Проблемы формирования земельных участков в счет земельных долей

Размещено на http://www.allbest.ru/

Красноярский государственный аграрный университет

Проблемы формирования земельных участков в счет земельных долей

Мамонтова С.А., Колпакова О.П.

Annotation

The article defines and describes the problems arising in the process of forming land parcels from land shares and gives possible directions of solving these problems.

Основная часть

Земельный фонд страны является национальным богатством, рациональное использование которого невозможно без системы управления, особенно в периоды крупных земельных преобразований, когда происходят массовое перераспределение земель, реорганизация существующих объектов земельных отношений.

В настоящее время проблема использования земельных долей является одной из наиболее актуальных как в Красноярском крае, так и в Российской Федерации в целом, поскольку работы по формированию земельных участков в счет земельных долей проводятся на всей территории страны и в процессе их проведения возникает много спорных моментов.

Основные проблемы, возникающие при формировании земельных участков в счет земельных долей, сформулированы в данной статье.

Собственник, получая в частную собственность землю, получает немалые права, такие как: а) самостоятельное хозяйствование на своем участке; б) собственность на продукцию и доходы от нее; в) возведение производственного и жилищного строительства; г) осуществление мелиорации земель; д) внедрение прогрессивных технологий возделывания сельскохозяйственных культур.

Наряду с этим на собственника земельного участка возлагается ряд обязательств: а) использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением; б) повышение плодородия почв; в) недопущение ухудшения экологической обстановки при хозяйствовании на земле; г) осуществление мероприятий по охране земель; д) соблюдение прав других землевладельцев и арендаторов; е) уплата налог за земельный участок.

И превышение наложенных обязательств над потенциальной выгодой от приобретаемых прав, зачастую обусловленное общей неэффективностью сельского хозяйства и несовершенством законодательной базы, становится основной причиной невостребованности земельных долей.

В результате анализа процесса формирования земельных участков в счет востребованных и невостребованных земельных долей (на примере Иланского района Красноярского края) были выявлены следующие проблемы: земельный участок доля красноярский

ь отсутствие проектов землеустройства территорий и их дальнейшего развития;

ь использование нерегистрируемых договоров аренды земельных долей сроком на 11 месяцев;

ь возникновение невостребованных долей из-за длительности процедуры оформления земли в собственность;

ь недополучение налоговых платежей за землю в районный бюджет;

ь неясность использования сформированных в счет невостребованных долей земельных участков после передачи их в краевую собственность;

ь неэффективность осуществляемых мероприятий по охране земель.

Выявленные проблемы были проанализированы с точки зрения причин их возникновения и рекомендаций по их решению. Результаты данного анализа представлены в таблице 1.

Таблица 1

Причины и пути решения основных проблем процесса формирования земельных участков в счет земельных долей

Отсутствие проектов землеустройства территорий и их дальнейшего развития. Первоначально оборот земельных долей следует осуществлять в пределах границ бывших сельскохозяйственных организаций, для каждого из которых разработать свой проект землеустройства. Для эффективного использования востребованных земельных долей необходимо законодательно разрешить работоспособным по возрасту людям иметь ограниченное количество долей. Для эффективного развития территорий необходимо разработать проекты землеустройства или развития территорий на перспективу. Разработка проектов такого рода является затратным мероприятием, однако можно порекомендовать использование денежных средств из районного бюджета в счет поступающих земельных налогов для финансирования разработки проектов.

Использование нерегистрируемых договоров аренды земельных долей сроком на 11 месяцев. Собственники востребованных земельных долей достаточно часто, с целью избежать затрат на межевание, сохраняют за собой право общей долевой собственности и, не выделяя земельные участки в натуру, заключают договора аренды сроком до 1 года с хозяйствами, на землях хоторых расположена их земельная доля. Подобные договора не требуют регистрации в органах кадастрового учета, это предусмотрено Законом Красноярского края от 4.12.2008 №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае». Однако такие незарегистрированные арендные отношения являются достаточно рискованными как для собственников земельных долей, так и для хозяйства. Существует риск расторжения договора как со стороны собственника в случае выделения своей доли в натуру, так и со стороны хозяйства, если сельскохозяйственное производство станет убыточным. Ведь каждый дольщик имеет право в любой момент выделить свою земельную долю, выбрав для выделения самые продуктивные земли. Со своей стороны, в нынешних условиях нестабильного и низкоэффективного сельскохозяйственного производства, хозяйство может отказаться от договора аренды, и собственник останется с невыделенной земельной долей и необходимостью уплаты налогов. Решить данную проблему можно, если отменить минимальный срок аренды, увеличить его хотя бы до трех лет, либо законодательно закрепить упрощенный порядок регистрации подобных договоров.

Возникновение невостребованных долей из-за длительности процедуры оформления земли в собственность. На наличие значительного количества невостребованных земельных долей (в каждом районе Красноярского края больше 50 % земельных долей являются невостребованными) повлияли сложности в оформлении выделяемых земельных участков в собственность, длительность процедуры оформления и необходимость пройти множество инстанций, чтобы зарегистрировать свои права. Многие дольщики именно по этим причинам отказались от права собственности на земельные доли. Исходя из этого, необходимо упростить процедуру оформления и перейти на электронную документацию, в настоящее время это практикуется, но процедура полностью не отлажена. Процедура предоставления земель из фонда перераспределения намного проще по оформлению, чем процедура выделения земельных участков в счет земельных долей.

Недополучение налоговых платежей за землю в районный бюджет. Сокращение количества собственников земельных долей позволяет государству упростить процесс управления долями, и отслеживать сделки с ними. Для упорядочения процесса управления земельными долями, все невостребованные земельные доли оформляются в краевую собственность. Однако пока данные земли находятся в краевой собственности, районные бюджеты лишаются значительных поступлений в виде налога на землю. По нашему мнению, эти земли должны быть переданы в фонд перераспределения районов, для дальнейшей передачи в аренду эффективным землепользователям и производителям сельскохозяйственной продукции. Это позволит органом местного самоуправления регулировать земельные отношения, заключая договора аренды, пополнять бюджет района, также применять меры к недобросовестным землепользователям.

Неясность использования сформированных в счет невостребованных долей земельных участков после передачи их в краевую собственность. Собственники земельных долей, которые выделены в натуре, обязаны использовать их по целевому назначению, в противном случае к ним будут применяться штрафные санкции, административные взыскания. За неиспользование земельных участков, находящихся в собственности, будут применяться те же меры. Однако неясна судьба участков, сформированных в счет невостребованных земельных. Отсутствуют рекомендации для субъектов Российской Федерации о направлениях использования данных участков. Выше мы высказывали предложение о передаче этих участков в фонд перераспределения с дальнейшим вовлечением их в сельскохозяйственный оборот, привлекая инвесторов, передавая в аренду и т.д. Однако здесь существует ряд проблем. Во-первых, земли, которые являются невостребованными _ это земли заросшие лесом, земли худшего качества, и для введения их в оборот потребуется значительное количество денежных средств трудовых затрат. Во-вторых, не правильное и не рациональное использование в дальнейшем может привести к эрозии и истощению земель.

Если же земли не будут введены в сельскохозяйственный оборот, с одной стороны - это должно способствовать накоплению гумусового слоя в почвах, улучшению качества земли. С другой стороны, это ведет к недополучению земельного налога с данных земельных участков, кроме того, консервация земель требует затрат. Мы считаем, принятие решения о дальнейшем использовании участков, передаваемых в краевую собственность, должно осуществляться в рамках общей политики, разрабатываемой и координируемой на федеральном уровне.

Неэффективность осуществляемых мероприятий по охране земель. В настоящее время складывается ситуация, что зачастую земли сельскохозяйственного назначения, используемые для производства продукции, находятся в истощенном состоянии. При этом у собственника в большинстве случаев нет возможности улучшать состояние земель, а в консервации их собственник тем более не заинтересован, поскольку это лишит его возможности поручать даже минимальный урожай. В этой ситуации государство должно предложить землепользователю альтернативу, равноценный земельный участок на период восстановления старого.

Анализ процесса формирования земельных участков на территории Красноярского края показал, что существует достаточно вопросов и проблем, осложняющих успешную реализацию данного механизма, и решаться они должны на всех уровнях власти, начиная с федерального уровня.

Литература

1. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

2. Закон Красноярского края от 26.10.2006 №20-5301 «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Красноярского края».

3. Краевая целевая программа «Развитие земельно-имущественных отношений на территории Красноярского края» на 2008-2010 годы, утвержденная Законом Красноярского края от 20.12.2007 №4-1172.

4. Варламов А.А. Земельный кадастр. В 6 т. / Теоретические основы государственного земельного кадастра. М.: Колос, 2004. с. 383 с.

Размещено на Allbest.ru