Незалежна оцінка земельної ділянки с. Ватутіне Харківської області

Размещено на http://www.allbest.ru/

З В І Т №1

Незалежна оцінка земельної ділянки с. Ватутіне Харківської області

Київ -2017

Визначення бази оцінки об'єктів

База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання результатів.

Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна та залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також існуючих нормативних вимог. Положення п. 34. Національного стандарту №1 говорить, що: «об'єкт оцінки у разі його застави оцінюється за ринковою вартістю». В даному випадку, згідно умов укладеного договору на проведення робіт з оцінки майна в якості бази оцінки Замовником було визначено ринкову вартість об'єкта. Метою проведення робіт з оцінки майна є використання результатів оцінки для виконання вимог Постанови НБУ від 25.01.2012 №23

Об'єкт оцінки не належить до об'єктів спеціалізованого призначення. Відповідний сегмент ринку до якого належить об'єкт є достатньо розвиненим для можливості визначення його ринкової вартості. Умови використання результатів оцінки не передбачають будь-які додаткові обмеження або вимоги, що можуть впливати на майбутню економічну вигоду від використання оцінюваного об'єкта. Таким чином, виходячи з наведених вище вихідних даних, цілком справедливим в рамках цієї оцінки, в якості бази оцінки об'єкта розглядати - ринкову вартість

Дефініції

· База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;

· методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки; метод оцінки - спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід;

· оціночні процедури - дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку; принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна;

· об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці;

· дата оцінки - дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість;

· вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки; ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав - встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього;

· ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

· строк експозиції - строк, протягом якого об'єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів;

· ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції.

Загальні відомості про село Ватутіне

Село Ватутіне розташоване в Б в Нововодолазькому районі Харківської області. Населення становить 1273 осіб. Орган місцевого самоврядування-- Ватутінська сільська рада. Село Ватутіне знаходиться на відстані 2 км від правого берега річки Мжа в місці впадання в неї річки Вільхуватка. Від річки село відділяє лісовий масив. Вище за течією примикає село Вільхуватка, нижче за течією на відстані 2 км розташоване селище Селекційне (Харківський район), на протилежному березі - село Рокитне. До села примикає село Кринички (Харківський район). Через село проходять дві залізничні гілки, найближчі станції Ордівка, 8 км і Єзерська. Поруч проходить автомобільна дорога.

Основні відомості про населений пункт

Рельєф території являє собою слабо хвилясту понижену рівнину, широкохвилясте плато, з неглибокими балками. Схили балок слабо пологі, ерозійні процеси проявляються слабо.

Територія села відноситься до першого агрогрунтового (природно-сільськогосподарського) району з помірно-континентальним кліматом, з нестійким зволоженням, холодною зимою та жарким літом, а іноді сухим літом.

За багаторічними даними Харківської обласної метеорологічної станції середньорічна температура повітря становить +7° С. Середня швидкість вітрів у вегетаційний період становить 3,2-4,7 м/с. Вітри мають різний напрямок. Взимку над територією переважають східні і південно-східні вітри, що пов'язано з вторгненням холодних мас повітря, навесні північно-східні та східні вітри, влітку та восени - північно-зхідні, північні, північно-східні. На території населеного пункту бувають також хуртовини. Число днів з хуртовинами складає 20-22 дні на рік.

Відносна вологість повітря в літні місяці в окремі дні знижується до 15-17% південно-східними і східними вітрами швидкістю більше 5 м/с і викликає суховії. Це призводить до швидкого пересихання ґрунту і пригнічення розвитку рослин і, як наслідок, до різкого зниження врожаїв сільськогосподарських культур.

Процес вітрової ерозії ґрунтів слабо виражений, хоча в деякій мірі проявляється. Виробнича сфера представлена газорозподільчим пунктом, молокозаводом. Господарська забудова представлена школою, дитячим садком, сільською радою, фельдшерсько-акушерським пунктом, поштою.

Характеристика ґрунтового покриву

На території села Ватутіне знаходиться три агровиробничі групи ґрунтів - чорноземи типові і чорноземи сильно реградовані середньозмиті важосуглинкові (56е), темно-сірі опідзолені і чорноземи опідзолені поверхнево-глеюваті легкоглинисті (48л), та темно-сірі опідзолені та реградовані і чорноземи опідзолені і слабо реградовані, підстелені на глибині 0,5-1 м ілювієм щільних карбонатних порід, легко глинисті. Агро виробничі групи ґрунтів відображені на схемі агровиробничих груп ґрунтів та грошової оцінки сільськогосподарських угідь села Ватутіне .

За гранулометричним складом чорнозем типовий сильно реградований крупнопилувато-мулуваті. Значних відмін у гранулометричному складі ґрунтів сільськогосподарських угідь та лісу не виявлено. Панівною гранулометричною фракцією є фракція грубого пилу (частинки 0,01-0,05 мм), вміст якої зменшується з глибиною від 55,0-56,8 % до 41,6-41,9 %. Друга за розміром є фракція дрібного піску (20-25 %), вміст її у цілинних ґрунтах на 2-4 % вищий, ніж в орних. Вміст мулистих частинок (<0,001 мм) становить 8,4-8,8 % і поступово зростає з глибиною до 16-19 %. Характерна особливість гранулометричного складу досліджуваних ґрунтів - малий вміст фракції грубого піску (частинки розміром 0,25-1,0 мм): 0,2-0,5 % в орних ґрунтах. Гранулометричний склад - досить стійка характеристика ґрунту, тому потрібен тривалий час окультурення, щоб суттєво змінити вміст чи співвідношення фракцій у ґрунтовому профілі.

Міцна мікроструктура чорнозему типового зумовлена тим, що мул, у гумусових горизонтах збагачений гумусом, в ілювіальних - залізом, здатний до агрегації елементарних ґрунтових частинок. Головним критерієм водостійкості структури є кількість водостійких агрегатів розміром понад 0,25мм. Згідно з оцінною шкалою, гумусо-елювіальні горизонти ґрунтів мають добру водостійкість.

Темно-сірі опідзолені ґрунти формуються у дібровах, де під пологом лісової рослинності є багата трав'яна рослинність і за рахунок цього значний вплив на формування ґрунту має дерновий процес ґрунтоутворення.

Темно-сірі опідзолені ґрунти за своїми ознаками та властивостями наближаються до чорноземів опідзолених.

Ознаки опідзолення порівняно слабо помітні, а процеси акумуляції гумусу - інтенсивні. Вони мають добре прогумушений верхній гумусово-елювіальний горизонт потужністю 25 - 35 см, переміщення колоїдів менш помітні, ніж у сірих опідзолених ґрунтах і механічний склад їх середньо - і важко-суглинковий, тому в них краща структура, але слабка водостійкість.

В наслідок того що ґрунти мають різні, притаманні їм, властивості, необхідно скласти експлікацію агровиробничих груп ґрунтів у розрізі сільськогосподарських угідь (табл. 4).

Згідно даної таблиці бачимо, що значна кількість сільськогосподарських угідь припадає на ясно-сірі, сірі опідзолені слабозмиті ґрунти легкоглинисті - 81,03 %.

Зокрема на дану агровиробничу групу ґрунтів припадає 78,79 % - рілля, 88,96 % - багаторічних насаджень, 100 % - пасовищ. Загальна площа ясно-сірих, сірі опідзолених слабозмитих ґрунтів легкоглинистих складає 25,59га, відповідно ясно-сірі, сірі опідзолені глеюваті ґрунти середньосуглинкові займають 126,37 га.

Інженерно-інфраструктурне забезпечення території населеного пункту

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також: специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі, землекористувачу економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин, а також і об'єктом оцінки.

При оцінці земель населених пунктів враховують такі чинники:

- інженерно-будівельні характеристики ділянок;

- розміщення їх у населених пунктах відносно існуючих і можливих транспортних зв'язків з центральними районами, громадськими, торговими і культурними центрами, промисловими зонами тощо;

- близькість до основних інженерних споруд і комунікацій;

- навколишнє середовище;

- характер попереднього використання території.

Крім цього, обліку підлягають суспільно необхідні затрати, пов'язані з приведенням землі у стан, придатний для будівельних потреб, економічне обгрунтування наслідків, до яких приводить вилучення землі із попереднього використання, економічний ефект, який досягається при використанні земель під будівництво житлових будинків, адміністративних і громадських будівель, промислових, транспортних і комунальних об'єктів, торговельних підприємств, організацій і видовищних установ. Виходячи з цього, оцінюються землі населених пунктів за двома взаємодоповнювальними групами показників. Перша група - інженерно-економічні показники, інакше кажучи, затрати, які відображають у кошторисах на будівництво й експлуатацію об'єктів, які є народногосподарськими затратами на освоєння і дальше використання окремих територій населеного пункту. Зокрема, капіталовкладення в інженерний благоустрій території (інженерна підготовка, інженерне обладнання, водопостачання, каналізація, теплопостачання, газопостачання, електропостачання, зв'язок, будівництво доріг і організація громадського транспорту); компенсація при знесенні та перенесенні житлових і громадських будівель, інженерних споруд і комунікацій; компенсація при вилученні під забудову сільськогосподарських і лісових угідь, а також земель із заляганням корисних копалин.

До другої групи належать розрахункові соціально-економічні показники, які характеризують споживчу вартість оціночних територій. Вони диференційовані на низку підгруп залежно від можливості їх економічного вираження в даний час. У першій підгрупі показники відображають розміщення підприємств торгівлі, громадського харчування, видовищних установ на плані населеного пункту і прибуток, який отримано від них. Показники соціального характеру виділені у другу підгрупу: функціональна вигідність території для проживання людей і розміщення адміністративно-виробничих служб. Для населення враховуються час і засоби на транспортні поїздки, транспортна втома, час у сфері обслуговування.

Проведення кадастрового зонування та виділення структурних одиниць

Згідно з новим Земельним кодексом України однією із складових частин державного земельного кадастру є кадастрове зонування. Кадастрове зонування це встановлення меж кадастрових округів, територіальних зон, кадастрових зон і кварталів та присвоєння їм кадастрових номерів. Кадастрове зонування включає встановлення місця розташування обмежень щодо використання земель, меж кадастрових зон та кварталів, меж оціночних районів та зон, кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

Кадастрове зонування включає встановлення:

- місця розташування обмежень щодо використання земель;

- меж кадастрових зон та кварталів;

- меж. оцінюваних районів та зон;

- кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

Обмеження прав власників землі і землекористувачів щодо використання земельних ділянок у господарській діяльності і обтяження їх правами інших осіб виникають, як правило, у зв'язку з тим, що ці землі перебувають всередині або примикають до територій та об'єктів, які особливо охороняються чи розміщені поблизу шкідливих виробництв та в зонах перспективної забудови, розвіданих корисних копалин, торфу і підземних вод, або через них прокладені різні комунікації.

Обмеження прав у використанні земельної ділянки можуть бути встановлені й на інших підставах правового і господарського характеру. Зокрема, з необхідністю регулювання інтенсивності використання земель, підданих процесам деградації при підвищеному рівні забруднення фунтів, допустимих навантажень на ландшафт та з інших причин, а також з метою гарантування безпеки населення або створення необхідних умов для експлуатації інженерних та інших об'єктів, збереження від забруднення, виснаження і знищення особливо цінних природних територій виникає необхідність в установленні особливого правового режиму використання земель. Це охоронні зони, в межах яких встановлюються власники землі чи землекористувачі, для котрих визначено законодавством України обмеження у використанні земель. Водночас юридичним особам чи громадянам, у власності, користуванні яких перебувають режимоутворюючі об'єкти, надається право доступу до цих об'єктів для їх експлуатації або контролю за поточним їх станом.

Визначення нормативної грошової оцінки забудованих земель

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель. Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.

Грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

Цн=В*Нп*Кф*Км/Нк

де Цн - грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, грн.;

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр, грн.;

Нп - норма прибутку, 6%;

Нк - норма капіталізації, 3%;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км- коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км),обчислюється за формулою:

Км=Км1*Км2*Км3

де Км1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні чинники місцерозташування земельної ділянки, зокрема:

а)чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту його місце в системі розселення;

б)розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

в) розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів;

Км2 - коефіцієнт, який характеризує зональні чинники місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:

а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;

б)розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення в приміській смузі населених пунктів;Км3 - коефіцієнт, який характеризує локальні чинники місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.

Якщо грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення не проведено, вона визначається за формулою:

Цн=Бн*Пз*Км*Кф

де Цн - грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Бн - базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки, гри.;

Пз - площа земельної ділянки, м2 ; Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Базова вартість одного квадратного метра землі населеного пункту (Цнм)визначена за формулою:

Цнм=В*Нп*Км1/Нк

де Км1 - коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах розселення і виробництва.

На території села Ватутіне, площа яка підлягає оцінці дорівнює 30 га. Для того щоб знайти норматив витрат на освоєння та облаштування території необхідно загальні витрат на освоєння та облаштування території поділити на площу в м2 :

В = 7877080/694200 = 11,35 грн/м2

Так як село знаходиться далеко від крупних населених пунктів, не підпадає під зону радіоактивного забруднення та має малу чисельність населення, коефіцієнти Км1 , Км2 , Км3 , які зазначені у додатках «Методики розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів» будуть дорівнювати, відповідно до зазначених факторів, одиниці. І в свою чергу Км=Км1*Км2*Км3=1*1*1=1 . За функціональним використанням земельні ділянки належать до земель житлової та громадської забудови, коефіцієнт дорівнює 1.

До забудованих територій населеного пункту віднесено землі житлової, громадської, комерційної та іншої забудови, а також забудовані землі, які надані для особистих підсобних господарств, господарських будівель сільськогосподарських підприємств, ділянками під залізничними станціями. При виконанні грошової оцінки до території, яка оцінюється як забудована, не включаються: сільськогосподарські угіддя (Рс-г ), землі лісів та інші лісовкриті площі (Рл ); відкриті землі; водні акваторії (Рв ); землі магістральної залізниці та аеропорту (Рт ); землі зайняті відкритими розробками, природними відвалами, шахтами (Рр ); незабудовані ділянки земель оборони (Роб ).

Ро = Рн.п. - (Рс.-г ) - (Рл ) - (Рв ) - (Рт ) - (Рр )- (Роб )

Таким чином, якщо загальна площа населеного пункту становить - 650 га,) у тому числі сільськогосподарські угіддя - 570 га - оціночна площа буде складати: Ро =650-570 = 80 га

Базова вартість одного квадратного метра села Дмитріка визначена за формулою:

Цн=11,35*0,06/0,03=22,70

Норматив витрат на освоєння та облаштування території (В)включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплозабезпечення, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загального міського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних зі зміною характеру використання території. Для об'єднання оціночних районів з метою встановлення економіко-планувальних зон було застосовано експертний метод оцінки, який має відмінності в розрахунках залежно від типу населеного пункту.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначається за формулою:

Цн=Цнз*Кф*Км3

де Км3 - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки, (локальні чинники). Ситуаційне розташування земельної ділянки, наявність чи відсутність меж інженерної інфраструктури, розташування на певній території тих чи інших об'єктів можуть збільшити або зменшити її цінність.

Нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (Ц) визначається як добуток грошової оцінки одного квадратного метра земель і її площ, яка встановлюється за матеріалами земельного кадастру (облікових даних), за формулою:

Цз =Цн *Пз

де Цз - грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Пз -- площа земельної ділянки, м2 .

Для грошової оцінки земель окремих громадян за земельно-обліковими матеріалами сільської ради визначається площа земель у власності чи користуванні громадян, зокрема, під забудовою, ріллі, багаторічних насаджень, сінокосів. Після цього встановлюється, в якому кварталі проживає громадянин, стан покриття вулиць, розмір грошової оцінки одного квадратного метра житлової забудови .

Грошова оцінка земель одного квадратного метра (або гектара) сільськогосподарських угідь встановлюється за шкалою грошової оцінки земель, назва агровиробничих груп ґрунтів визначається на плані ґрунтового покриву населеного пункту.

Розрахунок нормативної грошової оцінки проводиться по землям комерційного призначення (рис. 5) та землям для обслуговування житлового будинку та споруд (рис. 6).

Магазин 6320882001:01:002:0007 (площею 0,1 га) розташований в межах IV-ї економіко-планувальної зони. Базова вартість 1м2 території населеного пункту складає 22,70 грн. Зональний коефіцієнт Км2 для IV економіко-планувальної зони - 1,11.

Відповідно до карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка знаходиться в зоні пішохідної доступності до громадського центру (1,11), у зоні пішохідної доступності до зон магістралей (1,2), у зоні пішохідної доступності до зон відпочинку (1,08). Таким чином Км3 дорівнює 1,11*1,2*1,08=1,44. Коефіцієнт функціонального використання дорівнює 2,5 - землі комерційного використання.

Грошова оцінка 1м2 території магазину становить:

Цн = 21,70*1,11*1,44*2,5 = 89,71 грн

Грошова оцінка всієї земельної ділянки дорівнює:

Цз = 89,71*1000 = 89710, 0 грн

Грошова оцінка земельної ділянки для обслуговування житлового будинку та споруд розраховується майже так само, лише грошова оцінка всієї земельної ділянки складається з суми грошової оцінки забудованої частини земельної ділянки, та грошової оцінки частини земельної ділянки під ріллею.

Площа забудованої частини земельної ділянки складає 1000 м2 , вартість 1м2 дорівнює 29,51 грн, Грошова оцінка забудованої частини земельної ділянки складає 29510,00 грн.

Грошова оцінка 1 га агрогрупи складає 8948,33 грн, площа яка знаходиться під ріллею складає 1500 м2 . Грошова оцінка частини земельної ділянки яка знаходиться під ріллею складає 1342,25 грн. Грошова оцінка всієї земельної ділянки складає 30852,25 грн.

Матеріали грошової оцінки земель населеного пункту розглядаються та погоджуються органами місцевого самоврядування, районними відділами земельних ресурсів, будівництва і архітектури. За поданням комісії з грошової оцінки земель райдержадміністрація виносить рішення про затвердження даних грошової оцінки земель населених пунктів.

Затверджені дані грошової оцінки земель є базою для справляння податків за володіння та користування землею, в тому числі орендної плати.

Висновок

кадастровий грошовий оцінка інфраструктурний

Було виконано грошову оцінку земель під забудовою та земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя на території села Ватутіне Харківської області. Так загальна вартість забудованих земель становить 11243145,00 грн, при цьому середньозважена грошова оцінка 1 м2 складає 17,01грн. А загальна оцінка сільськогосподарських угідь становить 4540538,28 грн, при цьому оцінка ріллі - 3290668,08 грн., багаторічних насаджень - 1249870,20 грн.

Також, була виконана оцінка окремої земельної ділянки комерційного призначення, що становить 8970,20 грн та земельної ділянки житлової забудови 30852,25 грн. Після виконання нормативної грошової оцінки земель населених пунктів складається Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель в межах населеного пункту.

У наш час на території України є велика кількість населених міст де не проведена нормативна грошова оцінка земель в наслідок, браку коштів місцевого бюджету. Це спричиняє не достовірне надходження коштів до бюджету, за рахунок сплати орендної плати та земельного податку.

Размещено на Allbest.ru