и т.д.).

В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны, таким образом, следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должны повлечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут прежде всего решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен.

В настоящее время можно говорить только о начальных этапах работ по возврату к такому подходу. В частности, c 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» В дальнейшем возможно объединение системы учета и системы регистрации прав, как, например, в ряде зарубежных стран. В Законе заложена подобная интеграция, пока на уровне единой информационной системы.

Пока же действующее законодательство Российской Федерации рассматривает земельные участки и расположенное на ней недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Особенности земли как товара.

Земля обладает двойственной природой и может рассматриваться как природный ресурс или некая территория, используемая для разных целей, и как объект недвижимости, имущественные права на который могут выступать в качестве товара. Как природный ресурс земля обладает социальной и экономической ценностью, величина которой зависит от тех функций, которые она выполняет. Как товар земля обладает стоимостью, которая также может быть измерена и определена.

По мере углубления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как и любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли, предназначенной для конкретного пользователя, рыночная - это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Товаром являются земельные участки и отдельные права на них. Как товар земля обладает определенной спецификой, обусловленной ее природой.

Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов оценки.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.

3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

К особенностям земли как товара относится: ее ограниченность и невосполнимость, как природного ресурса, долговечность, возможность многофункционального использования, уникальность и невозможность перемещения, то есть недвижимость. Данные особенности являются основными факторами, формирующими стоимость любого земельного участка.

Ограниченность и невосполнимость земли проявляется в том, что земельный участок не может быть создан рукотворно. Вследствие этого предложение земельных участков отличается относительной стабильностью, поскольку количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.

Долговечность проявляется в том, что земля, как пространство, территория не подвержена физическому старению, не разрушается и не исчезает со временем и может быть использована практически в течение неограниченного количества времени за исключением случаев ее загрязнения, приводящих к невозможности дальнейшего использования, например радиоактивного заражения, истощения почв в результате эрозии, засоления и других подобных явлений. Резкие изменения в количественных характеристиках земли, приводящими к невозможности ее дальнейшего использования бывают связаны с природным катаклизмами или геологическими процессами, протяженность которых выходит за рамки человеческой жизни.

Многофункциональность использования означает, что один и тот же участок может использоваться разными способами в зависимости от тех функций, которые могут выполнять природные объекты, а также от видов землепользования, которые разрешены для данного участка. Возможность многофункционального использования связана со способностью земли производить различные товары и услуги и служить местом различных видов пользования. Использование земли может быть альтернативным, то есть исключающим другие виды пользования, например застройка, а также многоцелевым, означающем получение доходов более, чем от одного вида пользования.

Пользование, приносящее большие доходы, считается наиболее эффективным.

Уникальность земли как товара проявляется в разном качестве земельных участков, которое определяется различной продуктивностью, связанных с данным земельным участком природных объектов, например почвы или леса; расположением земельного участка, изменить которое нельзя. Последняя особенность самым тесным образом связана с таким свойством земли как ее недвижимый в вещественном отношении характер. Земельный участок не может быть перемещен в другое место или заменен другим участком. Благодаря неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением.

Ограниченность в способах использования. Землю нельзя использовать произвольно исключительно по своему усмотрению, а только тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть считается приемлемым для общества. Это связано с тем, что при использовании земли в силу ее ограниченности и двойственного характера, возникает множество конфликтов интересов, как в отношении способов использовании, так и в отношении распределения доходов, получаемых от владения и использования земельных участков. Во всех странах существует государственное регулирование землепользования, результатом чего является установление определенных ограничений и запретов, а также мер экономического воздействия на землепользователей, оказывающих сильное влияние на поведение рынка земли и формирование рыночной стоимости земельных участков.



3. Рента как основной компонент оценки земельного капитала

Анализируя экономическую историю мира, можно увидеть, что во все времена, пока существует земельная собственность, существует и специфическая форма платы за пользование землей - земельная рента.

Физиократы считали, что рента, которую они называли чистым продуктом, является даром природы, что земля дарует её собственнику дополнительный продукт. Впервые экономическую природу ренты показал Д. Рикардо. Он обратил внимание на то, что цена на зерно на рынке не зависит от издержек производства: было ли то зерно произведено на плодородных землях, где издержки были минимальны, или его произвели в менее благоприятных условиях, потребовавших больших издержек, - цена зерна едина. Д. Рикардо писал: «Не потому хлеб дорог, что платится рента, а рента платится потому, что хлеб дорог. Цена хлеба нисколько не понизилась бы, если бы даже землевладельцы отказались от своей ренты». А это значит, что зернопроизводитель, хозяйствующий на лучших землях, получает дополнительный доход по сравнению с зернопроизводителем, хозяйствующим на худших землях. Вот этот дополнительный доход Д. Рикардо и назвал земельной рентой.

При этом худшие земли, на которых при данной цене на зерно ещё имеет смысл его возделывать, называются предельными землями. Вполне очевидна относительность понятия предельных земель. Во-первых, те участки, которые предельны с точки зрения спроса на зерно, могут оказаться далеко не предельными, скажем, для развития пастбищного скотоводства. Во-вторых, вследствие подвижности спроса на сельскохозяйственную продукцию предельные земли могут перемещаться с участков с более высоким плодородием на участки с меньшим плодородием при расширении спроса и наоборот - при его сокращении. Однако на каждый момент времени существуют предельные земли, на которых издержки производства какой-либо сельскохозяйственной продукции покрываются ценой. Понятно, с падением спроса на сельскохозяйственную продукцию в целом именно эти земли в первую очередь выводятся из сельскохозяйственного оборота.

Таким образом, земельная рента представляет собой разницу между доходом от продажи сельскохозяйственной продукции с земель, не являющихся предельными, и доходом с предельных земель.

Однако то же Д. Рикардо обратил внимание и на другое обстоятельство: рента за пользование землей платится только потому, что количество земли не беспредельно, а качество её не одинаково. Действительно, в период освоения новых земель, когда плодородная земля в избытке относительно продовольственных нужд населения или относительно земли, которую можно обработать тем капиталом, что есть у населения, земельной ренты не существует. Ведь никто же не станет платить за пользование землей, когда есть масса ещё не обращенной в собственность земли, которой поэтому может располагать всякий, кто захочет обрабатывать ее.

Итак, земельная рента возникает благодаря, во-первых, неоднородности земли и, во-вторых, её ограниченности.

Для пояснения природы земельной ренты К. Маркс использовал, на наш взгляд, весьма показательный пример. Пусть все фабрики в стране приводятся в движение паровыми машинами, а одна имеет на своей территории водопад, естественную силу которого может использовать только эта фабрика. Нетрудно заметить, что эта фабрика будет получать дополнительный доход по сравнению с остальными. Водопад - явление ограниченное, каждая фабрика его иметь не может, соответственно владелец водопада всегда будет иметь этот дополнительный доход, т. е. ренту.

Земельная рента представляет собой плату за фактор производства - землю. Но рента в отличие от платы за другие факторы производства (заработной платы, ссудного процента) имеет весьма специфическую природу. Специфика ренты связана именно с тем, что она возникает в силу ограниченности земельного ресурса.

До сих пор мы определяли земельную ренту как дополнительный доход, вытекающий из неоднородности и ограниченности земли как производственного ресурса. С точки зрения всего общества это действительно так: земля - дар природы и не имеет издержек производства (если абстрагироваться от мелиорации). Но для каждого конкретного производителя земельная рента - это производственные издержки. Почему так получается? Общество в целом не имеет альтернатив использования земли: платится или не платится земельная рента, общество - единственный субъект использования этой земли. Поэтому для общества в целом земельная рента - это прибыль, излишек.

Однако на микроуровне существует огромное количество вариантов использования одного и того же участка земли: на нём можно возделывать зерно или рожь, его можно использовать под пашню или пастбище, наконец, его можно использовать вообще не для сельскохозяйственного производства, а для постройки дома, торгового центра или завода. Каждое конкретное предприятие должно платить за землю, чтобы получить её для использования именно в своих целях. Поэтому для него рента выступает как производственные издержки. Земельная рента - не заработанный доход.

При аренде земли земельная рента в форме арендной платы поступает к землевладельцу. Но если фермер обрабатывает свою собственную землю, ему не нужно платить за аренду. Значит ли это, что земельная рента в этом случае исчезает? В этом случае рента остаётся в собственности самого фермера, она не различима в той массе дохода, который он получает от продажи своего продукта. Такая рента носит название условно начисляемой рентой.

Формы земельной ренты

Одним из основных рычагов экономического регулирования земельных отношений является механизм платы за землю. С его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за землю является особым видом издержек, связанным с получением дохода в виде ренты.

Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать своё право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся собственностью собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли - в краткосрочной аренде. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Предприниматель берётся за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. Следовательно, земельная рента - это форма экономической реализации собственника на землю. В её составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту.

Дифференциальная рента

Продукты сельского хозяйства уникальны. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают рост спроса па продукцию растениеводства и животноводства. Предложение же земли фиксировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельных участков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодным производство и на худших участках. Этим объясняется и согласие общества платить дань земельным собственникам. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации предприниматели получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты. По своей природе дифференциальная рента отличается от избыточной прибыли, создающейся в промышленности. Она является результатом применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала. В промышленности избыточная прибыль возникает при усовершенствованиях в производстве, которые впоследствии распространяются на другие предприятия.

Дифференциальная рента фиксируется как разность между индивидуальной ценой производства на участках, располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, которая складывается на рынке. Земельная собственность не имеет никакого отношения к созданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в форму земельной ренты.

Надо заметить, что далеко не всегда и не вся добавочная прибыль превращается в ренту. Разница между общей суммой чистого дохода и средним чистым доходом включает в каждой группе хозяйств сумму других видов чистого дохода: конъюнктурного, рационализаторского, страхового и др. Эти виды дохода можно рассматривать как процент (или прибыль) на текущие инвестиции (например, рационализаторский доход и др.).

Возможно образование добавочной прибыли, обусловленной случайно лучшими погодными условиями. Но она носит мимолетный характер и не может превратиться в ренту.

Важно отметить, что дифференциальный земельный доход превращается в ренту не благодаря особым трудовым усилиям работников, занятых в земледелии, а вследствие особых условий производства, связанных с редкостью, невоспроизводимостью и разнокачественностью земли. Но сила природы не источник добавочной прибыли, а лишь естественный базис. Источником ее является труд аграриев.

Дифференциальная рента существует в двух видах дифференциальная рента 1 и дифференциальная рента 2.

Дифференциальная рента 1 связана с различием в качестве земли. Она, в свою очередь, делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, стратегически выгодно расположенных но отношению к материалам, труду и потребителям.

Дифференциальная рента 2 предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологии, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т. д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты. Предприниматель получает дополнительную прибыль.

Дифференциальная рента 2 выступает стимулом земледелия. Она, в отличие от дифференциальной ренты 1, до истечения срока договора присваивается арендатором. Но по истечении срока аренды и эта рента становится достоянием земельного собственника, что является одной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор.

Таким образом:

* дифференциальная рента 1 возникает при экстенсивном ведении хозяйства, дифференциальная рента 2 только при интенсивном земледелии;

* дифференциальная рента 1 образуется на лучших и средних землях, дифференциальная рента 2 и на худших землях;

* дифференциальная рента 1 присваивается земельным собственником, дифференциальная рента 2 временно присваивается предпринимателем-арендатором как вознаграждение за применённый капитал.

Абсолютная земельная рента

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества. В самом деле, собственник земли именно в этом своем качестве, зная, что земля необходима всем - для сельскохозяйственного и промышленного производства, - заставит желающего пользоваться землей, платить за нее арендную плату. И действительно, в английском языке слово "рента" означало первоначально аренду или арендную плату, и эта категория проявляется со всей ясностью и определенностью одновременно с возникновением капиталистического общества. В этой арендной плате заключены две части: одна соответствует проценту на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, ирригация, постройки и т.д.); другая существует всегда и соответствует передаче права пользования землей, или, как говорил Рикардо, пользования исходными и неразрушимыми свойствами земли.

Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что по причине отсталости сельского хозяйства по сравнению с промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество. Следует подчеркнуть, что историческая отсталость сельского хозяйства по сравнению с промышленностью, представляющая собой одно из главных проявлений закона неравномерности капиталистического развития, проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная собственность, препятствующая вложению капиталов в землю и присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин этой отсталости.

Объясняя возникновение абсолютной ренты, мы исходим из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Но должен ли органический состав капитала в сельском хозяйстве всегда отставать от органического состава капитала в промышленности К. Маркс высказал предположение, что "по сути дела эта разница с прогрессом земледелия должна уменьшится".

По темпам роста и органическому строению капитала сельское хозяйство в ряде случаев начинает обгонять промышленность. Вследствие этого сокращается тот избыток стоимости сельскохозяйственной продукции над стоимостью промышленной продукции, который составляет основу абсолютной ренты. При сокращении обычного источника абсолютной ренты может создаваться такое положение, когда крупные фермерские хозяйства должны будут выплачивать фиксированную в арендном договоре абсолютную ренту за счет дифференциальной ренты 2, а основная масса мелких фермеров вынуждена уплачивать арендную плату за счет проедания своих основных средств.

Однако капиталисты-фермеры не могут платить абсолютную ренту за счет средней прибыли или дифференциальной ренты 2 систематически. В этих условиях неизбежно появляется новый источник абсолютной ренты - вздувание цен на сельскохозяйственные продукты выше цены производства и стоимости. В этом случае происходит слияние абсолютной ренты с монопольной прибылью.

Монопольная рента

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты - монопольная рента. Монопольная рента образуется на землях исключительного качества. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов - особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т.д. Например, южная приморская зона Краснодарского края, уникальная для России, имеет пригодные земли для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную ренту. Итак, монопольная рента - эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Неоклассическая теория рентных доходов

Неоклассическое направление в экономической теории исследует проблемы ренты в соответствии с концептуальным подходом теории предельного продукта и предельной отдачи. Именно размеры предельных продуктов определяет вклад и долю каждого из продуктов производства.

При этом выделяется понятие экономической ренты как разницы между платой за услуги ресурса и тем минимальным количеством средств, которые необходимо затратить, чтобы побудить владельцев ресурса предложить его услуги на рынке.

Экономическая рента -- это выигрыш (излишек) по сравнению с альтернативной стоимостью предложения ресурсов. Она аналогична понятию «выигрыша производителя» на рынке продукции. Поэтому экономическая рента трактуется как любой доход, относимый к производственным затратам, который превосходит его альтернативную стоимость. Этот доход возможен лишь при фиксированном предложении ресурса. Ресурсы производства всегда имеют определенное ограничение в коротком периоде. В длинном периоде положение может меняться. Единственным ресурсом, предложение которого неэластично даже в долгосрочных временных интервалах, является земля. Доход, получаемый от ее использования, называют чистой экономической рентой. Общепринято разграничение между первозданными, или неотделимыми, свойствами, которыми землю наделила природа, и искусственными ее свойствами, которыми она обязана деятельности человека. Используя разнокачественные (по плодородию и местоположению и др.) земли, человек на земле работает до тех пор, пока дополнительная отдача, получаемая от дополнительного капитала и труда, не сократится настолько, что она уже не будет вознаграждать его за их приложение. Там, где этот предел достигнут, человек прекращает обрабатывать землю. Но эти условия могут измениться, если вблизи земельного участка будет проложена новая железнодорожная линия или население региона резко увеличится, а ввоз сельскохозяйственной продукции затруднен. Тогда низко плодородные участки могут быть вовлечены снова в обработку, но это потребует существенных дополнительных капиталов и труда.

Дозу капитала, которая будет лишь вознаграждать землевладельца, называют предельной дозой, а отдачу от нее - предельной отдачей. Поскольку отдача от предельной дозы только вознаграждает землевладельца, то одно лишь его вознаграждение за весь труд и капитал должно быть во столько раз больше предельной отдачи, сколько доз он вложил. Все, что он получает сверх этого, образует избыточный продукт земли. Этот избыток достается земледельцу, если он сам является собственником земли.

Собственно рента как экономическая категория означает не просто доход от земли. Это доход от такого фактора производства, предложение которого неэластично. Этим фактором служит земля в силу ее важности, ограниченности, разнокачественности и невоспроизводимости. А.Маршал писал, что «всякое увеличение, получаемое от бесплатных даров природы, чистого дохода, которое не является и не служит непосредственным мотивом каких-либо специальных затрат со стороны землевладельцев, следует при всех обстоятельствах считать рентой». Но это только часть ее. Полная же рента образуется из трех элементов: источником первого служит стоимость почвы в ее нетронутом природном состоянии; второй обусловлен улучшением земли, произведенным человеком, а третий, часто оказывающийся наиболее важным из всех, порождается ростом плотности и богатства населения и средствами сообщения -- шоссейными, железными дорогами и т. д.

Таким образом, три вида рентных доходов, переплетаясь в определенных условиях, друг от друга бухгалтерски не отделимы. Они не отделимы и от прибыли в том случае, когда землевладелец (собственник) и хозяйствующий субъект представлены в одном лице. Если субъекты разные, то рента выступает, как правило, в форме арендной платы, точнее ее части, хотя часть дифференцированной ренты II может остаться и у арендатора.

4. Отрицательная стоимость земли

Считается, что земля является физическим активом, который не подвержен износу. Иначе говоря, земля в процессе своей экономической жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что земельный участок следует рассматривать как бесконечный неистощимый источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать.

Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства, которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатации природных объектов их полезные свойства могут быть потеряны вследствие разрушения или истощения природного ресурса -- почвы, запасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшего восстановления, перевылова рыбы и т.д. Земельный участок (почва, грунт) может быть подвержен различным негативным экологическим воздействиям, которые могут привести к полной утрате его полезных свойств, например в случае химического или радиоактивного загрязнения или деградации почвенного слоя в результате неправильного хозяйствования.

В результате такого воздействия стоимость может принять отрицательную величину. Отрицательная стоимость земли может появиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и радиоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговой эрозии.

Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю превышают приносимый ею доход.

Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих случаях:

1. земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость земли после выполнения данных работ;

2. арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость аренды;

3. владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость земли, свободной от таких обязательств.

Для учета возможности истощения такого актива как земля в Европейских стандартах оценки введены специальные термины: истощаемые активы и экологическое устаревание.

Истощаемые активы -- это такой класс активов (например, месторождения полезных ископаемых, свалки отходов и кладбища), которые имеют ограниченный срок службы вследствие того, что при их использовании происходит исчерпание природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что они больше не могут использоваться экономически для существующей или предполагаемой цели и поэтому постепенно исчерпывают свою стоимость (стоимость остающейся земли или месторождения).

Экологическое устаревание -- снижение стоимости из-за необходимости пересмотра существующего использования земли и принятой технологии с точки зрения фактических и разумно предполагаемых местных национальных и наднациональных положений в сфере регулирования природопользования, директивного или планового контроля за окружающей средой и загрязнением и политикой использования отходов.



Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

3. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 г. № 22-ФЗ

4. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

6. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

7. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

8. Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

9. Федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам».

12. Постановление Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 г. № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей».

13. Постановление Правительства Российской Федерации от 02.12.2000 г. № 918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра».

14. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

15. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

16. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

17. Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»

18. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».

19. Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

20. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

21. Белокрыс А.М. Основы оценки стоимости недвижимости: учебно-практическое пособие для подготовки экономистов Издание 2 - М., 2004.

22. Боголюбов С.А. Земельный участок. Вопросы и ответы. - М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, 2013.

23. Быстров А.В. (составитель), Радченко И.С. Недвижимость: практическая энциклопедия. - М.: ГроссМедиа, 2005.

24. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. - М., 2015.

25. Гольцблат А. Сделки с землей. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. - М., 2005.

26. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник. - М.: Издательство: КноРус, 2006.

27. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью. - М.: Информцентр ХХI века, 2006.

28. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2014.

29. Дитерих Х., Кляйбер В. Оценка стоимости земельных участков. - Томск, 2004.

30. Евстафьева Е.М. Бухгалтерский учет и оценка земли. - М., 2003.

31. Ефимов А.Ф., Толчеева Н.К. Настольная книга судьи по земельным спорам. - М.: ТК «Велби», 2007.

32. Залесский В.В. Земельный участок. - М., 2005.

33. Калинин Н.И. Права на землю. Информационно-справочные материалы. - М., 2014.

34. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. - М.: Изд-во «ЮНИТИ», 2011.

Размещено на Allbest.ru

...