Проведення аукціонів при передачі в оренду земель сільськогосподарського призначення державної форми власності

Проведення аукціонів при передачі в оренду земель сільськогосподарського призначення державної форми власності

М.В. Коритник, аспірант

Постановка проблеми. Передача в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної форми власності в Україні здійснюється в двох випадках: на аукціонах, або за рішенням місцевих органів виконавчої влади чи територіальних органів центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин. Відсутність правового регулювання та державних коштів на проведення земельних торгів унеможливлює функціонування конкурентного ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні.

Аналіз останніх наукових досліджень і публікацій. Дослідженнями проблем ефективного функціонування ринку земель в Україні займалися досить широкі кола вітчизняних науковців, таких як П.Т. Саблук [3], В.Я. Месель-Веселяк [2], О.М. Шпичак [7-9], І.Г. Кириленко [1], О.В. Ходаківська [5], А.М. Третяк [4], Ю.Д. Білик, А.Д. Юрченко та зарубіжні вчені [10-15]. У нашій країні практичне застосування земельного аукціону як способу відкритої передачі земельних ділянок у користування залишається ще досить недосконалим і малорозвиненим.

Мета статті - запропонувати шляхи удосконалення процесу підготовки та проведення земельних торгів щодо продажу права оренди на землі сільськогосподарського призначення державної форми власності.

Виклад основних результатів дослідження. Станом на 1 листопада 2014 року в земельних відносинах відбулися зміни - рішеннями колегії Держземагентства України запроваджено перший етап заходів реформування сфери земельних відносин в Україні, спрямованих на забезпечення прозорості земельних відносин та розширення повноважень місцевих рад.

Так, із 15.11.2014 року обов'язковим стало врахування позиції органів місцевого самоврядування у питаннях розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності. Під час розгляду питання про надання у власність або користування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності територіальні органи земельних ресурсів надсилатимуть сільським, селищним, міським радам за місцем розташування земельної ділянки запити про висловлення позиції щодо можливості надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, на підставі якої зазначені земельні ділянки можуть бути передані у власність або користування.

З метою реалізації повноважень органів місцевого самоврядування у сфері земельних відносин запроваджуються нові механізми забезпечення їх необхідною інформацією з Державного земельного кадастру - в рамках пілотного проекту буде створена можливість користування відомостями про землі в режимі он-лайн. До проведення пілотного проекту будуть залучені 50 сільських, селищних і міських рад, переліки яких узгоджуються з асоціаціями органів місцевого самоврядування України.

Для забезпечення прозорості земельних відносин із 15.11.2014 року права на земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва продаватимуть на конкурентних засадах. Інформація про перелік таких ділянок та результати відкритих публічних земельних аукціонів регулярно оприлюднюватиметься на офіційному сайті Держземагентства України.

Для спрощення процедури реєстрації прав на земельні ділянки передбачено до кінця року здійснити автоматизовану передачу до Державного реєстру речових прав відомостей про 1,5 млн земельних ділянок, які були зареєстровані в Державному реєстрі земель до 1 січня 2013 року. Враховуючи динаміку наповнення Державного земельного кадастру інформацією про такі земельні ділянки, може бути внесено інформацію про 1,7-1,8 млн земельних наділів. Це значно спростить процедури реєстрації прав для власників цих ділянок.

Вищезазначені заходи є досить позитивними у формуванні сучасного й прозорого ринку земель в Україні, але існує низка суперечностей та недоліків, які заважають належному функціонуванню земельних торгів, як головної складової ринку земель. Отже, необхідно встановити такі недоліки та визначити шляхи щодо їх усунення.

Землі сільськогосподарського призначення на сучасному етапі не використовуються ще належним чином і передача їх в оренду є недостатньо конкурентною. Як показують дослідження, селяни, а це майже 31 % населення України, взагалі не беруть участі в земельних торгах та не одержують належний прибуток, від оренди своїх земельних часток (паїв). Відповідно до положень Закону України № 5494-VI від 20.11.2012 р. внесено зміни до Земельного кодексу України, згідно з якими мораторій на продаж сільськогосподарських земель продовжено до 1 січня 2016 року. Цим Законом визначено, що до набрання чинності закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року забороняється:

купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна їх цільового призначення.

При цьому землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватися у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам. Вони можуть використовувати землі цієї категорії для ведення особистого селянського господарства, індивідуального або колективного садівництва, городництва, товарного виробництва, лише на умовах оренди.

Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах, а також прав на них регламентовано главою 21 Земельного кодексу України (ст. 135-139 ), в яких розкривається механізм проведення торгів.

Сутність їх полягає в тому, що єдиною формою проведення цих торгів визначено аукціон, за результатами якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів. Таким переможцем стає особа, що запропонувала найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за право користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів, та підписала протокол, що ведеться в ході проведення земельного аукціону.

Організаторами земельних аукціонів у межах своїх повноважень виступають виконавчі й місцеві органи влади, які здійснюють розпорядження щодо тих чи інших земельних ділянок. Виконавцем торгів є суб'єкт господарювання, що має ліцензію на проведення земельних торгів та який уклав з організатором торгів договір на їх проведення.

Організатор земельних торгів забезпечує підготовку лотів до проведення торгів, яка включає:

вибір виконавця землевпорядних та оціночних робіт, виконавця торгів;

укладення договорів на виготовлення землевпорядної і оцінної документації;

державну реєстрацію земельних ділянок, державну реєстрацію майнового права на земельну ділянку;

укладення договору з виконавцем на проведення земельних торгів;

визначення переліку земельних ділянок, які підлягають продажу на земельних торгах;

визначення стартової ціни продажу або стартових розмірів плати за користування; визначення дати й місця проведення торгів.

Крім того, слід зазначити, що відповідно до вимог законодавства земельні торги проводяться не раніше 30 днів і не пізніше 90 днів із дати оприлюднення оголошення про їх проведення. Наказами Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.09.2012 року № 579 і № 580 затверджено форми документів, необхідних для проведення торгів, а також порядок закупівлі послуг із виконання робіт із землеустрою, оцінки земель та визначення виконавця земельних торгів на конкурсній основі.

Дослідженнями встановлено, що незважаючи на наявність Закону, який законодавчо розблокував можливість проведення земельних аукціонів щодо продажу прав оренди на землі державної й комунальної власності, зазначені аукціони на практиці майже не проводяться із таких причин:

організаційно-правова і фінансова неготовність органів державної влади до запровадження даного механізму земельних аукціонів;

відсутність відповідних коштів в органів виконавчої влади й органів місцевого самоврядування (особливо сільських і селищних рад) на проведення підготовки лотів для продажу на земельних торгах та оплату послуг виконавцю земельних торгів;

невизначеність чіткого розміру (у відсотках) стартової ціни лота на земельних торгах. Оскільки в законодавстві визначено лише мінімальний розмір стартової ціни, яка не може бути нижчою за експертно - грошову оцінку земельної ділянки, тобто потрібно чітко визначити її еквівалент у відсотках;

обмежений доступ пересічних громадян України до інформації про вільні землі сільськогосподарського призначення державної форми власності, які можна взяти в оренду;

дія в Земельному кодексі України двох способів передачі в оренду земель сільськогосподарського призначення державної власності: шляхом проведення аукціонів і шляхом прийняття рішення державних органів та органів виконавчої влади щодо виділення земельної ділянки під товарне виробництво або під ведення особистого селянського господарства.

Зазначені обставини виникають у зв'язку з недотриманням таких положень Земельного кодексу України:

1. Для забезпечення об'єктивної оцінки стану з використанням земель державної власності слід проводити незалежну, комплексну їх оцінку з інвентаризацією земель державної власності.

2. До моменту проведення земельних торгів, згідно з Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» повинна бути здійснена державна реєстрація права власності, яке буде визнано за державою на земельну ділянку. Як показує практика, процес реєстрації проходить протягом 10-15 днів після реєстрації земельної ділянки в державному земельному кадастрі, але не завжди дана реєстрація відбувається вдало, а це стримує проведення аукціону та призводить до втрати потенційних орендарів і учасників аукціонів.

3. Важливою складовою формування та функціонування ринку земель у частині продажу земельних ділянок і прав на них (оренда) є надходження коштів до Державного бюджету України та бюджетів місцевого самоврядування. У Бюджетному та Податковому кодексах визначено, що орендна плата за користування земельними ділянками справляється до місцевих бюджетів, але не передбачено чіткого розподілу щодо плати за землі державної форми власності. Відповідно до чинного законодавства та особливостей процесу підготовки лотів до аукціону остання здійснюється за рахунок коштів державного бюджету, а плата за користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної форми власності справляється до бюджетів місцевого самоврядування, що унеможливлює збалансованість доходів і видатків державного бюджету.

Згідно з главою 21 Земельного кодексу України "Продаж земельних ділянок або прав на них на конкурентних засадах" визначено, що до об'єктів земельних торгів включено ставку орендної плати в разі продажу права оренди на земельну ділянку, тобто здійснюється торг за річну орендну плату. За результатами земельних торгів, згідно з вимогами частини 1 ст. 135 Кодексу укладається договір оренди земельної ділянки державної форми власності, кошти від використання якої надходять до бюджетів місцевого самоврядування.

Зазначений аспект не відповідає частині першій ст. 127 і частині другій ст. 135 Земельного кодексу України, якими визначено, що органи державної влади й органи місцевого самоврядування здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, супер- фіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам, у тому числі на конкурентних засадах. Тобто, зазначеним пунктом у Земельному кодексі України не дотримані конкурентні умови одержання земельних ділянок у власність чи користування.

Пунктом 56 ст. 29 Бюджетного кодексу України визначено, що до доходів загального фонду Державного бюджету України належать кошти від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення або прав на них, що перебувають у державній власності після розмежування земель державної та комунальної власності.

У разі продажу права оренди на земельні ділянки переможцем земельних торгів укладається договір купівлі-продажу права оренди на земельну ділянку й договір оренди земельної ділянки.

Кошти від продажу права оренди земельних ділянок державної та комунальної форми власності надходять до бюджетів місцевого самоврядування.

4. Організатор торгів ще до моменту організації земельного аукціону повинен здійснити заходи щодо державної реєстрації земельної ділянки та виготовлення відповідного проекту землеустрою, що потребує відповідних бюджетних коштів. У зв'язку з цим вважаємо за необхідне розподілити обсяг фінансування для підготовки лотів ще до проведення земельних торгів у формі аукціону щодо продажу прав (оренди, суперфі- цію, емфітевзису) на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, де організатором даних торгів є територіальні органи Держземагентства України в областях. Фактичний стан фінансування робіт для підготовки лотів до аукціонів, де організатором даних торгів є Головні управління Держземагентства, представлено на прикладі Закарпатської, Івано-Франківської, Одеської, Рівненської, Тернопільської, Херсонської, Хмельницької областей (табл. 1).

Таблиця 1. Обсяг фінансування для підготовки лотів до аукціону*