Характеристика сложившихся условий землепользования на территории муниципального образования "город Оренбург"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Департамент градостроительства и земельных отношений, г. Оренбург

ХАРАКТЕРИСТИКА СЛОЖИВШИХСЯ УСЛОВИЙ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НА ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОРОД ОРЕНБУРГ»

Вичева Е.А., Калиев А.Ж., Трубин А.П.

Понятия земельные ресурсы, земельный фонд, земельный участок, земельная недвижимость выступают одновременно как физическая категория, производственный ресурс, товар, объект рыночного оборота. Причем, стоит убрать любое из этих содержательных составляющих, как данный термин перестает выполнять в условиях рынка свои информационные функции.

Применительно к переходной экономике понятие землепользование можно трактовать как выделенную в экономическом пространстве и включенную в экономический процесс часть земельного фонда страны, используемую для конкретных видов хозяйственной деятельности на тех или иных юридических основаниях (на правах собственности, аренды и другое). В том же случае, когда речь идет о некой совокупности землепользовании разного типа, хозяйственного назначения и форм собственности по стране в целом, либо по каким-либо конкретным комплексным ее регионам, то тогда следует говорить о многоукладной форме многообъектного землепользования как форме проявления системы рыночных земельных отношений. (4)

Таким образом, многоукладное землепользование - это взятые в единстве распределение по конкретным хозяйствующим субъектам экономическое пространство и экономический процесс отдельного региона или страны в целом, состоящие из совокупности освоенных в хозяйственном отношении и включенных на правах владения или пользования в рыночную систему конкретных землепользовании и землевладений разных форм собственности.

В Российской Федерации существует четыре вида публичной собственности на землю: муниципальная собственность, собственность субъекта, федеральная собственность и неразграниченная государственная собственность. Все земли, в отношении которых в Едином Государственном Реестре Прав не внесена запись о регистрации права собственности относятся к неразграниченной государственной собственности. В отношении остальных земель для их разграничения и отнесения к федеральным, муниципальным и землям субъекта Российской Федерации, требуется регистрация в Едином Государственном Реестре Прав права собственности на данные земельные участки, соответственно, за Российской Федерацией, муниципальным образованием или субъектом Российской Федерации. Распоряжение государственными и муниципальными землями включает в себя вопросы: выкупа в частную собственность и аренды земельных участков, установления и снятия запрета на строительство, контроль за самовольно занимаемыми земельными участками и другое.

Управление землепользованием осуществляется государственными представительными и исполнительными органами власти, органами местного самоуправления, специально уполномоченными органами, а также судами в пределах установленных для них компетенций.

Существенную роль в общей системе государственного управления земельным фондом страны играют органы местного самоуправления. В целях реализации вышеназванных задач на муниципальном уровне, с учётом сложившегося отставания муниципального образования "город Оренбург" в их решении, Главой города было принято решение о создании Управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга. Основные задачи Управления и его функции направлены на создание эффективной системы управления земельным комплексом муниципального образования, а эффективное управление предполагает владение полной информацией о текущем состоянии земельного фонда с возможностью прогнозирования экономических параметров, построения моделей развития собираемости земельного налога и арендной платы.

По данным «Отчёта об итогах работы управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города Оренбурга», одним из основных направлений в преобразовании сложившихся в советское время земельно-имущественных правоотношений является:

- формирование земельно-имущественных правоотношений адекватным рыночным условиям;

- формирование многообразия форм собственности;

- оптимизация состава и структуры земельных ресурсов каждого уровня собственности с целью создания системы эффективного управления и распоряжения ими;

- активизация оборота земли, развития рынка земли и недвижимости;

- создание необходимых институтов и элементов инфраструктуры обеспечивающих процедуру построения системы эффективного управления земельно-имущественным комплексом.

В рамках реализации поставленных задач были определены направления и этапы деятельности по уточнению налогооблагаемой базы земельного фонда муниципального образования:

1. Определить фактически сложившиеся границы используемых земельных участков и их площади.

2. Выявить всех землепользователей.

3. Определить правовые основания использования земельных участков.

4. Определить функциональное использование земельных участков.

5. На основе определенных площадей земельных участков, их правового и функционального использования и данных кадастровой оценки земель высчитать земельный налог, либо арендную плату.

6. На основе данных об объектах недвижимого имущества, расположенного на земельных участках, провести предварительное разграничение государственной собственности на землю.

7. Выявить неиспользуемые либо нерационально используемые земельные участки.

При создании и наполнении системы, учитывая изменения происходящие в земельном, имущественном и градостроительном законодательстве Российской Федерации, а так же возникшие конфликты интересов различных служб, участвующих в формировании земельных участков, объектов недвижимости, объектов градостроительной деятельности порождающие дублирование функций, наличие погрешностей и противоречий в информации, приводящее к увеличению сроков оформления документов и искажению налогооблагаемой базы, администрацией города было принято решение включить в эту систему Комитет по управлению имуществом города, Комитет по градостроительству и архитектуре города (переименован в 2011 г в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга), Управление жилищно-коммунального хозяйства города и разрешить ограниченный доступ другим заинтересованным в этой информации организациям и службам.

На данный момент основным направлением работы Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга является оформление прав на землю, в том числе путём заключения долгосрочных и краткосрочных договоров аренды земельных участков. Департамент осуществляет контроль за их надлежащим исполнением, вносит соответствующие изменения, расторгает договоры аренды, производит расчёт и перерасчёт арендной платы.

Всего на 1 января 2010 года действующих договоров аренды земельных участков - 13 082 (долгосрочных и краткосрочных), по которым за 2009 год начислено 184 236 230 руб. Поступило в 2009 году в консолидированный бюджет арендной платы 206 904 476 руб., в местный бюджет 166 392 730 руб., что на 26 761 300 руб. превышает плановое задание местного бюджета и на 39 015 000 руб. консолидированного бюджета. Динамика поступления арендной платы в городской бюджет представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 Поступление в бюджет арендной платы за пользование земельными участками

Как видно из диаграммы, наблюдается снижение арендных платежей. В какой-то степени этот процесс закономерен, так как из базы налоговых поступлений (арендных платежей за пользование земельными участками) уходят земельные участки в процессе разграничения государственной собственности на землю в федеральную и областную собственность, в процессе выкупа в частную собственность, и ежегодно, в результате этих процессов, в бюджете появляются впадающие доходы по арендной плате в размере 25-30 млн. рублей, которые восполняются за счёт оформления права аренды на вновь предоставленные и выявленные в процессе инвентаризации земельные участки с неоформленными правами, а так же в процессе перехода права бессрочного пользования. А так как земельные участки являются ресурсом исчерпаемым, то процесс уменьшения арендуемых земельных участков является закономерным и учитывается в прогнозных показателях. В 2009 году сказались и кризисные явления в экономике страны. Значительно увеличилась задолженность по арендным платежам и достигла рекордной суммы в 181 355 640 рублей. Динамика формирования задолженности по арендной плате представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 График задолженности по арендной плате

К осуществлению полномочий, которыми наделен Департамент, согласно действующему законодательству, относится продажа земельных участков, занятых зданиями, строениями, а так же предоставление земельных участков для целей не связанных со строительством.

Например, за 2009 год оформлено 1 272 договора купли-продажи земельных участков. Сумма доходов поступивших от продажи земельных участков составила 65 871 580 рублей. Динамика поступления средств от продажи земельных участков представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 Поступление в бюджет средств от продажи земельных участков

Уменьшение сумм доходов от продажи земельных участков можно объяснить в первую очередь снижением количества проданных земельных участков.

На совещании у заместителя Главы по градостроительству, архитектуре и земельным вопросам по инициативе правового управления было принято решение не оформлять права граждан и юридических лиц на земельные участки, поставленные на кадастровый учёт по результатам инвентаризации, а так же на основании арбитражной практики, прекратить продажу земельных участков под объектами незавершённого строительства.

В результате Управлением было подготовлено более 900 отказов в продаже участков, что снизило поступление доходов от продажи земельных участков на 10-12 млн. рублей.

Таким образом, можно сделать вывод, что остались не решёнными ранее озвученные проблемы:

1. Несоответствие разрешенного и фактического использования земельного участка.

2. Законодательство позволяет совершение сделок с недвижимым имуществом без оформленных прав на землю, что существенно затрудняет формирование налогооблагаемой базы на землю и в тоже время открыт путь мошенникам, оформлять земельные участки под не существующими в натуре объектами недвижимости. Эта проблема была доведена до депутатов федерального уровня, но пока не нашла законодательного решения.

3. Отсутствие санкций, понуждающих землепользователей оформлять права на землю, в действующем законодательстве. Вступивший в действие закон о кадастре недвижимости придаёт временный статус поставленным на кадастровый учёт земельным участкам с неоформленными правами (до 2-х лет) и по их истечению они будут автоматически сняты с учёта.

4. Действующим законодательством гарантируется отдельным категориям граждан первоочередное или бесплатное получение в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Однако, нормы Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают предоставление земельных участков под жилищное строительство только путем проведения аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков. В связи с этим, реализовать права граждан на льготное получение земельных участков не представляется возможным. Необходимо внесение изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, регулирующих вопросы предоставления земельных участков для индивидуального строительства льготным категориям граждан.

5. На сегодняшний день вызывает много вопросов порядок бесплатного предоставления в общую долевую собственность земельных участков собственником помещений в многоквартирном доме. Статья 16 ФЗ №189-ФЗ от 23.12.2004 года "О введении в действие жилищного кодекса РФ" рассматривает отдельно две ситуации:

- когда земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт до введения в действие вышеуказанного закона;

- когда земельный участок формируется и ставится на кадастровый учёт после введения в действие данного закона.

6. Для совершенствования полномочий органов местного самоуправления, установленных федеральным и региональным законодательством, по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, также необходимо принятие правового акта или внесение соответствующих изменений в Гражданский кодекс РФ, позволяющих в судебном порядке признать право собственности на объекты недвижимости, в частности жилые дома, самовольно построенные до введения в действие Земельного кодекса. На сегодняшний день в г. Оренбурге имеются самовольно построенные жилые дома, права собственности на которые не могут быть оформлены в установленном порядке. Для регистрации права собственности на вновь построенные дома необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок, которые у заявителей отсутствуют. Предоставление застроенных земельных участков в установленном порядке возможно только собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке.

В качестве подведения итога, можно предложить и определить следующие задачи и планы, в целях развития функционального и грамотного устройства и развития земельных отношений в г. Оренбурге.

1. Совершенствование существующего законодательства, с целью упрощения и удешевления процедуры оформления земельных участков, создание максимально справедливого, понятного и прозрачного налогообложения.

2. Совершенствование системы управления земельно-имущественным комплексом, как в техническом и информационном плане, так и в усовершенствовании межведомственного взаимодействия структур, участвующих в оформлении прав на объекты недвижимости, их оценке и налогообложения.

3. Пополнение и актуализация базы данных об объектах недвижимого имущества и их экономических характеристиках.

4. Совершенствование претензионно-исковой работы с должниками. Поиск дополнительных методов досудебного урегулирования споров.

5. Создание единой системы базы данных для межведомственного взаимодействия структур, участвующий в оформлении прав на объекты недвижимого имущества.

6. Выполнить мероприятия, заложенные в программе. "Создание системы кадастра недвижимости, как основы градостроительной деятельности и системы управления земельно-имущественным комплексом на территории муниципального образования Оренбург".

Список литературы

1. Отчет об итогах работы управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга за 2010 год.

2. Электронный ресурс: Земельный кодекс Российской Федерации. Режим доступа: http://base.consultant.ru/.

3. Электронный ресурс: Закон Оренбургской области от 16 ноября 2002 года N 317/64-III-ОЗ "О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области". Режим доступа: http://base.consultant.ru/.

4. Электронный ресурс: Журнал «Проблемы современной экономики» № 1 (41), 2012 Режим доступа: http://www.m-economy.ru/.

Размещено на Allbest.ru