Історичні аспекти формування процесу оцінювання земель населених пунктів в Україні

На Русі міста виникли у феодальний період, тому що феодалізм тут виріс безпосередньо з общино-родового суспільства, минаючи рабовласницький лад. У IX ст. виникли Київ, Новгород, Муром, Житомир, Ростов, Смоленськ, Полоцьк та інші міста, які були важливими ремісничо-торговими центрами й опорними пунктами Давньоруської держави зі столицею в Києві (Київська Русь).

Пращури сучасних українців оселилися на території, яка вже мала за собою давню історію -- з часів палеоліту і неоліту. Величезний вплив на історичне життя тут мала природа краю. Український народ живе на тій самій території, яку здобув з початку свого розселення у Східній Європі, поступившись територією чужим народам, а ту, що він здобув, була продуктом колонізації порожніх, незаселених просторів, з яких не треба було когось усувати та проганяти. Отже, український народ був не завойовником, а мирним колонізатором.

Кожне місто має свою неповторну історію виникнення і розвитку, свою міську культуру, що несе в собі особливості національної культури. Показовим прикладом є історія центра Слобожанщини -- міста Харкова. Початок виникнення міста за малоросійським типом відноситься до 1654 р.

1. Методика, розроблена авторським колективом під керівництвом В. Сотникова (Інститут «КиївНДІПмістобудування»), ґрунтується на визначенні ставок податку на рівні зон містобудівної цінності. Для розрахунків використовували дані про щільність, вартість фондів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктур, а також показники містобудівної цінності. У результаті проведення оцінки можна одержати, крім безпосередньо економічної оцінки, ще й дані щодо відповідності інтенсивності використання території її місцерозташування. Методика В. Сотникова була застосована при оцінці території низки міст України (Біла Церква, Іллічівськ, Луганськ, Львів, Маріуполь тощо), а також Кишинева (Молдова), Чимкента (Казахстан), Дархана (Монголія).

2. Методика, яку розробив Є. Куць (Інститут «КиївНДІПмістобудування»), базується на розрахунку п'яти групи факторів (комплексних умов), що в кінцевому підсумку впливають на визначення коефіцієнта цінності окремих ділянок міста і встановлення диференційованих ставок податку за землю. Особливістю цієї методики є побудова так званих еквіпотенціальних ліній (ізолінії, які з'єднують точки з однаковою цінністю території), що дає змогу оперативно переглядати можливі варіанти зміни ситуації. Методику Є. Куця використовували при оцінці низки міст України (зокрема, Бердянська та Житомира), Алма-Ати та Караганди (Казахстан), Гомеля (Білорусь), чотирьох міст Вірменії.

3. В основі методики, яка ґрунтується на розробках російських фахівців (С. Кабакова) і творчо розвинена спеціалістами інституту «Київпроект» (О. Драпіковський та ін.), лежить досить детальний розрахунок трьох категорій показників для кожної з окремо виділеної земельно-оціночної одиниці (інформаційного району): суспільно-необхідних витрат на соціальну, інженерно-транспортну і природоохоронну інфраструктуру; економічних результатів від зміни характеру використання території; соціальних факторів, що формують економічну цінність міських земель. Окрім Києва, ця методика була застосована в оцінці інших міст України (Бро- вари, Миколаїв, Черкаси тощо).

4. Методика, розроблена під керівництвом О. Розенфельда (Інститут урбаністики), базується на принципах експертної оцінки. Експертами найчастіше виступають представники міста разом із фахівцями-містобудівниками проектних інститутів. Автори методики вважають, що для більшості малих і середніх міст досить участі кваліфікованих фахівців та знання ситуації місцевими керівниками для забезпечення точності оцінки.

5. В основу методики, розробленої авторським колективом під керівництвом Ю. Палехи (ДП УДНДІПМ «Діпромісто» імені Ю.М. Біло- коня), покладено функціональний та соціологічний підходи. Для визначення ролі кожного з оцінюваних факторів використовують дані ґрунтовного соціологічного обстеження, яке проводять у розрізі оціночних районів міста. За результатами оцінки, проведеної за цієї методикою, встановлено інтегральні індекси цінності для кожного з оціночних районів. Методику було використано при виконанні КЕОТ багатьох міст України (Вінниця, Івано-Франківськ, Лисичанськ, Полтава, Тернопіль, Севастополь, Хмельницький тощо).

Попри всі інші розбіжності суть методик КЕОТ, розроблених представниками названих п'яти груп, зводилася до двох принципових підходів: вартісного і функціонального. Охарактеризуємо кожний із них [4].

Вартісний підхід був запропонований С. Кабаковою і творчо розвинений її послідовниками, зокрема при виконанні КЕОТ м. Київ. Суть його полягала у вартісній оцінці окремих факторів, які впливають на цінність земельної ділянки у місті. Таких факторів може бути багато: транспортні, інженерні, екологічні, соціальні тощо. Оцінку кожного з них здійснюють визначенням прямої або непрямої вартості в певній точці міста. Транспортний фактор визначають через витрати на пересування до місць прикладання праці, центрів культурно-побутового обслуговування, місць масового відпочинку та центрів розселення; екологічний -- через втрати здоров'я населення тощо.

Функціональний підхід у поєднанні з експертним і соціологічним підходами визначає відносну цінність території через математичний розрахунок функціональних переваг (або недоліків) її потенціалу. Для цього активно застосовували математичні моделі (матриця транспортної доступності, інженерно-інфраструктурні мережі та ін.).

Методика складалася із вступу та чотирьох розділів (законодавчі основи і принципи економіко-містобудівної оцінки міських територій; економіко-містобудівне зонування території; визначення вартісних показників економічної оцінки; принципи актуалізації показників) та додатків. земельний сільськогосподарський ставка

1. Зміни в законодавчій базі, у результаті яких були затверджені нова назва та економічний статус оцінки (з комплексної її назва трансформувалася в грошову оцінку); оцінку почали визначати як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки.

2. Розширення сфери застосування грошової оцінки земель (землі сільськогосподарського призначення і населені пункти).

3. Перехід функцій контролю розробки оцінки земель від Держкоммістобудування України до Держкомзему України.

4. Диференціація методичних підходів до оцінки земель населених пунктів (на основі оцінки містобудівних якостей території).

Результатом розвитку зазначених процесів стало затвердження Кабінетом Міністрів України у березні 1995 р. Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів Держкомземом, Мінсільгосппродом, Держкоммістобудування України та Українською академією аграрних наук відповідного Порядку грошової оцінки. Із цього часу грошова оцінка земель населених пунктів розвивалася відповідно до існуючої нормативно-правової бази (з урахуванням відповідних змін і доповнень).

Грошова оцінка земельних ділянок в Україні визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

Стаття 201 ЗКУ вказує, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок призначена для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

В умовах економічних перетворень запровадження інституту приватної власності на землю та плати за неї, формування ринку землі, земельно-іпотечного кредитування потреба в грошовій оцінці земель стала нагальною.

Починаючи з 1995 р. в Україні здійснюється грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель у межах населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

Грошова оцінка земель виконує основні функції регулювання земельних відносин:

- визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, визначення розмірів відшкодування втрат і збитків при відводах землі, судових претензіях, економічного обґрунтування раціонального й ефективного використання земель, вартості земель при створенні статутних фондів суб'єктів підприємницької діяльності тощо.

Грошова оцінка земель є також важливим джерелом наповнення бюджетів різних рівнів, консолідації бюджетних коштів для фінансування заходів щодо збереження родючості ґрунтів та охорони земель, виконання робіт по землеустрою і земельному кадастру.

За останні 10--15 років проблемі оцінки земель присвячено значну кількість наукових праць вітчизняних учених. Найбільш вагомий внесок у наукову теорію оцінки земель зробили П.В. Веденічев, Д.І. Гнаткович, В.В. Гор- лачук, Г.О. Гуцуляк, Б.М. Данилишин, Д.С. Добряк, С.І. Дорогунцов, М.Г. Лихогруд, І.І. Лукінов, Т.П. Магазинщиков, В.М. Месель- Веселяк, І.Р. Михасюк, Л.Я. Новаковський, Ю.М. Палеха, П.Ф. Пасхавер, І.А. Розумний, П.Т. Саблук, А.М. Третяк, М.М. Федоров, Б.З. Харченко та ін.

За ці роки опубліковано наукові роботи, в яких висвітлено важливі науково-методичні підходи до оцінки земель в умовах трансформації форм власності на землю, формування ринку земель.

Зміни, що відбулися в сільськогосподарському виробництві, у соціально-економічних умовах жителів населених пунктів, фінансових виробничих показниках різних галузей економіки, особливо аграрної, потребують удосконалення методики здійснення грошової оцінки на новій інформаційній базі. Удосконалення методичних підходів до грошової оцінки земель є необхідною умовою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин із питань оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування, ринку та раціонального використання і охорони земель.

Установлено, що ліквідація державної монополії і запровадження приватної власності на землю, формування ринкових відносин потребують поєднання адміністративних та економічних методів управління земельними ресурсами. Важливим економічним важелем регулювання земельних відносин є дані грошової оцінки земель.

Нормативна грошова оцінка в межах населених пунктів переважно базується на витратній концепції.

Аналіз показав, що процедура проведення нормативної грошової оцінки забудованих земель населених пунктів повинна включати:

• оціночне зонування території населеного пункту;

• визначення встановлених правових та економічних обмежень щодо використання;

• землі в межах оціночних зон;

• визначення базових показників грошової оцінки одиниці площі земель відповідного цільового призначення залежно від освоєння, екологічного стану території, регіональних факторів і місця розташування;

* диференціацію базових показників грошової оцінки населеного пункту за оціночними зонами з урахуванням відповідних локальних факторів.

Окрім того. встановлені чинною методикою, але принципово різні за методичними підходами та методами види нормативної оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів вимагають урегулювання окремими спеціальними підзаконними актами.

Розраховану нормативну грошову оцінку земельних ділянок визначено законом базою оподаткування. Крім того, законодавець змінив принципи формування місцевих бюджетів за рахунок плати за землю тощо.

Вказане обумовило зростання уваги та прискіпливого відношення до оцінки земель як з боку органів виконавчої влади та місцевого самоврядування, так і юридичних та фізичних осіб.

Чинна Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів була затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213 як тимчасова. Протягом наступник років до Методики вносилися зміни та доповнення, зокрема Постановою Кабінету Міністрів України в 2004 р. до назви Методики внесене уточнення «нормативна». Але за своєю суттю та змістом Методика залишається незмінною з 1995 р., при суттєвих змінах у сферах економічних відносин та правового регулювання оцінки земель в Україні.

За період дії Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів у ній виявлено недоліки, які не могли бути об'єктивно враховані під час її затвердження як за браком спеціального закону, який би визначав правові засади проведення оцінки земель та регулював відносини, пов'язані з процесом оцінки земель на час її затвердження, та и за відсутністю досвіду у застосуванні методичних підходів, оціночних процедур та інформаційної бази тощо.

Головними аспектами, які потребують нагальних змін у Методиці, є:

1. Приведення у відповідність до вимог закону «Про оцінку земель».

2. Спрощення та прозорість механізму розрахунків нормативної грошової оцінки земель населених пунктів та окремих земельних ділянок.

3. Відокремлення та врегулювання на законодавчому рівні оцінки земель населених пунктів та земель сільськогосподарського призначення для цілей оподаткування.

4. Необхідність установлення та затвердження нормативів рентного доходу територій населених пунктів.

5. Встановлення та диференціація нормативів рентного доходу від землі для окремих груп населених пунктів та в залежності від факторів антропогенного навантаження на їх території.

6. Приведення ставки капіталізації до реальних показників доходності від володіння, користування та розпорядження земельними ділянками в межах населених пунктів з урахуванням умов, що склалися на ринку капіталу, замість застосування єдиної укрупненої норми прибутку (6%) та норми капіталізації (3%), які не відповідають ринковим економічним умовам господарювання.

7. Приведення переліку інформаційних матеріалів, які є базою для виконання нормативної грошової оцінки, які, згідно з чинним законодавством, застосовуються при виконанні оцінки, замість видів документів, які вже не існують або є застарілими (зокрема, містобудівне обґрунтування, економічна оцінка земель, тощо).

8. Використання застарілих матеріалів оцінки сільськогосподарських підприємств неринкового типу економічної формації радянського періоду при оцінці земельних ділянок сільськогосподарського використання в межах населених пунктів, які крім вказаного недоліку практично не існували в межах населених пунктів, що не дає змогу визначати рентний дохід від їх використання.

9. Врахування особливостей проведення нормативної оцінки земель селищ та сільських населених пунктів.

Зазначене вище призводить до необхідності наукового обґрунтування нової Методики. Затвердження нової Методики і в подальшому прийняття на її базі нового Порядку дасть змогу значно підвищити ефективність земельногосподарської діяльності та призведе до низки позитивних змін в економіці землекористування та регулюванні земельних відносин, а саме: